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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Chambre des Référés, 2 juillet 2026, n° 25/01416

Désigne un expert ou un autre technicienContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Parties (entreprises)

civile immobilière

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2018, Madame [N] [P], aux droits de laquelle vient la société SCI Majorelle, a consenti à la société [G] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à Versailles (Yvelines) pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer annuel initial de 49 584,00 €, hors charges et hors taxe, payable mensuellement par avance.

Le 6 juillet 2023, la société [G] a fait délivrer à la société SCI Majorelle une demande de renouvellement de bail commercial, avec effet au 1er janvier 2024.

Par acte en date du 5 octobre 2023, la société SCI Majorelle a fait signifier à la société [G] un refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, invoquant des retards réitérés dans le paiement des loyers et un défaut d'assurance.

Par un acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la société [G] a fait assigner en référé la société SCI Majorelle devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l'une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 10 mars 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société [G] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l’absence de prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la SCI Majorelle et rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle au titre de cette prescription ;
à défaut, constater qu’il n’y a lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties concernant la prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la société SCI Majorelle ;


en tout état de cause :

constater que la société SCI Majorelle a refusé à la société [G] le renouvellement de son bail commercial ;
constater l’absence de motif réel et sérieux, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, de nature à justifier le refus de la société SCI Majorelle de payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;
condamner la société SCI Majorelle à payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;
ordonner une expertise judiciaire afin de faire évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [G] ;
désigner un expert, avec notamment mission de :
convoquer les parties et leurs conseils ;
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
se rendre sur place au [Adresse 3], à [Localité 1] (Yvelines) :
visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la preneuse ;
rechercher, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d’un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ;
dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels ; 

dire que la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expertise judiciaire sera consignée par la société SCI Majorelle, bailleresse, à l’origine du refus de renouvellement du bail ;
réserver les dépens
sur les travaux :

à titre principal,

ordonner à la société SCI Majorelle :
d’intervenir sans délai sur le bâtiment dans lequel sont situés les ateliers pour mettre en place des mesures conservatoires urgentes d’étayage de la façade (butons), d’étayage de l’ouverture et de la toiture à l’étage ;
de mandater un bureau d’étude structure ou autre professionnel de la construction qui déterminera le type de réparation à effectuer pour résorber les désordres affectant les ateliers et le magasin du rez-de-chaussée situé à l’arrière des ateliers ;
d’effectuer un contrôle de structure de chaussée pour éviter l’aggravation des désordres et l’affaissement des pavés dans leur intégralité qui empêcherait tout accès aux ateliers ;
réaliser les travaux de reprises préconisés par le bureau d’étude structure ou tout autre professionnel mandaté par la société SCI Majorelle ;
sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

autoriser la société [G] à consigner ses loyers dans l’attente de l’exécution par la société SCI Majorelle des travaux de sécurisation et de reprises par le bureau d’étude structure ou tout autre professionnel qu’elle aura mandaté ;
condamner à titre provisionnel la société SCI Majorelle :
à rembourser à la société [G] une somme de 34 000,00 € au titre des loyers et indemnités d’occupation perçues par les bailleurs depuis le 20 octobre 2020 ;
à payer à la société [G] une indemnité de 75 000,00 €.
à titre subsidiaire,

ordonner une mesure d’expertise judiciaire en confiant à l'expert la mission suivante :
se faire remettre et prendre connaissance de l’intégralité des documents contractuels et de toutes pièces nécessaires, et notamment les rapports amiables établis précédemment ;
visiter en présence des parties ou, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les ouvrages litigieux, les décrire, et entendre tout sachant ;
dire si les ouvrages présentent des défauts de conception et les désordres, malfaçons, vétusté et non-conformités visés dans l'assignation ou tout document de renvoi, et le cas échéant, les désordres connexes sans nécessité d’extension de la mission, les décrire, indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance, en rechercher la cause et l’origine ;
dans l’affirmative, les décrire en indiquant leur nature et leur étendue ;
dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités ;
détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres et malfaçons, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer l’imputabilité de ces désordres, malfaçons et dans quelles proportions ;
dire s’ils compromettent la solidité des ouvrages ou s’ils les rendent impropres à leur destination et se prononcer notamment sur leur caractère évolutif ;
indiquer les travaux à exécuter afin de remédier définitivement aux désordres, tant dans leur cause que de leurs conséquences ;
évaluer le coût et la durée de leur exécution ;
indiquer toute éventuelle mesure conservatoire nécessaire à mettre un terme à l’évolution des désordres ou à en prévenir toute conséquence dommageable imminente ;
donner tous les éléments permettant au tribunal d’évaluer les préjudices matériels et immatériels subis par la société [G] y compris le préjudice éventuel de jouissance, et proposer une indemnisation ;
fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir et mise à la charge de la société SCI Majorelle ;
réserver les dépens ;en tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société SCI Majorelle au titre de l’expulsion de la société [G],
à titre subsidiaire, si le président venait à considérer qu’il n’y avait lieu à référé sur la prescription de l’action de la société [G], rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle au titre de l’expulsion de la société [G] ;
à titre plus subsidiaire, si le président venait à faire droit aux demandes de la société SCI Majorelle concernant la prescription de l’action, accorder à la société [G] un délai de trois ans pour procéder à la libération des locaux à compter de la signification de l’ordonnance ;
autoriser la société [G] à consigner ses loyers/indemnités d’occupation dans l’attente de l’exécution par la société SCI Majorelle des travaux de sécurisation et de reprises par le bureau d’étude structure ou tout autre professionnel qu’elle aura mandaté ;
rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle ;
condamner la société SCI Majorelle à payer à la société [G] la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société SCI Majorelle demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

I. Sur la prescription de l’indemnité d’éviction : 

constater que la société [G] est prescrite pour agir en contestation de congé et en paiement d’une indemnité d’éviction ;
en conséquence, débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes relatives à l’indemnité d’occupation (sic) ; 
II. Sur la demande relative aux travaux sollicités par la société [G] à la SCI Majorelle : 

débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes de travaux ;
débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes de consignation de loyers ;
donner acte à la société SCI Majorelle de ses protestations et réserves à l’égard de la demande d’expertise formée par la société [G], tous droits et moyens des parties étant réservés ; 
III. A titre reconventionnel : 

ordonner l’expulsion du locataire, la société [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 1], avec si nécessaire, l’intervention d’un huissier, des forces de l’ordre et d’un serrurier ;
ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du locataire ; 
condamner la société [G] à régler au bailleur, à titre de provision, une indemnité d’occupation provisionnelle de 20 544,00 € hors taxes et hors charges, correspondant au montant du dernier loyer facturé ; 
IV. En toute hypothèse : 

condamner la société [G] au paiement de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Camille Lienard Leandri.
À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes relatives à la contestation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L. 145-14, alinéa 1er, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-17 I du même code ajoute que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Selon l'article L. 145-10 du code de commerce, le point de départ du délai de la prescription biennale de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction est la date à laquelle le bailleur signifie son refus de renouvellement et non la date d'effet du refus de renouvellement (3ème Civ., 3 novembre 2021, pourvoi n° 20-18.351).

Par ailleurs, l’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, l'assignation introductive de la présente instance n'a été délivrée que le 20 octobre 2025, soit après l'expiration - intervenue le 5 octobre 2025 - du délai de deux ans à compter de la signification du refus de renouvellement.

En conséquence, les demandes de la société [G] relatives à la contestation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction apparaissent manifestement prescrites et se heurtent ainsi à une contestation sérieuse.
Dès lors, la demanderesse ne justifie pas d'un motif légitime à l'obtention d'une mesure d'expertise judiciaire en vue d'évaluer une indemnité d'éviction à son profit.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes tendant à « constater l’absence de prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la SCI Majorelle et rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle au titre de cette prescription ;

à défaut, constater qu’il n’y a lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties concernant la prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la société SCI Majorelle ;

en tout état de cause :

constater que la société SCI Majorelle a refusé à la société [G] le renouvellement de son bail commercial ;

constater l’absence de motif réel et sérieux, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, de nature à justifier le refus de la société SCI Majorelle de payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;

condamner la société SCI Majorelle à payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;

ordonner une expertise judiciaire afin de faire évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [G] ; ».


Sur la demande reconventionnelle tendant à l'expulsion de la société [G] :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-9 du code de commerce prévoit notamment que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l'article L. 145-14, alinéa 1er, du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En application de l'article L. 145-60 du code de commerce, la demande en paiement d'une indemnité d'éviction ou en contestation du congé délivré est soumise à la prescription biennale, quand bien même le droit du preneur à cette indemnité n'est pas contesté. Le point de départ du délai de prescription est la date pour laquelle le congé a été donné.

A défaut pour le preneur d'avoir contesté le congé ou demander le paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans, son action est prescrite et il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux (3ème Civ., 30 mars 2017, pourvoi n° 16-13.236).

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre par l'effet d'un congé avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction peut ainsi être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées lorsque le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou l'obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, un refus de renouvellement a été signifié le 5 octobre 2023 par la société SCI Majorelle à la société [G] dans les trois mois de la demande de renouvellement formée par cette dernière.

La société [G] n'a pas introduit de procédure en paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la signification du refus de renouvellement malgré les dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce, de sorte que la prescription biennale est acquise.

Dès lors, la société [G] ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce et se trouve désormais occupant sans droit ni titre du local donné à bail selon le contrat en date du 3 septembre 2018.

Son obligation de quitter les lieux n'étant pas sérieusement contestable, il convient donc d'ordonner son expulsion selon les termes du dispositif ci-après.

Conformément à la demande de la société SCI Majorelle, l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée, à titre provisionnel, à la somme annuelle de 20 544,00 €, augmentée des charges et taxes.

La société [G] ne justifie pas du fondement de sa demande subsidiaire d'octroi d'un délai de trois ans pour quitter les lieux, qui doit donc être rejetée.


Sur les demandes de la société [G] en lien avec l'état des locaux objet du bail :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l'article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

En l'espèce, au soutien de ses demandes tendant à voir ordonner à la société SCI Majorelle de mettre en place des mesures conservatoires urgentes d’étayage de la façade, d’étayage de l’ouverture et de la toiture à l’étage et de réaliser des travaux de reprises sous astreinte, à être autorisée à consigner ses loyers dans l’attente de l’exécution par la société SCI Majorelle des travaux de sécurisation et de reprise, et à la condamnation provisionnelle de la société SCI Majorelle à lui rembourser des loyers et indemnités d’occupation perçus et à lui payer une indemnité, la société [G] invoque un rapport de la société Solubat expertises, non judiciaire, qui ne peut à lui seul établir la preuve des désordres qu'il décrit, en l'absence d'éléments extrinsèques pour le corroborer.

En outre, ce rapport ne permet pas de démontrer avec l'évidence requise en référé que ces désordres résultent d'un manquement du bailleur à procéder aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil et non d'un manquement du preneur à son obligation d'entretien, leurs causes n'étant nullement établies.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes principales formées à ce titre.


Sur la demande subsidiaire d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

En l’espèce, alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la société [G] justifie, au regard du rapport de constations de la société Solubat expertises en date du 12 décembre 2024, d'un motif légitime à ce qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société [G] le paiement de la provision initiale.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La société [G], partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, la seule de ses demandes à laquelle il est fait droit étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [Y] [M] [C] peut recouvrer directement contre la société [G] les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société [G] à payer à la société SCI Majorelle la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’expiration intervenue le 31 décembre 2023 à minuit du bail conclu le 3 septembre 2018 liant la société SCI Majorelle et la société [G] portant sur le local situé [Adresse 3], à Versailles (Yvelines) ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société [G] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société [G] à payer à la société SCI Majorelle une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à la somme annuelle de 20 544,00 €, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Dispositif

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [R] [I]
E-mail : [Courriel 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]


expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 1], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, 

avec mission de : 

1° - se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

2° - relever et décrire les désordres allégués expressément dans les conclusions de la société [G] ou le rapport de la société Solubat expertises en date du 12 décembre 2024 et affectant l'immeuble litigieux ;

3° - en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres et vétustés sont imputables, et dans quelles proportions ; donner son avis sur leur caractère évolutif ;

4° - donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

5° - à partir de devis d'entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l'ouvrage et sur le coût et la durée des travaux utiles ;

6° - donner son avis sur les préjudices matériels et immatériels de la société [G] et les coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

7° - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra : 

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
se rendre sur les lieux, [Adresse 3], à [Localité 1] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu'il fixera ;
en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s'en déduisent ;
en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, dans un délai qui ne pourra pas être inférieur à trente jours à compter de la transmission de celui-ci ;
rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;
DISONS qu’en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la société Cars à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 30 septembre 2026 au plus tard ;

DISONS que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse électronique suivante : [Courriel 2]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

RAPPELONS que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ; et que la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

CONDAMNONS la société [G] à payer à la société SCI Majorelle la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société [G] aux dépens ;

DISONS que Maître Camille Lienard Leandri peut recouvrer directement contre la société [G] les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT
Elodie NINEL Eric MADRE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
2 JUILLET 2026




N° RG 25/01416 - N° Portalis DB22-W-B7J-TNOO
Code NAC : 54G 


DEMANDERESSE

[G], société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 799 972 369, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Céline BORREL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Maître Caroline DARCHIS, avocat plaidant au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 192


DEFENDERESSE

SCI MAJORELLE, société civile immobilière, inscrite au R.C.S d’EVRY sous le n° 504 657 040, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, 

Représentée par Maître Camille LIENARD-LEANDRI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 386, Maître Iris NAUD, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : J087








***







Débats tenus à l'audience du 10 mars 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 2 juillet 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2018, Madame [N] [P], aux droits de laquelle vient la société SCI Majorelle, a consenti à la société [G] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], à Versailles (Yvelines) pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er janvier 2015 moyennant un loyer annuel initial de 49 584,00 €, hors charges et hors taxe, payable mensuellement par avance.

Le 6 juillet 2023, la société [G] a fait délivrer à la société SCI Majorelle une demande de renouvellement de bail commercial, avec effet au 1er janvier 2024.

Par acte en date du 5 octobre 2023, la société SCI Majorelle a fait signifier à la société [G] un refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, invoquant des retards réitérés dans le paiement des loyers et un défaut d'assurance.

Par un acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la société [G] a fait assigner en référé la société SCI Majorelle devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l'une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 10 mars 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société [G] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l’absence de prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la SCI Majorelle et rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle au titre de cette prescription ;
à défaut, constater qu’il n’y a lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties concernant la prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la société SCI Majorelle ;


en tout état de cause :

constater que la société SCI Majorelle a refusé à la société [G] le renouvellement de son bail commercial ;
constater l’absence de motif réel et sérieux, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, de nature à justifier le refus de la société SCI Majorelle de payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;
condamner la société SCI Majorelle à payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;
ordonner une expertise judiciaire afin de faire évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [G] ;
désigner un expert, avec notamment mission de :
convoquer les parties et leurs conseils ;
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
se rendre sur place au [Adresse 3], à [Localité 1] (Yvelines) :
visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la preneuse ;
rechercher, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation d’un trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ;
dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels ; 

dire que la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expertise judiciaire sera consignée par la société SCI Majorelle, bailleresse, à l’origine du refus de renouvellement du bail ;
réserver les dépens
sur les travaux :

à titre principal,

ordonner à la société SCI Majorelle :
d’intervenir sans délai sur le bâtiment dans lequel sont situés les ateliers pour mettre en place des mesures conservatoires urgentes d’étayage de la façade (butons), d’étayage de l’ouverture et de la toiture à l’étage ;
de mandater un bureau d’étude structure ou autre professionnel de la construction qui déterminera le type de réparation à effectuer pour résorber les désordres affectant les ateliers et le magasin du rez-de-chaussée situé à l’arrière des ateliers ;
d’effectuer un contrôle de structure de chaussée pour éviter l’aggravation des désordres et l’affaissement des pavés dans leur intégralité qui empêcherait tout accès aux ateliers ;
réaliser les travaux de reprises préconisés par le bureau d’étude structure ou tout autre professionnel mandaté par la société SCI Majorelle ;
sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

autoriser la société [G] à consigner ses loyers dans l’attente de l’exécution par la société SCI Majorelle des travaux de sécurisation et de reprises par le bureau d’étude structure ou tout autre professionnel qu’elle aura mandaté ;
condamner à titre provisionnel la société SCI Majorelle :
à rembourser à la société [G] une somme de 34 000,00 € au titre des loyers et indemnités d’occupation perçues par les bailleurs depuis le 20 octobre 2020 ;
à payer à la société [G] une indemnité de 75 000,00 €.
à titre subsidiaire,

ordonner une mesure d’expertise judiciaire en confiant à l'expert la mission suivante :
se faire remettre et prendre connaissance de l’intégralité des documents contractuels et de toutes pièces nécessaires, et notamment les rapports amiables établis précédemment ;
visiter en présence des parties ou, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les ouvrages litigieux, les décrire, et entendre tout sachant ;
dire si les ouvrages présentent des défauts de conception et les désordres, malfaçons, vétusté et non-conformités visés dans l'assignation ou tout document de renvoi, et le cas échéant, les désordres connexes sans nécessité d’extension de la mission, les décrire, indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance, en rechercher la cause et l’origine ;
dans l’affirmative, les décrire en indiquant leur nature et leur étendue ;
dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités ;
détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres et malfaçons, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer l’imputabilité de ces désordres, malfaçons et dans quelles proportions ;
dire s’ils compromettent la solidité des ouvrages ou s’ils les rendent impropres à leur destination et se prononcer notamment sur leur caractère évolutif ;
indiquer les travaux à exécuter afin de remédier définitivement aux désordres, tant dans leur cause que de leurs conséquences ;
évaluer le coût et la durée de leur exécution ;
indiquer toute éventuelle mesure conservatoire nécessaire à mettre un terme à l’évolution des désordres ou à en prévenir toute conséquence dommageable imminente ;
donner tous les éléments permettant au tribunal d’évaluer les préjudices matériels et immatériels subis par la société [G] y compris le préjudice éventuel de jouissance, et proposer une indemnisation ;
fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir et mise à la charge de la société SCI Majorelle ;
réserver les dépens ;en tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société SCI Majorelle au titre de l’expulsion de la société [G],
à titre subsidiaire, si le président venait à considérer qu’il n’y avait lieu à référé sur la prescription de l’action de la société [G], rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle au titre de l’expulsion de la société [G] ;
à titre plus subsidiaire, si le président venait à faire droit aux demandes de la société SCI Majorelle concernant la prescription de l’action, accorder à la société [G] un délai de trois ans pour procéder à la libération des locaux à compter de la signification de l’ordonnance ;
autoriser la société [G] à consigner ses loyers/indemnités d’occupation dans l’attente de l’exécution par la société SCI Majorelle des travaux de sécurisation et de reprises par le bureau d’étude structure ou tout autre professionnel qu’elle aura mandaté ;
rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle ;
condamner la société SCI Majorelle à payer à la société [G] la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société SCI Majorelle demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

I. Sur la prescription de l’indemnité d’éviction : 

constater que la société [G] est prescrite pour agir en contestation de congé et en paiement d’une indemnité d’éviction ;
en conséquence, débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes relatives à l’indemnité d’occupation (sic) ; 
II. Sur la demande relative aux travaux sollicités par la société [G] à la SCI Majorelle : 

débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes de travaux ;
débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes de consignation de loyers ;
donner acte à la société SCI Majorelle de ses protestations et réserves à l’égard de la demande d’expertise formée par la société [G], tous droits et moyens des parties étant réservés ; 
III. A titre reconventionnel : 

ordonner l’expulsion du locataire, la société [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 1], avec si nécessaire, l’intervention d’un huissier, des forces de l’ordre et d’un serrurier ;
ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du locataire ; 
condamner la société [G] à régler au bailleur, à titre de provision, une indemnité d’occupation provisionnelle de 20 544,00 € hors taxes et hors charges, correspondant au montant du dernier loyer facturé ; 
IV. En toute hypothèse : 

condamner la société [G] au paiement de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Camille Lienard Leandri.
À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes relatives à la contestation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L. 145-14, alinéa 1er, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-17 I du même code ajoute que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Selon l'article L. 145-10 du code de commerce, le point de départ du délai de la prescription biennale de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction est la date à laquelle le bailleur signifie son refus de renouvellement et non la date d'effet du refus de renouvellement (3ème Civ., 3 novembre 2021, pourvoi n° 20-18.351).

Par ailleurs, l’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, l'assignation introductive de la présente instance n'a été délivrée que le 20 octobre 2025, soit après l'expiration - intervenue le 5 octobre 2025 - du délai de deux ans à compter de la signification du refus de renouvellement.

En conséquence, les demandes de la société [G] relatives à la contestation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction apparaissent manifestement prescrites et se heurtent ainsi à une contestation sérieuse.
Dès lors, la demanderesse ne justifie pas d'un motif légitime à l'obtention d'une mesure d'expertise judiciaire en vue d'évaluer une indemnité d'éviction à son profit.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes tendant à « constater l’absence de prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la SCI Majorelle et rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Majorelle au titre de cette prescription ;

à défaut, constater qu’il n’y a lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses soulevées par les parties concernant la prescription de l’action de la société [G] au titre de la contestation du refus de renouvellement et versement d’une indemnité par la société SCI Majorelle ;

en tout état de cause :

constater que la société SCI Majorelle a refusé à la société [G] le renouvellement de son bail commercial ;

constater l’absence de motif réel et sérieux, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, de nature à justifier le refus de la société SCI Majorelle de payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;

condamner la société SCI Majorelle à payer à la société [G] une indemnité d’éviction ;

ordonner une expertise judiciaire afin de faire évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [G] ; ».


Sur la demande reconventionnelle tendant à l'expulsion de la société [G] :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-9 du code de commerce prévoit notamment que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l'article L. 145-14, alinéa 1er, du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En application de l'article L. 145-60 du code de commerce, la demande en paiement d'une indemnité d'éviction ou en contestation du congé délivré est soumise à la prescription biennale, quand bien même le droit du preneur à cette indemnité n'est pas contesté. Le point de départ du délai de prescription est la date pour laquelle le congé a été donné.

A défaut pour le preneur d'avoir contesté le congé ou demander le paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans, son action est prescrite et il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux (3ème Civ., 30 mars 2017, pourvoi n° 16-13.236).

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre par l'effet d'un congé avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction peut ainsi être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées lorsque le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou l'obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, un refus de renouvellement a été signifié le 5 octobre 2023 par la société SCI Majorelle à la société [G] dans les trois mois de la demande de renouvellement formée par cette dernière.

La société [G] n'a pas introduit de procédure en paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la signification du refus de renouvellement malgré les dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce, de sorte que la prescription biennale est acquise.

Dès lors, la société [G] ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce et se trouve désormais occupant sans droit ni titre du local donné à bail selon le contrat en date du 3 septembre 2018.

Son obligation de quitter les lieux n'étant pas sérieusement contestable, il convient donc d'ordonner son expulsion selon les termes du dispositif ci-après.

Conformément à la demande de la société SCI Majorelle, l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée, à titre provisionnel, à la somme annuelle de 20 544,00 €, augmentée des charges et taxes.

La société [G] ne justifie pas du fondement de sa demande subsidiaire d'octroi d'un délai de trois ans pour quitter les lieux, qui doit donc être rejetée.


Sur les demandes de la société [G] en lien avec l'état des locaux objet du bail :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l'article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

En l'espèce, au soutien de ses demandes tendant à voir ordonner à la société SCI Majorelle de mettre en place des mesures conservatoires urgentes d’étayage de la façade, d’étayage de l’ouverture et de la toiture à l’étage et de réaliser des travaux de reprises sous astreinte, à être autorisée à consigner ses loyers dans l’attente de l’exécution par la société SCI Majorelle des travaux de sécurisation et de reprise, et à la condamnation provisionnelle de la société SCI Majorelle à lui rembourser des loyers et indemnités d’occupation perçus et à lui payer une indemnité, la société [G] invoque un rapport de la société Solubat expertises, non judiciaire, qui ne peut à lui seul établir la preuve des désordres qu'il décrit, en l'absence d'éléments extrinsèques pour le corroborer.

En outre, ce rapport ne permet pas de démontrer avec l'évidence requise en référé que ces désordres résultent d'un manquement du bailleur à procéder aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil et non d'un manquement du preneur à son obligation d'entretien, leurs causes n'étant nullement établies.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes principales formées à ce titre.


Sur la demande subsidiaire d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

En l’espèce, alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la société [G] justifie, au regard du rapport de constations de la société Solubat expertises en date du 12 décembre 2024, d'un motif légitime à ce qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société [G] le paiement de la provision initiale.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La société [G], partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, la seule de ses demandes à laquelle il est fait droit étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [Y] [M] [C] peut recouvrer directement contre la société [G] les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société [G] à payer à la société SCI Majorelle la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’expiration intervenue le 31 décembre 2023 à minuit du bail conclu le 3 septembre 2018 liant la société SCI Majorelle et la société [G] portant sur le local situé [Adresse 3], à Versailles (Yvelines) ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société [G] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société [G] à payer à la société SCI Majorelle une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à la somme annuelle de 20 544,00 €, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [R] [I]
E-mail : [Courriel 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]


expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 1], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, 

avec mission de : 

1° - se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

2° - relever et décrire les désordres allégués expressément dans les conclusions de la société [G] ou le rapport de la société Solubat expertises en date du 12 décembre 2024 et affectant l'immeuble litigieux ;

3° - en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres et vétustés sont imputables, et dans quelles proportions ; donner son avis sur leur caractère évolutif ;

4° - donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

5° - à partir de devis d'entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l'ouvrage et sur le coût et la durée des travaux utiles ;

6° - donner son avis sur les préjudices matériels et immatériels de la société [G] et les coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

7° - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra : 

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
se rendre sur les lieux, [Adresse 3], à [Localité 1] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu'il fixera ;
en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s'en déduisent ;
en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, dans un délai qui ne pourra pas être inférieur à trente jours à compter de la transmission de celui-ci ;
rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;
DISONS qu’en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la société Cars à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 30 septembre 2026 au plus tard ;

DISONS que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse électronique suivante : [Courriel 2]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

RAPPELONS que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ; et que la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

CONDAMNONS la société [G] à payer à la société SCI Majorelle la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société [G] aux dépens ;

DISONS que Maître Camille Lienard Leandri peut recouvrer directement contre la société [G] les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT
Elodie NINEL Eric MADRE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-10, code de commerce L145-9, code civil 606, code de commerce L145-17, code de commerce L145-14, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-03T21:04:36.027Z.