Tribunal judiciaire de Pontoise, Référés, 24 juin 2026, n° 25/01201

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par actes en date du 15 décembre 2025, la SARL A L’[C] DE L’ESCALE a fait assigner devant le Président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé Monsieur [U] [W]et Madame [V] [S] ép.[W], aux fins de voir :
*Recevoir la SARL A L'[C] DE [Localité 3] son exploit introductif d'instance et l'y déclarer bien fondé ; 
* Désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés de commettre avec la mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la SARL [C] DE [Localité 3] pourrait prétendre et notamment : 
Se faire communiquer tout document et pièce utiles, 
Se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 4], 
Visiter les locaux litigieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste des personnels employés par le locataire, 
Rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de « café restaurant hôtel », de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer conformément à l'article L 145-14 du Code de Commerce, l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas : 
1°) d’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, frais de mailing, valeur du droit au bail au cas où le fonds de commerce serait dépourvu de valeur, 
2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing... 
Rechercher tous éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable, 
*Dire et juger que les frais d'expertise seront supportés par les époux [W] et les condamner d'ores et déjà à faire l'avance de la consignation qui sera due à l'Expert, 
*Condamner les époux [W] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, montant porté à 5.000 euros dans son dernier jeu de conclusions;

Par des conclusions en réplique remis le 20 mai 2026, la SARL A L’[C] DE L’ESCALE complétait sa demande initiale aux fins de voir, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le Président estimerait que la contestation soulevée par le défendeur relative au bénéfice du statut des baux commerciaux constitue une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés :
*CONSTATER que les parties sont présentes et représentées ;
*FAIRE APPLICATION des dispositions de l'article 837, alinéa 2, du Code de procédure civile;
*ORDONNER le renvoi de l'affaire à une audience au fond devant le Tribunal judiciaire statuant collégialement ;
*DIRE que ce renvoi vaudra saisine régulière du Tribunal a la date de l'assignation initiale en référé ;
*DIRE que l'affaire sera poursuivie au fond sur les prétentions respectives des parties relatives : au bénéfice du statut des baux commerciaux et au droit à indemnité d'éviction consécutif au congé délivré ;
En tout état de cause, 
*DIRE ET JUGER que l'assignation délivrée le 8 décembre 2025, tendant à la mise en œuvre du droit à indemnité d'éviction, a valablement interrompu le délai biennal de prescription prévu à l'article L.145-60 du Code de commerce ;
*DIRE que la demanderesse ne saurait être privée de l'examen au fond de ses droits pour une difficulté tenant exclusivement à l'office du juge des référés ;
*REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires.
*CONDAMNER les époux [W] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens ;

A l’appui de ses demandes, la SARL A L’[C] DE L’ESCALE expose que par acte authentique du 14 mai 1992, Monsieur [D] [S], aux droits duquel viennent désormais Monsieur et Madame [W], a consenti aux époux [R] le renouvellement de leur bail commercial portant sur des locaux à usage de café-restaurant-hôtel situés [Adresse 1] à [Localité 2], et ce pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 18.293,88 euros.
Aux termes d'un acte extra-judiciaire du 22 mars 2001, les preneurs ont sollicité le renouvellement du bail, ce qui a été accepté par le bailleur, par acte extrajudiciaire du 15 juin 2001, moyennant un loyer annuel de 27.379,84 euros.
Par acte du 28 décembre 2009, les époux [W] ont fait délivrer aux époux [R] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2010 moyennant un loyer de 60.000 euros.
Par acte du 13 mai 2013, les époux [W] ont assigné les époux [R] devant le tribunal de grande instance de PONTOISE.
Par jugement avant dire droit rendu le 11 février 2014, le juge des loyers a ordonné une expertise sur le déplafonnement du loyer et sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er juillet 2010. L'expert a rendu son rapport le 8 décembre 2015. 
Le 30 septembre 2014, les époux [R] ont cédé leur fonds de commerce à la société L'[C] DU CHEVAL [A], laquelle a été assignée en intervention forcée par les époux [W]. 

Par jugement du 4 février 2019, le tribunal de grande instance de PONTOISE a débouté les époux [W] de leur demande de résiliation de bail, et a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2010 à la somme de 47.000 euros par an, hors taxes et hors charges. 
Par déclaration du 28 février 2019, les époux [R] et la société [C] DU CHEVAL [A] ont interjeté appel. 
A la suite du placement en liquidation judiciaire de la société [C] DU CHEVAL [A], le Juge Commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de cette dernière au profit de la société [C] DU CHEVAL [A]. 
Le 14 février 2020, la SELARL DE KEATING, ès qualité de liquidateur de la société [C] DU CHEVAL [A], a cédé à la société A L'[C] DE [Localité 3] le fonds de commerce de café-restaurant-hôtel.

Par arrêt du 3 novembre 2022, la Cour d'Appel de Versailles a débouté les bailleurs de leur demande de résiliation de bail et a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2010 à la somme de 44.580€ par an.
Forte de son droit au bail, la requérante a entrepris de rénover le bien qui était en piteux état, du fait notamment de la vétusté de la toiture dont la responsabilité incombe aux bailleurs, et elle leur a adressé une mise en demeure le 2 juin 2023 de réparer la toiture. 
Les bailleurs ont cru pouvoir échapper à leurs obligations en adressant un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le 26 juin 2023, aux termes duquel ils reconnaissent que la requérante est titulaire du bail renouvelé le 1er juillet 2010 se poursuivant par tacite reconduction depuis le 30 juin 2019 ; Les bailleurs indiquent qu'ils entendent mettre fin au bail le 31 décembre 2023, moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, et rappellent que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal (judiciaire) avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai expirait donc le 31 décembre 2025. 

Il est incontestable que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] a le plus grand intérêt à voir désigner un expert afin de recueillir tous éléments d'appréciation permettant à la juridiction saisie ultérieurement de fixer le montant de ladite indemnité d'éviction. 
C'est en ce sens qu'une assignation a été délivrée le 8 décembre 2025 à Monsieur et Madame [W].

Les bailleurs affirment que la locataire n'exploitait pas son fonds de commerce à la date de délivrance du congé (le 26 juin 2023), et qu'en conséquence elle ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux ni au paiement d'une indemnité d'éviction ; ni qu'ils étaient contraints de délivrer au locataire une mise en demeure préalable, exigée par l'article L145-17 du Code de Commerce. 
Ainsi, la société A L'[C] DE [Localité 3] ne justifierait d'aucun motif légitime pour demander la désignation d'un expert avec mission de donner un avis sur le montant de l'indemnité d'éviction puisqu'elle n'aurait précisément plus droit à cette indemnité.
Cet argument est tout à fait nouveau, et est formulé par les bailleurs pour la première fois dans leurs conclusions du 16 février 2026. Ces derniers ont eux-mêmes offert le paiement d'une indemnité d'éviction dans le cadre du congé délivré le 26 juin 2023. 

La dénégation du droit au renouvellement répond à certaines règles ; en effet, si le preneur ne remplit pas les conditions prévues par l'article L.145-8 pour bénéficier du droit au renouvellement à défaut d'exploitation, il faut que le bailleur apporte la preuve d'une cessation définitive de l'exploitation. 

L'interruption temporaire ne peut être sanctionnée qu'après notification préalable de la mise en demeure requise, cette interruption pouvant résulter de l'exécution de travaux par le preneur dont la durée était imputable au propriétaire, de l'exécution de travaux d'agencement et de remise en état des lieux par le cessionnaire, ou du mauvais état de l'immeuble imputable au propriétaire ce qui est précisément le cas dans la présente affaire.

Les bailleurs ne peuvent tirer profit d'un défaut d'exploitation dont la locataire n'est pas responsable, ce défaut d'exploitation étant due d'une part, à la propre carence des bailleurs, et d'autre part, à l'inertie de la mairie de [Localité 2] avec laquelle une procédure est engagée. En outre, l'interruption d'exploitation qui n'est que temporaire doit donner lieu à une mise en demeure préalable si le bailleur entend en tirer les conséquences d'un déni de droit au statut des baux commerciaux.

Depuis 2020, les époux [W] n'ont eu de cesse, d'empêcher la société locataire d'exploiter son fonds de commerce en n'effectuant pas les travaux et réparations à leur charge dans le contrat de bail. A l’issue de la mesure d'expertise relative au déplafonnement du loyer, l'Expert a déposé son rapport définitif le 8 décembre 2015. 

A la lecture de ce rapport, apparaissait déjà l'impossibilité d'exploiter normalement la partie hébergement, les locataires précédents n'ayant exploité que très partiellement la partie restaurant. L'expert a relevé que le bail a mis à la charge du bailleur, les travaux de l'article 606 et les impôts fonciers. L'expert a clairement indiqué que “dans le silence du bail, les travaux à réaliser résultant d'éventuelles nouvelles normes sont à la charge du bailleur.”
Pour autant, les bailleurs ont toujours refusé d'effectuer les moindres travaux.

Concernant les autorisations administratives, la SARL L'[C] DE [Localité 3] a acquis le fonds de commerce le 14 février 2020, dans le cadre d'une liquidation judiciaire, avec la volonté clairement affirmée de réhabiliter l'établissement et d'en développer l'activité hôtelière, laquelle nécessitait d'importants travaux de remise aux normes, elle a alors été confrontée, à la crise sanitaire due au COVID, avant de pouvoir entreprendre une véritable réhabilitation totale de l'établissement.

Les précédents exploitants n'avaient pas déclaré en mairie l'activité hôtelière, parce qu'ils n'exploitaient réellement que le restaurant, donc ces travaux étaient indispensables.
La société A L'[C] DE [Localité 3] a dû entamer toutes les démarches administratives pour tenter de pouvoir exploiter la partie hôtelière, délaissée jusque-là. 
Or, s'agissant d'un établissement classé [Localité 5] Catégorie 5 de type O et N, il est nécessaire d'obtenir de la mairie une autorisation de travaux puis une autorisation d'ouverture après mise aux normes de sécurité. 

De plus, l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2] se trouve dans un secteur urbain protégé qui exige l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour les travaux affectant sa façade.
Tant que ces autorisations ne sont pas obtenues, aucune exploitation n'est possible, ne serait-ce que de la partie restaurant seule, car cette activité de restauration est soumise à autorisation dans le cadre du projet global.

La société A L'[C] DE [Localité 3] a déposé un dossier de Déclaration Préalable de travaux auprès de la mairie de [Localité 2] dès le 11 décembre 2020. La mairie de [Localité 2] n'a délivré l'arrêté d'autorisation d'effectuer les travaux que le 9 novembre 2021.

Le 22 avril 2022, la mairie de [Localité 2] a notifié à la société A L'[C] DE [Localité 3] l'approbation par la sous-commission [Localité 5] - IGH de la Préfecture du Val d'Oise, du cahier des charges fonctionnel SSI Service Hygiène- Sécurité. 

La société locataire a donc pu continuer ses travaux fin 2022, début 2023 et solliciter le passage de la Commission Communale de Sécurité afin de recueillir son avis sur l'autorisation d'ouverture de l'établissement. La Commission Communale de Sécurité n'a effectué sa visite que le 18 décembre 2023.
Au cours de sa visite, les membres de la Commission ont verbalement annoncé au gérant de la société qu'un avis favorable allait être émis sous réserve de réalisation de prescriptions minimes.
Le service de l'urbanisme, manifestement informé par le bailleur de la délivrance du congé refusant le renouvellement du bail, a refusé d'adresser à la société A L'[C] DE [Localité 3] le PV de la Commission Communale de Sécurité exprimant un avis favorable, puis a refusé de délivrer l'autorisation d'ouverture au prétexte du congé.

La société A L'[C] DE [Localité 3] s'est alors tourné vers la Déléguée du Défenseur des Droits du Val d'Oise pour obtenir communication du rapport.
Ce n'est que par email du 17 mai 2024, après plusieurs demandes restées sans réponse, que la direction de l'urbanisme de la mairie s'est résolue à envoyer à la [Etablissement 1] du Défenseur des Droits, le compte rendu sommaire de la commission de sécurité, tout en précisant encore que " le présent compte rendu ne vaut donc pas autorisation d'ouvrir ", et qu'elle était toujours dans l'attente de connaitre l'état d'avancement de ses démarches avec le bailleur...
Le refus opposé par la mairie ne repose pas sur des considérations techniques ou sécuritaires, mais sur une appréciation prétendue de la validité du bail, question qui relève exclusivement de la compétence du juge judiciaire.

La société locataire estime singulier que les défendeurs, qui contestent aujourd'hui le bénéfice du statut des baux commerciaux, se prévalent d'une situation administrative dont l'origine réside précisément dans une remise en cause du bail.
Il ne saurait être admis qu'un bailleur puisse, directement ou indirectement, contribuer à créer une situation d'incertitude juridique, puis s'en prévaloir pour tenter de priver le preneur de son droit à indemnité d'éviction.

En toute hypothèse, la société demanderesse est demeurée immatriculée, a conservé la jouissance des locaux et a acquitté les loyers sans discontinuer, manifestant ainsi sa volonté constante de poursuivre l'exploitation du fonds. L'absence temporaire d'ouverture au public, exclusivement liée à des contraintes administratives indépendantes de sa volonté, ne saurait caractériser une cessation définitive d'activité ni une disparition du fonds.
Le bailleur ne caractérise donc pas une situation de cessation définitive d'exploitation justifiant une absence de mise en demeure préalable.

Le moyen soulevé par les défendeurs, outre qu'il relève du fond du litige, apparait ainsi dénué de sérieux et ne peut faire obstacle à l'ordonnance de la mesure d'instruction sollicitée.

Dans leurs conclusions en réponse en date du 24 mars 2026, les époux [W] soutiennent que la société locataire s'est, volontairement et sans motif légitime, abstenue d'exploiter son fonds de commerce, et affirment que dès 2020, “l'établissement avait été entièrement rénové et qu'il ne restait à réaliser que des travaux de finition.”

Au soutien de cette affirmation, les bailleurs produisent un procès-verbal de constat en date du 10 juin 2020 ; contrairement à ce que les bailleurs affirment, ce PV de constat ne permet pas d'établir que l'établissement était entièrement rénové, alors qu'il n'était plus aux normes.
Bien au contraire, le PV de constat du 10 juin 2020 met en évidence plusieurs désordres structurels affectant la sécurité des lieux, notamment : une absence de séparation conforme des zones d'exploitation (hébergement/restauration) ; une communication directe (prohibée) entre cuisine et zones de circulation de l'hôtel, une configuration incompatible avec les exigences de sécurité des [Localité 5].

Ces éléments ont conduit la Commission consultative départementale de la sécurité et accessibilité du 19 octobre 2021 à des prescriptions administratives imposant des travaux de mise en conformité. Cette intervention administrative confirme que les non-conformités relevées ne constituaient pas de simples observations ponctuelles, mais des exigences règlementaires impératives conditionnant l'exploitation du site. Dès cette date, la mise en en conformité du local était donc formellement engagée sur le plan administratif, les travaux préconisés devant être réalisés pour permettre une exploitation conforme aux règles de sécurité applicables aux [Localité 5] ;

Le PV de constat du 10 juin 2020 produit aux débats par les bailleurs, met en évidence que l'établissement nécessitait une véritable restructuration pour répondre aux normes, peu important que des chambres aient pu faire l'objet d'un début de travaux, voire de rafraichissement dans l'attente de l'aboutissement du processus administratif.

Dans leurs conclusions du 24 mars 2026, les bailleurs indiquent à tort que la déclaration préalable d'autorisation de travaux déposée en mairie dès le 11 décembre 2020, ne concernerait pas les lieux loués au [Adresse 1], mais ceux d'une autre société située au [Adresse 4]. Il est clairement indiqué sur le formulaire que l'adresse du [Adresse 4] n'est que l'adresse personnelle du déclarant, et non l'adresse du local faisant l'objet de la déclaration préalable, qui est indiquée en page n° 2 du formulaire.

La locataire n'a pas attendu le 26 août 2021 pour déposer son dossier de déclaration préalable de travaux, mais a dû répondre à de multiples demandes de la mairie avant d'obtenir l'autorisation de travaux. Notamment après une demande de pièces complémentaires (16/09/2021) et un premier refus (09/03/2021), la locataire a déposé un nouveau dossier qui a finalement été accueilli favorablement (09/11/2021).

Il découle de ces éléments que l'absence d'exploitation résulte incontestablement d'une impossibilité légale et technique. Le local n'était pas exploitable sans d'importants travaux préalables obligatoires, que les précédents exploitants ou les bailleurs, n'avaient jamais effectués.
Il est important de souligner, qu'à aucun moment les bailleurs n'ont eu à souffrir de cette réhabilitation car la locataire a toujours acquitté les loyers alors même qu'elle ne pouvait exploiter son fonds de commerce.

En outre, la société locataire souligne qu'après la réception du congé en date du 26 juin 2023, elle a poursuivi sans interruption les travaux de mise en conformité ainsi que les contrôles techniques nécessaires réalisés par des organismes agréés.
Ces diligences se sont poursuivies de manière continue jusqu'au passage de la commission de sécurité du 18 décembre 2023, laquelle a constaté la régularisation de la situation de l'établissement au regard des exigences de sécurité applicables aux [Localité 5].
Cette continuité démontre que les travaux engagés ne relevaient pas d'une démarche ponctuelle, mais bien d'un processus de mise en conformité global et suivi, indispensable à une exploitation conforme du local.

Sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande d'expertise ; en application de l'article 145 du Code de procédure civile, une mesure d'instruction peut être ordonnée dès lors qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Il est constant que l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés d'ordonner une mesure d'instruction sur ce fondement, des lors que la mesure sollicitée ne préjuge pas du fond du droit.
En l'espèce, la demanderesse a reçu un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit, sauf exceptions prévues par le statut des baux commerciaux, à une indemnité d'éviction.
L'expertise sollicitée a pour unique objet l'évaluation technique de l'indemnité susceptible d'être due. Elle ne tend nullement à voir trancher la question du bénéfice du statut des baux commerciaux, laquelle relève du juge du fond.
Le moyen tiré par les bailleurs d'un prétendu défaut d'exploitation depuis plus de trois ans constitue une contestation portant sur le droit à indemnité, mais ne fait pas disparaitre le motif légitime justifiant la mesure d'instruction.
La mesure sollicitée est donc utile, proportionnée et conforme aux dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile.

Sur l'effet interruptif de prescription, la présente instance a été introduite avant l'expiration du délai biennal applicable en matière de baux commerciaux. Il est de jurisprudence constante que l'assignation en référé, dès lors qu'elle tend à la reconnaissance ou à la mise en œuvre d'un droit, interrompt la prescription. En saisissant le Président aux fins d'expertise destinée à évaluer l'indemnité d'éviction consécutive au congé délivré par le bailleur, la société demanderesse a manifesté sans équivoque sa volonté d'agir en paiement de ladite indemnité. Son action a donc été valablement engagée dans le délai légal.

A titre subsidiaire, il est demandé à M. le Président du tribunal judiciaire de PONTOISE de renvoyer l'affaire au fond en vertu de l'article 837 du Code de Procédure Civile, et de dire que ce renvoi vaudra saisine régulière du Tribunal à la date de l'assignation initiale en référé ; afin de permettre de maintenir le lien de l'instance et d'éviter la caducité de la demande en paiement de l'indemnité d'éviction (au regard de l'article L.145-60 du Code de Commerce), dont la demande d'expertise constitue une demande avant dire droit nécessaire.
Il serait de l'administration d'une bonne justice que la société demanderesse ne soit pas privée de l'examen au fond de ses droits pour une difficulté tenant exclusivement à l'office du juge des référés, et à l'instrumentalisation par les bailleurs, du statut des baux commerciaux afin d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction qu'ils doivent payer à la demanderesse.

Au jour de l’audience, Monsieur [U] [W] et Madame [V] [S] ép.[W] sont représentés en défense, ils contestent le bien fondé des demandes et demandent à voir :
*Débouter la SARL A L’[C] DE L’ESCALE de l’ensemble de ses demandes, fins et
conclusions ;
*Condamner la SARL A L’[C] DE L’ESCALE à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] la somme de 5.000,00 € sur le fondement
de l’article 700 du Code de procédure civile ;
* Condamner la SARL A L’[C] DE L’ESCALE aux dépens.

Les époux [W] considèrent que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] ne justifie d'aucun motif légitime pour demander la désignation d'un expert avec mission de donner un avis sur le montant d'une éventuelle l'indemnité d'éviction consécutif à l'inapplicabilité statut des baux commerciaux au demandeur. 




Aux termes de l'article L. 145-8 du Code de commerce, afin de bénéficier du droit au renouvellement d'un bail commercial et au paiement d'une indemnité d'éviction, le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés et exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Par ailleurs, le droit au renouvellement du bail doit s'apprécier au jour ou l'une de parties décide de mettre en œuvre ou de refuser ce droit et non pas à la date d'expiration du bail. En l'espèce, le fonds de commerce de la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'est manifestement plus exploité depuis au moins cinq ans.
Selon les comptes de la SARL A L'[C] DE [Localité 3], celle-ci n'a réalisé aucun chiffre d'affaires au cours des exercices clos les 31 décembre 2020, 2021, 2022 et 2023. 

Il s'en déduit donc que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'exploitait pas le fonds de commerce, à la date de délivrance du congé, soit le 26 juin 2023. Elle n'a pas davantage exploité ce fonds de commerce depuis le 1er janvier 2024. En effet, au 29 janvier 2026, sur [Localité 6], l'établissement apparait comme " définitivement fermé ".
En tout état de cause et même si l'exploitation avait repris en 2024 ou 2025, le défaut d'exploitation à la date du congé reste acquis et sa durée (au moins quatre ans) semble exclusive d'une cessation temporaire d'activité.

Dès lors que le locataire ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, les dispositions de l'article L. 145-17 imposant une mise en demeure préalable ne sont pas applicables. En effet, dans la mesure où la nécessité de motiver le congé est issue des dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce, la jurisprudence en déduit que l'obligation d'une mise en demeure préalable ne s'applique qu'aux baux soumis au statut.

La jurisprudence admet que le bailleur peut toujours invoquer, postérieurement au congé et sans mise en demeure préalable, une cause d'inapplicabilité du statut des baux commerciaux. Ainsi, une jurisprudence constante décide que le bailleur, après avoir donné congé en application de l'article L.145-9 du Code de commerce pour l'un quelconque des motifs habituels (offre de renouvellement, refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction) peut toujours opposer un refus pur et simple s'il établit que le preneur ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux. La dénégation du droit au statut peut être invoquée, nonobstant les offres antérieures de renouvellement ou de paiement d'une indemnité d'éviction, à tout moment de la procédure, peu important que le bailleur ait connu la situation du preneur antérieurement au congé. 
La jurisprudence a, également, confirmé que cette contestation peut être soulevée en défense au fond au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction. 
La Cour de cassation admet que le bailleur peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction. 

La SARL A L'[C] DE [Localité 3] soutient que le défaut d'exploitation, qu'elle ne conteste pas, serait imputable au refus des époux [W] de réaliser des travaux qui leur incomberaient et à l'inertie des services administratifs de la mairie de [Localité 2], qui auraient notamment tardé à lui délivrer une autorisation de travaux.
En premier lieu, il résulte d'un procès-verbal de constat dressé par Maitre [P], huissier de justice, le 10 juin 2020, qu'à cette date l'établissement avait été entièrement rénové et qu'il ne restait à réaliser que des travaux de finition. En tout état de cause, les photographies reproduites dans le procès-verbal de constat du 10 juin 2020 démontrent que l'établissement était, sous réserve de menus travaux de finition, en situation d'être exploité.

La SARL A L'[C] DE [Localité 3] reproche à Monsieur et Madame [W] de n'avoir pas exécuté les travaux dont ils auraient, selon elle, été redevables, évoquant tout d'abord la mise en conformité avec les nouvelles normes d'accessibilités " handicapés ".
La SARL A L'[C] DE [Localité 3] relève que l'expert qui avait été commis pour déterminer la valeur locative suite au renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2010 avait indiqué dans son rapport que " dans le silence du bail, les travaux à réaliser résultant de nouvelles normes sont à Ia charge du bailleur ".

Cependant, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] omet de préciser que l'expert ajoute:
" S'agissant des mises aux normes handicapées a la charge du bailleur, seul un audit technique réalisé par un cabinet spécialisé pourra révéler la conformité totale ou partielle ainsi que les éventuels travaux à entreprendre. II convient que le locataire procède aux formalités et se rapproche du bailleur pour évoquer les modalités d'exécution et le financement des travaux de mise aux normes. "
Par ailleurs, le preneur n’a jamais fait réaliser d'audit et ne s’est pas rapproché des bailleurs.D’autant qu'il n'y avait aucune mise aux normes nécessaire, l'accessibilité aux personnes handicapés ayant été juge satisfaisante par les Commissions départementales et communales de sécurité et d'accessibilité des lors que l'établissement dispose, au rez-de-chaussée, d'une chambre PMR avec sanitaire et d'une salle de restaurant accessible.
Enfin et surtout, il convient de relever que la SARL A L'[C] DE [Localité 3], n'a jamais informé les époux [W] des travaux qu'elle projetait de réaliser en vertu de l'autorisation de travaux du 9 novembre 2021, non plus que des éventuelles non-conformités qui auraient fait obstacle à l'exploitation de l'établissement et qu'elle n'a pas davantage demandé aux époux [W] de réaliser les travaux de mise en conformité censés leur incomber.

Motifs

Sur ce point, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] verse aux débats un unique courrier de son conseil adressé aux époux [W] le 2 juin 2023 et qui n'est relatif qu'à la toiture. Courrier qui n’a pas eu de suites, Ia SARL A L'[C] DE [Localité 3] ni son conseil n'ayant jamais relancé les époux [W].
Monsieur et Madame [W] estiment que si l'état de la toiture interdisait réellement d'exploiter le fonds de commerce, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'aurait pas attendu trois ans pour exiger la réalisation des travaux.
Enfin, il importe de noter que, dans un courriel officiel du 9 mai 2023, le conseil de Ia SARL A L'[C] DE [Localité 3] a indiqué au conseil des époux [W] que sa cliente refusait à ces derniers l'accès aux lieux loués en raison "de travaux en cours ".
Un huissier de justice dépêché par les époux [W] les 30 mai et 7 juin 2023 a trouvé porte close et n'a pas constaté la présence d'ouvriers.
Monsieur et Madame [W] en concluent qu’on ne peut pas leur reprocher de ne pas exécuter des travaux nécessaires tout en leur interdisant d'accéder aux lieux loués pour en apprécier l'utilité et, le cas échéant, Ia nature.
Par ailleurs, la durée de la cessation de toute exploitation du fonds de commerce, plus de trois ans et demi à la date du congé, exclut tout caractère temporaire. Ils estiment qu’il s'agit bien d'une cessation définitive que le défaut d'exploitation postérieur au congé vient confirmer.
Et que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] ne peut dès lors prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et au paiement d'une indemnité d'éviction.

De plus, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] indique qu'elle aurait déposé, le 11 décembre 2020, un dossier de déclaration préalable de travaux qui n'aurait donné lieu à un arrêté d'autorisation que près de 11 mois plus tard, le 9 novembre 2021. Cependant, l'examen du dossier de déclaration préalable versé aux débats par la SARL A L'[C] DE [Localité 3] permet de constater qu'il ne concernait pas les lieux loués (sis [Adresse 1] à [Localité 2]), mais des locaux situés [Adresse 4]. C’est là le siège social d'une société [Adresse 5], constituée en 2019 par Monsieur [G] [K] (associé de la SARL A L'[C] DE [Localité 3]) qui y a exploité un fonds de commerce de restauration rapide jusqu'au 1er juin 2021.
S'agissant des lieux loués, appartenant aux époux [W], ce n'est que le 26 août 2021, soit près de deux ans après l'acquisition du fonds de commerce qu'un dossier de déclaration préalable de travaux a été déposé par Monsieur [K]. Un arrêté d'autorisation a été délivré le 9 novembre 2021, c’est à dire après seulement deux mois et demi d'instruction. Il convient d’ailleurs de noter qu'il n'est donné aucune indication sur la nature des travaux projetés.





De même, l'avis de dossier incomplet en date du 26 août 2021 versé aux débats par la SARL A L'[C] DE [Localité 3] ne concerne pas les travaux objets de l'arrêté d'autorisation de travaux du 9 novembre 2021. Et, selon cet avis, le dossier était incomplet aux seuls motifs qu'il manquait un plan de situation et que la superficie cadastrale indiquée était erronée, carences dont les bailleurs ne peuvent en aucun cas être tenus pour responsables. 

Ainsi, la SARL A L'[C] DE [Localité 3], même si elle a attendu le 26 août 2021 pour déposer un dossier de déclaration préalable de travaux, aurait pu exploiter les lieux loués bien avant la date de délivrance du congé.
Et le défaut d'exploitation à la date d'effet du congé n'est donc selon eux pas plus imputable aux services administratifs de la ville de [Localité 2], qu’à eux mêmes.
Enfin, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'explique pas pour quelles raisons l'hôtel et le restaurant ne sont toujours pas exploités, près de sept ans après sa prise de possession et trois ans après l'achèvement des travaux.

Si aux termes d'un courrier du 17 mai 2024, les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 2] ont indiqué que Monsieur [J] (nouveau gérant de la SARL A L'[C] DE [Localité 3]) n'est pas autorisé à ouvrir son établissement, c'est seulement à raison du congé délivré par les époux [W].
Cela ressort clairement des termes d'un courrier des services de l'urbanisme du 9 février 2024 cité dans le mail du 17 mai 2024 : " [Etablissement 2] avons été informés que votre bail a pris fin le 31 décembre 2023 suite à un congé avec refus de renouvellement.
De ce fait, nous ne sommes pas en capacité de vous autoriser l'exploitation de cet établissement dans la mesure où vous ne disposez d'aucun bail vous permettant d'occuper les lieux et de l'ouvrir au public. "
Ces autorisations auraient pu être obtenues si la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'avait pas attendu le 26 août 2021 (soit près de deux ans après avoir pris possession du fonds de commerce) pour déposer un dossier de déclaration préalable. Dès lors, avant la délivrance du congé avec refus de renouvellement, rien ne faisait obstacle à l'ouverture de l'établissement. Les services de l'urbanisme n'avaient alors aucune raison de s'opposer à l'ouverture étant rappelé que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] disposait de toutes les autorisations nécessaires, la Commission de sécurité et d'accessibilité ayant en outre émis un avis favorable.
Le défaut d'exploitation du fonds de commerce à la date du congé est donc exclusivement imputable à la SARL A L'[C] DE [Localité 3], qui en conséquence se verra déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle sera également déboutée de sa demande de renvoi de l'affaire au fond sur le fondement de l'article 837 du Code de procédure civile " afin de permettre de maintenir le lien de l'instance et d'éviter la caducité de Ia demande en paiement de l'indemnité d'éviction ".
En effet, ce texte n'est pas destiné à permettre aux parties d'échapper à la prescription d'une action au fond qui n'a pas été engagée en temps utiles. Et selon Monsieur et Madame [W], la SARL A L'[C] DE [Localité 3] pouvait parfaitement saisir le Juge du fond sans attendre l'issue de la présente instance.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à la date du 24 juin 2026.

MOTIFS


SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL DE DESIGNATION D’UN EXPERT

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE s’est vu attribuer le bail dont bénéficiait la société en liquidation judiciaire [C] DU CHEVAL [A] sur des locaux sis à [Adresse 6], locaux dont sont désormais propriétaires Monsieur et Madame [W].


La S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE n’a durablement pas exploité son fonds de commerce, ce que lui reprochent ses bailleurs, qui en ont tiré argument pour lui délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail, tandis qu’elle même considère que c’est par la négligence desdits bailleurs et notamment leur refus de faire effectuer des travaux indispensables qu’elle n’a pu exploiter ledit commerce, commerce qui ne servait plus que de café/restaurant alors que la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE souhaitait y rétablir une activité d’hôtel.

Mais ce contentieux entre la société locataire et ses bailleurs n’a pas à être tranché par le juge des référés, dont il excède largement le champ de compétence.

En l’espèce, le juge des référés a été saisi par la société locataire pour obtenir la désignation d’un expert avec mission d’évaluer l’état des locaux pris à bail (même s’ils sont restés inexploités), et rendre un rapport qui permettra aux juges du fond éventuellement saisis ultérieurement, d’évaluer l’indemnité d’éviction éventuellement due à la société locataire par les bailleurs, Monsieur et Madame [W].

La désignation d’un tel expert n’est pas susceptible de conforter le droit à indemnisation de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, mais seulement de permettre, si cette société a droit à en percevoir un, d’évaluer le montant qui lui serait dû.

Aussi le juge des référés ne peut-il qu’accepter de désigner un expert pour ce faire, et ce aux frais avancés de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, puisque d’une part, dans la mesure où son droit à percevoir une indemnité d’éviction est contesté par les bailleurs en défense, il serait inéquitable de mettre le paiement de la consignation à la charge de ces derniers alors même que ce point contentieux n’est pas tranché, d’autre part s’ils ne versaient pas ladite consignation, la mesure d’expertise ne pourrait être effective, ce qui nuirait aux intérêts de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE.

SUR LES DEMANDES ANTAGONISTES ETABLIES SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En l’état de la procédure, alors que la mesure d’expertise vient d’être ordonnée et n’est même pas encore initiée, et que les parties antagonistes s’opposent sur le droit de la société locataire de percevoir ou non une indemnité d’éviction, il paraît opportun de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager pour la présente instance.

Il y a donc lieu de rejeter leurs demandes antagonistes établies sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de IHUMURE Clémentine, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’Expertise et commettons pour y procéder Monsieur [L] [Q] (Adresse : Société SOREXI - [Adresse 7], [Localité 7] - Téléphone : [XXXXXXXX01]. - Adresse courriel : [Courriel 1] ), 
lequel aura pour mission de :
-Donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la SARL [C] DE [Localité 3] pourrait prétendre et notamment : 
-Se faire communiquer tout document et pièce utiles, 
-Se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 8], 

-Visiter les locaux litigieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste des personnels employés par le locataire, 
-Rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de « café restaurant hôtel », de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer conformément à l'article L 145-14 du Code de Commerce, l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas : 
1°) d’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, frais de mailing, valeur du droit au bail au cas où le fonds de commerce serait dépourvu de valeur, 
2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing... 
Rechercher tous éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable.

DISONS que l’Expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée,

DISONS qu’il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause, estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

DISONS que l’Expert pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l’article 242 du Code de Procédure Civile, et qu’il pourra demander communication de tous documents que celui-ci estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

DISONS que l’Expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, prendre en considération les observations et réclamations des parties et quand elle seront écrites, les joindre à son avis,

DISONS qu’en cas de difficulté dans l’accomplissement de sa mission, l’Expert en référera au Juge chargé du contrôle des expertises,

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’Expert commis, il sera procédé à son remplacement,

DISONS que l’Expert délivrera copie de son rapport aux parties en les invitant en réponse à faire part de leurs observations,

DISONS que l’expertise sera effectuée aux frais avancés de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, qui devra consigner au greffe de ce Tribunal une somme de 3.800 € à valoir sur la rémunération de l’Expert, et ce avant le 24 juillet 2026,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, il sera fait application de l’article 271 du Code de Procédure Civile,

DISONS que l’Expert dressera un rapport qu’il déposera au greffe de ce Tribunal dans le délai de sept mois à compter du versement de la consignation,

LAISSONS les dépens à la charge de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, partie demanderesse,

DÉBOUTONS les parties des surplus de leurs demandes, notamment sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,


RAPPELONS que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 24 Juin 2026.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES

DU 24 Juin 2026 Minute numéro : 

N° RG 25/01201 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O526

Code NAC : 82C
S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE La SARL A L’[C] DE L’ESCALE, au capital de 10.000 €, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 884 416 686, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [Z] [J]

C/
Monsieur [U] [W]
Madame [V] [S] épouse [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

---===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ 
EXPERTISE JUDICIAIRE


LE JUGE DES REFERES : MOREL, Vice-Président, 

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE La SARL A L’[C] DE L?ESCALE, au capital de 10.000 €, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 884 416 686, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [Z] [J], dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2]
représentée par Me Melaaz ALOUACHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 39, Me Marnia MOHANDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2122



DÉFENDEURS

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3]représenté par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211, Me Jean Marie JOB, avocat au barreau de PARIS,

Madame [V] [S] épouse [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211, Me Jean Marie JOB, avocat au barreau de PARIS,
***ooo§ooo***
Débats tenus à l’audience du : 20 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 24 Juin 2026
***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE


Par actes en date du 15 décembre 2025, la SARL A L’[C] DE L’ESCALE a fait assigner devant le Président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé Monsieur [U] [W]et Madame [V] [S] ép.[W], aux fins de voir :
*Recevoir la SARL A L'[C] DE [Localité 3] son exploit introductif d'instance et l'y déclarer bien fondé ; 
* Désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés de commettre avec la mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la SARL [C] DE [Localité 3] pourrait prétendre et notamment : 
Se faire communiquer tout document et pièce utiles, 
Se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 4], 
Visiter les locaux litigieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste des personnels employés par le locataire, 
Rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de « café restaurant hôtel », de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer conformément à l'article L 145-14 du Code de Commerce, l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas : 
1°) d’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, frais de mailing, valeur du droit au bail au cas où le fonds de commerce serait dépourvu de valeur, 
2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing... 
Rechercher tous éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable, 
*Dire et juger que les frais d'expertise seront supportés par les époux [W] et les condamner d'ores et déjà à faire l'avance de la consignation qui sera due à l'Expert, 
*Condamner les époux [W] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, montant porté à 5.000 euros dans son dernier jeu de conclusions;

Par des conclusions en réplique remis le 20 mai 2026, la SARL A L’[C] DE L’ESCALE complétait sa demande initiale aux fins de voir, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le Président estimerait que la contestation soulevée par le défendeur relative au bénéfice du statut des baux commerciaux constitue une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés :
*CONSTATER que les parties sont présentes et représentées ;
*FAIRE APPLICATION des dispositions de l'article 837, alinéa 2, du Code de procédure civile;
*ORDONNER le renvoi de l'affaire à une audience au fond devant le Tribunal judiciaire statuant collégialement ;
*DIRE que ce renvoi vaudra saisine régulière du Tribunal a la date de l'assignation initiale en référé ;
*DIRE que l'affaire sera poursuivie au fond sur les prétentions respectives des parties relatives : au bénéfice du statut des baux commerciaux et au droit à indemnité d'éviction consécutif au congé délivré ;
En tout état de cause, 
*DIRE ET JUGER que l'assignation délivrée le 8 décembre 2025, tendant à la mise en œuvre du droit à indemnité d'éviction, a valablement interrompu le délai biennal de prescription prévu à l'article L.145-60 du Code de commerce ;
*DIRE que la demanderesse ne saurait être privée de l'examen au fond de ses droits pour une difficulté tenant exclusivement à l'office du juge des référés ;
*REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires.
*CONDAMNER les époux [W] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens ;

A l’appui de ses demandes, la SARL A L’[C] DE L’ESCALE expose que par acte authentique du 14 mai 1992, Monsieur [D] [S], aux droits duquel viennent désormais Monsieur et Madame [W], a consenti aux époux [R] le renouvellement de leur bail commercial portant sur des locaux à usage de café-restaurant-hôtel situés [Adresse 1] à [Localité 2], et ce pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 18.293,88 euros.
Aux termes d'un acte extra-judiciaire du 22 mars 2001, les preneurs ont sollicité le renouvellement du bail, ce qui a été accepté par le bailleur, par acte extrajudiciaire du 15 juin 2001, moyennant un loyer annuel de 27.379,84 euros.
Par acte du 28 décembre 2009, les époux [W] ont fait délivrer aux époux [R] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2010 moyennant un loyer de 60.000 euros.
Par acte du 13 mai 2013, les époux [W] ont assigné les époux [R] devant le tribunal de grande instance de PONTOISE.
Par jugement avant dire droit rendu le 11 février 2014, le juge des loyers a ordonné une expertise sur le déplafonnement du loyer et sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er juillet 2010. L'expert a rendu son rapport le 8 décembre 2015. 
Le 30 septembre 2014, les époux [R] ont cédé leur fonds de commerce à la société L'[C] DU CHEVAL [A], laquelle a été assignée en intervention forcée par les époux [W]. 

Par jugement du 4 février 2019, le tribunal de grande instance de PONTOISE a débouté les époux [W] de leur demande de résiliation de bail, et a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2010 à la somme de 47.000 euros par an, hors taxes et hors charges. 
Par déclaration du 28 février 2019, les époux [R] et la société [C] DU CHEVAL [A] ont interjeté appel. 
A la suite du placement en liquidation judiciaire de la société [C] DU CHEVAL [A], le Juge Commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de cette dernière au profit de la société [C] DU CHEVAL [A]. 
Le 14 février 2020, la SELARL DE KEATING, ès qualité de liquidateur de la société [C] DU CHEVAL [A], a cédé à la société A L'[C] DE [Localité 3] le fonds de commerce de café-restaurant-hôtel.

Par arrêt du 3 novembre 2022, la Cour d'Appel de Versailles a débouté les bailleurs de leur demande de résiliation de bail et a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2010 à la somme de 44.580€ par an.
Forte de son droit au bail, la requérante a entrepris de rénover le bien qui était en piteux état, du fait notamment de la vétusté de la toiture dont la responsabilité incombe aux bailleurs, et elle leur a adressé une mise en demeure le 2 juin 2023 de réparer la toiture. 
Les bailleurs ont cru pouvoir échapper à leurs obligations en adressant un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le 26 juin 2023, aux termes duquel ils reconnaissent que la requérante est titulaire du bail renouvelé le 1er juillet 2010 se poursuivant par tacite reconduction depuis le 30 juin 2019 ; Les bailleurs indiquent qu'ils entendent mettre fin au bail le 31 décembre 2023, moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, et rappellent que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal (judiciaire) avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai expirait donc le 31 décembre 2025. 

Il est incontestable que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] a le plus grand intérêt à voir désigner un expert afin de recueillir tous éléments d'appréciation permettant à la juridiction saisie ultérieurement de fixer le montant de ladite indemnité d'éviction. 
C'est en ce sens qu'une assignation a été délivrée le 8 décembre 2025 à Monsieur et Madame [W].

Les bailleurs affirment que la locataire n'exploitait pas son fonds de commerce à la date de délivrance du congé (le 26 juin 2023), et qu'en conséquence elle ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux ni au paiement d'une indemnité d'éviction ; ni qu'ils étaient contraints de délivrer au locataire une mise en demeure préalable, exigée par l'article L145-17 du Code de Commerce. 
Ainsi, la société A L'[C] DE [Localité 3] ne justifierait d'aucun motif légitime pour demander la désignation d'un expert avec mission de donner un avis sur le montant de l'indemnité d'éviction puisqu'elle n'aurait précisément plus droit à cette indemnité.
Cet argument est tout à fait nouveau, et est formulé par les bailleurs pour la première fois dans leurs conclusions du 16 février 2026. Ces derniers ont eux-mêmes offert le paiement d'une indemnité d'éviction dans le cadre du congé délivré le 26 juin 2023. 

La dénégation du droit au renouvellement répond à certaines règles ; en effet, si le preneur ne remplit pas les conditions prévues par l'article L.145-8 pour bénéficier du droit au renouvellement à défaut d'exploitation, il faut que le bailleur apporte la preuve d'une cessation définitive de l'exploitation. 

L'interruption temporaire ne peut être sanctionnée qu'après notification préalable de la mise en demeure requise, cette interruption pouvant résulter de l'exécution de travaux par le preneur dont la durée était imputable au propriétaire, de l'exécution de travaux d'agencement et de remise en état des lieux par le cessionnaire, ou du mauvais état de l'immeuble imputable au propriétaire ce qui est précisément le cas dans la présente affaire.

Les bailleurs ne peuvent tirer profit d'un défaut d'exploitation dont la locataire n'est pas responsable, ce défaut d'exploitation étant due d'une part, à la propre carence des bailleurs, et d'autre part, à l'inertie de la mairie de [Localité 2] avec laquelle une procédure est engagée. En outre, l'interruption d'exploitation qui n'est que temporaire doit donner lieu à une mise en demeure préalable si le bailleur entend en tirer les conséquences d'un déni de droit au statut des baux commerciaux.

Depuis 2020, les époux [W] n'ont eu de cesse, d'empêcher la société locataire d'exploiter son fonds de commerce en n'effectuant pas les travaux et réparations à leur charge dans le contrat de bail. A l’issue de la mesure d'expertise relative au déplafonnement du loyer, l'Expert a déposé son rapport définitif le 8 décembre 2015. 

A la lecture de ce rapport, apparaissait déjà l'impossibilité d'exploiter normalement la partie hébergement, les locataires précédents n'ayant exploité que très partiellement la partie restaurant. L'expert a relevé que le bail a mis à la charge du bailleur, les travaux de l'article 606 et les impôts fonciers. L'expert a clairement indiqué que “dans le silence du bail, les travaux à réaliser résultant d'éventuelles nouvelles normes sont à la charge du bailleur.”
Pour autant, les bailleurs ont toujours refusé d'effectuer les moindres travaux.

Concernant les autorisations administratives, la SARL L'[C] DE [Localité 3] a acquis le fonds de commerce le 14 février 2020, dans le cadre d'une liquidation judiciaire, avec la volonté clairement affirmée de réhabiliter l'établissement et d'en développer l'activité hôtelière, laquelle nécessitait d'importants travaux de remise aux normes, elle a alors été confrontée, à la crise sanitaire due au COVID, avant de pouvoir entreprendre une véritable réhabilitation totale de l'établissement.

Les précédents exploitants n'avaient pas déclaré en mairie l'activité hôtelière, parce qu'ils n'exploitaient réellement que le restaurant, donc ces travaux étaient indispensables.
La société A L'[C] DE [Localité 3] a dû entamer toutes les démarches administratives pour tenter de pouvoir exploiter la partie hôtelière, délaissée jusque-là. 
Or, s'agissant d'un établissement classé [Localité 5] Catégorie 5 de type O et N, il est nécessaire d'obtenir de la mairie une autorisation de travaux puis une autorisation d'ouverture après mise aux normes de sécurité. 

De plus, l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2] se trouve dans un secteur urbain protégé qui exige l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour les travaux affectant sa façade.
Tant que ces autorisations ne sont pas obtenues, aucune exploitation n'est possible, ne serait-ce que de la partie restaurant seule, car cette activité de restauration est soumise à autorisation dans le cadre du projet global.

La société A L'[C] DE [Localité 3] a déposé un dossier de Déclaration Préalable de travaux auprès de la mairie de [Localité 2] dès le 11 décembre 2020. La mairie de [Localité 2] n'a délivré l'arrêté d'autorisation d'effectuer les travaux que le 9 novembre 2021.

Le 22 avril 2022, la mairie de [Localité 2] a notifié à la société A L'[C] DE [Localité 3] l'approbation par la sous-commission [Localité 5] - IGH de la Préfecture du Val d'Oise, du cahier des charges fonctionnel SSI Service Hygiène- Sécurité. 

La société locataire a donc pu continuer ses travaux fin 2022, début 2023 et solliciter le passage de la Commission Communale de Sécurité afin de recueillir son avis sur l'autorisation d'ouverture de l'établissement. La Commission Communale de Sécurité n'a effectué sa visite que le 18 décembre 2023.
Au cours de sa visite, les membres de la Commission ont verbalement annoncé au gérant de la société qu'un avis favorable allait être émis sous réserve de réalisation de prescriptions minimes.
Le service de l'urbanisme, manifestement informé par le bailleur de la délivrance du congé refusant le renouvellement du bail, a refusé d'adresser à la société A L'[C] DE [Localité 3] le PV de la Commission Communale de Sécurité exprimant un avis favorable, puis a refusé de délivrer l'autorisation d'ouverture au prétexte du congé.

La société A L'[C] DE [Localité 3] s'est alors tourné vers la Déléguée du Défenseur des Droits du Val d'Oise pour obtenir communication du rapport.
Ce n'est que par email du 17 mai 2024, après plusieurs demandes restées sans réponse, que la direction de l'urbanisme de la mairie s'est résolue à envoyer à la [Etablissement 1] du Défenseur des Droits, le compte rendu sommaire de la commission de sécurité, tout en précisant encore que " le présent compte rendu ne vaut donc pas autorisation d'ouvrir ", et qu'elle était toujours dans l'attente de connaitre l'état d'avancement de ses démarches avec le bailleur...
Le refus opposé par la mairie ne repose pas sur des considérations techniques ou sécuritaires, mais sur une appréciation prétendue de la validité du bail, question qui relève exclusivement de la compétence du juge judiciaire.

La société locataire estime singulier que les défendeurs, qui contestent aujourd'hui le bénéfice du statut des baux commerciaux, se prévalent d'une situation administrative dont l'origine réside précisément dans une remise en cause du bail.
Il ne saurait être admis qu'un bailleur puisse, directement ou indirectement, contribuer à créer une situation d'incertitude juridique, puis s'en prévaloir pour tenter de priver le preneur de son droit à indemnité d'éviction.

En toute hypothèse, la société demanderesse est demeurée immatriculée, a conservé la jouissance des locaux et a acquitté les loyers sans discontinuer, manifestant ainsi sa volonté constante de poursuivre l'exploitation du fonds. L'absence temporaire d'ouverture au public, exclusivement liée à des contraintes administratives indépendantes de sa volonté, ne saurait caractériser une cessation définitive d'activité ni une disparition du fonds.
Le bailleur ne caractérise donc pas une situation de cessation définitive d'exploitation justifiant une absence de mise en demeure préalable.

Le moyen soulevé par les défendeurs, outre qu'il relève du fond du litige, apparait ainsi dénué de sérieux et ne peut faire obstacle à l'ordonnance de la mesure d'instruction sollicitée.

Dans leurs conclusions en réponse en date du 24 mars 2026, les époux [W] soutiennent que la société locataire s'est, volontairement et sans motif légitime, abstenue d'exploiter son fonds de commerce, et affirment que dès 2020, “l'établissement avait été entièrement rénové et qu'il ne restait à réaliser que des travaux de finition.”

Au soutien de cette affirmation, les bailleurs produisent un procès-verbal de constat en date du 10 juin 2020 ; contrairement à ce que les bailleurs affirment, ce PV de constat ne permet pas d'établir que l'établissement était entièrement rénové, alors qu'il n'était plus aux normes.
Bien au contraire, le PV de constat du 10 juin 2020 met en évidence plusieurs désordres structurels affectant la sécurité des lieux, notamment : une absence de séparation conforme des zones d'exploitation (hébergement/restauration) ; une communication directe (prohibée) entre cuisine et zones de circulation de l'hôtel, une configuration incompatible avec les exigences de sécurité des [Localité 5].

Ces éléments ont conduit la Commission consultative départementale de la sécurité et accessibilité du 19 octobre 2021 à des prescriptions administratives imposant des travaux de mise en conformité. Cette intervention administrative confirme que les non-conformités relevées ne constituaient pas de simples observations ponctuelles, mais des exigences règlementaires impératives conditionnant l'exploitation du site. Dès cette date, la mise en en conformité du local était donc formellement engagée sur le plan administratif, les travaux préconisés devant être réalisés pour permettre une exploitation conforme aux règles de sécurité applicables aux [Localité 5] ;

Le PV de constat du 10 juin 2020 produit aux débats par les bailleurs, met en évidence que l'établissement nécessitait une véritable restructuration pour répondre aux normes, peu important que des chambres aient pu faire l'objet d'un début de travaux, voire de rafraichissement dans l'attente de l'aboutissement du processus administratif.

Dans leurs conclusions du 24 mars 2026, les bailleurs indiquent à tort que la déclaration préalable d'autorisation de travaux déposée en mairie dès le 11 décembre 2020, ne concernerait pas les lieux loués au [Adresse 1], mais ceux d'une autre société située au [Adresse 4]. Il est clairement indiqué sur le formulaire que l'adresse du [Adresse 4] n'est que l'adresse personnelle du déclarant, et non l'adresse du local faisant l'objet de la déclaration préalable, qui est indiquée en page n° 2 du formulaire.

La locataire n'a pas attendu le 26 août 2021 pour déposer son dossier de déclaration préalable de travaux, mais a dû répondre à de multiples demandes de la mairie avant d'obtenir l'autorisation de travaux. Notamment après une demande de pièces complémentaires (16/09/2021) et un premier refus (09/03/2021), la locataire a déposé un nouveau dossier qui a finalement été accueilli favorablement (09/11/2021).

Il découle de ces éléments que l'absence d'exploitation résulte incontestablement d'une impossibilité légale et technique. Le local n'était pas exploitable sans d'importants travaux préalables obligatoires, que les précédents exploitants ou les bailleurs, n'avaient jamais effectués.
Il est important de souligner, qu'à aucun moment les bailleurs n'ont eu à souffrir de cette réhabilitation car la locataire a toujours acquitté les loyers alors même qu'elle ne pouvait exploiter son fonds de commerce.

En outre, la société locataire souligne qu'après la réception du congé en date du 26 juin 2023, elle a poursuivi sans interruption les travaux de mise en conformité ainsi que les contrôles techniques nécessaires réalisés par des organismes agréés.
Ces diligences se sont poursuivies de manière continue jusqu'au passage de la commission de sécurité du 18 décembre 2023, laquelle a constaté la régularisation de la situation de l'établissement au regard des exigences de sécurité applicables aux [Localité 5].
Cette continuité démontre que les travaux engagés ne relevaient pas d'une démarche ponctuelle, mais bien d'un processus de mise en conformité global et suivi, indispensable à une exploitation conforme du local.

Sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande d'expertise ; en application de l'article 145 du Code de procédure civile, une mesure d'instruction peut être ordonnée dès lors qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Il est constant que l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés d'ordonner une mesure d'instruction sur ce fondement, des lors que la mesure sollicitée ne préjuge pas du fond du droit.
En l'espèce, la demanderesse a reçu un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit, sauf exceptions prévues par le statut des baux commerciaux, à une indemnité d'éviction.
L'expertise sollicitée a pour unique objet l'évaluation technique de l'indemnité susceptible d'être due. Elle ne tend nullement à voir trancher la question du bénéfice du statut des baux commerciaux, laquelle relève du juge du fond.
Le moyen tiré par les bailleurs d'un prétendu défaut d'exploitation depuis plus de trois ans constitue une contestation portant sur le droit à indemnité, mais ne fait pas disparaitre le motif légitime justifiant la mesure d'instruction.
La mesure sollicitée est donc utile, proportionnée et conforme aux dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile.

Sur l'effet interruptif de prescription, la présente instance a été introduite avant l'expiration du délai biennal applicable en matière de baux commerciaux. Il est de jurisprudence constante que l'assignation en référé, dès lors qu'elle tend à la reconnaissance ou à la mise en œuvre d'un droit, interrompt la prescription. En saisissant le Président aux fins d'expertise destinée à évaluer l'indemnité d'éviction consécutive au congé délivré par le bailleur, la société demanderesse a manifesté sans équivoque sa volonté d'agir en paiement de ladite indemnité. Son action a donc été valablement engagée dans le délai légal.

A titre subsidiaire, il est demandé à M. le Président du tribunal judiciaire de PONTOISE de renvoyer l'affaire au fond en vertu de l'article 837 du Code de Procédure Civile, et de dire que ce renvoi vaudra saisine régulière du Tribunal à la date de l'assignation initiale en référé ; afin de permettre de maintenir le lien de l'instance et d'éviter la caducité de la demande en paiement de l'indemnité d'éviction (au regard de l'article L.145-60 du Code de Commerce), dont la demande d'expertise constitue une demande avant dire droit nécessaire.
Il serait de l'administration d'une bonne justice que la société demanderesse ne soit pas privée de l'examen au fond de ses droits pour une difficulté tenant exclusivement à l'office du juge des référés, et à l'instrumentalisation par les bailleurs, du statut des baux commerciaux afin d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction qu'ils doivent payer à la demanderesse.

Au jour de l’audience, Monsieur [U] [W] et Madame [V] [S] ép.[W] sont représentés en défense, ils contestent le bien fondé des demandes et demandent à voir :
*Débouter la SARL A L’[C] DE L’ESCALE de l’ensemble de ses demandes, fins et
conclusions ;
*Condamner la SARL A L’[C] DE L’ESCALE à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [V] [W] la somme de 5.000,00 € sur le fondement
de l’article 700 du Code de procédure civile ;
* Condamner la SARL A L’[C] DE L’ESCALE aux dépens.

Les époux [W] considèrent que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] ne justifie d'aucun motif légitime pour demander la désignation d'un expert avec mission de donner un avis sur le montant d'une éventuelle l'indemnité d'éviction consécutif à l'inapplicabilité statut des baux commerciaux au demandeur. 




Aux termes de l'article L. 145-8 du Code de commerce, afin de bénéficier du droit au renouvellement d'un bail commercial et au paiement d'une indemnité d'éviction, le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés et exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Par ailleurs, le droit au renouvellement du bail doit s'apprécier au jour ou l'une de parties décide de mettre en œuvre ou de refuser ce droit et non pas à la date d'expiration du bail. En l'espèce, le fonds de commerce de la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'est manifestement plus exploité depuis au moins cinq ans.
Selon les comptes de la SARL A L'[C] DE [Localité 3], celle-ci n'a réalisé aucun chiffre d'affaires au cours des exercices clos les 31 décembre 2020, 2021, 2022 et 2023. 

Il s'en déduit donc que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'exploitait pas le fonds de commerce, à la date de délivrance du congé, soit le 26 juin 2023. Elle n'a pas davantage exploité ce fonds de commerce depuis le 1er janvier 2024. En effet, au 29 janvier 2026, sur [Localité 6], l'établissement apparait comme " définitivement fermé ".
En tout état de cause et même si l'exploitation avait repris en 2024 ou 2025, le défaut d'exploitation à la date du congé reste acquis et sa durée (au moins quatre ans) semble exclusive d'une cessation temporaire d'activité.

Dès lors que le locataire ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, les dispositions de l'article L. 145-17 imposant une mise en demeure préalable ne sont pas applicables. En effet, dans la mesure où la nécessité de motiver le congé est issue des dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce, la jurisprudence en déduit que l'obligation d'une mise en demeure préalable ne s'applique qu'aux baux soumis au statut.

La jurisprudence admet que le bailleur peut toujours invoquer, postérieurement au congé et sans mise en demeure préalable, une cause d'inapplicabilité du statut des baux commerciaux. Ainsi, une jurisprudence constante décide que le bailleur, après avoir donné congé en application de l'article L.145-9 du Code de commerce pour l'un quelconque des motifs habituels (offre de renouvellement, refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction) peut toujours opposer un refus pur et simple s'il établit que le preneur ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux. La dénégation du droit au statut peut être invoquée, nonobstant les offres antérieures de renouvellement ou de paiement d'une indemnité d'éviction, à tout moment de la procédure, peu important que le bailleur ait connu la situation du preneur antérieurement au congé. 
La jurisprudence a, également, confirmé que cette contestation peut être soulevée en défense au fond au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction. 
La Cour de cassation admet que le bailleur peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction. 

La SARL A L'[C] DE [Localité 3] soutient que le défaut d'exploitation, qu'elle ne conteste pas, serait imputable au refus des époux [W] de réaliser des travaux qui leur incomberaient et à l'inertie des services administratifs de la mairie de [Localité 2], qui auraient notamment tardé à lui délivrer une autorisation de travaux.
En premier lieu, il résulte d'un procès-verbal de constat dressé par Maitre [P], huissier de justice, le 10 juin 2020, qu'à cette date l'établissement avait été entièrement rénové et qu'il ne restait à réaliser que des travaux de finition. En tout état de cause, les photographies reproduites dans le procès-verbal de constat du 10 juin 2020 démontrent que l'établissement était, sous réserve de menus travaux de finition, en situation d'être exploité.

La SARL A L'[C] DE [Localité 3] reproche à Monsieur et Madame [W] de n'avoir pas exécuté les travaux dont ils auraient, selon elle, été redevables, évoquant tout d'abord la mise en conformité avec les nouvelles normes d'accessibilités " handicapés ".
La SARL A L'[C] DE [Localité 3] relève que l'expert qui avait été commis pour déterminer la valeur locative suite au renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2010 avait indiqué dans son rapport que " dans le silence du bail, les travaux à réaliser résultant de nouvelles normes sont à Ia charge du bailleur ".

Cependant, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] omet de préciser que l'expert ajoute:
" S'agissant des mises aux normes handicapées a la charge du bailleur, seul un audit technique réalisé par un cabinet spécialisé pourra révéler la conformité totale ou partielle ainsi que les éventuels travaux à entreprendre. II convient que le locataire procède aux formalités et se rapproche du bailleur pour évoquer les modalités d'exécution et le financement des travaux de mise aux normes. "
Par ailleurs, le preneur n’a jamais fait réaliser d'audit et ne s’est pas rapproché des bailleurs.D’autant qu'il n'y avait aucune mise aux normes nécessaire, l'accessibilité aux personnes handicapés ayant été juge satisfaisante par les Commissions départementales et communales de sécurité et d'accessibilité des lors que l'établissement dispose, au rez-de-chaussée, d'une chambre PMR avec sanitaire et d'une salle de restaurant accessible.
Enfin et surtout, il convient de relever que la SARL A L'[C] DE [Localité 3], n'a jamais informé les époux [W] des travaux qu'elle projetait de réaliser en vertu de l'autorisation de travaux du 9 novembre 2021, non plus que des éventuelles non-conformités qui auraient fait obstacle à l'exploitation de l'établissement et qu'elle n'a pas davantage demandé aux époux [W] de réaliser les travaux de mise en conformité censés leur incomber.

Sur ce point, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] verse aux débats un unique courrier de son conseil adressé aux époux [W] le 2 juin 2023 et qui n'est relatif qu'à la toiture. Courrier qui n’a pas eu de suites, Ia SARL A L'[C] DE [Localité 3] ni son conseil n'ayant jamais relancé les époux [W].
Monsieur et Madame [W] estiment que si l'état de la toiture interdisait réellement d'exploiter le fonds de commerce, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'aurait pas attendu trois ans pour exiger la réalisation des travaux.
Enfin, il importe de noter que, dans un courriel officiel du 9 mai 2023, le conseil de Ia SARL A L'[C] DE [Localité 3] a indiqué au conseil des époux [W] que sa cliente refusait à ces derniers l'accès aux lieux loués en raison "de travaux en cours ".
Un huissier de justice dépêché par les époux [W] les 30 mai et 7 juin 2023 a trouvé porte close et n'a pas constaté la présence d'ouvriers.
Monsieur et Madame [W] en concluent qu’on ne peut pas leur reprocher de ne pas exécuter des travaux nécessaires tout en leur interdisant d'accéder aux lieux loués pour en apprécier l'utilité et, le cas échéant, Ia nature.
Par ailleurs, la durée de la cessation de toute exploitation du fonds de commerce, plus de trois ans et demi à la date du congé, exclut tout caractère temporaire. Ils estiment qu’il s'agit bien d'une cessation définitive que le défaut d'exploitation postérieur au congé vient confirmer.
Et que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] ne peut dès lors prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et au paiement d'une indemnité d'éviction.

De plus, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] indique qu'elle aurait déposé, le 11 décembre 2020, un dossier de déclaration préalable de travaux qui n'aurait donné lieu à un arrêté d'autorisation que près de 11 mois plus tard, le 9 novembre 2021. Cependant, l'examen du dossier de déclaration préalable versé aux débats par la SARL A L'[C] DE [Localité 3] permet de constater qu'il ne concernait pas les lieux loués (sis [Adresse 1] à [Localité 2]), mais des locaux situés [Adresse 4]. C’est là le siège social d'une société [Adresse 5], constituée en 2019 par Monsieur [G] [K] (associé de la SARL A L'[C] DE [Localité 3]) qui y a exploité un fonds de commerce de restauration rapide jusqu'au 1er juin 2021.
S'agissant des lieux loués, appartenant aux époux [W], ce n'est que le 26 août 2021, soit près de deux ans après l'acquisition du fonds de commerce qu'un dossier de déclaration préalable de travaux a été déposé par Monsieur [K]. Un arrêté d'autorisation a été délivré le 9 novembre 2021, c’est à dire après seulement deux mois et demi d'instruction. Il convient d’ailleurs de noter qu'il n'est donné aucune indication sur la nature des travaux projetés.





De même, l'avis de dossier incomplet en date du 26 août 2021 versé aux débats par la SARL A L'[C] DE [Localité 3] ne concerne pas les travaux objets de l'arrêté d'autorisation de travaux du 9 novembre 2021. Et, selon cet avis, le dossier était incomplet aux seuls motifs qu'il manquait un plan de situation et que la superficie cadastrale indiquée était erronée, carences dont les bailleurs ne peuvent en aucun cas être tenus pour responsables. 

Ainsi, la SARL A L'[C] DE [Localité 3], même si elle a attendu le 26 août 2021 pour déposer un dossier de déclaration préalable de travaux, aurait pu exploiter les lieux loués bien avant la date de délivrance du congé.
Et le défaut d'exploitation à la date d'effet du congé n'est donc selon eux pas plus imputable aux services administratifs de la ville de [Localité 2], qu’à eux mêmes.
Enfin, la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'explique pas pour quelles raisons l'hôtel et le restaurant ne sont toujours pas exploités, près de sept ans après sa prise de possession et trois ans après l'achèvement des travaux.

Si aux termes d'un courrier du 17 mai 2024, les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 2] ont indiqué que Monsieur [J] (nouveau gérant de la SARL A L'[C] DE [Localité 3]) n'est pas autorisé à ouvrir son établissement, c'est seulement à raison du congé délivré par les époux [W].
Cela ressort clairement des termes d'un courrier des services de l'urbanisme du 9 février 2024 cité dans le mail du 17 mai 2024 : " [Etablissement 2] avons été informés que votre bail a pris fin le 31 décembre 2023 suite à un congé avec refus de renouvellement.
De ce fait, nous ne sommes pas en capacité de vous autoriser l'exploitation de cet établissement dans la mesure où vous ne disposez d'aucun bail vous permettant d'occuper les lieux et de l'ouvrir au public. "
Ces autorisations auraient pu être obtenues si la SARL A L'[C] DE [Localité 3] n'avait pas attendu le 26 août 2021 (soit près de deux ans après avoir pris possession du fonds de commerce) pour déposer un dossier de déclaration préalable. Dès lors, avant la délivrance du congé avec refus de renouvellement, rien ne faisait obstacle à l'ouverture de l'établissement. Les services de l'urbanisme n'avaient alors aucune raison de s'opposer à l'ouverture étant rappelé que la SARL A L'[C] DE [Localité 3] disposait de toutes les autorisations nécessaires, la Commission de sécurité et d'accessibilité ayant en outre émis un avis favorable.
Le défaut d'exploitation du fonds de commerce à la date du congé est donc exclusivement imputable à la SARL A L'[C] DE [Localité 3], qui en conséquence se verra déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle sera également déboutée de sa demande de renvoi de l'affaire au fond sur le fondement de l'article 837 du Code de procédure civile " afin de permettre de maintenir le lien de l'instance et d'éviter la caducité de Ia demande en paiement de l'indemnité d'éviction ".
En effet, ce texte n'est pas destiné à permettre aux parties d'échapper à la prescription d'une action au fond qui n'a pas été engagée en temps utiles. Et selon Monsieur et Madame [W], la SARL A L'[C] DE [Localité 3] pouvait parfaitement saisir le Juge du fond sans attendre l'issue de la présente instance.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à la date du 24 juin 2026.

MOTIFS


SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL DE DESIGNATION D’UN EXPERT

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE s’est vu attribuer le bail dont bénéficiait la société en liquidation judiciaire [C] DU CHEVAL [A] sur des locaux sis à [Adresse 6], locaux dont sont désormais propriétaires Monsieur et Madame [W].


La S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE n’a durablement pas exploité son fonds de commerce, ce que lui reprochent ses bailleurs, qui en ont tiré argument pour lui délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail, tandis qu’elle même considère que c’est par la négligence desdits bailleurs et notamment leur refus de faire effectuer des travaux indispensables qu’elle n’a pu exploiter ledit commerce, commerce qui ne servait plus que de café/restaurant alors que la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE souhaitait y rétablir une activité d’hôtel.

Mais ce contentieux entre la société locataire et ses bailleurs n’a pas à être tranché par le juge des référés, dont il excède largement le champ de compétence.

En l’espèce, le juge des référés a été saisi par la société locataire pour obtenir la désignation d’un expert avec mission d’évaluer l’état des locaux pris à bail (même s’ils sont restés inexploités), et rendre un rapport qui permettra aux juges du fond éventuellement saisis ultérieurement, d’évaluer l’indemnité d’éviction éventuellement due à la société locataire par les bailleurs, Monsieur et Madame [W].

La désignation d’un tel expert n’est pas susceptible de conforter le droit à indemnisation de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, mais seulement de permettre, si cette société a droit à en percevoir un, d’évaluer le montant qui lui serait dû.

Aussi le juge des référés ne peut-il qu’accepter de désigner un expert pour ce faire, et ce aux frais avancés de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, puisque d’une part, dans la mesure où son droit à percevoir une indemnité d’éviction est contesté par les bailleurs en défense, il serait inéquitable de mettre le paiement de la consignation à la charge de ces derniers alors même que ce point contentieux n’est pas tranché, d’autre part s’ils ne versaient pas ladite consignation, la mesure d’expertise ne pourrait être effective, ce qui nuirait aux intérêts de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE.

SUR LES DEMANDES ANTAGONISTES ETABLIES SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En l’état de la procédure, alors que la mesure d’expertise vient d’être ordonnée et n’est même pas encore initiée, et que les parties antagonistes s’opposent sur le droit de la société locataire de percevoir ou non une indemnité d’éviction, il paraît opportun de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager pour la présente instance.

Il y a donc lieu de rejeter leurs demandes antagonistes établies sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de IHUMURE Clémentine, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’Expertise et commettons pour y procéder Monsieur [L] [Q] (Adresse : Société SOREXI - [Adresse 7], [Localité 7] - Téléphone : [XXXXXXXX01]. - Adresse courriel : [Courriel 1] ), 
lequel aura pour mission de :
-Donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la SARL [C] DE [Localité 3] pourrait prétendre et notamment : 
-Se faire communiquer tout document et pièce utiles, 
-Se rendre sur place au [Adresse 1] à [Localité 8], 

-Visiter les locaux litigieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste des personnels employés par le locataire, 
-Rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de « café restaurant hôtel », de la situation et de l'état des locaux, tout élément permettant de déterminer conformément à l'article L 145-14 du Code de Commerce, l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas : 
1°) d’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, frais de mailing, valeur du droit au bail au cas où le fonds de commerce serait dépourvu de valeur, 
2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing... 
Rechercher tous éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable.

DISONS que l’Expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée,

DISONS qu’il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause, estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

DISONS que l’Expert pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l’article 242 du Code de Procédure Civile, et qu’il pourra demander communication de tous documents que celui-ci estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

DISONS que l’Expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, prendre en considération les observations et réclamations des parties et quand elle seront écrites, les joindre à son avis,

DISONS qu’en cas de difficulté dans l’accomplissement de sa mission, l’Expert en référera au Juge chargé du contrôle des expertises,

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’Expert commis, il sera procédé à son remplacement,

DISONS que l’Expert délivrera copie de son rapport aux parties en les invitant en réponse à faire part de leurs observations,

DISONS que l’expertise sera effectuée aux frais avancés de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, qui devra consigner au greffe de ce Tribunal une somme de 3.800 € à valoir sur la rémunération de l’Expert, et ce avant le 24 juillet 2026,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, il sera fait application de l’article 271 du Code de Procédure Civile,

DISONS que l’Expert dressera un rapport qu’il déposera au greffe de ce Tribunal dans le délai de sept mois à compter du versement de la consignation,

LAISSONS les dépens à la charge de la S.A.R.L. A L’[C] DE L’ESCALE, partie demanderesse,

DÉBOUTONS les parties des surplus de leurs demandes, notamment sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,


RAPPELONS que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 24 Juin 2026.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES

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• 30 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Constate ou prononce le désistement d'instance et/ou d'action · n° 18/08277

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• 20 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 20/05978

  en commun : code de commerce L145-8, code de commerce L145-10, code de commerce L145-60

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bastia · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00538

  en commun : code de commerce L145-8, code de commerce L145-10, code de commerce L145-60

• 31 mars 2026 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 24/02002

  en commun : code de commerce L145-8, code de commerce L145-10, code de commerce L145-9

• 13 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Réouverture des débats · n° 17/11367

  en commun : code de commerce L145-8, code de commerce L145-14, code de commerce L145-60

Mise à jour de la source le 2026-07-15T07:38:47.844Z.