Tribunal judiciaire de Grasse, 1ère Chambre A, 8 juin 2026, n° 22/06184

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 27 janvier 2005, la SCI JANRO CANNES a donné à bail commercial à la société [W] [N] des locaux sis 45 boulevard de la Croisette à Cannes pour une durée de 9 années jusqu=au 31 décembre 2013.

Selon acte sous seing privé en date du 23 décembre 2013, un nouveau bail commercial a été conclu entre les parties pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2014.

Par acte authentique du 30 août 2022, la société JANRO CANNES a cédé ses murs à la société civile 45 CROISETTE.

Par acte en date du 9 septembre 2022, la bailleresse a donné congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux à sa locataire pour la date du 31 mars 2023 aux motifs que la locataire n=était pas immatriculée au RCS concernant l=établissement exploité dans ses locaux et que la locataire n=exploitait aucun fonds de commerce dans lesdits locaux (une sous-location ayant été consentie au profit de la société LEOSUD).

Par acte en date du 11 octobre 2022, la SAS LEOSUD a adressé à la SNC 45 CROISETTE une demande de renouvellement fondée sur l=article L145-10 du code de commerce.

Par actes des 9 et 12 décembre 2022, la SNC 45 CROISETTE a fait assigner la SAS [W] [N] et la SARL LEOSUD devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de validation de son congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux, expulsion immédiate de sa locataire et de tout occupant de son chef et paiement d=une indemnité d=occupation.

Le 1er janvier 2023, la SARL LEOSUD a été absorbée par la SAS [W] [N], par transmission universelle de son patrimoine.

En cours de procédure, par acte en date du 16 janvier 2023, la SNC 45 CROISETTE a fait signifier à la SARL LEOSUD une Aréponse@ à sa demande de renouvellement en indiquant que le non-respect des formalités contractuelles de la sous-location rendait cette sous-location inopposable au bailleur et privait le sous-locataire de tout droit direct au renouvellement. Elle a par ailleurs ajoute qu=en toute hypothèse, s=il devait être jugé que la sous-locataire bénéficiait d=un droit direct au renouvellement du bail, elle-même entendait le refuser et l=invitait par conséquence à évacuer et rendre libres les lieux loués, offrant de régler l=indemnité d=éviction prévue à l=article L145-14 du code de commerce.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 3 juillet 2023, le conseil de la SNC 45 CROISETTE a sollicité la fixation d=une audience sur incident aux fins de communication de pièces sous astreinte. Il s=est désiste de cet incident à l=audience du 1er mars 2023, ce qui a été accepté par la SAS [W] [N], et l=affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a enjoint aux parties d=assister à une séance d=information sur la médiation et, le cas échéant, avec leur accord, ordonné une mesure de médiation. Il n=a pas été donné suite à cette mesure.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 19 septembre 2025, la SNC 45 CROISETTE sollicite :
- le rejet de l=intégralité des demandes formées par la société [W] [N],
- que le congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux signifié le 9 septembre 2022 soit déclaré bon et valable,
- qu=il soit dit que la SAS [W] [N] est privée de tout droit au renouvellement de son bail ou au paiement d=une indemnité d=éviction,
 
- l=expulsion immédiate et sans délai de SAS [W] [N] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d=un serrurier,
- la condamnation de la SAS [W] [N] à lui payer une indemnité d=occupation mensuelle de 32.583i outre taxes et charges en sus, à compter du 1er avril 2023 et jusqu=à parfaite libération des lieux loués,
- la condamnation de la SAS [W] [N] à lui payer la somme de 5.000i au titre de l=article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Renaud GIULIERI,
à titre subsidiaire et dans l=hypothèse où il devait être jugé que la SAS [W] [N] est fondée à solliciter de la SNC 45 CROISETTE le paiement de l=indemnité d=éviction visée à l=article L145-14 du code de commerce : 
- la désignation d=un expert avec pour mission notamment de donner au tribunal tous éléments techniques lui permettant de fixer le montant de ladite indemnité d=éviction,
- que le sort des dépens de l=instance soit réservé.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme être fondée à dénier l=application du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail, sans nécessité de mise en demeure préalable, compte tenu du défaut d=immatriculation de sa locataire au RCS et d=exploitation personnelle d=un fonds de commerce dans les lieux loués. Elle indique que l=existence des conditions de la propriété commerciale s=évalue à la date de délivrance du congé du bailleur sans possibilité pour le locataire de remédier à la situation postérieurement. Elle en déduit que la locataire a perdu tout droit au renouvellement de son bail et au quelconque paiement d=une indemnité d=éviction, étant devenue occupante sans droit ni titre des locaux loués.
Elle ajoute s=agissant de la sous-location par la société LEOSUD, que la réunion en une seule personne des deux sociétés a entraîné l=extinction automatique et immédiate du contrat de sous-location qui les liait et relève part ailleurs que cette sous-location était irrégulière et lui ets inopposable. Elle indique enfin qu=en toute hypothèse, la société SAS [W] [N] n=a fait l=objet d=une immatriculation au RCS que le 2 janvier 2023 soit postérieurement au congé.
A titre subsidiaire, sur le montant de l=indemnité d=éviction, elle rappelle qu=il peut y avoir deux évaluations différentes en fonction de savoir si le loyer aurait été plafonné ou déplafonné, et souligne que le tribunal ne dispose pas des éléments techniques lui permettant de chiffrer le montant de cette indemnité.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 16 septembre 2025, la SAS [W] [N] agissant également en sa qualité de société absorbante par transmission universelle de son patrimoine le 31 décembre 2022 de la société LEOSUD sollicite quant à elle, au visa des articles L145-10, L145-17, L145-31, L145-32 et 145-14 du code de commerce :
- le rejet des prétentions de la société SNC 45 CROISETTE en :
 * jugeant que la société LEOSUD et à ce jour [W] [N] bénéficie d=un droit au renouvellement à compter du 1er janvier 2023 en l=état de la demande sans réponse formée par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2022 
* et que la dénégation statutaire non justifiée opposée à [W] [N], non exploitante, à effet du 31 mars 2023, en sa qualité, le 9 septembre 2022, de locataire principal, ne peut affecter les droits du sous locataire, la société LEOSUD exploitant à la date de la demande de renouvellement des locaux et immatriculée à cette date au Registre du Commerce,
 
* jugeant si besoin était que la dénégation statutaire délivrée de parfaite mauvaise foi ne saurait produire effet alors même que la sous location était connue et qu=elle n=a fait l=objet d=aucune mise en demeure permettant au propriétaire de s=en prévaloir, la simple éventuelle non transmission du contrat de sous location n=ayant pas fait l=objet d=une mise en demeure au visa de l=article L.145 17 1 du C.com,
Au titre des prétentions reconventionnelles, :
- qu=il soit jugé qu=elle-même, aux droits de la société LEOSUD qu=elle a absorbée, bénéficie d=un bail à compter du 1 er janvier 2023 renouvelé pour une durée de neuf années aux clauses, charges et conditions du bail du 23 décembre 2013,
Et à défaut,
- qu=il soit jugé que dans l=hypothèse où la société 45 CROISETTE serait en mesure de refuser le renouvellement, elle serait nécessairement débitrice d=une indemnité d=évictionà son profit,
- la condamnation de la société 45 CROISETTE à lui payer la somme de 3.000.000 i sauf à parfaire.
Et à défaut,
- un sursis à statuer dans cette hypothèse sur le montant de l=indemnité d=éviction, et une mesure d=expertise.
- la condamnation de la SNC 45 CROISETTE à lui verser une provision à valoir sur cette indemnité de 1.500.000 i,
- la condamnation de la société 45 CROISETTE à lui payer la somme de 10.000i au titre de l=article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l=instance, distraits au profit de Maître Frédéric KIEFFER.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que l=exploitation des locaux par la société LEOSUD était connue et acceptée depuis le 29 novembre 2004. Elle souligne la mauvaise foi du bailleur et ajoute qu=elle n=était pas en infraction au jour du congé, puisque non exploitante, et n=avait pas à ce titre à être immatriculée au RCS. Elle conclut à un droit acquis au renouvellement au profit de la société LEOSUD. 
A titre reconventionnel, elle souligne avoir hérité du droit direct au renouvellement après la fusion absorption. Elle en déduit que la SNC 45 CROISETTE ne peut dénier l=application du statut des baux commerciaux et qu=elle-même a droit soit au renouvellement du bail, soit au paiement d=une indemnité d=éviction de 3.000.000i.

Conformément aux dispositions de l=article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 

L=ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025 avec effet différé au 16 janvier 2026 et l=affaire retenue à l=audience à juge unique du 4 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l=article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande. 

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de "juger@ qui n=apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n' y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention.


 
Sur la validité du congé et de la dénégation du statut des baux commerciaux vis à vis de la SAS [W] [N] :

En droit, le bailleur a la faculté de dénégation du droit du preneur à bénéficier du statut des baux commerciaux lorsque celui-ci ne remplit pas les conditions de l=article L145-1 du code de commerce. Ainsi, ce statut ne peut s=appliquer que si :
- le bail porte sur un véritable local,
- la destination est commerciale, industrielle ou artisanale,
- un fonds de commerce est exploité par le preneur dans les lieux loués,
- le preneur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Les conditions pour avoir droit au renouvellement ou au paiement d=une indemnité d=occupation s=apprécient à la date de signification du congé par le bailleur (ou à de la demande de renouvellement par le preneur ) et à la date d=expiration du bail. Le défaut d=immatriculation ne s=apprécie qu=à ces deux dates cumulatives. Il n=existe aucune régularisation tardive possible. Les autres conditions doivent être maintenues pendant toute la durée de la procédure.

Les dispositions de l=article L145-17 du code de commerce sur le refus de renouvellement par le bailleur ne sont applicables en matière de dénégation du statut des baux commerciaux, laquelle peut être invoquée à tout moment par le bailleur. Il est donc inopérant pour la SAS [W] [N] de relever qu=aucune mise en demeure ne lui a été adressée préalablement à ce congé avec dénégation.

Par ailleurs, il est établi qu=à la date du congé avec dénégation du statut des baux commerciaux, soit le 9 septembre 2022, la SAS [W] [N] n=exploitait elle-même aucun fonds de commerce dans les locaux donnés à bail et n=était pas immatriculée au RCS concernant cet établissement, son établissement principal et unique étant mentionné comme étant au 31 rue Jean Giraudoux, 75116 Paris.

Ces conditions n=étant pas remplies, le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux apparaît avoir été valablement délivré.


Sur le droit direct du sous-locataire :

L=article L145-31 du code de commerce dispose que : ASauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte@.

L=article L145 32 du code de commerce dispose que Ale sous locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145 31.
À l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous location et si, en cas de sous location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties@.

Il résulte de ces dispositions que le sous-locataire bénéficie d=un droit direct au renouvellement du bail envers le propriétaire. Ce droit est subsidiaire et ne peut être actionné qu=en cas d=insuffisance des droits que le locataire tient lui-même du propriétaire. Il n=est reconnu que dans la mesure où le contrat de sous-location a été dûment conclu avec le concours du bailleur ou dans le respect des termes du bail. Les conditions de l=article L145-1 du code de commerce doivent être vérifiées à l=égard du sous-locataire à la fois à la date de signification du congé par le bailleur et à la date d=expiration du bail.
 

En l=espèce, la SAS [W] [N] avait conclu le 2 janvier 2014 avec la SARL LEOSUD un contrat de sous-location portant sur ces locaux pour une durée valable jusqu=au 31 décembre 2022. Le bailleur n=est pas intervenu au contrat de sous-location.

La SAS [W] [N] produit la copie non signée d=un courrier qu=elle adressé à la SCI JANRO-CANNES le 29 novembre 2004 avant la signature du bail initial, pour lui demander l=autorisation de sous-louer les locaux à sa filiale LEOSUD SARL. Ni l=éventuelle réponse de son futur bailleur ni le bordereau d=accusé réception de ce recommandé ne sont communiqués en procédure. Néanmoins, il n=est pas contestable que ce courrier a été porté à la connaissance de son bailleur dès lors qu=il est expressément visé au contrat de bail au paragraphe relatif à la sous-location page 8. Ce même paragraphe prévoit que compte tenu du fait que les boutiques de la SAS [W] [N] sont exploitées par des filiales, le bailleur accepte le principe d=une sous-location à une des filiales et notamment la société LEOSUD, aux conditions financières de leur convenance. Il y est enfin précisé que le bailleur accepte par avance de ne pas être appelé à concourir aux actes de sous-location mais qu=il devra être tenu informé sans délai par la communication desdits actes.

Il n=est pas démontré que la copie du contrat de sous-location ait été adressée au bailleur des locaux. 

Néanmoins, force est de constater que la clause spécifiée au contrat de bail ne précisait aucun délai ni aucune sanction en l=absence de cette communication. Il peut donc être considéré que cette formalité était purement informative.

Or, dans l=acte authentique de vente en date du 30 août 2022, la SCI JANRO CANNES a indiqué avoir été informée par mail du 24 août 2022 de l=existence de cette sous-location mais ne pas avoir eu communication de ce contrat ni de sa date d=effet (page 9/46). La SNC 45 CROISETTE a donc de la même manière eu connaissance de l=existence d=un sous-locataire. Quand bien même il n=est pas démontré qu=elle ait eu connaissance précisément du contrat de sous-location ni de sa durée, cette sous-location lui est effectivement opposable.

Par ailleurs, à la date du congé avec dénégation du statut des baux commerciaux, soit le 9 septembre 2022:
- la SARL LEOSUD exploitait un fonds de commerce dans les locaux loués,
- était elle-même immatriculée au RCS comme ayant son établissement principal au 45 boulevard de la Croisette.

Cette société LEOSUD a été dissoute et son patrimoine transmis de manière universelle à la SAS [W] [N] selon procès-verbal des décisions de l=actionnaire unique de cette dernière en date du 10 novembre 2022. Ledit procès-verbal précise que l=opération de transmission universelle de patrimoine prendra effet le 1er janvier 2023 seulement, tant au plan comptable et juridique que fiscal et que la SAS [W] [N] ne procèdera à la radiation de sa filiale qu=à partie de cette date.

 
A la date du 1er janvier 2023, la SAS [W] [N] a donc absorbé la société LEOSUD qui était sa sous-locataire. Elle a d=ailleurs inscrit son établissement secondaire situé au 455 boulevard de la Croisette à Cannes au Répertoire des entreprises et des établissements le 2 janvier 2023. Selon procès-verbal des décisions de l=actionnaire unique en date du 3 janvier 2023, elle a enfin constaté qu=aucune opposition n=avait été formée par des créanciers potentiels à la transmission universelle du patrimoine de la société LEOSUD à la société [W] [N] et a décidé de procéder à la radiation du RCS de la société LEOSUD ce même jour. 

En toute hypothèse, à la date d=expiration du bail, soit le 31 décembre 2022, la société LEOSUD, sous-locataire, exploitait encore un fonds de commerce dans les locaux objet du bail commercial et était immatriculée au RCS comme ayant son établissement principal au 45 boulevard de la Croisette. 

Dans ces conditions, la société LEOSUD a bénéficié d=un droit direct au renouvellement du bail commercial. Le fait qu=elle ait été absorbée par la SAS [W] [N] le 1er janvier 2023 et que le contrat de sous-location ait de fait disparu est inopérant à remettre ce droit en cause, qui bénéficie de fait à la SAS [W] [N], aux clauses, charges et conditions du bail du 23 décembre 2013.


Sur le refus de renouvellement, ses conséquences et le paiement d=une indemnité d=éviction :

Il résulte des dispositions combinées des articles L145-8 et L145-14 du code de commerce que le choix de renouveler ou non un bail commercial appartient au seul bailleur et les juges ne peuvent lui imposer. 

L=article L145-10 dispose qu=à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le Bailleur doit quant à lui, dans les trois mois de la notification de la demande et par acte extrajudiciaire, Afaire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent@.

En cas de refus de renouvellement, il peut être imposé au bailleur d=indemniser le preneur en lui réglant une indemnité d=éviction qui, Acomprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre@.

Enfin, l=article L145-28 du code de commerce dispose que Aaucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; toutefois, l'indemnité d'occupation sera déterminée en application des dispositions du titre V, compte tenu de tous éléments d'appréciation@.

En l=espèce, la SARL LEOSUD a valablement formalisé une demande de renouvellement du bail, demande qui a été rejetée par la SNC 45 CROISETTE par acte extrajudiciaire du 16 janvier 2023 offrant le paiement d=une indemnité d=éviction. Il conviendra de donner acte de ce refus à cette dernière.

Il convient en conséquence d=accorder à la SAS [W] [N] de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu=au paiement de l=indemnité d=éviction, à charge pour elle de régler une indemnité d=occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel depuis le 11er avril 2023 et jusqu=à son départ effectif des lieux.

 
Par ailleurs, les éléments communiqués par la SAS [W] [N] sont insuffisants pour permettre de calculer l=indemnité d=éviction et les indemnités accessoires qui lui sont dues par la SNC 45 CROISETTE dès lors que les enjeux financiers sont particulièrement importants (ancienneté du bail, chiffre d=affaire, localisation des locaux...). Dans ces conditions, il convient d=ordonner avant dire-droit une expertise aux fins d=évaluation sur ce point, conformément aux modalités précisées au dispositif. 

Dans l=attente, il sera sursis à statuer sur les demandes d=indemnités formulées par la SAS [W] [N].


Sur la demande de provision :

En droit, une provision peut être accordée au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le caractère d'incontestabilité doit être clair et absolu. Le montant de la provision allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge de la mise en état fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au demandeur.

En l=espèce, au regard des éléments du rapport [B] produit par la SAS [W] [N], de l=ancienneté du bail commercial et de l=emplacement des locaux loués, il convient d=accorder à la société preneuse une provision de 150.000i à valoir sur l=indemnité d=éviction qui lui sera due par le bailleur.


Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L=article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n=en mette la totalité ou une partie à la charge de l=autre partie.

En application de l=article 699 du code de procédure civile, les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit de du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l=avance, sans avoir reçu de provision. 

Par ailleurs, il résulte de l=article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l=autre partie ou le cas échéant à l=avocat du bénéficiaire de l=aide juridictionnelle, la somme qu=il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l=équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d=office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu=il n=y a pas lieu à condamnation.

En l=espèce, le sort des dépens et des frais irrépétibles sera réservé dans l=attente de la décision ultérieure.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, 

 
Déclare valable le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux délivré le 9 septembre 2022 par la SNC 45 CROISETTE à la SAS [W] [N] ;

Dit que la société LEOSUD bénéficie d=un droit direct au renouvellement du bail depuis le 1er janvier 2023 pour une durée de 9 années ;

Dit que la SAS [W] [N], qui a bénéficié de transmission universelle du patrimoine de la SARL LEOSUD le 1er janvier 2023, bénéficie de fait de ce renouvellement aux clauses, charges et conditions du bail du 23 décembre 2013 ; 

Donne acte à la SNC 45 CROISETTE de ce qu=elle a refusé la demande de renouvellement du preneur ;

Accorde à la SAS [W] [N] de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu=au paiement de l=indemnité d=éviction, à charge pour elle de régler une indemnité d=occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel depuis le 1er avril 2023 et jusqu=à son départ effectif des lieux ;

Avant dire-droit, sur le montant de cette indemnité d=éviction et les indemnités accessoires :

Ordonne une expertise et désigne :
Madame [G] [M]
6 place Stanislas, 06 400 Cannes
cms.expertises@gmail.com

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, de :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission;
- visiter les lieux loués sis 45 boulevarde de la Croisette à Cannes, les décrire ;
- visiter en tant que de besoin les nouveaux locaux occupés par la société [W] [N] pour l'exercice de son activité ;
- dresser, le cas échéant, et sur communication des éléments par les parties de la situation au jour de la délivrance du congé avec refus de renouvellement du bail commercial, soit le 20 décembre 2022, la liste du personnel employé par le locataire ;
- recueillir tous renseignements utiles à l=accomplissement de la finalité de sa mission 

' afin de fournir les éléments, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l=état des locaux, permettant de déterminer le montant de l=indemnité d=éviction et des indemnités accessoires, dans le cas :
9 d=une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d=importance identique et de la réparation du trouble commercial, ainsi que, s=il y a lieu, les coûts prévisibles du licenciement du personnel,
9 de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d=un tel transfert, comprenant : l=acquisition d=un titre locatif ayant les mêmes avantages que l=ancien, frais et droits de mutation, frais normaux de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;

- déterminer, au visa des pièces produites par les parties et notamment des éléments temporels communiqués quant à l'activité commerciale de la SAS [W] [N], si l'indemnité d'éviction due doit s'apprécier en une indemnité de déplacement ou une indemnité de remplacement ;
 

Dit que l=expert devra convoquer les parties et leurs conseils par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Dit que, dans l'hypothèse où l'expert judiciaire aurait recueilli l'accord des parties à l'utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d'experts de justice concernant la dématérialisation de l'expertise civile et à l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1 du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l'article 748-1 du code de procédure civile ;

Charge le magistrat membre du tribunal et désigné à ces fonctions par le Président du tribunal judiciaire de Grasse, du contrôle de cette expertise ;

Dit que l'expert commis devra faire connaître immédiatement son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l'état de ses opérations;

Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par le juge chargé du contrôle de l'expertise ;

Dit que la SAS [W] [N] devra consigner auprès du régisseur du tribunal dans le mois suivant l'invitation qui lui sera faite conformément à l'article 270 du code de procédure civile, la somme de 4.000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert;

Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit qu'en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l'autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Précise que le coût final des opérations d=expertise sera pris en charge par la SCI DU 23 ; 

Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au magistrat, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et qu'il sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;

Dit qu'en cours d'expertise, l'expert pourra conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise la consignation d'une provision complémentaire, dès lors qu'il établira que la provision allouée s'avère insuffisante ;

 
Dit que l'expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans un délai de 8 mois, à moins qu'il ne refuse sa mission et dit qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s'avère insuffisant en exposant les motifs de sa demande ;

Dit que l'expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d'avancement de la mesure, si celle-ci est toujours en cours ;

Dit que les parties pourront faire parvenir au juge en charge du contrôle de l'expertise pour cette date leurs observations écrites ;

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge en charge du contrôle ;

Informe l'expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci ;

Fixe à un mois le délai à compter du versement de la consignation, pour permettre aux parties de communiquer spontanément à l=expert les documents dont elles entendent faire état, faute de quoi la présente juridiction pourra tirer toutes conséquences de droit du défaut de communication des documents à l=expert ; 

Dit que l=expert nommé auquel les pièces ont été communiquées et qui refuse sa mission, a l=obligation de restituer ces pièces aux parties ou, sur indication de celles-ci, au nouvel expert désigné par le juge ; 

Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l'ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs, conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile ;

Dit que pour l'exécution de sa mission, l'expert commis s'entourera de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer l'origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs nom, prénom, adresse et profession ainsi que s'il y a lieu leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles ;

Dit qu'à défaut de pré-rapport, l'expert organisera à la fin de ses opérations un accedit de clôture au cours duquel il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise ;

Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celles-ci en mentionnant cette remise sur l'original ; 

Dit qu'à l'issue de sa mission, l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée aux parties;

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d=honoraire, d=un délai d=un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l=ordonnance de taxe ; 

 

Condamne la SNC 45 CROISETTE à verser à la SAS [W] [N] une indemnité d=occupation de 150.000i à valoir sur l=indemnité d=éviction ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Renvoie l=affaire à l=audience de mise en état du 12 novembre 2026 pour vérifier la mise en oeuvre de la procédure d=expertise et enjoint aux parties de faire toute observation utile sur un retrait administratif du rôle dans l=attente du dépôt du rapport d=expertise.

Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,


Le Greffier La Présidente

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 2 CCC EXPERT + 1 CCC à Me GIULIERI + 1 CCCFE et 1 CCC à Me KIEFFER


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 08 Juin 2026 

Expertise et renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 12 novembre 2026 


DÉCISION N° 2026/

N° RG 22/06184 - N° Portalis DBWQ-W-B7G-O7LD 


DEMANDERESSE : 

S.N.C. 45 CROISETTE, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 918 463 282, prise en la personne de son Président en exercice.
48 rue de la Bienfaisance
75008 PARIS

représentée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 

DEFENDERESSE :

S.A.S. [W] [N], immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 582 047 635, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
31 Rue Jean Giraudoux
75116 PARIS

représentée par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par Me Marianne PAULHAC, avocat au barreau de PARIS 


COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Delphine DURAND, Vice-présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16 Janvier 2026 ;
 
A l’audience publique du 04 Mars 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2026. 

Le prononcé du jugement a été reporté au 08 Juin 2026.
 

*****



 
EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 27 janvier 2005, la SCI JANRO CANNES a donné à bail commercial à la société [W] [N] des locaux sis 45 boulevard de la Croisette à Cannes pour une durée de 9 années jusqu=au 31 décembre 2013.

Selon acte sous seing privé en date du 23 décembre 2013, un nouveau bail commercial a été conclu entre les parties pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2014.

Par acte authentique du 30 août 2022, la société JANRO CANNES a cédé ses murs à la société civile 45 CROISETTE.

Par acte en date du 9 septembre 2022, la bailleresse a donné congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux à sa locataire pour la date du 31 mars 2023 aux motifs que la locataire n=était pas immatriculée au RCS concernant l=établissement exploité dans ses locaux et que la locataire n=exploitait aucun fonds de commerce dans lesdits locaux (une sous-location ayant été consentie au profit de la société LEOSUD).

Par acte en date du 11 octobre 2022, la SAS LEOSUD a adressé à la SNC 45 CROISETTE une demande de renouvellement fondée sur l=article L145-10 du code de commerce.

Par actes des 9 et 12 décembre 2022, la SNC 45 CROISETTE a fait assigner la SAS [W] [N] et la SARL LEOSUD devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de validation de son congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux, expulsion immédiate de sa locataire et de tout occupant de son chef et paiement d=une indemnité d=occupation.

Le 1er janvier 2023, la SARL LEOSUD a été absorbée par la SAS [W] [N], par transmission universelle de son patrimoine.

En cours de procédure, par acte en date du 16 janvier 2023, la SNC 45 CROISETTE a fait signifier à la SARL LEOSUD une Aréponse@ à sa demande de renouvellement en indiquant que le non-respect des formalités contractuelles de la sous-location rendait cette sous-location inopposable au bailleur et privait le sous-locataire de tout droit direct au renouvellement. Elle a par ailleurs ajoute qu=en toute hypothèse, s=il devait être jugé que la sous-locataire bénéficiait d=un droit direct au renouvellement du bail, elle-même entendait le refuser et l=invitait par conséquence à évacuer et rendre libres les lieux loués, offrant de régler l=indemnité d=éviction prévue à l=article L145-14 du code de commerce.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 3 juillet 2023, le conseil de la SNC 45 CROISETTE a sollicité la fixation d=une audience sur incident aux fins de communication de pièces sous astreinte. Il s=est désiste de cet incident à l=audience du 1er mars 2023, ce qui a été accepté par la SAS [W] [N], et l=affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a enjoint aux parties d=assister à une séance d=information sur la médiation et, le cas échéant, avec leur accord, ordonné une mesure de médiation. Il n=a pas été donné suite à cette mesure.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 19 septembre 2025, la SNC 45 CROISETTE sollicite :
- le rejet de l=intégralité des demandes formées par la société [W] [N],
- que le congé avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux signifié le 9 septembre 2022 soit déclaré bon et valable,
- qu=il soit dit que la SAS [W] [N] est privée de tout droit au renouvellement de son bail ou au paiement d=une indemnité d=éviction,
 
- l=expulsion immédiate et sans délai de SAS [W] [N] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d=un serrurier,
- la condamnation de la SAS [W] [N] à lui payer une indemnité d=occupation mensuelle de 32.583i outre taxes et charges en sus, à compter du 1er avril 2023 et jusqu=à parfaite libération des lieux loués,
- la condamnation de la SAS [W] [N] à lui payer la somme de 5.000i au titre de l=article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Renaud GIULIERI,
à titre subsidiaire et dans l=hypothèse où il devait être jugé que la SAS [W] [N] est fondée à solliciter de la SNC 45 CROISETTE le paiement de l=indemnité d=éviction visée à l=article L145-14 du code de commerce : 
- la désignation d=un expert avec pour mission notamment de donner au tribunal tous éléments techniques lui permettant de fixer le montant de ladite indemnité d=éviction,
- que le sort des dépens de l=instance soit réservé.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme être fondée à dénier l=application du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail, sans nécessité de mise en demeure préalable, compte tenu du défaut d=immatriculation de sa locataire au RCS et d=exploitation personnelle d=un fonds de commerce dans les lieux loués. Elle indique que l=existence des conditions de la propriété commerciale s=évalue à la date de délivrance du congé du bailleur sans possibilité pour le locataire de remédier à la situation postérieurement. Elle en déduit que la locataire a perdu tout droit au renouvellement de son bail et au quelconque paiement d=une indemnité d=éviction, étant devenue occupante sans droit ni titre des locaux loués.
Elle ajoute s=agissant de la sous-location par la société LEOSUD, que la réunion en une seule personne des deux sociétés a entraîné l=extinction automatique et immédiate du contrat de sous-location qui les liait et relève part ailleurs que cette sous-location était irrégulière et lui ets inopposable. Elle indique enfin qu=en toute hypothèse, la société SAS [W] [N] n=a fait l=objet d=une immatriculation au RCS que le 2 janvier 2023 soit postérieurement au congé.
A titre subsidiaire, sur le montant de l=indemnité d=éviction, elle rappelle qu=il peut y avoir deux évaluations différentes en fonction de savoir si le loyer aurait été plafonné ou déplafonné, et souligne que le tribunal ne dispose pas des éléments techniques lui permettant de chiffrer le montant de cette indemnité.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 16 septembre 2025, la SAS [W] [N] agissant également en sa qualité de société absorbante par transmission universelle de son patrimoine le 31 décembre 2022 de la société LEOSUD sollicite quant à elle, au visa des articles L145-10, L145-17, L145-31, L145-32 et 145-14 du code de commerce :
- le rejet des prétentions de la société SNC 45 CROISETTE en :
 * jugeant que la société LEOSUD et à ce jour [W] [N] bénéficie d=un droit au renouvellement à compter du 1er janvier 2023 en l=état de la demande sans réponse formée par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2022 
* et que la dénégation statutaire non justifiée opposée à [W] [N], non exploitante, à effet du 31 mars 2023, en sa qualité, le 9 septembre 2022, de locataire principal, ne peut affecter les droits du sous locataire, la société LEOSUD exploitant à la date de la demande de renouvellement des locaux et immatriculée à cette date au Registre du Commerce,
 
* jugeant si besoin était que la dénégation statutaire délivrée de parfaite mauvaise foi ne saurait produire effet alors même que la sous location était connue et qu=elle n=a fait l=objet d=aucune mise en demeure permettant au propriétaire de s=en prévaloir, la simple éventuelle non transmission du contrat de sous location n=ayant pas fait l=objet d=une mise en demeure au visa de l=article L.145 17 1 du C.com,
Au titre des prétentions reconventionnelles, :
- qu=il soit jugé qu=elle-même, aux droits de la société LEOSUD qu=elle a absorbée, bénéficie d=un bail à compter du 1 er janvier 2023 renouvelé pour une durée de neuf années aux clauses, charges et conditions du bail du 23 décembre 2013,
Et à défaut,
- qu=il soit jugé que dans l=hypothèse où la société 45 CROISETTE serait en mesure de refuser le renouvellement, elle serait nécessairement débitrice d=une indemnité d=évictionà son profit,
- la condamnation de la société 45 CROISETTE à lui payer la somme de 3.000.000 i sauf à parfaire.
Et à défaut,
- un sursis à statuer dans cette hypothèse sur le montant de l=indemnité d=éviction, et une mesure d=expertise.
- la condamnation de la SNC 45 CROISETTE à lui verser une provision à valoir sur cette indemnité de 1.500.000 i,
- la condamnation de la société 45 CROISETTE à lui payer la somme de 10.000i au titre de l=article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l=instance, distraits au profit de Maître Frédéric KIEFFER.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que l=exploitation des locaux par la société LEOSUD était connue et acceptée depuis le 29 novembre 2004. Elle souligne la mauvaise foi du bailleur et ajoute qu=elle n=était pas en infraction au jour du congé, puisque non exploitante, et n=avait pas à ce titre à être immatriculée au RCS. Elle conclut à un droit acquis au renouvellement au profit de la société LEOSUD. 
A titre reconventionnel, elle souligne avoir hérité du droit direct au renouvellement après la fusion absorption. Elle en déduit que la SNC 45 CROISETTE ne peut dénier l=application du statut des baux commerciaux et qu=elle-même a droit soit au renouvellement du bail, soit au paiement d=une indemnité d=éviction de 3.000.000i.

Conformément aux dispositions de l=article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 

L=ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025 avec effet différé au 16 janvier 2026 et l=affaire retenue à l=audience à juge unique du 4 mars 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION :

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l=article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande. 

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de "juger@ qui n=apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n' y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention.


 
Sur la validité du congé et de la dénégation du statut des baux commerciaux vis à vis de la SAS [W] [N] :

En droit, le bailleur a la faculté de dénégation du droit du preneur à bénéficier du statut des baux commerciaux lorsque celui-ci ne remplit pas les conditions de l=article L145-1 du code de commerce. Ainsi, ce statut ne peut s=appliquer que si :
- le bail porte sur un véritable local,
- la destination est commerciale, industrielle ou artisanale,
- un fonds de commerce est exploité par le preneur dans les lieux loués,
- le preneur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Les conditions pour avoir droit au renouvellement ou au paiement d=une indemnité d=occupation s=apprécient à la date de signification du congé par le bailleur (ou à de la demande de renouvellement par le preneur ) et à la date d=expiration du bail. Le défaut d=immatriculation ne s=apprécie qu=à ces deux dates cumulatives. Il n=existe aucune régularisation tardive possible. Les autres conditions doivent être maintenues pendant toute la durée de la procédure.

Les dispositions de l=article L145-17 du code de commerce sur le refus de renouvellement par le bailleur ne sont applicables en matière de dénégation du statut des baux commerciaux, laquelle peut être invoquée à tout moment par le bailleur. Il est donc inopérant pour la SAS [W] [N] de relever qu=aucune mise en demeure ne lui a été adressée préalablement à ce congé avec dénégation.

Par ailleurs, il est établi qu=à la date du congé avec dénégation du statut des baux commerciaux, soit le 9 septembre 2022, la SAS [W] [N] n=exploitait elle-même aucun fonds de commerce dans les locaux donnés à bail et n=était pas immatriculée au RCS concernant cet établissement, son établissement principal et unique étant mentionné comme étant au 31 rue Jean Giraudoux, 75116 Paris.

Ces conditions n=étant pas remplies, le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux apparaît avoir été valablement délivré.


Sur le droit direct du sous-locataire :

L=article L145-31 du code de commerce dispose que : ASauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte@.

L=article L145 32 du code de commerce dispose que Ale sous locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145 31.
À l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous location et si, en cas de sous location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties@.

Il résulte de ces dispositions que le sous-locataire bénéficie d=un droit direct au renouvellement du bail envers le propriétaire. Ce droit est subsidiaire et ne peut être actionné qu=en cas d=insuffisance des droits que le locataire tient lui-même du propriétaire. Il n=est reconnu que dans la mesure où le contrat de sous-location a été dûment conclu avec le concours du bailleur ou dans le respect des termes du bail. Les conditions de l=article L145-1 du code de commerce doivent être vérifiées à l=égard du sous-locataire à la fois à la date de signification du congé par le bailleur et à la date d=expiration du bail.
 

En l=espèce, la SAS [W] [N] avait conclu le 2 janvier 2014 avec la SARL LEOSUD un contrat de sous-location portant sur ces locaux pour une durée valable jusqu=au 31 décembre 2022. Le bailleur n=est pas intervenu au contrat de sous-location.

La SAS [W] [N] produit la copie non signée d=un courrier qu=elle adressé à la SCI JANRO-CANNES le 29 novembre 2004 avant la signature du bail initial, pour lui demander l=autorisation de sous-louer les locaux à sa filiale LEOSUD SARL. Ni l=éventuelle réponse de son futur bailleur ni le bordereau d=accusé réception de ce recommandé ne sont communiqués en procédure. Néanmoins, il n=est pas contestable que ce courrier a été porté à la connaissance de son bailleur dès lors qu=il est expressément visé au contrat de bail au paragraphe relatif à la sous-location page 8. Ce même paragraphe prévoit que compte tenu du fait que les boutiques de la SAS [W] [N] sont exploitées par des filiales, le bailleur accepte le principe d=une sous-location à une des filiales et notamment la société LEOSUD, aux conditions financières de leur convenance. Il y est enfin précisé que le bailleur accepte par avance de ne pas être appelé à concourir aux actes de sous-location mais qu=il devra être tenu informé sans délai par la communication desdits actes.

Il n=est pas démontré que la copie du contrat de sous-location ait été adressée au bailleur des locaux. 

Néanmoins, force est de constater que la clause spécifiée au contrat de bail ne précisait aucun délai ni aucune sanction en l=absence de cette communication. Il peut donc être considéré que cette formalité était purement informative.

Or, dans l=acte authentique de vente en date du 30 août 2022, la SCI JANRO CANNES a indiqué avoir été informée par mail du 24 août 2022 de l=existence de cette sous-location mais ne pas avoir eu communication de ce contrat ni de sa date d=effet (page 9/46). La SNC 45 CROISETTE a donc de la même manière eu connaissance de l=existence d=un sous-locataire. Quand bien même il n=est pas démontré qu=elle ait eu connaissance précisément du contrat de sous-location ni de sa durée, cette sous-location lui est effectivement opposable.

Par ailleurs, à la date du congé avec dénégation du statut des baux commerciaux, soit le 9 septembre 2022:
- la SARL LEOSUD exploitait un fonds de commerce dans les locaux loués,
- était elle-même immatriculée au RCS comme ayant son établissement principal au 45 boulevard de la Croisette.

Cette société LEOSUD a été dissoute et son patrimoine transmis de manière universelle à la SAS [W] [N] selon procès-verbal des décisions de l=actionnaire unique de cette dernière en date du 10 novembre 2022. Ledit procès-verbal précise que l=opération de transmission universelle de patrimoine prendra effet le 1er janvier 2023 seulement, tant au plan comptable et juridique que fiscal et que la SAS [W] [N] ne procèdera à la radiation de sa filiale qu=à partie de cette date.

 
A la date du 1er janvier 2023, la SAS [W] [N] a donc absorbé la société LEOSUD qui était sa sous-locataire. Elle a d=ailleurs inscrit son établissement secondaire situé au 455 boulevard de la Croisette à Cannes au Répertoire des entreprises et des établissements le 2 janvier 2023. Selon procès-verbal des décisions de l=actionnaire unique en date du 3 janvier 2023, elle a enfin constaté qu=aucune opposition n=avait été formée par des créanciers potentiels à la transmission universelle du patrimoine de la société LEOSUD à la société [W] [N] et a décidé de procéder à la radiation du RCS de la société LEOSUD ce même jour. 

En toute hypothèse, à la date d=expiration du bail, soit le 31 décembre 2022, la société LEOSUD, sous-locataire, exploitait encore un fonds de commerce dans les locaux objet du bail commercial et était immatriculée au RCS comme ayant son établissement principal au 45 boulevard de la Croisette. 

Dans ces conditions, la société LEOSUD a bénéficié d=un droit direct au renouvellement du bail commercial. Le fait qu=elle ait été absorbée par la SAS [W] [N] le 1er janvier 2023 et que le contrat de sous-location ait de fait disparu est inopérant à remettre ce droit en cause, qui bénéficie de fait à la SAS [W] [N], aux clauses, charges et conditions du bail du 23 décembre 2013.


Sur le refus de renouvellement, ses conséquences et le paiement d=une indemnité d=éviction :

Il résulte des dispositions combinées des articles L145-8 et L145-14 du code de commerce que le choix de renouveler ou non un bail commercial appartient au seul bailleur et les juges ne peuvent lui imposer. 

L=article L145-10 dispose qu=à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le Bailleur doit quant à lui, dans les trois mois de la notification de la demande et par acte extrajudiciaire, Afaire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent@.

En cas de refus de renouvellement, il peut être imposé au bailleur d=indemniser le preneur en lui réglant une indemnité d=éviction qui, Acomprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre@.

Enfin, l=article L145-28 du code de commerce dispose que Aaucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; toutefois, l'indemnité d'occupation sera déterminée en application des dispositions du titre V, compte tenu de tous éléments d'appréciation@.

En l=espèce, la SARL LEOSUD a valablement formalisé une demande de renouvellement du bail, demande qui a été rejetée par la SNC 45 CROISETTE par acte extrajudiciaire du 16 janvier 2023 offrant le paiement d=une indemnité d=éviction. Il conviendra de donner acte de ce refus à cette dernière.

Il convient en conséquence d=accorder à la SAS [W] [N] de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu=au paiement de l=indemnité d=éviction, à charge pour elle de régler une indemnité d=occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel depuis le 11er avril 2023 et jusqu=à son départ effectif des lieux.

 
Par ailleurs, les éléments communiqués par la SAS [W] [N] sont insuffisants pour permettre de calculer l=indemnité d=éviction et les indemnités accessoires qui lui sont dues par la SNC 45 CROISETTE dès lors que les enjeux financiers sont particulièrement importants (ancienneté du bail, chiffre d=affaire, localisation des locaux...). Dans ces conditions, il convient d=ordonner avant dire-droit une expertise aux fins d=évaluation sur ce point, conformément aux modalités précisées au dispositif. 

Dans l=attente, il sera sursis à statuer sur les demandes d=indemnités formulées par la SAS [W] [N].


Sur la demande de provision :

En droit, une provision peut être accordée au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le caractère d'incontestabilité doit être clair et absolu. Le montant de la provision allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge de la mise en état fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au demandeur.

En l=espèce, au regard des éléments du rapport [B] produit par la SAS [W] [N], de l=ancienneté du bail commercial et de l=emplacement des locaux loués, il convient d=accorder à la société preneuse une provision de 150.000i à valoir sur l=indemnité d=éviction qui lui sera due par le bailleur.


Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L=article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n=en mette la totalité ou une partie à la charge de l=autre partie.

En application de l=article 699 du code de procédure civile, les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit de du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l=avance, sans avoir reçu de provision. 

Par ailleurs, il résulte de l=article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l=autre partie ou le cas échéant à l=avocat du bénéficiaire de l=aide juridictionnelle, la somme qu=il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l=équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d=office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu=il n=y a pas lieu à condamnation.

En l=espèce, le sort des dépens et des frais irrépétibles sera réservé dans l=attente de la décision ultérieure.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, 

 
Déclare valable le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux délivré le 9 septembre 2022 par la SNC 45 CROISETTE à la SAS [W] [N] ;

Dit que la société LEOSUD bénéficie d=un droit direct au renouvellement du bail depuis le 1er janvier 2023 pour une durée de 9 années ;

Dit que la SAS [W] [N], qui a bénéficié de transmission universelle du patrimoine de la SARL LEOSUD le 1er janvier 2023, bénéficie de fait de ce renouvellement aux clauses, charges et conditions du bail du 23 décembre 2013 ; 

Donne acte à la SNC 45 CROISETTE de ce qu=elle a refusé la demande de renouvellement du preneur ;

Accorde à la SAS [W] [N] de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu=au paiement de l=indemnité d=éviction, à charge pour elle de régler une indemnité d=occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel depuis le 1er avril 2023 et jusqu=à son départ effectif des lieux ;

Avant dire-droit, sur le montant de cette indemnité d=éviction et les indemnités accessoires :

Ordonne une expertise et désigne :
Madame [G] [M]
6 place Stanislas, 06 400 Cannes
cms.expertises@gmail.com

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, de :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission;
- visiter les lieux loués sis 45 boulevarde de la Croisette à Cannes, les décrire ;
- visiter en tant que de besoin les nouveaux locaux occupés par la société [W] [N] pour l'exercice de son activité ;
- dresser, le cas échéant, et sur communication des éléments par les parties de la situation au jour de la délivrance du congé avec refus de renouvellement du bail commercial, soit le 20 décembre 2022, la liste du personnel employé par le locataire ;
- recueillir tous renseignements utiles à l=accomplissement de la finalité de sa mission 

' afin de fournir les éléments, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l=état des locaux, permettant de déterminer le montant de l=indemnité d=éviction et des indemnités accessoires, dans le cas :
9 d=une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d=importance identique et de la réparation du trouble commercial, ainsi que, s=il y a lieu, les coûts prévisibles du licenciement du personnel,
9 de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d=un tel transfert, comprenant : l=acquisition d=un titre locatif ayant les mêmes avantages que l=ancien, frais et droits de mutation, frais normaux de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;

- déterminer, au visa des pièces produites par les parties et notamment des éléments temporels communiqués quant à l'activité commerciale de la SAS [W] [N], si l'indemnité d'éviction due doit s'apprécier en une indemnité de déplacement ou une indemnité de remplacement ;
 

Dit que l=expert devra convoquer les parties et leurs conseils par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Dit que, dans l'hypothèse où l'expert judiciaire aurait recueilli l'accord des parties à l'utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d'experts de justice concernant la dématérialisation de l'expertise civile et à l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1 du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l'article 748-1 du code de procédure civile ;

Charge le magistrat membre du tribunal et désigné à ces fonctions par le Président du tribunal judiciaire de Grasse, du contrôle de cette expertise ;

Dit que l'expert commis devra faire connaître immédiatement son acceptation au juge chargé du contrôle, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l'état de ses opérations;

Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par le juge chargé du contrôle de l'expertise ;

Dit que la SAS [W] [N] devra consigner auprès du régisseur du tribunal dans le mois suivant l'invitation qui lui sera faite conformément à l'article 270 du code de procédure civile, la somme de 4.000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert;

Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit qu'en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l'autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

Précise que le coût final des opérations d=expertise sera pris en charge par la SCI DU 23 ; 

Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au magistrat, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et qu'il sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;

Dit qu'en cours d'expertise, l'expert pourra conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise la consignation d'une provision complémentaire, dès lors qu'il établira que la provision allouée s'avère insuffisante ;

 
Dit que l'expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans un délai de 8 mois, à moins qu'il ne refuse sa mission et dit qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s'avère insuffisant en exposant les motifs de sa demande ;

Dit que l'expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d'avancement de la mesure, si celle-ci est toujours en cours ;

Dit que les parties pourront faire parvenir au juge en charge du contrôle de l'expertise pour cette date leurs observations écrites ;

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge en charge du contrôle ;

Informe l'expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci ;

Fixe à un mois le délai à compter du versement de la consignation, pour permettre aux parties de communiquer spontanément à l=expert les documents dont elles entendent faire état, faute de quoi la présente juridiction pourra tirer toutes conséquences de droit du défaut de communication des documents à l=expert ; 

Dit que l=expert nommé auquel les pièces ont été communiquées et qui refuse sa mission, a l=obligation de restituer ces pièces aux parties ou, sur indication de celles-ci, au nouvel expert désigné par le juge ; 

Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l'ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs, conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile ;

Dit que pour l'exécution de sa mission, l'expert commis s'entourera de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer l'origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs nom, prénom, adresse et profession ainsi que s'il y a lieu leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles ;

Dit qu'à défaut de pré-rapport, l'expert organisera à la fin de ses opérations un accedit de clôture au cours duquel il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise ;

Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celles-ci en mentionnant cette remise sur l'original ; 

Dit qu'à l'issue de sa mission, l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée aux parties;

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d=honoraire, d=un délai d=un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l=ordonnance de taxe ; 

 

Condamne la SNC 45 CROISETTE à verser à la SAS [W] [N] une indemnité d=occupation de 150.000i à valoir sur l=indemnité d=éviction ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Renvoie l=affaire à l=audience de mise en état du 12 novembre 2026 pour vérifier la mise en oeuvre de la procédure d=expertise et enjoint aux parties de faire toute observation utile sur un retrait administratif du rôle dans l=attente du dépôt du rapport d=expertise.

Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,


Le Greffier La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-06-10T21:09:12.630Z.