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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 10 septembre 2026, n° 25/04295

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 décembre 2015, les membres composant l’indivision [G] [W] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. JRS Distribution des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2015 jusqu’au 30 novembre 2024, à usage exclusif de « prêt-à-porter, accessoires, chaussures en tous genre, maroquinerie, bijoux et tous biens à la personne», et moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 13 136,04 euros hors taxes et charges, indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2020, la SELARL Axyme agissant en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. JRS Distribution a cédé le fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la S.A.R.L. Margo Milin.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la société Margo Milin un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4 881,24 euros en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté au 30 mars 2023.

Par acte authentique en date du 15 septembre 2023, les membres composant l’indivision [G] [W] ont vendu à la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger l’immeuble abritant les lieux loués.




Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024 la société Foncière [Localité 1] Béranger a notifié à la société Margo Milin un congé à effet au 30 novembre 2024, en lui déniant « tout droit au bénéfice des dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs au statut des baux commerciaux et au droit au renouvellement, et ce, ainsi qu’il résulte de l’absence d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du Preneur pour le fonds exploité dans les lieux loués dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 3] ». Elle lui a également dénié tout droit au maintien dans les lieux dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la société Foncière [Localité 1] Béranger a fait délivrer à la société Margo Milin une sommation lui enjoignant de lui indiquer l’identité du sous-locataire occupant les lieux au titre de la boutique éphémère située dans les locaux, depuis quelle date et jusqu’à quand a lieu cette sous-location, et le prix payé par cette entité à la société Margo Milin.

Puis par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la société Foncière [Localité 1] Béranger a fait délivrer à la société Margo Milin une sommation de quitter les lieux sans délai.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, la société Foncière [Localité 1] Béranger a fait assigner la société Margo Milin devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 10 juillet 2025, la société Margo Milin a restitué les locaux et les clefs au gestionnaire de biens de la société Foncière [Localité 1] Béranger.

Aux termes d’une ordonnance contradictoire rendue le 29 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- condamné à titre provisionnel la société Margo Milin à payer à la société Foncière [Localité 1] Béranger la somme de 5 877,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2025 ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provisions de la société Foncière [Localité 1] Béranger ;
- rejeté la demande de délais de paiement de la société Margo Milin.



Aux termes de son assignation, la société Foncière [Localité 1] Béranger demande au tribunal de :
« Déclarer recevable et bien fondée la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER en ses demandes, et y faisant droit,
Déclarer le congé délivré par la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER le 7 mars 2024 pour le 30 novembre 2024, sans offre de renouvellement avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, régulier en la forme ;
Déclarer la présente assignation, visant ce congé, régulière en la forme ;
Constater que la société MARGO MILIN n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement exploité [Adresse 3] à Paris (75003) à la date de la délivrance du congé et que, de ce fait, elle n’a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour les locaux loués à cette adresse ;
En conséquence,
Dire que la société MARGO MILIN est occupante sans droit ni titre des lieux loués [Adresse 3] à [Localité 4] depuis le 1er décembre 2024 ;
Ordonner l’expulsion de la société MARGO MILIN et de tous occupants de son chef du local commercial qu’eelle occupe situé [Adresse 3] à [Localité 4] et ce au besoin avec l’appui de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier.
Condamner la société MARGO MILIN au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure en référé en cours.
Condamner la société MARGO MILIN à verser au bailleur toutes sommes provenant de la sous-location illicite des lieux, dont celles issues de la sous-location illicite des lieux, via la plateforme STOREFRONT.
Débouter la société MARGO MILIN de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
Dire que l’exécution provisoire est de droit ;
Condamner la société MARGO MILIN au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’Instance en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, comprenant le coût du congé du 7 mars 2024 ».

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, la société Foncière [Localité 1] Béranger fait valoir en substance que le congé du 7 mars 2024 valant refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction comportant dénégation du statut des baux commerciaux est valide en la forme et motivé au fond, compte tenu notamment de l’absence d’immatriculation de la société Margo Milin dans les lieux loués au moment de la délivrance du dit congé.

Elle fait valoir en outre que par l’effet du congé, la société Margo Milin est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2024 et qu’elle est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation laquelle “sera fixée à l’issue de la procédure en référé.”

Enfin, elle indique que la société Margo Milin a sous-loué de façon illicite les locaux loués via la plateforme Storefront pour un montant de 3 900 euros pour une semaine, de sorte qu’il est justifié qu’elle soit condamnée à lui rembourser l’intégralité des sous-loyers illicites et de toutes sommes perçues à cette occasion.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, la société Margo Milin demande au tribunal de :
« DEBOUTER la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER de l’ensemble de ses demandes
CONDAMNER la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER à payer à la société MARGO MILIN la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Au soutien de ses demandes, la société Margo Milin fait valoir que la demande tendant à son expulsion formée par la société Foncière [Localité 1] Béranger est devenue sans objet compte tenu de la restitution des locaux le 10 juillet 2025.
Elle indique par ailleurs que la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée par la demanderesse n’est pas chiffrée et ne respecte pas les exigences des articles 4 et 56 du code de procédure civile, et précise qu’elle a déjà exécuté les condamnations prononcées à son encontre par l’ordonnance en référé du 20 septembre 2025.
Enfin, elle fait valoir que la demande de condamnation au paiement de sommes pour la sous-location illicite n’est également pas chiffrée et ne respecte pas les exigences posées par les articles 4 et 56 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.


L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026, l’affaire fixée à l’audience de juge unique du 4 mai 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir «déclarer», « dire » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur le bien-fondé du congé emportant dénégation du statut des baux commerciaux et refus de renouvellement du bail sans versement d’une indemnité d’éviction

Il ressort des articles L.145-l et L.145-8 du code de commerce que le bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement du bail commercial, est conditionné par l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, que cette immatriculation doit s'apprécier local par local, être effectuée à l'adresse des lieux loués et que le locataire doit être immatriculé à la date de délivrance du congé délivré par le bailleur, la preuve de ces éléments incombant au locataire s'il veut bénéficier du droit au statut.

Le preneur qui n'est pas immatriculé à la date du congé n'a donc pas droit au renouvellement de son bail ni droit au paiement de l'indemnité d'éviction, et est occupant sans droit ni titre à compter de la date d'effet du congé. En outre, il est acquis que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction, doit être effectuée au titre de l'activité exercée dans les lieux loués.

En application de l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En application des dispositions combinées des articles L. 145-14 et L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.



En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024 la société Foncière [Localité 1] Béranger a notifié à la société Margo Milin un congé à effet au 30 novembre 2024, en lui déniant « tout droit au bénéfice des dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs au statut des baux commerciaux et au droit au renouvellement, et ce, ainsi qu’il résulte de l’absence d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du Preneur pour le fonds exploité dans les lieux loués dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 3] ». Elle lui a également dénié tout droit au maintien dans les lieux dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce.

Ce congé est valable en la forme dès lors qu’il a été notifié par acte de commissaire de justice, six mois à l’avance avant la date d’effet du congé, et qu’il indique que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

La société Margo Milin ne conteste pas ne jamais avoir été immatriculée au registre du commerce des sociétés pour l'exercice de son activité dans les locaux loués au [Adresse 3] à Paris 3e arrondissement.

Il ressort également des extraits du Kbis au 28 février 2024 et au 12 avril 2026 que la société Margo Milin est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris depuis le 18 juin 2009. Le Kbis précise que l'établissement principal est situé au [Adresse 2] à [Localité 3] pour une activité de confection de prêt-à-porter déboutée au 30 mars 2011.


A défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la société Foncière [Localité 1] Béranger était bien fondée à refuser à la société Margo Milin le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour dénégation du statut des baux commerciaux.

En conséquence, il convient de valider le congé délivré pour le 30 novembre 2024 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux signifié à la société Margo Milin par la société Foncière [Localité 1] Béranger par acte d'huissier en date du 7 mars 2024.

Sur la demande d’expulsion

Si le congé du 7 mars 2024 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 novembre 2024 minuit et que la société Margo Milin, qui n'a pas le droit au renouvellement, est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 1er octobre 2024, il est établi et non contesté qu’elle a restitué les locaux et leurs clés le 10 juillet 2025 tel que cela ressort d’une attestation de remise de clés de la S.A.S. Foncia [Localité 1] Rive droite, mandataire de la société Foncière [Localité 1] Béranger en date du 10 juillet 2025.

La demande d’expulsion de la société Margo Milin formulée par la société Foncière [Localité 1] Béranger est donc devenue sans objet.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles 4, 54 et 56 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminée par les prétentions respectives des parties lesquelles se trouvent dans l’acte introductif d’instance pour le demandeur et dans les conclusions en défense. L’objet de la demande devant figurer à l’assignation est constitué par l’ensemble des prétentions du demandeur. Il doit être suffisamment précis, l’assignation valant conclusions.
Il est admis de façon constante qu’une demande non chiffrée n’est pas irrecevable de ce seul fait. Il est nécessaire que le montant de la demande soit déterminable par les éléments qu’elle contient.


En l’espèce, à titre liminaire la société Foncière [Localité 1] Béranger sollicite de « condamner la société MARGO MILIN au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure de référé en cours ». Contrairement à ce qu’affirme la société Margo Milin, une telle demande est déterminable compte tenu de l’ordonnance de référé qui a été rendue antérieurement à la clôture des débats, et le présent tribunal en est valablement saisi.

Il résulte de ce qui précède que la société Margo Milin est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2024 et qu’elle a restitué les locaux loués le 10 juillet 2025. Dès lors, elle n’est redevable à l’égard de la société Foncière [Localité 1] Béranger que des indemnités d’occupations échues au cours de cette période.

Si par ordonnance du 25 septembre 2025 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des référés a condamné la société Margo Milin à payer à la société Foncière [Localité 1] Béranger à titre provisionnel la somme de 5877,55 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés à juillet 2025 inclus, une telle ordonnance n’a pas autorité de chose jugée au principal et la société Foncière [Localité 1] Béranger est fondée à voir juger par le tribunal que son ancienne locataire est redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation laquelle est égale selon l’usage au montant du dernier loyer contractuel, charges et accessoires en sus, et ce jusqu’au 10 juillet 2025, date de la restitution des locaux.

Toutefois, la société Margo Milin établit avoir réglé les sommes dues en exécution de l’ordonnance de référé jusqu’en juillet 2025 inclus et comprenant les indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2024 et le 10 juillet 2025 inclus, tel que cela ressort d’une capture d’écran d’un virement instantané du 17 octobre 2025 fait à la société Foncière [Localité 1] Béranger pour un montant de 6236,17 euros.La société Foncière [Localité 1] Béranger ne se prévaut ni n’établit que la société Margo Milin n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues au titre des indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2024 et le 10 juillet 2025 inclus.
En conséquence, la société Foncière [Localité 1] Béranger sera déboutée de sa demande tendant à condamner la société Margo Milin au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure en référé, laquelle est devenue sans objet.

Sur la demande de condamnation au paiement des sommes perçues au titre d’une sous-location

L’article L.145-31 du code de commerce dispose notamment que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
En vertu de l’article 546 du code civil, le droit d’accession se définit comme la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, qui donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.
Aux termes de l’article 547 du code civil, les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils et le croît des animaux appartiennent au propriétaire par droit d'accession.
Il est admis de façon constante que les sous-loyers perçus par le locataire principal aux termes d’une sous-location illicite et non autorisée par le bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire des lieux par accession.

Pour autant, et malgré les conclusions de la société Margo Milin, la société Foncière [Localité 1] Béranger ne chiffre pas dans le dispositif de son assignation, qui seul saisi le tribunal, sa demande formée de ce chef à l’encontre de la défenderesse.

Cette demande visant à voir condamner la société Margo Milin lui verser « toutes sommes provenant de la sous-location illicite des lieux, dont celles issues de la sous-location illicite des lieux, via la plateforme STOREFRONT » n’est ni déterminée, ni déterminable, faute de viser des montants et une période précise, étant entendu qu’il n’appartient pas au tribunal de pallier la carence de la partie demanderesse sur ce point.


Dès lors, cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La société Margo Milin, qui succombe en partie et est responsable de l’arriéré locatif ayant donné lieu à la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé valant refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction et emportant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux délivré le 7 mars 2024.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Foncière [Localité 1] Béranger la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Dit que le congé délivré le 7 mars 2024 par la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger a mis fin, à compter du 30 novembre 2024 minuit, au bail la liant à la S.A.R.L. Margo Milin, et portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ;

Dit que la S.A.R.L. Margo Milin n'a pas droit au renouvellement de son bail ni droit à une indemnité d'éviction et qu'elle est demeurée occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er décembre 2024 jusqu’au 10 juillet 2025 ;

Déboute la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger de sa demande tendant à l’expulsion de la S.A.R.L. Margo Milin et de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], devenue sans objet  ;

Déboute la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger de sa demande tendant à condamner la S.A.R.L. Margo Milin au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure en référé, devenue sans objet  ;




Déclare irrecevable la demande indéterminée et indéterminable de la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger formée à l’encontre de la S.A.R.L. Margo Milin visant à la voir condamner à lui payer toutes sommes provenant de la sous-location illicite des lieux, dont celles issues de la sous-location illicite des lieux, via la plate-forme Storefront ;

Condamne la S.A.R.L. Margo Milin à verser à la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L. Margo Milin de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la S.A.R.L. Margo Milin aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé signifié le 7 mars 2024 ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.


Fait et jugé à Paris le 10 Septembre 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 25/04295 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7C6A

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
04 Avril 2025









JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE [Localité 1] BERANGER
[Adresse 1] 
[Localité 2]

représentée par Me Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0924




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MARGO MILIN
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Gabriel CHICHE de la SELEURL GABRIEL CHICHE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D137






Décision du 10 Septembre 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 25/04295 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7C6A





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 04 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugment serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 décembre 2015, les membres composant l’indivision [G] [W] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. JRS Distribution des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2015 jusqu’au 30 novembre 2024, à usage exclusif de « prêt-à-porter, accessoires, chaussures en tous genre, maroquinerie, bijoux et tous biens à la personne», et moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 13 136,04 euros hors taxes et charges, indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2020, la SELARL Axyme agissant en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.R.L. JRS Distribution a cédé le fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la S.A.R.L. Margo Milin.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la société Margo Milin un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4 881,24 euros en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté au 30 mars 2023.

Par acte authentique en date du 15 septembre 2023, les membres composant l’indivision [G] [W] ont vendu à la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger l’immeuble abritant les lieux loués.




Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024 la société Foncière [Localité 1] Béranger a notifié à la société Margo Milin un congé à effet au 30 novembre 2024, en lui déniant « tout droit au bénéfice des dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs au statut des baux commerciaux et au droit au renouvellement, et ce, ainsi qu’il résulte de l’absence d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du Preneur pour le fonds exploité dans les lieux loués dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 3] ». Elle lui a également dénié tout droit au maintien dans les lieux dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la société Foncière [Localité 1] Béranger a fait délivrer à la société Margo Milin une sommation lui enjoignant de lui indiquer l’identité du sous-locataire occupant les lieux au titre de la boutique éphémère située dans les locaux, depuis quelle date et jusqu’à quand a lieu cette sous-location, et le prix payé par cette entité à la société Margo Milin.

Puis par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la société Foncière [Localité 1] Béranger a fait délivrer à la société Margo Milin une sommation de quitter les lieux sans délai.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, la société Foncière [Localité 1] Béranger a fait assigner la société Margo Milin devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 10 juillet 2025, la société Margo Milin a restitué les locaux et les clefs au gestionnaire de biens de la société Foncière [Localité 1] Béranger.

Aux termes d’une ordonnance contradictoire rendue le 29 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- condamné à titre provisionnel la société Margo Milin à payer à la société Foncière [Localité 1] Béranger la somme de 5 877,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2025 ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provisions de la société Foncière [Localité 1] Béranger ;
- rejeté la demande de délais de paiement de la société Margo Milin.



Aux termes de son assignation, la société Foncière [Localité 1] Béranger demande au tribunal de :
« Déclarer recevable et bien fondée la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER en ses demandes, et y faisant droit,
Déclarer le congé délivré par la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER le 7 mars 2024 pour le 30 novembre 2024, sans offre de renouvellement avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, régulier en la forme ;
Déclarer la présente assignation, visant ce congé, régulière en la forme ;
Constater que la société MARGO MILIN n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour son établissement exploité [Adresse 3] à Paris (75003) à la date de la délivrance du congé et que, de ce fait, elle n’a pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour les locaux loués à cette adresse ;
En conséquence,
Dire que la société MARGO MILIN est occupante sans droit ni titre des lieux loués [Adresse 3] à [Localité 4] depuis le 1er décembre 2024 ;
Ordonner l’expulsion de la société MARGO MILIN et de tous occupants de son chef du local commercial qu’eelle occupe situé [Adresse 3] à [Localité 4] et ce au besoin avec l’appui de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier.
Condamner la société MARGO MILIN au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure en référé en cours.
Condamner la société MARGO MILIN à verser au bailleur toutes sommes provenant de la sous-location illicite des lieux, dont celles issues de la sous-location illicite des lieux, via la plateforme STOREFRONT.
Débouter la société MARGO MILIN de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
Dire que l’exécution provisoire est de droit ;
Condamner la société MARGO MILIN au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’Instance en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, comprenant le coût du congé du 7 mars 2024 ».

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, la société Foncière [Localité 1] Béranger fait valoir en substance que le congé du 7 mars 2024 valant refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction comportant dénégation du statut des baux commerciaux est valide en la forme et motivé au fond, compte tenu notamment de l’absence d’immatriculation de la société Margo Milin dans les lieux loués au moment de la délivrance du dit congé.

Elle fait valoir en outre que par l’effet du congé, la société Margo Milin est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2024 et qu’elle est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation laquelle “sera fixée à l’issue de la procédure en référé.”

Enfin, elle indique que la société Margo Milin a sous-loué de façon illicite les locaux loués via la plateforme Storefront pour un montant de 3 900 euros pour une semaine, de sorte qu’il est justifié qu’elle soit condamnée à lui rembourser l’intégralité des sous-loyers illicites et de toutes sommes perçues à cette occasion.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, la société Margo Milin demande au tribunal de :
« DEBOUTER la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER de l’ensemble de ses demandes
CONDAMNER la société FONCIERE [Localité 1] BERANGER à payer à la société MARGO MILIN la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Au soutien de ses demandes, la société Margo Milin fait valoir que la demande tendant à son expulsion formée par la société Foncière [Localité 1] Béranger est devenue sans objet compte tenu de la restitution des locaux le 10 juillet 2025.
Elle indique par ailleurs que la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée par la demanderesse n’est pas chiffrée et ne respecte pas les exigences des articles 4 et 56 du code de procédure civile, et précise qu’elle a déjà exécuté les condamnations prononcées à son encontre par l’ordonnance en référé du 20 septembre 2025.
Enfin, elle fait valoir que la demande de condamnation au paiement de sommes pour la sous-location illicite n’est également pas chiffrée et ne respecte pas les exigences posées par les articles 4 et 56 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.


L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026, l’affaire fixée à l’audience de juge unique du 4 mai 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir «déclarer», « dire » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur le bien-fondé du congé emportant dénégation du statut des baux commerciaux et refus de renouvellement du bail sans versement d’une indemnité d’éviction

Il ressort des articles L.145-l et L.145-8 du code de commerce que le bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement du bail commercial, est conditionné par l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, que cette immatriculation doit s'apprécier local par local, être effectuée à l'adresse des lieux loués et que le locataire doit être immatriculé à la date de délivrance du congé délivré par le bailleur, la preuve de ces éléments incombant au locataire s'il veut bénéficier du droit au statut.

Le preneur qui n'est pas immatriculé à la date du congé n'a donc pas droit au renouvellement de son bail ni droit au paiement de l'indemnité d'éviction, et est occupant sans droit ni titre à compter de la date d'effet du congé. En outre, il est acquis que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction, doit être effectuée au titre de l'activité exercée dans les lieux loués.

En application de l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En application des dispositions combinées des articles L. 145-14 et L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.



En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024 la société Foncière [Localité 1] Béranger a notifié à la société Margo Milin un congé à effet au 30 novembre 2024, en lui déniant « tout droit au bénéfice des dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs au statut des baux commerciaux et au droit au renouvellement, et ce, ainsi qu’il résulte de l’absence d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du Preneur pour le fonds exploité dans les lieux loués dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 3] ». Elle lui a également dénié tout droit au maintien dans les lieux dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce.

Ce congé est valable en la forme dès lors qu’il a été notifié par acte de commissaire de justice, six mois à l’avance avant la date d’effet du congé, et qu’il indique que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

La société Margo Milin ne conteste pas ne jamais avoir été immatriculée au registre du commerce des sociétés pour l'exercice de son activité dans les locaux loués au [Adresse 3] à Paris 3e arrondissement.

Il ressort également des extraits du Kbis au 28 février 2024 et au 12 avril 2026 que la société Margo Milin est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris depuis le 18 juin 2009. Le Kbis précise que l'établissement principal est situé au [Adresse 2] à [Localité 3] pour une activité de confection de prêt-à-porter déboutée au 30 mars 2011.


A défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la société Foncière [Localité 1] Béranger était bien fondée à refuser à la société Margo Milin le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour dénégation du statut des baux commerciaux.

En conséquence, il convient de valider le congé délivré pour le 30 novembre 2024 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux signifié à la société Margo Milin par la société Foncière [Localité 1] Béranger par acte d'huissier en date du 7 mars 2024.

Sur la demande d’expulsion

Si le congé du 7 mars 2024 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 novembre 2024 minuit et que la société Margo Milin, qui n'a pas le droit au renouvellement, est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 1er octobre 2024, il est établi et non contesté qu’elle a restitué les locaux et leurs clés le 10 juillet 2025 tel que cela ressort d’une attestation de remise de clés de la S.A.S. Foncia [Localité 1] Rive droite, mandataire de la société Foncière [Localité 1] Béranger en date du 10 juillet 2025.

La demande d’expulsion de la société Margo Milin formulée par la société Foncière [Localité 1] Béranger est donc devenue sans objet.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles 4, 54 et 56 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminée par les prétentions respectives des parties lesquelles se trouvent dans l’acte introductif d’instance pour le demandeur et dans les conclusions en défense. L’objet de la demande devant figurer à l’assignation est constitué par l’ensemble des prétentions du demandeur. Il doit être suffisamment précis, l’assignation valant conclusions.
Il est admis de façon constante qu’une demande non chiffrée n’est pas irrecevable de ce seul fait. Il est nécessaire que le montant de la demande soit déterminable par les éléments qu’elle contient.


En l’espèce, à titre liminaire la société Foncière [Localité 1] Béranger sollicite de « condamner la société MARGO MILIN au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure de référé en cours ». Contrairement à ce qu’affirme la société Margo Milin, une telle demande est déterminable compte tenu de l’ordonnance de référé qui a été rendue antérieurement à la clôture des débats, et le présent tribunal en est valablement saisi.

Il résulte de ce qui précède que la société Margo Milin est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2024 et qu’elle a restitué les locaux loués le 10 juillet 2025. Dès lors, elle n’est redevable à l’égard de la société Foncière [Localité 1] Béranger que des indemnités d’occupations échues au cours de cette période.

Si par ordonnance du 25 septembre 2025 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des référés a condamné la société Margo Milin à payer à la société Foncière [Localité 1] Béranger à titre provisionnel la somme de 5877,55 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés à juillet 2025 inclus, une telle ordonnance n’a pas autorité de chose jugée au principal et la société Foncière [Localité 1] Béranger est fondée à voir juger par le tribunal que son ancienne locataire est redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation laquelle est égale selon l’usage au montant du dernier loyer contractuel, charges et accessoires en sus, et ce jusqu’au 10 juillet 2025, date de la restitution des locaux.

Toutefois, la société Margo Milin établit avoir réglé les sommes dues en exécution de l’ordonnance de référé jusqu’en juillet 2025 inclus et comprenant les indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2024 et le 10 juillet 2025 inclus, tel que cela ressort d’une capture d’écran d’un virement instantané du 17 octobre 2025 fait à la société Foncière [Localité 1] Béranger pour un montant de 6236,17 euros.La société Foncière [Localité 1] Béranger ne se prévaut ni n’établit que la société Margo Milin n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues au titre des indemnités d’occupation échues entre le 1er décembre 2024 et le 10 juillet 2025 inclus.
En conséquence, la société Foncière [Localité 1] Béranger sera déboutée de sa demande tendant à condamner la société Margo Milin au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure en référé, laquelle est devenue sans objet.

Sur la demande de condamnation au paiement des sommes perçues au titre d’une sous-location

L’article L.145-31 du code de commerce dispose notamment que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
En vertu de l’article 546 du code civil, le droit d’accession se définit comme la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, qui donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.
Aux termes de l’article 547 du code civil, les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils et le croît des animaux appartiennent au propriétaire par droit d'accession.
Il est admis de façon constante que les sous-loyers perçus par le locataire principal aux termes d’une sous-location illicite et non autorisée par le bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire des lieux par accession.

Pour autant, et malgré les conclusions de la société Margo Milin, la société Foncière [Localité 1] Béranger ne chiffre pas dans le dispositif de son assignation, qui seul saisi le tribunal, sa demande formée de ce chef à l’encontre de la défenderesse.

Cette demande visant à voir condamner la société Margo Milin lui verser « toutes sommes provenant de la sous-location illicite des lieux, dont celles issues de la sous-location illicite des lieux, via la plateforme STOREFRONT » n’est ni déterminée, ni déterminable, faute de viser des montants et une période précise, étant entendu qu’il n’appartient pas au tribunal de pallier la carence de la partie demanderesse sur ce point.


Dès lors, cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La société Margo Milin, qui succombe en partie et est responsable de l’arriéré locatif ayant donné lieu à la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé valant refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction et emportant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux délivré le 7 mars 2024.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Foncière [Localité 1] Béranger la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Dit que le congé délivré le 7 mars 2024 par la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger a mis fin, à compter du 30 novembre 2024 minuit, au bail la liant à la S.A.R.L. Margo Milin, et portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ;

Dit que la S.A.R.L. Margo Milin n'a pas droit au renouvellement de son bail ni droit à une indemnité d'éviction et qu'elle est demeurée occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er décembre 2024 jusqu’au 10 juillet 2025 ;

Déboute la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger de sa demande tendant à l’expulsion de la S.A.R.L. Margo Milin et de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], devenue sans objet  ;

Déboute la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger de sa demande tendant à condamner la S.A.R.L. Margo Milin au paiement de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à l’issue de la procédure en référé, devenue sans objet  ;




Déclare irrecevable la demande indéterminée et indéterminable de la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger formée à l’encontre de la S.A.R.L. Margo Milin visant à la voir condamner à lui payer toutes sommes provenant de la sous-location illicite des lieux, dont celles issues de la sous-location illicite des lieux, via la plate-forme Storefront ;

Condamne la S.A.R.L. Margo Milin à verser à la S.A.S. Foncière [Localité 1] Béranger la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L. Margo Milin de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la S.A.R.L. Margo Milin aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé signifié le 7 mars 2024 ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.


Fait et jugé à Paris le 10 Septembre 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:40:25.004Z.