Cour d'appel de Bordeaux, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 2 septembre 2026, n° 23/03425

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 SEPTEMBRE 2026









N° RG 23/03425 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLN3







S.C.I. DBML



c/



S.A.R.L. [K] [Z]



S.A.R.L. SUDECO























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le : 2 septembre 2026



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 janvier 2023 (R.G. 22/04291) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 17 juillet 2023





APPELANTE :



S.C.I. DBML, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



Représentée par Maître Yasmina RACON, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.R..L. [K] [Z], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



Représentée par Maître Alexandra ZWANG SIARNOWSKI, avocat au barreau de BORDEAUX





INTERVENANTE :



S.A.R.L. SUDECO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3], établissement secondaire sis [Adresse 4]



Non représentée





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSÉ DU LITIGE :



1. La société civile immobilière DBML, immatriculée au registre du commerce de Bordeaux, exerce une activité de gestion de biens.



La société à responsabilité limitée Sud-Ouest Jardins 33 était spécialisée dans l'aménagement paysager.



La société à responsabilité limitée [K] [Z], immatriculée au registre du commerce de Bordeaux, exerce une activité de services d'aménagement paysager.



Par acte du 1er septembre 2006, la société DBML a donné à bail pour une durée de neuf années à la société Sud-Ouest Jardins 33 un local ainsi décrit : « hangar de façade et environ 600 m² de terrain boisé », situé au [Adresse 5] à [Localité 1].



Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 18 décembre 2008, la société Sud-Ouest Jardins 33 a été placée en liquidation judiciaire.



Une société à responsabilité limitée [K] [F] a acquis le fonds de commerce de la société Sud-Ouest Jardins 33, en ce compris le bail commercial précité, la société DBML ayant consenti à cette reprise de bail par courrier du 22 décembre 2008.

Cette société a ensuite, après cession de la totalité de son capital social, fusionné avec la société [K] [Z] à effet au 1er janvier 2011 puis a été radiée le 21 décembre 2011, de sorte que la société [K] [Z] a été substituée de plein droit dans les droits et obligations découlant du bail.



2. Par acte extrajudiciaire du 28 avril 2020, la société DBML a fait délivrer à la société [K] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à cesser la sous-location du local commercial puis, par acte du 9 juin 2022, l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire visée au commandement préalablement signifié, ce au motif de la sous-location non autorisée du local commercial à une société tierce, la société Sudeco.



La société [K] [Z] n'a pas comparu.



3. Par jugement réputé contradictoire prononcé le12 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué ainsi qu'il suit :

Vu le bail initial du 1er septembre 2006, notamment la prohibition de la sous-location et la clause résolutoire,

Vu les pièces versées au débat, notamment les constats d'huissier en date des 7 mars et 27 mai 2022 et le commandement du 28 avril 2022,

Vu les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce,

- déclare que la sous-location consentie par la société [K] [D] à la société Sudeco à l'insu de la société DBML est en l'espèce illégale, irrégulière et inopposable à la société DBML ;

En conséquence,

- constate à la date du 29 mai 2022 la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société DBML et la société [K] [Z] sans indemnité d'éviction par effet de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

Vu les dispositions de l'article 472 du code de procédure civile,

- rejette l'intégralité des demandes présentées par la société DBML relatives au montant des sous-loyers ;







- condamne la société [K] [Z] à verser à la société DBML la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, en ce compris les frais des deux constats d'huissier en date des 7 mars et 27 mai 2022, du commandement du 28 avril 2022 et les frais éventuels de procédure d'exécution ;

- rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire.





4. Par déclaration au greffe du 17 juillet 2023, la société DBML a relevé appel du jugement, limité à la disposition rejetant ses demandes relatives au montant des sous-loyers, intimant la société [K] [Z].

La société [K] [Z] a formé appel incident. 



5. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 12 octobre 2023, la société DBML a demandé au conseiller de la mise en état d'ordonner aux sociétés [K] [Z] et Sudeco de lui transmettre tous les documents de nature à lui permettre de chiffrer le montant des sous-loyers afin de chiffrer sa demande en paiement.



6. Par ordonnance du 28 juin 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné à la société [K] [Z] de communiquer à la société DBML le contrat de sous-location conclu avec la société Sudeco ainsi que toute pièce permettant de chiffrer le montant des sous-loyers effectivement réglés par la société Sudeco au cours des cinq dernières années d'occupation, sous astreinte.



7. Par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2025 déposé en l'étude, la société [K] [Z] a fait assigner la société Sudeco en intervention forcée devant la cour.



8. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, l'intimée a demandé au conseiller de la mise en état de dire bien fondée cette demande en intervention forcée, de prolonger l'ouverture des débats, d'ordonner le sursis à statuer et de fixer un nouveau calendrier de l'affaire permettant à la société Sudeco de constituer avocat et de remettre ses conclusions dans les délais légaux.



9. Par ordonnance du 10 avril 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable la demande tendant à voir constater la recevabilité de l'assignation en intervention forcée de la société Sudeco et rejeté la demande de sursis à statuer.



10. Par jugement du 15 avril 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de la société Sudeco.



11. Par arrêt avant dire droit prononcé le 1er décembre 2025, la cour d'appel de Bordeaux a statué ainsi qu'il suit :

- révoque l'ordonnance de clôture du 13 octobre 2025 ;

- ordonne la réouverture des débats ;

- invite la société DBML à produire aux débats :

-l'attestation de [X] [T], expert en comparaison d'écritures, en date du 29 septembre 2023,

-la main courante et la plainte déposées les 5 septembre et 9 octobre 2023 contre les sociétés [K] [Z] et Sudeco pour faux et usage de faux ;

- invite la société [K] [Z] à mettre en cause les organes de la liquidation judiciaire de la société Sudeco, ainsi qu'à justifier de la déclaration de sa créance ;

- sursoit à statuer sur les demandes des parties ;

- renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 27 janvier 2026.







PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



12. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 11 octobre 2025, la société DBML demande à la cour de :



Vu les articles L.145- 17, L. 145- 31, L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce,

Vu les articles 30, 31, 32, 40, 122, 123 et 472 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

Vu les pièces versées aux débats, 



- dire l'action de la société DBML recevable et bien-fondée,

- infirmer le chef du jugement rendu le 26 Juin 2023 par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes présentées par la société DBML relatives au montant des sous-loyers,

- confirmer le jugement rendu le 26 juin 2023 par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses autres dispositions,



Statuant à nouveau,

- condamner la société [K] [Z] à verser à la société DBML la totalité du montant des sous-loyers perçus de la société Sudeco, à compter du 9 juin 2017, soit la somme de 75 668,40 euros en vertu du droit d'accession du bailleur sur les fruits produits par son bien immobilier,

- déclarer irrecevable la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance et l'appel en garantie contre Sudeco formulée par la société [K] [Z] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,

- débouter la société [K] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l'encontre de la société DBML, particulièrement tendant sa demande de prescription d'une partie du montant des sous-loyers à restituer, sa demande d'indemnité d'éviction et d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance, au visa de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance et d'appel,

- condamner la société [K] [Z] à verser à la société DBML la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



***



13. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 19 janvier 2026, la société [K] [Z] demande à la cour de : 



Vu les éléments ci-avant rappelés,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l'article L. 145-31 du code de commerce,

Vu l'article 2224 du code civil,

Vu l'article 1352-7 du code civil,

Vu l'article 909 du code de procédure civile,

Vu l'article 551 du code de procédure civile,

Vu l'article L. 145-14 du code du commerce,

Vu l'article 1103 du code civil,

Vu l'article 1194 du code civil,

Vu l'article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 549, 1690, 1719 du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu le jugement de la 5e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux du 12 janvier 2023,

Vu l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 novembre 2023,

Vu la jurisprudence,



- déclarer recevable et bien fondée la société [K] [Z] en son appel incident de la décision rendue le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, 5e chambre civile, RG 22/04291,



Y faisant droit,

- réformer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il a :


déclaré que la sous-location consentie par la société [K] [Z] à la société Sudeco à l'insu de la société DBML est en l'espèce illégale, irrégulière et inopposable à la société DBML,

constaté à la date du 29 mai 2022 la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société DBML et la société [K] [Z] sans indemnité d'éviction par effet de la clause résolutoire insérée dans le bail,

condamné la société [K] [Z] à verser à la société DBML la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les frais des deux constats d'huissier en date des 7 mars et 27 mai 2022, du commandement du 28 avril 2022 et les frais éventuels de procédure d'exécution,


- confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes en ce que qu'elle a rejeté l'intégralité des demandes présentées par la société DBML relatives au montant des sous-loyers,



Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- confirmer le chef du jugement du 12 janvier 2023 en ce qu'il a rejeté toute demande de la société DBML relative aux sous-loyers,

- rejeter toute demande de la société DBML relative aux sous-loyers,



A titre subsidiaire,

- réduire la demande de restitution des sous-loyers de la société DBML à la somme de 10 860 euros,



A titre très subsidiaire,

- réduire la demande de restitution des sous-loyers de la société DBML à la somme de 50 217 euros,



A titre d'appel incident,

- condamner la société DBML à verser à la société [K] [Z] une indemnité d'éviction fixée à hauteur de 72 000 euros,

- subsidiairement, ordonner une expertise, aux frais avancés du bailleur, aux fins de

chiffrer l'indemnité d'éviction, et condamner la société DBML à verser cette indemnité à la société [K] [Z],



A titre incident reconventionnel,

- Condamner la société DBML à verser à la société [K] [Z] la somme de 19 200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi au regard des désordres des locaux loués en méconnaissance de l'obligation de délivrance du bailleur,

- débouter toutes autres demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société [K] [Z] en tant qu'irrecevables et mal fondées,



A titre incident subsidiaire, vu l'arrêt avant dire droit du 1er décembre 2025,

Sur la procédure :

- donner acte à la société [K] [Z] de son désistement d'instance et d'action concernant exclusivement sa demande de garantie à l'encontre de la société Sudeco,

- constater l'extinction de l'instance incidente à l'encontre de la société Sudeco,

- rabattre l'ordonnance de sursis à statuer prononcée le 1er décembre 2025,



- ordonner la clôture de l'instruction et fixer la date des plaidoiries pour qu'il soit statué sur le litige principal,



Sur les demandes de la société DBML :

- juger que les faits reprochés résultent exclusivement d'une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure,

- en conséquence, débouter la société DBML de l'intégralité de ses demandes indemnitaires dirigées contre la société [K] [Z],



En tout état de cause,

- condamner la société DBML à payer à la société [K] [Z] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société DBML aux entiers dépens de première instance et d'appel.





***



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2026.



Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Moyens des parties



14. La société DBML soutient que la sous-location n'a jamais été autorisée ; que l'attestation du 30 octobre 2009 dont se prévaut l'intimée est un faux, ainsi qu'il résulte de l'analyse de M. [T], expert en comparaison d'écritures, et qu'elle a déposé plainte à ce titre ; que ce document, transmis par la société Sudeco elle-même et conservé pendant des années, ne pouvait en toute hypothèse régulariser une sous-location que le bail subordonnait à un acte authentique auquel le bailleur devait être appelé ; qu'aucune autorisation tacite ne peut se déduire de la seule inaction du bailleur ; que les sous-loyers perçus constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire ; que la locataire, qui savait ne disposer d'aucune autorisation, ne peut invoquer sa bonne foi ni la prescription, la demande en paiement de la bailleresse étant limitée aux cinq années précédant l'assignation ; que la demande d'indemnité d'éviction est dépourvue de tout fondement, la résiliation étant acquise par l'effet de la clause résolutoire ; que la demande au titre d'un préjudice de jouissance est irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée, la locataire n'ayant pas joui des lieux qu'elle avait intégralement sous-loués et l'ensemble des charges d'entretien, y compris les grosses réparations de l'article 606 du code civil, pesant sur elle.



15. La société [K] [Z] réplique que la sous-location a été autorisée par l'attestation du 30 octobre 2009, dont l'expertise de M. [C] du 16 décembre 2024 établit la sincérité de la signature ; que le bailleur, qui occupait la partie attenante du bâtiment et partageait les compteurs, connaissait de longue date la présence de la société Sudeco, a continué de percevoir les loyers et a même proposé au gérant de celle-ci la conclusion d'un bail direct moyennant augmentation du loyer, de sorte qu'une autorisation à tout le moins tacite est caractérisée ; que l'exigence conventionnelle d'un acte authentique pour une sous-location est dépourvue de sanction ; que l'action en restitution est prescrite, le bailleur ayant au surplus connaissance de la sous-location au moins depuis 2015 ; qu'aucun préjudice n'est démontré, le sous-loyer n'excédant pas le loyer principal, régulièrement acquitté et la sous-location ayant pris fin avec la restitution des lieux.



L'intimée fait subsidiairement valoir qu'elle a perçu les sous-loyers de bonne foi, de sorte qu'elle ne pourrait être tenue à restitution qu'à compter de la demande en justice ; que, très subsidiairement, la restitution devrait en toute hypothèse être limitée à cinquante-sept mois, déduction faite de la taxe sur la valeur ajoutée reversée et des trois derniers mois impayés ; que la résiliation, fondée sur une sous-location autorisée, est injustifiée et lui ouvre droit à une indemnité d'éviction ; que le bailleur, averti dès 2015 des désordres affectant les locaux, a manqué à son obligation de délivrance, justifiant une indemnisation de son trouble de jouissance ; qu'enfin les manquements allégués procèdent du fait de la société Sudeco, cause étrangère exonératoire.



16. La société Sudeco, assignée en intervention forcée par acte du 17 janvier 2025 remis à l'étude, n'a pas constitué avocat.





Réponse de la cour



A.] Sur le désistement de l'appel en garantie dirigé contre la société Sudeco



17. La société [K] [Z] se désiste purement et simplement de l'action en garantie qu'elle avait engagée contre la société Sudeco par assignation en intervention forcée du 17 janvier 2025. La société Sudeco n'ayant présenté ni défense au fond ni fin de non-recevoir, ce désistement est parfait sans qu'une acceptation soit nécessaire.



18. Il convient d'en donner acte à la société [K] [Z], de constater l'extinction de l'instance en intervention forcée et de mettre la société Sudeco hors de cause.



B.] Sur la régularité de la sous-location et la résiliation du bail



19. L'article L. 145-31 du code de commerce dispose :

« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.»



20. Le bail du 1er septembre 2006 stipule, au paragraphe 'cession sous-location', que le preneur ne pourra céder son droit au bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou en partie, sans avertir le bailleur, sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation ; qu'il pourra toutefois, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce ; et que toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, auquel le bailleur sera appelé.





Cette clause subordonne donc la sous-location au consentement du bailleur et à sa formalisation par acte authentique avec appel du bailleur à y concourir.



Au paragraphe 'tolérance', le bail énonce : « Toutes tolérances au sujet des conditions des présentes, quelles qu'en auraient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification ni suppression de ces conditions et usages.»



21. En l'espèce, la réalité d'une sous-location totale des lieux consentie par la société [K] [Z] à la société Sudeco n'est pas discutée : elle résulte de la convention du 1er octobre 2012, de la fixation du siège social de la sous-locataire à l'adresse des lieux loués, des procès-verbaux de constat des 7 mars et 27 mai 2022 qui ne relèvent aucune trace d'une exploitation par la locataire et de l'attestation comptable du 9 juillet 2024 chiffrant les sous-loyers perçus.



Le bailleur n'a pas concouru à l'acte, la convention de sous-location, établie sous seing privé, ne comportant au demeurant l'énonciation d'aucune diligence à cette fin.



22. La société [K] [Z] soutient que cette sous-location avait été autorisée et produit à cet effet une attestation datée du 30 octobre 2009, dont la société DBML dénie être l'auteur et qu'elle dénonce comme un faux.



Il est constant en droit que, lorsque l'écriture ou la signature d'un acte sous seing privé est déniée, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté, à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Il incombe à la partie qui se prévaut de l'acte d'en établir la sincérité.



23. Or le document produit est inopérant par son contenu même. Sous l'intitulé 'attestation de sous-location', son auteur allégué y déclare autoriser « la SARL [K] [W] Verts à établir le siège social de la SARL Sudeco » dans les lieux à compter du 1er octobre 2009.



L'autorisation de domicilier dans les lieux le siège social d'une société tierce ne peut être regardée comme une autorisation de les sous-louer, moins encore d'en concéder, moyennant loyer, la jouissance totale et exclusive telle qu'elle a été formalisée par la convention du 1er octobre 2012 et constatée par huissier en 2022.



La cour peut dès lors statuer sans qu'il soit besoin de trancher la question de l'authenticité de ce document.



24. Au demeurant, la vérification à laquelle la cour procède au vu des éléments dont elle dispose ne permet pas de conclure à la sincérité de l'acte.



Le document n'est en effet produit qu'en photocopie, certifiée conforme par la société Sudeco elle-même, dont il porte le cachet commercial, et dont la mention de certification est datée de l'année 2020 ; l'original n'a jamais été présenté, bien que la signature soit formellement déniée, et M. [T], expert consulté par la bailleresse a expressément réservé son examen. L'expert amiable, qui a disposé de nombreux spécimens originaux (pièces d'identité, acte notarié, déclaration fiscale, courriers), conclut que les mentions manuscrites ne sont pas de la main de M. [J], gérant de la société DBML, et que, selon une forte probabilité, la signature ne l'est pas davantage, l'analogie de façade des tracés cédant devant leurs différences de construction.





M. [C], expert amiable consulté par l'intimée, dont la mission était circonscrite à la signature et qui n'a travaillé que sur des copies, tant pour la pièce de question que pour les pièces de comparaison, se borne à relever des concordances assorties de nuances et à conclure qu'un rapport entre les signatures est établi, sans affirmer l'identité de main.



Ces appréciations techniques s'inscrivent dans un contexte qui achève de priver l'acte de crédit : mise en demeure le 8 octobre 2015 de mettre fin à une sous-location que le conseil de la bailleresse qualifiait d'irrégulière et dont il indiquait qu'elle n'avait été ni connue ni autorisée, la société [K] [Z] n'a pas, alors, opposé l'attestation dont elle aurait pourtant disposé depuis six ans.

L'intimée, défaillante en première instance, n'a produit ce document qu'à l'occasion de l'instance d'appel.



Il s'ensuit que la sincérité de l'acte, dont la charge pèse sur la partie qui s'en prévaut, n'est pas établie et que cette pièce doit être écartée.



25. L'autorisation du bailleur, si elle peut être tacite, doit résulter d'actes manifestant de façon certaine et non équivoque sa volonté d'accepter la sous-location.



Or aucun des éléments invoqués ne revêt ce caractère.



La connaissance que la bailleresse a pu avoir de la présence de la société Sudeco, l'occupation par elle de la partie attenante du bâtiment comme la configuration des compteurs sont impuissantes à caractériser un accord, que la clause de tolérance du bail exclut précisément de déduire de la seule inaction.



La mise en demeure du 8 octobre 2015 manifeste au contraire une opposition expresse et réitérée.



La perception des loyers, versés par la seule locataire et non par la sous-locataire, est l'exécution normale du bail et ne vaut pas agrément de la sous-location.



Enfin, la proposition qu'aurait faite M. [J] au gérant de la société Sudeco de conclure un bail direct moyennant une augmentation du loyer, à la supposer établie par un écrit en date du 14 novembre 2023 présenté comme de la main de M. [H], gérant de la sous-locataire, révélerait la connaissance d'une occupation, non l'acceptation d'une sous-location, et serait au demeurant contemporaine des démarches engagées pour y mettre fin.



26. Selon l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le bail litigieux stipule, page six, qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements, il sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire de régulariser la situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la clause.



27. En l'espèce, le commandement du 28 avril 2022, régulièrement signifié à personne morale, reproduit la clause résolutoire et l'article L. 145-41 avec la mention du délai d'un mois, contient la déclaration du bailleur d'user du bénéfice de la clause et fait commandement de cesser la sous-location.



Le procès-verbal de constat du 27 mai 2022 établit que la sous-location, dépourvue d'autorisation ainsi qu'il vient d'être dit, s'est poursuivie postérieurement au commandement visant la clause résolutoire.



Toutefois, ce constat n'a pas été dressé dans un délai postérieur au délai d'un mois prévu par la clause résolutoire du bail. Il ne peut à lui seul fonder une demande en constat de l'acquisition automatique des effets de cette clause.



Néanmoins, l'intimée ne discute pas que la sous-location s'est poursuivie postérieurement au 28 mai 2022, date d'expiration du délai qui lui était imparti pour régulariser, ce qui est d'ailleurs corroboré par les termes de l'attestation, en date du 9 juillet 2024, de l'expert comptable de la société [K] [Z], qui mentionne en effet le paiement de sous-loyers jusqu'au mois de mai 2023.



28. Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux.



C.] Sur la restitution des sous-loyers



29. L'article 546 du code civil dispose :

« La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle 'droit d'accession'.»



L'article 547 du code civil énonce :

« Les fruits naturels ou industriels de la terre,

Les fruits civils,

Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession.»



Il est constant en droit que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, auquel ils doivent être restitués nonobstant l'inopposabilité de la sous-location à son égard.

Cette restitution, qui procède du droit de propriété et non de la responsabilité du preneur, n'est subordonnée ni à la démonstration d'un préjudice, ni à la circonstance que le sous-loyer excéderait le loyer principal, ni au maintien de la sous-location lors de la restitution des lieux.



Il est également de principe que le preneur, auteur d'une sous-location interdite, ne peut être regardé comme un possesseur de bonne foi au sens de l'article 549 du code civil, de sorte qu'il est tenu de restituer l'intégralité des sous-loyers perçus, sans déduction des loyers qu'il a lui-même acquittés.



30. En l'espèce, la sous-location consentie à la société Sudeco n'a été autorisée ni expressément ni tacitement, ainsi qu'il a été retenu supra. Les sous-loyers perçus par la société [K] [Z] appartiennent en conséquence, par accession, à la société DBML, qui est fondée à en obtenir la restitution.



31. Aucun des moyens opposés par la société [K] [Z] n'y fait obstacle.



En effet, la restitution ne constituant pas une condamnation à réparation, sont inopérants tant le moyen pris de l'absence de préjudice que celui pris d'une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure ; ce dernier est de surcroît mal fondé, le fait de la sous-locataire que la locataire a elle-même introduite dans les lieux n'étant pour elle ni extérieur, ni imprévisible, ni irrésistible.



Par ailleurs, est également sans effet le moyen tiré de la bonne foi. L'article 1352-7 du code civil invoqué par l'intimée régit les restitutions consécutives à l'anéantissement d'un acte et est étranger à la revendication, par le propriétaire, des fruits de son bien ; le preneur, dont la demande d'autorisation de sous-louer formée le 22 octobre 2009 était demeurée sans suite et la société [K] [Z] ayant été mise en demeure dès le 8 octobre 2015 de mettre fin à la sous-location, ne pouvait se méprendre sur l'irrégularité de sa situation, exclusive de toute bonne foi.



32. Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La perception périodique de fruits civils fait naître, à chaque échéance perçue, une créance de restitution distincte soumise à sa propre prescription, de sorte que la connaissance que la bailleresse a pu avoir de la sous-location dès 2015 est sans incidence sur les créances nées des perceptions postérieures.

La société DBML, dont l'assignation du 9 juin 2022 a interrompu la prescription, limite elle-même sa demande aux sous-loyers perçus à compter du 9 juin 2017 ; la société [K] [Z], à qui incombe la preuve de la prescription qu'elle invoque, n'établit pas qu'une perception comprise dans cette demande serait antérieure à cette date.

Le moyen sera écarté.



33. Sur le montant, l'attestation établie le 9 juillet 2024 par l'expert-comptable de la société [K] [Z] certifie le versement par la société Sudeco de quinze mensualités de 1 027,20 euros de juin 2017 à août 2018, de trente-six mensualités de 1 040,40 euros de septembre 2018 à août 2021 et de vingt et une mensualités de 1 086 euros de septembre 2021 à mai 2023, soit 75 668,40 euros, les sous-loyers de juin à août 2023 étant demeurés impayés.



Ces montants s'entendent toutes taxes comprises, ainsi qu'il résulte de leur décomposition (chacun correspond à un montant hors taxe majoré de la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 %) et des propres écritures de l'intimée, qui chiffre le dernier sous-loyer mensuel à 905 euros hors taxe.

Or le fruit civil s'entend du revenu que la chose procure ; la taxe sur la valeur ajoutée, collectée pour le compte du Trésor public auquel elle est reversée, ne constitue pas un revenu demeuré dans le patrimoine du preneur et ne peut donner lieu à restitution.

Les sous-loyers des mois de juin à août 2023, qui n'ont pas été perçus, ne peuvent pas davantage y donner lieu et ne sont au demeurant pas compris dans la somme réclamée.



34. Il s'ensuit que le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de la société DBML relatives au montant des sous-loyers et que la société [K] [Z] sera condamnée à restituer à la société DBML la somme de 63 057 euros, la demande étant rejetée pour le surplus.



D.] Sur la demande d'indemnité d'éviction



35. Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; toutefois il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.



L'indemnité d'éviction répare ainsi le préjudice résultant du refus de renouvellement du bail ; elle n'est cependant pas due lorsque le bail prend fin par l'acquisition de la clause résolutoire, aux torts du preneur.







36. En l'espèce, le bail a été résilié de plein droit le 29 mai 2022 par l'effet de la clause résolutoire, ainsi qu'il a été confirmé.

Aucune indemnité d'éviction n'est donc due et la mesure d'expertise sollicitée à titre subsidiaire pour l'évaluer est dépourvue d'utilité.



37. La société [K] [Z] sera déboutée de ces demandes.





E.] Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance



38. La société DBML oppose à cette demande une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir.



Toutefois, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de la prétention, et la société [K] [Z], partie au bail, a qualité et intérêt à demander réparation d'un manquement qu'elle impute à sa bailleresse. Cette demande reconventionnelle, qui se rattache par un lien suffisant au litige né de l'exécution du bail, est recevable en cause d'appel. 

La fin de non-recevoir sera rejetée.



39. Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



40. Toutefois, la réparation d'un trouble de jouissance suppose que le preneur a personnellement souffert d'une privation ou d'une altération de la jouissance des lieux. Or la société [K] [Z] avait, dès 2012 au moins, concédé à la société Sudeco la jouissance intégrale des lieux et les constats de 2022 confirment qu'elle n'y exerçait aucune activité.



Les doléances formées en 2015 au sujet de la porte coulissante et d'infiltrations émanaient de la sous-locataire et l'intimée ne justifie d'aucun trouble qui lui est propre.



41. Au surplus, le bail conclu le 1er septembre 2006 et poursuivi par tacite prolongation, met à la charge du preneur l'entretien des lieux en bon état de réparations, grosses ou menues, en ce compris les grosses réparations de l'article 606 du code civil, stipulation dont la validité n'est pas discutée pour un bail de cette date.

La présence d'une toiture en tôles amiantées, en l'absence de tout élément établissant sa dégradation ou une non-conformité, ne caractérise pas un manquement à l'obligation de délivrance.



Enfin, l'évaluation proposée, fixée forfaitairement à trente pour cent du loyer sur les cinq dernières années, ne repose sur aucun élément justificatif.



La demande sera rejetée.



42. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



La société [K] [Z], qui succombe pour l'essentiel, supportera les dépens d'appel. L'équité commande de la condamner à payer à la société DBML la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Donne acte à la société [K] [Z] de son désistement de l'action en garantie dirigée contre la société Sudeco.



Constate l'extinction de l'instance en intervention forcée et met la société Sudeco hors de cause.



Rejette la fin de non-recevoir opposée par la société DBML à la demande indemnitaire de la société [K] [Z] au titre du préjudice de jouissance.



Confirme le jugement prononcé le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, SAUF en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement présentées par la société DBML au titre des sous-loyers.



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne la société [K] [Z] à payer à la société DBML la somme de 63 057 euros en restitution des fruits civils perçus au titre de la sous-location des lieux entre juin 2017 et mai 2023.



Déboute la société [K] [Z] de ses demandes.



Condamne la société [K] [Z] aux dépens.



Condamne la société [K] [Z] à payer à la société DBML la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président





























La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.