Tribunal judiciaire de Dax, 1ère CHAMBRE, 1 juillet 2026, n° 25/00016

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] ont acquis dans une résidence hôtelière dénommée “ [Adresse 5] ” un appartement meublé portant le numéro de lot 35 et le numéro d’appartement A202, situé sur la commune de [Localité 4], lieudit “ [Localité 5] [Adresse 6] ”.

Suivant acte sous-seing privé en date du 15 décembre 2003, ils ont consenti un bail commercial à la location de cet appartement à la SAS D’EXPLOITATION TOURISTIQUE PIERRE & VACANCES MAEVA FRANCE.

Par acte sous-seing privé du 12 août 2013, les bailleurs ont à nouveau consenti à la société PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION, venue aux droits de la société SAS SOCIETE D’EXPLOITATION TOURISTIQUE PIERRE ET VACANCES MAEVA FRANCE, et aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société PV EXPLOITATION FRANCE, un nouveau bail commercial portant sur les locaux loués au sein de la résidence.
Ce bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives ayant pris effet le 1er octobre 2013 pour s’achever le 30 septembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] ont donné congé sans offre de renouvellement du bail commercial et refus de versement d’une indemnité d’éviction à la société défenderesse.
Suivant courrier en date du 26 septembre 2023, le conseil de la société défenderesse a contesté la validité du congé, considérant celui-ci comme nul et de nul effet.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 août 2024, le conseil des requérants a contesté la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction proposée par le service de gestion des baux de la société défenderesse, et mis cette dernière en demeure de procéder à la restitution immédiate des clés de l’appartement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] ont assigné la SASU PV EXPLOITATION FRANCE devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société défenderesse, enjoindre à celle-ci de remettre les clés du local et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du versement de l’indemnité d’éviction et jusqu’à parfaite libération du local.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 février 2026 par ordonnance du même jour, fixant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2026.
A cette date, les parties ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 3 juin 2026.
Le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2026 en raison d’un surcroit de la charge de travail du magistrat.




Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 novembre 2025, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] demandent au tribunal de :

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce
Vu les pièces produites
- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction calculée selon la méthode de calcul de la marge nette sur la perte partielle mesurée au prorata de l’ensemble des appartements gérés sur la résidence hôtelière “[Etablissement 1]”,
- En cas d’absence de demande chiffrée par la société PV EXPLOITATION FRANCE au titre de l’indemnité d’éviction, il y a lieu de juger qu'il n’y a pas lieu au versement d’une telle indemnité,
- Débouter la société PV EXPLOITATION FRANCE de l’intégralité de ses prétentions au titre des indemnités dites accessoires et de sa demande de calcul assise sur les 3 dernières années de chiffre d’affaires avec application d’un coefficient multiplicateur étant entendu que cette indemnité d’éviction sera versée par les soins des consorts [F]/[B] dans le délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir à la société PIERRE & VACANCES EXPLOITATION FRANCE dans l’hypothèse où la société défenderesse ne fournit pas les éléments chiffrés permettant au tribunal de la fixer, à défaut de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à restituer les clés de l’appartement des requérants sous 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à payer au prorata temporis de l’occupation, aux consorts [F] / [B] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisé annuel de 7 366,22 euros à compter du paiement effectif de l’indemnité d’éviction et ce, jusqu’à parfaite libération du local,
- Débouter la société PV EXPLOITATION FRANCE de ses prétentions au titre de sa méthode de calcul de l’indemnité d’occupation diminuée de 10% à titre d’abattement de précarité,
- A titre infiniment subsidiaire et si le tribunal ordonne une expertise judiciaire, donner pour mission à l’expert d’effectuer l’évaluation de l’indemnité d’éviction selon les 2 méthodes proposées par les parties au procès,
- Débouter la défenderesse de sa demande de voir fixer par l’expert judiciaire le montant de l’indemnité d’occupation,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à faire l’avance des frais d’expertise,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à payer aux consorts [F] / [B], la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du CPC,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens de l’instance en ce compris, le coût du congé délivré sans offre de renouvellement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la SASU PV EXPLOITATION FRANCE demande au tribunal de :
 
Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce 
Vu l’article L. 145-14 du code de commerce 
Vu l’article L. 145-28 du code de commerce 
Vu l’article L. 145-9 du code de commerce 
Vu l’article L. 145-17 du code de commerce 
Vu les articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce 
 
A titre principal, 
- Juger que le congé délivré le 21 février 2023 par Monsieur [N] [B] portant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction est nul, car il a été délivré sans motifs ou pour motifs équivoques, 
En conséquence, 
- Juger que le congé délivré le 21 février 2023 par Monsieur [N] [B] est sans effet et que le bail se poursuit par tacite prolongation. 

A titre subsidiaire, 
- Juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, 
- Condamner Monsieur [N] [B] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à 3 fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors covid réalisés dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires. 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE à Monsieur [N] [B] à la valeur locative des locaux loués au 30 septembre 2023, diminuée de 10% à titre d’abattement de précarité. 
A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal judiciaire de Dax ne s’estimerait pas suffisamment éclairé : 
- Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de céans, avec pour mission de : 
o Visiter les lieux décrits aux termes du bail commercial du 12 août 2013, les décrire, 
o Dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire, 
o Rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ de la société locataire, et notamment : 
- la valeur marchande des fonds de commerce exploités dans les lieux objet du bail commercial du 12 août 2013, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme, 
- les frais de déménagement, ainsi que tous autres frais supportés par la société PV EXPLOITATION FRANCE, 
- l’indemnité pour trouble commercial, 
- l’indemnité d’occupation à la valeur locative au 30 septembre 2023, 
En tout état de cause, 
- Condamner Monsieur [N] [B] au paiement des entiers dépens, incluant les frais d’expertise, et de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré le 21 février 2023

En vertu de l’article L 145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. 
Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le congé délivré le 21 février 2023 sans offre de renouvellement et avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction vise expressément un motif grave et légitime, à savoir des désordres, défauts et malfaçons imputés à la défenderesse.

Il n’est pas non plus contesté que ce congé n’a pas été précédé de la mise en demeure prévue à l’article L 145-17 I 1° du code de commerce en pareil cas.

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE en déduit que ce congé est nul et de nul effet, et que partant le bail a été reconduit tacitement.

Toutefois, il résulte d’une jurisprudence constante en la matière que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d'éviction et qu'en l'état d'un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, l'absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d'une indemnité d'éviction (Cass 3e civ, 15 mai 2008, pourvoi n° 07-12.669, Cass 3e civ, 19-12-2012, n° 11-24.251). 

Il en est d’ailleurs de même pour un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur : le congé produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756).

Il en résulte que le congé délivré à la société défenderesse n’est pas nul et produit ses effets, mais entraîne pour le bailleur l’obligation de verser une indemnité d’éviction au preneur, lequel bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au règlement de ladite indemnité.

Par conséquent, il convient de débouter la défenderesse de sa demande en nullité du congé, et de fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due.


Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L'article L 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 

En l’espèce, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, le principe même du versement de cette indemnité ne peut être discuté.
En effet, il ne peut être fait grief à la société défenderesse de ne pas présenter de demande chiffrée et de se borner à proposer une méthode d’évaluation, alors que le congé a été délivré à l’initiative du bailleur, auquel incombe le versement de cette indemnité, et qui doit donc faire une proposition en ce sens.
Par ailleurs, ils ne peuvent exciper des termes du courrier adressé par le service gestionnaire des baux le 25 juillet 2013, dès lors que celui-ci est antérieur au renouvellement du bail le 12 août 2013, lequel ne reprend pas dans ses clauses l’engagement de ne solliciter aucune indemnité d’éviction ou toute autre indemnité.

Par conséquent, il convient de dire que l’obligation de versement d’une indemnité d’éviction est acquise et que le débat porte sur le mode de calcul et le montant de cette indemnité.

Sur l’indemnité principale

L'article L 145-14 du code de commerce rappelle que l'indemnité d'éviction, et plus particulièrement l'indemnité principale, a pour objet d'indemniser le préjudice subi par le preneur du fait du défaut de renouvellement du bail.

La demande porte sur le lot numéro 35 (appartement A202) d’une résidence hôtelière située sur la commune de [Localité 4], lieudit “ [Adresse 7] ”.
L’indemnité d’éviction due au titre de la perte de l’appartement appartenant à Monsieur [B] et Madame [F] doit être appréciée au regard du chiffre d’affaires dégagé pour l’exploitation de ce seul appartement.

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE ne produit strictement aucune pièce aux débats permettant de fixer l’indemnité d’éviction dont elle revendique pourtant le versement à son profit, de sorte que le tribunal ne pourra se fonder que sur les pièces produites par les requérants.

Ces derniers versent au dossier les résultats d’exploitation touristique PIERRE & VACANCES réel 2022 et réel 2023, ainsi que le résultat comptable du logement pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. 
Il résulte de ce dernier document que le chiffre d’affaire généré par l’appartement sur cette période s’élève à 7 399,22 euros. 

Aucun autre élément n’étant versé aux débats, il n’est pas possible d’apprécier la moyenne du chiffre d’affaires de l’appartement sur les trois dernières années.
Le montant de l’indemnité d’éviction devant être calculé au plus proche de la date d’éviction, il convient donc de s’appuyer sur le chiffre d’affaire réalisé par l’appartement des requérants sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, soit la somme de 7 399,22 euros.

Conformément à la méthode hôtelière applicable en l’espèce, il convient d’appliquer à ce chiffre d’affaire un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du mode d’exploitation en résidence de tourisme et du potentiel économique du fonds.

Il résulte des différentes pièces du dossier que l’appartement est un lot de type T2 pouvant accueillir 6 personnes et que l’état du bien est relativement bon avec des équipements communs au niveau de la résidence.

L’appartement dépend d’une résidence située à [Localité 4]. Il s’agit d’un emplacement de qualité sur le littoral mais qui reste largement concurrencé par le sud des [Localité 6], la côte basque et le bassin d’[Localité 7].

Compte tenu de ces éléments il convient d’appliquer au chiffre d’affaire retenu un coefficient multiplicateur de 2, ce qui porte le montant de l’indemnité principale à la somme de 14 798,44 euros.

Sur les indemnités accessoires

L'indemnité accessoire comprend notamment l'indemnité de remploi et le trouble commercial.

- sur l’indemnité de remploi

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE sollicite une indemnité de remploi fixée à environ 10% du montant de l’indemnité principale au titre des frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, couvrant les droits de mutation, frais d’agence et honoraires de rédaction d’acte. 
La défenderesse ne justifie toutefois d’aucune étude ou de la réalité du préjudice. 

Il convient par conséquent de la débouter de cette demande.

- sur l’indemnité relative au trouble commercial

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE indique qu’elle doit notamment être indemnisée pour le temps consacré à l’obtention de la réparation de son préjudice au détriment de son activité, sans toutefois proposer la moindre somme ni mode de calcul de l’indemnité sollicitée.

Il convient par conséquent de la débouter de cette demande.


Sur la restitution des clés et l’indemnité d’occupation

Il convient d’enjoindre à la SASU PV EXPLOITATION FRANCE de restituer les clés du local dans un délai de 8 jours à compter du versement intégral de l’indemnité d’éviction.

Afin de garantir son effectivité, il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Les requérants demandent à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société défenderesse, en cas de maintien dans les lieux au-delà du délai de 8 jours susvisé, au montant du loyer annuel.

La défenderesse demande à voir fixer cette indemnité à la valeur locative du bien, évaluée selon la méthode hôtelière, et avec application d’un abattement de précarité de 10%.

Au vu des éléments produits, il convient de fixer l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative du bien, et de retenir une indemnité annuelle de 7 399,22 euros.

Compte-tenu de l’ancienneté du litige, et dans la mesure où il s’agit d’une résidence hôtelière dans laquelle les occupants louent pour de courts séjours, la défenderesse ne justifie pas d’une situation de précarité particulière ou qu’elle n’aurait pas pu anticiper.
Il convient donc de ne pas faire application d’un abattement et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 7 399,22 euros.


Sur le surplus des demandes

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, à l’exception du congé avec refus de renouvellement, dont l’irrégularité de rédaction a contribué à la survenance du litige.

Elle sera, pour ces motifs, condamnée à verser aux requérants la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Déboute la SASU PV EXPLOITATION FRANCE de sa demande tendant à voir juger nul le congé délivré le 21 février 2023 et dire que le bail se poursuit par tacite prolongation.

Fixe à la somme de 14 798,44 euros l’indemnité d’éviction due par Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] à la SASU PV EXPLOITATION FRANCE.

Enjoint à la SASU PV EXPLOITATION FRANCE de restituer les clés de l’appartement des requérants dans un délai de 8 jours à compter du versement intégral de l’indemnité d’éviction, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Condamne la SASU PV EXPLOITATION FRANCE à payer au prorata temporis de l’occupation, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B], une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisé annuel de 7 399,22 euros, à compter du paiement effectif de l’indemnité d’éviction et ce, jusqu’à parfaite libération du local.

Condamne la SASU PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SASU PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens, à l’exception du congé délivré le 21 février 2023.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.











LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 01 Juillet 2026


N° RG 25/00016 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DEVH


DEMANDEURS

Monsieur [N] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Luc ROBERT de la SELARL L.ROBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AIN

Madame [D] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Luc ROBERT de la SELARL L.ROBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AIN


DEFENDEUR

S.A.S.U. PV EXPLOITATION FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 884 607 193
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4] 
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Veronique ROUMEGOUS, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Philippe RIGLET de la société ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE


PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.





DÉBATS

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 01 Avril 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] ont acquis dans une résidence hôtelière dénommée “ [Adresse 5] ” un appartement meublé portant le numéro de lot 35 et le numéro d’appartement A202, situé sur la commune de [Localité 4], lieudit “ [Localité 5] [Adresse 6] ”.

Suivant acte sous-seing privé en date du 15 décembre 2003, ils ont consenti un bail commercial à la location de cet appartement à la SAS D’EXPLOITATION TOURISTIQUE PIERRE & VACANCES MAEVA FRANCE.

Par acte sous-seing privé du 12 août 2013, les bailleurs ont à nouveau consenti à la société PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION, venue aux droits de la société SAS SOCIETE D’EXPLOITATION TOURISTIQUE PIERRE ET VACANCES MAEVA FRANCE, et aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société PV EXPLOITATION FRANCE, un nouveau bail commercial portant sur les locaux loués au sein de la résidence.
Ce bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives ayant pris effet le 1er octobre 2013 pour s’achever le 30 septembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] ont donné congé sans offre de renouvellement du bail commercial et refus de versement d’une indemnité d’éviction à la société défenderesse.
Suivant courrier en date du 26 septembre 2023, le conseil de la société défenderesse a contesté la validité du congé, considérant celui-ci comme nul et de nul effet.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 août 2024, le conseil des requérants a contesté la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction proposée par le service de gestion des baux de la société défenderesse, et mis cette dernière en demeure de procéder à la restitution immédiate des clés de l’appartement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] ont assigné la SASU PV EXPLOITATION FRANCE devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société défenderesse, enjoindre à celle-ci de remettre les clés du local et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du versement de l’indemnité d’éviction et jusqu’à parfaite libération du local.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 février 2026 par ordonnance du même jour, fixant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2026.
A cette date, les parties ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 3 juin 2026.
Le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2026 en raison d’un surcroit de la charge de travail du magistrat.




Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 novembre 2025, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] demandent au tribunal de :

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce
Vu les pièces produites
- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction calculée selon la méthode de calcul de la marge nette sur la perte partielle mesurée au prorata de l’ensemble des appartements gérés sur la résidence hôtelière “[Etablissement 1]”,
- En cas d’absence de demande chiffrée par la société PV EXPLOITATION FRANCE au titre de l’indemnité d’éviction, il y a lieu de juger qu'il n’y a pas lieu au versement d’une telle indemnité,
- Débouter la société PV EXPLOITATION FRANCE de l’intégralité de ses prétentions au titre des indemnités dites accessoires et de sa demande de calcul assise sur les 3 dernières années de chiffre d’affaires avec application d’un coefficient multiplicateur étant entendu que cette indemnité d’éviction sera versée par les soins des consorts [F]/[B] dans le délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir à la société PIERRE & VACANCES EXPLOITATION FRANCE dans l’hypothèse où la société défenderesse ne fournit pas les éléments chiffrés permettant au tribunal de la fixer, à défaut de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à restituer les clés de l’appartement des requérants sous 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à payer au prorata temporis de l’occupation, aux consorts [F] / [B] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisé annuel de 7 366,22 euros à compter du paiement effectif de l’indemnité d’éviction et ce, jusqu’à parfaite libération du local,
- Débouter la société PV EXPLOITATION FRANCE de ses prétentions au titre de sa méthode de calcul de l’indemnité d’occupation diminuée de 10% à titre d’abattement de précarité,
- A titre infiniment subsidiaire et si le tribunal ordonne une expertise judiciaire, donner pour mission à l’expert d’effectuer l’évaluation de l’indemnité d’éviction selon les 2 méthodes proposées par les parties au procès,
- Débouter la défenderesse de sa demande de voir fixer par l’expert judiciaire le montant de l’indemnité d’occupation,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à faire l’avance des frais d’expertise,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE à payer aux consorts [F] / [B], la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du CPC,
- Condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens de l’instance en ce compris, le coût du congé délivré sans offre de renouvellement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la SASU PV EXPLOITATION FRANCE demande au tribunal de :
 
Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce 
Vu l’article L. 145-14 du code de commerce 
Vu l’article L. 145-28 du code de commerce 
Vu l’article L. 145-9 du code de commerce 
Vu l’article L. 145-17 du code de commerce 
Vu les articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce 
 
A titre principal, 
- Juger que le congé délivré le 21 février 2023 par Monsieur [N] [B] portant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction est nul, car il a été délivré sans motifs ou pour motifs équivoques, 
En conséquence, 
- Juger que le congé délivré le 21 février 2023 par Monsieur [N] [B] est sans effet et que le bail se poursuit par tacite prolongation. 

A titre subsidiaire, 
- Juger que la société PV EXPLOITATION FRANCE bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due, 
- Condamner Monsieur [N] [B] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à 3 fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors covid réalisés dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires. 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE à Monsieur [N] [B] à la valeur locative des locaux loués au 30 septembre 2023, diminuée de 10% à titre d’abattement de précarité. 
A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal judiciaire de Dax ne s’estimerait pas suffisamment éclairé : 
- Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de céans, avec pour mission de : 
o Visiter les lieux décrits aux termes du bail commercial du 12 août 2013, les décrire, 
o Dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire, 
o Rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ de la société locataire, et notamment : 
- la valeur marchande des fonds de commerce exploités dans les lieux objet du bail commercial du 12 août 2013, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme, 
- les frais de déménagement, ainsi que tous autres frais supportés par la société PV EXPLOITATION FRANCE, 
- l’indemnité pour trouble commercial, 
- l’indemnité d’occupation à la valeur locative au 30 septembre 2023, 
En tout état de cause, 
- Condamner Monsieur [N] [B] au paiement des entiers dépens, incluant les frais d’expertise, et de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.
 
 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré le 21 février 2023

En vertu de l’article L 145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. 
Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le congé délivré le 21 février 2023 sans offre de renouvellement et avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction vise expressément un motif grave et légitime, à savoir des désordres, défauts et malfaçons imputés à la défenderesse.

Il n’est pas non plus contesté que ce congé n’a pas été précédé de la mise en demeure prévue à l’article L 145-17 I 1° du code de commerce en pareil cas.

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE en déduit que ce congé est nul et de nul effet, et que partant le bail a été reconduit tacitement.

Toutefois, il résulte d’une jurisprudence constante en la matière que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d'éviction et qu'en l'état d'un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, l'absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d'une indemnité d'éviction (Cass 3e civ, 15 mai 2008, pourvoi n° 07-12.669, Cass 3e civ, 19-12-2012, n° 11-24.251). 

Il en est d’ailleurs de même pour un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur : le congé produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756).

Il en résulte que le congé délivré à la société défenderesse n’est pas nul et produit ses effets, mais entraîne pour le bailleur l’obligation de verser une indemnité d’éviction au preneur, lequel bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au règlement de ladite indemnité.

Par conséquent, il convient de débouter la défenderesse de sa demande en nullité du congé, et de fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due.


Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L'article L 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 

En l’espèce, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, le principe même du versement de cette indemnité ne peut être discuté.
En effet, il ne peut être fait grief à la société défenderesse de ne pas présenter de demande chiffrée et de se borner à proposer une méthode d’évaluation, alors que le congé a été délivré à l’initiative du bailleur, auquel incombe le versement de cette indemnité, et qui doit donc faire une proposition en ce sens.
Par ailleurs, ils ne peuvent exciper des termes du courrier adressé par le service gestionnaire des baux le 25 juillet 2013, dès lors que celui-ci est antérieur au renouvellement du bail le 12 août 2013, lequel ne reprend pas dans ses clauses l’engagement de ne solliciter aucune indemnité d’éviction ou toute autre indemnité.

Par conséquent, il convient de dire que l’obligation de versement d’une indemnité d’éviction est acquise et que le débat porte sur le mode de calcul et le montant de cette indemnité.

Sur l’indemnité principale

L'article L 145-14 du code de commerce rappelle que l'indemnité d'éviction, et plus particulièrement l'indemnité principale, a pour objet d'indemniser le préjudice subi par le preneur du fait du défaut de renouvellement du bail.

La demande porte sur le lot numéro 35 (appartement A202) d’une résidence hôtelière située sur la commune de [Localité 4], lieudit “ [Adresse 7] ”.
L’indemnité d’éviction due au titre de la perte de l’appartement appartenant à Monsieur [B] et Madame [F] doit être appréciée au regard du chiffre d’affaires dégagé pour l’exploitation de ce seul appartement.

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE ne produit strictement aucune pièce aux débats permettant de fixer l’indemnité d’éviction dont elle revendique pourtant le versement à son profit, de sorte que le tribunal ne pourra se fonder que sur les pièces produites par les requérants.

Ces derniers versent au dossier les résultats d’exploitation touristique PIERRE & VACANCES réel 2022 et réel 2023, ainsi que le résultat comptable du logement pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. 
Il résulte de ce dernier document que le chiffre d’affaire généré par l’appartement sur cette période s’élève à 7 399,22 euros. 

Aucun autre élément n’étant versé aux débats, il n’est pas possible d’apprécier la moyenne du chiffre d’affaires de l’appartement sur les trois dernières années.
Le montant de l’indemnité d’éviction devant être calculé au plus proche de la date d’éviction, il convient donc de s’appuyer sur le chiffre d’affaire réalisé par l’appartement des requérants sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, soit la somme de 7 399,22 euros.

Conformément à la méthode hôtelière applicable en l’espèce, il convient d’appliquer à ce chiffre d’affaire un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du mode d’exploitation en résidence de tourisme et du potentiel économique du fonds.

Il résulte des différentes pièces du dossier que l’appartement est un lot de type T2 pouvant accueillir 6 personnes et que l’état du bien est relativement bon avec des équipements communs au niveau de la résidence.

L’appartement dépend d’une résidence située à [Localité 4]. Il s’agit d’un emplacement de qualité sur le littoral mais qui reste largement concurrencé par le sud des [Localité 6], la côte basque et le bassin d’[Localité 7].

Compte tenu de ces éléments il convient d’appliquer au chiffre d’affaire retenu un coefficient multiplicateur de 2, ce qui porte le montant de l’indemnité principale à la somme de 14 798,44 euros.

Sur les indemnités accessoires

L'indemnité accessoire comprend notamment l'indemnité de remploi et le trouble commercial.

- sur l’indemnité de remploi

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE sollicite une indemnité de remploi fixée à environ 10% du montant de l’indemnité principale au titre des frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, couvrant les droits de mutation, frais d’agence et honoraires de rédaction d’acte. 
La défenderesse ne justifie toutefois d’aucune étude ou de la réalité du préjudice. 

Il convient par conséquent de la débouter de cette demande.

- sur l’indemnité relative au trouble commercial

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE indique qu’elle doit notamment être indemnisée pour le temps consacré à l’obtention de la réparation de son préjudice au détriment de son activité, sans toutefois proposer la moindre somme ni mode de calcul de l’indemnité sollicitée.

Il convient par conséquent de la débouter de cette demande.


Sur la restitution des clés et l’indemnité d’occupation

Il convient d’enjoindre à la SASU PV EXPLOITATION FRANCE de restituer les clés du local dans un délai de 8 jours à compter du versement intégral de l’indemnité d’éviction.

Afin de garantir son effectivité, il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Les requérants demandent à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société défenderesse, en cas de maintien dans les lieux au-delà du délai de 8 jours susvisé, au montant du loyer annuel.

La défenderesse demande à voir fixer cette indemnité à la valeur locative du bien, évaluée selon la méthode hôtelière, et avec application d’un abattement de précarité de 10%.

Au vu des éléments produits, il convient de fixer l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative du bien, et de retenir une indemnité annuelle de 7 399,22 euros.

Compte-tenu de l’ancienneté du litige, et dans la mesure où il s’agit d’une résidence hôtelière dans laquelle les occupants louent pour de courts séjours, la défenderesse ne justifie pas d’une situation de précarité particulière ou qu’elle n’aurait pas pu anticiper.
Il convient donc de ne pas faire application d’un abattement et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 7 399,22 euros.


Sur le surplus des demandes

La SASU PV EXPLOITATION FRANCE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, à l’exception du congé avec refus de renouvellement, dont l’irrégularité de rédaction a contribué à la survenance du litige.

Elle sera, pour ces motifs, condamnée à verser aux requérants la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Déboute la SASU PV EXPLOITATION FRANCE de sa demande tendant à voir juger nul le congé délivré le 21 février 2023 et dire que le bail se poursuit par tacite prolongation.

Fixe à la somme de 14 798,44 euros l’indemnité d’éviction due par Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] à la SASU PV EXPLOITATION FRANCE.

Enjoint à la SASU PV EXPLOITATION FRANCE de restituer les clés de l’appartement des requérants dans un délai de 8 jours à compter du versement intégral de l’indemnité d’éviction, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

Condamne la SASU PV EXPLOITATION FRANCE à payer au prorata temporis de l’occupation, Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B], une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisé annuel de 7 399,22 euros, à compter du paiement effectif de l’indemnité d’éviction et ce, jusqu’à parfaite libération du local.

Condamne la SASU PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [D] [F] et Monsieur [N] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SASU PV EXPLOITATION FRANCE aux entiers dépens, à l’exception du congé délivré le 21 février 2023.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.


En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.











LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

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Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:33:27.564Z.