Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 19 mars 2026, n° 22/13212

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 31 juillet 1959, Mme [S] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Metropol Hôtel (ci-après la société Metropol Hôtel) un immeuble entier situé [Adresse 2] à [Localité 3], composé d’un rez-de-chaussée et de six étages carrés avec cour derrière, à usage d’hôtel ou de maison meublée et de bar, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er janvier 1958 et moyennant diverses charges et conditions.
 
Le bail a ensuite fait l’objet de renouvellements successifs et en dernier lieu à l’issue d’une procédure ayant opposé les parties jusque devant la cour d’appel de Paris, laquelle, par arrêt rendu le 10 janvier 2018, a confirmé son renouvellement pour neuf années à compter du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021, aux charges et conditions découlant des conventions successivement régularisées entre les parties. 

Selon acte extrajudiciaire en date du 4 mars 2019, la S.C.I. Paul Bert (ci-après la société Paul Bert), venue aux droits de Mme [S], a signifié à la société locataire un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2021, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce.
 
Par ordonnance rendue le 5 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société bailleresse, a désigné M. [D] [U] en qualité d’expert, avec la mission d’usage aux fins d’estimer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2021.

M. [U] a déposé son rapport le 20 novembre 2023 concluant à : 
* Une indemnité principale pour perte de fonds de 5.000.000 euros et une indemnité globale de 5.513.481 euros, sauf à parfaire au titre des frais de licenciement ; 
* Une indemnité d’occupation fixée à la somme de 106.591 euros HT pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et à la somme de 188.967 euros HT à compter du 1er juillet 2022. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2022, la société Paul Bert demande au tribunal de :
- Déclarer recevable et bien fondée son action,
- Ordonner que l’indemnité d’éviction due à la société Metropol Hôtel s’élève à la somme de 5.058.831 euros, à savoir 4.573.729 euros au titre de l’indemnité principale et 485.102 euros au titre des indemnités accessoires,
- Ordonner que l’indemnité d’occupation due par la société Metropol Hôtel soit fixée, en annuel et principal, hors charges et hors taxes, à la somme de 106.591 euros sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et à la somme de 188.967 euros à compter du 1er juillet 2022, somme indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’ILC, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2022,
- Ordonner la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes dues au titre des indemnités d’occupation,
- Condamner la société Metropol Hôtel à payer à la société Paul Bert la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, la société Metropol Hôtel demande au tribunal de :
- La déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- Juger qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction consécutive au refus de renouvellement qui lui a été opposé par la société bailleresse, et ce en application des dispositions légales ; 
- Fixer l’indemnité d’éviction due par la société Paul Bert à une somme de 6.967.854 euros, à laquelle viendront s’ajouter les indemnités de licenciement sur justificatifs ; 
- Juger que les intérêts au taux légal commenceront à courir sur le montant de ladite indemnité d’éviction à compter du jugement à intervenir ; 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par elle au titre de la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, à la somme maximale de 96.198 euros HT, sauf à parfaire en fonction de l’évolution de l’abattement de précarité au regard, notamment, de la durée de la procédure et en l’absence de toute indexation étrangère au bail commercial, 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par elle à compter du 30 juin 2022, à la somme maximale de 173.848 euros HT, sauf à parfaire en fonction de l’évolution de l’abattement de précarité au regard, notamment, de la durée de la procédure et en l’absence de toute indexation étrangère au bail commercial, 
- Ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, 
- Condamner la société Paul Bert à lui rembourser les provisions pour charges indûment acquittées par ses soins, ainsi que l’assurance PNO, en l’absence de toute disposition contractuelle prévoyant un tel mode de facturation, comme de toute régularisation de charges annuelle, et ce à hauteur de la somme de 25.125,51euros HT, soit 27.638,06 euros TTC ; 
- Débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions relatives tant au montant de l’indemnité d’éviction qu’à celui de l’indemnité d’occupation ; 
- condamner la bailleresse au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la débouter de ses prétentions de ce chef ; 
 

- condamner la bailleresse aux entiers dépens, en ce inclus les frais d’expertise, et ce dès lors qu’elle est à l’origine du refus de renouvellement et la débouter de ses prétentions de ce chef 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré le 4 mars 2019 par la société Paul Bert a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 juin 2021, qu'il a dès lors ouvert droit à la société Metropol Hôtel au paiement d'une indemnité d'éviction et à la société Paul Bert au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2021. 

Sur l'indemnité d'éviction

Sur les caractéristiques du bien loué et du contrat de bail :

Il ressort des constatations objectives de l’expert judiciaire, non contestées par les parties que 

Les locaux en litige sont situés dans [Adresse 3], importante artère longue d’environ 1470 mètres et large de 16 mètres environ, qui commence [Adresse 4] dans le [Localité 3] pour finir dans le [Localité 2] [Adresse 5], à double sens de circulation à proximité du [Adresse 5] puis à sens unique vers la jonction formée avec [Adresse 6] et en sens opposés depuis [Adresse 7] vers [Adresse 4]. Il s’agit d’une voie qui bénéficie d’une importante circulation locale, mais surtout de transit, permettant de rallier [Adresse 8] et [Adresse 9] depuis [Adresse 7] et les Gares [Etablissement 1] et [Etablissement 2] situées respectivement à 700 mètres et 900 mètres des lieux loués qui se trouvent dans la section comprise entre [Adresse 7] et [Adresse 10].

Les locaux sont desservis par la station de métro et de RER Gare [Etablissement 1] (lignes 4 et 5 du métro, B et D du RER ), la station de RER Gare [Etablissement 1] (ligne E) ainsi que par de nombreuses lignes de bus.

Il est dénombré dans le secteur six établissements concurrents, celui le plus proche des lieux loués étant l’hôtel classé 2 étoiles “[Etablissement 3]” situé au [Adresse 11] et bénéficiant de prestations assez similaires.

L’expert conclut à une situation commerciale présentant les caractéristiques suivantes:
“- Une implantation peu lisible pour la clientèle, entre le [Adresse 8] et celui des gares,
- Une localisation sur une importante artère de circulation qui lui permet une bonne visibilité, mais qui constitue également une source de nuisances,
- Un environnement hétéroclite à la commercialité peu définie,
- Une concurrence importante d’établissements toutefois dans des catégories différentes,
En substance, un emplacement de qualité moyenne pour un hôtel 3 étoiles, hors des pôles touristiques et noctambules de l’arrondissement.”

Les locaux loués occupent l’intégralité d’un immeuble ancien, doté d’une façade en pierre et toiture en zinc, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, de 4 étages droits, d’un 5ème étage en léger retrait et d’un 6ème étage sous brisis.En rez- de- chaussée la devanture se compose de deux larges vitrines encadrant la porte d’entrée de l’hôtel.

L’établissement est classé 3 étoiles et comprend 42 chambres pour une capacité de 93 personnes.

Les lieux sont disposés ainsi qu’il suit :

* Rez-de-chaussée :
- à gauche, un petit comptoir de bar avec un salon éclairé par une large baie vitrée sur rue, sol moquette, murs peints - présence de piliers - porte donnant accès à une chambre aux normes pour les personnes à mobilité réduite éclairée par deux fenêtres sur cour,
- à l’arrière du comptoir, on accède à un local informatique,
- en face, en contre-haut d’une marche se trouve un escalier desservant les différents niveaux et sur le flanc droit, un couloir, sol, carrelage, murs peints, éclairé par des spots encastrés dans un faux plafond, distribuant des blocs sanitaires, un petit local ménage et un ascenseur desservant les différents étages,
- la salle des petits-déjeuners qui se prolonge en léger retour (en contrebas de deux marches), sol carrelage, murs peints, appliques murales encastrées dans un faux plafond,
- une cuisine accessible par le dégagement et par la salle des petits-déjeuners, sol carrelage, murs carrelage partiel et peinture,
- une bagagerie avec fenêtre côté cour, sol carrelage, murs peints, faux plafond,

* 1er étage
Par l’ascenseur et l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès au palier de l’étage, sol moquette, murs et faux plafond peints qui dessert quatre chambres doubles donnant sur la rue et trois chambres dont une triple et deux double donnant sur la cour,

* 2ème et 5ème étages
Par l’ascenseur et l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès au palier de l’étage qui dessert trois chambres doubles donnant sur la rue et trois chambres dont une triple et deux double donnant sur la cour,

* 6ème étage 
Par l’ascenseur et l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès au palier de l’étage qui dessert trois chambres doubles donnant sur la rue et trois chambres dont une triple et une double donnant sur la cour.

Toutes les chambres sont dotées d’un sol moqueté, de murs peints, de faux plafonds peints et de salles de bains avec sanitaire avec des sols et murs carrelés et des plafonds peints.

* Sous-sol
Accessible par l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès à un dégagement distribuant:
- Une buanderie, sol carrelage, murs parpaings peints, néons au plafond,
- Un local pour le personnel, sol carrelage, murs parpaings, néons au plafond,
- Des réserves dont une à usage de lingerie, sol carrelage, mur peints, néons au plafond,
- Un local télécom,
- Un local chaufferie,
- La machinerie ascenseur,
- Des locaux techniques.

L'expert conclut à une configuration “assez bonne au regard de l’activité exercée et de la catégorie d’établissement” avec cependant “la nécessité de travaux de rafraichissement pour remettre à niveau les chambres avec des prestations et une décoration plus contemporaine.”

Le contrat de bail prévoit le transfert au preneur de l'impôt foncier et une clause d’accession des travaux et améliorations “en fin de bail” mais avec possibilité pour le bailleur de demander la remise en état primitif.

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. 

Sur la perte du fonds de commerce

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

En l'espèce, l'expert conclut que « s'agissant d'une activité dont la clientèle est indissolublement liée à l’emplacement, le transfert du fonds de commerce sans perte notable de clientèle est impossible, l'éviction entraînant la perte totale du fonds de commerce » (page 61 du rapport). 

Les parties ne contestant pas cette conclusion et en application des dispositions de l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la perte du fonds de commerce et que l'indemnité d'éviction prendra la forme d'une indemnité de remplacement. 

Sur la valeur du fonds de commerce 

Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal concernant le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fonds disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste. 

En l’espèce, l’expert judiciaire aborde dans son rapport quatre approches de valorisation du fonds, fondées, en premier lieu, sur les barèmes découlant des traités professionnels, en deuxième 
lieu sur les références judiciaires en matière d’évaluation d’indemnité d'éviction de fonds de commerce d’hôtel, en troisième lieu sur les prix de cession intervenus sur le marché hôtelier et en dernier lieu, sur l’E.B.E. retraité.

Pour procéder à son évaluation, M. [U] a pris en compte le chiffre d’affaires des deux exercices précédant la crise sanitaire soit 2018 et 2019 ainsi que l’exercice de l’année 2022 et a exclu le chiffre d’affaires des années 2020 et 2021, non représentatives à ses yeux de la réalité du marché.

L’expert retient ainsi un chiffre d’affaires de 1.237.099 euros HT, soit 1.353.291 euros TTC.

Aux termes des quatre approches susvisées l’expert retient les chiffres suivants :

Approche en fonction des barêmes d’activités :
- Fourchette basse (180 %) : 2.435.924 euros
- Fourchette haute (350 %) : 4.736.519 euros
- Valeur moyenne (265 %) : 3.566.222 euros

Approche selon les références judiciaires :
- Fourchette basse (250 %) : 3.382.748 euros
- Fourchette haute (580 %) : 7.847.974 euros
- Valeur moyenne (411 %) : 5.561.237 euros

Approche selon EBE (écartée dans son estimation finale par l’expert), sur la base d’un EBE retraité de 296.692 euros:
- Fourchette basse (coefficient 12) : 3.560.304 euros
- Fourchette haute (coefficient 14) : 4.153.688 euros
- Valeur moyenne (coefficient 13) : 3.856.996 euros

Approche selon les éléments retenus sur le marché :
- Fourchette basse (371 %) : 4.589.137 euros
- Fourchette haute (438 %) : 5.418.494 euros
- Valeur moyenne (405 %) : 5.004.066 euros

M. [U] chiffre ensuite la moyenne des différentes sources qui s’établit comme suit :
 Fourchette basse (235 %) : 2.909.336 euros
- Fourchette haute (509 %) : 6.292.247 euros
- Valeur moyenne (370 %) : 4.573.729 euros

Au regard : 
- de la qualité de la localisation s’agissant d’un fonds situé sur une artère présentant une commercialité moyenne, mais à proximité des gares [Etablissement 1] et [Etablissement 2] sans toutefois subir les nuisances habituelles de ce type d’environnement,
- de la qualité du fonds de commerce qui est reflétée par le niveau du chiffre d’affaires et des résultats, de leur évolution, de son potentiel,
- de l’étude des ventes de commerce récentes issues du marché, pour lesquels on constate de nouveau pour l’année 2022 et le début de l’année 2023 une reprise des transactions avec des niveaux élevés toutefois moindre qu’en 2019,
- du chiffre d’affaires communiqué par l’exercice 2022,
- de l’état actuel de l’hôtel dont les aménagements sont en fin de vie,
- de l’évolution du marché pour l’année 2022 avec un redémarrage du marché hôtelier,
l’expert estime la valeur du fonds à 5. 000.000 euros, montant représentant environ 400 % du CA HT et correspondant à un prix par chambre d’environ 119.000 euros.

La société Paul Bert critique cette évaluation expertale, et demande au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 4.573.729 euros correspondant à la moyenne des différentes sources de valorisation retenue dans le rapport.

Elle fait valoir que dans sa note de synthèse, l’expert judiciaire avait retenu un prix inférieur à la valeur moyenne, soit 3.800.000 euros, en prenant en compte les mêmes éléments que dans son rapport définitif, à l’exception de la prise en compte du chiffre d’affaires de 2022, ce qui n’est pas explicable.

La société Metropol Hôtel demande au tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 6.185.495 euros, en retenant un coefficient sur chiffre d’affaires de 500% sur la base des éléments comptables produits aux débats des années 2018 à 2022 et d’un chiffre d’affaires moyen HT de 1.237.099 euros.

Elle fait valoir en substance que l’expert n’a pas tiré toutes les conséquences de ses propres constatations, sa méthodologie fondée sur des moyennes d’approches multiples, dont certaines s’avèrent dépourvues de pertinence en matière hôtelière ou obsolètes, aboutissant à une valeur « lissée » inférieure à la réalité des transactions constatées sur le marché mais également aux fixations judiciaires.

La preneuse rejoint M. [U] - et la bailleresse qui fait siennes les conclusions de l’expert - en ce qu’il a écarté l’approche fondée sur l’EBE retraité, de sorte que cette méthode ne sera pas retenue pas le tribunal. 

S’agissant de l’approche en fonction des barêmes, l’expert s’est référé au barême Francis Lefebvre 10ème édition du 1er octobre 2021 qui retient une fourchette située entre 1,6 et 3,2 fois la recette hôtelière HT et celui du Callon du 1er janvier 2022 qui retient une fourchette entre 180% et 350 % du chiffre d’affaires TTC.

C’est à juste titre que la société preneuse demande au tribunal d’écarter cette approche, d’une part car elle reflète des tendances nationales et ne permet pas d’appréhender la situation particulière d’un hôtel classé 3 étoiles situé au centre de Paris, d’autre part, en raison de la date d’évaluation de ces barêmes qui reflètent l’état du marché pour une période toute proche de la fin de l’épidémie de Covid 19, alors que l’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce doit se faire à la date la plus proche du départ du preneur. 

S’agissant de l’approche au regard des références judiciaires, l’expert a relevé 10 références, pour des fixations entre le 20 novembre 2014 et le 9 décembre 2021, faisant état de coefficients du chiffre d’affaires retenus se situant dans une fourchette de 250 % à 580 % pour une moyenne de 411 %.

C’est à juste titre que la société preneuse fait valoir :
- que les 4 références faisant ressortir des coefficients de chiffre d’affaires situés entre 300 et 350% sont les plus anciennes, puisqu’elles remontent à 2014, 2015, 2016 et 2017, à l’exclusion de celle relative à à l’hôtel situé [Adresse 12] à [Localité 3] , « [Etablissement 4] » exploité autour de l’œuvre du street artist Banksy, dont les caractéristiques s’apparentent à un 3* et pour laquelle, en septembre 2017 déjà, la cour d’appel de Paris avait retenu un coefficient de 450% ; 
 - la référence située en bas de la fourchette (250% du CA) remonte à 2020, soit en pleine période de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, et correspond à un hôtel dit de préfecture dénommé « [Etablissement 5] », situé [Adresse 13] [Localité 4], fermé par arrêté préfectoral en 2020, en raison des risques encourus en matière de sécurité incendie.

Selon cette approche, il est juste d’appliquer un coefficient du chiffre d’affaires,hors taxes et non toutes taxes comprises, de 430 %, soit une valeur de fonds évaluée à 5.319.525 euros (1 237 099x 430 %)

S’agissant de l’approche en fonction des cessions communiquées, la société preneuse se prévaut des termes du rapport amiable établi à sa demande par M. [E], expert près la cour d’appel de Paris qui a souligné, à juste titre que le marché des fonds hôteliers se trouvait, avant la crise sanitaire, en plein essor.

Elle ajoute que nonobstant la nécessité de procéder à certains travaux dans l’établissement, le coefficient de 450 %, découlant du rapport de M. [U] sur la base notamment de la reprise du marché hôtelier en 2022 demeure en deçà de la réalité du marché observée en 2023 et en conclut à l’application d’un coefficient de 500 %.

Le tribunal observe qu'il est nécessaire de prendre en compte l'évolution du contexte économique du commerce considéré pour chiffrer l'indemnité pour perte du fonds, qui s'évalue à la date la plus proche du départ de la locataire, laquelle est toujours dans les lieux.

Il y a donc lieu de relativiser le contexte de la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid 19 et son impact sur l'activité d'hôtellerie, qui n'est plus d'actualité puisque la clientèle est revenue depuis la fin de cette crise.

L'expert judiciaire mentionne dans son rapport trois références concernant des cessions de fonds de commerce d'hôtels faisant ressortir des coefficients de valorisation retraité en fonction du chiffre d’affaires par chambre allant de 3,08 à 4,38, en passant par 3,71.

M. [O], dont le rapport amiable établi à la demande de la société preneuse a été soumis à la libre discussion des parties fait état :
- de 15 cessions d’hôtels opérées en 2018 et 2019 faisant ressortir des coefficients de 4 à 6,21 pour une moyenne de 4,93,
- de 7 cessions d’hôtels 3 étoiles opérés en 2020/2021 faisant ressortir des coefficients de 3 à 4,17 pour une moyenne de 3,71,
- de 3 cessions d’hôtels 3 étoiles opérées en 2022 faisant ressortir des coefficients de 5- 5,05 et 5,28 pour une moyenne de 5,11.

Compte tenu des coefficients déterminés par l'expert judiciaire et par M. [E] prenant en compte l'influence de la crise du Covid 19 sur l'activité hôtelière telle qu'elle existait avant la crise, des critères d’appréciation tenant à l’implantation des lieux, sur une artère de commercialité moyenne mais proches de la gare [Etablissement 1] et de la gare [Etablissement 2], de la catégorie 3 étoiles de l’établissement, de l’évolution favorable du chiffre d’affaires, de la bonne configuration des lieux et de leur capacité mais des équipements à rafraîchir, il y a lieu d’appliquer un coefficient multiplicateur de 4,5 soit une valeur du fonds de 5.566.945 euros, très proche de l’évaluation par référence aux fixations judiciaires (5.319.525 euros).

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, il sera retenu une valeur du fonds de commerce à l’équilibre de 5.400.000 euros, de sorte que l’indemnité d’éviction sera fixée à ce montant. 



Sur les indemnités accessoires 

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

Sur les frais de remploi 

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. 

L'expert judiciaire a évalué ces frais à 345.000 euros soit 245.000 euros au titre des droits d’enregistrement, calculés par tranches, et 100.000 euros au titre des droits d’enregistrement, représentant 2 % de l’indemnité d’éviction principale.

Les parties s’accordant sur la méthode de calcul proposée par l’expert judiciaire, l’indemnité pour frais de remploi sera fixée à la somme de 374.460 euros calculée ainsi qu’il suit :
- droit d’enregistrement :
23.000 euros x 0 = 0
177.000 euros x 3 % = 5.310 euros
5.223.000 euros x 5 % = 261.150 euros 
- honoraires juridiques de transaction :
5.400.000 euros x 2 % = 108.000 euros

En conséquence, il sera alloué au titre des frais de remploi à la société Metropol Hôtel la somme de 374.460 euros. 

Sur le trouble commercial 

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années. 

L'expert, pour retenir un préjudice commercial à hauteur de 87.585 euros, estime que ce trouble peut être évalué sur la base de 1mois d’EBE (24.724 euros), ainsi qu’à 2 mois de masse salariale (62.861 euros).

La société Paul Bert est d’accord avec ce montant ; la société Metropol Hôtel indique qu’après actualisation de l’EBE retraité sur la base des éléments comptables versés aux débats, on aboutit à une somme de 183.165 euros HT (120.304 euros + 62.861 euros)

Pour autant, le chiffre que retient la société preneuse, à hauteur de 120.304 euros au titre de l’EBE retraité, outre qu’il n’est pas explicité, correspond à l’EBE retraité moyen annuel tel que chiffré par M. [E] dans son rapport amiable, et qui fait ressortir un EBE comptable mensuel de 17.775,33 euros et un EBE retraité mensuel de 10.025,33 euros.

Il sera donc retenu à titre d’indemnité pour réparer ce poste de préjudice la somme de 87.585 euros telle qu’estimée par l’expert judiciaire et proposée par la bailleresse.

Sur les pertes sur aménagements non amortis

Les parties s’accordent sur le chiffrage proposé par l’expert judiciaire à hauteur de 75.896 euros, somme qui sera donc allouée à la société Metropol Hôtel. 

Sur les frais de déménagement 

M. [U] a proposé de retenir un montant forfaitaire de 3.000 euros HT ; la société Paul Bert est d’accord avec ce montant tandis que la société Metropol Hôtel réclame à ce titre la somme de 30.000 euros HT. Elle fait valoir que l’expert judiciaire a pris en considération le déménagement des seuls effets personnels de la société preneuse alors qu’il lui appartiendra de procéder également à l’enlèvement de l’ensemble du mobilier et des équipements occupant l’immeuble.

Pour autant, l’indemnité de déménagement est censée couvrir les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fond étant réputés incorporés dans la valeur du fonds perdu.

Dès lors il sera alloué à ce titre à la société Metropol Hôtel la somme de 3.000 euros HT.

Sur les frais administratifs

Les parties s’accordent sur une indemnité à hauteur de 2.000 euros HT.

Sur les frais de licenciement 

Il appartient au bailleur d'indemniser les frais que le preneur exposera s'il doit licencier les salariés suite à la fermeture de son fonds de commerce.

L'existence de ce préjudice n'étant pas contestable dans son principe puisque la perte du fonds est de nature à entraîner le licenciement du personnel, il sera jugé que les frais de licenciement devront être payés sur justificatifs. 

Conclusion sur le montant de total de l'indemnité d'éviction

Au regard des observations susvisées, l'indemnité d'éviction due par la société Paul Bert à la société Metropol Hôtel s’élève, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, à la somme totale de 5.942.941 euros se décomposant comme suit : 
* Indemnité principale : 5.400.000 euros ;
* Indemnités accessoires : 
° Frais de remploi : 374.460 euros. ;
° Trouble commercial : 87.585 euros ;
° Pertes sur aménagements non amortis : 75.896 euros ;
° Frais de déménagement : 3.000 euros ;
° Frais administratifs : 2.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Paul Bert à la société Metropol Hôtel à cette somme totale de 5.942.941 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce. 


Sur le montant de l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d'appréciation. 

En application des article L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le loyer des établissements hôteliers n'est pas soumis à la règle du plafonnement. 

En l'espèce, l'expert judiciaire a retenu :

- Pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : à une indemnité d’occupation annuelle entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 de 106.591 euros sans abattement et de 101.262 euros en appliquant un abattement de 5 % pour le transfert à la société preneuse de l’impôt foncier sur les bases suivantes :
* recette théorique entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 en fonction du taux d’occupation: 845.964 euros,
* pourcentage sur recettes : 14 %,
* valeur locative annuelle avant correction entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 : 118.435 euros,
* abattement pour précarité : 10 %

- A compter du 1er juillet 2022 : à une indemnité d’occupation annuelle de 188.967 euros sans abattement et de 183.298 euros en appliquant un abattement de 3 % pour le transfert à la société preneuse de l’impôt foncier sur les bases suivantes :
* recette théorique annuelle à compter du 1er juillet 2022 en fonction du taux d’occupation: 1.499.737 euros,
* pourcentage sur recettes : 14 %,
* valeur locative annuelle avant correction à compter du 1er juillet 2022 : 209.963 euros
* abattement pour précarité : 10 %.

La bailleresse demande au tribunal de retenir les valeurs ressortant de l’estimation des indemnités d’occupation faite par M. [U] sans abattement pour transfert de charge et de fixer l’indemnité d’occupation annuelle comme suit :
- 106.591 euros HT/HC entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022,
- 188.967 euros HT/HC à compter du 1er juillet 2022.
Elle sollicite également que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement en fonction de l’ILC, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2022.

La société Metropol Hôtel indique être d’accord avec la méthodologie appliquée par l’expert pour estimer la valeur locative annuelle avant correction à hauteur de 118.435 euros, s’agissant de la période entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 et à hauteur de 209.963 euros, à compter du 1er juillet 2022.

La société preneuse demande à ce que soient appliqués à ces valeurs, outre l’abattement de précarité de 10 % qui recueille l’accord des parties, un abattement de 5 % pour le transfert de l’impôt foncier et un abattement de 5 % à raison de la clause d’accession en fin de jouissance. 

Il est constant que, nonobstant les usages invoqués par la société Paul Bert, la taxe foncière pèse en principe sur le bailleur, de telle sorte que, sauf disposition expresse, son paiement est à la charge de ce dernier, et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.Il sera appliqué à ce titre une réduction de 3 % sur la valeur locative de base pour les deux périodes.

S’agissant de la clause d’accession, la locataire réclame également un abattement de 5 % en se prévalant des effets d’une clause en vertu de laquelle les travaux réalisés par la bailleur ne deviendront la propriété du bailleur qu’à la reprise des lieux, eu égard à la possibilité pour le bailleur de solliciter une remise en état des lieux.

Le tribunal comprend que cette demande d'« abattement » revient à faire estimer la valeur locative des locaux abstraction faite des travaux d’aménagement réalisés par le preneur. Pour autant, la demanderesse ne produit pas d’élément justificatif à l’appui de sa prétention s’agissant des travaux qu’elle invoque.

En conséquence, la demande de réduction de la valeur locative à ce titre sera rejetée.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et après application du taux de précarité de 10 % à la valeur locative de l'hôtel, le montant de l'indemnité d'occupation annuelle sera fixé comme suit: 

* pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 :
118.435 x 0, 97 x 0,90 = 103.393,75 euros arrondis à 103.390 euros HT HC

* pour la période à compter du 1er juillet 2022 :
209.963 x 0,97 x 0,90 = 183.297,70 euros à 183.300 euros HT HC

En conséquence, il convient de fixer à ces montants l'indemnité d'occupation statutaire due à la société Paul Bert par la société Metropol selon les modalités fixées au présent dispositif. 

S’agissant de la demande de la bailleresse d’indexation de l’indemnité d’occupation, le contrat de bail liant les parties ne prévoit pas de clause d’indexation annuelle du loyer et aucune disposition légale ne l’impose. Or, celle-ci n’apparaît pas indispensable compte tenu de la durée de la procédure ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation entre les créances réciproques du bailleur et du preneur sera ordonnée.

Sur les charges

La société Metropol Hôtel demande au tribunal de condamner la société Paul Bert à lui rembourser les provisions pour charges qu’elle indique avoir indûment acquittées, ainsi que l’assurance PNO en l’absence de toute disposition contractuelle prévoyant un tel mode de facturation, comme de toute régularisation de charges annuelles, et ce à hauteur de la somme de 
25.125,51 euros HT, soit 27.638,06 euros TTC.

La société Paul Bert ne répond pas spécifiquement sur ce point.

La société preneuse justifie avoir adressé à la bailleresse une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 novembre 2022 aux termes de laquelle elle sollicitait :
- le remboursement des sommes indûment acquittées au titre de l’assurance de l’immeuble soit 11 054,44 euros TTC,
- le remboursement des provisions sur charges versées à hauteur de 11.240,96 euros TTC.

La société Paul Bert ne justifie pas voir donné de suite à cette demande.

Il est établi et non contesté que le contrat de bail qui fait la loi des parties ne prévoit pas de tels coûts (provisions et assurances), étant précisé que la société preneuse exploite l’immeuble en son entier et que la bailleresse ne justifie pas de l’existence de charge refacturables à l’exception d’éventuels impôts et taxes.

Dès lors, au vu du décompte versé aux débats par la société Metropol Hôtel faisant état des sommes acquittées au titre des provisions sur charges et de l’assurance sur la période de 2019 à 2024, et des factures communiquées, la société Paul Bert sera condamnée à lui payer la somme de 25.125,51 euros HT, soit 27.638,06 euros TTC.


Sur les demandes accessoires 

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société Paul Bert d'un refus de renouvellement de bail, il appartient à cette dernière d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise. 

La société Paul Bert sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à payer à la société Metropol Hôtel la somme de 6.000 euros.

Enfin, compte tenu du dispositif du présent jugement subordonnant le paiement des indemnités à l’absence d’exercice du droit de repentir, aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire qui est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme de 5.942.941 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C.I. Paul Bert à la S.A.R.L. Metropol Hôtel, outre les frais de licenciement, qui se décompose ainsi : 
* Indemnité principale : 5.400.000 euros ;
* Indemnités accessoires : 
° Frais de remploi : 374.460 euros. ;
° Trouble commercial : 87.585 euros ;
° Pertes sur aménagements non amortis : 75.896 euros ;
° Frais de déménagement : 3.000 euros ;
° Frais administratifs : 2.000 euros.

Dit que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. Metropol Hôtel seront remboursés par la S.C.I. Paul Bert sur production de leurs justificatifs,

Condamne la S.C.I. Paul Bert à payer à la S.A.R.L. Metropol Hôtel, en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, la dite indemnité d’éviction,


Fixe le montant de l'indemnité d'occupation annuelle des lieux due à la S.C.I. Paul Bert par la S.A.R.L. Metropol Hôtel comme suit :
* pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 :à la somme de 103.390 euros HT HC
* pour la période à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clés: à la somme de 183.300 euros HT HC 

Condamne la S.A.R.L. Metropol Hôtel à payer à la S.C.I. Paul Bert, en l'absence d'exercice par cette dernière de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, les dites indemnités d'occupations statutaires,

Rejette la demande d’indexation des indemnités d’occupation,

Dit que la compensation s'opère de plein droit entre l'ensemble des créances réciproques de la S.C.I. Paul Bert et la S.A.R.L. Metropol Hôtel à hauteur de la somme la plus faible,

Condamne la S.C.I. Paul Bert à payer à la S.A.R.L. Metropol Hôtel la somme de 25.125,51 euros HT, soit 27.638,06 euros TTC au titre du remboursement des provisions pour charges et de l’assurance PNO,

Condamne la S.C.I. Paul Bert à payer à la S.A.R.L. Metropol Hôtel la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la S.C.I. Paul Bert formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Condamne la S.C.I. Paul Bert aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire,

Rejette toutes les autres demandes des parties, 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. 


Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

N° RG 22/13212 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYFY5

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
26 Octobre 2022









JUGEMENT 
rendu le 19 Mars 2026 


DEMANDERESSE

Société PAUL BERT
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0054




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. METROPOL HOTEL
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082






Décision du 19 Mars 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/13212 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFY5



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 février 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 19 mars 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 31 juillet 1959, Mme [S] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Metropol Hôtel (ci-après la société Metropol Hôtel) un immeuble entier situé [Adresse 2] à [Localité 3], composé d’un rez-de-chaussée et de six étages carrés avec cour derrière, à usage d’hôtel ou de maison meublée et de bar, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er janvier 1958 et moyennant diverses charges et conditions.
 
Le bail a ensuite fait l’objet de renouvellements successifs et en dernier lieu à l’issue d’une procédure ayant opposé les parties jusque devant la cour d’appel de Paris, laquelle, par arrêt rendu le 10 janvier 2018, a confirmé son renouvellement pour neuf années à compter du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021, aux charges et conditions découlant des conventions successivement régularisées entre les parties. 

Selon acte extrajudiciaire en date du 4 mars 2019, la S.C.I. Paul Bert (ci-après la société Paul Bert), venue aux droits de Mme [S], a signifié à la société locataire un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2021, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce.
 
Par ordonnance rendue le 5 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société bailleresse, a désigné M. [D] [U] en qualité d’expert, avec la mission d’usage aux fins d’estimer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2021.

M. [U] a déposé son rapport le 20 novembre 2023 concluant à : 
* Une indemnité principale pour perte de fonds de 5.000.000 euros et une indemnité globale de 5.513.481 euros, sauf à parfaire au titre des frais de licenciement ; 
* Une indemnité d’occupation fixée à la somme de 106.591 euros HT pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et à la somme de 188.967 euros HT à compter du 1er juillet 2022. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2022, la société Paul Bert demande au tribunal de :
- Déclarer recevable et bien fondée son action,
- Ordonner que l’indemnité d’éviction due à la société Metropol Hôtel s’élève à la somme de 5.058.831 euros, à savoir 4.573.729 euros au titre de l’indemnité principale et 485.102 euros au titre des indemnités accessoires,
- Ordonner que l’indemnité d’occupation due par la société Metropol Hôtel soit fixée, en annuel et principal, hors charges et hors taxes, à la somme de 106.591 euros sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et à la somme de 188.967 euros à compter du 1er juillet 2022, somme indexée annuellement en fonction de l’évolution de l’ILC, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2022,
- Ordonner la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes dues au titre des indemnités d’occupation,
- Condamner la société Metropol Hôtel à payer à la société Paul Bert la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, la société Metropol Hôtel demande au tribunal de :
- La déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- Juger qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction consécutive au refus de renouvellement qui lui a été opposé par la société bailleresse, et ce en application des dispositions légales ; 
- Fixer l’indemnité d’éviction due par la société Paul Bert à une somme de 6.967.854 euros, à laquelle viendront s’ajouter les indemnités de licenciement sur justificatifs ; 
- Juger que les intérêts au taux légal commenceront à courir sur le montant de ladite indemnité d’éviction à compter du jugement à intervenir ; 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par elle au titre de la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, à la somme maximale de 96.198 euros HT, sauf à parfaire en fonction de l’évolution de l’abattement de précarité au regard, notamment, de la durée de la procédure et en l’absence de toute indexation étrangère au bail commercial, 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par elle à compter du 30 juin 2022, à la somme maximale de 173.848 euros HT, sauf à parfaire en fonction de l’évolution de l’abattement de précarité au regard, notamment, de la durée de la procédure et en l’absence de toute indexation étrangère au bail commercial, 
- Ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, 
- Condamner la société Paul Bert à lui rembourser les provisions pour charges indûment acquittées par ses soins, ainsi que l’assurance PNO, en l’absence de toute disposition contractuelle prévoyant un tel mode de facturation, comme de toute régularisation de charges annuelle, et ce à hauteur de la somme de 25.125,51euros HT, soit 27.638,06 euros TTC ; 
- Débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions relatives tant au montant de l’indemnité d’éviction qu’à celui de l’indemnité d’occupation ; 
- condamner la bailleresse au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la débouter de ses prétentions de ce chef ; 
 

- condamner la bailleresse aux entiers dépens, en ce inclus les frais d’expertise, et ce dès lors qu’elle est à l’origine du refus de renouvellement et la débouter de ses prétentions de ce chef 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré le 4 mars 2019 par la société Paul Bert a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 juin 2021, qu'il a dès lors ouvert droit à la société Metropol Hôtel au paiement d'une indemnité d'éviction et à la société Paul Bert au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2021. 

Sur l'indemnité d'éviction

Sur les caractéristiques du bien loué et du contrat de bail :

Il ressort des constatations objectives de l’expert judiciaire, non contestées par les parties que 

Les locaux en litige sont situés dans [Adresse 3], importante artère longue d’environ 1470 mètres et large de 16 mètres environ, qui commence [Adresse 4] dans le [Localité 3] pour finir dans le [Localité 2] [Adresse 5], à double sens de circulation à proximité du [Adresse 5] puis à sens unique vers la jonction formée avec [Adresse 6] et en sens opposés depuis [Adresse 7] vers [Adresse 4]. Il s’agit d’une voie qui bénéficie d’une importante circulation locale, mais surtout de transit, permettant de rallier [Adresse 8] et [Adresse 9] depuis [Adresse 7] et les Gares [Etablissement 1] et [Etablissement 2] situées respectivement à 700 mètres et 900 mètres des lieux loués qui se trouvent dans la section comprise entre [Adresse 7] et [Adresse 10].

Les locaux sont desservis par la station de métro et de RER Gare [Etablissement 1] (lignes 4 et 5 du métro, B et D du RER ), la station de RER Gare [Etablissement 1] (ligne E) ainsi que par de nombreuses lignes de bus.

Il est dénombré dans le secteur six établissements concurrents, celui le plus proche des lieux loués étant l’hôtel classé 2 étoiles “[Etablissement 3]” situé au [Adresse 11] et bénéficiant de prestations assez similaires.

L’expert conclut à une situation commerciale présentant les caractéristiques suivantes:
“- Une implantation peu lisible pour la clientèle, entre le [Adresse 8] et celui des gares,
- Une localisation sur une importante artère de circulation qui lui permet une bonne visibilité, mais qui constitue également une source de nuisances,
- Un environnement hétéroclite à la commercialité peu définie,
- Une concurrence importante d’établissements toutefois dans des catégories différentes,
En substance, un emplacement de qualité moyenne pour un hôtel 3 étoiles, hors des pôles touristiques et noctambules de l’arrondissement.”

Les locaux loués occupent l’intégralité d’un immeuble ancien, doté d’une façade en pierre et toiture en zinc, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, de 4 étages droits, d’un 5ème étage en léger retrait et d’un 6ème étage sous brisis.En rez- de- chaussée la devanture se compose de deux larges vitrines encadrant la porte d’entrée de l’hôtel.

L’établissement est classé 3 étoiles et comprend 42 chambres pour une capacité de 93 personnes.

Les lieux sont disposés ainsi qu’il suit :

* Rez-de-chaussée :
- à gauche, un petit comptoir de bar avec un salon éclairé par une large baie vitrée sur rue, sol moquette, murs peints - présence de piliers - porte donnant accès à une chambre aux normes pour les personnes à mobilité réduite éclairée par deux fenêtres sur cour,
- à l’arrière du comptoir, on accède à un local informatique,
- en face, en contre-haut d’une marche se trouve un escalier desservant les différents niveaux et sur le flanc droit, un couloir, sol, carrelage, murs peints, éclairé par des spots encastrés dans un faux plafond, distribuant des blocs sanitaires, un petit local ménage et un ascenseur desservant les différents étages,
- la salle des petits-déjeuners qui se prolonge en léger retour (en contrebas de deux marches), sol carrelage, murs peints, appliques murales encastrées dans un faux plafond,
- une cuisine accessible par le dégagement et par la salle des petits-déjeuners, sol carrelage, murs carrelage partiel et peinture,
- une bagagerie avec fenêtre côté cour, sol carrelage, murs peints, faux plafond,

* 1er étage
Par l’ascenseur et l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès au palier de l’étage, sol moquette, murs et faux plafond peints qui dessert quatre chambres doubles donnant sur la rue et trois chambres dont une triple et deux double donnant sur la cour,

* 2ème et 5ème étages
Par l’ascenseur et l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès au palier de l’étage qui dessert trois chambres doubles donnant sur la rue et trois chambres dont une triple et deux double donnant sur la cour,

* 6ème étage 
Par l’ascenseur et l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès au palier de l’étage qui dessert trois chambres doubles donnant sur la rue et trois chambres dont une triple et une double donnant sur la cour.

Toutes les chambres sont dotées d’un sol moqueté, de murs peints, de faux plafonds peints et de salles de bains avec sanitaire avec des sols et murs carrelés et des plafonds peints.

* Sous-sol
Accessible par l’escalier prenant naissance au rez-de-chaussée, accès à un dégagement distribuant:
- Une buanderie, sol carrelage, murs parpaings peints, néons au plafond,
- Un local pour le personnel, sol carrelage, murs parpaings, néons au plafond,
- Des réserves dont une à usage de lingerie, sol carrelage, mur peints, néons au plafond,
- Un local télécom,
- Un local chaufferie,
- La machinerie ascenseur,
- Des locaux techniques.

L'expert conclut à une configuration “assez bonne au regard de l’activité exercée et de la catégorie d’établissement” avec cependant “la nécessité de travaux de rafraichissement pour remettre à niveau les chambres avec des prestations et une décoration plus contemporaine.”

Le contrat de bail prévoit le transfert au preneur de l'impôt foncier et une clause d’accession des travaux et améliorations “en fin de bail” mais avec possibilité pour le bailleur de demander la remise en état primitif.

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. 

Sur la perte du fonds de commerce

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

En l'espèce, l'expert conclut que « s'agissant d'une activité dont la clientèle est indissolublement liée à l’emplacement, le transfert du fonds de commerce sans perte notable de clientèle est impossible, l'éviction entraînant la perte totale du fonds de commerce » (page 61 du rapport). 

Les parties ne contestant pas cette conclusion et en application des dispositions de l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la perte du fonds de commerce et que l'indemnité d'éviction prendra la forme d'une indemnité de remplacement. 

Sur la valeur du fonds de commerce 

Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal concernant le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fonds disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste. 

En l’espèce, l’expert judiciaire aborde dans son rapport quatre approches de valorisation du fonds, fondées, en premier lieu, sur les barèmes découlant des traités professionnels, en deuxième 
lieu sur les références judiciaires en matière d’évaluation d’indemnité d'éviction de fonds de commerce d’hôtel, en troisième lieu sur les prix de cession intervenus sur le marché hôtelier et en dernier lieu, sur l’E.B.E. retraité.

Pour procéder à son évaluation, M. [U] a pris en compte le chiffre d’affaires des deux exercices précédant la crise sanitaire soit 2018 et 2019 ainsi que l’exercice de l’année 2022 et a exclu le chiffre d’affaires des années 2020 et 2021, non représentatives à ses yeux de la réalité du marché.

L’expert retient ainsi un chiffre d’affaires de 1.237.099 euros HT, soit 1.353.291 euros TTC.

Aux termes des quatre approches susvisées l’expert retient les chiffres suivants :

Approche en fonction des barêmes d’activités :
- Fourchette basse (180 %) : 2.435.924 euros
- Fourchette haute (350 %) : 4.736.519 euros
- Valeur moyenne (265 %) : 3.566.222 euros

Approche selon les références judiciaires :
- Fourchette basse (250 %) : 3.382.748 euros
- Fourchette haute (580 %) : 7.847.974 euros
- Valeur moyenne (411 %) : 5.561.237 euros

Approche selon EBE (écartée dans son estimation finale par l’expert), sur la base d’un EBE retraité de 296.692 euros:
- Fourchette basse (coefficient 12) : 3.560.304 euros
- Fourchette haute (coefficient 14) : 4.153.688 euros
- Valeur moyenne (coefficient 13) : 3.856.996 euros

Approche selon les éléments retenus sur le marché :
- Fourchette basse (371 %) : 4.589.137 euros
- Fourchette haute (438 %) : 5.418.494 euros
- Valeur moyenne (405 %) : 5.004.066 euros

M. [U] chiffre ensuite la moyenne des différentes sources qui s’établit comme suit :
 Fourchette basse (235 %) : 2.909.336 euros
- Fourchette haute (509 %) : 6.292.247 euros
- Valeur moyenne (370 %) : 4.573.729 euros

Au regard : 
- de la qualité de la localisation s’agissant d’un fonds situé sur une artère présentant une commercialité moyenne, mais à proximité des gares [Etablissement 1] et [Etablissement 2] sans toutefois subir les nuisances habituelles de ce type d’environnement,
- de la qualité du fonds de commerce qui est reflétée par le niveau du chiffre d’affaires et des résultats, de leur évolution, de son potentiel,
- de l’étude des ventes de commerce récentes issues du marché, pour lesquels on constate de nouveau pour l’année 2022 et le début de l’année 2023 une reprise des transactions avec des niveaux élevés toutefois moindre qu’en 2019,
- du chiffre d’affaires communiqué par l’exercice 2022,
- de l’état actuel de l’hôtel dont les aménagements sont en fin de vie,
- de l’évolution du marché pour l’année 2022 avec un redémarrage du marché hôtelier,
l’expert estime la valeur du fonds à 5. 000.000 euros, montant représentant environ 400 % du CA HT et correspondant à un prix par chambre d’environ 119.000 euros.

La société Paul Bert critique cette évaluation expertale, et demande au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 4.573.729 euros correspondant à la moyenne des différentes sources de valorisation retenue dans le rapport.

Elle fait valoir que dans sa note de synthèse, l’expert judiciaire avait retenu un prix inférieur à la valeur moyenne, soit 3.800.000 euros, en prenant en compte les mêmes éléments que dans son rapport définitif, à l’exception de la prise en compte du chiffre d’affaires de 2022, ce qui n’est pas explicable.

La société Metropol Hôtel demande au tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 6.185.495 euros, en retenant un coefficient sur chiffre d’affaires de 500% sur la base des éléments comptables produits aux débats des années 2018 à 2022 et d’un chiffre d’affaires moyen HT de 1.237.099 euros.

Elle fait valoir en substance que l’expert n’a pas tiré toutes les conséquences de ses propres constatations, sa méthodologie fondée sur des moyennes d’approches multiples, dont certaines s’avèrent dépourvues de pertinence en matière hôtelière ou obsolètes, aboutissant à une valeur « lissée » inférieure à la réalité des transactions constatées sur le marché mais également aux fixations judiciaires.

La preneuse rejoint M. [U] - et la bailleresse qui fait siennes les conclusions de l’expert - en ce qu’il a écarté l’approche fondée sur l’EBE retraité, de sorte que cette méthode ne sera pas retenue pas le tribunal. 

S’agissant de l’approche en fonction des barêmes, l’expert s’est référé au barême Francis Lefebvre 10ème édition du 1er octobre 2021 qui retient une fourchette située entre 1,6 et 3,2 fois la recette hôtelière HT et celui du Callon du 1er janvier 2022 qui retient une fourchette entre 180% et 350 % du chiffre d’affaires TTC.

C’est à juste titre que la société preneuse demande au tribunal d’écarter cette approche, d’une part car elle reflète des tendances nationales et ne permet pas d’appréhender la situation particulière d’un hôtel classé 3 étoiles situé au centre de Paris, d’autre part, en raison de la date d’évaluation de ces barêmes qui reflètent l’état du marché pour une période toute proche de la fin de l’épidémie de Covid 19, alors que l’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce doit se faire à la date la plus proche du départ du preneur. 

S’agissant de l’approche au regard des références judiciaires, l’expert a relevé 10 références, pour des fixations entre le 20 novembre 2014 et le 9 décembre 2021, faisant état de coefficients du chiffre d’affaires retenus se situant dans une fourchette de 250 % à 580 % pour une moyenne de 411 %.

C’est à juste titre que la société preneuse fait valoir :
- que les 4 références faisant ressortir des coefficients de chiffre d’affaires situés entre 300 et 350% sont les plus anciennes, puisqu’elles remontent à 2014, 2015, 2016 et 2017, à l’exclusion de celle relative à à l’hôtel situé [Adresse 12] à [Localité 3] , « [Etablissement 4] » exploité autour de l’œuvre du street artist Banksy, dont les caractéristiques s’apparentent à un 3* et pour laquelle, en septembre 2017 déjà, la cour d’appel de Paris avait retenu un coefficient de 450% ; 
 - la référence située en bas de la fourchette (250% du CA) remonte à 2020, soit en pleine période de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, et correspond à un hôtel dit de préfecture dénommé « [Etablissement 5] », situé [Adresse 13] [Localité 4], fermé par arrêté préfectoral en 2020, en raison des risques encourus en matière de sécurité incendie.

Selon cette approche, il est juste d’appliquer un coefficient du chiffre d’affaires,hors taxes et non toutes taxes comprises, de 430 %, soit une valeur de fonds évaluée à 5.319.525 euros (1 237 099x 430 %)

S’agissant de l’approche en fonction des cessions communiquées, la société preneuse se prévaut des termes du rapport amiable établi à sa demande par M. [E], expert près la cour d’appel de Paris qui a souligné, à juste titre que le marché des fonds hôteliers se trouvait, avant la crise sanitaire, en plein essor.

Elle ajoute que nonobstant la nécessité de procéder à certains travaux dans l’établissement, le coefficient de 450 %, découlant du rapport de M. [U] sur la base notamment de la reprise du marché hôtelier en 2022 demeure en deçà de la réalité du marché observée en 2023 et en conclut à l’application d’un coefficient de 500 %.

Le tribunal observe qu'il est nécessaire de prendre en compte l'évolution du contexte économique du commerce considéré pour chiffrer l'indemnité pour perte du fonds, qui s'évalue à la date la plus proche du départ de la locataire, laquelle est toujours dans les lieux.

Il y a donc lieu de relativiser le contexte de la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid 19 et son impact sur l'activité d'hôtellerie, qui n'est plus d'actualité puisque la clientèle est revenue depuis la fin de cette crise.

L'expert judiciaire mentionne dans son rapport trois références concernant des cessions de fonds de commerce d'hôtels faisant ressortir des coefficients de valorisation retraité en fonction du chiffre d’affaires par chambre allant de 3,08 à 4,38, en passant par 3,71.

M. [O], dont le rapport amiable établi à la demande de la société preneuse a été soumis à la libre discussion des parties fait état :
- de 15 cessions d’hôtels opérées en 2018 et 2019 faisant ressortir des coefficients de 4 à 6,21 pour une moyenne de 4,93,
- de 7 cessions d’hôtels 3 étoiles opérés en 2020/2021 faisant ressortir des coefficients de 3 à 4,17 pour une moyenne de 3,71,
- de 3 cessions d’hôtels 3 étoiles opérées en 2022 faisant ressortir des coefficients de 5- 5,05 et 5,28 pour une moyenne de 5,11.

Compte tenu des coefficients déterminés par l'expert judiciaire et par M. [E] prenant en compte l'influence de la crise du Covid 19 sur l'activité hôtelière telle qu'elle existait avant la crise, des critères d’appréciation tenant à l’implantation des lieux, sur une artère de commercialité moyenne mais proches de la gare [Etablissement 1] et de la gare [Etablissement 2], de la catégorie 3 étoiles de l’établissement, de l’évolution favorable du chiffre d’affaires, de la bonne configuration des lieux et de leur capacité mais des équipements à rafraîchir, il y a lieu d’appliquer un coefficient multiplicateur de 4,5 soit une valeur du fonds de 5.566.945 euros, très proche de l’évaluation par référence aux fixations judiciaires (5.319.525 euros).

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, il sera retenu une valeur du fonds de commerce à l’équilibre de 5.400.000 euros, de sorte que l’indemnité d’éviction sera fixée à ce montant. 



Sur les indemnités accessoires 

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

Sur les frais de remploi 

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. 

L'expert judiciaire a évalué ces frais à 345.000 euros soit 245.000 euros au titre des droits d’enregistrement, calculés par tranches, et 100.000 euros au titre des droits d’enregistrement, représentant 2 % de l’indemnité d’éviction principale.

Les parties s’accordant sur la méthode de calcul proposée par l’expert judiciaire, l’indemnité pour frais de remploi sera fixée à la somme de 374.460 euros calculée ainsi qu’il suit :
- droit d’enregistrement :
23.000 euros x 0 = 0
177.000 euros x 3 % = 5.310 euros
5.223.000 euros x 5 % = 261.150 euros 
- honoraires juridiques de transaction :
5.400.000 euros x 2 % = 108.000 euros

En conséquence, il sera alloué au titre des frais de remploi à la société Metropol Hôtel la somme de 374.460 euros. 

Sur le trouble commercial 

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années. 

L'expert, pour retenir un préjudice commercial à hauteur de 87.585 euros, estime que ce trouble peut être évalué sur la base de 1mois d’EBE (24.724 euros), ainsi qu’à 2 mois de masse salariale (62.861 euros).

La société Paul Bert est d’accord avec ce montant ; la société Metropol Hôtel indique qu’après actualisation de l’EBE retraité sur la base des éléments comptables versés aux débats, on aboutit à une somme de 183.165 euros HT (120.304 euros + 62.861 euros)

Pour autant, le chiffre que retient la société preneuse, à hauteur de 120.304 euros au titre de l’EBE retraité, outre qu’il n’est pas explicité, correspond à l’EBE retraité moyen annuel tel que chiffré par M. [E] dans son rapport amiable, et qui fait ressortir un EBE comptable mensuel de 17.775,33 euros et un EBE retraité mensuel de 10.025,33 euros.

Il sera donc retenu à titre d’indemnité pour réparer ce poste de préjudice la somme de 87.585 euros telle qu’estimée par l’expert judiciaire et proposée par la bailleresse.

Sur les pertes sur aménagements non amortis

Les parties s’accordent sur le chiffrage proposé par l’expert judiciaire à hauteur de 75.896 euros, somme qui sera donc allouée à la société Metropol Hôtel. 

Sur les frais de déménagement 

M. [U] a proposé de retenir un montant forfaitaire de 3.000 euros HT ; la société Paul Bert est d’accord avec ce montant tandis que la société Metropol Hôtel réclame à ce titre la somme de 30.000 euros HT. Elle fait valoir que l’expert judiciaire a pris en considération le déménagement des seuls effets personnels de la société preneuse alors qu’il lui appartiendra de procéder également à l’enlèvement de l’ensemble du mobilier et des équipements occupant l’immeuble.

Pour autant, l’indemnité de déménagement est censée couvrir les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fond étant réputés incorporés dans la valeur du fonds perdu.

Dès lors il sera alloué à ce titre à la société Metropol Hôtel la somme de 3.000 euros HT.

Sur les frais administratifs

Les parties s’accordent sur une indemnité à hauteur de 2.000 euros HT.

Sur les frais de licenciement 

Il appartient au bailleur d'indemniser les frais que le preneur exposera s'il doit licencier les salariés suite à la fermeture de son fonds de commerce.

L'existence de ce préjudice n'étant pas contestable dans son principe puisque la perte du fonds est de nature à entraîner le licenciement du personnel, il sera jugé que les frais de licenciement devront être payés sur justificatifs. 

Conclusion sur le montant de total de l'indemnité d'éviction

Au regard des observations susvisées, l'indemnité d'éviction due par la société Paul Bert à la société Metropol Hôtel s’élève, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, à la somme totale de 5.942.941 euros se décomposant comme suit : 
* Indemnité principale : 5.400.000 euros ;
* Indemnités accessoires : 
° Frais de remploi : 374.460 euros. ;
° Trouble commercial : 87.585 euros ;
° Pertes sur aménagements non amortis : 75.896 euros ;
° Frais de déménagement : 3.000 euros ;
° Frais administratifs : 2.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Paul Bert à la société Metropol Hôtel à cette somme totale de 5.942.941 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce. 


Sur le montant de l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d'appréciation. 

En application des article L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le loyer des établissements hôteliers n'est pas soumis à la règle du plafonnement. 

En l'espèce, l'expert judiciaire a retenu :

- Pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : à une indemnité d’occupation annuelle entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 de 106.591 euros sans abattement et de 101.262 euros en appliquant un abattement de 5 % pour le transfert à la société preneuse de l’impôt foncier sur les bases suivantes :
* recette théorique entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 en fonction du taux d’occupation: 845.964 euros,
* pourcentage sur recettes : 14 %,
* valeur locative annuelle avant correction entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 : 118.435 euros,
* abattement pour précarité : 10 %

- A compter du 1er juillet 2022 : à une indemnité d’occupation annuelle de 188.967 euros sans abattement et de 183.298 euros en appliquant un abattement de 3 % pour le transfert à la société preneuse de l’impôt foncier sur les bases suivantes :
* recette théorique annuelle à compter du 1er juillet 2022 en fonction du taux d’occupation: 1.499.737 euros,
* pourcentage sur recettes : 14 %,
* valeur locative annuelle avant correction à compter du 1er juillet 2022 : 209.963 euros
* abattement pour précarité : 10 %.

La bailleresse demande au tribunal de retenir les valeurs ressortant de l’estimation des indemnités d’occupation faite par M. [U] sans abattement pour transfert de charge et de fixer l’indemnité d’occupation annuelle comme suit :
- 106.591 euros HT/HC entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022,
- 188.967 euros HT/HC à compter du 1er juillet 2022.
Elle sollicite également que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement en fonction de l’ILC, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2022.

La société Metropol Hôtel indique être d’accord avec la méthodologie appliquée par l’expert pour estimer la valeur locative annuelle avant correction à hauteur de 118.435 euros, s’agissant de la période entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 et à hauteur de 209.963 euros, à compter du 1er juillet 2022.

La société preneuse demande à ce que soient appliqués à ces valeurs, outre l’abattement de précarité de 10 % qui recueille l’accord des parties, un abattement de 5 % pour le transfert de l’impôt foncier et un abattement de 5 % à raison de la clause d’accession en fin de jouissance. 

Il est constant que, nonobstant les usages invoqués par la société Paul Bert, la taxe foncière pèse en principe sur le bailleur, de telle sorte que, sauf disposition expresse, son paiement est à la charge de ce dernier, et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.Il sera appliqué à ce titre une réduction de 3 % sur la valeur locative de base pour les deux périodes.

S’agissant de la clause d’accession, la locataire réclame également un abattement de 5 % en se prévalant des effets d’une clause en vertu de laquelle les travaux réalisés par la bailleur ne deviendront la propriété du bailleur qu’à la reprise des lieux, eu égard à la possibilité pour le bailleur de solliciter une remise en état des lieux.

Le tribunal comprend que cette demande d'« abattement » revient à faire estimer la valeur locative des locaux abstraction faite des travaux d’aménagement réalisés par le preneur. Pour autant, la demanderesse ne produit pas d’élément justificatif à l’appui de sa prétention s’agissant des travaux qu’elle invoque.

En conséquence, la demande de réduction de la valeur locative à ce titre sera rejetée.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et après application du taux de précarité de 10 % à la valeur locative de l'hôtel, le montant de l'indemnité d'occupation annuelle sera fixé comme suit: 

* pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 :
118.435 x 0, 97 x 0,90 = 103.393,75 euros arrondis à 103.390 euros HT HC

* pour la période à compter du 1er juillet 2022 :
209.963 x 0,97 x 0,90 = 183.297,70 euros à 183.300 euros HT HC

En conséquence, il convient de fixer à ces montants l'indemnité d'occupation statutaire due à la société Paul Bert par la société Metropol selon les modalités fixées au présent dispositif. 

S’agissant de la demande de la bailleresse d’indexation de l’indemnité d’occupation, le contrat de bail liant les parties ne prévoit pas de clause d’indexation annuelle du loyer et aucune disposition légale ne l’impose. Or, celle-ci n’apparaît pas indispensable compte tenu de la durée de la procédure ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation entre les créances réciproques du bailleur et du preneur sera ordonnée.

Sur les charges

La société Metropol Hôtel demande au tribunal de condamner la société Paul Bert à lui rembourser les provisions pour charges qu’elle indique avoir indûment acquittées, ainsi que l’assurance PNO en l’absence de toute disposition contractuelle prévoyant un tel mode de facturation, comme de toute régularisation de charges annuelles, et ce à hauteur de la somme de 
25.125,51 euros HT, soit 27.638,06 euros TTC.

La société Paul Bert ne répond pas spécifiquement sur ce point.

La société preneuse justifie avoir adressé à la bailleresse une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 novembre 2022 aux termes de laquelle elle sollicitait :
- le remboursement des sommes indûment acquittées au titre de l’assurance de l’immeuble soit 11 054,44 euros TTC,
- le remboursement des provisions sur charges versées à hauteur de 11.240,96 euros TTC.

La société Paul Bert ne justifie pas voir donné de suite à cette demande.

Il est établi et non contesté que le contrat de bail qui fait la loi des parties ne prévoit pas de tels coûts (provisions et assurances), étant précisé que la société preneuse exploite l’immeuble en son entier et que la bailleresse ne justifie pas de l’existence de charge refacturables à l’exception d’éventuels impôts et taxes.

Dès lors, au vu du décompte versé aux débats par la société Metropol Hôtel faisant état des sommes acquittées au titre des provisions sur charges et de l’assurance sur la période de 2019 à 2024, et des factures communiquées, la société Paul Bert sera condamnée à lui payer la somme de 25.125,51 euros HT, soit 27.638,06 euros TTC.


Sur les demandes accessoires 

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société Paul Bert d'un refus de renouvellement de bail, il appartient à cette dernière d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise. 

La société Paul Bert sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à payer à la société Metropol Hôtel la somme de 6.000 euros.

Enfin, compte tenu du dispositif du présent jugement subordonnant le paiement des indemnités à l’absence d’exercice du droit de repentir, aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire qui est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme de 5.942.941 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.C.I. Paul Bert à la S.A.R.L. Metropol Hôtel, outre les frais de licenciement, qui se décompose ainsi : 
* Indemnité principale : 5.400.000 euros ;
* Indemnités accessoires : 
° Frais de remploi : 374.460 euros. ;
° Trouble commercial : 87.585 euros ;
° Pertes sur aménagements non amortis : 75.896 euros ;
° Frais de déménagement : 3.000 euros ;
° Frais administratifs : 2.000 euros.

Dit que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. Metropol Hôtel seront remboursés par la S.C.I. Paul Bert sur production de leurs justificatifs,

Condamne la S.C.I. Paul Bert à payer à la S.A.R.L. Metropol Hôtel, en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, la dite indemnité d’éviction,


Fixe le montant de l'indemnité d'occupation annuelle des lieux due à la S.C.I. Paul Bert par la S.A.R.L. Metropol Hôtel comme suit :
* pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 :à la somme de 103.390 euros HT HC
* pour la période à compter du 1er juillet 2022 et jusqu'à libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clés: à la somme de 183.300 euros HT HC 

Condamne la S.A.R.L. Metropol Hôtel à payer à la S.C.I. Paul Bert, en l'absence d'exercice par cette dernière de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, les dites indemnités d'occupations statutaires,

Rejette la demande d’indexation des indemnités d’occupation,

Dit que la compensation s'opère de plein droit entre l'ensemble des créances réciproques de la S.C.I. Paul Bert et la S.A.R.L. Metropol Hôtel à hauteur de la somme la plus faible,

Condamne la S.C.I. Paul Bert à payer à la S.A.R.L. Metropol Hôtel la somme de 25.125,51 euros HT, soit 27.638,06 euros TTC au titre du remboursement des provisions pour charges et de l’assurance PNO,

Condamne la S.C.I. Paul Bert à payer à la S.A.R.L. Metropol Hôtel la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la S.C.I. Paul Bert formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Condamne la S.C.I. Paul Bert aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire,

Rejette toutes les autres demandes des parties, 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit. 


Fait et jugé à Paris le 19 Mars 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/07573

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• 31 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00712

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce R145-10, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14, code de commerce L145-36

• 16 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/11758

  en commun : code general des impots 719, code de commerce R145-10, code de commerce L145-58, code de commerce L145-36

• 30 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 17/11731

  en commun : code general des impots 719, code de commerce R145-10, code de commerce L145-58, code de commerce L145-36

• 27 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/11816

  en commun : code general des impots 719, code de commerce R145-10, code de commerce L145-58, code de commerce L145-36

• 11 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/04155

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14

• 19 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03319

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14

Mise à jour de la source le 2026-03-20T00:46:04.138Z.