Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 9 avril 2026, n° 22/07573

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2008, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a donné à bail commercial à la société [P] [I] (alors en cours de constitution), pour une durée de douze années, des locaux d’une surface de 315 m² environ dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], correspondant aux lots n°1 et 4 de l’état descriptif de division, afin qu’elle y exploite une activité de distribution, vente, achat, location et projection de tous films, de vente de confiseries, crèmes glacées, boissons, ainsi que de publicité sur écran, vente de tous objets se rapportant au cinéma, d’exploitation d’un bar restaurant annexe, sous réserve de disposer des licences adéquates et que la configuration des locaux le permette, et d’organisation de manifestations culturelles, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 70.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 20 mars 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait délivrer à la société [P] [I] un congé à effet au 30 septembre 2020, sans offre de renouvellement de son bail et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction fixée à un euro.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait assigner la société [P] [I] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur les montants de l’indemnité d’éviction susceptible de revenir à la défenderesse et de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [I] à compter du 1er octobre 2020.

M. [Y] [W], désigné par ordonnance de référé du 17 mars 2021, a établi son rapport le 03 mai 2022. Selon lui, l’indemnité d’éviction peut être évaluée à la somme de 825.644 euros, dans l’hypothèse qu’il privilégie de non-prise en compte des frais de réinstallation, et à la somme de 1.854.644 euros s’ils devaient être retenus. Il considère en outre que l’indemnité d’occupation ressort, au 1er octobre 2020, à la somme de 72.500 euros par an en principal.

Les parties ne se sont pas entendues sur les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à la suite du dépôt de ce rapport.

La société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a consécutivement fait assigner la société [P] [I] devant ce tribunal par acte du 23 juin 2022 aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction à 405.811,38 euros et de voir condamner la défenderesse à lui régler une indemnité d’occupation annuelle fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal.

Par conclusions d'incident du 05 juin 2023 la société [P] [I] a saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1] et, subsidiairement, d’une demande de désignation d'un médiateur, auxquelles la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE s’est opposée.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, a : 
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], 
- rejeté la demande de médiation judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2023, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE demande au tribunal, de :

Concernant l’indemnité d’éviction 

A titre principal, 
DIRE ET JUGER que la société [P] [I] a commis des actes de dénigrement, a porté atteinte à la vie privée, et a commis des actes de harcèlement et d’incitation au harcèlement à l’encontre de la société [G] de l’Hôtel de Ville, de la société SOFRA, de la SARL [X] [B], de Madame [S] [B], de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [F] [B], 

DIRE ET JUGER que ces fautes constituent des motifs graves et légitimes permettant à la société [G] de l’Hôtel de Ville de refuser de payer à la société [P] [I] une quelconque indemnité d’éviction au titre du refus de renouvellement du bail commercial du 23 avril 2008 pour les locaux sis [Adresse 4], 

Subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 321.471,71 €, 

Très subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 510.354 €, 

Encore plus subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 590.781,68 €, 

Infiniment subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 829.902,84 €, 

Concernant l’indemnité d’occupation 

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [G] à la société [G] de l’Hôtel de Ville à la somme de 97.962,10 € HT HC par an à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à l’entière libération des locaux, augmenté de la TVA et des charges tel que stipulé au Bail, et indexé annuellement dans les conditions prévues au bail, 

CONDAMNER en tant que de besoin la société [P] [G] à verser cette indemnité d’occupation à la société [G] de l’Hôtel de Ville,

En tout état de cause 

ORDONNER la compensation des sommes réciproquement dues par les Parties, 

ORDONNER l’expulsion de plein droit de la société [P] [G] des locaux qu’elle occupe [Adresse 4], ainsi que tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce immédiatement à compter de la signification du jugement à intervenir, ou subsidiairement à compter du versement de l’indemnité d’éviction telle qu’elle sera fixée aux termes du jugement à intervenir, 

DEBOUTER la société [P] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER la société [P] [G] à payer à la société [G] de l’Hôtel de Ville la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP FTMS Avocats par application de l’article 699 du même code.

A titre liminaire, la demanderesse fait valoir que la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la médiation initiée sous l’égide de la Mairie de [Etablissement 1], formée par la société [P] [I], est irrecevable devant le tribunal, s’agissant d’une exception de procédure dont l’examen relève de la compétence du juge de la mise en état en application de l’article 789 1°du code de procédure civile. Elle ajoute que la fixation judiciaire du montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues consécutivement à la délivrance du congé sans offre de renouvellement est indépendante de l’éventuelle offre que ladite Mairie pourrait juger opportun de formuler ultérieurement, et que la bailleresse ne serait pas tenue d’accepter.

Elle s’oppose également à la médiation judiciaire sollicitée arguant que l’accord des parties est nécessaire à la mise en œuvre de ce type de mesure prévue par l’article 131-1 du code de procédure civile. Or, elle rappelle avoir fait part de son refus d’y participer dès le 24 mars 2023. Elle estime aussi que la désignation d’un médiateur est d’autant moins utile que la défenderesse n’a pas donné suite à ses nombres propositions amiables et qu’une médiation a d’ores et déjà été organisée en présence de l’ensemble des parties sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle déclare que cette demande a pour but de retarder l’issue de la procédure et de permettre à la société [P] [I] de se maintenir dans les lieux.

Sur le fond, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE soutient, à titre principal, qu’elle est fondée à refuser le versement d’une indemnité d’éviction à la défenderesse, en application de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce, de l’article L222-33-2-2 du code pénal relatif au harcèlement et de la jurisprudence rendue en cas de violences commises par le preneur envers le bailleur ou l’un de ses proches, d’injures ou d’accusations diffamatoires et mensongères proférées par le preneur envers le bailleur ou de dénigrement. Elle fait grief à la société [P] [I] d’avoir lancé une pétition, puis créé une page sur son site internet, pour contester l’arrivée du terme du bail commercial et en appeler à la mobilisation du public dans le but de militer pour son maintien dans les lieux, en diffusant à cette fin les adresses de courriels de la société SOFRA (holding de la bailleresse), de Mme [S] [B], de M. [F] [B] et de M. [X] [B], portant ainsi atteinte à leur vie privée ; d’avoir incité le public au harcèlement en leur adressant des plaintes, ceux-ci ayant reçu des centaines de courriers, e-mails notamment de menaces et/ou haineux ; et d’avoir commis des actes de dénigrement caractérisés en employant des termes jetant le discrédit sur la bailleresse tels que : « assauts répétés de la SOFRA », volonté de mettre « fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu », ou encore « vandalisme culturel ». 

Elle affirme qu’elle n’avait pas à notifier de mise en demeure préalable à la société [P] [I] dans la mesure où les manquements reprochés n’étaient pas régularisables, s’agissant d’infractions instantanées. Elle déclare que la délivrance au preneur, en date du 31 octobre 2022, d’un commandement portant mise en demeure de mettre un terme à son comportement avait pour unique objet de lui permettre de respecter les dispositions de l’article 6§5 de la loi n°2004-575 du 21 juin 2001 relatives à la saisine de l’hébergeur du site internet de la société [P] [I]. Elle en déduit que le fait que celle-ci y ait partiellement déféré est indifférent et que la défenderesse se trouve déchue de tout droit à indemnité d’éviction justifiant son expulsion immédiate.

A titre subsidiaire, elle sollicite que l’indemnité d’éviction due à la société [P] [I] consécutivement à la perte de son fonds de commerce, soit fixée à la somme de 321.471,71 euros (plus subsidiairement à la somme de 510.354 euros, très subsidiairement à la somme de 590.781,68 euros et, infiniment subsidiairement, à la somme de 829.902,84 euros). Elle considère que l’expert judiciaire a surévalué cette indemnité. Concernant l’indemnité principale, elle reproche à l’expert d’avoir arrêté la valeur du fonds du preneur en appliquant au montant du chiffre d’affaires total moyen un coefficient multiplicateur unique, alors que deux activités distinctes sont exploitées dans les lieux loués. Elle soutient qu’il aurait dû valoriser chacune des activités séparément avant de les additionner, pour satisfaire à la jurisprudence constante. Elle souligne que l’activité de restauration/bar/réception représente 15% du chiffre d’affaires total, coefficient que l’expert a qualifié à tort de négligeable.

Elle ajoute que l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du preneur, c’est-à-dire au jour où le juge statue, et sollicite que l’indemnité principale d’éviction soit actualisée sur la base des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021, pour chacune des activités précitées, la défenderesse n’ayant pas versé ceux de l’exercice 2022. Elle considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter les données de l’exercice 2020 du calcul du chiffre d’affaires moyen, comme l’a fait l’expert judiciaire en raison de la crise sanitaire de Covid-19, dans a mesure où il n’est pas justifié de la recommandation de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) en ce sens. Elle relève par ailleurs que si l’expert a admis dans son rapport définitif que la taxe spéciale additionnelle (TSA) sur les entrées en salles de spectacles cinématographiques ne devait être prise en compte que pour moitié dans les chiffres d’affaires retenus, il n’en a pas tiré les conséquences dans son calcul du chiffre d’affaires moyen hors taxe. Elle oppose également à la défenderesse que les subventions allouées à un exploitant de cinéma d’art et d’essai, qui ne constituent pas du chiffre d’affaires et ne participent pas à la valeur du fonds, n’ont pas à être prises en compte, raison pour laquelle l’expert judiciaire les a, à juste titre, exclues. 

Enfin, elle revendique l’application d’un coefficient de 100% pour l’activité de cinéma au lieu de 130% préconisé par l’expert, auquel elle reproche de ne pas avoir répondu de manière suffisamment circonstanciée à sa contestation et un coefficient de 80% pour l’activité de restauration/bar/réception. Elle en conclut que l’indemnité principale d’éviction, calculée à la valeur du fonds de commerce doit être fixée à la somme de 321.469,71 euros [(284.469,06 euros HT X 100%) + (46.200,81 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2019 à 2021 et, subsidiairement, à la somme de 508.354,44 euros [448.420,66 euros HT X 100%) + (74.917,22 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2017 à 2019, si l’actualisation n’était pas retenue.

S’agissant des indemnités accessoires, elle indique que les frais de remploi, d’une part, et de trouble commercial, d’autre part, ne doivent être indemnisés qu’à la condition que le preneur justifie d’une réinstallation effective. Or, elle fait valoir que la société [P] [I] a indiqué en cours d’expertise qu’elle ne se réinstallerait pas, et que sa réinstallation est de surcroît impossible faute de locaux équivalents. Elle soutient qu’aucune indemnité ne peut donc être mise à sa charge, la défenderesse ne justifiant d’aucun préjudice de ce chef. Si le tribunal estimait néanmoins devoir retenir ces postes d’indemnités, elle demande que les frais de remploi soient limités à 10% de l’indemnité principale, soit 32.146,97 euros (et subsidiairement 50.835,44 euros), et que le trouble commercial soit limité à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen, conformément au mode de calcul appliqué par l’expert, correspondant à une somme 20.644 euros. 

Elle acquiesce en revanche au montant des frais divers évalués à la somme de 2.000 euros, ainsi qu’à l’exclusion de tout frais de réinstallation. Sur ce point, elle fait sienne l’observation de l’expert selon laquelle l’indemnité principale tient déjà compte de la spécificité des aménagements nécessaires à l’exploitation de l’activité actuelle du preneur. Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait fondée cette prétention, elle requiert qu’il soit tenu compte de l’évolution du coût moyen des rénovations de cinéma, compris entre 1.100 et 1.400 euros par fauteuil en 2020, de sorte qu’après abattement de la vétusté chiffrée à 30% par l’expert judiciaire, les frais de réinstallation ne sauraient excéder un montant de 214.525 euros. Elle rappelle que le bailleur n’a pas à indemniser à neuf les équipements du preneur dans le cadre de sa réinstallation. S’agissant des frais de licenciement liés à l’éviction, elle propose de les rembourser, selon l’usage, sur présentation des justificatifs, après l’éviction.

Elle s’oppose en outre (1) au remboursement des amortissements évoqué par la société [P] [I] compte tenu de la clause d’accession stipulée dans le bail, (2) ainsi qu’à la prise en charge des sommes qu’elle n’aurait pu rembourser au CNC dans le cadre du fonds de soutien aux travaux dont elle a bénéficié et (3) à la prise en charge d’un « préjudice culturel », la jurisprudence considérant sur ce dernier point que l’indemnité d’éviction ne saurait inclure un préjudice moral. Elle précise aussi que le préjudice culturel allégué n’est pas un préjudice personnel de la défenderesse et que la dénomination « Luminor Hôtel de Ville » n’a été donnée au cinéma qu’à compter de 2014 à la faveur du changement de direction de la société [P] [I] qui n’a pas racheté un fonds de commerce au précédant exploitant.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due en application des articles L145-28 et L145-33 du code de commerce, elle approuve le raisonnement de l’expert judiciaire qui a distingué la valeur locative des locaux à usage de cinéma de la valeur locative des locaux à usage de bureaux/réception. Elle déclare que la valeur locative fondée sur la recette de billetterie annuelle hors taxes théorique doit s’appliquer aux premiers et le prix unitaire aux seconds. Elle conteste le montant de 72.500 euros par an proposé, qu’elle considère sous-évalué au regard du dernier loyer payé par la défenderesse, d’une part, et de la forte augmentation du prix de l’immobilier dans le centre de [Localité 1] depuis la dernière fixation du loyer par les parties, d’autre part. Elle critique le coefficient de 9% appliqué par l’expert judiciaire au taux de recette théorique, arguant que 10% est plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques des locaux, demande que le prix unitaire soit porté à 450 euros/m²/an et l’abattement pour clauses exorbitantes du droit commun soit limité à 5% pour tenir compte de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, et conteste l’application d’un abattement de précarité puisque la défenderesse ne justifie pas d’une diminution de son chiffre d’affaires dans le cadre de son maintien dans les lieux. Selon elle, l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er octobre 2020 doit donc fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal. Elle sollicite en outre que ce montant soit indexé annuellement conformément à la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la société [P] [I] demande au tribunal, de :

À titre principal,

SURSEOIR A STATUER pour une durée de 3 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir, renouvelable une fois pour une nouvelle période de 3 mois à la demande de Madame la Maire [R] [U] désignée médiateur par les parties, afin de permettre à Madame la maire de [Localité 1] [R] [U] de poursuivre la médiation entreprise d’un commun accord entre les parties avec consultation de France DOMAINE sur la valorisation de l’immeuble et sa valeur locative, et tenter de les rapprocher sur les suites et conséquences du congé sans offre de renouvellement du Bail avec offre d’indemnité d’éviction du 20 mars 2020,

À titre subsidiaire,
DESIGNER tel médiateur judiciaire qu’il plaira, afin de rapprocher les parties sur une solution, et les conditions du maintien de la société [P] [I] dans les locaux donnés à bail commercial usage de cinéma dans l’immeuble si [Adresse 5],

À titre plus subsidiaire,

- Sur l’indemnité d’éviction et la réparation de tous préjudices causés au locataire par le défaut de renouvellement du bail :
CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] des sommes ci-après :
• Indemnité principale (valeurs du fonds) : 1.070.814 €
• Indemnités accessoires :
Frais de remploi 10% de la valeur du fonds : 107.081 €
Trouble commercial : 82.576 €
Frais de réinstallation : 1.029.000 €
Frais de licenciement (à parfaire) : 25.000 €
Frais divers : 10.000 €
Préjudice moral patrimonial culturel : 800.000 €
Total Indemnité d'éviction (à parfaire) : 3.124.471 €,

- Sur le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 72.500 € HT et hors charge,

DEBOUTER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] de la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’au paiement des entiers dépens ont compris les frais d’expertise judiciaires.

Avant toute défense au fond, la société [P] [I] précise qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux et poursuivre son activité et invite la bailleresse à revenir sur le refus de renouvellement de son bail. Elle invoque les dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile pour demander au tribunal de désigner un médiateur judiciaire à cette fin. Elle conteste le caractère dilatoire de sa demande. Selon elle, l’opposition de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE démontre qu’elle n’est pas de bonne foi, d’autant que la bailleresse a accepté de participer à la médiation organisée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1] au cours de laquelle une consultation a été confiée à FRANCE DOMAINE, dont les diligences se poursuivent pour évaluer la valeur de l’immeuble. Elle en déduit qu’elle est fondée à solliciter à titre principal un sursis à statuer pour connaître les évaluations attendues et, à titre subsidiaire, la désignation d’un médiateur judiciaire.

A titre plus subsidiaire, elle sollicite l’indemnisation des préjudices résultant pour elle du refus de renouvellement de son bail. Elle conteste la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction offerte initialement par la bailleresse faisant valoir, d’une part, qu’elle n’a commis aucun manquement et, d’autre part, qu’elle a mis fin à l’infraction prétendue à ses obligations évoquée dans le commandement visant l’article L145-17 I 1° du code de commerce que lui a fait délivrer la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE le 31 octobre 2022, dans le délai d’un mois, ainsi qu’en atteste le procès-verbal dressé le 30 novembre 2022, aux termes duquel l’huissier constatant relate que les agissements reprochés avaient cessé à cette date, lequel a été dénoncé à la bailleresse le même jour. Elle affirme de surcroît que les griefs formulés à son encontre sont infondés et dénués de gravité. 

Elle insiste sur le fait que la bailleresse n’a subi aucun préjudice à raison des reproches formulés à l’encontre de la société SOFRA et des consorts [B]. Elle ajoute qu’en vertu de l’adage « nul ne plaide par procureur » elle ne peut tirer argument des envois qui leur ont été adressés. Elle affirme que n’ont été proférés à l’encontre de la demanderesse aucun terme violent, aucune injure, ou accusation diffamatoire ou mensongère et que les propos qui lui sont imputés dans le commandement signifié le 31 octobre 2022 n’excèdent pas les limites d’une vive mobilisation collective pour la sauvegarde du cinéma le Luminor. Elle déclare que cette mobilisation a d’ailleurs permis d’alerter la Mairie de [Localité 1] et d’organiser une médiation sous son égide, à laquelle la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE a accepté de participer.

Elle sollicite reconventionnellement le versement d’une indemnité d’éviction de 3.124.471 euros, au visa de l’article L145-14 du code de commerce et de la jurisprudence constante selon laquelle le preneur a droit à l’indemnisation de la totalité des préjudices subis. Elle convient que l’indemnité principale doit correspondre à une indemnité de remplacement, en l’absence de locaux permettant de transférer son fonds sans perte significative de clientèle. Elle indique ne pas être en mesure de communiquer le bilan de l’exercice 2022, non encore établi au mois d’avril 2022, mais précise avoir produit le bilan de l’exercice 2021. Elle se prévaut des préconisations de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) pour s’opposer à la prise en compte du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2020, non-pertinent en raison des conséquences sur son activité de la crise sanitaire de covid-19 ainsi que l’a également admis l’expert judiciaire qui s’est fondé sur les données d’exploitation des exercices 2017 à 2019. Elle rappelle aussi que les contestations réitérées par la bailleresse devant le tribunal au titre de l’absence de distinction du chiffre d’affaires entre les activités de cinéma et de restauration-bar-réception, d’une part, de la prise en compte de la taxe spéciale additionnelle (TSA), d’autre part, et du coefficient de 130% appliqué au chiffre d’affaires moyen calculé par l’expert judiciaire, ont été débattus par voie de dires et ont donné lieu à une réponse circonstanciée de sa part en pages 64 à 69 de son rapport, aboutissant à leur rejet.

Concernant la valorisation de son fonds, la défenderesse fait sienne l’essentiel de l’analyse de l’expert judiciaire. Elle estime cependant qu’il n’a pas tenu compte des conséquences économiques qui s’attachent au classement « Art & Essai » du cinéma Le Luminor dont la programmation contrainte diffère de la programmation commerciale grand public, impactant sa rentabilité. Aussi, en plus de la prise en compte de 50% de la TSA retenue par lui, elle demande au tribunal que les subventions publiques attachées au classement « Art & Essai » soit prises en compte pour la détermination du chiffre d’affaires moyen car elles permettent de compenser le handicap commercial induit par une programmation restreinte, et de porter à 150% le coefficient appliqué à celui-ci pour déterminer la valeur de son fonds. A la bailleresse qui refuse de supporter ses choix de gestion, elle réplique que ces correctifs permettent simplement de restituer la valorisation effective de son fonds « exploité dans des conditions normales » soit « grand public ». Elle sollicite en conséquence que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la somme de 1.070.814 euros (713.876 euros X 150%).

S’agissant des indemnités accessoires, elle soutient qu’en application de la jurisprudence constante, elle est créancière de frais de remploi, d’une indemnité pour trouble commercial et de frais de réinstallation dès lors que la demanderesse ne démontre pas qu’elle ne se réinstallera pas. Elle indique réfléchir à sa réinstallation et y travailler dans le cadre de la médiation menée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle demande donc que lui soit allouée une indemnité pour frais de remploi d’un montant de 107.081 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale, selon l’usage ; une indemnité pour trouble commercial qu’elle entend voir fixer à la somme de 82.576 euros, correspondant à douze mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ; outre une somme de 1.029.000 euros au titre des frais de réinstallation, conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire. Elle sollicite également que les frais divers visant à courir les formalités de greffe et l’information des clients soient fixés à la somme de 10.000 euros et les frais de licenciement des six salariés à la somme de 25.000 euros, conformément au chiffrage de son expert-comptable. 

Enfin, elle requiert que la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE soit également condamnée à lui verser une somme de 800.000 euros en réparation de son préjudice patrimonial culturel. Elle explique que le cinéma qu’elle exploite se situe [Adresse 6], dans le [Adresse 7], qui est l’un des plus fréquentés de la capitale et que le Luminor est une institution phare de la vie culturelle parisienne, dont la disparition entrainera donc un préjudice culturel à la fois collectif et propre à la société [P] [I] qui est attachée à défendre et à promouvoir le patrimoine culturel du Marais par la promotion du 7ème art, la création et le développement du lien social et culturel autour des arts du cinéma, de sorte que son activité va bien au-delà d’une activité strictement commerciale et a une utilité sociale, éducative et culturelle. Selon elle, eu égard à la notoriété du Luminor, la disparition ou le déplacement de son activité occasionneront une atteinte irrémédiable à ce qui fait la spécificité de la société [P] [I], son image, sa réputation, sa culture, justifiant l’allocation d’une indemnité de 800.000 euros en réparation de son préjudice immatériel patrimonial culturel.

Concernant l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2020, elle reprend à son compte la méthodologie et l’évaluation de l’expert judiciaire pour demander au tribunal de la fixer à la somme de 72.500 euros par an en principal. Elle explique que celui-ci a pris en compte l’activité principale du cinéma à partir des recettes de la billetterie (54.331,20 euros) et celle annexe de bar réception à partir des recettes de location de salle d’une surface de 95 m² (35.150 euros). Elle indique qu’il a ensuite appliqué à la valeur locative brute totale ainsi obtenue de 89.481,20 euros, qu’il a arrondie à 89.500 euros, un abattement de 10% au titre du transfert au preneur de charges exorbitantes du droit commun, aboutissant à une valeur locative annuelle de 80.550 euros en principal. Elle estime enfin qu’il a, à juste titre, appliqué un abattement de précarité de 10%, conforme à l’usage pour conclure à la valeur locative de 72.500 euros en principale due.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et la date des plaidoiries a été fixée au 20 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir dire et juger que la société [P] [I] a commis des actes de dénigrement, a porté atteinte à la vie privée et a commis des actes de harcèlement et d’incitation au harcèlement à l’encontre de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, de la société SOFRA, de la SARL [X] [B], de Madame [S] [B], de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [F] [B], ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais un rappel des moyens invoqués à l’appui de la déchéance du droit à indemnité d’éviction dont elle se prévaut à l’encontre de la société [P] [I], qui seront examinés comme tels. 

Par ailleurs, il convient de rappeler que la société [P] [I] a, tirant les conséquences de l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer formée devant le tribunal, opposée par la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE dans ses conclusions notifiées le 12 avril 2023 sur le fondement de l’article 789 1° du code de procédure civile, saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Etablissement 1] et, subsidiairement, d’une demande de désignation d'un médiateur, par voie de conclusions d'incident notifiées le 05 juin 2023.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, a : 
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], 
- rejeté la demande de médiation judiciaire.

Aucune des parties n’a notifié de conclusions récapitulatives à la suite de cette ordonnance, dont il convient néanmoins de tenir compte.

Par conséquent, les demandes formées reconventionnellement par la société [P] [I] aux fins de sursis à statuer pour permettre de poursuivre la médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], d’une part, et de désignation d’un médiateur judiciaire, d’autre part, seront rejetées comme sans objet.


I – Sur la demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction formée par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE

L’article L145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L145-17 I 1° du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, et s'il a mis ce dernier en demeure de mettre fin au manquement dénoncé dans un délai d'un mois minimum.

En application de ces dispositions, le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement de bail, mais il peut être astreint à réparer le préjudice occasionné à son locataire obligé de quitter les lieux, lorsqu'il ne justifie pas à son encontre d'un motif grave et légitime.

Les faits dont le bailleur n'a eu connaissance que postérieurement à l'acte de refus de renouvellement peuvent constituer un motif recevable, de même que les infractions commises par le locataire postérieurement au refus de renouvellement.

Il incombe en toute hypothèse au bailleur d'apporter la preuve de la réalité du manquement reproché et de ce que celui-ci s'est poursuivi au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d'avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s). 

La déchéance au droit à l'indemnité d'éviction est subordonnée à la preuve de la gravité de l'infraction commise par le preneur, gravité appréciée souverainement par les juges du fond, à la date de la mise en demeure. 

En l’espèce, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE demande au tribunal de tirer les conséquences du harcèlement prohibé par l’article L222-33-2- du code pénal, instigué par la société [P] [I] à l’encontre de sa société holding et des consorts [B] dont elle a révélé les noms et adresses de courriels, portant aussi atteinte à leur vie privée, ainsi que du dénigrement et/ou des d’accusations mensongères proférées par elle à son encontre, pour lui dénier tout droit à indemnité d’éviction. 

Il n’est pas contesté qu’après la saisine du tribunal en ouverture de rapport par la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE, la société [P] [I] a créé une nouvelle page sur son site internet (www.luminor-hoteldeville.com/luminor-menace/) le 21 septembre 2022 rédigée comme suit :

« LUMINOR 
MENACE DE FERMETURE
Le Luminor Hôtel de Ville subit depuis des mois les assauts répétés de la SOFRA, holding immobilière propriétaire des murs, qui souhaite expulser notre cinéma pour faire une opération immobilière de bureaux/magasins. Malgré toutes nos propositions de conciliation et le respect parfait de nos obligations en tant que locataire, les propriétaires ont mis leur menace à exécution devant les tribunaux. 
La SOFRA, qui se targue pourtant d’avoir une « volonté de préservation et de valorisation » des sites culturels qu’elle possède, souhaite mettre fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu, en affirmant vouloir le transformer en bureaux. 
Le Luminor est lieu de vie et de partage depuis plus d’un siècle (1912), il rassemble près de 100.000 spectateurs.trices par an, c’est un cinéma rentable, créateur d’emplois, soutenu par vos institutions, votre Mairie et vos impôts. Sa fermeture serait une perte irrémédiable pour les riverains, les écoles du quartier, les cinéphiles, les commerçants, la culture, [Localité 1]. 
Nous appelons à votre soutien dans notre lutte contre ce vandalisme culturel : montrons à la SOFRA que le LUMINOR est un lieu plébiscité et défendu par tous.tes. Qui eût cru qu’un jour le LUMINOR devienne une zone à défendre ?
Nous vous demandons de vous mobiliser et d’agir avec nous pour que le Luminor continue d’exister et de remplir sa mission d'unique et dernier cinéma du Marais. 
Ce cinéma vous appartient, vous êtes en droit de le défendre ! 

Liens utiles : 
• pétition en ligne 
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• envoyez un mail à la SOFRA, aux 3 contacts suivants : 
o [Courriel 1] 
o [Courriel 2] 
o [Courriel 3] 

• Proposition de mail à envoyer à la SOFRA : 
OBJET : NON À LA FERMETURE DU LUMINOR 
Chers dirigeants de la Sofra, 
Je suis un spectateur/spectatrice du cinéma le Luminor Hôtel de Ville (et/ou habitant du quartier). 
Je souhaite vous signifier ma colère concernant votre intention de fermer ce cinéma pour le remplacer par un projet immobilier. 
Vous vous targuez d'être défenseurs de la culture et du patrimoine culturel, comment pouvez-vous vouloir fermer l'un des cinémas les plus anciens de la ville et le dernier du Marais ? 
La fermeture du Luminor serait une perte irrémédiable pour le quartier, pour les écoles, pour les riverains, pour les associations. Nous sommes tous.tes solidaires avec ce cinéma, et nous sommes prêt.es à nous mobiliser pour empêcher ce vandalisme culturel. Sachez-le ! 
Nous savons par ailleurs que vous avez rejeté toute proposition de conciliation. Nous vous demandons donc de renoncer à expulser le Luminor et de mettre un terme à cette démarche à travers le dialogue et la concertation. 
Cordialement, 
Nom, Prénom ». 

Il est également acquis que la société [P] [I] a lancé parallèlement une pétition en ligne sur le site internet change.org (https://www.change.org/p/non-%C3%A0-la-fermeture-du-cin%C3%A9ma-le-luminor) reproduisant ce texte.

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE établit qu’à la suite de ces publications, la SOFRA a reçu plusieurs centaines de courriels, durant les deux mois suivants, reprenant en tous points, sauf exception, les termes du projet de mail proposé. Certains militants l’ont adressé aux consorts [B] ès qualités de dirigeants de la holding de la bailleresse.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, ni les termes de ces publications, ni le nombre de courriels adressés à sa holding et/ou ses dirigeants, ne caractérisent un harcèlement ou un dénigrement de la part de la société [P] [I]. 

En effet, tant la terminologie que la méthodologie employées correspondent en réalité aux actions militantes classiquement mises en œuvre dans le domaine de la défense de la culture. 

Le fait que quelques courriels (moins d’une demi-douzaine) aient pu contenir des propos agressifs est indifférent puisqu’ils n’ont pas été suscités par la société [P] FILMS, dont les auteurs se sont écartés du modèle de courriel. 

De surcroît, la demanderesse ne démontre pas que ces envois avaient pour objet ou ont eu pour effet une dégradation des conditions de travail susceptible de porter atteinte aux droits et à la dignité, d'altérer la santé physique ou mentale ou de compromettre l’avenir professionnel de la SOFRA ou de ses dirigeants, tel que prévu par l’article 222-33-2 du code pénal qu’elle invoque.

De même, si les adresses de courriels de certains consorts [B], ès qualités de dirigeants de la SOFRA, ont été mentionnées sur le site de la défenderesse, il n’en résulte aucune atteinte à leur vie privée au sens de l’article 9 du code civil, s’agissant d’adresses professionnelles. 

Par ailleurs, la société [P] FILMS justifie avoir cessé les publications critiquées, consécutivement à la délivrance par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE d’un « COMMANDEMENT DE FAIRE VALANT MISE EN DEMEURE (ARTICLE L145-17 DU CODE DE COMMERCE) » en date du 02 novembre 2022, dans le délai d’un mois mentionné.

Au terme de cet acte, après avoir notamment rappelé qu’elle a mis un terme au bail liant les parties à effet du 30 septembre 2020 par la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement de bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, et qu’elle a saisi ce tribunal le 23 juin 2022, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, aux fins de voir fixer les indemnités d’éviction et d’occupation dues, la bailleresse fait grief au preneur d’avoir créé le 21 septembre 2022 « une nouvelle page sur son site internet (www.luminor-hoteldeville.com/luminor-menace/) aux termes de laquelle il : 
− Conteste l’arrivée à terme de son droit au bail, 
− Milite pour son maintien dans les lieux (en dépit de ses déclarations antérieures concernant 
son absence de souhait de réinstaller son activité à la suite de l’arrivée à terme du Bail), 
− [Localité 6] le public à la mobilisation afin de soutenir sa cause, 
− A cette fin, diffuse les noms et adresses e-mails de la société SOFRA, de Madame [S] [B] ([Courriel 3]) et de de Monsieur [F] [B] ([Courriel 2]) en appelant le public à leur adresser des e-mails de protestation (l’adresse e-mail de Monsieur [X] [B], [Courriel 1]) était également initiaelemnt diffusée) ».

L’acte délivré par l’huissier reproduit ensuite in extenso la publication litigieuse, rapportée littéralement ci-dessus, en ce compris le modèle de courriel proposé, et fait état du lancement de la pétition en ligne sur le site internet change.org (https://www.change.org/p/non-%C3%A0-la-fermeture-du-cin%C3%A9ma-le-luminor) reproduisant ce texte. 

La bailleresse y précise encore que la société SOFRA, Madame [S] [B], Monsieur [F] [B] et Monsieur [X] [B] ont reçu de très nombreux courriels notamment de menaces et/ou haineux depuis ces publications. Elle y affirme aussi que la divulgation de leurs adresses constitue une atteinte à leur vie privée au sens de l’article 9 du code civil, que l’appel au public, suivi d’effet, visant à leur voir adresser des e-mails de plainte constitue une incitation au harcèlement réprimé par l’article 222-33-2-2 du code pénal et que constituent des actes de dénigrement sanctionnés sur le fondement de l’article 1240 du code civil les déclarations de la société [P] FILMS évoquant les « assauts répétés de la SOFRA » et un « vandalisme culturel » de même que celles indiquant que « malgré toutes (ses) propositions de conciliation et le respect parfait de (ses) obligations en tant que locataire, les propriétaires ont mis leur menace à exécution devant les tribunaux » et que « la SOFRA, qui se targue pourtant avoir comme priorité la préservation des sites culturels qu’elle possède, souhaite mettre fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu, en affirmant vouloir le transformer en bureau » ou « vandalisme culturel ».

La bailleresse y fait enfin commandement à la société [P] [I], au visa de l’article L145-17 I du code de commerce reproduit, d’avoir, dans le délai d’un mois, à supprimer de son site et du site charge.org, toute référence aux adresses e-mail, tout dénigrement à l’encontre de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE comme de la SOFRA et de la société [X] [B], ainsi que tout harcèlement à leur égard, sous peine de se voir refuser le paiement d’une indemnité d’éviction et d’avoir à publier sur ces sites un droit de réponse dont le texte était joint à cette fin. 

La société [P] [I] fait valoir qu’elle a déféré à ce commandement ce dont elle a avisé la bailleresse par acte extrajudiciaire signifié le 30 novembre 2022. 

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, qui ne produit aucun élément démontrant la persistance des publications critiquées après le 02 décembre 2022 à minuit, prétend désormais qu’elle n’avait pas à mettre en demeure la défenderesse, les infractions reprochées étant instantanées, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction.

Toutefois, les faits reprochés dans le commandement délivré le 02 novembre 2022 ont cessé suite à sa délivrance, après deux mois de réception par la SOFRA et ses dirigeants de courriels, ce qui démontre que si ce sont des infractions instantanées, il pouvait y être mis fin. 

De plus, la bailleresse a expressément accordé à la société [P] [I] un délai d’un mois pour mettre un terme auxdits reproches dans son commandement signifié le 02 novembre 2022, au visa de l’article L145-17 I du code de commerce, sous peine de se voir privée du paiement d’une indemnité d’éviction. L’exigence de bonne foi contractuelle durant le maintien dans les lieux accordé au preneur dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction exclut donc que la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE puisse remettre en cause le délai ainsi consenti et qui a été respecté.

En tout état de cause, au vu du contexte dans lequel les publications critiquées ont été réalisées par la société [P] [I], les griefs invoqués par la demanderesse ne remplissent pas le critère de gravité requis pour la voir privée de toute indemnité d’éviction.

Par conséquent, la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société [P] [I] sera rejetée.

II- Sur les demandes en fixation et en paiement de l'indemnité d'éviction

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et qu'elle s'évalue à la date la plus proche de l'éviction, soit, en l'espèce à la date du jugement dès lors que la société [P] [I] continue d’occuper les locaux dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds, elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

En prévoyant que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l'article L145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe aux bailleurs.

En l’espèce, les parties conviennent que le loyer du bail renouvelé aurait été fixé à la valeur locative compte tenu de la destination des locaux, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle.

L'expert judiciaire précise que les parties se sont accordées sur le fait que l’éviction entraînera la disparition du fonds de commerce de la société [P] [G] qui exploite dans les lieux loués un cinéma classé « Art & Essai » fréquenté principalement par une clientèle de quartier et scolaire, outre celle générée par les festivals, cycles, rencontres-débats organisés dans les locaux.

La société [P] [I], qui insiste sur sa volonté de rétablir, semble revenir sur ce point. 

Cependant, en l’absence de locaux équivalents susceptibles de lui permettre de se rétablir sans perte significative de clientèle, il convient de retenir que l'éviction entraînera la perte de son fonds de commerce et de considérer que l'indemnité principale à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce.

Sur la description des locaux

Aux termes de son rapport l'expert judiciaire indique que les lieux loués sont situés [Adresse 8] qui relie la [Adresse 9] à la [Adresse 10] située à environ 1.300 mètres, dans le quartier historique du Marais qui est l’'un des plus fréquentés de la capitale pour les trésors patrimoniaux qu'il abrite et l'ambiance qu’il dégage, plus précisément dans le tronçon sud compris entre la [Adresse 11] et la [Adresse 12], dans un secteur mixte d’habitations, de bureaux, et doté d’une bonne commercialité réunissant de nombreux commerces d’équipement de la personne et des bars-restaurants, à proximité de la [Adresse 9], du grand magasin BHV MARAIS et de l’espace de restauration EATALY (magasin de 4000 m² comprenant des espaces de ventes ainsi que plusieurs restaurants). S’il évoque une circulation automobile et un stationnement compliqués malgré deux parkings publics implantés à 400 et 550 mètres, l’expert souligne la très bonne desserte des lieux par les transports en commun (lignes 1,4, 7, 11, 14 du métro et multiples lignes de bus).

Les locaux, accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) et en bon état d'entretien, dépendent d’un immeuble ancien avec cour intérieure couverte en partie arrière, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, d'un entresol et de deux étages droits (façade plate en pierre de [Localité 1], toiture zinc et tuiles mécaniques). Le rez-de-chaussée, à usage commercial est occupé, sur la droite, par les locaux exploités par la société [P] [I], sur la gauche, par la boutique d’accessoires de bijoux PERLE ET MOI et à l’extrémité gauche par l’entrée de l’hôtel deux étoiles D’WIN qui exploite les étages de l’immeuble.

Ils bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 8 mètres sur la [Adresse 6] avec large vitrine sur châssis métallique (trois portes glace à double vantail), surmontée d’une enseigne drapeau, leur conférant une bonne visibilité. Ils se composent d’un hall d’entrée avec guichet linaire (béton, ciré au sol, murs peints, éclairage par luminaires suspendus et belle hauteur sous plafond) qui distribue, tout à gauche, un escalier d’une largeur de 1,80 mètre menant à une salle de projection gradinée (salle 1 d’une capacité de 180 fauteuils) située en contrebas et insonorisée (moquette au sol, chauffage par centrale de traitement d’air électrique et climatisation réversible), tout au fond, des sanitaires et un bureau à usage de réserve. A droite du guichet, un escalier d’une largeur de 2,10 mètres mène à un entresol comprenant, immédiatement à droite, un bar-cuisine équipé, un bureau donnant sur la [Adresse 6] ([Etablissement 2] plastique au sol, murs peints, faux-plafond) ; en face de l’escalier, un salon/espace de réception équipé d’un vidéoprojecteur pouvant accueillir une centaine de personnes (parquet au sol, murs peints, faux-plafond avec climatisation encastrée et éclairage par spots sur rails d’une hauteur sous plafond de 2,30 mètres) ; puis, sur la droite du salon, un dégagement dessert successivement : un local de projection, une salle de projection non-gradinée (salle 2, d’une capacité de 65 fauteuils) insonorisée (moquette au sol, chauffage par centrale de traitement d’air électrique et climatisation réversible), des sanitaires (2 wc carrelage au sol, faïence aux murs) et un accès à l’issue de secours au fond du dégagement avec un escalier menant au rez-de-chaussée.

Sur la valeur du fonds de commerce 

L'expert rappelle que la valeur d'un fonds de commerce est usuellement déterminée selon la méthode des usages professionnels, en retenant un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes dans une fourchette déterminée selon la branche d'activité considérée, et selon la méthode de la rentabilité, en appliquant à l'excédent brut d'exploitation (EBE) un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du niveau et de la constance de la rentabilité du fonds.

En l'espèce, il procède à l’évaluation du fonds de commerce selon la première méthode et utilise la seconde à titre de recoupement.

Il se fonde sur les données chiffrées suivantes transmises par la société [P] [I] relatives aux quatre dernières années d’exploitation (2017/2020) :


Il relève une relative stabilité des chiffres d’affaires réalisés dans les lieux loués par le preneur dont les recettes résultent pour l’essentiel de la vente des places de cinéma et, de manière plus marginale, de la privatisation du lieu (entre 545.599 euros et 574.786 euros) pour écarter les données de l’exercice 2020 impacté par la crise de covid-19 qui a entraîné une chute significative du chiffre d’affaires de la société [P] [I]. 

Il arrête en conséquence le chiffre d’affaires moyen à la somme de 561.429 euros.

Concernant le coefficient multiplicateur, il précise que, dans le cadre de l'évaluation par application de la méthode des usages professionnels, un fonds de commerce de cinéma s'évalue, selon les barèmes professionnels, dans une fourchette de 77 à 132 % du chiffre d'affaires annuel HT (Editions [A] [T]) et de 67 à 144% du chiffre d'affaires annuel HT (Editions Callon). 

Il indique par ailleurs que les éléments de comparaison fixés judiciairement font état d'un multiple du chiffre d'affaires HT compris entre 250 et 325 % pour des établissements situés dans un centre commercial ou sur l'[Adresse 13], que les coefficients résultant d’évictions amiables sont compris entre 325 et 368 % du chiffre d'affaires annuel HT (effets induits inclus) pour des établissements situés sur l'[Adresse 13], et que les éléments de comparaison issus de cessions de fonds de commerce font état d'un multiple du chiffre d'affaires HT compris entre 67 et 192%.

Compte tenu de la destination stipulée dans le bail dont les clauses et conditions sont très favorables au bailleur qui perçoit un loyer « net de toutes charges », de la relative stabilité du chiffre d'affaires et de la rentabilité correcte de l’exploitation, il propose d’appliquer un coefficient de 130% tenant compte des éléments favorables suivants :
- emplacement des locaux bien adapté pour un cinéma, dans un quartier « tendance » et animé de la capitale, à proximité notamment de bars-restaurants ;
- très bonne desserte par les transports en commun ;
- bonne visibilité du cinéma depuis la [Adresse 6] ;
- bon état d’entretien des locaux, ayant fait régulièrement l’objet de travaux de rénovation ;
- accessibilité aux PMR ;
- unique cinéma du [Localité 7] ;
Ainsi que des éléments défavorables ci-après :
- capacite d'accueil limitée avec seulement deux salles de projection (une salle de 180 fauteuils et une salle de 65 fauteuils, soit un total de 245 fauteuils) ;
- cinéma concurrencé par deux complexes cinématographiques dans le secteur (MK2 Beaubourg à environ 500 mètres et UGC Ciné [Adresse 14] à environ 900 mètres) ;
- cinéma indépendant classé « Art & Essai » (1.237 dénombrés au plan national en 2020 (soit 60,6 % des établissements cinématographiques actifs, dont 39 à [Localité 1]).

Il a parallèlement déterminé l’EBE retraité à partir des données d’exploitation sur la période 2017/2019 en réintégrant le montant que facture annuellement le gérant non-salarié à la société (18.000 euros) au titre de sa rémunération. Il conclut à un EBE moyen annuel retraité d’un montant de 82.576 euros, correspondant à une rentabilité correcte de l‘exploitation, l'EBE retraité représentant en moyenne 14,71% du chiffre d'affaires.

En conséquence, il évalue la valeur du fonds exploité dans les lieux loués à la somme de 729.858 euros (561.429 euros X 130 %), qu’il propose d’arrondir à 730.000 euros, précisant que cette valeur correspond à 8,84 fois l’EBE moyen annuel retraité (730.000 / 82.576), ce qu’il estime cohérent.

Les parties contestent cette évaluation du fonds.

La bailleresse demande, d’une part, que le fonds soit évalué à la date de la plus proche du jugement, en tenant compte des résultats des trois derniers exercices 2019, 2020 et 2021, arguant que les données de l’année 2020 n’ont pas à être écartées. Si elles l’étaient, elle demande subsidiairement que le tribunal se fonde sur les exercices 2017 à 2019 analysés par l’expert judiciaire. D’autre part, elle conteste la méthodologie employée par l’expert judiciaire qui, selon elle, aurait dû valoriser chacune des activités séparément, l’activité de restauration/bar/réception représentant une part non négligeable de 15% du chiffre d’affaires total, avant de les additionner, étant précisé qu’elle revendique l’application d’un coefficient multiplicateur de 100% pour l’activité de cinéma et un coefficient de 80% pour l’activité de restauration/bar/réception. Enfin, elle affirme qu’il y a lieu de limiter à 50% la prise en compte de la taxe spéciale additionnelle (TSA) sur les entrées en salles de spectacles cinématographiques dans les chiffres d’affaires retenus, ainsi qu’admis par l’expert judiciaire, celui-ci ayant omis d’appliquer cette décote.

La société [P] [I] requiert, quant à elle, que les subventions publiques attachées au classement « Art & Essai » soit prises en compte pour la détermination du chiffre d’affaires moyen car elles permettent de compenser le handicap commercial induit par la programmation restreinte y attachée. Elle sollicite en outre de porter à 150% le coefficient multiplicateur seul propre à restituer la valorisation effective de son fonds comme pour un « grand public ». 

C’est à juste titre que l’expert judiciaire n’a pas intégré les subventions perçues par la société [P] [I] dans le calcul du chiffre d’affaires moyen. Comme le fait valoir la bailleresse, celles-ci sont destinées à soutenir l’exploitation d’un cinéma « Art & Essai » et ne constituent pas des recettes participant à la valeur du fonds.

Cette prétention de la société [P] [I] sera donc rejetée.

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE est, quant à elle, fondée à voir prendre en compte le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2021 puisque l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur du fonds de commerce à la date la plus proche de l’éviction, soit à la date où le tribunal statue.

Pour autant,cette prétention tend à voir prendre en compte l’exercice 2020 dans le calcul du chiffre d’affaires moyen; or, il s’agit d’un exercice atypique. L’expert judiciaire, après avoir souligné le caractère stable du chiffre d’affaires de la défenderesse, a en effet relevé une chute du chiffre d’affaires de 62,76% au cours de l’année 2020, non pas du fait de la gestion de la société [P] [I], mais en raison des conséquences de la crise sanitaire de covid-19. 

Le chiffre d’affaires de l’année 2020 ne peut donc être retenu.

Par conséquent, la demande principale de la bailleresse tendant à voir calculer la valeur du fonds sur les données comptables des années 2019/2021 sera rejetée et il sera statué sur la base des chiffres d’affaires 2017/2019 soumis à l’expert judiciaire, ainsi qu’elle le sollicite subsidiairement.

Il n’y a pas davantage lieu de valoriser chacune des activités exploitées dans les lieux loués, comme le sollicite la bailleresse dès lors que l’expert judiciaire a constaté que l’essentiel du chiffre d’affaires de l’exploitant était généré par la vente de billets, qui représente en moyenne 85% du chiffre d’affaires global des exercices 2017/2019. D’autant que les manifestations culturelles organisées et/ou locations de salle sont en lien avec la projection de films, et permettent de promouvoir cette activité.

Concernant la prise en compte de la TSA à hauteur de 50% dans le chiffre d’affaires moyen, ce point a été admis par l’expert judiciaire en réponse au dire de la bailleresse et n’est pas discuté par la défenderesse. Or, il résulte de la réponse au dire de la société CINEMA HOTEL DE VILLE (page 66 du rapport) que le chiffre d’affaires moyen incluant 50% de la TSA ressort à la somme de 534.593 euros. C’est donc par erreur que l’expert judiciaire a calculé la valeur du fonds sur la base d’un chiffre d’affaires moyen de 561.429 euros.

Le chiffre d’affaires moyen soumis au coefficient multiplicateur applicable aux fonds de cinéma est donc de 534.593 euros.

S'agissant du coefficient de valorisation, la bailleresse reprend ses développements devant l'expert qui a déjà considéré comme insuffisant le coefficient de 100 % proposé lors des opérations l'expertise. 

Il ressort en effet des explications de l'expert en réponse à son dire, que le coefficient de valorisation retenu de 130% tient compte des caractéristiques propres du fonds étudié, dont la diversité des activités, la qualité de l’emplacement, le bon état d’entretien des locaux et la stabilité du chiffre d’affaires.

La société [P] [I] n’est pas fondée à voir porter ledit coefficient à 150% au motif qu’elle exploite un cinéma « Art & Essai », dont la rentabilité est moindre qu’un cinéma grand public. En effet, l’expert a déjà tenu compte de la caractéristique « Art & Essai », du cinéma en tant qu’élément négatif et par conséquent des risques de faible rentabilité.

Par conséquent, le coefficient de valorisation de 130% proposé par l'expert, conforme aux éléments de comparaison et qui s'avère pertinent, sera appliqué.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l'indemnité principale d'éviction sera fixée à la somme de 694.971 euros (534.593 X 130%).

Sur les indemnités accessoires

En application de l'article L145-14 du code de commerce, l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l' article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

La demanderesse conteste être redevable des frais de remploi arguant que la société [P] [I], qui ne se rétablira pas, ne justifie pas de son préjudice.

Celle-ci sollicite que les frais de remploi soient fixés à 10% de l’indemnité principale d’éviction, dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu’elle ne se rétablira pas. Elle précise qu’elle projette au contraire toujours de se réinstaller.

L'expert a évalué les frais de remploi en tenant compte des droits d'enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à 10% de l'indemnité principale, ce qui est conforme à l'usage et doit être retenu.

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE ne démontrant pas que la société [P] [I], ne se rétablira pas, il convient d'appliquer le forfait usuel de 10%.

L'indemnité au titre des frais de remploi s'élève ainsi à la somme de 69.497,09 euros (694.971 X 10%).

Sur le trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à indemniser l’indisponibilité temporaire du preneur résultant de la gestion de l’éviction et de la mise en œuvre d’un nouveau site d’exploitation. 

La demanderesse conteste être redevable de cette indemnité puisque la société [P] [I] ne se rétablira pas et ne justifie pas de son préjudice. Elle précise qu’aucune perte de chiffre d’affaires n’est démontrée. Subsidiairement, elle sollicite que conformément à la proposition de l’expert judiciaire, l’indemnité pour trouble commercial soit fixée à trois mois d’EBE retraité moyen.

La défenderesse réitère qu’elle a l’intention de se réinstaller de sorte qu’elle est fondée à obtenir une indemnité réparant son trouble commercial. Elle sollicite que celle-ci soit fixée douze mois d’EBE moyen.

L'expert précise que le trouble commercial est habituellement chiffré à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années, soit en l’espèce 20.644 euros (82.576 X 3 / 12).

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE ne démontre pas que la société [P] [I] ne se rétablira pas. En outre, l'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. Or, il résulte des éléments du dossier que la défenderesse a déjà consacré du temps à l’éviction des lieux loués caractérisé notamment dans le cadre de ses multiples démarches auprès de la Mairie de [Localité 1]. 

En revanche, la défenderesse ne s’explique pas sur le quantum de la somme demandée.

Conformément aux usages en la matière, l’indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à la somme de 20.644 euros, correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation. 

Sur les frais divers

Les frais divers correspondent aux frais de modification du siège social ou radiation du registre du commerce et des sociétés et autres publications à réaliser (assemblées etc.).

La demanderesse acquiesce à la fixation de ces frais à la somme de 2.000 euros proposée par l’expert judiciaire.

La société [P] [I] oppose que ce montant est insuffisant pour faire face aux frais de formalités, au coût des actes à rédiger avant publication (assemblées générales et autres actes de transfert de siège ainsi que les textes des publicités). Elle sollicite la somme de 10.000 euros à ce titre, soulignant que ces frais sont en outre distincts des frais de remploi examinés plus avant relatifs aux droits d’enregistrement à acquitter à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un droit au bail.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé de fixer les frais divers en tenant compte des coûts des formalités de greffe, d’information des clients et fournisseurs, de résiliation anticipée ou transfert des contrats de fourniture ainsi que d’éventuelle dissolution de la société ou transfert de siège.

La société [P] [I], qui sollicite la somme de 10.000 euros ne procède à aucune démonstration chiffrée, ni ne verse de devis pour étayer le quantum de sa prétention.

Par conséquent, les frais divers relatifs notamment à la modification du siège social et à la publication des assemblées générales à tenir consécutivement à l’éviction seront fixés à la somme de 2.000 euros, telle qu’évaluée par l'expert judiciaire, qui apparaît adaptée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier. En effet, l'indemnité principale permet déjà au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature n'exige pas la réalisation de travaux d'aménagement particuliers, ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée.

La demanderesse s’oppose à l’allocation de frais de réinstallation, arguant que l’indemnité principale tient déjà compte de la spécificité des aménagements nécessaires à l’exploitation de l’activité actuelle du preneur. Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait fondée cette prétention, elle requiert qu’il soit tenu compte de l’évolution du coût moyen des rénovations de cinéma, compris entre 1.100 et 1.400 euros par fauteuil en 2020, de sorte qu’après abattement de la vétusté chiffrée à 30% par l’expert judiciaire, les frais de réinstallation ne sauraient excéder un montant de 214.525 euros. Elle rappelle que le bailleur n’a pas à indemniser à neuf les équipements du preneur dans le cadre de sa réinstallation. 

La société [P] [I] sollicite la somme de 1.029.000 euros au titre des frais de réinstallation, selon l’évaluation de l’expert judiciaire. Elle insiste sur le fait qu’elle se rétablira et que son activité requiert des installations spécifiques.

En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré que les aménagements ayant été déjà valorisés dans l’évaluation du fonds de commerce, en l‘absence de concept spécifique (contrairement à une enseigne), il n’y avait pas lieu de retenir de frais de réinstallation. Si le tribunal retenait que des frais de réinstallation étaient dus, il précise que ces frais, qui correspondent aux frais que le locataire supporte pour mettre en place un nouveau fonds, sont le plus souvent retenus en valeur d'usage, et non pas à neuf. En l'absence de devis transmis, il indique qu’il est d‘usage de retenir un coût unitaire d'aménagement qui dépasse le simple coût de rénovation, puis d'appliquer un abattement tenant compte de la vétusté. Il retient un coût unitaire de 6.000 euros par place. Il rappelle aussi que les frais de réinstallation ne se confondent pas avec les investissements non amortis.

L’indemnité principale d’éviction fixée ci-dessus est déjà destinée à permettre à la société [P] [I] d’acquérir un nouveau fonds ou des locaux équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement de son bail.

Par conséquent, en l’absence de concept particulier, la demande au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

Sur les frais de licenciement

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des salariés, il convient d'inclure les frais de licenciement dans l'indemnité d'éviction, ainsi que les parties en conviennent.

Cependant, dès lors que les indemnités de licenciements et de préavis à prendre en charge par la bailleresse sont calculées en fonction du montant des salaires précédant lesdits licenciements, les frais afférents seront remboursés à la société [P] [I], selon l’usage, au vu des justificatifs qu'elle devra présenter à la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE.

Sur le préjudice patrimonial culturel

La société [P] [I] sollicite l’allocation d’une indemnité de 800.000 euros en réparation de son préjudice patrimonial culturel, l’indemnité d’éviction devant compenser l’intégralité de son préjudice. Elle se prévaut de la notoriété du Luminor, dans lequel elle exploite son fond, pour soutenir que son éviction portera une atteinte irrémédiable à ce qui fait sa spécificité, son image, sa réputation, sa culture.

La bailleresse s’oppose à la prise en charge du « préjudice culturel » allégué, l’indemnité d’éviction ne pouvant, selon la jurisprudence, inclure un préjudice moral. Elle ajoute que le préjudice culturel n’est pas un préjudice personnel de la défenderesse et rappelle que la dénomination « [Adresse 15] » n’a été donnée au cinéma qu’à compter de 2014 à la faveur du changement de direction de la société [P] [I] qui n’a pas racheté un fonds de commerce au précédant exploitant.

Sur ce,

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant qu’en application de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur est redevable d’une indemnité d’éviction qui doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au preneur d’un point de vue économique, le préjudice moral n’étant pas indemnisé à ce titre.

En l’espèce, les éléments du dossier démontrent que le fonds exploité par la société [P] [I] dans les lieux loués est une création, et qu’elle a exploité son établissement à l’enseigne « [Adresse 16] » de 2008 à 2014. Elle ne conteste pas que la dénomination de son cinéma a été changée en « Luminor Hotel de Ville » en 2014 à la suite d’un changement de direction et d’actionnariat. 

La défenderesse n’est donc pas fondée à tirer argument de la notoriété historique du Luminor, depuis 1912, celle-ci étant attachée à l’immeuble dont dépendent les locaux loués et non au fonds qu’elle y exploite depuis 2008.

De surcroît, elle ne justifie de la réalité du préjudice qu’elle invoque fondé sur une prétendue atteinte à ce qui fait sa spécificité, son image, sa réputation, sa culture. Elle n’explicite pas davantage le calcul du montant réclamé.

Par conséquent, étant rappelé que l’indemnité d’éviction n’est en tout état de cause pas destinée à compenser le préjudice moral argué, la demande indemnitaire formée par la société [P] FILMS en réparation de son préjudice patrimonial culturel sera rejetée.

*

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments l'indemnité d'éviction due par la société CINELA DE L’HOTEL DE VILLE à la société [P] [I] doit être fixée ainsi qu'il suit:

- indemnité principale : 694.971 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 69.497,09 euros
• trouble commercial 20.644 euros
• frais divers 2.000 euros
• frais de licenciement sur justificatifs
soit une indemnité totale d’éviction d’un montant de 787.112,09 euros, augmentée des frais de licenciement.

Par conséquent, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE sera condamnée à payer à la société [P] [I] une indemnité d'éviction de 787.112,09 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés sur présentation des justificatifs présentés par celle-ci.


III- Sur les demandes en fixation et en paiement de l'indemnité d'occupation

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

Le deuxième alinéa de l’article L145-36 du même code précise que le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée.

En application de l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur la valeur locative

L'expert précise que l'indemnité d'occupation au 1er octobre 2020 doit être calculée sur la base de la valeur de renouvellement déterminée conformément aux usages de la profession et de la jurisprudence, soit en appliquant un taux d’effort sur les différentes recettes annuelles théoriques réalisables par l’établissement (billetterie, confiserie, publicité et location de salle). A ce loyer admissible, il indique qu’il y a lieu d'appliquer certains correctifs au titre des clauses exorbitantes stipulées dans le bail et, enfin, d’appliquer un abattement de précarité.

Sur la recette théorique

L’expert a déterminé la recette billetterie annuelle théorique en multipliant :
- le nombre de séances,
- le nombre de fauteuils occupés par séance,
- la recette HT (TSA incluse) par entrée.

Concernant le nombre de séances, il a d’abord tenu compte du nombre de séances annuelles théorique issu des éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d'un nombre de séances compris entre :
- 1.815 et 1.825 pour les établissements « [Localité 8] Public »,
- 1.642,50 et 1.825 pour les établissements classés « Art & Essai ».

Il a ensuite pris en considération les études annuelles du CNC, qui font ressortir un nombre moyen de séances annuelles par écran à [Localité 1] pour les cinémas « Art & Essai ».de :


Compte tenu de l’emplacement des lieux loués (unique cinéma du [Localité 7]), du type de programmation (cinéma indépendant d'actualité, d'Art et Essai, organisation de « ciné-débats », de festivals), de la présence de deux salles, il a retenu un nombre de séances annuelles théorique par écran de 1.600, soit un total de 3.200 séances annuelles (1.600 séances X 2 salles). 

Concernant le nombre de fauteuils occupés par séance théorique, il a pris en compte les éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d'un taux de remplissage compris entre :
- 18,50 à 22,57% pour les établissements « [Localité 8] Public »,
- 15,15 à 20% pour les établissements classés « Art & Essai ».

Pour les établissements classés « Art & Essai », il a également pris en considération les études du CNC, qui font ressortir un taux d'occupation des fauteuils dans l'ensemble de la capitale de :



Compte tenu des caractéristiques de l'établissement, il a retenu un taux d'occupation des fauteuils de 14%, soit 34,30 (245 fauteuils X 14 %) fauteuils occupés par séance, aboutissant à un nombre théorique d’entrées par an de 109.760 entrées (3.200 séances X 43,30 fauteuils).

Concernant la recette HT (TSA incluse) par entrée, il a tenu compte des éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d’une recette par entrée comprise entre :
- 5,65 euros (TSA incluse) et 6,09 € (hors TSA) pour les établissements « [Localité 8] Public »,
- 5,32 euros (1/2 TSA incluse ) et 6 euros (TSA incluse) pour les établissements classés « Art & Essai ».

Il a en outre pris en considération les études annuelles du CNC, qui font ressortir une recette moyenne par entrée (RME) HT à [Localité 1] pour les cinémas « Art & Essai » de :



Au regard des caractéristiques de l'établissement, il a retenu une recette moyenne par entrée en salle de 5,50 euros HT (TSA déduite pour moitié), dont il souligne qu’elle est conforme à celle effectivement réalisée par l’exploitant :



Sur le pourcentage sur recette billetterie théorique

L’expert a procédé à l’analyse des éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d'un pourcentage sur recette pour la partie billetterie compris entre 7 et 10%. Il précise que des éléments de comparaison fixés amiablement sont quant à eux compris entre 8 % et 10 % en renouvellement et ressortent à 20% pour les nouvelles locations.

Compte tenu de la qualité de l’emplacement, il propose de retenir un pourcentage de 9%, soit une valeur locative pour la partie billetterie de 54.331,20 euros (603.680 euros X 9%).

Recettes annexes réalisables

L’expert judiciaire précise que la recette moyenne (2017-2019) issue de la location de la salle ressort à la somme de 74.917,23 euros HT et qu’en l’absence de statistiques relatives aux recettes annexes réalisables, il a estimé la valeur locative de la partie location de salle « au métrique ». 

Pour ce faire, il a appliqué à la surface de 95 m² retenue pour l'espace de réception avec bar / cuisine un prix unitaire déterminé après analyse de dix références de divers loyers de bureaux en étage dans le secteur issu de nouvelles locations (de 344 à 470 euros/m²). 

En considération des caractéristiques des lieux loués, qui dépendent d’un immeuble ancien, de leur très bonne desserte et de leur destination commerciale, il a conclu à un prix unitaire de 370 euros/m², aboutissant à une valeur locative pour la partie recettes annexes de 35.150 euros (95 m² X 370 euros).

Si la société [P] [G] acquiesce à la valeur locative brute ainsi calculée par l’expert judiciaire, d’un montant de 89.481,20 euros (54.331,20 euros + 35.150 euros), qu’il propose d’arrondir à 89.500 euros, la bailleresse la conteste. Elle reprend les critiques formulées par voie de dire concernant le coefficient de 9% appliqué au taux de recette théorique, arguant que 10% serait plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques des locaux, d’une part, et le prix unitaire qu’elle demande de porter à 450 euros/m²/an dans le calcul de la recette théorique des recettes annexes, d’autre part.

Le taux de 9% à appliquer à la recette théorique du cinéma, proposé par l’expert, apparaît adapté aux caractéristiques des lieux loués exploité en cinéma « Art & Essai ». Il sera donc retenu, étant relevé que la bailleresse ne développe aucun argument nouveau pour le remettre en cause.

Concernant le prix unitaire, l’expert judiciaire a souligné que l’amplitude des loyers variait principalement en fonction de la qualité de la construction, de l’état rénové ou non des locaux, de leur standing, des prestations offertes, de leur situation géographique et de l'importance des surfaces. Son analyse n’étant pas utilement critiquée, le prix unitaire de 370 euros/m²/an proposé, qui apparaît adapté, sera retenu.

Par conséquent, la valeur locative brute sera fixée à la somme de 89.500 euros par an en principal.


Sur les abattements 

Sur l'abattement en raison des clauses exorbitantes du droit commun

L’expert judiciaire propose d’opérer un abattement de 10% en raison du transfert au preneur de charges exorbitantes par le bail au titre de l'impôt foncier, de la taxe annuelle sur les locaux commerciaux en Ile-de-France, des honoraires de gestion technique et administrative, de l'assurance de l'immeuble, des travaux résultant de la vétuste ne relevant pas de l'article 606 du code civil, des travaux de mise en conformité ne relevant pas de l'article 606 du code civil, dont la bailleresse est le redevable légal. Il a rappelé qu’en application des dispositions de la loi Pinel, les honoraires de gestion liés au quittancement des loyers, les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, la partie des travaux résultant de la vétusté et la partie des travaux de mise en conformité relevant de l'article 606 du code civil ne pouvaient en revanche plus être imputés au preneur.

La société [P] [I] acquiesce à l’application de l’abattement de 10% au titre des clauses exorbitantes du droit commun. La bailleresse ne conteste ni que les clauses litigieuses constituent des clauses exorbitantes, ni qu’elles constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Mais elle demande que l’abattement soit limité à 5%.

En l’occurrence le taux d’abattement proposé par l’expert judiciaire, qui tient compte de l’importance des postes de charges incombant à la bailleresse dont elle s’est déchargée sur le preneur, est adapté et conforme à la jurisprudence. 

Il y aura lieu dès lors d'appliquer à la valeur locative l' abattement de 10% justement estimé par l'expert.

Par conséquent, la valeur locative annuelle au 1er octobre 2020 ressort à la somme de 80.550 (89.500 euros X 0,90) en principal. 

Sur l'abattement de précarité

Enfin, l’expert a appliqué à la valeur locative nette précédemment déterminée un abattement de précarité de 10%. 

La société [P] [I] acquiesce à l’application de l’abattement de précarité de 10%, selon d’usage. La bailleresse résiste à cette prétention arguant qu’elle n’a subi aucune diminution de son chiffre d’affaires dans le cadre de son maintien dans les lieux. Elle s’oppose à l’application d’un abattement de précarité.

En l’espèce, la société [P] [I] se maintient dans les lieux depuis le 1er octobre 2020, soit depuis cinq années et six mois, ce qui constitue une période d'incertitude incontestable.

Il est ainsi justifié de fixer l'abattement de précarité à 10 %, ainsi que proposé par l’expert judiciaire, ce qui est conforme à l’usage.

L'indemnité d'occupation doit donc être fixée à la somme de 72.500 euros (80.550 X 0,90) par an en principal.

La bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement dans les conditions fixées par le bail expiré concernant le loyer contractuel. 

En l’absence d’obligation légale ou contractuelle imposant l’indexation de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-58 du code de commerce, et de nécessité de celle-ci, sa demande sera rejetée.

Par conséquent, la société [P] [I] sera condamnée à payer à la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE à compter du 1er octobre 2020 une indemnité d’occupation annuelle fixée à la somme de 72.500 euros, outre charges et taxes prévues au contrat de bail.


IV- Sur les demandes de compensation et d’expulsion formées par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE sollicite que le tribunal ordonne : 
- la compensation des sommes réciproquement dues par les parties, 
- l’expulsion de plein droit de la société [P] [I] des lieux loués, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification du présent jugement, ou subsidiairement à compter du versement de l’indemnité d’éviction fixée. 

La défenderesse conclut au rejet de ces prétentions.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la bailleresse n’invoque aucun fondement, en fait ou en droit, à l’appui de ces demandes dans la partie discussion de ses conclusions. Elle n’explique et ne justifie donc pas du bien-fondé de ces prétentions.

A titre surabondant, il résulte de ce qui précède que l’indemnité d’occupation due par la société [P] [I] dans le cadre de son maintien dans les lieux a été fixée à une somme nettement inférieure à celle acquittée par elle, à titre provisionnel durant l’instance, sur la base du loyer du bail expiré, de sorte que la demande de compensation apparaît dénuée de fondement et qu’un compte devra être fait entre les parties.

En outre, tant que la décision fixant l’indemnité d’éviction n’est pas définitive, le paiement de cette indemnité ne peut pas être libératoire, de sorte que le tribunal ne peut pas condamner le preneur à quitter les lieux, alors qu’il est susceptible de former un recours à l’encontre de ce jugement. La demande d’expulsion s’avère ainsi prématurée.

Dès lors, les demandes de compensation et d’expulsion de la défenderesse seront également rejetées.


V- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus du renouvellement du bail par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, celle-ci sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire. 

L'équité commande par ailleurs de ne pas laisser à la charge de la société [P] [I] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE sera donc condamnée à lui payer une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la bailleresse fondée sur ce même texte sera rejetée.

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Toutefois, compte tenu du sens du présent jugement, il convient de l’écarter, ainsi que le permet l’article 514-1 du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE les demandes de sursis à statuer pour permettre de poursuivre la médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1] et de désignation d’un médiateur judiciaire formées par la société [P] [I], comme devenues sans objet,

REJETTE la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société [P] [I],

CONDAMNE la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, à payer à la société [P] [I] la somme de 787.112,09 euros (sept cent quatre-vingt-sept mille cent douze euros et neuf centimes) au titre de l'indemnité d'éviction, outre les frais de licenciement du personnel, se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 694.971 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 69.497,09 euros
• trouble commercial 20.644 euros
• frais divers 2.000 euros
• frais de licenciement sur justificatifs

CONDAMNE la société [P] [I] à payer à la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE une indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er octobre 2020 et jusqu'à la libération des locaux, fixée à la somme de 72.500 euros (soixante-douze mille cinq cents euros), outre charges et taxes prévues au contrat de bail,

REJETTE la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE d'indexation de l'indemnité d'occupation,
 
REJETTE les demandes formées par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE de compensation et d’expulsion la société [P] [I] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5],

CONDAMNE la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE à payer à la société [P] [I] la somme de 10.000 euros (dix mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire, 

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me DUPRE DE [Localité 2] (P0147)
 Me CHARPENTIER (E1216)


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18° chambre 
2ème section

 
N° RG 22/07573 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXHLD

N° MINUTE : 3

Assignation du :
23 Juin 2022















JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE (RCS de [Localité 1] n°582 046 454)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0147


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [P] [I] (RCS de [Localité 1] n°504 010 174)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Jérôme CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1216, Me TUGAUT, avocat au barreau du HAVRE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe. 
Décision du 09 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/07573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXHLD


DEBATS

A l’audience du 20 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, délibéré prorogé au 02 avril 2026 puis au 09 avril 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2008, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a donné à bail commercial à la société [P] [I] (alors en cours de constitution), pour une durée de douze années, des locaux d’une surface de 315 m² environ dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], correspondant aux lots n°1 et 4 de l’état descriptif de division, afin qu’elle y exploite une activité de distribution, vente, achat, location et projection de tous films, de vente de confiseries, crèmes glacées, boissons, ainsi que de publicité sur écran, vente de tous objets se rapportant au cinéma, d’exploitation d’un bar restaurant annexe, sous réserve de disposer des licences adéquates et que la configuration des locaux le permette, et d’organisation de manifestations culturelles, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 70.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 20 mars 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait délivrer à la société [P] [I] un congé à effet au 30 septembre 2020, sans offre de renouvellement de son bail et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction fixée à un euro.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2020, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a fait assigner la société [P] [I] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur les montants de l’indemnité d’éviction susceptible de revenir à la défenderesse et de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [I] à compter du 1er octobre 2020.

M. [Y] [W], désigné par ordonnance de référé du 17 mars 2021, a établi son rapport le 03 mai 2022. Selon lui, l’indemnité d’éviction peut être évaluée à la somme de 825.644 euros, dans l’hypothèse qu’il privilégie de non-prise en compte des frais de réinstallation, et à la somme de 1.854.644 euros s’ils devaient être retenus. Il considère en outre que l’indemnité d’occupation ressort, au 1er octobre 2020, à la somme de 72.500 euros par an en principal.

Les parties ne se sont pas entendues sur les montants de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à la suite du dépôt de ce rapport.

La société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE a consécutivement fait assigner la société [P] [I] devant ce tribunal par acte du 23 juin 2022 aux fins essentiellement de voir fixer l’indemnité d’éviction à 405.811,38 euros et de voir condamner la défenderesse à lui régler une indemnité d’occupation annuelle fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal.

Par conclusions d'incident du 05 juin 2023 la société [P] [I] a saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1] et, subsidiairement, d’une demande de désignation d'un médiateur, auxquelles la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE s’est opposée.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, a : 
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], 
- rejeté la demande de médiation judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2023, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE demande au tribunal, de :

Concernant l’indemnité d’éviction 

A titre principal, 
DIRE ET JUGER que la société [P] [I] a commis des actes de dénigrement, a porté atteinte à la vie privée, et a commis des actes de harcèlement et d’incitation au harcèlement à l’encontre de la société [G] de l’Hôtel de Ville, de la société SOFRA, de la SARL [X] [B], de Madame [S] [B], de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [F] [B], 

DIRE ET JUGER que ces fautes constituent des motifs graves et légitimes permettant à la société [G] de l’Hôtel de Ville de refuser de payer à la société [P] [I] une quelconque indemnité d’éviction au titre du refus de renouvellement du bail commercial du 23 avril 2008 pour les locaux sis [Adresse 4], 

Subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 321.471,71 €, 

Très subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 510.354 €, 

Encore plus subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 590.781,68 €, 

Infiniment subsidiairement, 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société [G] de l’Hôtel de Ville à la société [P] [G] à la somme de 829.902,84 €, 

Concernant l’indemnité d’occupation 

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [P] [G] à la société [G] de l’Hôtel de Ville à la somme de 97.962,10 € HT HC par an à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à l’entière libération des locaux, augmenté de la TVA et des charges tel que stipulé au Bail, et indexé annuellement dans les conditions prévues au bail, 

CONDAMNER en tant que de besoin la société [P] [G] à verser cette indemnité d’occupation à la société [G] de l’Hôtel de Ville,

En tout état de cause 

ORDONNER la compensation des sommes réciproquement dues par les Parties, 

ORDONNER l’expulsion de plein droit de la société [P] [G] des locaux qu’elle occupe [Adresse 4], ainsi que tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce immédiatement à compter de la signification du jugement à intervenir, ou subsidiairement à compter du versement de l’indemnité d’éviction telle qu’elle sera fixée aux termes du jugement à intervenir, 

DEBOUTER la société [P] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

CONDAMNER la société [P] [G] à payer à la société [G] de l’Hôtel de Ville la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP FTMS Avocats par application de l’article 699 du même code.

A titre liminaire, la demanderesse fait valoir que la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la médiation initiée sous l’égide de la Mairie de [Etablissement 1], formée par la société [P] [I], est irrecevable devant le tribunal, s’agissant d’une exception de procédure dont l’examen relève de la compétence du juge de la mise en état en application de l’article 789 1°du code de procédure civile. Elle ajoute que la fixation judiciaire du montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues consécutivement à la délivrance du congé sans offre de renouvellement est indépendante de l’éventuelle offre que ladite Mairie pourrait juger opportun de formuler ultérieurement, et que la bailleresse ne serait pas tenue d’accepter.

Elle s’oppose également à la médiation judiciaire sollicitée arguant que l’accord des parties est nécessaire à la mise en œuvre de ce type de mesure prévue par l’article 131-1 du code de procédure civile. Or, elle rappelle avoir fait part de son refus d’y participer dès le 24 mars 2023. Elle estime aussi que la désignation d’un médiateur est d’autant moins utile que la défenderesse n’a pas donné suite à ses nombres propositions amiables et qu’une médiation a d’ores et déjà été organisée en présence de l’ensemble des parties sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle déclare que cette demande a pour but de retarder l’issue de la procédure et de permettre à la société [P] [I] de se maintenir dans les lieux.

Sur le fond, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE soutient, à titre principal, qu’elle est fondée à refuser le versement d’une indemnité d’éviction à la défenderesse, en application de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce, de l’article L222-33-2-2 du code pénal relatif au harcèlement et de la jurisprudence rendue en cas de violences commises par le preneur envers le bailleur ou l’un de ses proches, d’injures ou d’accusations diffamatoires et mensongères proférées par le preneur envers le bailleur ou de dénigrement. Elle fait grief à la société [P] [I] d’avoir lancé une pétition, puis créé une page sur son site internet, pour contester l’arrivée du terme du bail commercial et en appeler à la mobilisation du public dans le but de militer pour son maintien dans les lieux, en diffusant à cette fin les adresses de courriels de la société SOFRA (holding de la bailleresse), de Mme [S] [B], de M. [F] [B] et de M. [X] [B], portant ainsi atteinte à leur vie privée ; d’avoir incité le public au harcèlement en leur adressant des plaintes, ceux-ci ayant reçu des centaines de courriers, e-mails notamment de menaces et/ou haineux ; et d’avoir commis des actes de dénigrement caractérisés en employant des termes jetant le discrédit sur la bailleresse tels que : « assauts répétés de la SOFRA », volonté de mettre « fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu », ou encore « vandalisme culturel ». 

Elle affirme qu’elle n’avait pas à notifier de mise en demeure préalable à la société [P] [I] dans la mesure où les manquements reprochés n’étaient pas régularisables, s’agissant d’infractions instantanées. Elle déclare que la délivrance au preneur, en date du 31 octobre 2022, d’un commandement portant mise en demeure de mettre un terme à son comportement avait pour unique objet de lui permettre de respecter les dispositions de l’article 6§5 de la loi n°2004-575 du 21 juin 2001 relatives à la saisine de l’hébergeur du site internet de la société [P] [I]. Elle en déduit que le fait que celle-ci y ait partiellement déféré est indifférent et que la défenderesse se trouve déchue de tout droit à indemnité d’éviction justifiant son expulsion immédiate.

A titre subsidiaire, elle sollicite que l’indemnité d’éviction due à la société [P] [I] consécutivement à la perte de son fonds de commerce, soit fixée à la somme de 321.471,71 euros (plus subsidiairement à la somme de 510.354 euros, très subsidiairement à la somme de 590.781,68 euros et, infiniment subsidiairement, à la somme de 829.902,84 euros). Elle considère que l’expert judiciaire a surévalué cette indemnité. Concernant l’indemnité principale, elle reproche à l’expert d’avoir arrêté la valeur du fonds du preneur en appliquant au montant du chiffre d’affaires total moyen un coefficient multiplicateur unique, alors que deux activités distinctes sont exploitées dans les lieux loués. Elle soutient qu’il aurait dû valoriser chacune des activités séparément avant de les additionner, pour satisfaire à la jurisprudence constante. Elle souligne que l’activité de restauration/bar/réception représente 15% du chiffre d’affaires total, coefficient que l’expert a qualifié à tort de négligeable.

Elle ajoute que l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du preneur, c’est-à-dire au jour où le juge statue, et sollicite que l’indemnité principale d’éviction soit actualisée sur la base des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021, pour chacune des activités précitées, la défenderesse n’ayant pas versé ceux de l’exercice 2022. Elle considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter les données de l’exercice 2020 du calcul du chiffre d’affaires moyen, comme l’a fait l’expert judiciaire en raison de la crise sanitaire de Covid-19, dans a mesure où il n’est pas justifié de la recommandation de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) en ce sens. Elle relève par ailleurs que si l’expert a admis dans son rapport définitif que la taxe spéciale additionnelle (TSA) sur les entrées en salles de spectacles cinématographiques ne devait être prise en compte que pour moitié dans les chiffres d’affaires retenus, il n’en a pas tiré les conséquences dans son calcul du chiffre d’affaires moyen hors taxe. Elle oppose également à la défenderesse que les subventions allouées à un exploitant de cinéma d’art et d’essai, qui ne constituent pas du chiffre d’affaires et ne participent pas à la valeur du fonds, n’ont pas à être prises en compte, raison pour laquelle l’expert judiciaire les a, à juste titre, exclues. 

Enfin, elle revendique l’application d’un coefficient de 100% pour l’activité de cinéma au lieu de 130% préconisé par l’expert, auquel elle reproche de ne pas avoir répondu de manière suffisamment circonstanciée à sa contestation et un coefficient de 80% pour l’activité de restauration/bar/réception. Elle en conclut que l’indemnité principale d’éviction, calculée à la valeur du fonds de commerce doit être fixée à la somme de 321.469,71 euros [(284.469,06 euros HT X 100%) + (46.200,81 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2019 à 2021 et, subsidiairement, à la somme de 508.354,44 euros [448.420,66 euros HT X 100%) + (74.917,22 euros HT X 80%)] sur la base des chiffres d’affaires 2017 à 2019, si l’actualisation n’était pas retenue.

S’agissant des indemnités accessoires, elle indique que les frais de remploi, d’une part, et de trouble commercial, d’autre part, ne doivent être indemnisés qu’à la condition que le preneur justifie d’une réinstallation effective. Or, elle fait valoir que la société [P] [I] a indiqué en cours d’expertise qu’elle ne se réinstallerait pas, et que sa réinstallation est de surcroît impossible faute de locaux équivalents. Elle soutient qu’aucune indemnité ne peut donc être mise à sa charge, la défenderesse ne justifiant d’aucun préjudice de ce chef. Si le tribunal estimait néanmoins devoir retenir ces postes d’indemnités, elle demande que les frais de remploi soient limités à 10% de l’indemnité principale, soit 32.146,97 euros (et subsidiairement 50.835,44 euros), et que le trouble commercial soit limité à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen, conformément au mode de calcul appliqué par l’expert, correspondant à une somme 20.644 euros. 

Elle acquiesce en revanche au montant des frais divers évalués à la somme de 2.000 euros, ainsi qu’à l’exclusion de tout frais de réinstallation. Sur ce point, elle fait sienne l’observation de l’expert selon laquelle l’indemnité principale tient déjà compte de la spécificité des aménagements nécessaires à l’exploitation de l’activité actuelle du preneur. Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait fondée cette prétention, elle requiert qu’il soit tenu compte de l’évolution du coût moyen des rénovations de cinéma, compris entre 1.100 et 1.400 euros par fauteuil en 2020, de sorte qu’après abattement de la vétusté chiffrée à 30% par l’expert judiciaire, les frais de réinstallation ne sauraient excéder un montant de 214.525 euros. Elle rappelle que le bailleur n’a pas à indemniser à neuf les équipements du preneur dans le cadre de sa réinstallation. S’agissant des frais de licenciement liés à l’éviction, elle propose de les rembourser, selon l’usage, sur présentation des justificatifs, après l’éviction.

Elle s’oppose en outre (1) au remboursement des amortissements évoqué par la société [P] [I] compte tenu de la clause d’accession stipulée dans le bail, (2) ainsi qu’à la prise en charge des sommes qu’elle n’aurait pu rembourser au CNC dans le cadre du fonds de soutien aux travaux dont elle a bénéficié et (3) à la prise en charge d’un « préjudice culturel », la jurisprudence considérant sur ce dernier point que l’indemnité d’éviction ne saurait inclure un préjudice moral. Elle précise aussi que le préjudice culturel allégué n’est pas un préjudice personnel de la défenderesse et que la dénomination « Luminor Hôtel de Ville » n’a été donnée au cinéma qu’à compter de 2014 à la faveur du changement de direction de la société [P] [I] qui n’a pas racheté un fonds de commerce au précédant exploitant.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due en application des articles L145-28 et L145-33 du code de commerce, elle approuve le raisonnement de l’expert judiciaire qui a distingué la valeur locative des locaux à usage de cinéma de la valeur locative des locaux à usage de bureaux/réception. Elle déclare que la valeur locative fondée sur la recette de billetterie annuelle hors taxes théorique doit s’appliquer aux premiers et le prix unitaire aux seconds. Elle conteste le montant de 72.500 euros par an proposé, qu’elle considère sous-évalué au regard du dernier loyer payé par la défenderesse, d’une part, et de la forte augmentation du prix de l’immobilier dans le centre de [Localité 1] depuis la dernière fixation du loyer par les parties, d’autre part. Elle critique le coefficient de 9% appliqué par l’expert judiciaire au taux de recette théorique, arguant que 10% est plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques des locaux, demande que le prix unitaire soit porté à 450 euros/m²/an et l’abattement pour clauses exorbitantes du droit commun soit limité à 5% pour tenir compte de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, et conteste l’application d’un abattement de précarité puisque la défenderesse ne justifie pas d’une diminution de son chiffre d’affaires dans le cadre de son maintien dans les lieux. Selon elle, l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er octobre 2020 doit donc fixée à la somme de 97.962,10 euros en principal. Elle sollicite en outre que ce montant soit indexé annuellement conformément à la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la société [P] [I] demande au tribunal, de :

À titre principal,

SURSEOIR A STATUER pour une durée de 3 mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir, renouvelable une fois pour une nouvelle période de 3 mois à la demande de Madame la Maire [R] [U] désignée médiateur par les parties, afin de permettre à Madame la maire de [Localité 1] [R] [U] de poursuivre la médiation entreprise d’un commun accord entre les parties avec consultation de France DOMAINE sur la valorisation de l’immeuble et sa valeur locative, et tenter de les rapprocher sur les suites et conséquences du congé sans offre de renouvellement du Bail avec offre d’indemnité d’éviction du 20 mars 2020,

À titre subsidiaire,
DESIGNER tel médiateur judiciaire qu’il plaira, afin de rapprocher les parties sur une solution, et les conditions du maintien de la société [P] [I] dans les locaux donnés à bail commercial usage de cinéma dans l’immeuble si [Adresse 5],

À titre plus subsidiaire,

- Sur l’indemnité d’éviction et la réparation de tous préjudices causés au locataire par le défaut de renouvellement du bail :
CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] des sommes ci-après :
• Indemnité principale (valeurs du fonds) : 1.070.814 €
• Indemnités accessoires :
Frais de remploi 10% de la valeur du fonds : 107.081 €
Trouble commercial : 82.576 €
Frais de réinstallation : 1.029.000 €
Frais de licenciement (à parfaire) : 25.000 €
Frais divers : 10.000 €
Préjudice moral patrimonial culturel : 800.000 €
Total Indemnité d'éviction (à parfaire) : 3.124.471 €,

- Sur le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 72.500 € HT et hors charge,

DEBOUTER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

CONDAMNER la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE au paiement à la société [P] [I] de la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’au paiement des entiers dépens ont compris les frais d’expertise judiciaires.

Avant toute défense au fond, la société [P] [I] précise qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux et poursuivre son activité et invite la bailleresse à revenir sur le refus de renouvellement de son bail. Elle invoque les dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile pour demander au tribunal de désigner un médiateur judiciaire à cette fin. Elle conteste le caractère dilatoire de sa demande. Selon elle, l’opposition de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE démontre qu’elle n’est pas de bonne foi, d’autant que la bailleresse a accepté de participer à la médiation organisée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1] au cours de laquelle une consultation a été confiée à FRANCE DOMAINE, dont les diligences se poursuivent pour évaluer la valeur de l’immeuble. Elle en déduit qu’elle est fondée à solliciter à titre principal un sursis à statuer pour connaître les évaluations attendues et, à titre subsidiaire, la désignation d’un médiateur judiciaire.

A titre plus subsidiaire, elle sollicite l’indemnisation des préjudices résultant pour elle du refus de renouvellement de son bail. Elle conteste la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction offerte initialement par la bailleresse faisant valoir, d’une part, qu’elle n’a commis aucun manquement et, d’autre part, qu’elle a mis fin à l’infraction prétendue à ses obligations évoquée dans le commandement visant l’article L145-17 I 1° du code de commerce que lui a fait délivrer la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE le 31 octobre 2022, dans le délai d’un mois, ainsi qu’en atteste le procès-verbal dressé le 30 novembre 2022, aux termes duquel l’huissier constatant relate que les agissements reprochés avaient cessé à cette date, lequel a été dénoncé à la bailleresse le même jour. Elle affirme de surcroît que les griefs formulés à son encontre sont infondés et dénués de gravité. 

Elle insiste sur le fait que la bailleresse n’a subi aucun préjudice à raison des reproches formulés à l’encontre de la société SOFRA et des consorts [B]. Elle ajoute qu’en vertu de l’adage « nul ne plaide par procureur » elle ne peut tirer argument des envois qui leur ont été adressés. Elle affirme que n’ont été proférés à l’encontre de la demanderesse aucun terme violent, aucune injure, ou accusation diffamatoire ou mensongère et que les propos qui lui sont imputés dans le commandement signifié le 31 octobre 2022 n’excèdent pas les limites d’une vive mobilisation collective pour la sauvegarde du cinéma le Luminor. Elle déclare que cette mobilisation a d’ailleurs permis d’alerter la Mairie de [Localité 1] et d’organiser une médiation sous son égide, à laquelle la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE a accepté de participer.

Elle sollicite reconventionnellement le versement d’une indemnité d’éviction de 3.124.471 euros, au visa de l’article L145-14 du code de commerce et de la jurisprudence constante selon laquelle le preneur a droit à l’indemnisation de la totalité des préjudices subis. Elle convient que l’indemnité principale doit correspondre à une indemnité de remplacement, en l’absence de locaux permettant de transférer son fonds sans perte significative de clientèle. Elle indique ne pas être en mesure de communiquer le bilan de l’exercice 2022, non encore établi au mois d’avril 2022, mais précise avoir produit le bilan de l’exercice 2021. Elle se prévaut des préconisations de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) pour s’opposer à la prise en compte du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2020, non-pertinent en raison des conséquences sur son activité de la crise sanitaire de covid-19 ainsi que l’a également admis l’expert judiciaire qui s’est fondé sur les données d’exploitation des exercices 2017 à 2019. Elle rappelle aussi que les contestations réitérées par la bailleresse devant le tribunal au titre de l’absence de distinction du chiffre d’affaires entre les activités de cinéma et de restauration-bar-réception, d’une part, de la prise en compte de la taxe spéciale additionnelle (TSA), d’autre part, et du coefficient de 130% appliqué au chiffre d’affaires moyen calculé par l’expert judiciaire, ont été débattus par voie de dires et ont donné lieu à une réponse circonstanciée de sa part en pages 64 à 69 de son rapport, aboutissant à leur rejet.

Concernant la valorisation de son fonds, la défenderesse fait sienne l’essentiel de l’analyse de l’expert judiciaire. Elle estime cependant qu’il n’a pas tenu compte des conséquences économiques qui s’attachent au classement « Art & Essai » du cinéma Le Luminor dont la programmation contrainte diffère de la programmation commerciale grand public, impactant sa rentabilité. Aussi, en plus de la prise en compte de 50% de la TSA retenue par lui, elle demande au tribunal que les subventions publiques attachées au classement « Art & Essai » soit prises en compte pour la détermination du chiffre d’affaires moyen car elles permettent de compenser le handicap commercial induit par une programmation restreinte, et de porter à 150% le coefficient appliqué à celui-ci pour déterminer la valeur de son fonds. A la bailleresse qui refuse de supporter ses choix de gestion, elle réplique que ces correctifs permettent simplement de restituer la valorisation effective de son fonds « exploité dans des conditions normales » soit « grand public ». Elle sollicite en conséquence que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la somme de 1.070.814 euros (713.876 euros X 150%).

S’agissant des indemnités accessoires, elle soutient qu’en application de la jurisprudence constante, elle est créancière de frais de remploi, d’une indemnité pour trouble commercial et de frais de réinstallation dès lors que la demanderesse ne démontre pas qu’elle ne se réinstallera pas. Elle indique réfléchir à sa réinstallation et y travailler dans le cadre de la médiation menée sous l’égide de la Mairie de [Localité 1]. Elle demande donc que lui soit allouée une indemnité pour frais de remploi d’un montant de 107.081 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale, selon l’usage ; une indemnité pour trouble commercial qu’elle entend voir fixer à la somme de 82.576 euros, correspondant à douze mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ; outre une somme de 1.029.000 euros au titre des frais de réinstallation, conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire. Elle sollicite également que les frais divers visant à courir les formalités de greffe et l’information des clients soient fixés à la somme de 10.000 euros et les frais de licenciement des six salariés à la somme de 25.000 euros, conformément au chiffrage de son expert-comptable. 

Enfin, elle requiert que la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE soit également condamnée à lui verser une somme de 800.000 euros en réparation de son préjudice patrimonial culturel. Elle explique que le cinéma qu’elle exploite se situe [Adresse 6], dans le [Adresse 7], qui est l’un des plus fréquentés de la capitale et que le Luminor est une institution phare de la vie culturelle parisienne, dont la disparition entrainera donc un préjudice culturel à la fois collectif et propre à la société [P] [I] qui est attachée à défendre et à promouvoir le patrimoine culturel du Marais par la promotion du 7ème art, la création et le développement du lien social et culturel autour des arts du cinéma, de sorte que son activité va bien au-delà d’une activité strictement commerciale et a une utilité sociale, éducative et culturelle. Selon elle, eu égard à la notoriété du Luminor, la disparition ou le déplacement de son activité occasionneront une atteinte irrémédiable à ce qui fait la spécificité de la société [P] [I], son image, sa réputation, sa culture, justifiant l’allocation d’une indemnité de 800.000 euros en réparation de son préjudice immatériel patrimonial culturel.

Concernant l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2020, elle reprend à son compte la méthodologie et l’évaluation de l’expert judiciaire pour demander au tribunal de la fixer à la somme de 72.500 euros par an en principal. Elle explique que celui-ci a pris en compte l’activité principale du cinéma à partir des recettes de la billetterie (54.331,20 euros) et celle annexe de bar réception à partir des recettes de location de salle d’une surface de 95 m² (35.150 euros). Elle indique qu’il a ensuite appliqué à la valeur locative brute totale ainsi obtenue de 89.481,20 euros, qu’il a arrondie à 89.500 euros, un abattement de 10% au titre du transfert au preneur de charges exorbitantes du droit commun, aboutissant à une valeur locative annuelle de 80.550 euros en principal. Elle estime enfin qu’il a, à juste titre, appliqué un abattement de précarité de 10%, conforme à l’usage pour conclure à la valeur locative de 72.500 euros en principale due.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024 et la date des plaidoiries a été fixée au 20 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir dire et juger que la société [P] [I] a commis des actes de dénigrement, a porté atteinte à la vie privée et a commis des actes de harcèlement et d’incitation au harcèlement à l’encontre de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, de la société SOFRA, de la SARL [X] [B], de Madame [S] [B], de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [F] [B], ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais un rappel des moyens invoqués à l’appui de la déchéance du droit à indemnité d’éviction dont elle se prévaut à l’encontre de la société [P] [I], qui seront examinés comme tels. 

Par ailleurs, il convient de rappeler que la société [P] [I] a, tirant les conséquences de l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer formée devant le tribunal, opposée par la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE dans ses conclusions notifiées le 12 avril 2023 sur le fondement de l’article 789 1° du code de procédure civile, saisi le juge de la mise en état d'une demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Etablissement 1] et, subsidiairement, d’une demande de désignation d'un médiateur, par voie de conclusions d'incident notifiées le 05 juin 2023.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, a : 
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer afin de permettre de poursuivre une médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], 
- rejeté la demande de médiation judiciaire.

Aucune des parties n’a notifié de conclusions récapitulatives à la suite de cette ordonnance, dont il convient néanmoins de tenir compte.

Par conséquent, les demandes formées reconventionnellement par la société [P] [I] aux fins de sursis à statuer pour permettre de poursuivre la médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1], d’une part, et de désignation d’un médiateur judiciaire, d’autre part, seront rejetées comme sans objet.


I – Sur la demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction formée par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE

L’article L145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L145-17 I 1° du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, et s'il a mis ce dernier en demeure de mettre fin au manquement dénoncé dans un délai d'un mois minimum.

En application de ces dispositions, le propriétaire peut toujours refuser le renouvellement de bail, mais il peut être astreint à réparer le préjudice occasionné à son locataire obligé de quitter les lieux, lorsqu'il ne justifie pas à son encontre d'un motif grave et légitime.

Les faits dont le bailleur n'a eu connaissance que postérieurement à l'acte de refus de renouvellement peuvent constituer un motif recevable, de même que les infractions commises par le locataire postérieurement au refus de renouvellement.

Il incombe en toute hypothèse au bailleur d'apporter la preuve de la réalité du manquement reproché et de ce que celui-ci s'est poursuivi au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d'avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s). 

La déchéance au droit à l'indemnité d'éviction est subordonnée à la preuve de la gravité de l'infraction commise par le preneur, gravité appréciée souverainement par les juges du fond, à la date de la mise en demeure. 

En l’espèce, la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE demande au tribunal de tirer les conséquences du harcèlement prohibé par l’article L222-33-2- du code pénal, instigué par la société [P] [I] à l’encontre de sa société holding et des consorts [B] dont elle a révélé les noms et adresses de courriels, portant aussi atteinte à leur vie privée, ainsi que du dénigrement et/ou des d’accusations mensongères proférées par elle à son encontre, pour lui dénier tout droit à indemnité d’éviction. 

Il n’est pas contesté qu’après la saisine du tribunal en ouverture de rapport par la société [G] DE L'HÔTEL DE VILLE, la société [P] [I] a créé une nouvelle page sur son site internet (www.luminor-hoteldeville.com/luminor-menace/) le 21 septembre 2022 rédigée comme suit :

« LUMINOR 
MENACE DE FERMETURE
Le Luminor Hôtel de Ville subit depuis des mois les assauts répétés de la SOFRA, holding immobilière propriétaire des murs, qui souhaite expulser notre cinéma pour faire une opération immobilière de bureaux/magasins. Malgré toutes nos propositions de conciliation et le respect parfait de nos obligations en tant que locataire, les propriétaires ont mis leur menace à exécution devant les tribunaux. 
La SOFRA, qui se targue pourtant d’avoir une « volonté de préservation et de valorisation » des sites culturels qu’elle possède, souhaite mettre fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu, en affirmant vouloir le transformer en bureaux. 
Le Luminor est lieu de vie et de partage depuis plus d’un siècle (1912), il rassemble près de 100.000 spectateurs.trices par an, c’est un cinéma rentable, créateur d’emplois, soutenu par vos institutions, votre Mairie et vos impôts. Sa fermeture serait une perte irrémédiable pour les riverains, les écoles du quartier, les cinéphiles, les commerçants, la culture, [Localité 1]. 
Nous appelons à votre soutien dans notre lutte contre ce vandalisme culturel : montrons à la SOFRA que le LUMINOR est un lieu plébiscité et défendu par tous.tes. Qui eût cru qu’un jour le LUMINOR devienne une zone à défendre ?
Nous vous demandons de vous mobiliser et d’agir avec nous pour que le Luminor continue d’exister et de remplir sa mission d'unique et dernier cinéma du Marais. 
Ce cinéma vous appartient, vous êtes en droit de le défendre ! 

Liens utiles : 
• pétition en ligne 
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• envoyez un mail à la SOFRA, aux 3 contacts suivants : 
o [Courriel 1] 
o [Courriel 2] 
o [Courriel 3] 

• Proposition de mail à envoyer à la SOFRA : 
OBJET : NON À LA FERMETURE DU LUMINOR 
Chers dirigeants de la Sofra, 
Je suis un spectateur/spectatrice du cinéma le Luminor Hôtel de Ville (et/ou habitant du quartier). 
Je souhaite vous signifier ma colère concernant votre intention de fermer ce cinéma pour le remplacer par un projet immobilier. 
Vous vous targuez d'être défenseurs de la culture et du patrimoine culturel, comment pouvez-vous vouloir fermer l'un des cinémas les plus anciens de la ville et le dernier du Marais ? 
La fermeture du Luminor serait une perte irrémédiable pour le quartier, pour les écoles, pour les riverains, pour les associations. Nous sommes tous.tes solidaires avec ce cinéma, et nous sommes prêt.es à nous mobiliser pour empêcher ce vandalisme culturel. Sachez-le ! 
Nous savons par ailleurs que vous avez rejeté toute proposition de conciliation. Nous vous demandons donc de renoncer à expulser le Luminor et de mettre un terme à cette démarche à travers le dialogue et la concertation. 
Cordialement, 
Nom, Prénom ». 

Il est également acquis que la société [P] [I] a lancé parallèlement une pétition en ligne sur le site internet change.org (https://www.change.org/p/non-%C3%A0-la-fermeture-du-cin%C3%A9ma-le-luminor) reproduisant ce texte.

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE établit qu’à la suite de ces publications, la SOFRA a reçu plusieurs centaines de courriels, durant les deux mois suivants, reprenant en tous points, sauf exception, les termes du projet de mail proposé. Certains militants l’ont adressé aux consorts [B] ès qualités de dirigeants de la holding de la bailleresse.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, ni les termes de ces publications, ni le nombre de courriels adressés à sa holding et/ou ses dirigeants, ne caractérisent un harcèlement ou un dénigrement de la part de la société [P] [I]. 

En effet, tant la terminologie que la méthodologie employées correspondent en réalité aux actions militantes classiquement mises en œuvre dans le domaine de la défense de la culture. 

Le fait que quelques courriels (moins d’une demi-douzaine) aient pu contenir des propos agressifs est indifférent puisqu’ils n’ont pas été suscités par la société [P] FILMS, dont les auteurs se sont écartés du modèle de courriel. 

De surcroît, la demanderesse ne démontre pas que ces envois avaient pour objet ou ont eu pour effet une dégradation des conditions de travail susceptible de porter atteinte aux droits et à la dignité, d'altérer la santé physique ou mentale ou de compromettre l’avenir professionnel de la SOFRA ou de ses dirigeants, tel que prévu par l’article 222-33-2 du code pénal qu’elle invoque.

De même, si les adresses de courriels de certains consorts [B], ès qualités de dirigeants de la SOFRA, ont été mentionnées sur le site de la défenderesse, il n’en résulte aucune atteinte à leur vie privée au sens de l’article 9 du code civil, s’agissant d’adresses professionnelles. 

Par ailleurs, la société [P] FILMS justifie avoir cessé les publications critiquées, consécutivement à la délivrance par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE d’un « COMMANDEMENT DE FAIRE VALANT MISE EN DEMEURE (ARTICLE L145-17 DU CODE DE COMMERCE) » en date du 02 novembre 2022, dans le délai d’un mois mentionné.

Au terme de cet acte, après avoir notamment rappelé qu’elle a mis un terme au bail liant les parties à effet du 30 septembre 2020 par la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement de bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, et qu’elle a saisi ce tribunal le 23 juin 2022, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, aux fins de voir fixer les indemnités d’éviction et d’occupation dues, la bailleresse fait grief au preneur d’avoir créé le 21 septembre 2022 « une nouvelle page sur son site internet (www.luminor-hoteldeville.com/luminor-menace/) aux termes de laquelle il : 
− Conteste l’arrivée à terme de son droit au bail, 
− Milite pour son maintien dans les lieux (en dépit de ses déclarations antérieures concernant 
son absence de souhait de réinstaller son activité à la suite de l’arrivée à terme du Bail), 
− [Localité 6] le public à la mobilisation afin de soutenir sa cause, 
− A cette fin, diffuse les noms et adresses e-mails de la société SOFRA, de Madame [S] [B] ([Courriel 3]) et de de Monsieur [F] [B] ([Courriel 2]) en appelant le public à leur adresser des e-mails de protestation (l’adresse e-mail de Monsieur [X] [B], [Courriel 1]) était également initiaelemnt diffusée) ».

L’acte délivré par l’huissier reproduit ensuite in extenso la publication litigieuse, rapportée littéralement ci-dessus, en ce compris le modèle de courriel proposé, et fait état du lancement de la pétition en ligne sur le site internet change.org (https://www.change.org/p/non-%C3%A0-la-fermeture-du-cin%C3%A9ma-le-luminor) reproduisant ce texte. 

La bailleresse y précise encore que la société SOFRA, Madame [S] [B], Monsieur [F] [B] et Monsieur [X] [B] ont reçu de très nombreux courriels notamment de menaces et/ou haineux depuis ces publications. Elle y affirme aussi que la divulgation de leurs adresses constitue une atteinte à leur vie privée au sens de l’article 9 du code civil, que l’appel au public, suivi d’effet, visant à leur voir adresser des e-mails de plainte constitue une incitation au harcèlement réprimé par l’article 222-33-2-2 du code pénal et que constituent des actes de dénigrement sanctionnés sur le fondement de l’article 1240 du code civil les déclarations de la société [P] FILMS évoquant les « assauts répétés de la SOFRA » et un « vandalisme culturel » de même que celles indiquant que « malgré toutes (ses) propositions de conciliation et le respect parfait de (ses) obligations en tant que locataire, les propriétaires ont mis leur menace à exécution devant les tribunaux » et que « la SOFRA, qui se targue pourtant avoir comme priorité la préservation des sites culturels qu’elle possède, souhaite mettre fin au bail du Luminor, espace culturel reconnu, en affirmant vouloir le transformer en bureau » ou « vandalisme culturel ».

La bailleresse y fait enfin commandement à la société [P] [I], au visa de l’article L145-17 I du code de commerce reproduit, d’avoir, dans le délai d’un mois, à supprimer de son site et du site charge.org, toute référence aux adresses e-mail, tout dénigrement à l’encontre de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE comme de la SOFRA et de la société [X] [B], ainsi que tout harcèlement à leur égard, sous peine de se voir refuser le paiement d’une indemnité d’éviction et d’avoir à publier sur ces sites un droit de réponse dont le texte était joint à cette fin. 

La société [P] [I] fait valoir qu’elle a déféré à ce commandement ce dont elle a avisé la bailleresse par acte extrajudiciaire signifié le 30 novembre 2022. 

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, qui ne produit aucun élément démontrant la persistance des publications critiquées après le 02 décembre 2022 à minuit, prétend désormais qu’elle n’avait pas à mettre en demeure la défenderesse, les infractions reprochées étant instantanées, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’éviction.

Toutefois, les faits reprochés dans le commandement délivré le 02 novembre 2022 ont cessé suite à sa délivrance, après deux mois de réception par la SOFRA et ses dirigeants de courriels, ce qui démontre que si ce sont des infractions instantanées, il pouvait y être mis fin. 

De plus, la bailleresse a expressément accordé à la société [P] [I] un délai d’un mois pour mettre un terme auxdits reproches dans son commandement signifié le 02 novembre 2022, au visa de l’article L145-17 I du code de commerce, sous peine de se voir privée du paiement d’une indemnité d’éviction. L’exigence de bonne foi contractuelle durant le maintien dans les lieux accordé au preneur dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction exclut donc que la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE puisse remettre en cause le délai ainsi consenti et qui a été respecté.

En tout état de cause, au vu du contexte dans lequel les publications critiquées ont été réalisées par la société [P] [I], les griefs invoqués par la demanderesse ne remplissent pas le critère de gravité requis pour la voir privée de toute indemnité d’éviction.

Par conséquent, la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société [P] [I] sera rejetée.

II- Sur les demandes en fixation et en paiement de l'indemnité d'éviction

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et qu'elle s'évalue à la date la plus proche de l'éviction, soit, en l'espèce à la date du jugement dès lors que la société [P] [I] continue d’occuper les locaux dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds, elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

En prévoyant que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l'article L145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe aux bailleurs.

En l’espèce, les parties conviennent que le loyer du bail renouvelé aurait été fixé à la valeur locative compte tenu de la destination des locaux, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle.

L'expert judiciaire précise que les parties se sont accordées sur le fait que l’éviction entraînera la disparition du fonds de commerce de la société [P] [G] qui exploite dans les lieux loués un cinéma classé « Art & Essai » fréquenté principalement par une clientèle de quartier et scolaire, outre celle générée par les festivals, cycles, rencontres-débats organisés dans les locaux.

La société [P] [I], qui insiste sur sa volonté de rétablir, semble revenir sur ce point. 

Cependant, en l’absence de locaux équivalents susceptibles de lui permettre de se rétablir sans perte significative de clientèle, il convient de retenir que l'éviction entraînera la perte de son fonds de commerce et de considérer que l'indemnité principale à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce.

Sur la description des locaux

Aux termes de son rapport l'expert judiciaire indique que les lieux loués sont situés [Adresse 8] qui relie la [Adresse 9] à la [Adresse 10] située à environ 1.300 mètres, dans le quartier historique du Marais qui est l’'un des plus fréquentés de la capitale pour les trésors patrimoniaux qu'il abrite et l'ambiance qu’il dégage, plus précisément dans le tronçon sud compris entre la [Adresse 11] et la [Adresse 12], dans un secteur mixte d’habitations, de bureaux, et doté d’une bonne commercialité réunissant de nombreux commerces d’équipement de la personne et des bars-restaurants, à proximité de la [Adresse 9], du grand magasin BHV MARAIS et de l’espace de restauration EATALY (magasin de 4000 m² comprenant des espaces de ventes ainsi que plusieurs restaurants). S’il évoque une circulation automobile et un stationnement compliqués malgré deux parkings publics implantés à 400 et 550 mètres, l’expert souligne la très bonne desserte des lieux par les transports en commun (lignes 1,4, 7, 11, 14 du métro et multiples lignes de bus).

Les locaux, accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) et en bon état d'entretien, dépendent d’un immeuble ancien avec cour intérieure couverte en partie arrière, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, d'un entresol et de deux étages droits (façade plate en pierre de [Localité 1], toiture zinc et tuiles mécaniques). Le rez-de-chaussée, à usage commercial est occupé, sur la droite, par les locaux exploités par la société [P] [I], sur la gauche, par la boutique d’accessoires de bijoux PERLE ET MOI et à l’extrémité gauche par l’entrée de l’hôtel deux étoiles D’WIN qui exploite les étages de l’immeuble.

Ils bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 8 mètres sur la [Adresse 6] avec large vitrine sur châssis métallique (trois portes glace à double vantail), surmontée d’une enseigne drapeau, leur conférant une bonne visibilité. Ils se composent d’un hall d’entrée avec guichet linaire (béton, ciré au sol, murs peints, éclairage par luminaires suspendus et belle hauteur sous plafond) qui distribue, tout à gauche, un escalier d’une largeur de 1,80 mètre menant à une salle de projection gradinée (salle 1 d’une capacité de 180 fauteuils) située en contrebas et insonorisée (moquette au sol, chauffage par centrale de traitement d’air électrique et climatisation réversible), tout au fond, des sanitaires et un bureau à usage de réserve. A droite du guichet, un escalier d’une largeur de 2,10 mètres mène à un entresol comprenant, immédiatement à droite, un bar-cuisine équipé, un bureau donnant sur la [Adresse 6] ([Etablissement 2] plastique au sol, murs peints, faux-plafond) ; en face de l’escalier, un salon/espace de réception équipé d’un vidéoprojecteur pouvant accueillir une centaine de personnes (parquet au sol, murs peints, faux-plafond avec climatisation encastrée et éclairage par spots sur rails d’une hauteur sous plafond de 2,30 mètres) ; puis, sur la droite du salon, un dégagement dessert successivement : un local de projection, une salle de projection non-gradinée (salle 2, d’une capacité de 65 fauteuils) insonorisée (moquette au sol, chauffage par centrale de traitement d’air électrique et climatisation réversible), des sanitaires (2 wc carrelage au sol, faïence aux murs) et un accès à l’issue de secours au fond du dégagement avec un escalier menant au rez-de-chaussée.

Sur la valeur du fonds de commerce 

L'expert rappelle que la valeur d'un fonds de commerce est usuellement déterminée selon la méthode des usages professionnels, en retenant un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes dans une fourchette déterminée selon la branche d'activité considérée, et selon la méthode de la rentabilité, en appliquant à l'excédent brut d'exploitation (EBE) un coefficient multiplicateur déterminé en fonction du niveau et de la constance de la rentabilité du fonds.

En l'espèce, il procède à l’évaluation du fonds de commerce selon la première méthode et utilise la seconde à titre de recoupement.

Il se fonde sur les données chiffrées suivantes transmises par la société [P] [I] relatives aux quatre dernières années d’exploitation (2017/2020) :


Il relève une relative stabilité des chiffres d’affaires réalisés dans les lieux loués par le preneur dont les recettes résultent pour l’essentiel de la vente des places de cinéma et, de manière plus marginale, de la privatisation du lieu (entre 545.599 euros et 574.786 euros) pour écarter les données de l’exercice 2020 impacté par la crise de covid-19 qui a entraîné une chute significative du chiffre d’affaires de la société [P] [I]. 

Il arrête en conséquence le chiffre d’affaires moyen à la somme de 561.429 euros.

Concernant le coefficient multiplicateur, il précise que, dans le cadre de l'évaluation par application de la méthode des usages professionnels, un fonds de commerce de cinéma s'évalue, selon les barèmes professionnels, dans une fourchette de 77 à 132 % du chiffre d'affaires annuel HT (Editions [A] [T]) et de 67 à 144% du chiffre d'affaires annuel HT (Editions Callon). 

Il indique par ailleurs que les éléments de comparaison fixés judiciairement font état d'un multiple du chiffre d'affaires HT compris entre 250 et 325 % pour des établissements situés dans un centre commercial ou sur l'[Adresse 13], que les coefficients résultant d’évictions amiables sont compris entre 325 et 368 % du chiffre d'affaires annuel HT (effets induits inclus) pour des établissements situés sur l'[Adresse 13], et que les éléments de comparaison issus de cessions de fonds de commerce font état d'un multiple du chiffre d'affaires HT compris entre 67 et 192%.

Compte tenu de la destination stipulée dans le bail dont les clauses et conditions sont très favorables au bailleur qui perçoit un loyer « net de toutes charges », de la relative stabilité du chiffre d'affaires et de la rentabilité correcte de l’exploitation, il propose d’appliquer un coefficient de 130% tenant compte des éléments favorables suivants :
- emplacement des locaux bien adapté pour un cinéma, dans un quartier « tendance » et animé de la capitale, à proximité notamment de bars-restaurants ;
- très bonne desserte par les transports en commun ;
- bonne visibilité du cinéma depuis la [Adresse 6] ;
- bon état d’entretien des locaux, ayant fait régulièrement l’objet de travaux de rénovation ;
- accessibilité aux PMR ;
- unique cinéma du [Localité 7] ;
Ainsi que des éléments défavorables ci-après :
- capacite d'accueil limitée avec seulement deux salles de projection (une salle de 180 fauteuils et une salle de 65 fauteuils, soit un total de 245 fauteuils) ;
- cinéma concurrencé par deux complexes cinématographiques dans le secteur (MK2 Beaubourg à environ 500 mètres et UGC Ciné [Adresse 14] à environ 900 mètres) ;
- cinéma indépendant classé « Art & Essai » (1.237 dénombrés au plan national en 2020 (soit 60,6 % des établissements cinématographiques actifs, dont 39 à [Localité 1]).

Il a parallèlement déterminé l’EBE retraité à partir des données d’exploitation sur la période 2017/2019 en réintégrant le montant que facture annuellement le gérant non-salarié à la société (18.000 euros) au titre de sa rémunération. Il conclut à un EBE moyen annuel retraité d’un montant de 82.576 euros, correspondant à une rentabilité correcte de l‘exploitation, l'EBE retraité représentant en moyenne 14,71% du chiffre d'affaires.

En conséquence, il évalue la valeur du fonds exploité dans les lieux loués à la somme de 729.858 euros (561.429 euros X 130 %), qu’il propose d’arrondir à 730.000 euros, précisant que cette valeur correspond à 8,84 fois l’EBE moyen annuel retraité (730.000 / 82.576), ce qu’il estime cohérent.

Les parties contestent cette évaluation du fonds.

La bailleresse demande, d’une part, que le fonds soit évalué à la date de la plus proche du jugement, en tenant compte des résultats des trois derniers exercices 2019, 2020 et 2021, arguant que les données de l’année 2020 n’ont pas à être écartées. Si elles l’étaient, elle demande subsidiairement que le tribunal se fonde sur les exercices 2017 à 2019 analysés par l’expert judiciaire. D’autre part, elle conteste la méthodologie employée par l’expert judiciaire qui, selon elle, aurait dû valoriser chacune des activités séparément, l’activité de restauration/bar/réception représentant une part non négligeable de 15% du chiffre d’affaires total, avant de les additionner, étant précisé qu’elle revendique l’application d’un coefficient multiplicateur de 100% pour l’activité de cinéma et un coefficient de 80% pour l’activité de restauration/bar/réception. Enfin, elle affirme qu’il y a lieu de limiter à 50% la prise en compte de la taxe spéciale additionnelle (TSA) sur les entrées en salles de spectacles cinématographiques dans les chiffres d’affaires retenus, ainsi qu’admis par l’expert judiciaire, celui-ci ayant omis d’appliquer cette décote.

La société [P] [I] requiert, quant à elle, que les subventions publiques attachées au classement « Art & Essai » soit prises en compte pour la détermination du chiffre d’affaires moyen car elles permettent de compenser le handicap commercial induit par la programmation restreinte y attachée. Elle sollicite en outre de porter à 150% le coefficient multiplicateur seul propre à restituer la valorisation effective de son fonds comme pour un « grand public ». 

C’est à juste titre que l’expert judiciaire n’a pas intégré les subventions perçues par la société [P] [I] dans le calcul du chiffre d’affaires moyen. Comme le fait valoir la bailleresse, celles-ci sont destinées à soutenir l’exploitation d’un cinéma « Art & Essai » et ne constituent pas des recettes participant à la valeur du fonds.

Cette prétention de la société [P] [I] sera donc rejetée.

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE est, quant à elle, fondée à voir prendre en compte le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2021 puisque l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur du fonds de commerce à la date la plus proche de l’éviction, soit à la date où le tribunal statue.

Pour autant,cette prétention tend à voir prendre en compte l’exercice 2020 dans le calcul du chiffre d’affaires moyen; or, il s’agit d’un exercice atypique. L’expert judiciaire, après avoir souligné le caractère stable du chiffre d’affaires de la défenderesse, a en effet relevé une chute du chiffre d’affaires de 62,76% au cours de l’année 2020, non pas du fait de la gestion de la société [P] [I], mais en raison des conséquences de la crise sanitaire de covid-19. 

Le chiffre d’affaires de l’année 2020 ne peut donc être retenu.

Par conséquent, la demande principale de la bailleresse tendant à voir calculer la valeur du fonds sur les données comptables des années 2019/2021 sera rejetée et il sera statué sur la base des chiffres d’affaires 2017/2019 soumis à l’expert judiciaire, ainsi qu’elle le sollicite subsidiairement.

Il n’y a pas davantage lieu de valoriser chacune des activités exploitées dans les lieux loués, comme le sollicite la bailleresse dès lors que l’expert judiciaire a constaté que l’essentiel du chiffre d’affaires de l’exploitant était généré par la vente de billets, qui représente en moyenne 85% du chiffre d’affaires global des exercices 2017/2019. D’autant que les manifestations culturelles organisées et/ou locations de salle sont en lien avec la projection de films, et permettent de promouvoir cette activité.

Concernant la prise en compte de la TSA à hauteur de 50% dans le chiffre d’affaires moyen, ce point a été admis par l’expert judiciaire en réponse au dire de la bailleresse et n’est pas discuté par la défenderesse. Or, il résulte de la réponse au dire de la société CINEMA HOTEL DE VILLE (page 66 du rapport) que le chiffre d’affaires moyen incluant 50% de la TSA ressort à la somme de 534.593 euros. C’est donc par erreur que l’expert judiciaire a calculé la valeur du fonds sur la base d’un chiffre d’affaires moyen de 561.429 euros.

Le chiffre d’affaires moyen soumis au coefficient multiplicateur applicable aux fonds de cinéma est donc de 534.593 euros.

S'agissant du coefficient de valorisation, la bailleresse reprend ses développements devant l'expert qui a déjà considéré comme insuffisant le coefficient de 100 % proposé lors des opérations l'expertise. 

Il ressort en effet des explications de l'expert en réponse à son dire, que le coefficient de valorisation retenu de 130% tient compte des caractéristiques propres du fonds étudié, dont la diversité des activités, la qualité de l’emplacement, le bon état d’entretien des locaux et la stabilité du chiffre d’affaires.

La société [P] [I] n’est pas fondée à voir porter ledit coefficient à 150% au motif qu’elle exploite un cinéma « Art & Essai », dont la rentabilité est moindre qu’un cinéma grand public. En effet, l’expert a déjà tenu compte de la caractéristique « Art & Essai », du cinéma en tant qu’élément négatif et par conséquent des risques de faible rentabilité.

Par conséquent, le coefficient de valorisation de 130% proposé par l'expert, conforme aux éléments de comparaison et qui s'avère pertinent, sera appliqué.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l'indemnité principale d'éviction sera fixée à la somme de 694.971 euros (534.593 X 130%).

Sur les indemnités accessoires

En application de l'article L145-14 du code de commerce, l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l' article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

La demanderesse conteste être redevable des frais de remploi arguant que la société [P] [I], qui ne se rétablira pas, ne justifie pas de son préjudice.

Celle-ci sollicite que les frais de remploi soient fixés à 10% de l’indemnité principale d’éviction, dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu’elle ne se rétablira pas. Elle précise qu’elle projette au contraire toujours de se réinstaller.

L'expert a évalué les frais de remploi en tenant compte des droits d'enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à 10% de l'indemnité principale, ce qui est conforme à l'usage et doit être retenu.

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE ne démontrant pas que la société [P] [I], ne se rétablira pas, il convient d'appliquer le forfait usuel de 10%.

L'indemnité au titre des frais de remploi s'élève ainsi à la somme de 69.497,09 euros (694.971 X 10%).

Sur le trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à indemniser l’indisponibilité temporaire du preneur résultant de la gestion de l’éviction et de la mise en œuvre d’un nouveau site d’exploitation. 

La demanderesse conteste être redevable de cette indemnité puisque la société [P] [I] ne se rétablira pas et ne justifie pas de son préjudice. Elle précise qu’aucune perte de chiffre d’affaires n’est démontrée. Subsidiairement, elle sollicite que conformément à la proposition de l’expert judiciaire, l’indemnité pour trouble commercial soit fixée à trois mois d’EBE retraité moyen.

La défenderesse réitère qu’elle a l’intention de se réinstaller de sorte qu’elle est fondée à obtenir une indemnité réparant son trouble commercial. Elle sollicite que celle-ci soit fixée douze mois d’EBE moyen.

L'expert précise que le trouble commercial est habituellement chiffré à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années, soit en l’espèce 20.644 euros (82.576 X 3 / 12).

La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE ne démontre pas que la société [P] [I] ne se rétablira pas. En outre, l'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. Or, il résulte des éléments du dossier que la défenderesse a déjà consacré du temps à l’éviction des lieux loués caractérisé notamment dans le cadre de ses multiples démarches auprès de la Mairie de [Localité 1]. 

En revanche, la défenderesse ne s’explique pas sur le quantum de la somme demandée.

Conformément aux usages en la matière, l’indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à la somme de 20.644 euros, correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation. 

Sur les frais divers

Les frais divers correspondent aux frais de modification du siège social ou radiation du registre du commerce et des sociétés et autres publications à réaliser (assemblées etc.).

La demanderesse acquiesce à la fixation de ces frais à la somme de 2.000 euros proposée par l’expert judiciaire.

La société [P] [I] oppose que ce montant est insuffisant pour faire face aux frais de formalités, au coût des actes à rédiger avant publication (assemblées générales et autres actes de transfert de siège ainsi que les textes des publicités). Elle sollicite la somme de 10.000 euros à ce titre, soulignant que ces frais sont en outre distincts des frais de remploi examinés plus avant relatifs aux droits d’enregistrement à acquitter à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un droit au bail.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé de fixer les frais divers en tenant compte des coûts des formalités de greffe, d’information des clients et fournisseurs, de résiliation anticipée ou transfert des contrats de fourniture ainsi que d’éventuelle dissolution de la société ou transfert de siège.

La société [P] [I], qui sollicite la somme de 10.000 euros ne procède à aucune démonstration chiffrée, ni ne verse de devis pour étayer le quantum de sa prétention.

Par conséquent, les frais divers relatifs notamment à la modification du siège social et à la publication des assemblées générales à tenir consécutivement à l’éviction seront fixés à la somme de 2.000 euros, telle qu’évaluée par l'expert judiciaire, qui apparaît adaptée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier. En effet, l'indemnité principale permet déjà au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature n'exige pas la réalisation de travaux d'aménagement particuliers, ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée.

La demanderesse s’oppose à l’allocation de frais de réinstallation, arguant que l’indemnité principale tient déjà compte de la spécificité des aménagements nécessaires à l’exploitation de l’activité actuelle du preneur. Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait fondée cette prétention, elle requiert qu’il soit tenu compte de l’évolution du coût moyen des rénovations de cinéma, compris entre 1.100 et 1.400 euros par fauteuil en 2020, de sorte qu’après abattement de la vétusté chiffrée à 30% par l’expert judiciaire, les frais de réinstallation ne sauraient excéder un montant de 214.525 euros. Elle rappelle que le bailleur n’a pas à indemniser à neuf les équipements du preneur dans le cadre de sa réinstallation. 

La société [P] [I] sollicite la somme de 1.029.000 euros au titre des frais de réinstallation, selon l’évaluation de l’expert judiciaire. Elle insiste sur le fait qu’elle se rétablira et que son activité requiert des installations spécifiques.

En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré que les aménagements ayant été déjà valorisés dans l’évaluation du fonds de commerce, en l‘absence de concept spécifique (contrairement à une enseigne), il n’y avait pas lieu de retenir de frais de réinstallation. Si le tribunal retenait que des frais de réinstallation étaient dus, il précise que ces frais, qui correspondent aux frais que le locataire supporte pour mettre en place un nouveau fonds, sont le plus souvent retenus en valeur d'usage, et non pas à neuf. En l'absence de devis transmis, il indique qu’il est d‘usage de retenir un coût unitaire d'aménagement qui dépasse le simple coût de rénovation, puis d'appliquer un abattement tenant compte de la vétusté. Il retient un coût unitaire de 6.000 euros par place. Il rappelle aussi que les frais de réinstallation ne se confondent pas avec les investissements non amortis.

L’indemnité principale d’éviction fixée ci-dessus est déjà destinée à permettre à la société [P] [I] d’acquérir un nouveau fonds ou des locaux équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement de son bail.

Par conséquent, en l’absence de concept particulier, la demande au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

Sur les frais de licenciement

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des salariés, il convient d'inclure les frais de licenciement dans l'indemnité d'éviction, ainsi que les parties en conviennent.

Cependant, dès lors que les indemnités de licenciements et de préavis à prendre en charge par la bailleresse sont calculées en fonction du montant des salaires précédant lesdits licenciements, les frais afférents seront remboursés à la société [P] [I], selon l’usage, au vu des justificatifs qu'elle devra présenter à la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE.

Sur le préjudice patrimonial culturel

La société [P] [I] sollicite l’allocation d’une indemnité de 800.000 euros en réparation de son préjudice patrimonial culturel, l’indemnité d’éviction devant compenser l’intégralité de son préjudice. Elle se prévaut de la notoriété du Luminor, dans lequel elle exploite son fond, pour soutenir que son éviction portera une atteinte irrémédiable à ce qui fait sa spécificité, son image, sa réputation, sa culture.

La bailleresse s’oppose à la prise en charge du « préjudice culturel » allégué, l’indemnité d’éviction ne pouvant, selon la jurisprudence, inclure un préjudice moral. Elle ajoute que le préjudice culturel n’est pas un préjudice personnel de la défenderesse et rappelle que la dénomination « [Adresse 15] » n’a été donnée au cinéma qu’à compter de 2014 à la faveur du changement de direction de la société [P] [I] qui n’a pas racheté un fonds de commerce au précédant exploitant.

Sur ce,

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant qu’en application de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur est redevable d’une indemnité d’éviction qui doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au preneur d’un point de vue économique, le préjudice moral n’étant pas indemnisé à ce titre.

En l’espèce, les éléments du dossier démontrent que le fonds exploité par la société [P] [I] dans les lieux loués est une création, et qu’elle a exploité son établissement à l’enseigne « [Adresse 16] » de 2008 à 2014. Elle ne conteste pas que la dénomination de son cinéma a été changée en « Luminor Hotel de Ville » en 2014 à la suite d’un changement de direction et d’actionnariat. 

La défenderesse n’est donc pas fondée à tirer argument de la notoriété historique du Luminor, depuis 1912, celle-ci étant attachée à l’immeuble dont dépendent les locaux loués et non au fonds qu’elle y exploite depuis 2008.

De surcroît, elle ne justifie de la réalité du préjudice qu’elle invoque fondé sur une prétendue atteinte à ce qui fait sa spécificité, son image, sa réputation, sa culture. Elle n’explicite pas davantage le calcul du montant réclamé.

Par conséquent, étant rappelé que l’indemnité d’éviction n’est en tout état de cause pas destinée à compenser le préjudice moral argué, la demande indemnitaire formée par la société [P] FILMS en réparation de son préjudice patrimonial culturel sera rejetée.

*

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments l'indemnité d'éviction due par la société CINELA DE L’HOTEL DE VILLE à la société [P] [I] doit être fixée ainsi qu'il suit:

- indemnité principale : 694.971 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 69.497,09 euros
• trouble commercial 20.644 euros
• frais divers 2.000 euros
• frais de licenciement sur justificatifs
soit une indemnité totale d’éviction d’un montant de 787.112,09 euros, augmentée des frais de licenciement.

Par conséquent, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE sera condamnée à payer à la société [P] [I] une indemnité d'éviction de 787.112,09 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés sur présentation des justificatifs présentés par celle-ci.


III- Sur les demandes en fixation et en paiement de l'indemnité d'occupation

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

Le deuxième alinéa de l’article L145-36 du même code précise que le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée.

En application de l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur la valeur locative

L'expert précise que l'indemnité d'occupation au 1er octobre 2020 doit être calculée sur la base de la valeur de renouvellement déterminée conformément aux usages de la profession et de la jurisprudence, soit en appliquant un taux d’effort sur les différentes recettes annuelles théoriques réalisables par l’établissement (billetterie, confiserie, publicité et location de salle). A ce loyer admissible, il indique qu’il y a lieu d'appliquer certains correctifs au titre des clauses exorbitantes stipulées dans le bail et, enfin, d’appliquer un abattement de précarité.

Sur la recette théorique

L’expert a déterminé la recette billetterie annuelle théorique en multipliant :
- le nombre de séances,
- le nombre de fauteuils occupés par séance,
- la recette HT (TSA incluse) par entrée.

Concernant le nombre de séances, il a d’abord tenu compte du nombre de séances annuelles théorique issu des éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d'un nombre de séances compris entre :
- 1.815 et 1.825 pour les établissements « [Localité 8] Public »,
- 1.642,50 et 1.825 pour les établissements classés « Art & Essai ».

Il a ensuite pris en considération les études annuelles du CNC, qui font ressortir un nombre moyen de séances annuelles par écran à [Localité 1] pour les cinémas « Art & Essai ».de :


Compte tenu de l’emplacement des lieux loués (unique cinéma du [Localité 7]), du type de programmation (cinéma indépendant d'actualité, d'Art et Essai, organisation de « ciné-débats », de festivals), de la présence de deux salles, il a retenu un nombre de séances annuelles théorique par écran de 1.600, soit un total de 3.200 séances annuelles (1.600 séances X 2 salles). 

Concernant le nombre de fauteuils occupés par séance théorique, il a pris en compte les éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d'un taux de remplissage compris entre :
- 18,50 à 22,57% pour les établissements « [Localité 8] Public »,
- 15,15 à 20% pour les établissements classés « Art & Essai ».

Pour les établissements classés « Art & Essai », il a également pris en considération les études du CNC, qui font ressortir un taux d'occupation des fauteuils dans l'ensemble de la capitale de :



Compte tenu des caractéristiques de l'établissement, il a retenu un taux d'occupation des fauteuils de 14%, soit 34,30 (245 fauteuils X 14 %) fauteuils occupés par séance, aboutissant à un nombre théorique d’entrées par an de 109.760 entrées (3.200 séances X 43,30 fauteuils).

Concernant la recette HT (TSA incluse) par entrée, il a tenu compte des éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d’une recette par entrée comprise entre :
- 5,65 euros (TSA incluse) et 6,09 € (hors TSA) pour les établissements « [Localité 8] Public »,
- 5,32 euros (1/2 TSA incluse ) et 6 euros (TSA incluse) pour les établissements classés « Art & Essai ».

Il a en outre pris en considération les études annuelles du CNC, qui font ressortir une recette moyenne par entrée (RME) HT à [Localité 1] pour les cinémas « Art & Essai » de :



Au regard des caractéristiques de l'établissement, il a retenu une recette moyenne par entrée en salle de 5,50 euros HT (TSA déduite pour moitié), dont il souligne qu’elle est conforme à celle effectivement réalisée par l’exploitant :



Sur le pourcentage sur recette billetterie théorique

L’expert a procédé à l’analyse des éléments de comparaison fixés judiciairement, qui font état d'un pourcentage sur recette pour la partie billetterie compris entre 7 et 10%. Il précise que des éléments de comparaison fixés amiablement sont quant à eux compris entre 8 % et 10 % en renouvellement et ressortent à 20% pour les nouvelles locations.

Compte tenu de la qualité de l’emplacement, il propose de retenir un pourcentage de 9%, soit une valeur locative pour la partie billetterie de 54.331,20 euros (603.680 euros X 9%).

Recettes annexes réalisables

L’expert judiciaire précise que la recette moyenne (2017-2019) issue de la location de la salle ressort à la somme de 74.917,23 euros HT et qu’en l’absence de statistiques relatives aux recettes annexes réalisables, il a estimé la valeur locative de la partie location de salle « au métrique ». 

Pour ce faire, il a appliqué à la surface de 95 m² retenue pour l'espace de réception avec bar / cuisine un prix unitaire déterminé après analyse de dix références de divers loyers de bureaux en étage dans le secteur issu de nouvelles locations (de 344 à 470 euros/m²). 

En considération des caractéristiques des lieux loués, qui dépendent d’un immeuble ancien, de leur très bonne desserte et de leur destination commerciale, il a conclu à un prix unitaire de 370 euros/m², aboutissant à une valeur locative pour la partie recettes annexes de 35.150 euros (95 m² X 370 euros).

Si la société [P] [G] acquiesce à la valeur locative brute ainsi calculée par l’expert judiciaire, d’un montant de 89.481,20 euros (54.331,20 euros + 35.150 euros), qu’il propose d’arrondir à 89.500 euros, la bailleresse la conteste. Elle reprend les critiques formulées par voie de dire concernant le coefficient de 9% appliqué au taux de recette théorique, arguant que 10% serait plus adapté à la qualité de l’emplacement et aux caractéristiques des locaux, d’une part, et le prix unitaire qu’elle demande de porter à 450 euros/m²/an dans le calcul de la recette théorique des recettes annexes, d’autre part.

Le taux de 9% à appliquer à la recette théorique du cinéma, proposé par l’expert, apparaît adapté aux caractéristiques des lieux loués exploité en cinéma « Art & Essai ». Il sera donc retenu, étant relevé que la bailleresse ne développe aucun argument nouveau pour le remettre en cause.

Concernant le prix unitaire, l’expert judiciaire a souligné que l’amplitude des loyers variait principalement en fonction de la qualité de la construction, de l’état rénové ou non des locaux, de leur standing, des prestations offertes, de leur situation géographique et de l'importance des surfaces. Son analyse n’étant pas utilement critiquée, le prix unitaire de 370 euros/m²/an proposé, qui apparaît adapté, sera retenu.

Par conséquent, la valeur locative brute sera fixée à la somme de 89.500 euros par an en principal.


Sur les abattements 

Sur l'abattement en raison des clauses exorbitantes du droit commun

L’expert judiciaire propose d’opérer un abattement de 10% en raison du transfert au preneur de charges exorbitantes par le bail au titre de l'impôt foncier, de la taxe annuelle sur les locaux commerciaux en Ile-de-France, des honoraires de gestion technique et administrative, de l'assurance de l'immeuble, des travaux résultant de la vétuste ne relevant pas de l'article 606 du code civil, des travaux de mise en conformité ne relevant pas de l'article 606 du code civil, dont la bailleresse est le redevable légal. Il a rappelé qu’en application des dispositions de la loi Pinel, les honoraires de gestion liés au quittancement des loyers, les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, la partie des travaux résultant de la vétusté et la partie des travaux de mise en conformité relevant de l'article 606 du code civil ne pouvaient en revanche plus être imputés au preneur.

La société [P] [I] acquiesce à l’application de l’abattement de 10% au titre des clauses exorbitantes du droit commun. La bailleresse ne conteste ni que les clauses litigieuses constituent des clauses exorbitantes, ni qu’elles constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Mais elle demande que l’abattement soit limité à 5%.

En l’occurrence le taux d’abattement proposé par l’expert judiciaire, qui tient compte de l’importance des postes de charges incombant à la bailleresse dont elle s’est déchargée sur le preneur, est adapté et conforme à la jurisprudence. 

Il y aura lieu dès lors d'appliquer à la valeur locative l' abattement de 10% justement estimé par l'expert.

Par conséquent, la valeur locative annuelle au 1er octobre 2020 ressort à la somme de 80.550 (89.500 euros X 0,90) en principal. 

Sur l'abattement de précarité

Enfin, l’expert a appliqué à la valeur locative nette précédemment déterminée un abattement de précarité de 10%. 

La société [P] [I] acquiesce à l’application de l’abattement de précarité de 10%, selon d’usage. La bailleresse résiste à cette prétention arguant qu’elle n’a subi aucune diminution de son chiffre d’affaires dans le cadre de son maintien dans les lieux. Elle s’oppose à l’application d’un abattement de précarité.

En l’espèce, la société [P] [I] se maintient dans les lieux depuis le 1er octobre 2020, soit depuis cinq années et six mois, ce qui constitue une période d'incertitude incontestable.

Il est ainsi justifié de fixer l'abattement de précarité à 10 %, ainsi que proposé par l’expert judiciaire, ce qui est conforme à l’usage.

L'indemnité d'occupation doit donc être fixée à la somme de 72.500 euros (80.550 X 0,90) par an en principal.

La bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement dans les conditions fixées par le bail expiré concernant le loyer contractuel. 

En l’absence d’obligation légale ou contractuelle imposant l’indexation de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-58 du code de commerce, et de nécessité de celle-ci, sa demande sera rejetée.

Par conséquent, la société [P] [I] sera condamnée à payer à la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE à compter du 1er octobre 2020 une indemnité d’occupation annuelle fixée à la somme de 72.500 euros, outre charges et taxes prévues au contrat de bail.


IV- Sur les demandes de compensation et d’expulsion formées par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE sollicite que le tribunal ordonne : 
- la compensation des sommes réciproquement dues par les parties, 
- l’expulsion de plein droit de la société [P] [I] des lieux loués, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification du présent jugement, ou subsidiairement à compter du versement de l’indemnité d’éviction fixée. 

La défenderesse conclut au rejet de ces prétentions.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la bailleresse n’invoque aucun fondement, en fait ou en droit, à l’appui de ces demandes dans la partie discussion de ses conclusions. Elle n’explique et ne justifie donc pas du bien-fondé de ces prétentions.

A titre surabondant, il résulte de ce qui précède que l’indemnité d’occupation due par la société [P] [I] dans le cadre de son maintien dans les lieux a été fixée à une somme nettement inférieure à celle acquittée par elle, à titre provisionnel durant l’instance, sur la base du loyer du bail expiré, de sorte que la demande de compensation apparaît dénuée de fondement et qu’un compte devra être fait entre les parties.

En outre, tant que la décision fixant l’indemnité d’éviction n’est pas définitive, le paiement de cette indemnité ne peut pas être libératoire, de sorte que le tribunal ne peut pas condamner le preneur à quitter les lieux, alors qu’il est susceptible de former un recours à l’encontre de ce jugement. La demande d’expulsion s’avère ainsi prématurée.

Dès lors, les demandes de compensation et d’expulsion de la défenderesse seront également rejetées.


V- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus du renouvellement du bail par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, celle-ci sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire. 

L'équité commande par ailleurs de ne pas laisser à la charge de la société [P] [I] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE sera donc condamnée à lui payer une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la bailleresse fondée sur ce même texte sera rejetée.

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Toutefois, compte tenu du sens du présent jugement, il convient de l’écarter, ainsi que le permet l’article 514-1 du même code.


PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE les demandes de sursis à statuer pour permettre de poursuivre la médiation menée sous l'égide de la mairie de [Localité 1] et de désignation d’un médiateur judiciaire formées par la société [P] [I], comme devenues sans objet,

REJETTE la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE tendant à voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction de la société [P] [I],

CONDAMNE la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, à payer à la société [P] [I] la somme de 787.112,09 euros (sept cent quatre-vingt-sept mille cent douze euros et neuf centimes) au titre de l'indemnité d'éviction, outre les frais de licenciement du personnel, se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 694.971 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 69.497,09 euros
• trouble commercial 20.644 euros
• frais divers 2.000 euros
• frais de licenciement sur justificatifs

CONDAMNE la société [P] [I] à payer à la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE une indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er octobre 2020 et jusqu'à la libération des locaux, fixée à la somme de 72.500 euros (soixante-douze mille cinq cents euros), outre charges et taxes prévues au contrat de bail,

REJETTE la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE d'indexation de l'indemnité d'occupation,
 
REJETTE les demandes formées par la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE de compensation et d’expulsion la société [P] [I] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5],

CONDAMNE la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE à payer à la société [P] [I] la somme de 10.000 euros (dix mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société CINEMA DE L’HOTEL DE VILLE aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire, 

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2026-04-09T19:09:47.564Z.