Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 7 juillet 2026, n° 24/03574

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2012, la S.C.I. [Localité 3] (ci-après la société [Localité 3]) a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S.U. [K] (ci-après la société [K]) des locaux à destination de l'activité de « Vente de lingerie, vêtements, maroquinerie, chaussures, bijoux fantaisies », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel initial de 13 063,84 euros hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2021, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2022, la bailleresse a notifié à la preneuse son refus du principe du renouvellement moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte du 20 septembre 2022, la société [Localité 3] a fait assigner la société [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la désignation d'un expert chargé d'évaluer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues par les parties.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 24 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [O] [P] avec mission d'estimer les indemnités d'éviction et d'occupation.

L'expert judiciaire a déposé son rapport, daté du 3 avril 2024, concluant à une indemnité d'éviction d'un montant total de 342 000 euros et à une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 29 250 euros hors taxes.



C’est dans ce contexte que par acte du 15 février 2024, la société [K] a fait assigner la société [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement d'une somme de 540 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 juin 2025, la société [K] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-10 et suivants du code de commerce, de :

« Déclarer recevable et bien fondée la société [K] en sa demande,
Sur l’indemnité d’éviction :
– Fixer le montant de l’ indemnité principale à la valeur marchande du fonds de commerce, soit la somme de 440 000 €,
– Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 87 283 €,
– En conséquence, Condamner la société SCI [Localité 3] à payer à la SASU [K] la somme de 527 283 € au titre de l’indemnité d’éviction ,
Subsidiairement,
– Fixer le montant de l’indemnité principale à la valeur marchande du fonds de commerce, actualisée en considération du dernier bilan ( exercice 2023/2024), soit la somme de 331 037€.
– Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 72 661 €,
– En conséquence, Condamner la société SCI [Localité 3] à payer à la SASU [K] la somme de 403 698 € au titre de l’indemnité d’éviction,
Sur l’indemnité d’occupation,
– Fixer la valeur locative de renouvellement à la somme de 23 910 €/an en considération d’une valeur locative de marché de 900 € par m² et par an revendiquée par le bailleur,
– Fixer après application d’un abattement de 30 % pour circonstances exceptionnelles, la valeur de l’indemnité d’occupation à la somme de 16737 €/an.
– Ecarter l’exécution provisoire sur la fixation de l’indemnité d’occupation,
Débouter la société SCI [Localité 3] de ses demandes, fins et conclusions
Condamner la société SCI [Localité 3] au paiement d'une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC
Condamner la société SCI [Localité 3] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 12 mars 2025, la société [Localité 3] demande au tribunal de :

« Fixer l’indemnité d’éviction due par la SCI [Localité 3] à la SASU [K] à la somme en principal de 190 000 €
Débouter la société [K] de toutes autres demandes plus amples ou contraire
Fixer l’indemnité d’occupation due par la SASU [K] à la SCI [Localité 3] à la somme annuelle de 29 250 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022
Condamner la SASU [K] à payer à la SCI [Localité 3] ladite indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022
Dire et juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile
Partager par moitié entre les parties les dépens, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 




L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie à juge rapporteur du 31 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 7 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré le 15 février 2022 par la bailleresse a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2021, et qu'il a dès lors ouvert droit à la preneuse au paiement d'une indemnité d'éviction et à la bailleresse au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022.


Sur l'indemnité d'éviction

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

En l'espèce, l'expert relève que, malgré l'ancienneté et la notoriété de la boutique de la société [K], la clientèle, composée pour l'essentiel de salariés et de résidents du quartier, est avant tout liée à la qualité de l'emplacement, le long d'une des rues les plus commerçantes du [Localité 6], mais également au sein d'un quartier composé de nombreux immeubles de bureaux. Il estime donc que, sous réserve que la bailleresse propose des locaux équivalents et à proximité, le défaut de renouvellement du bail conduira inévitablement à la disparition du fonds de commerce, et que la réparation du préjudice résultant de l'éviction est donc à appréhender sous la forme d'une indemnité de remplacement.




Les parties ne contestant pas cette conclusion et en application des dispositions de l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la perte du fonds de commerce et que l'indemnité d'éviction prendra la forme d'une indemnité de remplacement.


Sur la demande de fixation de l'indemnité principale au montant de l'offre de reprise de droit au bail de la société [Q]

La société [K] sollicite à titre principal la fixation de l'indemnité d'éviction principale à une somme de 440 000 euros, correspondant à une offre de reprise de droit au bail à elle adressée par la société [Q] suivant courrier du 3 janvier 2024. Au soutien de sa demande, elle fait valoir que, si la bailleresse avait accepté le renouvellement du bail, elle aurait eu une chance de vendre son fonds de commerce pour un prix bien supérieur à l’évaluation théorique qui en est faite et au surplus à la date qui lui convenait, de sorte que son préjudice correspond à la perte du prix de cession de son fonds, estimé par la société [Q], qui était prête à l'acheter, à un montant de 440 000 euros net vendeur, pour exercer une activité de commerce de chaussures, prêt à porter et accessoires.  En réponse aux critiques de la bailleresse, elle estime que l’argument qui consiste à affirmer que l’offre de reprise serait de pure opportunité, car conditionnée à une limite dans l’augmentation du loyer et soumise à la condition d’acceptation du bailleur sur un changement d’activité, est inopérant, dès lors que le fait que le candidat cessionnaire du fonds ait été disposé à accepter un nouveau bail avec une majoration de 10 % du loyer en vigueur ne remet pas en cause l’offre de rachat du fonds de commerce, et dès lors que le bail du fonds vendu n’aurait pas eu à être modifié, le bail du 18 avril 2012 comprenant déjà dans sa destination une activité de « chaussures ».

La société [Localité 3] conteste le bien-fondé de la demande de la preneuse, exposant que l'offre de reprise est assortie de conditions la rendant en réalité caduque, dès lors qu’elle est soumise à l’accord de la bailleresse non seulement sur un changement d’activité, mais aussi sur une augmentation du loyer en vigueur limitée à 10 %.

L'expert judiciaire observe dans son rapport en substance que le prix proposé par la société [Q] est assorti d'un certain nombre de conditions, et que la proposition formulée par la société [Q] n'est pas le reflet de la valeur réelle du droit au bail mais simplement d'une opportunité à pouvoir tirer profit du local de la société [K] pour étendre son magasin et améliorer ainsi sa visibilité et ses performances. Il conclut que le prix proposé est davantage une valeur d'opportunité, qu'il convient d'écarter.

En l'espèce, il n'est pas contesté que, par courrier du 3 janvier 2024, la société [Q] a présenté à la société [K] une « offre de prise à bail » des locaux du [Adresse 1] moyennant un prix de cession de « 440 000 € net vendeur ».

Toutefois, aux termes du courrier du 3 janvier 2024, la société [Q] indique qu'un engagement définitif de sa part ne peut être donné qu'après « L'obtention d'un certificat d'absence d'amiante fourni par le cédant et plus généralement de tous les diagnostics obligatoires » et « L'accord du Bailleur à la cession envisagée avec un nouveau bail de 9 ans dans [son] activité (à savoir « commerce de chaussures, prêt à porter et accessoires ») avec une hausse du loyer en vigueur n'excédant pas 10% ».





Il convient donc de constater que la proposition de cession envisagée par la société [Q] mentionnait explicitement la conclusion d'un nouveau bail. Dès lors, s'agissant d'une nouvelle convention locative, la société [K] ne peut valablement soutenir que le loyer du fonds vendu aurait nécessairement été celui du bail renouvelé, plafonné, ni soutenir que le bail du fonds vendu n'aurait pas eu à être modifié car autorisant déjà l'activité de vente de chaussures exercée par la société [Q].

Au contraire, dans la perspective d'un nouveau bail, la réalisation cumulative des conditions suspensives comprises dans l'offre de cession de la société [Q], tenant tant aux activités exercées qu'au montant du loyer, revêt un caractère hypothétique, comme le souligne à juste titre la société bailleresse, cette dernière ayant effectivement tout intérêt à négocier une hausse de loyer à l'occasion d'une cession.

Par ailleurs, il est constant que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, de sorte qu'en tout état de cause la perte de chance invoquée par la société [K] n'aurait en aucun cas pu être évaluée à la somme de 440 000 euros, qui correspond à l'intégralité du prix proposé par la société [Q] et non à une fraction de ce dernier.

En conséquence, la demande de la société [K] de voir fixer le montant de l'indemnité principale au montant de l'offre de reprise de droit au bail formulée par la société [Q] doit être rejetée.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule usuellement par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Sur la pondération des locaux

L’expert judiciaire a évalué la surface pondérée des locaux 41,60 m².

En l'absence de toute contestation des parties sur ce point, cette surface pondérée de 41,60 m² sera retenue.

Sur la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est définie par la charte de l’expertise immobilière, comme correspondant à « une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location ».

Aux fins de détermination de la valeur locative de marché, l'expert judiciaire a recherché les références de transactions locatives conclues au plus près des locaux considérés, soit dans un périmètre de 200 mètres autour des locaux et comprenant la [Adresse 3], la [Adresse 4], ainsi que les différentes rues perpendiculaires entre ces deux rues, où la commercialité est cependant inférieure.

Il relève qu'au plus près des locaux les niveaux de loyers sont assez homogènes dans une fourchette de valeurs unitaires allant de 1 200 euros à 1 600 euros par m2p dans le cadre de nouvelles locations avec ou sans le versement d'un capital intégrant les droits aux baux décapitalisés et ce pour des emplacements comparables.





Il observe une référence ressortant à 2 516 euros par m2p en intégrant le versement d'un droit d'entrée, qui correspond à une des valeurs locatives les plus élevées observée dans la [Adresse 4].

L'expert indique en outre que la bailleresse, propriétaire de l'intégralité de l'ensemble immobilier, lui a adressé les baux commerciaux des deux autres commerces situés au rez-de-chaussée, mais qu'il a écarté ces références, pour l'une trop ancienne, pour l'autre dépourvue de plan permettant de déterminer la surface pondérée.

L'expert a relevé deux nouvelles locations avec versement d'un capital d'une valeur unitaire de 597 euros et 1 078 euros par m2p, sept nouvelles locations, dont les valeurs unitaires se situent entre 703 euros et 1 547 euros par m2p, et quatre renouvellements amiables compris entre 569 euros et 795 euros par m2p.

Au vu de l'emplacement, des caractéristiques des locaux, des conditions du bail et des références locatives observées, l'expert judiciaire estime la valeur locative de marché unitaire en août 2023 à la somme de 1 100 euros par m2p, indiquant avoir tenu compte des éléments suivants : au titre des éléments favorables, la qualité commerciale de l'emplacement dans un quartier touristique à vocation mixte résidentielle et de bureaux, l'implantation dans une rue semi-piétonne, la configuration des locaux régulière et en bon état d'entretien, l'activité en adéquation avec la commercialité de la rue, dominée par l'équipement de la personne ; au titre des éléments défavorables, l'absence de prestations particulières, la surface de vente limitée, la présence d'une cave non reliée et non utilisable en l'état.

La preneuse ne conteste pas l'analyse de l'expert.

En revanche, la bailleresse la critique au motif que, d'une part, il n'y a pas lieu de ne prendre en compte que les nouvelles locations et que, d'autre part, compte tenu de la densité commerciale de la [Adresse 3], il n'est pas nécessaire de rechercher des références dans d'autres artères, et il convient de ne retenir que les références de la [Adresse 3] situées entre la [Adresse 5] et la [Adresse 6], sans prendre en compte les références de la [Adresse 3] situées plus au sud. Elle sollicite donc de voir retenir une valeur unitaire limitée à 900 euros par m2p en se fondant exclusivement sur quatre des références expertales, à savoir celles des numéros [Adresse 7], affichant des valeurs unitaires respectives de 794 euros, 569 euros, 927 euros et 1 188 euros par m2p.

S'agissant de la première critique de la bailleresse, qui reproche à l'expert de n'avoir tenu compte que des nouvelles locations, il y a lieu de rappeler que la valeur locative de marché se définit comme correspondant à une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location, ou encore comme le loyer qu'il faudrait débourser au prix du marché pour un local équivalent, de sorte que c'est à juste titre que l'expert a privilégié les références de nouvelles locations dans le cadre de son estimation, au détriment des références en renouvellement, dont il rappelle qu'elles sont habituellement inférieures de 25 % à 30 %. En conséquence, le moyen de la bailleresse est inopérant.









En ce qui concerne la seconde critique de la bailleresse, relative au choix des références au regard de leur emplacement, il est constaté que la bailleresse sollicite d'exclure les références situées hors de la [Adresse 3] et celles situées le plus au sud de la [Adresse 3], en invoquant la « densité commerciale » de cette rue, mais ne verse aucun élément au soutien de ses prétentions. En outre, comme le relève l'expert, à supposer que seules les références retenues par la bailleresse soient pertinentes, seules deux d'entre elles sont relatives à des nouvelles locations et leur valeur unitaire est déterminée à 927 euros et à 1 188 euros, ce qui corrobore la pertinence de la valeur unitaire de 1 100 euros par m2p proposée par l'expert.

En conséquence, il y a lieu de retenir la valeur unitaire de 1 100 euros par m2p proposée par l'expert.

Au vu de la surface pondérée précédemment retenue de 41,60 m² et de la valeur unitaire de 1 100 euros par m2p, la valeur locative de marché sera donc fixée à la somme annuelle en principal de : 41,60 x 1 100 euros = 45 760 euros euros, arrondis à 45 800 euros par an, hors taxes et charges.

Sur la valeur locative de renouvellement

L'expert judiciaire retient que le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'au 31 septembre 2021, que la société [K] a délivré une demande de renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2022, qu'en conséquence, à la date du renouvellement, la bailleresse n'aurait pas pu prétendre à un quelconque motif de déplafonnement, de sorte que le droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer plafonné, sous réserve que ce loyer plafonné soit naturellement inférieur à la valeur locative de renouvellement.

Aux termes de son rapport, l'expert détermine le loyer plafonné au 1er janvier 2022 à la somme de 14 613,42 euros, hors taxes et charges. 

Il ressort des écritures de la preneuse (p. 5) comme de celles de la bailleresse (p. 8) que les parties s'accordent à considérer que le loyer du bail renouvelé aurait effectivement été plafonné et que le montant plafonné au 1er janvier 2022 s'évalue à la somme de 14 613,42 euros.

Il est dès lors justifié de retenir une valeur locative annuelle de renouvellement égale à 14 613,42 euros, hors taxes et charges.

Sur le différentiel de loyer, le coefficient multiplicateur et la valeur finale du droit au bail

Il ressort de ce qui précède que l’économie de loyer annuelle ressort à la somme de  31 187 euros, calculée comme suit : 45 800 euros – 14 613 euros = 31 187 euros.

À ce montant l’expert judiciaire propose d'appliquer un coefficient multiplicateur de 9, compte tenu d'un excellent emplacement commercial et d'un niveau de loyer en cours inférieur au loyer en renouvellement.





La bailleresse estime ce coefficient particulièrement élevé et injustifié, faisant valoir que le coefficient 8 apparaît mieux adapté, correspondant déjà à une très bonne commercialité, avec une présence importante d’enseignes et un flux de clientèle important. Elle expose en effet que le magasin exploité par la société [K] ne relève pas d’une enseigne nationale et est situé sur le haut de la [Adresse 3], dans un quartier certes de bonne qualité mais qui n’est pas non plus exceptionnel, sans la très forte concentration d’enseignes et la très forte attractivité attendues pour un coefficient 9.

Il est observé que, dans sa réponse au dire de la bailleresse, l'expert a indiqué maintenir sa position en faveur d'un coefficient 9 au vu de la qualité de l'emplacement, de l'implantation depuis plusieurs années d'enseignes de notoriété nationale et internationale sur cette partie de la [Adresse 3], témoignant à l'évidence d'un réel intérêt et dans un secteur lui-même très actif, de l'important flux de chalands de la rue et du niveau élevé des loyers en première location.

En outre, contrairement à ce que soutient la bailleresse, un coefficient 9 ne correspond pas à une situation exceptionnelle, qui correspond à un coefficient 10 à 12, comme le rappelle l'expert en page 22 de son rapport.

En conséquence, il sera retenu un coefficient 9, tel que justement évalué par l'expert.

La valeur du droit au bail s’établit donc à la somme de 280 000 euros, calculée comme suit: 31 187 euros x 9 = 280 683 euros, arrondis à 280 000 euros.


Sur la valeur du fonds de commerce

Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal concernant le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fonds disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique que la valeur du fonds de commerce doit être appréhendée au regard du chiffre d'affaires des trois derniers exercices connus, soit 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022, mais en opérant une pondération du dernier exercice avec un coefficient deux pour tenir compte de la hausse constatée sur cet exercice. Au vu des chiffres d'affaires constatés de 231 472 euros, 256 439 euros et 326 480 euros, l'expert détermine le chiffre d'affaires moyen pondéré à la somme de 285 000 euros.

En ce qui concerne le coefficient de valorisation, l'expert explique que, selon les usages, les fonds de commerce de lingerie-bonneterie sont valorisés suivant le barème [U] [D] entre 20 % et 60 % du chiffre d'affaires moyen hors taxes, mais qu'il s'agit de moyennes au niveau national, certains ouvrages valorisant ce type d'exploitation jusqu'à 80 % ou 100 % du chiffre d'affaires, notamment en présence de fonds de commerce très rentables ou positionnés sur des produits haut de gamme. L'expert considère qu'à l'évidence l'établissement de la société [K] présente toutes ces caractéristiques – forte notoriété, qualité de l'emplacement, positionnement sur des produits de qualité – tout en assurant à son exploitante une rémunération très convenable et justifiant que soit retenu un coefficient de valorisation de 95 %. Il précise que ce coefficient peut paraître élevé mais qu'au regard d'un EBE retraité et incluant le salaire hors charges pour l'exercice 2021-2022, de 96 469 euros, la valeur du fonds de commerce à laquelle il aboutit conduirait à un multiple un peu inférieur à 3, multiple correspondant à un petit fonds de travail, ce qui est assurément le cas et en partie lié à la personnalité de la gérante, mais permettant à cette dernière de percevoir une rémunération confortable.


La société [K] fait valoir que la valeur du fonds de commerce doit être évaluée au regard de la moyenne du chiffre d’affaires des trois derniers exercices connus, soit en l'espèce l'exercice 2021-2022 mais aussi les exercices 2022-2023 et 2023-2024, encore inconnus lors de l'expertise judiciaire et donc non pris en compte par cette dernière. Elle estime que l'analyse de l'expert doit donc être actualisée et retient en conséquence un chiffre d'affaires moyen de 348 459 euros, sans utiliser de pondération pour majorer la prise en compte du ou des derniers exercices.

La locataire retient le coefficient de valorisation de 95 % proposé par l'expert, rappelant les éléments d'appréciation par lui utilisés et soulignant que la bailleresse sollicite de voir retenir un coefficient de 60 % sans motiver ce choix.

La société [Localité 3] s'oppose à l’affectation d’un coefficient 2 au chiffre d’affaires 2022-2023 et énonce que la société [K] ne justifie pas de son chiffre d’affaires sur l’exercice 2023-2024. Elle sollicite donc de voir retenir un chiffre d'affaires moyen de 317 000 euros, à partir des chiffres d'affaires 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023.

La bailleresse expose par ailleurs que, selon les usages, les fonds de commerce de lingerie-bonneterie sont valorisés entre 20 % et 60 % du chiffre d'affaires moyen, que des évaluations jusqu’à 80 % ou 100 % seraient parfois appliquées pour des fonds de commerce très rentables ou positionnés sur des produits haut de gamme, et que le fonds exploité ne justifie pas d'un coefficient de 95 %, qui est largement surévalué. Alléguant que, si le fonds assure une rémunération convenable à sa gérante, il ne présente pas pour autant une rentabilité d’exception, au-delà des usages de ce secteur d’activité, la bailleresse soutient qu'il n'est pas justifié de retenir un coefficient de plus de 60 %, ce qui correspond déjà à la fourchette haute de ce secteur d’activité.

Il est constaté que les parties s'accordent pour déterminer la valeur du fonds de commerce à partir du chiffre d'affaires moyen sur les trois derniers exercices connus et s'opposent toutes deux à l'affectation d'un coefficient de pondération pour valoriser les résultats les plus récents.

Dès lors, il y a lieu de déterminer le chiffre d'affaires moyen à partir des chiffres d'affaires des années 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, étant précisé que la locataire produit dûment son bilan pour le dernier de ces exercices (pièce n° 11), contrairement à ce que soutient la bailleresse.

Ces trois chiffres d'affaires sont respectivement d'un montant de 326 480 euros, 368 744 euros et 350 154 euros, de sorte que le chiffre d'affaires moyen devant être retenu s'élève à la somme de 348 459 euros.

S'agissant du coefficient de valorisation, l'expert indique que les différents barèmes font état de valorisations entre 20 % et 100 % du chiffre d'affaires moyen s'agissant des commerces de lingerie-bonneterie, et la forte rentabilité sur laquelle il s'appuie pour proposer un taux de 95 % ressort effectivement des documents comptables versés aux débats, tout comme de la qualité de l'emplacement du commerce exploité par la société [K].

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, il sera retenu une valeur du fonds de commerce de 331 036 euros, calculée comme suit: 348 459 euros x 95 % = 331 036 euros.

Dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente en principe le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.


En conséquence, il y a lieu de retenir une indemnité d'éviction principale égale à la somme de 331 036 euros.


Sur les indemnités accessoires

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert judiciaire a évalué ces frais à 31 710 euros, correspondant à 9 310 euros au titre des frais fiscaux, calculés par tranches, et 22 400 euros au titre des frais d'agence pour acheter un fonds équivalent, représentant 8 % de la valeur du fonds.

La locataire reprend la méthode de calcul proposée par l’expert judiciaire, et, au vu de l'indemnité principale qu'elle retient, sollicite à titre principal une indemnité égale à 52 510 euros et à titre subsidiaire une indemnité de 39 035 euros.

La bailleresse énonce que la dirigeante de la société [K] est en fin d’activité professionnelle et envisage de prendre sa retraite, ce qui ressort du dire de son conseil et de l'offre de rachat de droit au bail qu'elle a reçue, justifiant le rejet de toute indemnité au titre des frais de remploi. Subsidiairement, elle sollicite la fixation des frais fiscaux à 5 010 euros et celle des frais d'agence à 9 500 euros. 

Il est rappelé que la réinstallation de la locataire évincée est présumée et, en l'espèce, il ne résulte pas clairement du dire de la société [K] qu'elle n'a pas l'intention de se réinstaller, celui-ci faisant seulement état de la difficulté de recréer un fonds en cas de perte du sien. L'absence d'intention de se réinstaller ne peut davantage se déduire de l'offre de cession de droit au bail, qui émane de la société [Q] et non de la preneuse.

Par ailleurs, le fait pour la gérante de la société [K] de faire éventuellement valoir ses droits à la retraite, ce qui n'est au demeurant pas démontré, ne mettrait pas fin de fait à son activité commerciale.

En conséquence en l'absence de renversement de la présomption de réinstallation de la locataire évincée, il n'y a pas lieu de priver la société [K] d'indemnité pour frais de remploi, étant rappelé qu'il appartiendra à la bailleresse d'agir en répétition dans l'éventualité d'une non-réinstallation définitive de la preneuse.

L’indemnité pour frais de remploi sera donc fixée à la somme de 38 344,68 euros calculée ainsi qu’il suit :
– frais fiscaux :
(200 000 euros – 23 000 euros) x 3 % = 5 310 euros
(331 036 euros – 200 000 euros) x 5 % = 6 551,80 euros
– frais d'agence :
331 036 euros x 8 % = 26 482,88 euros.

En conséquence, il sera alloué au titre des frais de remploi à la société [K] la somme de 38 344,68 euros.

Sur le trouble commercial

L'indemnité pour trouble commercial compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années.

L'expert estime que ce trouble peut être évalué sur la base de trois mois d’EBE retraité pour l'exercice 2021-2022, soit la somme de : 96 469 euros x 3 / 12 = 24 100 euros.

La société [K], se prévalant de ses résultats actualisés, sollicite une indemnité de 27 626 euros correspondant à trois mois d'EBE de l'exercice 2023-2024, d'un montant de 110 503 euros.

La bailleresse, se fondant sur un arrêt d'activité de la locataire, demande d'exclure toute indemnité au titre du trouble commercial. Subsidiairement, elle demande de la voir limiter à 10 000 euros, dès lors que l'EBE de l'exercice 2021-2022 n'est pas de 96 469 euros mais de 31 112 euros aux termes de la page 19 du rapport d'expertise et que la locataire ne peut se fonder sur l'exercice 2023-2024, qui n'est pas clôturé.

En l'espèce, comme observé précédemment au sujet des frais de remploi, il ne peut se déduire des seules circonstances alléguées par la société [Localité 3] une absence de maintien d'une activité professionnelle par la société [K] et par suite une absence d'intention de se réinstaller.

Il y a donc lieu d'octroyer à la preneuse une indemnité pour trouble commercial d'un montant égal à trois mois d'EBE, étant observé que, son préjudice devant être évalué à la date la plus proche de l'éviction, il convient de tenir compte de ses données actualisées produites postérieurement au rapport d'expertise, dont le compte de résultat de l'exercice 2023-2024, qui est dûment clôturé contrairement à ce que soutient le bailleresse.

À la lecture du compte de résultat de l'exercice 2023-2024, il apparaît que l'EBE se détermine à la somme suivante : 28 490 euros (résultat d'exploitation) + 925 euros (dotation aux amortissements) – 1 500 euros (reprises sur amortissements et provisions) + 858 euros (autres charges) – 221 euros (autres produits) = 28 552 euros. Après réintégration de la rémunération de la gérante, d'un montant de 80 009 euros, l'EBE s'élève à la somme de 108 561 euros.

Il est précisé que le calcul de la preneuse aboutissant à un montant de 110 503 euros est erroné en ce qu'il omet de déduire les autres produits et les reprises sur amortissements et provisions.

Ainsi, il sera retenu à titre d’indemnité pour trouble commercial la somme de 27 140,25 euros correspondant à 3 mois d'EBE calculée comme suit : 108 561 euros x 3 / 12 = 27 140,25 euros.

Sur les frais de déménagement

L'expert judiciaire indique retenir sous réserve de devis un montant forfaitaire de 3 000 euros.

Dans ses écritures, la preneuse se limite à rappeler cette estimation.


La bailleresse conteste le montant avancé par l'expert, soulignant la non-réinstallation de la locataire et l'absence de justificatif des frais de déménagement.

Dès lors que l'absence de réinstallation de la preneuse n'est pas démontrée et que la société [K] engagera nécessairement des sommes du fait de son déménagement, il lui sera alloué à ce titre à la somme de 3 000 euros proposée par l'expert.

Sur les frais administratifs

L'expert évalue les frais divers à la somme forfaitaire de 3 000 euros.

Aux termes de ses conclusions, la preneuse reprend cette évaluation.

Comme pour les frais de déménagement, la bailleresse conteste le montant avancé par l'expert en soulignant l'absence de réinstallation de la locataire et le défaut de justificatif.

La preneuse devant inévitablement procéder à des modifications au registre du commerce et à des réfactions diverses du fait de son éviction, l'indemnisation au titre des frais administratifs sera fixée à la somme de 3 000 euros.


Conclusion sur le montant de total de l'indemnité d'éviction

Au regard des observations susvisées, l'indemnité d'éviction due par la société [Localité 3] à la société [K] s’élève à la somme totale de 402 520,93 euros se décomposant comme suit:
* Indemnité principale : 331 036 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 38 344,68 euros ;
° Trouble commercial : 27 140,25 euros ;
° Frais de déménagement : 3 000 euros ;
° Frais administratifs : 3 000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la société [Localité 3] à la société [K] à cette somme totale de 402 520,93 euros et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.


Sur l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d'appréciation.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.



L'expert judiciaire indique que l'indemnité d'occupation se calcule sur la base de la valeur locative en renouvellement déplafonnée, qu'il estime en l'espèce à 32 500 euros par an, minorée d'un abattement de 10 % pour prise en compte du caractère précaire de l'occupation, résultant de l'absence d'un titre locatif régulier entre la date d'effet du congé et le départ effectif du preneur. Il détermine en conséquence l'indemnité d'occupation à la somme de 29 250 euros par an.

La société [Localité 3] se rapporte à cette évaluation. Elle critique l'argumentation de la société [K], au motif qu'elle confond les valorisations, qu'elle revendique un abattement de 30 % de la valeur locative en considération de circonstances exceptionnelles qui seraient liés à la crise économique et financière alors qu'elle valorise fortement son fonds de commerce, et qu'elle affirme que la fixation de l’indemnité d’occupation à 29 250 euros excéderait ses facultés de paiement alors qu’elle affiche selon elle de bons résultats et une profitabilité assurant même à la dirigeante une rémunération confortable, avec un EBE de plus de 100 000 euros.

La société [K] demande de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 16 737 euros par an, sur la base de la valeur de marché unitaire de 900 euros sollicitée par la bailleresse dans le cadre de l'indemnité d'éviction, réduite à 655 euros après diminution de 25 % à 30 %, d'un abattement de 2,5 % au titre des travaux de mise en conformité, d'un abattement de précarité de 10 % et d'un abattement additionnel de 30 % en considération de circonstances exceptionnelles liées à la crise économique et financière qui annonce une diminution drastique des valeurs locatives de marché.

En l'espèce, la valeur de marché unitaire à été précédemment retenue à la somme de 1 100 euros. Dès lors, contrairement à ce que sollicite la preneuse, l'indemnité d'occupation ne peut être déterminée par référence à une valeur locative de marché de 900 euros affectée d'une décote de 25 % à 30 %. En conséquence, la valeur unitaire de renouvellement de 800 euros proposée par l'expert sera retenue.

Il est constaté que les parties s'accordent sur l'application d'un abattement de 2,5 % au titre de la prise en charge par la locataire des travaux de mise en conformité, tout comme sur l'abattement de précarité de 10 %. Ces abattements proposés par l'expert seront donc retenus.

En revanche, il convient de rejeter la demande d'abattement de 30 % formée par la preneuse en considération de circonstances exceptionnelles liées à une crise économique et financière, en l'absence de justificatif suffisant sur ce point. En effet, si la société [K] prouve le redressement judiciaire de la société Hvar, qui exploite un bar-restaurant au [Adresse 1], cette circonstance ne permet pas de tenir pour démontrées les allégations de la locataire sur un éventuel départ de la [Adresse 3] de tous les détaillants, la rotation de plus en plus rapide des grosses enseignes, l'impact de l’interdiction du chauffage des terrasses et plus généralement d'une hypothétique crise économique et financière.

Au vu des éléments qui précèdent, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par le preneur au bailleur à la somme de 29 250 euros par an, hors taxes et charges. 


Sur les demandes accessoires

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société [Localité 3] d'un refus de renouvellement de bail, il appartient à cette dernière d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise.

Décision du 07 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/03574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DDP

La société [Localité 3] sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité, à payer à la société [K] la somme de 5 000 euros.

Enfin, si la société [K] sollicite d’écarter l'exécution provisoire sur la fixation de l'indemnité d'occupation, il est observé que la locataire ne rapporte aucunement la preuve des éléments qu'elle invoque au soutien de sa demande, à savoir l’évolution à la baisse des valeurs locatives de marché et l'atteinte irrémédiable à ses droits et à une juste indemnisation de son éviction, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit sa demande et il convient au contraire de rappeler l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme de 402 520,93 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la société [Localité 3] à la société [K], qui se décompose ainsi :
* Indemnité principale : 331 036 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 38 344,68 euros ;
° Trouble commercial : 27 140,25 euros ;
° Frais de déménagement : 3 000 euros ;
° Frais administratifs : 3 000 euros.

Condamne la société [Localité 3] à payer à la société [K], en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, ladite indemnité d’éviction,

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation annuelle des lieux due à la société [Localité 3] par la société [K] à la somme de 29 250 euros par an, hors taxes et charges,

Condamne la société [K] à payer à la société [Localité 3] ladite indemnité d'occupation statutaire,

Condamne la société [Localité 3] à payer à la société [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [Localité 3] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rappelle l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Juillet 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

N° RG 24/03574 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4DDP

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
15 Février 2024









JUGEMENT 
rendu le 07 Juillet 2026 



DEMANDERESSE

S.A.S.U. [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Vanessa COULOUMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0197




DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19



Décision du 07 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/03574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DDP



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2026, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2026. 


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2012, la S.C.I. [Localité 3] (ci-après la société [Localité 3]) a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S.U. [K] (ci-après la société [K]) des locaux à destination de l'activité de « Vente de lingerie, vêtements, maroquinerie, chaussures, bijoux fantaisies », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel initial de 13 063,84 euros hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2021, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2022, la bailleresse a notifié à la preneuse son refus du principe du renouvellement moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte du 20 septembre 2022, la société [Localité 3] a fait assigner la société [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la désignation d'un expert chargé d'évaluer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues par les parties.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 24 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [O] [P] avec mission d'estimer les indemnités d'éviction et d'occupation.

L'expert judiciaire a déposé son rapport, daté du 3 avril 2024, concluant à une indemnité d'éviction d'un montant total de 342 000 euros et à une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 29 250 euros hors taxes.



C’est dans ce contexte que par acte du 15 février 2024, la société [K] a fait assigner la société [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement d'une somme de 540 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 juin 2025, la société [K] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-10 et suivants du code de commerce, de :

« Déclarer recevable et bien fondée la société [K] en sa demande,
Sur l’indemnité d’éviction :
– Fixer le montant de l’ indemnité principale à la valeur marchande du fonds de commerce, soit la somme de 440 000 €,
– Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 87 283 €,
– En conséquence, Condamner la société SCI [Localité 3] à payer à la SASU [K] la somme de 527 283 € au titre de l’indemnité d’éviction ,
Subsidiairement,
– Fixer le montant de l’indemnité principale à la valeur marchande du fonds de commerce, actualisée en considération du dernier bilan ( exercice 2023/2024), soit la somme de 331 037€.
– Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 72 661 €,
– En conséquence, Condamner la société SCI [Localité 3] à payer à la SASU [K] la somme de 403 698 € au titre de l’indemnité d’éviction,
Sur l’indemnité d’occupation,
– Fixer la valeur locative de renouvellement à la somme de 23 910 €/an en considération d’une valeur locative de marché de 900 € par m² et par an revendiquée par le bailleur,
– Fixer après application d’un abattement de 30 % pour circonstances exceptionnelles, la valeur de l’indemnité d’occupation à la somme de 16737 €/an.
– Ecarter l’exécution provisoire sur la fixation de l’indemnité d’occupation,
Débouter la société SCI [Localité 3] de ses demandes, fins et conclusions
Condamner la société SCI [Localité 3] au paiement d'une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC
Condamner la société SCI [Localité 3] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 12 mars 2025, la société [Localité 3] demande au tribunal de :

« Fixer l’indemnité d’éviction due par la SCI [Localité 3] à la SASU [K] à la somme en principal de 190 000 €
Débouter la société [K] de toutes autres demandes plus amples ou contraire
Fixer l’indemnité d’occupation due par la SASU [K] à la SCI [Localité 3] à la somme annuelle de 29 250 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022
Condamner la SASU [K] à payer à la SCI [Localité 3] ladite indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022
Dire et juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile
Partager par moitié entre les parties les dépens, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 




L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie à juge rapporteur du 31 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 7 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré le 15 février 2022 par la bailleresse a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2021, et qu'il a dès lors ouvert droit à la preneuse au paiement d'une indemnité d'éviction et à la bailleresse au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022.


Sur l'indemnité d'éviction

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l'article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

En l'espèce, l'expert relève que, malgré l'ancienneté et la notoriété de la boutique de la société [K], la clientèle, composée pour l'essentiel de salariés et de résidents du quartier, est avant tout liée à la qualité de l'emplacement, le long d'une des rues les plus commerçantes du [Localité 6], mais également au sein d'un quartier composé de nombreux immeubles de bureaux. Il estime donc que, sous réserve que la bailleresse propose des locaux équivalents et à proximité, le défaut de renouvellement du bail conduira inévitablement à la disparition du fonds de commerce, et que la réparation du préjudice résultant de l'éviction est donc à appréhender sous la forme d'une indemnité de remplacement.




Les parties ne contestant pas cette conclusion et en application des dispositions de l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la perte du fonds de commerce et que l'indemnité d'éviction prendra la forme d'une indemnité de remplacement.


Sur la demande de fixation de l'indemnité principale au montant de l'offre de reprise de droit au bail de la société [Q]

La société [K] sollicite à titre principal la fixation de l'indemnité d'éviction principale à une somme de 440 000 euros, correspondant à une offre de reprise de droit au bail à elle adressée par la société [Q] suivant courrier du 3 janvier 2024. Au soutien de sa demande, elle fait valoir que, si la bailleresse avait accepté le renouvellement du bail, elle aurait eu une chance de vendre son fonds de commerce pour un prix bien supérieur à l’évaluation théorique qui en est faite et au surplus à la date qui lui convenait, de sorte que son préjudice correspond à la perte du prix de cession de son fonds, estimé par la société [Q], qui était prête à l'acheter, à un montant de 440 000 euros net vendeur, pour exercer une activité de commerce de chaussures, prêt à porter et accessoires.  En réponse aux critiques de la bailleresse, elle estime que l’argument qui consiste à affirmer que l’offre de reprise serait de pure opportunité, car conditionnée à une limite dans l’augmentation du loyer et soumise à la condition d’acceptation du bailleur sur un changement d’activité, est inopérant, dès lors que le fait que le candidat cessionnaire du fonds ait été disposé à accepter un nouveau bail avec une majoration de 10 % du loyer en vigueur ne remet pas en cause l’offre de rachat du fonds de commerce, et dès lors que le bail du fonds vendu n’aurait pas eu à être modifié, le bail du 18 avril 2012 comprenant déjà dans sa destination une activité de « chaussures ».

La société [Localité 3] conteste le bien-fondé de la demande de la preneuse, exposant que l'offre de reprise est assortie de conditions la rendant en réalité caduque, dès lors qu’elle est soumise à l’accord de la bailleresse non seulement sur un changement d’activité, mais aussi sur une augmentation du loyer en vigueur limitée à 10 %.

L'expert judiciaire observe dans son rapport en substance que le prix proposé par la société [Q] est assorti d'un certain nombre de conditions, et que la proposition formulée par la société [Q] n'est pas le reflet de la valeur réelle du droit au bail mais simplement d'une opportunité à pouvoir tirer profit du local de la société [K] pour étendre son magasin et améliorer ainsi sa visibilité et ses performances. Il conclut que le prix proposé est davantage une valeur d'opportunité, qu'il convient d'écarter.

En l'espèce, il n'est pas contesté que, par courrier du 3 janvier 2024, la société [Q] a présenté à la société [K] une « offre de prise à bail » des locaux du [Adresse 1] moyennant un prix de cession de « 440 000 € net vendeur ».

Toutefois, aux termes du courrier du 3 janvier 2024, la société [Q] indique qu'un engagement définitif de sa part ne peut être donné qu'après « L'obtention d'un certificat d'absence d'amiante fourni par le cédant et plus généralement de tous les diagnostics obligatoires » et « L'accord du Bailleur à la cession envisagée avec un nouveau bail de 9 ans dans [son] activité (à savoir « commerce de chaussures, prêt à porter et accessoires ») avec une hausse du loyer en vigueur n'excédant pas 10% ».





Il convient donc de constater que la proposition de cession envisagée par la société [Q] mentionnait explicitement la conclusion d'un nouveau bail. Dès lors, s'agissant d'une nouvelle convention locative, la société [K] ne peut valablement soutenir que le loyer du fonds vendu aurait nécessairement été celui du bail renouvelé, plafonné, ni soutenir que le bail du fonds vendu n'aurait pas eu à être modifié car autorisant déjà l'activité de vente de chaussures exercée par la société [Q].

Au contraire, dans la perspective d'un nouveau bail, la réalisation cumulative des conditions suspensives comprises dans l'offre de cession de la société [Q], tenant tant aux activités exercées qu'au montant du loyer, revêt un caractère hypothétique, comme le souligne à juste titre la société bailleresse, cette dernière ayant effectivement tout intérêt à négocier une hausse de loyer à l'occasion d'une cession.

Par ailleurs, il est constant que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, de sorte qu'en tout état de cause la perte de chance invoquée par la société [K] n'aurait en aucun cas pu être évaluée à la somme de 440 000 euros, qui correspond à l'intégralité du prix proposé par la société [Q] et non à une fraction de ce dernier.

En conséquence, la demande de la société [K] de voir fixer le montant de l'indemnité principale au montant de l'offre de reprise de droit au bail formulée par la société [Q] doit être rejetée.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule usuellement par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Sur la pondération des locaux

L’expert judiciaire a évalué la surface pondérée des locaux 41,60 m².

En l'absence de toute contestation des parties sur ce point, cette surface pondérée de 41,60 m² sera retenue.

Sur la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est définie par la charte de l’expertise immobilière, comme correspondant à « une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location ».

Aux fins de détermination de la valeur locative de marché, l'expert judiciaire a recherché les références de transactions locatives conclues au plus près des locaux considérés, soit dans un périmètre de 200 mètres autour des locaux et comprenant la [Adresse 3], la [Adresse 4], ainsi que les différentes rues perpendiculaires entre ces deux rues, où la commercialité est cependant inférieure.

Il relève qu'au plus près des locaux les niveaux de loyers sont assez homogènes dans une fourchette de valeurs unitaires allant de 1 200 euros à 1 600 euros par m2p dans le cadre de nouvelles locations avec ou sans le versement d'un capital intégrant les droits aux baux décapitalisés et ce pour des emplacements comparables.





Il observe une référence ressortant à 2 516 euros par m2p en intégrant le versement d'un droit d'entrée, qui correspond à une des valeurs locatives les plus élevées observée dans la [Adresse 4].

L'expert indique en outre que la bailleresse, propriétaire de l'intégralité de l'ensemble immobilier, lui a adressé les baux commerciaux des deux autres commerces situés au rez-de-chaussée, mais qu'il a écarté ces références, pour l'une trop ancienne, pour l'autre dépourvue de plan permettant de déterminer la surface pondérée.

L'expert a relevé deux nouvelles locations avec versement d'un capital d'une valeur unitaire de 597 euros et 1 078 euros par m2p, sept nouvelles locations, dont les valeurs unitaires se situent entre 703 euros et 1 547 euros par m2p, et quatre renouvellements amiables compris entre 569 euros et 795 euros par m2p.

Au vu de l'emplacement, des caractéristiques des locaux, des conditions du bail et des références locatives observées, l'expert judiciaire estime la valeur locative de marché unitaire en août 2023 à la somme de 1 100 euros par m2p, indiquant avoir tenu compte des éléments suivants : au titre des éléments favorables, la qualité commerciale de l'emplacement dans un quartier touristique à vocation mixte résidentielle et de bureaux, l'implantation dans une rue semi-piétonne, la configuration des locaux régulière et en bon état d'entretien, l'activité en adéquation avec la commercialité de la rue, dominée par l'équipement de la personne ; au titre des éléments défavorables, l'absence de prestations particulières, la surface de vente limitée, la présence d'une cave non reliée et non utilisable en l'état.

La preneuse ne conteste pas l'analyse de l'expert.

En revanche, la bailleresse la critique au motif que, d'une part, il n'y a pas lieu de ne prendre en compte que les nouvelles locations et que, d'autre part, compte tenu de la densité commerciale de la [Adresse 3], il n'est pas nécessaire de rechercher des références dans d'autres artères, et il convient de ne retenir que les références de la [Adresse 3] situées entre la [Adresse 5] et la [Adresse 6], sans prendre en compte les références de la [Adresse 3] situées plus au sud. Elle sollicite donc de voir retenir une valeur unitaire limitée à 900 euros par m2p en se fondant exclusivement sur quatre des références expertales, à savoir celles des numéros [Adresse 7], affichant des valeurs unitaires respectives de 794 euros, 569 euros, 927 euros et 1 188 euros par m2p.

S'agissant de la première critique de la bailleresse, qui reproche à l'expert de n'avoir tenu compte que des nouvelles locations, il y a lieu de rappeler que la valeur locative de marché se définit comme correspondant à une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location, ou encore comme le loyer qu'il faudrait débourser au prix du marché pour un local équivalent, de sorte que c'est à juste titre que l'expert a privilégié les références de nouvelles locations dans le cadre de son estimation, au détriment des références en renouvellement, dont il rappelle qu'elles sont habituellement inférieures de 25 % à 30 %. En conséquence, le moyen de la bailleresse est inopérant.









En ce qui concerne la seconde critique de la bailleresse, relative au choix des références au regard de leur emplacement, il est constaté que la bailleresse sollicite d'exclure les références situées hors de la [Adresse 3] et celles situées le plus au sud de la [Adresse 3], en invoquant la « densité commerciale » de cette rue, mais ne verse aucun élément au soutien de ses prétentions. En outre, comme le relève l'expert, à supposer que seules les références retenues par la bailleresse soient pertinentes, seules deux d'entre elles sont relatives à des nouvelles locations et leur valeur unitaire est déterminée à 927 euros et à 1 188 euros, ce qui corrobore la pertinence de la valeur unitaire de 1 100 euros par m2p proposée par l'expert.

En conséquence, il y a lieu de retenir la valeur unitaire de 1 100 euros par m2p proposée par l'expert.

Au vu de la surface pondérée précédemment retenue de 41,60 m² et de la valeur unitaire de 1 100 euros par m2p, la valeur locative de marché sera donc fixée à la somme annuelle en principal de : 41,60 x 1 100 euros = 45 760 euros euros, arrondis à 45 800 euros par an, hors taxes et charges.

Sur la valeur locative de renouvellement

L'expert judiciaire retient que le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'au 31 septembre 2021, que la société [K] a délivré une demande de renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2022, qu'en conséquence, à la date du renouvellement, la bailleresse n'aurait pas pu prétendre à un quelconque motif de déplafonnement, de sorte que le droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer plafonné, sous réserve que ce loyer plafonné soit naturellement inférieur à la valeur locative de renouvellement.

Aux termes de son rapport, l'expert détermine le loyer plafonné au 1er janvier 2022 à la somme de 14 613,42 euros, hors taxes et charges. 

Il ressort des écritures de la preneuse (p. 5) comme de celles de la bailleresse (p. 8) que les parties s'accordent à considérer que le loyer du bail renouvelé aurait effectivement été plafonné et que le montant plafonné au 1er janvier 2022 s'évalue à la somme de 14 613,42 euros.

Il est dès lors justifié de retenir une valeur locative annuelle de renouvellement égale à 14 613,42 euros, hors taxes et charges.

Sur le différentiel de loyer, le coefficient multiplicateur et la valeur finale du droit au bail

Il ressort de ce qui précède que l’économie de loyer annuelle ressort à la somme de  31 187 euros, calculée comme suit : 45 800 euros – 14 613 euros = 31 187 euros.

À ce montant l’expert judiciaire propose d'appliquer un coefficient multiplicateur de 9, compte tenu d'un excellent emplacement commercial et d'un niveau de loyer en cours inférieur au loyer en renouvellement.





La bailleresse estime ce coefficient particulièrement élevé et injustifié, faisant valoir que le coefficient 8 apparaît mieux adapté, correspondant déjà à une très bonne commercialité, avec une présence importante d’enseignes et un flux de clientèle important. Elle expose en effet que le magasin exploité par la société [K] ne relève pas d’une enseigne nationale et est situé sur le haut de la [Adresse 3], dans un quartier certes de bonne qualité mais qui n’est pas non plus exceptionnel, sans la très forte concentration d’enseignes et la très forte attractivité attendues pour un coefficient 9.

Il est observé que, dans sa réponse au dire de la bailleresse, l'expert a indiqué maintenir sa position en faveur d'un coefficient 9 au vu de la qualité de l'emplacement, de l'implantation depuis plusieurs années d'enseignes de notoriété nationale et internationale sur cette partie de la [Adresse 3], témoignant à l'évidence d'un réel intérêt et dans un secteur lui-même très actif, de l'important flux de chalands de la rue et du niveau élevé des loyers en première location.

En outre, contrairement à ce que soutient la bailleresse, un coefficient 9 ne correspond pas à une situation exceptionnelle, qui correspond à un coefficient 10 à 12, comme le rappelle l'expert en page 22 de son rapport.

En conséquence, il sera retenu un coefficient 9, tel que justement évalué par l'expert.

La valeur du droit au bail s’établit donc à la somme de 280 000 euros, calculée comme suit: 31 187 euros x 9 = 280 683 euros, arrondis à 280 000 euros.


Sur la valeur du fonds de commerce

Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal concernant le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fonds disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique que la valeur du fonds de commerce doit être appréhendée au regard du chiffre d'affaires des trois derniers exercices connus, soit 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022, mais en opérant une pondération du dernier exercice avec un coefficient deux pour tenir compte de la hausse constatée sur cet exercice. Au vu des chiffres d'affaires constatés de 231 472 euros, 256 439 euros et 326 480 euros, l'expert détermine le chiffre d'affaires moyen pondéré à la somme de 285 000 euros.

En ce qui concerne le coefficient de valorisation, l'expert explique que, selon les usages, les fonds de commerce de lingerie-bonneterie sont valorisés suivant le barème [U] [D] entre 20 % et 60 % du chiffre d'affaires moyen hors taxes, mais qu'il s'agit de moyennes au niveau national, certains ouvrages valorisant ce type d'exploitation jusqu'à 80 % ou 100 % du chiffre d'affaires, notamment en présence de fonds de commerce très rentables ou positionnés sur des produits haut de gamme. L'expert considère qu'à l'évidence l'établissement de la société [K] présente toutes ces caractéristiques – forte notoriété, qualité de l'emplacement, positionnement sur des produits de qualité – tout en assurant à son exploitante une rémunération très convenable et justifiant que soit retenu un coefficient de valorisation de 95 %. Il précise que ce coefficient peut paraître élevé mais qu'au regard d'un EBE retraité et incluant le salaire hors charges pour l'exercice 2021-2022, de 96 469 euros, la valeur du fonds de commerce à laquelle il aboutit conduirait à un multiple un peu inférieur à 3, multiple correspondant à un petit fonds de travail, ce qui est assurément le cas et en partie lié à la personnalité de la gérante, mais permettant à cette dernière de percevoir une rémunération confortable.


La société [K] fait valoir que la valeur du fonds de commerce doit être évaluée au regard de la moyenne du chiffre d’affaires des trois derniers exercices connus, soit en l'espèce l'exercice 2021-2022 mais aussi les exercices 2022-2023 et 2023-2024, encore inconnus lors de l'expertise judiciaire et donc non pris en compte par cette dernière. Elle estime que l'analyse de l'expert doit donc être actualisée et retient en conséquence un chiffre d'affaires moyen de 348 459 euros, sans utiliser de pondération pour majorer la prise en compte du ou des derniers exercices.

La locataire retient le coefficient de valorisation de 95 % proposé par l'expert, rappelant les éléments d'appréciation par lui utilisés et soulignant que la bailleresse sollicite de voir retenir un coefficient de 60 % sans motiver ce choix.

La société [Localité 3] s'oppose à l’affectation d’un coefficient 2 au chiffre d’affaires 2022-2023 et énonce que la société [K] ne justifie pas de son chiffre d’affaires sur l’exercice 2023-2024. Elle sollicite donc de voir retenir un chiffre d'affaires moyen de 317 000 euros, à partir des chiffres d'affaires 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023.

La bailleresse expose par ailleurs que, selon les usages, les fonds de commerce de lingerie-bonneterie sont valorisés entre 20 % et 60 % du chiffre d'affaires moyen, que des évaluations jusqu’à 80 % ou 100 % seraient parfois appliquées pour des fonds de commerce très rentables ou positionnés sur des produits haut de gamme, et que le fonds exploité ne justifie pas d'un coefficient de 95 %, qui est largement surévalué. Alléguant que, si le fonds assure une rémunération convenable à sa gérante, il ne présente pas pour autant une rentabilité d’exception, au-delà des usages de ce secteur d’activité, la bailleresse soutient qu'il n'est pas justifié de retenir un coefficient de plus de 60 %, ce qui correspond déjà à la fourchette haute de ce secteur d’activité.

Il est constaté que les parties s'accordent pour déterminer la valeur du fonds de commerce à partir du chiffre d'affaires moyen sur les trois derniers exercices connus et s'opposent toutes deux à l'affectation d'un coefficient de pondération pour valoriser les résultats les plus récents.

Dès lors, il y a lieu de déterminer le chiffre d'affaires moyen à partir des chiffres d'affaires des années 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, étant précisé que la locataire produit dûment son bilan pour le dernier de ces exercices (pièce n° 11), contrairement à ce que soutient la bailleresse.

Ces trois chiffres d'affaires sont respectivement d'un montant de 326 480 euros, 368 744 euros et 350 154 euros, de sorte que le chiffre d'affaires moyen devant être retenu s'élève à la somme de 348 459 euros.

S'agissant du coefficient de valorisation, l'expert indique que les différents barèmes font état de valorisations entre 20 % et 100 % du chiffre d'affaires moyen s'agissant des commerces de lingerie-bonneterie, et la forte rentabilité sur laquelle il s'appuie pour proposer un taux de 95 % ressort effectivement des documents comptables versés aux débats, tout comme de la qualité de l'emplacement du commerce exploité par la société [K].

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, il sera retenu une valeur du fonds de commerce de 331 036 euros, calculée comme suit: 348 459 euros x 95 % = 331 036 euros.

Dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente en principe le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.


En conséquence, il y a lieu de retenir une indemnité d'éviction principale égale à la somme de 331 036 euros.


Sur les indemnités accessoires

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert judiciaire a évalué ces frais à 31 710 euros, correspondant à 9 310 euros au titre des frais fiscaux, calculés par tranches, et 22 400 euros au titre des frais d'agence pour acheter un fonds équivalent, représentant 8 % de la valeur du fonds.

La locataire reprend la méthode de calcul proposée par l’expert judiciaire, et, au vu de l'indemnité principale qu'elle retient, sollicite à titre principal une indemnité égale à 52 510 euros et à titre subsidiaire une indemnité de 39 035 euros.

La bailleresse énonce que la dirigeante de la société [K] est en fin d’activité professionnelle et envisage de prendre sa retraite, ce qui ressort du dire de son conseil et de l'offre de rachat de droit au bail qu'elle a reçue, justifiant le rejet de toute indemnité au titre des frais de remploi. Subsidiairement, elle sollicite la fixation des frais fiscaux à 5 010 euros et celle des frais d'agence à 9 500 euros. 

Il est rappelé que la réinstallation de la locataire évincée est présumée et, en l'espèce, il ne résulte pas clairement du dire de la société [K] qu'elle n'a pas l'intention de se réinstaller, celui-ci faisant seulement état de la difficulté de recréer un fonds en cas de perte du sien. L'absence d'intention de se réinstaller ne peut davantage se déduire de l'offre de cession de droit au bail, qui émane de la société [Q] et non de la preneuse.

Par ailleurs, le fait pour la gérante de la société [K] de faire éventuellement valoir ses droits à la retraite, ce qui n'est au demeurant pas démontré, ne mettrait pas fin de fait à son activité commerciale.

En conséquence en l'absence de renversement de la présomption de réinstallation de la locataire évincée, il n'y a pas lieu de priver la société [K] d'indemnité pour frais de remploi, étant rappelé qu'il appartiendra à la bailleresse d'agir en répétition dans l'éventualité d'une non-réinstallation définitive de la preneuse.

L’indemnité pour frais de remploi sera donc fixée à la somme de 38 344,68 euros calculée ainsi qu’il suit :
– frais fiscaux :
(200 000 euros – 23 000 euros) x 3 % = 5 310 euros
(331 036 euros – 200 000 euros) x 5 % = 6 551,80 euros
– frais d'agence :
331 036 euros x 8 % = 26 482,88 euros.

En conséquence, il sera alloué au titre des frais de remploi à la société [K] la somme de 38 344,68 euros.

Sur le trouble commercial

L'indemnité pour trouble commercial compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années.

L'expert estime que ce trouble peut être évalué sur la base de trois mois d’EBE retraité pour l'exercice 2021-2022, soit la somme de : 96 469 euros x 3 / 12 = 24 100 euros.

La société [K], se prévalant de ses résultats actualisés, sollicite une indemnité de 27 626 euros correspondant à trois mois d'EBE de l'exercice 2023-2024, d'un montant de 110 503 euros.

La bailleresse, se fondant sur un arrêt d'activité de la locataire, demande d'exclure toute indemnité au titre du trouble commercial. Subsidiairement, elle demande de la voir limiter à 10 000 euros, dès lors que l'EBE de l'exercice 2021-2022 n'est pas de 96 469 euros mais de 31 112 euros aux termes de la page 19 du rapport d'expertise et que la locataire ne peut se fonder sur l'exercice 2023-2024, qui n'est pas clôturé.

En l'espèce, comme observé précédemment au sujet des frais de remploi, il ne peut se déduire des seules circonstances alléguées par la société [Localité 3] une absence de maintien d'une activité professionnelle par la société [K] et par suite une absence d'intention de se réinstaller.

Il y a donc lieu d'octroyer à la preneuse une indemnité pour trouble commercial d'un montant égal à trois mois d'EBE, étant observé que, son préjudice devant être évalué à la date la plus proche de l'éviction, il convient de tenir compte de ses données actualisées produites postérieurement au rapport d'expertise, dont le compte de résultat de l'exercice 2023-2024, qui est dûment clôturé contrairement à ce que soutient le bailleresse.

À la lecture du compte de résultat de l'exercice 2023-2024, il apparaît que l'EBE se détermine à la somme suivante : 28 490 euros (résultat d'exploitation) + 925 euros (dotation aux amortissements) – 1 500 euros (reprises sur amortissements et provisions) + 858 euros (autres charges) – 221 euros (autres produits) = 28 552 euros. Après réintégration de la rémunération de la gérante, d'un montant de 80 009 euros, l'EBE s'élève à la somme de 108 561 euros.

Il est précisé que le calcul de la preneuse aboutissant à un montant de 110 503 euros est erroné en ce qu'il omet de déduire les autres produits et les reprises sur amortissements et provisions.

Ainsi, il sera retenu à titre d’indemnité pour trouble commercial la somme de 27 140,25 euros correspondant à 3 mois d'EBE calculée comme suit : 108 561 euros x 3 / 12 = 27 140,25 euros.

Sur les frais de déménagement

L'expert judiciaire indique retenir sous réserve de devis un montant forfaitaire de 3 000 euros.

Dans ses écritures, la preneuse se limite à rappeler cette estimation.


La bailleresse conteste le montant avancé par l'expert, soulignant la non-réinstallation de la locataire et l'absence de justificatif des frais de déménagement.

Dès lors que l'absence de réinstallation de la preneuse n'est pas démontrée et que la société [K] engagera nécessairement des sommes du fait de son déménagement, il lui sera alloué à ce titre à la somme de 3 000 euros proposée par l'expert.

Sur les frais administratifs

L'expert évalue les frais divers à la somme forfaitaire de 3 000 euros.

Aux termes de ses conclusions, la preneuse reprend cette évaluation.

Comme pour les frais de déménagement, la bailleresse conteste le montant avancé par l'expert en soulignant l'absence de réinstallation de la locataire et le défaut de justificatif.

La preneuse devant inévitablement procéder à des modifications au registre du commerce et à des réfactions diverses du fait de son éviction, l'indemnisation au titre des frais administratifs sera fixée à la somme de 3 000 euros.


Conclusion sur le montant de total de l'indemnité d'éviction

Au regard des observations susvisées, l'indemnité d'éviction due par la société [Localité 3] à la société [K] s’élève à la somme totale de 402 520,93 euros se décomposant comme suit:
* Indemnité principale : 331 036 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 38 344,68 euros ;
° Trouble commercial : 27 140,25 euros ;
° Frais de déménagement : 3 000 euros ;
° Frais administratifs : 3 000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la société [Localité 3] à la société [K] à cette somme totale de 402 520,93 euros et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.


Sur l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d'appréciation.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.



L'expert judiciaire indique que l'indemnité d'occupation se calcule sur la base de la valeur locative en renouvellement déplafonnée, qu'il estime en l'espèce à 32 500 euros par an, minorée d'un abattement de 10 % pour prise en compte du caractère précaire de l'occupation, résultant de l'absence d'un titre locatif régulier entre la date d'effet du congé et le départ effectif du preneur. Il détermine en conséquence l'indemnité d'occupation à la somme de 29 250 euros par an.

La société [Localité 3] se rapporte à cette évaluation. Elle critique l'argumentation de la société [K], au motif qu'elle confond les valorisations, qu'elle revendique un abattement de 30 % de la valeur locative en considération de circonstances exceptionnelles qui seraient liés à la crise économique et financière alors qu'elle valorise fortement son fonds de commerce, et qu'elle affirme que la fixation de l’indemnité d’occupation à 29 250 euros excéderait ses facultés de paiement alors qu’elle affiche selon elle de bons résultats et une profitabilité assurant même à la dirigeante une rémunération confortable, avec un EBE de plus de 100 000 euros.

La société [K] demande de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 16 737 euros par an, sur la base de la valeur de marché unitaire de 900 euros sollicitée par la bailleresse dans le cadre de l'indemnité d'éviction, réduite à 655 euros après diminution de 25 % à 30 %, d'un abattement de 2,5 % au titre des travaux de mise en conformité, d'un abattement de précarité de 10 % et d'un abattement additionnel de 30 % en considération de circonstances exceptionnelles liées à la crise économique et financière qui annonce une diminution drastique des valeurs locatives de marché.

En l'espèce, la valeur de marché unitaire à été précédemment retenue à la somme de 1 100 euros. Dès lors, contrairement à ce que sollicite la preneuse, l'indemnité d'occupation ne peut être déterminée par référence à une valeur locative de marché de 900 euros affectée d'une décote de 25 % à 30 %. En conséquence, la valeur unitaire de renouvellement de 800 euros proposée par l'expert sera retenue.

Il est constaté que les parties s'accordent sur l'application d'un abattement de 2,5 % au titre de la prise en charge par la locataire des travaux de mise en conformité, tout comme sur l'abattement de précarité de 10 %. Ces abattements proposés par l'expert seront donc retenus.

En revanche, il convient de rejeter la demande d'abattement de 30 % formée par la preneuse en considération de circonstances exceptionnelles liées à une crise économique et financière, en l'absence de justificatif suffisant sur ce point. En effet, si la société [K] prouve le redressement judiciaire de la société Hvar, qui exploite un bar-restaurant au [Adresse 1], cette circonstance ne permet pas de tenir pour démontrées les allégations de la locataire sur un éventuel départ de la [Adresse 3] de tous les détaillants, la rotation de plus en plus rapide des grosses enseignes, l'impact de l’interdiction du chauffage des terrasses et plus généralement d'une hypothétique crise économique et financière.

Au vu des éléments qui précèdent, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par le preneur au bailleur à la somme de 29 250 euros par an, hors taxes et charges. 


Sur les demandes accessoires

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société [Localité 3] d'un refus de renouvellement de bail, il appartient à cette dernière d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise.

Décision du 07 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/03574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DDP

La société [Localité 3] sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité, à payer à la société [K] la somme de 5 000 euros.

Enfin, si la société [K] sollicite d’écarter l'exécution provisoire sur la fixation de l'indemnité d'occupation, il est observé que la locataire ne rapporte aucunement la preuve des éléments qu'elle invoque au soutien de sa demande, à savoir l’évolution à la baisse des valeurs locatives de marché et l'atteinte irrémédiable à ses droits et à une juste indemnisation de son éviction, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit sa demande et il convient au contraire de rappeler l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme de 402 520,93 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la société [Localité 3] à la société [K], qui se décompose ainsi :
* Indemnité principale : 331 036 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 38 344,68 euros ;
° Trouble commercial : 27 140,25 euros ;
° Frais de déménagement : 3 000 euros ;
° Frais administratifs : 3 000 euros.

Condamne la société [Localité 3] à payer à la société [K], en l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, ladite indemnité d’éviction,

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation annuelle des lieux due à la société [Localité 3] par la société [K] à la somme de 29 250 euros par an, hors taxes et charges,

Condamne la société [K] à payer à la société [Localité 3] ladite indemnité d'occupation statutaire,

Condamne la société [Localité 3] à payer à la société [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [Localité 3] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rappelle l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Juillet 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-10, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08894

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08025

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33

• 11 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/04155

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14

• 19 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/13212

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14

• 19 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03319

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14

• 8 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/16257

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/07573

  en commun : code de commerce L145-28, code general des impots 719, code de commerce L145-58, code de commerce L145-14

• 28 avril 2026 · Cour d'appel d'Amiens · Autre · n° 24/02388

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-58, code de commerce L145-10, code de commerce L145-14

Mise à jour de la source le 2026-07-07T18:41:13.731Z.