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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 19 mars 2026, n° 23/03319

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 05 novembre 1997, la société ROYALE PIERRE CONSEIL GESTION IMMOBILIÈRE, aux droits et obligations de laquelle est venue la société FONCIÈRE PI, a donné à bail commercial à M. et Mme [V] [Z], pour une durée de neuf années, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], afin qu’ils y exploitent une activité de « RESTAURANT – TRAITEUR ».

Suivant acte sous seing privé du 30 juillet 1998, la société GAO a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués comprenant le droit au bail en date du 05 novembre 1997.

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2004, M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] (ci-après les époux [A]) ont acquis le fonds de commerce de la société GAO, en ce compris le droit au bail pour le temps restant à courir.

Par acte d'huissier signifié le 07 novembre 2008, les époux [A] ont sollicité le renouvellement de leur bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 05 novembre 2006.

Le bail commercial s'est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 05 novembre 2006, aux clauses et conditions du bail expiré, par suite de l’acceptation de cette demande par la bailleresse.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 mars 2018, la société FONCIÈRE PI a fait délivrer aux époux [A] un congé à effet du 30 septembre 2018 à minuit, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. 

Par acte d’huissier du 03 janvier 2020, les époux [A] ont fait assigner la société FONCIÈRE PI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction devant leur revenir et le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse en contrepartie de leur maintien dans les lieux.

Par ordonnance en date du 10 juin 2020, le juge des référés a, au visa des articles L145-14 du code de commerce et 145 du code de procédure civile, désigné Mme [M] [I] en qualité d'expert judiciaire, avec mission de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer :
- le montant de l'indemnité d'éviction en cas de perte de fonds ou de transfert de fonds,
- le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er octobre 2018, la bailleresse en ayant reconventionnellement demandé le paiement.

M. [N] [Q], désigné en remplacement de Mme [M] [I] par ordonnance en date du 31 juillet 2020, a établi son rapport le 30 juin 2022. Il était d’avis que l’indemnité d'éviction peut être chiffrée à la somme de 170.000 euros dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce, et à la somme de 110.000 euros dans l'hypothèse, non privilégiée faute de local de remplacement, d'un transfert du fonds de commerce. L’expert judiciaire estime par ailleurs que l’indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2018 peut être évaluée à la somme de 22.300 euros par an en principal, tenant compte d’un abattement de précarité d’usage de 10%.

Par acte d'huissier délivré le 07 mars 2023, les époux [A] ont fait assigner la société FONCIÈRE PI devant ce tribunal aux fins essentiellement de la voir condamner à leur régler la somme de 194.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction hors frais de licenciements.

Par ordonnance du 29 janvier 2024, le juge de la mise en état, saisi par la société FONCIERE PI d'un incident tendant à voir déclarer l'action en fixation et en paiement de l'indemnité d'éviction introduite à son encontre par les époux [A] irrecevable comme prescrite, a notamment :

- dit que la demande des époux [A] tendant à voir déclarer le congé en date du 22 mars 2018 nul et de nul effet constitue une défense au fond et ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état, 
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action introduite à son encontre soulevée par la société FONCIÈRE PI,
- déclaré les époux [A] recevables en leur demande de fixation et de condamnation de la bailleresse au paiement d'une indemnité d'éviction.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, les époux [A] demandent au tribunal, de :

FIXER le montant de l'indemnité d'éviction due par la société FONCIERE PI à Madame et Monsieur [A], hors frais de licenciement, à la somme de 194.000 € ; 

CONDAMNER la société FONCIERE Pl à payer à Madame et Monsieur [A] une somme de 194.000€ hors frais de licenciement au titre de l'indemnité d'éviction ; 

DEBOUTER la société FONCIERE PI de ses demandes ; 
 
CONDAMNER la société FONCIERE PI aux entiers dépens ; 
 
CONDAMNER la société FONCIERE PI au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la société FONCIÈRE PI demande au tribunal, de :

DECLARER la société FONCIERE PI recevable et bien fondé en ses demandes et L’Y ACCUEILLANT : 
 
FIXER à 85 000 € le montant de l’indemnité principale d’éviction due à Monsieur et Madame [A], à la suite du congé avec refus de renouvellement notifié le 22 mars 2018 à effet du 30 septembre 2018, 

FIXER à la somme de 11 100 € le montant des indemnités accessoires dues à Monsieur et Madame [A],
 
FIXER à 22 300 € HT par an en principal, outre les charges, taxes et prestations découlant du bail, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [A] à compter du 1er octobre 2018, jusqu’à entière libération des locaux, 

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, 

DIRE ET JUGER que tous les rappels d’indemnité d’occupation porteront intérêt aux taux légal à compter de chaque échéance contractuelle, 

ORDONNER la compensation judiciaire à due concurrence entre l’indemnité d’éviction et les rappels d’indemnité d’occupation,

COMMETTRE tel séquestre qu’il plaira au Tribunal de désigner en vue de recevoir le paiement de l’indemnité d’éviction, après imputation des rappels d’indemnité d’occupation et de procéder, après libération des lieux, au versement de ladite indemnité entre les mains des preneurs évincé, sous réserve des pénalités et des oppositions visées aux articles L 145-29 et L 145-30 du Code de commerce, 

CONDAMNER Monsieur et Madame [A] en tous les dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Catherine MUTELET, dans les termes de l’article 699 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction

Les demandeurs sollicitent que la société FONCIERE PI soit condamnée à leur régler une indemnité d’éviction fixée à la somme de 194.000 euros décomposée comme suit ;
Indemnité principale : 120.000 eurosIndemnités accessoires correspondant à :Frais de remploi : 12.000 eurosTrouble commercial : 1.600 eurosFrais de réinstallation : 45.000 eurosPerte sur stocks : 1.000 eurosFrais administratifs : 10.000 eurosPerte de clientèle : 5.000 euros.Ils indiquent acquiescer à la méthodologie et aux chiffrages proposés par l’expert judiciaire concernant l’indemnité principale, les frais de remploi, l’indemnité pour trouble commercial, la perte de stock et les frais administratifs. S’agissant des frais de réinstallation, non retenus par l’expert in fine, ils précisent se référer à son pré-rapport pour revendiquer l’allocation d’une somme de 45.000 euros. Enfin, ils font valoir que l’éviction entraînera la perte d’une grande partie de leur clientèle, justifiant que leur soit versée une somme de 5.000 euros à ce titre.

La société FONCIERE PI s’oppose aux demandes formées à son encontre, considérant, d’une part, que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la date la plus proche de l’éviction en tenant compte des chiffres d’affaires réalisés au cours des exercices 2022 et 2023. D’autre part, elle conteste être redevable des indemnités accessoires relatives aux frais de réinstallation en l’absence d’aménagement spécifiques des locaux objet de l’éviction, à la perte de clientèle qui est déjà incluse dans l’indemnité principale et à des frais administratifs dans la mesure où la somme de 10.000 euros proposée par l’expert judiciaire est exorbitante au regard de la modicité des frais de radiation en cas de perte de fonds de commerce. Après avoir rappelé que les parties s’étaient accordées devant l’expert judiciaire sur le fait que l’éviction entraînerait la perte du fonds de commerce de restauration exploité dans les lieux loués, elle offre de régler une indemnité principale d’éviction de 85.000 euros, tenant compte du chiffre d’affaires moyen actualisé auquel elle a appliqué le taux de 90% accepté par les parties comme conforme au regard de la fourchette habituellement pratiquée pour les ventes de fonds de restauration, outre la somme de 8.500 euros au titre des frais de remploi, la somme de 1.600 euros au titre du trouble commercial et 1.000 euros pour la perte de stock. 

Sur ce :

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et qu'elle s'évalue à la date la plus proche de l'éviction soit, en l'espèce, à la date du jugement dès lors que les époux [A] continuent d’occuper les locaux en vertu de leur droit au maintien dans les lieux.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle consiste en la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement. Elle comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En prévoyant que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l'article L145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe aux bailleurs.

Aux termes de son rapport l'expert judiciaire a relevé que les parties s’accordaient sur le fait que l’éviction entraînerait la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, en l’absence de locaux permettant un rétablissement sans perte significative de clientèle. 

Les parties ne le contestant pas, l’indemnité principale d’éviction correspond donc à une indemnité de remplacement, appréciée par référence à la valeur du fonds de commerce appelé à disparaître, sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail.

L’expert a calculé la valeur du fonds de commerce d’après les éléments comptables présentés par les époux [A] au titre des exercices 2018 à 2020. Il précise avoir écarté l’exercice 2020 compte tenu de son caractère atypique lié aux conséquences de la crise sanitaire de covid-19. Il a consécutivement calculé le chiffre d’affaires moyen à partir des données 2018 (129.840 euros) et 2019 (133.815 euros), l’exercice étant affecté d’un coefficient 2. En application de la méthode dite du taux de recettes qui consiste à affecter au chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années, un taux tenant compte des caractéristiques et de l’emplacement des locaux, qui est usuellement compris entre 50% et 120% du chiffre d’affaires hors taxes pour un fonds de restauration, il a évalué le fonds de commerce des époux [A] à la somme de 119.421 euros, correspondant à un chiffre d’affaires moyen de 132.490 euros [129.840 + (133.815 x 2) / 3 ans] et un taux de 90%, qu’il propose d’arrondir à 120.000 euros.

Les parties valident toute deux cette méthodologie. Mais, si les époux [A] sollicitent le paiement de l’indemnité principale d’éviction ainsi évaluée à la valeur du fonds à la somme de 120.000 euros, la société FONCIÈRE PI demande que celle-ci soit fixée à somme de 85.000 euros, pour tenir compte du chiffre d’affaires moyen actualisé au vu des bilans des exercices 2022 et 2023, cette indemnité devant être appréciée à la date la plus proche de l’éviction. 

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce est généralement déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction, bien que les juges puissent écarter les résultats comptables les plus récents si ceux-ci n’ont pas de caractère significatif et ne rendent pas compte des réelles possibilités de développement du fonds, la valeur marchande d’un fonds de commerce s’appréciant certes par ses résultats effectifs, mais également par son potentiel.

Toutefois, la valeur du fonds de commerce devant être appréciée à la date à laquelle le juge statue, il convient de tenir compte des évolutions survenues depuis le dépôt du rapport d'expertise, lequel a été effectué à la date du 30 juin 2022, en ce compris l'évolution du chiffre d'affaires des locataires. 

En l’espèce, la bailleresse produit les bilans des exercices 2022 et 2023 desquels il résulte qu’ont été réalisés au titre du fonds exploité dans les lieux loués les chiffre d'affaires suivants au cours des exercices 2021 (112.258 euros), 2022 (78.176) et 2023 (72.376 euros).

Dès lors, en application de la méthode expertale non contestée, tendant à déterminer la valeur du fonds de commerce des époux [A] à partir de la moyenne des chiffres d'affaires des trois dernières années connues, et à y appliquer un taux de 90 %, la valeur du fonds de commerce des époux [A] ressort à la somme de 78.843 euros [(112.258 +78.176 + 72.376/ 3 ans X 90%].

Toutefois, la bailleresse demande de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 85.000 euros, montant correspondant selon elle à la valeur du fonds.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale d’éviction à la somme de 85.000 euros, les parties n’alléguant pas que la valeur du fonds de commerce serait inférieure à celle du droit au bail.

Sur les indemnités accessoires

En application de l'article L145-14 du code de commerce, l'indemnité principale peut être augmentée d’indemnités accessoires au titre des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'était pas évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou d’un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'actes et les frais de transaction.

L'expert a évalué les frais de remploi en tenant compte des droits d'enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à 10% de l'indemnité principale, ce qui est conforme à l'usage et doit être retenu.

En l’espèce, les parties s'opposent sur le montant des frais de remploi, mais s'accordent sur leur fixation à hauteur de 10 % de l'indemnité principale. 

Les demandeurs sollicitent que l’indemnité de remploi soit fixée à la somme de 12.000 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale d’éviction retenue par l’expert judiciaire.

La bailleresse estime que lesdits frais doivent être limités à 8.500 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale d’éviction.

Compte tenu de la valeur du fonds de commerce précédemment retenue de 85.000 euros, les frais de remploi seront fixés à la somme de 8.500 euros, soit, selon l’usage, à 10% de l’indemnité principale d’éviction.

Sur la perte sur stock

L'expert a évalué la perte sur stock consécutive à l’éviction à la somme de 1.000 euros, sur laquelle les parties s’accordent.

Ainsi, il y a lieu de fixer l’indemnité au titre de la perte sur stock à la somme de 1.000 euros. 

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à indemniser l’indisponibilité temporaire du preneur résultant de la gestion de l’éviction et de la mise en œuvre d’un nouveau site d’exploitation. Elle est habituellement chiffrée à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen des trois dernières années.

L'expert a évalué à la somme de 1.600 euros le trouble commercial induit par l’éviction. Les parties acquiescent à cette évaluation.

Aussi, l'indemnité pour trouble commercial sera fixée à la somme de 1.600 euros.

Sur les frais administratifs

Les frais administratifs correspondent aux frais de modification du siège social ou radiation du registre du commerce et des sociétés et autres publications à réaliser (assemblées etc.).

Les demandeurs acquiescent à la fixation de ces frais à la somme forfaitaire de 10.000 euros proposée par l’expert judiciaire.

La bailleresse oppose que ce montant est surévalué au regard du coût dérisoire induit par la radiation du fonds de commerce.

Si la somme de 10.000 euros apparaît effectivement surévaluée par rapport aux diligences à accomplir à l’issue de l’éviction, la bailleresse ne tient pas compte du coût des formalités auprès du registre du commerce et des sociétés ainsi que du BODACC en cas de transfert de siège suite à l’achat d’un nouveau fonds ou droit au bail, ni des actes à rédiger avant publication (assemblées générales et autres actes de transfert de siège ainsi que les textes des publicités), information des fournisseurs... 

Par conséquent, les frais administratifs relatifs notamment à la modification du siège social et à la publication des assemblées générales à tenir consécutivement à l’éviction seront justement fixés à la somme de 3.000 euros, plus conforme aux usages, qui apparaît adaptée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier. En effet, l'indemnité principale permet déjà au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature n'exige pas la réalisation de travaux d'aménagement particuliers, ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée.

Les demandeurs sollicitent le versement d’une somme de 45.000 euros [(750 euros x 44,22 m²) + (500 euros x 24,15 m²)] au titre des frais de réinstallation. Se référant au pré-rapport de M. [Q], ils font valoir que si la valeur résiduelle nette des immobilisations est égale à zéro, les immobilisations ayant été amorties, il doit être tenu compte du prix d’un aménagement de commerce, qui se calcule au mètre carré, les prix étant très variables et dépendant des matériaux utilisés, du type de travaux à engager et du type de commerces à aménager. Ils estiment que les frais de réinstallation doivent être fixés à un montant moyen de 750 euros/m²u pour les surfaces du rez-de-chaussée et de 500 euros/m²u pour les surfaces en sous-sol, ces montants correspondant à la réalisation de travaux de rénovation et d’aménagement relatifs aux peintures, aux sols et à la décoration intérieure. 

La bailleresse s’oppose à l’allocation d’une quelconque somme de ce chef, faisant valoir que l’expert judiciaire a écarté toute indemnisation au titre de frais de réinstallation en l’absence d’aménagements spécifiques.

En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré à juste titre qu’en l’absence d’agencements spécifiques, il n’y avait pas lieu de valoriser ce poste dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce. En effet, l’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne). A défaut, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu. 

Dès lors, la demande au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

Sur la perte de clientèle

Les époux [A] invoquent par ailleurs la perte de l’essentiel de leur clientèle pour solliciter une indemnité particulière de 5.000 euros de ce chef.

La société FONCIÈRE PI oppose que l’indemnité principale, de remplacement, a pour objet d’indemniser le preneur de la perte de son fonds de commerce, lequel est notamment constitué de sa clientèle, de sorte que les demandeurs ne peuvent prétendre à une double indemnisation au titre du même préjudice, lequel n'a d'ailleurs jamais été évoqué devant l’expert et doit être rejeté. 

L'indemnité principale de remplacement a effectivement vocation à indemniser le preneur de la perte de son fonds de commerce, en ce compris la perte totale ou partielle de sa clientèle. 

Tel est le cas en l’espèce où la perte de clientèle a déjà été prise en compte et indemnisée au titre de l'indemnité principale d'éviction. 

En conséquence, la demande des époux [A] au titre de la perte de clientèle sera rejetée. 
*
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction doit être fixée ainsi qu'il suit:

- indemnité principale : 85.000 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 8.500 euros
• trouble commercial 1.600 euros
• perte sur stock 1.000 euros
• frais administratifs 3.000 euros
soit une indemnité totale d’éviction due aux époux [A] d’un montant de 99.100 euros, hors frais de licenciement.

Par conséquent, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, la société FONCIERE PI sera condamnée à payer aux époux [A] une indemnité d'éviction de 99.100 euros, hors frais de licenciement, qui seront remboursés sur production de justificatifs.

II- Sur les demandes en fixation et paiement de l'indemnité d'occupation

La société FONCIÈRE PI demande que le tribunal fixe l’indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2018 par les époux [A] à la somme annuelle de 22.300 euros en principal, telle qu’évaluée par l’expert judiciaire. Elle requiert également que soit ordonnée l’indexation annuelle de cette indemnité en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, conformément aux stipulations du bail expiré et que les rappels d’indemnité d’occupation résultant de la fixation judiciaire demandée porteront intérêt aux taux légal à compter de chaque échéance contractuelle.

Les époux [A] acquiescent au montant de l’indemnité d’occupation proposée par l’expert judiciaire, soit 22.300 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018.

Sur ce, 

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

L'article L145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Les articles R145-2 à R145-11 du même précisent la consistance de ces éléments.

L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction n'est plus tenu au paiement d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être évalué à la valeur locative statutaire à la date de l'éviction, soit au 17 juillet 2020. La valeur locative retenue est généralement affectée d'un abattement dit de précarité afin de tenir compte de la situation du preneur maintenu dans les lieux qui présente des inconvénients indéniables puisqu'il ne pourra pas céder son fonds de commerce ou réaliser les investissement nécessaires à sa pérennité.

En l'espèce, l’expert judiciaire a évalué la valeur locative annuelle des locaux au 1er octobre 2018 à la somme de 22.300 euros en principal, correspondant à un prix unitaire de 550 euros/m²p/an et une surface pondérée de 45 m² p, outre un abattement de précarité d’usage de 10%.

Les parties s’accordent sur ce montant.

Par conséquent, l'indemnité d'occupation annuelle due par les époux [A] à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à la libération des locaux, sera fixée à la somme de 22.300 euros, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

La bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction et que les rappels d'indemnité d'occupation dus à la suite de sa fixation judiciaire produisent intérêt au taux légal à compter de chaque échéance.

Elle fonde sa demande d’indexation sur la clause d’indexation automatique stipulée dans le bail expiré. Toutefois, l’analyse de l’article IV dudit bail conduit à relever que l’indexation annuelle prévue contractuellement ne concerne que le montant du loyer et non pas l’indemnité d’occupation statutaire susceptible d’être due en cas de refus de renouvellement de bail.

Partant, en l’absence d’obligation légale ou de stipulation contractuelle expresse imposant l’indexation de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-28 du code de commerce, sa demande sera rejetée.

En ce qui concerne les intérêts moratoires sur les rappels d'indemnité d'occupation, s'agissant d’une créance indemnitaire, ils courront à compter de la date de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du code civil. 

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, les époux [A] sont redevables, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à libération des locaux, d’une indemnité d’occupation fixée à la somme annuelle de 22.300 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

III- Sur les demandes de compensation et de désignation d’un séquestre formées par la société FONCIERE PI

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société FONCIERE PI sollicite que le tribunal :
- ordonne la compensation entre l’indemnité d’éviction dont elle est redevable et les rappels d’indemnité d’occupation qui lui sont dus,
- commette un séquestre chargé de recevoir le paiement de l’indemnité d’éviction, après imputation des rappels d’indemnité d’occupation et de procéder, après libération des lieux, au versement de ladite indemnité entre les mains des preneurs évincés, sous réserve des pénalités et des oppositions visées aux articles L 145-29 et L 145-30 du code de commerce.

Les époux [A] concluent au rejet de ces prétentions.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la bailleresse n’invoque aucun fondement, en fait ou en droit, à l’appui de ses demandes dans la partie discussion de ses conclusions.

Elle n’explique et ne justifie donc pas du bien-fondé de ces demandes.

A titre surabondant, en ce qui concerne la consignation de l’indemnité d’éviction, l'article L145-29 du code de commerce dispose qu'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre et, qu’à défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête. L'indemnité est alors versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

Or, en l'espèce, il n'existe en l'état aucun désaccord entre les parties sur le paiement de l'indemnité d'éviction et l'éventuelle désignation d'un séquestre, non plus que sur la libération des locaux après paiement de celle-ci.

Par conséquent, les demandes de la société FONCIERE PI seront rejetées.

IV- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par la société FONCIERE PI, celle-ci sera condamnée au paiement des dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L'équité commande par ailleurs de ne pas laisser à la charge des époux [A] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. La société FONCIERE PI sera donc condamnée à leur payer une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 


FIXE à la somme totale de 99.100 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille cent euros) le montant de l'indemnité d'éviction hors frais de licenciements due par la société FONCIÈRE PI à M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement de leur bail commercial, se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 85.000 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 8.500 euros
• trouble commercial 1.600 euros
• perte sur stock 1.000 euros
• frais administratifs 3.000 euros

CONDAMNE la société FONCIÈRE PI, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, à payer à M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] la somme 99.100 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille cent euros) au titre de l'indemnité d'éviction, hors frais de licenciements qui leur seront remboursés par elle sur présentation des justificatifs,

DEBOUTE M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] de leurs demandes au titre des frais de réinstallation et d’indemnité pour perte de clientèle,

FIXE l'indemnité d'occupation statutaire due par M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] à la société FONCIÈRE PI, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à la libération des locaux, à la somme annuelle de 22.300 euros (vingt-deux mille trois cent euros), outre les charges et taxes prévues au contrat de bail,

ORDONNE que les rappels d'indemnité d'occupation résultant de la fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation statutaire seront productifs d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE formée par de la société FONCIERE PI,

REJETTE la demande de compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction, d’une part, et l’indemnité d’occupation, d’autre part, formée par de la société FONCIERE PI,

REJETTE la demande de désignation d’un séquestre formée par de la société FONCIERE PI,

CONDAMNE la société FONCIÈRE PI à payer à M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] la somme de 3.000 (trois mille) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société FONCIÈRE PI de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société FONCIÈRE PI aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:
à Me WANG (C2146)
 Me MUTELET (C0676)


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 23/03319 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2N

N° MINUTE : 2



Assignation du :
07 Mars 2023









JUGEMENT 
rendu le 19 Mars 2026 


DEMANDEURS

Monsieur [B] [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [Y] [P] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Olivier-lijie WANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2146


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE PI (RCS de [Localité 1] n°484 734 520)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0676


Décision du 19 Mars 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/03319 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Paulin MAGIS, Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 15 janvier 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 05 novembre 1997, la société ROYALE PIERRE CONSEIL GESTION IMMOBILIÈRE, aux droits et obligations de laquelle est venue la société FONCIÈRE PI, a donné à bail commercial à M. et Mme [V] [Z], pour une durée de neuf années, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], afin qu’ils y exploitent une activité de « RESTAURANT – TRAITEUR ».

Suivant acte sous seing privé du 30 juillet 1998, la société GAO a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués comprenant le droit au bail en date du 05 novembre 1997.

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2004, M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] (ci-après les époux [A]) ont acquis le fonds de commerce de la société GAO, en ce compris le droit au bail pour le temps restant à courir.

Par acte d'huissier signifié le 07 novembre 2008, les époux [A] ont sollicité le renouvellement de leur bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 05 novembre 2006.

Le bail commercial s'est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 05 novembre 2006, aux clauses et conditions du bail expiré, par suite de l’acceptation de cette demande par la bailleresse.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 mars 2018, la société FONCIÈRE PI a fait délivrer aux époux [A] un congé à effet du 30 septembre 2018 à minuit, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. 

Par acte d’huissier du 03 janvier 2020, les époux [A] ont fait assigner la société FONCIÈRE PI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction devant leur revenir et le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse en contrepartie de leur maintien dans les lieux.

Par ordonnance en date du 10 juin 2020, le juge des référés a, au visa des articles L145-14 du code de commerce et 145 du code de procédure civile, désigné Mme [M] [I] en qualité d'expert judiciaire, avec mission de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer :
- le montant de l'indemnité d'éviction en cas de perte de fonds ou de transfert de fonds,
- le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er octobre 2018, la bailleresse en ayant reconventionnellement demandé le paiement.

M. [N] [Q], désigné en remplacement de Mme [M] [I] par ordonnance en date du 31 juillet 2020, a établi son rapport le 30 juin 2022. Il était d’avis que l’indemnité d'éviction peut être chiffrée à la somme de 170.000 euros dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce, et à la somme de 110.000 euros dans l'hypothèse, non privilégiée faute de local de remplacement, d'un transfert du fonds de commerce. L’expert judiciaire estime par ailleurs que l’indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2018 peut être évaluée à la somme de 22.300 euros par an en principal, tenant compte d’un abattement de précarité d’usage de 10%.

Par acte d'huissier délivré le 07 mars 2023, les époux [A] ont fait assigner la société FONCIÈRE PI devant ce tribunal aux fins essentiellement de la voir condamner à leur régler la somme de 194.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction hors frais de licenciements.

Par ordonnance du 29 janvier 2024, le juge de la mise en état, saisi par la société FONCIERE PI d'un incident tendant à voir déclarer l'action en fixation et en paiement de l'indemnité d'éviction introduite à son encontre par les époux [A] irrecevable comme prescrite, a notamment :

- dit que la demande des époux [A] tendant à voir déclarer le congé en date du 22 mars 2018 nul et de nul effet constitue une défense au fond et ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état, 
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action introduite à son encontre soulevée par la société FONCIÈRE PI,
- déclaré les époux [A] recevables en leur demande de fixation et de condamnation de la bailleresse au paiement d'une indemnité d'éviction.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, les époux [A] demandent au tribunal, de :

FIXER le montant de l'indemnité d'éviction due par la société FONCIERE PI à Madame et Monsieur [A], hors frais de licenciement, à la somme de 194.000 € ; 

CONDAMNER la société FONCIERE Pl à payer à Madame et Monsieur [A] une somme de 194.000€ hors frais de licenciement au titre de l'indemnité d'éviction ; 

DEBOUTER la société FONCIERE PI de ses demandes ; 
 
CONDAMNER la société FONCIERE PI aux entiers dépens ; 
 
CONDAMNER la société FONCIERE PI au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la société FONCIÈRE PI demande au tribunal, de :

DECLARER la société FONCIERE PI recevable et bien fondé en ses demandes et L’Y ACCUEILLANT : 
 
FIXER à 85 000 € le montant de l’indemnité principale d’éviction due à Monsieur et Madame [A], à la suite du congé avec refus de renouvellement notifié le 22 mars 2018 à effet du 30 septembre 2018, 

FIXER à la somme de 11 100 € le montant des indemnités accessoires dues à Monsieur et Madame [A],
 
FIXER à 22 300 € HT par an en principal, outre les charges, taxes et prestations découlant du bail, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [A] à compter du 1er octobre 2018, jusqu’à entière libération des locaux, 

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, 

DIRE ET JUGER que tous les rappels d’indemnité d’occupation porteront intérêt aux taux légal à compter de chaque échéance contractuelle, 

ORDONNER la compensation judiciaire à due concurrence entre l’indemnité d’éviction et les rappels d’indemnité d’occupation,

COMMETTRE tel séquestre qu’il plaira au Tribunal de désigner en vue de recevoir le paiement de l’indemnité d’éviction, après imputation des rappels d’indemnité d’occupation et de procéder, après libération des lieux, au versement de ladite indemnité entre les mains des preneurs évincé, sous réserve des pénalités et des oppositions visées aux articles L 145-29 et L 145-30 du Code de commerce, 

CONDAMNER Monsieur et Madame [A] en tous les dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Catherine MUTELET, dans les termes de l’article 699 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction

Les demandeurs sollicitent que la société FONCIERE PI soit condamnée à leur régler une indemnité d’éviction fixée à la somme de 194.000 euros décomposée comme suit ;
Indemnité principale : 120.000 eurosIndemnités accessoires correspondant à :Frais de remploi : 12.000 eurosTrouble commercial : 1.600 eurosFrais de réinstallation : 45.000 eurosPerte sur stocks : 1.000 eurosFrais administratifs : 10.000 eurosPerte de clientèle : 5.000 euros.Ils indiquent acquiescer à la méthodologie et aux chiffrages proposés par l’expert judiciaire concernant l’indemnité principale, les frais de remploi, l’indemnité pour trouble commercial, la perte de stock et les frais administratifs. S’agissant des frais de réinstallation, non retenus par l’expert in fine, ils précisent se référer à son pré-rapport pour revendiquer l’allocation d’une somme de 45.000 euros. Enfin, ils font valoir que l’éviction entraînera la perte d’une grande partie de leur clientèle, justifiant que leur soit versée une somme de 5.000 euros à ce titre.

La société FONCIERE PI s’oppose aux demandes formées à son encontre, considérant, d’une part, que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la date la plus proche de l’éviction en tenant compte des chiffres d’affaires réalisés au cours des exercices 2022 et 2023. D’autre part, elle conteste être redevable des indemnités accessoires relatives aux frais de réinstallation en l’absence d’aménagement spécifiques des locaux objet de l’éviction, à la perte de clientèle qui est déjà incluse dans l’indemnité principale et à des frais administratifs dans la mesure où la somme de 10.000 euros proposée par l’expert judiciaire est exorbitante au regard de la modicité des frais de radiation en cas de perte de fonds de commerce. Après avoir rappelé que les parties s’étaient accordées devant l’expert judiciaire sur le fait que l’éviction entraînerait la perte du fonds de commerce de restauration exploité dans les lieux loués, elle offre de régler une indemnité principale d’éviction de 85.000 euros, tenant compte du chiffre d’affaires moyen actualisé auquel elle a appliqué le taux de 90% accepté par les parties comme conforme au regard de la fourchette habituellement pratiquée pour les ventes de fonds de restauration, outre la somme de 8.500 euros au titre des frais de remploi, la somme de 1.600 euros au titre du trouble commercial et 1.000 euros pour la perte de stock. 

Sur ce :

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et qu'elle s'évalue à la date la plus proche de l'éviction soit, en l'espèce, à la date du jugement dès lors que les époux [A] continuent d’occuper les locaux en vertu de leur droit au maintien dans les lieux.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle consiste en la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement. Elle comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En prévoyant que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l'article L145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe aux bailleurs.

Aux termes de son rapport l'expert judiciaire a relevé que les parties s’accordaient sur le fait que l’éviction entraînerait la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, en l’absence de locaux permettant un rétablissement sans perte significative de clientèle. 

Les parties ne le contestant pas, l’indemnité principale d’éviction correspond donc à une indemnité de remplacement, appréciée par référence à la valeur du fonds de commerce appelé à disparaître, sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail.

L’expert a calculé la valeur du fonds de commerce d’après les éléments comptables présentés par les époux [A] au titre des exercices 2018 à 2020. Il précise avoir écarté l’exercice 2020 compte tenu de son caractère atypique lié aux conséquences de la crise sanitaire de covid-19. Il a consécutivement calculé le chiffre d’affaires moyen à partir des données 2018 (129.840 euros) et 2019 (133.815 euros), l’exercice étant affecté d’un coefficient 2. En application de la méthode dite du taux de recettes qui consiste à affecter au chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années, un taux tenant compte des caractéristiques et de l’emplacement des locaux, qui est usuellement compris entre 50% et 120% du chiffre d’affaires hors taxes pour un fonds de restauration, il a évalué le fonds de commerce des époux [A] à la somme de 119.421 euros, correspondant à un chiffre d’affaires moyen de 132.490 euros [129.840 + (133.815 x 2) / 3 ans] et un taux de 90%, qu’il propose d’arrondir à 120.000 euros.

Les parties valident toute deux cette méthodologie. Mais, si les époux [A] sollicitent le paiement de l’indemnité principale d’éviction ainsi évaluée à la valeur du fonds à la somme de 120.000 euros, la société FONCIÈRE PI demande que celle-ci soit fixée à somme de 85.000 euros, pour tenir compte du chiffre d’affaires moyen actualisé au vu des bilans des exercices 2022 et 2023, cette indemnité devant être appréciée à la date la plus proche de l’éviction. 

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce est généralement déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction, bien que les juges puissent écarter les résultats comptables les plus récents si ceux-ci n’ont pas de caractère significatif et ne rendent pas compte des réelles possibilités de développement du fonds, la valeur marchande d’un fonds de commerce s’appréciant certes par ses résultats effectifs, mais également par son potentiel.

Toutefois, la valeur du fonds de commerce devant être appréciée à la date à laquelle le juge statue, il convient de tenir compte des évolutions survenues depuis le dépôt du rapport d'expertise, lequel a été effectué à la date du 30 juin 2022, en ce compris l'évolution du chiffre d'affaires des locataires. 

En l’espèce, la bailleresse produit les bilans des exercices 2022 et 2023 desquels il résulte qu’ont été réalisés au titre du fonds exploité dans les lieux loués les chiffre d'affaires suivants au cours des exercices 2021 (112.258 euros), 2022 (78.176) et 2023 (72.376 euros).

Dès lors, en application de la méthode expertale non contestée, tendant à déterminer la valeur du fonds de commerce des époux [A] à partir de la moyenne des chiffres d'affaires des trois dernières années connues, et à y appliquer un taux de 90 %, la valeur du fonds de commerce des époux [A] ressort à la somme de 78.843 euros [(112.258 +78.176 + 72.376/ 3 ans X 90%].

Toutefois, la bailleresse demande de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 85.000 euros, montant correspondant selon elle à la valeur du fonds.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale d’éviction à la somme de 85.000 euros, les parties n’alléguant pas que la valeur du fonds de commerce serait inférieure à celle du droit au bail.

Sur les indemnités accessoires

En application de l'article L145-14 du code de commerce, l'indemnité principale peut être augmentée d’indemnités accessoires au titre des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'était pas évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou d’un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'actes et les frais de transaction.

L'expert a évalué les frais de remploi en tenant compte des droits d'enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à 10% de l'indemnité principale, ce qui est conforme à l'usage et doit être retenu.

En l’espèce, les parties s'opposent sur le montant des frais de remploi, mais s'accordent sur leur fixation à hauteur de 10 % de l'indemnité principale. 

Les demandeurs sollicitent que l’indemnité de remploi soit fixée à la somme de 12.000 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale d’éviction retenue par l’expert judiciaire.

La bailleresse estime que lesdits frais doivent être limités à 8.500 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale d’éviction.

Compte tenu de la valeur du fonds de commerce précédemment retenue de 85.000 euros, les frais de remploi seront fixés à la somme de 8.500 euros, soit, selon l’usage, à 10% de l’indemnité principale d’éviction.

Sur la perte sur stock

L'expert a évalué la perte sur stock consécutive à l’éviction à la somme de 1.000 euros, sur laquelle les parties s’accordent.

Ainsi, il y a lieu de fixer l’indemnité au titre de la perte sur stock à la somme de 1.000 euros. 

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à indemniser l’indisponibilité temporaire du preneur résultant de la gestion de l’éviction et de la mise en œuvre d’un nouveau site d’exploitation. Elle est habituellement chiffrée à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen des trois dernières années.

L'expert a évalué à la somme de 1.600 euros le trouble commercial induit par l’éviction. Les parties acquiescent à cette évaluation.

Aussi, l'indemnité pour trouble commercial sera fixée à la somme de 1.600 euros.

Sur les frais administratifs

Les frais administratifs correspondent aux frais de modification du siège social ou radiation du registre du commerce et des sociétés et autres publications à réaliser (assemblées etc.).

Les demandeurs acquiescent à la fixation de ces frais à la somme forfaitaire de 10.000 euros proposée par l’expert judiciaire.

La bailleresse oppose que ce montant est surévalué au regard du coût dérisoire induit par la radiation du fonds de commerce.

Si la somme de 10.000 euros apparaît effectivement surévaluée par rapport aux diligences à accomplir à l’issue de l’éviction, la bailleresse ne tient pas compte du coût des formalités auprès du registre du commerce et des sociétés ainsi que du BODACC en cas de transfert de siège suite à l’achat d’un nouveau fonds ou droit au bail, ni des actes à rédiger avant publication (assemblées générales et autres actes de transfert de siège ainsi que les textes des publicités), information des fournisseurs... 

Par conséquent, les frais administratifs relatifs notamment à la modification du siège social et à la publication des assemblées générales à tenir consécutivement à l’éviction seront justement fixés à la somme de 3.000 euros, plus conforme aux usages, qui apparaît adaptée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier. En effet, l'indemnité principale permet déjà au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature n'exige pas la réalisation de travaux d'aménagement particuliers, ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée.

Les demandeurs sollicitent le versement d’une somme de 45.000 euros [(750 euros x 44,22 m²) + (500 euros x 24,15 m²)] au titre des frais de réinstallation. Se référant au pré-rapport de M. [Q], ils font valoir que si la valeur résiduelle nette des immobilisations est égale à zéro, les immobilisations ayant été amorties, il doit être tenu compte du prix d’un aménagement de commerce, qui se calcule au mètre carré, les prix étant très variables et dépendant des matériaux utilisés, du type de travaux à engager et du type de commerces à aménager. Ils estiment que les frais de réinstallation doivent être fixés à un montant moyen de 750 euros/m²u pour les surfaces du rez-de-chaussée et de 500 euros/m²u pour les surfaces en sous-sol, ces montants correspondant à la réalisation de travaux de rénovation et d’aménagement relatifs aux peintures, aux sols et à la décoration intérieure. 

La bailleresse s’oppose à l’allocation d’une quelconque somme de ce chef, faisant valoir que l’expert judiciaire a écarté toute indemnisation au titre de frais de réinstallation en l’absence d’aménagements spécifiques.

En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré à juste titre qu’en l’absence d’agencements spécifiques, il n’y avait pas lieu de valoriser ce poste dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce. En effet, l’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne). A défaut, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu. 

Dès lors, la demande au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

Sur la perte de clientèle

Les époux [A] invoquent par ailleurs la perte de l’essentiel de leur clientèle pour solliciter une indemnité particulière de 5.000 euros de ce chef.

La société FONCIÈRE PI oppose que l’indemnité principale, de remplacement, a pour objet d’indemniser le preneur de la perte de son fonds de commerce, lequel est notamment constitué de sa clientèle, de sorte que les demandeurs ne peuvent prétendre à une double indemnisation au titre du même préjudice, lequel n'a d'ailleurs jamais été évoqué devant l’expert et doit être rejeté. 

L'indemnité principale de remplacement a effectivement vocation à indemniser le preneur de la perte de son fonds de commerce, en ce compris la perte totale ou partielle de sa clientèle. 

Tel est le cas en l’espèce où la perte de clientèle a déjà été prise en compte et indemnisée au titre de l'indemnité principale d'éviction. 

En conséquence, la demande des époux [A] au titre de la perte de clientèle sera rejetée. 
*
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction doit être fixée ainsi qu'il suit:

- indemnité principale : 85.000 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 8.500 euros
• trouble commercial 1.600 euros
• perte sur stock 1.000 euros
• frais administratifs 3.000 euros
soit une indemnité totale d’éviction due aux époux [A] d’un montant de 99.100 euros, hors frais de licenciement.

Par conséquent, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, la société FONCIERE PI sera condamnée à payer aux époux [A] une indemnité d'éviction de 99.100 euros, hors frais de licenciement, qui seront remboursés sur production de justificatifs.

II- Sur les demandes en fixation et paiement de l'indemnité d'occupation

La société FONCIÈRE PI demande que le tribunal fixe l’indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2018 par les époux [A] à la somme annuelle de 22.300 euros en principal, telle qu’évaluée par l’expert judiciaire. Elle requiert également que soit ordonnée l’indexation annuelle de cette indemnité en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, conformément aux stipulations du bail expiré et que les rappels d’indemnité d’occupation résultant de la fixation judiciaire demandée porteront intérêt aux taux légal à compter de chaque échéance contractuelle.

Les époux [A] acquiescent au montant de l’indemnité d’occupation proposée par l’expert judiciaire, soit 22.300 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018.

Sur ce, 

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

L'article L145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Les articles R145-2 à R145-11 du même précisent la consistance de ces éléments.

L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction n'est plus tenu au paiement d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être évalué à la valeur locative statutaire à la date de l'éviction, soit au 17 juillet 2020. La valeur locative retenue est généralement affectée d'un abattement dit de précarité afin de tenir compte de la situation du preneur maintenu dans les lieux qui présente des inconvénients indéniables puisqu'il ne pourra pas céder son fonds de commerce ou réaliser les investissement nécessaires à sa pérennité.

En l'espèce, l’expert judiciaire a évalué la valeur locative annuelle des locaux au 1er octobre 2018 à la somme de 22.300 euros en principal, correspondant à un prix unitaire de 550 euros/m²p/an et une surface pondérée de 45 m² p, outre un abattement de précarité d’usage de 10%.

Les parties s’accordent sur ce montant.

Par conséquent, l'indemnité d'occupation annuelle due par les époux [A] à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à la libération des locaux, sera fixée à la somme de 22.300 euros, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

La bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction et que les rappels d'indemnité d'occupation dus à la suite de sa fixation judiciaire produisent intérêt au taux légal à compter de chaque échéance.

Elle fonde sa demande d’indexation sur la clause d’indexation automatique stipulée dans le bail expiré. Toutefois, l’analyse de l’article IV dudit bail conduit à relever que l’indexation annuelle prévue contractuellement ne concerne que le montant du loyer et non pas l’indemnité d’occupation statutaire susceptible d’être due en cas de refus de renouvellement de bail.

Partant, en l’absence d’obligation légale ou de stipulation contractuelle expresse imposant l’indexation de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-28 du code de commerce, sa demande sera rejetée.

En ce qui concerne les intérêts moratoires sur les rappels d'indemnité d'occupation, s'agissant d’une créance indemnitaire, ils courront à compter de la date de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du code civil. 

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, les époux [A] sont redevables, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à libération des locaux, d’une indemnité d’occupation fixée à la somme annuelle de 22.300 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

III- Sur les demandes de compensation et de désignation d’un séquestre formées par la société FONCIERE PI

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société FONCIERE PI sollicite que le tribunal :
- ordonne la compensation entre l’indemnité d’éviction dont elle est redevable et les rappels d’indemnité d’occupation qui lui sont dus,
- commette un séquestre chargé de recevoir le paiement de l’indemnité d’éviction, après imputation des rappels d’indemnité d’occupation et de procéder, après libération des lieux, au versement de ladite indemnité entre les mains des preneurs évincés, sous réserve des pénalités et des oppositions visées aux articles L 145-29 et L 145-30 du code de commerce.

Les époux [A] concluent au rejet de ces prétentions.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la bailleresse n’invoque aucun fondement, en fait ou en droit, à l’appui de ses demandes dans la partie discussion de ses conclusions.

Elle n’explique et ne justifie donc pas du bien-fondé de ces demandes.

A titre surabondant, en ce qui concerne la consignation de l’indemnité d’éviction, l'article L145-29 du code de commerce dispose qu'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre et, qu’à défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête. L'indemnité est alors versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

Or, en l'espèce, il n'existe en l'état aucun désaccord entre les parties sur le paiement de l'indemnité d'éviction et l'éventuelle désignation d'un séquestre, non plus que sur la libération des locaux après paiement de celle-ci.

Par conséquent, les demandes de la société FONCIERE PI seront rejetées.

IV- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par la société FONCIERE PI, celle-ci sera condamnée au paiement des dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L'équité commande par ailleurs de ne pas laisser à la charge des époux [A] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. La société FONCIERE PI sera donc condamnée à leur payer une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 


FIXE à la somme totale de 99.100 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille cent euros) le montant de l'indemnité d'éviction hors frais de licenciements due par la société FONCIÈRE PI à M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement de leur bail commercial, se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 85.000 euros
- indemnités accessoires :
• frais de remploi 8.500 euros
• trouble commercial 1.600 euros
• perte sur stock 1.000 euros
• frais administratifs 3.000 euros

CONDAMNE la société FONCIÈRE PI, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L145-58 du code de commerce, à payer à M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] la somme 99.100 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille cent euros) au titre de l'indemnité d'éviction, hors frais de licenciements qui leur seront remboursés par elle sur présentation des justificatifs,

DEBOUTE M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] de leurs demandes au titre des frais de réinstallation et d’indemnité pour perte de clientèle,

FIXE l'indemnité d'occupation statutaire due par M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] à la société FONCIÈRE PI, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à la libération des locaux, à la somme annuelle de 22.300 euros (vingt-deux mille trois cent euros), outre les charges et taxes prévues au contrat de bail,

ORDONNE que les rappels d'indemnité d'occupation résultant de la fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation statutaire seront productifs d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE formée par de la société FONCIERE PI,

REJETTE la demande de compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction, d’une part, et l’indemnité d’occupation, d’autre part, formée par de la société FONCIERE PI,

REJETTE la demande de désignation d’un séquestre formée par de la société FONCIERE PI,

CONDAMNE la société FONCIÈRE PI à payer à M. [B] [A] et Mme [Y] [P] épouse [A] la somme de 3.000 (trois mille) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société FONCIÈRE PI de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société FONCIÈRE PI aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-30, code de commerce L145-58, code de commerce R145-7, code general des impots 719, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33, code de commerce L145-29). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-20T01:14:01.793Z.