Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 16 avril 2026, n° 23/08071

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 09 mars 2011, Mme [G] [K] épouse [T], aux droits et obligations de laquelle est venue la SCI FONCIERE D’ARGENSON, a donné à bail commercial en renouvellement à la société NI-FRA, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75019), correspondant aux lots n°1, 2, 15 et 17 de l’état descriptif de division, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 36.000 euros en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé de son conseil en date du 11 décembre 2020, la société NI-FRA a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire du 08 mars 2021, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a refusé le renouvellement de bail demandé et offert de payer à la société NI-FRA une indemnité d’éviction, pour le cas où elle pourrait y prétendre.

La SCI FONCIERE D’[Localité 2] a consécutivement fait assigner la société NI-FRA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris qui, par ordonnance en date du 19 octobre 2021, a ordonné une expertise aux frais avancés de la SCI FONCIERE D’[Localité 2], confiée à M. [Q] [A], avec pour mission de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction, d’une part, et de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2021, d’autre part.

M. [X] [E], nommé par ordonnance du 04 novembre 2021 en remplacement de M. [A] qui avait été consulté par la société NI-FRA, a établi son rapport le 03 août 2023. Selon lui, l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 345.400 euros, frais de licenciement en sus, et l’indemnité d’occupation statutaire annuelle au 1er janvier 2021 peut être évaluée à la somme 42.120 euros en principal.

Par acte d’huissier du 16 juin 2023, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a fait assigner la société NI-FRA devant ce tribunal aux fins essentiellement de la voir déclarer prescrite en toute demande de fixation et paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi que la voir condamner à lui payer, en sa qualité d’occupant sans droit ni titre, une indemnité d’occupation d’un montant de 46.800 euros par an en principal pour la période du 1er janvier 2021 au 07 mars 2023, puis d’un montant de 54.600 euros par an en principal à compter du 08 mars 2023 et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 23/08071.

Parallèlement, par acte d’huissier du 30 juin 2023, la société NI-FRA a fait assigner la SCI FONCIERE D’[Localité 2] devant ce tribunal en paiement d’une indemnité d’éviction fixée à la somme de 365.555 euros, outre le coût des licenciements induits par l’éviction, et afin de se voir reconnaître un droit au maintien dans les lieux dans l’attente du règlement de ladite indemnité d’éviction, moyennant le versement d’une indemnité annuelle d’occupation fixée à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 37.440 euros en principal.

Le 16 octobre 2023, cette seconde instance enrôlée sous le RG : 23/08877 a été jointe à la première, sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie.

Par jugement en date du 30 novembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société NI-FRA et désigné la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], aux fonctions de liquidateur judiciaire. 

Celle-ci est intervenu volontairement à la procédure, ès qualités, par voie de conclusions notifiées le 29 janvier 2024, reprenant à son compte les prétentions de la société défenderesse.

Les lieux loués ont ensuite été restitués à la SCI FONCIERE D’[Localité 2] par le liquidateur le 29 février 2024.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] demande au tribunal de :

JUGER la SCI FONCIÈRE D’[Localité 2] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes et y faisant droit, 

À TITRE PRINCIPAL :
 
JUGER la Société NI-FRA prescrite en toute demande de fixation et de paiement de l’indemnité d’éviction, 

JUGER en conséquence la Société NI-FRA déchue de tout droit qu’elle tenait du statut des baux commerciaux, et donc de son droit à indemnité d’éviction, 

JUGER la Société NI-FRA occupante sans droit ni titre rétroactivement depuis le 1er janvier 2021, 

JUGER la Société NI-FRA redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 29 février 2024, date de restitution des locaux en sa qualité d’occupante sans droit ni titre, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2021 au 7 mars 2023 à la somme annuelle de 46.800 € (QUARANTE-SIX MILLE HUIT CENTS EUROS) HT/HC, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA une indemnité d’occupation pour la période du 8 mars 2023 au 29 février 2024 à la somme annuelle de 54.600 € (CINQUANTE-QUATRE MILLE SIX CENTS EUROS) HT/HC, outre les charges et taxes dues selon la convention locative échue, 

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À TITRE SUBSIDIAIRE : 

*Statuant sur le montant de l’indemnité d’éviction :

FIXER l’indemnité d’éviction revenant à la Société NI-FRA à la somme globale, sauf à parfaire, de 269.370 € (DEUX CENT SOIXANTE-NEUF MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX EUROS), 

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes au titre des indemnités accessoires, y compris en lien avec les licenciements, 

Subsidiairement, FIXER l’indemnité d’éviction à un montant maximum de 302.000 € (TROIS CENT DEUX MILLE EUROS), outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs,

*Statuant sur l'indemnité d’occupation exigible à compter du 1er janvier 2021 :

FIXER l’indemnité d’occupation due par la Société NI-FRA à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 29 février 2024 à la somme annuelle en principal de 42.120 € (QUARANTE-DEUX MILLE CENT-VINGT EUROS), outre les charges, taxes et accessoires exigés par la convention locative échue, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA l’indemnité d’occupation, outre les charges, taxes et accessoires exigées par la convention locative échue pour la période du 1er janvier 2021 jusqu’au 29 février 2024, sous déduction des sommes payées durant cette période à titre d’indemnité provisionnelle, 

ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties,

EN CONSEQUENCE :
 
FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 24.778,46 € (VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET QUARANTE-SIX CENTIMES) au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoire arrêtés au 30 novembre 2023, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 14.158,99 € (QUATORZE MILLE CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES) au titre des arriérés d’indemnité d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoires échus après l’ouverture de la liquidation judiciaire arrêtés au 29 février 2024, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 82.692 € (QUATRE-VINGT-DEUX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS) au titre des frais de réparations locatives et de remise en état des locaux après restitution, 

Le cas échéant, dans l’hypothèse où une indemnité d’éviction serait due, ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction et les dettes d’arriérés d’indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoire, 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA une somme de 8.000 € (HUIT MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA les entiers dépens dans des conditions conformes aux dispositions de l’article 699 du CPC, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la société NI-FRA, agissant par son liquidateur judiciaire, demande au tribunal de :

DECLARER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] irrecevable et infondée en sa demande tendant à voir juger prescrite toute demande de la Société NI-FRA de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction, 

DEBOUTER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de Me [P] [F] - Selas Etude JP, es-qualité de Liquidateur Judiciaire désigné de la société NI-FRA, 

DECLARER Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA tant recevable que bien fondé en ses demandes, 

CONSTATER que la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] a notifié à la Société NI-FRA un refus de renouvellement du bail commercial et offre de paiement d'indemnité d'éviction, 

DIRE ET JUGER que Me [P] [F] - Selas Etude JP – es-qualités de liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA peut en conséquence prétendre à l'allocation d'une indemnité d'éviction au titre de la perte du fonds de commerce de la société NI-FRA et de tous les préjudices subis, et FIXER cette indemnité d’éviction au montant de 365.555€, augmentée des frais de licenciement des salariés employés dans le fonds, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL NI-FRA une indemnité d’éviction pour un montant de 365.555 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au fond, 

CONDAMNER en outre la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] au remboursement à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL NI-FRA, des indemnités de licenciement légales et conventionnelles du personnel du fait de l’éviction, d’un montant total de 41.438,30 €, 
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6


FIXER l’indemnité d’occupation des locaux occupés par la société NI-FRA, à compter du 1er janvier 2021, au montant de 37.440 € par an HT et HC, 

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation doit être arrêtée à la date de libération et de restitution des locaux, savoir le 29.02.2024, 

FIXER la créance de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] au passif de la société NIFRA à la seule somme de 14.433,33 €, ou subsidiairement à la somme de 17.403,33 €, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA une indemnité de 50.000€ à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l'Article 700 du CPC, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise, et dire et juger que les dépens exposés par et pour la SARL NI-FRA pourront être recouvrés par la SCP GRIMAULT - BURGER dans les conditions de l'Article 699 du CPC, 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 06 novembre 2025.

À l'audience de plaidoirie, le juge rapporteur du dossier a soulevé une difficulté tenant à l'absence de régularisation de conclusions devant le juge de la mise en état concernant la fin de non-recevoir invoquée par la demanderesse, tel qu’exigé par l’article 789 du code de procédure civile.

Le conseil de la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a consécutivement adressé une note en délibéré pour répondre au moyen soulevé d'office par le tribunal le 07 novembre 2025 à laquelle la société liquidée a répliqué suivant note en délibéré notifiée le 18 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir "juger bien fondée", "juger", "déclarer infondée ", "déclarer bien-fondé", "prendre acte", " constater " et "dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsque, comme en l'espèce, elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NI-FRA, celle-ci n'étant pas contestée.


I- Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de la demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction introduite par la société NI-FRA, agissant par son liquidateur judiciaire, et ses conséquences

Au visa de l'article L145-60 du code de commerce, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] excipe, à titre principal, de la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction formée par la société liquidée dès lors que la société NI-FRA, désormais représentée par son liquidateur, n'a pas introduit sa demande dans le délai de deux années à compter de la date à laquelle la bailleresse a refusé le renouvellement de bail qu'elle lui avait demandé. Elle rappelle avoir signifié le 08 mars 2021 son refus de renouvellement et fait valoir que l'interruption de la prescription par l'assignation délivrée par ses soins devant le juge des référés ne profite pas au preneur. Elle ajoute que la suspension de la prescription résultant d'une décision ordonnant une expertise judiciaire ne profite qu'à la partie qui a sollicité cette mesure, les protestations et réserves d'usage ne constituant pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de la part de celui qui les émet. Elle en déduit que son ancienne locataire se trouve en conséquence rétroactivement occupant sans droit ni titre des locaux loués et redevable à son égard d'une indemnité d'occupation statutaire jusqu'à la date à laquelle l'indemnité d'éviction s'est trouvée prescrite, puis d'une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative de marché.

La société NI-FRA, représenté par son liquidateur, la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], résiste à cette prétention en soutenant qu'en application des articles 2241 et 2242 du code civil, le délai de prescription a été interrompu à l'égard des parties à l'instance par l'assignation en référé délivrée le 26 mai 2021 à la requête de la bailleresse et par l'ordonnance de référé en date du 19 octobre 2021 aux termes de laquelle a été désigné un expert judiciaire. Elle se prévaut aussi de la suspension du délai de prescription durant les opérations d'expertise judiciaire, en application de l'article 2239 du même code. Elle soutient que les jurisprudences contraires invoquées par la bailleresse ne sont pas transposables, ayant été rendues en matière de construction et non concernant l'indemnité d'éviction prévue par le statut des baux commerciaux. Elle tire enfin argument des dires échangés en cours d'expertise et soutient que la SCI FONCIERE D'[Localité 2] y a reconnu son droit au paiement d'une indemnité d'éviction de manière non équivoque. 

Selon l'article L145-60 du code commerce, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Par ailleurs, l'article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir. 
S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
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En application de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l'article 445 du même code précise qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

L'article 442 du même code ajoute que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Enfin, l'article 16 du même code impose au juge, en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l'espèce, compte tenu du moyen soulevé lors de l'audience de plaidoirie par le juge rapporteur du dossier, tiré de l'incompétence du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir en application de l'article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable à la date de la clôture de l'instruction, la note en délibéré notifiée le 07 novembre 2025 par la SCI FONCIERE D'[Localité 2] et celle, en réponse, notifiée le 18 novembre 2025 par la société NI-FRA, représentée par son liquidateur, sont recevables.

La SCI FONCIERE D'[Localité 2] soutient que le tribunal est compétent pour statuer sur la prescription biennale opposée à la société liquidée puisque ce moyen était invoqué dans son assignation introductive d'instance et que l'article 789 6° du code de procédure civile était, à cette date, ainsi rédigé : "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir".

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, considère que la demanderesse procède à une lecture biaisée de ce texte qui confère compétence au juge de la mise en état pour statuer sur toutes les fins de non-recevoir révélées avant son dessaisissement. Elle souscrit donc à l'incompétence du tribunal évoquée par le juge rapporteur de ce chef.

En l'occurrence, la demanderesse se prévaut d'une rédaction de l'article 789 6° du code de procédure civile abrogée. En effet, ce texte a été réformé par le décret n°2024-673 du 03 juillet 2024 qui a supprimé le passage "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation", dont elle se prévaut. De plus, il résulte du I de l'article 17 dudit décret que les modifications qu'il a apportées à l'article 789 sont entrées en vigueur au 1er septembre 2024 et qu'elles sont applicables aux instances en cours à cette date. 

Etant rappelé que conformément à l'article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions des 3° et 6° de l'article 789 créés par ce décret sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] devait impérativement soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale invoquée devant le juge de la mise en état par voie de conclusions d'incident, distinctes de celles au fond, sous peine de la voir déclarer irrecevables devant le juge du fond, puisque celle-ci n'est pas survenue ni n'a été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
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Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable, devant le tribunal, le moyen fondé sur la prescription de la demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, invoqué par la SCI FONCIERE D'[Localité 2].

Elle sera donc également déboutée de ses prétentions subséquentes tendant à voir juger que la société NI-FRA se trouve déchue du bénéfice du droit à indemnité d'éviction, qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis la date d'expiration du bail commercial ayant lié les parties et redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation de droit commun d'un montant annuel de 46.800 euros en principal pour la période du 1er janvier 2021 au 7 mars 2023 correspondant à la valeur locative, puis d'un montant annuel de 54.600 euros, correspondant à la valeur locative de marché, jusqu'à la restitution des locaux, sans abattement de précarité, à fixer au passif de la société liquidée à due concurrence.


II- Sur les demandes en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction

A titre subsidiaire, si le droit de la société NI-FRA au paiement d'une indemnité d'éviction était admis, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] demande au tribunal d'en fixer le montant à 269.370 euros, les indemnités accessoires notamment relatives aux frais de licenciements devant être rejetées. Elle fait grief au liquidateur de maintenir ses prétentions au titre des d'indemnités accessoires alors que la société NI-FRA ne se rétablira pas, compte tenu de sa liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de commerce de Paris le 30 novembre 2023. Plus subsidiairement, elle sollicite que l'indemnité d'éviction soit fixée à un maximum de 302.000 euros, outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs. Elle requiert que soit retenu un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros calculé à partir des éléments financiers issus des exercices 2017 à 2019 ainsi que de l'année 2022, et à un coefficient multiplicateur limité à 63%, correspondant à la moyenne des références expertales pour les cessions amiables des fonds de même nature.

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, demande quant à elle que le tribunal fixe l'indemnité d'éviction due par la bailleresse en indemnisation de la perte de son fonds de commerce à la somme de 365.555 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation qu'elle lui a fait délivrer, et des frais de licenciements d'un montant total de 41.438,30 euros. Elle souscrit au montant de l'indemnité principale d'éviction évaluée par l'expert judiciaire à la somme de 300.000 euros, correspondant à un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros et à un coefficient de 70%. Elle acquiesce également aux indemnités accessoires pour frais de remploi (30.800 euros), trouble commercial (11.100 euros) et frais divers (2.000 euros) proposées, outre la prise en charge des frais de licenciements. Elle conteste en revanche le montant des frais de déménagement (1.500 euros) qu'elle demande de voir porter à la somme de 5.915 euros devisée par la société DEMENAGEURS PARISIENS. Elle précise que préalablement à la restitution des locaux, des frais d'enlèvement ont en effet été engagés pour débarrasser les lieux des matériels techniques et mobiliers du restaurant, qui ont été vendus aux enchères le 06 février 2024. Elle soutient aussi que, contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire, elle est fondée à obtenir le paiement de la somme de 15.740 euros au titre des frais de réinstallation. Elle rappelle avoir dû laisser le four à bois incorporé aux locaux lors de leur restitution, alors que cet équipement est indispensable à l'exploitation d'un fonds de commerce de pizzeria. Elle déclare que sans le positionnement de la bailleresse, elle aurait pu se réinstaller.

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, l'expert judiciaire précise que la société NI-FRA exploite dans les lieux loués une activité de restauration italienne / pizzeria depuis 2004. Il est d'avis qu'au regard de la nature de cette activité, de l'emplacement et du niveau de chiffre d'affaires, la clientèle du commerce développée, d'abord dans le cadre d'une convention de location-gérance, puis en qualité de cessionnaire du droit au bail, est essentiellement locale, de sorte que l'éviction entraînera la perte du fonds de commerce de la société NI-FRA.

Ce point n'est discuté par les parties devant le tribunal.

Par conséquent, l'indemnité principale d'éviction correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce et ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

Sur la description des lieux loués

L'expert judiciaire indique que les lieux loués sont situés [Adresse 4] à [Localité 6], longue avenue (2 km) de quatre voies qui relie le [Adresse 5] à la Porte [Localité 7], dans le tronçon entre les stations de métro [Localité 8] et [Localité 9] (ligne 5) bénéficiant de larges trottoirs plantés ainsi que d'une commercialité de proximité et d'agences bancaires. Il souligne leur bonne desserte par les transports en commun (métro et bus), le stationnement étant en revanche difficile en l'absence de places souterraines ou en surface proches.

Il précise que les locaux dépendent d'un ensemble immobilier édifié entre 1851 et 1914, composé d'un bâtiment A donnant sur la voierie, comprenant un porche équipé d'un portail en acier distribuant une cour intérieure pavée avec appentis élevé d'un simple rez-de-chaussée (structure maçonnée, couverture zinc, façade est enduite et très légèrement ouvragée, porte métallique à deux battants ainsi qu'une fenêtre barreaudée), depuis laquelle on accède à un bâtiment B en fond de parcelle. Les bâtiments A et B sont élevés sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages et de combles (structure maçonnée, toiture en zinc à deux pans, façades enduites et très légèrement ouvragées, chaque étage sur rue étant équipé de baies sécurisées par des garde-corps en ferronnerie). 
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
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Ils se développent au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A, sur la totalité de l'appentis ainsi qu'au rez-de-chaussée du bâtiment. Ils disposent d'une devanture d'environ 8,30 mètres de linéaire donnant sur la voirie surmonté d'un store-banne et d'une enseigne bandeau outre une enseigne drapeau. Ils sont accessibles depuis la rue par porte vitrée battante à simple vantail surélevée d'une marche, d'une part, et par une porte métallique à double vantaux surélevée d'une marche ainsi que d'une fenêtre barreaudée donnant sur la cour intérieure, d'autre part, les caves au sous-sol étant desservies par un couloir depuis les parties communes.

Ils se composent d'une salle de restaurant de cinquante-quatre places assises avec four à bois (vitrine sur huisserie en aluminium, sol carrelé, murs peints, faux plafond avec éclairages intégrés) ; d'un bloc sanitaire équipé de deux cabinets d'aisance et d'un lavabo (sol carrelé, murs peints ou carrelés) ; d'une cuisine en surélévation d'une marche équipée d'un système d'extraction d'air, d'une armoire froide (sol carrelé, murs carrelés, faux plafond peint, une fenêtre donnant sur cour et deux fenêtres de toit et d'un accès à la cour de l'immeuble) ; accessibles via la cuisine, d'un bureau aveugle (sol carrelé, murs peints), d'une arrière-cuisine (sol carrelé, murs peints ou carrelés) et, en enfilade, deux réserves (sol carrelé ou cimenté, murs peints ou carrelés) et, via l'une des réserves, le vestiaire du personnel (sol carrelé, murs peints ou carrelés, douche et cabinet d'aisance). Le sous-sol non relié est composé de deux caves (plafond vouté d'une hauteur de 2 mètres sous clef de voute, cuve à fuel dans l'une des caves.

L'expert ajoute que le preneur bénéficie d'un droit de terrasse ouverte exploitable à l'année accordé par la ville de [Localité 1] en 2012 d'une superficie au sol de 22,62 m² (8,7 X 2,6) au droit de sa devanture, que les locaux ne sont pas climatisés et que le chauffage est assuré par une chaudière individuelle au gaz.

Sur la valeur du droit au bail

L'expert rappelle que la valeur du droit au bail correspond au différentiel entre le loyer qui aurait été dû par le preneur en cas de renouvellement de son bail et le loyer résultant de la valeur locative de marché de ces mêmes locaux à la date d'effet du congé, avant d'y affecter un coefficient de situation tenant compte de l'intérêt de l'emplacement, qui varie de 4 à 10 (voire 12 pour de rares emplacements exceptionnels).

A partir de la surface utile brute de 170,50 m²u calculée par la société [I], géomètre-expert, qui a établi des plans côtés, il retient une surface pondérée 99,03 m²p en application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière.

Les parties ne discutant pas cette surface, la surface pondérée des locaux retenue est donc de 99,03 m²p. 

Après analyse de vingt-cinq références de baux de locaux situés dans la zone de chalandise, dont trois issues de renouvellements judiciaires (entre 409 euros/m²p et 560 euros/m²p), douze issues de renouvellements amiables (entre 346 euros/m²p et 700 euros/m²p) et dix issues de nouvelles locations (entre 318 euros/m² et 907 euros/m²), l'expert judiciaire est d'avis que la valeur locative de marché peut être évaluée à la somme de 54.590,29 euros par an compte tenu du droit de terrasse (525 euros/m²p/an X 99,03 m²p X 0,95), qu'il propose d'arrondir à 54.600 euros en principal, tandis que la valeur locative statutaire à la date du renouvellement ressort à la somme de 46.791,68 euros par an, compte tenu du droit de terrasse (450 euros/m²p/an X 99,03 m²p X 0,95), qu'il propose d'arrondir à 46.800 euros en principal.

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Il considère par ailleurs que l'analyse de l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré n'est pas notable et favorable au commerce exercé dans les lieux loués, de sorte que si le bail avait été renouvelé, le loyer aurait été plafonné en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux à la somme de 41.154,04 euros (36.000 X 115,7 / 101,21).

Il en déduit que le différentiel de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer de renouvellement théorique ressort à la somme de 13.445,96 euros.

Compte tenu de la qualité de l'emplacement et de son intérêt commercial au regard de la destination contractuelle, ainsi que de l'équilibre des conditions locatives, il propose de retenir un coefficient multiplicateur de 6,5, aboutissant à une valeur du droit au bail de 87.398,74 euros (13.445,96 X 6,5), qu'il propose d'arrondir à la somme de 87.400 euros hors frais de mutation.

Ces montants ne sont pas contestés par les parties.

La valeur du droit au bail s’élève donc à la somme de 87.400 euros.

Sur la valeur du fonds de commerce

L'expert judiciaire rappelle que la valeur d'un fonds de commerce est usuellement déterminée selon la méthode des usages professionnels, sur la base :
- d'un multiple du chiffre d'affaires hors taxes,
-d'un multiple de la capacité bénéficiaire (soit l'excédent brut d'exploitation éventuellement retraité).

Au regard des éléments comptables présentés par la société NI-FRA issus des exercices 2017, 2018, 2019 et 2022 pondéré, les exercices 2020 et 2021 étant écartés pour tenir compte des conséquences de la crise sanitaire de covid-19 qui a défavorablement impacté l'activité du preneur, il retient un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros.

L'expert judiciaire indique que selon les barèmes professionnels, un fonds de commerce de restaurant/pizzeria s'évalue dans une fourchette de 40 à 100% du chiffre d'affaires annuel HT, et en moyenne à 70% dudit chiffre d'affaires, ce qui est conforme à son analyse des cessions amiables et des décisions judiciaires fixant les indemnités d'évictions.

Compte tenu de la qualité de l'emplacement situé sur l'un des axes les plus commerçants du [Localité 10], bien desservi et adapté à l'activité autorisée par le bail, malgré une concurrence importante, ainsi que des caractéristiques intrinsèques aux lieux loués, situés dans un immeuble d'apparence banale mais bénéficiant d'une bonne visibilité depuis la voie publique, d'une configuration générale correcte (accessibilité, volumes, distribution, éclairement naturel, etc.) pour l'activité exercée, des aménagements sommaires et en état d'usage, du fait que le bloc sanitaire n'est pas accessible aux personnes à mobilité réduite, mais aussi des données comptables en forte chute au cours du dernier exercice, l'expert retient un coefficient de 70% et estime le fonds de commerce de la société NI-FRA à un montant de 299.299,78 euros (427.571,11 euros X 70%) qu'il propose d'arrondir à la somme de 300.000 euros.

Il précise que selon la méthode de l'EBE retraité, utilisée à titre de recoupement, qui tient compte de la capacité bénéficiaire moyenne dégagée par l'exploitation, le multiple qui en ressort est de 6,75 (300.000 / 44.441,55) ce qui est cohérent avec les ratios généralement constatés entre 4 et 8 fois l'excédent brut d'exploitation.

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Si la société liquidée souscrit à l'évaluation proposée, la bailleresse la conteste, considérant que le coefficient de 70% appliqué au chiffre d'affaires moyen est trop élevé et que devrait être appliqué un coefficient de 63% correspondant à la moyenne des coefficients pratiqués.

Il est acquis que l'évaluation de la valeur d'un fonds de commerce peut se réaliser par le recoupement ou la combinaison de plusieurs méthodes, notamment celle du chiffre d'affaires et de la capacité bénéficiaire du fonds. 

En l'espèce, dès lors que l'expert indique que les deux méthodes sont cohérentes, aucun élément ne justifie la remise en cause de la méthode qu'il a adoptée.

S'agissant du coefficient de valorisation, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sollicite qu'il soit appliqué un coefficient de 63% alors que l'expert lui a déjà précisé que le coefficient ne correspond pas à une moyenne arithmétique des références qui ne sont pas parfaitement homogènes par nature, justifiant le maintien du taux de 70 %. 

Le coefficient de 70%, qui apparaît adapté, sera donc retenu.

Par conséquent, la méthodologie employée par l'expert judiciaire n'étant pas remise en cause, et la valeur du droit au bail étant inférieure à la valeur du fonds de commerce de la société NI-FRA, l'indemnité principale d'éviction sera fixée selon la méthode du chiffre d'affaires hors taxes moyen à la somme de 300.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Il résulte de l'article L145-14 du code de commerce que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert évalue les frais de remploi en tenant compte des droits d'enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à la somme totale de 30.800 euros.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que l'indemnité au titre des frais de remploi soit fixée à la somme de 30.800 euros.

La bailleresse s'oppose au règlement d'une indemnité de remploi arguant que la société liquidée ne se rétablira pas.

Il est constant que cette indemnité n'est pas due lorsque le preneur fait l'objet d'une liquidation judiciaire sans poursuite d'activité car il ne peut reprendre une activité ou un fonds de commerce.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de remploi sera donc rejetée.

Sur le trouble commercial

L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser le temps passé par le preneur pour la gestion de l'éviction au détriment de son activité et le moindre investissement dans le commerce.

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L'expert évalue le trouble commercial à trois mois d'EBE moyen à la somme de 11.100 euros (44.441,55 euros / 12 mois X 3 mois).

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que l'indemnité au titre du trouble commercial soit fixée à la somme 11.100 euros.

La bailleresse s'oppose au règlement d'une indemnité pour trouble commercial dans la mesure où la société liquidée ne se rétablira pas.

La société NI-FRA, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire sans poursuite d’activité, ne se rétablira pas et ne justifie donc pas d'un trouble commercial en lien avec l’éviction.

La demande formée par la défenderesse au titre l'indemnité pour trouble commercial sera dès lors rejetée.

Sur les frais de déménagement 

L'indemnité pour frais de déménagement a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

L'expert judiciaire considère que l'éviction entrainera pour le preneur la nécessité de conserver et donc de déménager certaines de ses archives. Il propose de retenir à ce titre une indemnité forfaitaire de 1.500 euros. Il ajoute que si le tribunal considérait devoir tenir compte d'un déménagement de l'ensemble du mobilier du fonds de commerce, ce montant pourrait être porté à la somme de 5.915 euros correspondant au devis communiqué par la société NI-FRA.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que les frais de déménagement soient fixés audit devis.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge des frais de déménagement considérant qu'à l'instar de l'indemnité de remploi, l'indemnité pour frais de déménagement n'est pas due en cas de non-réinstallation du preneur, laquelle est exclue du fait de la liquidation judiciaire.

Il est constant que le preneur ne peut prétendre, au titre des indemnités accessoires, à une indemnité de déménagement dès lors qu'il a cessé toute activité en raison de sa liquidation judiciaire et ne se rétablira pas. 

De surcroît, il résulte des explications du liquidateur qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'éviction et l'enlèvement des installations des locaux courant février 2024 en vue de leur vente aux enchère publiques, dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de déménagement sera donc rejetée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier. En effet, l'indemnité principale permet déjà au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature n'exige pas la réalisation de travaux d'aménagement particuliers, ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée.

L'expert judiciaire estime qu'en l'absence d'agencements spécifiques, il n'y a pas lieu de valoriser ce poste. Si le tribunal retenait que des frais de réinstallation étaient dus, il est d'avis qu'il devrait être tenu compte de la vétusté des installations à hauteur de 50% et qu'ils ressortiraient alors à la somme de 15.740 euros.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que le tribunal fixe les frais de réinstallation à cette somme.

La bailleresse s'oppose au règlement de frais de réinstallation puisque la société liquidée ne se rétablira pas.

La liquidation judiciaire de la société NI-FRA sans poursuite d'activité exclut qu'elle puisse se rétablir de sorte qu'elle ne peut prétendre au paiement de frais de réinstallation. 

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de réinstallation sera donc rejetée.

Sur les frais divers

Cette indemnité a pour objet de couvrir les frais juridiques et administratifs de changement d'adresse voir de siège social, d'information de la clientèle et des fournisseurs, de mise à jour des supports de communication.

L'expert, en l'absence de devis, chiffre forfaitairement cette indemnité à la somme de 2.000 euros.

La société NI-FRA souscrit à ce chiffrage.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge de ces frais en l'absence de lien de causalité entre l'éviction et le coût des formalités induit en réalité par la liquidation judiciaire.

La défenderesse ne justifie d'aucun préjudice de ce chef induit par l'éviction.

Par conséquent, sa demande au titre des frais divers sera rejetée.

Sur les frais de licenciement

Selon l'usage, l'expert judiciaire propose que la bailleresse supporte les frais de licenciement induits par l'éviction sur présentation des justificatifs.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur demande que la SCI FONCIERE D'[Localité 2] prenne en charge les frais de licenciement d'ores et déjà acquittés, d'un montant de 41.438,30 euros.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge de ces frais en l'absence de lien de causalité entre l'éviction et le coût des licenciement prononcés en raison de la liquidation judiciaire.

Il est acquis que lorsque la perte du fonds de commerce entraîne le licenciement des salariés, il convient d'inclure les frais de licenciement dans l'indemnité d'éviction, ceux-ci devant être remboursés au vu des justificatifs. 
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Toutefois, les salariés de la société NI-FRA ont été licenciés consécutivement au prononcé de sa liquidation judiciaire, ce qui résulte suffisamment de la concomitance entre la date desdits licenciements et celle du jugement d'ouverture. Elle ne justifie donc d'aucun préjudice à ce titre induit par l'éviction.

Dès lors, sa demande au titre de la prise en charge des frais de licenciement sera rejetée.

*

Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, l'indemnité d'éviction due à la société NI-FRA, représentée par son liquidateur, doit être fixée à la somme de 300.000 euros, correspondant au montant de l'indemnité principale d'éviction.

La société la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sera en conséquence condamnée à lui régler cette somme.


III- Sur la demande en fixation de l'indemnité d'occupation

La SCI FONCIÈRE D'[Localité 2] sollicite, à titre subsidiaire, si le tribunal écartait la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction formée par la société liquidée, que l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'au 29 février 2024 soit fixée à la somme annuelle de 42.120 euros en principal, correspondant à la valeur locative statutaire chiffrée par l'expert judiciaire à la somme de 46.800 euros (99,03 m²p X 450 euros/m²p/an X 1,05) et à l'application d'un abattement de précarité d'usage de 10%, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue. 

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, résiste à cette prétention en faisant valoir que l'abattement de précarité de 10% retenu par l'expert judiciaire est insuffisant. Elle revendique l'application d'un coefficient de précarité de 20% pour tenir compte de la soudaineté préjudiciable et de la précarité résultant du congé avec refus de renouvellement notifié par la bailleresse, au terme d'une exploitation sous l'enseigne FRANCO ET GIACOMO de plus de trente années. Elle demande que l'indemnité annuelle d'occupation due à compter du 1er janvier 2021 soit en conséquence fixée à la somme de 37.440 euros en principal (46.800 euros X 0,80).

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

L'article L145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Les articles R145-2 à R145-11 du même précisent la consistance de ces éléments.

L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction n'est plus tenu au paiement d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être évalué à la valeur locative statutaire à la date de l'éviction, soit au 1er janvier 2021. La valeur locative retenue est généralement affectée d'un abattement dit de précarité afin de tenir compte de la situation du preneur maintenu dans les lieux qui présente des inconvénients indéniables puisqu'il ne pourra pas céder son fonds de commerce ou réaliser les investissements nécessaires à sa pérennité.

En l'espèce, il ressort des développements précédents que la valeur locative statutaire, à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire due en application de l'article L145-28 du code de commerce, ressort au lendemain de la date d'effet du congé à la somme de 46.800 euros, correspondant à une surface 99,03 m²p, à un prix unitaire de 450 euros/m²p/an et à une majoration de 5% pour droit de terrasse sur la voie publique, conformément à l'évaluation de l'expert judiciaire.

Ce montant n'est pas discuté par les parties et sera donc retenu.

L'expert judiciaire propose d'appliquer à ce montant un abattement de précarité à 10% usuellement appliqué par la jurisprudence, pour tenir compte du caractère provisoire de la situation locative qui n'est pas pérenne (contrairement au bail commercial).

Si la bailleresse acquiesce à cet abattement, la défenderesse revendique un abattement de 20%.

En ce qui concerne l'abattement de précarité, il est justifié dès lors que la société NI-FRA a exploité son activité dans les locaux loués d'une façon précaire durant la période du 1er janvier 2021 au 29 février 2024. Le taux de 10% proposé par l'expert s'avère pertinent au regard des usages en la matière et doit être retenu. Celui de 20% invoqué par la société liquidée est manifestement exagéré dès lors qu’elle ne caractérise pas les circonstances justifiant l’application d’un coefficient plus important, étant relevé que l’incertitude liée à l’éviction n’a duré qu’un peu plus de trois années.

L'indemnité d'occupation annuelle due par la société NI-FRA à la SCI FONCIERE D'[Localité 2] à compter du 1er janvier 2021 doit ainsi être fixée à la somme de 42.120 euros (46.800 X 0,90) en principal.

En conséquence, la société NI-FRA est redevable d'une somme totale de 133.380 euros (42.120 / 12 mois X 38 mois) pour la période du 1er janvier 2021 au 29 février 2024, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail et déduction faite du montant de l'indemnité d'occupation acquittée durant cette période provisionnellement due sur la base du montant du loyer contractuel.


IV- Sur la demande de fixation au passif de la créance de la SCI FONCIERE D'ARGENSON

La SCI FONCIERE D'[Localité 2] demande au tribunal qu'il fixe sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société NI-FRA au titre des sommes dues rétroactivement à compter du 1er janvier 2021 consécutivement à la fixation judiciaire de l'indemnité d'occupation, d'une part, et des frais de remise en état. 
Elle fait valoir qu'à la suite du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du preneur en date du 30 novembre 2023, elle a procédé à la déclaration de sa créance au passif en date du 15 décembre 2023, complétée ensuite le 08 février 2024, pour la somme de 24.778,46 euros au titre de l'arriéré locatif dû à cette date. Elle ajoute qu'elle est créancière de sommes échues postérieurement à la liquidation judiciaire au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, d'un montant de 14.158,99 euros, ainsi que des frais de réparations locatives et de remise en état des lieux, d'un montant de 82.692 euros HT. Elle se fonde, sur les termes du bail expiré et le devis établi par l'entreprise CHAR COMPANY en date du 28 avril 2024.

La société NI-FRA agissant par son liquidateur s'oppose à la fixation au passif des créances tant antérieures au jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire, que postérieurement. Elle conteste être redevable d'un arriéré locatif de 24.778,46 euros au 30 novembre 2023, arguant, d'une part, avoir acquitté les sommes dont elle était redevable jusqu'au 30 septembre 2023 et que la bailleresse ne peut prétendre être créancière d'indemnités d'occupation pour les mois d'octobre et novembre 2023 calculées sur la base d'une indemnité annuelle d'un montant de 54.600 euros en principal, qui ne correspond ni à l'évaluation de l'expert judiciaire, ni à la demande de fixation de la société locataire. Elle se reconnaît débitrice d'un montant de 7.015,33 euros au titre de cette période, si le tribunal faisait droit à sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation annuelle à la somme de 37.440 euros en principal, ou subsidiairement d'un montant de 7.795,33 euros si ladite indemnité était fixée au montant proposé par l'expert judiciaire de 42.120 euros par an hors taxes et hors charges. Pour les mêmes raisons, elle sollicite que la somme due au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er décembre 2023 à la restitution des locaux soit chiffrée à la somme de à la somme de 9.869 euros et que la bailleresse soit déboutée de sa demande de fixation au passif dès lors qu'elle s'impute sur le dépôt de garantie d'un montant de 11.678,65 euros détenu par la SCI FONCIERE D'ARGENSON. 
Enfin, elle réfute devoir prendre en charge les travaux réparatoires et de remise en état d'un montant de 82.692 euros eu égard à la durée des relations contractuelles. Elle estime avoir régulièrement entretenu les lieux loués et que ceux-ci ont été restitués en bon état d'usage. Elle ajoute qu'elle n'a pas à prendre en charge les travaux devisés qui portent sur une rénovation complète des lieux en ce compris la réfection de la plomberie, de l'électricité, de la maçonnerie, du carrelage et de la menuiserie après différentes démolitions, qui ne lui incombaient pas. Selon elle, le tribunal ne saurait admettre une créance supérieure à la somme de 14.433,33 ou subsidiairement de 17.403,33 euros.

Selon l'article L641-3 du code de commerce, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l'article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l'article L622-28 et par l'article L622-30. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L622-24 à L622-27 et L622-31 à L622-33.

L'article L622-21 du même code précise que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est antérieure au jugement d'ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers et interrompt les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.

L'article L622-22 du même code dispose que les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire nommé dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
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Enfin, l'article L641-13 du même code précise :
I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :
-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L641-10;
-si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s'il y a lieu, et après le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire;
-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique. 
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L622-17. 
II.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, sans préjudice des droits de rétention opposables à la procédure collective, à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L3253-2, L3253-4, L7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure, de celles qui sont garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières. 
III.-Leur paiement se fait dans l'ordre suivant : 
1° Les créances de salaires dont le montant n'a pas été avancé en application des articles L3253-6 et L3253-8 à L3253-12 du code du travail ; 
2° Les prêts consentis ainsi que les créances résultant de la poursuite d'exécution des contrats en cours conformément aux dispositions de l'article L622-13 du présent code et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ; ces prêts et délais de paiement sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de l'activité et font l'objet d'une publicité. En cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article ; 
3° Les sommes dont le montant a été avancé en application du 5° de l'article L3253-8 du code du travail; 
4° Les autres créances, selon leur rang. 
IV.-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n'ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire, de l'administrateur lorsqu'il en est désigné ou du liquidateur au plus tard, dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation ou, à défaut, dans le délai d'un an à compter de celle du jugement arrêtant le plan de cession. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l'articleL622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n'a pas statué sur l'admission de la créance.

Sur l'arriéré locatif résultant de la fixation judiciaire de l'indemnité d'occupation

En application de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation fixé provisionnellement au loyer contractuel résultant du bail expiré, puis d'après la valeur locative, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée.

En l'espèce, il est établi et non contesté que la bailleresse a procédé à une déclaration de créance au passif de la société NI-FRA entre les mains du liquidateur judiciaire par courrier du 08 février 2024, à titre privilégié, pour les montants suivants :
- 24.778,46 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 septembre 2023, date du prononcé de la liquidation judiciaire, après déduction du montant du dépôt de garantie,
- 100.000 euros au titre des réparations locatives et des travaux de remise en état.

Elle a également rappelé au liquidateur que lui étaient dues les indemnités d'occupation pour la période du 1er décembre 2023 au 31 décembre 2024, outre la reconstitution du dépôt de garantie après compensation. 

Il résulte de ce qui précède que l'indemnité d'occupation annuelle due par la société NI-FRA à la SCI FONCIERE D'[Localité 2] à compter du 1er janvier 2021 a été fixée à la somme de 42.120 euros en principal (soit 10.530 euros par trimestre), conformément à l'évaluation de l'expert judiciaire à laquelle la bailleresse a acquiescé.

Or, la bailleresse n'en a pas tenu compte puisqu'elle n'a pas modifié sa demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société NI-FRA au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, et qu'elle n'a diminué sa prétention au titre de la période ultérieure que pour l'arrêter à la date de restitution des lieux.

Il convient donc de substituer à l'indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle appelée sur la base du loyer du bail expiré (13.650 euros hors charges et hors taxes), la somme de 10.530 euros fixée judiciairement, sans modification des charges et taxes contractuelles. 

Par conséquent, la créance de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sera fixée au passif de la société NI-FRA à la somme de 16.458,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie et à la somme de 11.208,66 euros au titre des sommes dues pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, provision pour charges comprises.

Sur le coût des travaux de reprise

Selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 09 mars 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort des articles 1730 à 1732 du code civil que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

Concernant le coût des réparations locatives et des frais de remise en état, la bailleresse estime pouvoir imputer au preneur les travaux de remise en état des locaux en se fondant sur la clause du bail, ainsi rédigée :
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6


Entretien-Travaux : 
(Le preneur s'engage) à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, de faire tous les travaux d'entretien et d'effectuer toutes les réparations, autres que les réparations dites de gros œuvres, prévues par l'article 606 du Code civil, qui incomberont au bailleur. 
Toutefois, les devantures et fermetures, les vitrages pouvant recouvrir les lieux loués, seront entièrement entretenus par le preneur, même en ce qui concerne les grosses réparations. 
Il en sera de même pour l'installation du chauffage et les sanitaires pouvant exister que le preneur devra même au besoin, remplacer à ses frais. 
De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. 
Les travaux autorisés seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du propriétaire dont les honoraires seront à la charge du preneur. 
Tous les aménagements constituant des immeubles par destination seront acquis au bailleur en fin de bail, sans aucune indemnité. 
De faire tous les travaux imposés par la règlementation administrative pouvant concerner son commerce ou industrie, à ses frais et sous son entière responsabilité.

Le tribunal relève que le contrat de bail ne contient en revanche aucune clause relative à l'état dans lequel les locaux doivent être restitués, malgré le renvoi au bail initial signé le 18 décembre 1991, ni un transfert de la vétusté au preneur.

Or, le devis invoqué par la bailleresse tend à une véritable réfection à neuf des locaux, non prévue par le bail et qui ne tient pas compte de la vétusté de certaines installations au terme de vingt années d’occupation.

Pour autant, l'analyse de l'état des lieux de sortie permet de constater que, dans les sanitaires les peintures sont dégradées au plafond manifestement consécutivement à un dégât des eaux et sur les murs, au droit du sèche-mains ; que de très nombreux carreaux de carrelage sont cassés ou fissurés dans la salle du restaurant, les sanitaires et la cuisine ; que l'une des fenêtres de toit de la cuisine est cassée et que la faïence et les peintures murales y sont très dégradées à la suite de l'enlèvement des éléments vendus aux enchères dans le cadre de la liquidation judiciaire ; que les peintures des réserves sont très dégradées ; que les locaux sont très sales.

Dans ce contexte, il convient d'admettre partiellement la prétention de la bailleresse et de fixer sa créance au passif de la société liquidée au titre des travaux de remise en état à la somme de 15.000 euros, à laquelle le tribunal est en mesure de chiffrer les dégradations affectant les locaux et que la défenderesse ne discute pas réellement.

*
En conséquence de l'ensemble de ce qui précède, le tribunal fixera au passif de la société NI-FRA les créances de la SCI FONCIERE D'[Localité 2], comme suit :

- 16.458,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, provision pour charges comprises, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie,
- 15.000 euros au titre des travaux de remise en état,
- 11.208,66 euros au titre des sommes dues pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, provision pour charges comprises.


Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
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V- Sur la demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation et des frais de remise en état

La SCI FONCIERE D'[Localité 2] demande au tribunal d'ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction qui serait mise à sa charge et les sommes dont elle est créancière au titre des sommes dues en exécution au bail, fixées au passif de la société liquidée. Elle fait valoir qu'en application des articles L622-7 du code de commerce et 1348-1 du code civil, la jurisprudence admet la compensation entre une dette d'indemnité d'éviction et celle de loyers et accessoires, nées d'un même contrat, qui sont connexes et que la compensation des dettes connexes s'applique même en cas de procédure collective.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur, qui conclut au débouté de l'ensemble des demandes de la bailleresse, ne développe aucun moyen en fait et en droit sur ce point.

Aux termes des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, et sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il est constant que la dette d'indemnité d'éviction et celle de loyers et accessoires, nées d'un même contrat, sont connexes et que la compensation des dettes connexes est prévue même en cas de procédure collective de l'une des parties, n'étant pas soumise aux conditions de liquidité et d'exigibilité.

Compte tenu de ces dispositions, il sera fait droit à la demande de compensation formée par la bailleresse entre l'indemnité d'éviction dont elle est redevable (300.000 euros) et les sommes dont elle est créancière (42.667,12 euros), qui ont été fixées au passif, à due concurrence de la somme la plus faible.

VI- Sur la demande de paiement d'une indemnité de 50.000 euros à la société NI-FRA

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite reconventionnellement le paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle soutient que la bailleresse n'a pas exécuté le contrat de bonne foi pour avoir refusé le renouvellement de son bail sans égard pour la durée de leur relation contractuelle. Elle fait grief à la bailleresse de lui avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 novembre 2023, alors que le bail était expiré, et qu'elle bénéficiait du droit au maintien dans les lieux dans les conditions définies aux articles L145-28 et L145-29 du code de commerce, dans l'attente de l'indemnité d'éviction devant lui revenir. 

La SCI FONCIERE D'[Localité 2], qui conclut au débouté des demandes de la défenderesse, ne développe aucun moyen en fait et en droit sur ce point.

Selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 09 mars 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1147 du même code, dans sa rédaction applicable au bail signé le 09 mars 2011, ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il est constant qu'il appartient à celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il est en outre de droit que la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, peut être sanctionnée par la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité s’il ne satisfait à ses obligations, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d'instance.

Il résulte de ce qui précède que la société NI-FRA n'avait, à cette date, pas réglé l'intégralité des indemnités d'occupation et accessoires dus au titre de son maintien dans les lieux, ce qui a d'ailleurs conduit la bailleresse à déclarer sa créance au passif après que le tribunal de commerce de Paris a prononcé sa liquidation judiciaire en date du 30 novembre 2023.

La défenderesse ne démontre donc pas que la bailleresse lui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail litigieux, de mauvaise foi.

A titre surabondant, elle ne justifie pas du préjudice dont elle sollicitait la réparation, dont le quantum n'était pas davantage explicité.

La demande formée par la société NI-FRA représentée par son liquidateur de paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.


VII- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus du renouvellement du bail par la SCI FONCIERE D'[Localité 2], celle-ci sera condamnée aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Fabrice GRIMAULT de la SCP GRIMAULT - BURGER dans les conditions fixées à l'article 699 du même code.

L'équité commande par ailleurs de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont été contraintes d'exposer dans la présente instance pour faire valoir leurs droits. Leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Compte tenu de la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit. La société NI-FRA ayant restitué les locaux de longue date, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DECLARE recevables les notes en délibéré notifiées le 07 novembre 2025 par la SCI FONCIERE D'[Localité 2] et le 18 novembre 2025 par la société NI-FRA, représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire,

DECLARE irrecevable devant le tribunal, la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, invoquée par la SCI FONCIERE D'[Localité 2],

CONDAMNE la SCI FONCIERE D'[Localité 2] à payer à la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, une indemnité d'éviction fixée à la somme de 300.000 euros (trois cents mille euros),

FIXE l'indemnité annuelle d'occupation due à la SCI FONCIERE D'[Localité 2] par la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la libération des locaux intervenue le 29 février 2024 à la somme de 42.120 euros (quarante-deux mille cent vingt euros) outre les charges, impôts et taxes contractuels,

FIXE la créance de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] au passif de la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, comme suit :
- 16.458,46 euros (seize mille quatre cent cinquante-huit euros et quarante-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, provision pour charges comprises, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie,
- 15.000 euros (quinze mille euros) au titre des travaux de remise en état,
- 11.208,66 euros (onze mille deux cent huit euros et soixante-six centimes) au titre des sommes dues pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, provision pour charges comprises.

ORDONNE la compensation entre la somme due par la SCI FONCIERE D'[Localité 2] au titre de l'indemnité d'éviction et les sommes dues par la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2021 au 29 février 2024 et des travaux de remise en état fixés au passif, à due concurrence de la somme la plus faible,

DEBOUTE la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, de sa demande de paiement de la somme de 50.000 euros (cinquante mille euros) à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FONCIERE D'[Localité 2] aux dépens de l'instance qui comprendront les honoraires d'expertise judiciaire, 

AUTORISE Maître Fabrice GRIMAULT de la SCP GRIMAULT - BURGER à recouvrer directement les dépens de l'instance dans les conditions fixées à l'article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 23/08071 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

N° MINUTE : 8



Assignation du :
16 Juin 2023









JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE D’[Localité 2] (RCS de [Localité 1] n°530 571 678)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NI-FRA (RCS de [Localité 1] n°453 371 718)
[Adresse 2]
[Localité 4]

PARTIE INTERVENANTE 

Monsieur [P] [F], S.E.L.A.S. ETUDE JP (RCS de [Localité 1] n°840 214 191), ès qualités de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA, par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Maître Fabrice GRIMAULT de la SCP SCPA GRIMAULT - BURGER Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0109

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS

A l’audience du 06 novembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026, délibéré prorogé au 18 février 2026, au 18 mars 2026 puis au 16 avril 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 09 mars 2011, Mme [G] [K] épouse [T], aux droits et obligations de laquelle est venue la SCI FONCIERE D’ARGENSON, a donné à bail commercial en renouvellement à la société NI-FRA, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75019), correspondant aux lots n°1, 2, 15 et 17 de l’état descriptif de division, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 36.000 euros en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé de son conseil en date du 11 décembre 2020, la société NI-FRA a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire du 08 mars 2021, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a refusé le renouvellement de bail demandé et offert de payer à la société NI-FRA une indemnité d’éviction, pour le cas où elle pourrait y prétendre.

La SCI FONCIERE D’[Localité 2] a consécutivement fait assigner la société NI-FRA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris qui, par ordonnance en date du 19 octobre 2021, a ordonné une expertise aux frais avancés de la SCI FONCIERE D’[Localité 2], confiée à M. [Q] [A], avec pour mission de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction, d’une part, et de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2021, d’autre part.

M. [X] [E], nommé par ordonnance du 04 novembre 2021 en remplacement de M. [A] qui avait été consulté par la société NI-FRA, a établi son rapport le 03 août 2023. Selon lui, l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 345.400 euros, frais de licenciement en sus, et l’indemnité d’occupation statutaire annuelle au 1er janvier 2021 peut être évaluée à la somme 42.120 euros en principal.

Par acte d’huissier du 16 juin 2023, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a fait assigner la société NI-FRA devant ce tribunal aux fins essentiellement de la voir déclarer prescrite en toute demande de fixation et paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi que la voir condamner à lui payer, en sa qualité d’occupant sans droit ni titre, une indemnité d’occupation d’un montant de 46.800 euros par an en principal pour la période du 1er janvier 2021 au 07 mars 2023, puis d’un montant de 54.600 euros par an en principal à compter du 08 mars 2023 et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 23/08071.

Parallèlement, par acte d’huissier du 30 juin 2023, la société NI-FRA a fait assigner la SCI FONCIERE D’[Localité 2] devant ce tribunal en paiement d’une indemnité d’éviction fixée à la somme de 365.555 euros, outre le coût des licenciements induits par l’éviction, et afin de se voir reconnaître un droit au maintien dans les lieux dans l’attente du règlement de ladite indemnité d’éviction, moyennant le versement d’une indemnité annuelle d’occupation fixée à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 37.440 euros en principal.

Le 16 octobre 2023, cette seconde instance enrôlée sous le RG : 23/08877 a été jointe à la première, sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie.

Par jugement en date du 30 novembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société NI-FRA et désigné la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], aux fonctions de liquidateur judiciaire. 

Celle-ci est intervenu volontairement à la procédure, ès qualités, par voie de conclusions notifiées le 29 janvier 2024, reprenant à son compte les prétentions de la société défenderesse.

Les lieux loués ont ensuite été restitués à la SCI FONCIERE D’[Localité 2] par le liquidateur le 29 février 2024.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, la SCI FONCIERE D’[Localité 2] demande au tribunal de :

JUGER la SCI FONCIÈRE D’[Localité 2] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes et y faisant droit, 

À TITRE PRINCIPAL :
 
JUGER la Société NI-FRA prescrite en toute demande de fixation et de paiement de l’indemnité d’éviction, 

JUGER en conséquence la Société NI-FRA déchue de tout droit qu’elle tenait du statut des baux commerciaux, et donc de son droit à indemnité d’éviction, 

JUGER la Société NI-FRA occupante sans droit ni titre rétroactivement depuis le 1er janvier 2021, 

JUGER la Société NI-FRA redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 29 février 2024, date de restitution des locaux en sa qualité d’occupante sans droit ni titre, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2021 au 7 mars 2023 à la somme annuelle de 46.800 € (QUARANTE-SIX MILLE HUIT CENTS EUROS) HT/HC, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA une indemnité d’occupation pour la période du 8 mars 2023 au 29 février 2024 à la somme annuelle de 54.600 € (CINQUANTE-QUATRE MILLE SIX CENTS EUROS) HT/HC, outre les charges et taxes dues selon la convention locative échue, 

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À TITRE SUBSIDIAIRE : 

*Statuant sur le montant de l’indemnité d’éviction :

FIXER l’indemnité d’éviction revenant à la Société NI-FRA à la somme globale, sauf à parfaire, de 269.370 € (DEUX CENT SOIXANTE-NEUF MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX EUROS), 

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes au titre des indemnités accessoires, y compris en lien avec les licenciements, 

Subsidiairement, FIXER l’indemnité d’éviction à un montant maximum de 302.000 € (TROIS CENT DEUX MILLE EUROS), outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs,

*Statuant sur l'indemnité d’occupation exigible à compter du 1er janvier 2021 :

FIXER l’indemnité d’occupation due par la Société NI-FRA à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 29 février 2024 à la somme annuelle en principal de 42.120 € (QUARANTE-DEUX MILLE CENT-VINGT EUROS), outre les charges, taxes et accessoires exigés par la convention locative échue, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA l’indemnité d’occupation, outre les charges, taxes et accessoires exigées par la convention locative échue pour la période du 1er janvier 2021 jusqu’au 29 février 2024, sous déduction des sommes payées durant cette période à titre d’indemnité provisionnelle, 

ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties,

EN CONSEQUENCE :
 
FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 24.778,46 € (VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS ET QUARANTE-SIX CENTIMES) au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoire arrêtés au 30 novembre 2023, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 14.158,99 € (QUATORZE MILLE CENT CINQUANTE-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES) au titre des arriérés d’indemnité d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoires échus après l’ouverture de la liquidation judiciaire arrêtés au 29 février 2024, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA la somme de 82.692 € (QUATRE-VINGT-DEUX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS) au titre des frais de réparations locatives et de remise en état des locaux après restitution, 

Le cas échéant, dans l’hypothèse où une indemnité d’éviction serait due, ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction et les dettes d’arriérés d’indemnités d’occupation, charges, impôts, taxes et accessoire, 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

DEBOUTER la Société NI-FRA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA une somme de 8.000 € (HUIT MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, 

FIXER au passif de la Société NI-FRA les entiers dépens dans des conditions conformes aux dispositions de l’article 699 du CPC, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la société NI-FRA, agissant par son liquidateur judiciaire, demande au tribunal de :

DECLARER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] irrecevable et infondée en sa demande tendant à voir juger prescrite toute demande de la Société NI-FRA de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction, 

DEBOUTER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de Me [P] [F] - Selas Etude JP, es-qualité de Liquidateur Judiciaire désigné de la société NI-FRA, 

DECLARER Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA tant recevable que bien fondé en ses demandes, 

CONSTATER que la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] a notifié à la Société NI-FRA un refus de renouvellement du bail commercial et offre de paiement d'indemnité d'éviction, 

DIRE ET JUGER que Me [P] [F] - Selas Etude JP – es-qualités de liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA peut en conséquence prétendre à l'allocation d'une indemnité d'éviction au titre de la perte du fonds de commerce de la société NI-FRA et de tous les préjudices subis, et FIXER cette indemnité d’éviction au montant de 365.555€, augmentée des frais de licenciement des salariés employés dans le fonds, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D’[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL NI-FRA une indemnité d’éviction pour un montant de 365.555 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au fond, 

CONDAMNER en outre la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] au remboursement à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL NI-FRA, des indemnités de licenciement légales et conventionnelles du personnel du fait de l’éviction, d’un montant total de 41.438,30 €, 
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6


FIXER l’indemnité d’occupation des locaux occupés par la société NI-FRA, à compter du 1er janvier 2021, au montant de 37.440 € par an HT et HC, 

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation doit être arrêtée à la date de libération et de restitution des locaux, savoir le 29.02.2024, 

FIXER la créance de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] au passif de la société NIFRA à la seule somme de 14.433,33 €, ou subsidiairement à la somme de 17.403,33 €, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA une indemnité de 50.000€ à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] à payer à Me [P] [F] - Selas Etude JP - es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la Société NI-FRA une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l'Article 700 du CPC, 

CONDAMNER la Société Civile FONCIERE D'[Localité 2] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise, et dire et juger que les dépens exposés par et pour la SARL NI-FRA pourront être recouvrés par la SCP GRIMAULT - BURGER dans les conditions de l'Article 699 du CPC, 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 06 novembre 2025.

À l'audience de plaidoirie, le juge rapporteur du dossier a soulevé une difficulté tenant à l'absence de régularisation de conclusions devant le juge de la mise en état concernant la fin de non-recevoir invoquée par la demanderesse, tel qu’exigé par l’article 789 du code de procédure civile.

Le conseil de la SCI FONCIERE D’[Localité 2] a consécutivement adressé une note en délibéré pour répondre au moyen soulevé d'office par le tribunal le 07 novembre 2025 à laquelle la société liquidée a répliqué suivant note en délibéré notifiée le 18 novembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir "juger bien fondée", "juger", "déclarer infondée ", "déclarer bien-fondé", "prendre acte", " constater " et "dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsque, comme en l'espèce, elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
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Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NI-FRA, celle-ci n'étant pas contestée.


I- Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de la demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction introduite par la société NI-FRA, agissant par son liquidateur judiciaire, et ses conséquences

Au visa de l'article L145-60 du code de commerce, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] excipe, à titre principal, de la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction formée par la société liquidée dès lors que la société NI-FRA, désormais représentée par son liquidateur, n'a pas introduit sa demande dans le délai de deux années à compter de la date à laquelle la bailleresse a refusé le renouvellement de bail qu'elle lui avait demandé. Elle rappelle avoir signifié le 08 mars 2021 son refus de renouvellement et fait valoir que l'interruption de la prescription par l'assignation délivrée par ses soins devant le juge des référés ne profite pas au preneur. Elle ajoute que la suspension de la prescription résultant d'une décision ordonnant une expertise judiciaire ne profite qu'à la partie qui a sollicité cette mesure, les protestations et réserves d'usage ne constituant pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de la part de celui qui les émet. Elle en déduit que son ancienne locataire se trouve en conséquence rétroactivement occupant sans droit ni titre des locaux loués et redevable à son égard d'une indemnité d'occupation statutaire jusqu'à la date à laquelle l'indemnité d'éviction s'est trouvée prescrite, puis d'une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative de marché.

La société NI-FRA, représenté par son liquidateur, la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], résiste à cette prétention en soutenant qu'en application des articles 2241 et 2242 du code civil, le délai de prescription a été interrompu à l'égard des parties à l'instance par l'assignation en référé délivrée le 26 mai 2021 à la requête de la bailleresse et par l'ordonnance de référé en date du 19 octobre 2021 aux termes de laquelle a été désigné un expert judiciaire. Elle se prévaut aussi de la suspension du délai de prescription durant les opérations d'expertise judiciaire, en application de l'article 2239 du même code. Elle soutient que les jurisprudences contraires invoquées par la bailleresse ne sont pas transposables, ayant été rendues en matière de construction et non concernant l'indemnité d'éviction prévue par le statut des baux commerciaux. Elle tire enfin argument des dires échangés en cours d'expertise et soutient que la SCI FONCIERE D'[Localité 2] y a reconnu son droit au paiement d'une indemnité d'éviction de manière non équivoque. 

Selon l'article L145-60 du code commerce, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Par ailleurs, l'article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir. 
S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Décision du 16 Avril 2026
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En application de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l'article 445 du même code précise qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

L'article 442 du même code ajoute que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Enfin, l'article 16 du même code impose au juge, en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l'espèce, compte tenu du moyen soulevé lors de l'audience de plaidoirie par le juge rapporteur du dossier, tiré de l'incompétence du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir en application de l'article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable à la date de la clôture de l'instruction, la note en délibéré notifiée le 07 novembre 2025 par la SCI FONCIERE D'[Localité 2] et celle, en réponse, notifiée le 18 novembre 2025 par la société NI-FRA, représentée par son liquidateur, sont recevables.

La SCI FONCIERE D'[Localité 2] soutient que le tribunal est compétent pour statuer sur la prescription biennale opposée à la société liquidée puisque ce moyen était invoqué dans son assignation introductive d'instance et que l'article 789 6° du code de procédure civile était, à cette date, ainsi rédigé : "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir".

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, considère que la demanderesse procède à une lecture biaisée de ce texte qui confère compétence au juge de la mise en état pour statuer sur toutes les fins de non-recevoir révélées avant son dessaisissement. Elle souscrit donc à l'incompétence du tribunal évoquée par le juge rapporteur de ce chef.

En l'occurrence, la demanderesse se prévaut d'une rédaction de l'article 789 6° du code de procédure civile abrogée. En effet, ce texte a été réformé par le décret n°2024-673 du 03 juillet 2024 qui a supprimé le passage "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation", dont elle se prévaut. De plus, il résulte du I de l'article 17 dudit décret que les modifications qu'il a apportées à l'article 789 sont entrées en vigueur au 1er septembre 2024 et qu'elles sont applicables aux instances en cours à cette date. 

Etant rappelé que conformément à l'article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions des 3° et 6° de l'article 789 créés par ce décret sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] devait impérativement soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale invoquée devant le juge de la mise en état par voie de conclusions d'incident, distinctes de celles au fond, sous peine de la voir déclarer irrecevables devant le juge du fond, puisque celle-ci n'est pas survenue ni n'a été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
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Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable, devant le tribunal, le moyen fondé sur la prescription de la demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, invoqué par la SCI FONCIERE D'[Localité 2].

Elle sera donc également déboutée de ses prétentions subséquentes tendant à voir juger que la société NI-FRA se trouve déchue du bénéfice du droit à indemnité d'éviction, qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis la date d'expiration du bail commercial ayant lié les parties et redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation de droit commun d'un montant annuel de 46.800 euros en principal pour la période du 1er janvier 2021 au 7 mars 2023 correspondant à la valeur locative, puis d'un montant annuel de 54.600 euros, correspondant à la valeur locative de marché, jusqu'à la restitution des locaux, sans abattement de précarité, à fixer au passif de la société liquidée à due concurrence.


II- Sur les demandes en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction

A titre subsidiaire, si le droit de la société NI-FRA au paiement d'une indemnité d'éviction était admis, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] demande au tribunal d'en fixer le montant à 269.370 euros, les indemnités accessoires notamment relatives aux frais de licenciements devant être rejetées. Elle fait grief au liquidateur de maintenir ses prétentions au titre des d'indemnités accessoires alors que la société NI-FRA ne se rétablira pas, compte tenu de sa liquidation judiciaire prononcée par le tribunal de commerce de Paris le 30 novembre 2023. Plus subsidiairement, elle sollicite que l'indemnité d'éviction soit fixée à un maximum de 302.000 euros, outre le remboursement des indemnités de licenciement sur production de justificatifs. Elle requiert que soit retenu un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros calculé à partir des éléments financiers issus des exercices 2017 à 2019 ainsi que de l'année 2022, et à un coefficient multiplicateur limité à 63%, correspondant à la moyenne des références expertales pour les cessions amiables des fonds de même nature.

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, demande quant à elle que le tribunal fixe l'indemnité d'éviction due par la bailleresse en indemnisation de la perte de son fonds de commerce à la somme de 365.555 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation qu'elle lui a fait délivrer, et des frais de licenciements d'un montant total de 41.438,30 euros. Elle souscrit au montant de l'indemnité principale d'éviction évaluée par l'expert judiciaire à la somme de 300.000 euros, correspondant à un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros et à un coefficient de 70%. Elle acquiesce également aux indemnités accessoires pour frais de remploi (30.800 euros), trouble commercial (11.100 euros) et frais divers (2.000 euros) proposées, outre la prise en charge des frais de licenciements. Elle conteste en revanche le montant des frais de déménagement (1.500 euros) qu'elle demande de voir porter à la somme de 5.915 euros devisée par la société DEMENAGEURS PARISIENS. Elle précise que préalablement à la restitution des locaux, des frais d'enlèvement ont en effet été engagés pour débarrasser les lieux des matériels techniques et mobiliers du restaurant, qui ont été vendus aux enchères le 06 février 2024. Elle soutient aussi que, contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire, elle est fondée à obtenir le paiement de la somme de 15.740 euros au titre des frais de réinstallation. Elle rappelle avoir dû laisser le four à bois incorporé aux locaux lors de leur restitution, alors que cet équipement est indispensable à l'exploitation d'un fonds de commerce de pizzeria. Elle déclare que sans le positionnement de la bailleresse, elle aurait pu se réinstaller.

L'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction.

Sur l'indemnité principale

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, l'expert judiciaire précise que la société NI-FRA exploite dans les lieux loués une activité de restauration italienne / pizzeria depuis 2004. Il est d'avis qu'au regard de la nature de cette activité, de l'emplacement et du niveau de chiffre d'affaires, la clientèle du commerce développée, d'abord dans le cadre d'une convention de location-gérance, puis en qualité de cessionnaire du droit au bail, est essentiellement locale, de sorte que l'éviction entraînera la perte du fonds de commerce de la société NI-FRA.

Ce point n'est discuté par les parties devant le tribunal.

Par conséquent, l'indemnité principale d'éviction correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce et ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

Sur la description des lieux loués

L'expert judiciaire indique que les lieux loués sont situés [Adresse 4] à [Localité 6], longue avenue (2 km) de quatre voies qui relie le [Adresse 5] à la Porte [Localité 7], dans le tronçon entre les stations de métro [Localité 8] et [Localité 9] (ligne 5) bénéficiant de larges trottoirs plantés ainsi que d'une commercialité de proximité et d'agences bancaires. Il souligne leur bonne desserte par les transports en commun (métro et bus), le stationnement étant en revanche difficile en l'absence de places souterraines ou en surface proches.

Il précise que les locaux dépendent d'un ensemble immobilier édifié entre 1851 et 1914, composé d'un bâtiment A donnant sur la voierie, comprenant un porche équipé d'un portail en acier distribuant une cour intérieure pavée avec appentis élevé d'un simple rez-de-chaussée (structure maçonnée, couverture zinc, façade est enduite et très légèrement ouvragée, porte métallique à deux battants ainsi qu'une fenêtre barreaudée), depuis laquelle on accède à un bâtiment B en fond de parcelle. Les bâtiments A et B sont élevés sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages et de combles (structure maçonnée, toiture en zinc à deux pans, façades enduites et très légèrement ouvragées, chaque étage sur rue étant équipé de baies sécurisées par des garde-corps en ferronnerie). 
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Ils se développent au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A, sur la totalité de l'appentis ainsi qu'au rez-de-chaussée du bâtiment. Ils disposent d'une devanture d'environ 8,30 mètres de linéaire donnant sur la voirie surmonté d'un store-banne et d'une enseigne bandeau outre une enseigne drapeau. Ils sont accessibles depuis la rue par porte vitrée battante à simple vantail surélevée d'une marche, d'une part, et par une porte métallique à double vantaux surélevée d'une marche ainsi que d'une fenêtre barreaudée donnant sur la cour intérieure, d'autre part, les caves au sous-sol étant desservies par un couloir depuis les parties communes.

Ils se composent d'une salle de restaurant de cinquante-quatre places assises avec four à bois (vitrine sur huisserie en aluminium, sol carrelé, murs peints, faux plafond avec éclairages intégrés) ; d'un bloc sanitaire équipé de deux cabinets d'aisance et d'un lavabo (sol carrelé, murs peints ou carrelés) ; d'une cuisine en surélévation d'une marche équipée d'un système d'extraction d'air, d'une armoire froide (sol carrelé, murs carrelés, faux plafond peint, une fenêtre donnant sur cour et deux fenêtres de toit et d'un accès à la cour de l'immeuble) ; accessibles via la cuisine, d'un bureau aveugle (sol carrelé, murs peints), d'une arrière-cuisine (sol carrelé, murs peints ou carrelés) et, en enfilade, deux réserves (sol carrelé ou cimenté, murs peints ou carrelés) et, via l'une des réserves, le vestiaire du personnel (sol carrelé, murs peints ou carrelés, douche et cabinet d'aisance). Le sous-sol non relié est composé de deux caves (plafond vouté d'une hauteur de 2 mètres sous clef de voute, cuve à fuel dans l'une des caves.

L'expert ajoute que le preneur bénéficie d'un droit de terrasse ouverte exploitable à l'année accordé par la ville de [Localité 1] en 2012 d'une superficie au sol de 22,62 m² (8,7 X 2,6) au droit de sa devanture, que les locaux ne sont pas climatisés et que le chauffage est assuré par une chaudière individuelle au gaz.

Sur la valeur du droit au bail

L'expert rappelle que la valeur du droit au bail correspond au différentiel entre le loyer qui aurait été dû par le preneur en cas de renouvellement de son bail et le loyer résultant de la valeur locative de marché de ces mêmes locaux à la date d'effet du congé, avant d'y affecter un coefficient de situation tenant compte de l'intérêt de l'emplacement, qui varie de 4 à 10 (voire 12 pour de rares emplacements exceptionnels).

A partir de la surface utile brute de 170,50 m²u calculée par la société [I], géomètre-expert, qui a établi des plans côtés, il retient une surface pondérée 99,03 m²p en application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière.

Les parties ne discutant pas cette surface, la surface pondérée des locaux retenue est donc de 99,03 m²p. 

Après analyse de vingt-cinq références de baux de locaux situés dans la zone de chalandise, dont trois issues de renouvellements judiciaires (entre 409 euros/m²p et 560 euros/m²p), douze issues de renouvellements amiables (entre 346 euros/m²p et 700 euros/m²p) et dix issues de nouvelles locations (entre 318 euros/m² et 907 euros/m²), l'expert judiciaire est d'avis que la valeur locative de marché peut être évaluée à la somme de 54.590,29 euros par an compte tenu du droit de terrasse (525 euros/m²p/an X 99,03 m²p X 0,95), qu'il propose d'arrondir à 54.600 euros en principal, tandis que la valeur locative statutaire à la date du renouvellement ressort à la somme de 46.791,68 euros par an, compte tenu du droit de terrasse (450 euros/m²p/an X 99,03 m²p X 0,95), qu'il propose d'arrondir à 46.800 euros en principal.

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Il considère par ailleurs que l'analyse de l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré n'est pas notable et favorable au commerce exercé dans les lieux loués, de sorte que si le bail avait été renouvelé, le loyer aurait été plafonné en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux à la somme de 41.154,04 euros (36.000 X 115,7 / 101,21).

Il en déduit que le différentiel de loyer entre la valeur locative de marché et le loyer de renouvellement théorique ressort à la somme de 13.445,96 euros.

Compte tenu de la qualité de l'emplacement et de son intérêt commercial au regard de la destination contractuelle, ainsi que de l'équilibre des conditions locatives, il propose de retenir un coefficient multiplicateur de 6,5, aboutissant à une valeur du droit au bail de 87.398,74 euros (13.445,96 X 6,5), qu'il propose d'arrondir à la somme de 87.400 euros hors frais de mutation.

Ces montants ne sont pas contestés par les parties.

La valeur du droit au bail s’élève donc à la somme de 87.400 euros.

Sur la valeur du fonds de commerce

L'expert judiciaire rappelle que la valeur d'un fonds de commerce est usuellement déterminée selon la méthode des usages professionnels, sur la base :
- d'un multiple du chiffre d'affaires hors taxes,
-d'un multiple de la capacité bénéficiaire (soit l'excédent brut d'exploitation éventuellement retraité).

Au regard des éléments comptables présentés par la société NI-FRA issus des exercices 2017, 2018, 2019 et 2022 pondéré, les exercices 2020 et 2021 étant écartés pour tenir compte des conséquences de la crise sanitaire de covid-19 qui a défavorablement impacté l'activité du preneur, il retient un chiffre d'affaires moyen de 427.571,11 euros.

L'expert judiciaire indique que selon les barèmes professionnels, un fonds de commerce de restaurant/pizzeria s'évalue dans une fourchette de 40 à 100% du chiffre d'affaires annuel HT, et en moyenne à 70% dudit chiffre d'affaires, ce qui est conforme à son analyse des cessions amiables et des décisions judiciaires fixant les indemnités d'évictions.

Compte tenu de la qualité de l'emplacement situé sur l'un des axes les plus commerçants du [Localité 10], bien desservi et adapté à l'activité autorisée par le bail, malgré une concurrence importante, ainsi que des caractéristiques intrinsèques aux lieux loués, situés dans un immeuble d'apparence banale mais bénéficiant d'une bonne visibilité depuis la voie publique, d'une configuration générale correcte (accessibilité, volumes, distribution, éclairement naturel, etc.) pour l'activité exercée, des aménagements sommaires et en état d'usage, du fait que le bloc sanitaire n'est pas accessible aux personnes à mobilité réduite, mais aussi des données comptables en forte chute au cours du dernier exercice, l'expert retient un coefficient de 70% et estime le fonds de commerce de la société NI-FRA à un montant de 299.299,78 euros (427.571,11 euros X 70%) qu'il propose d'arrondir à la somme de 300.000 euros.

Il précise que selon la méthode de l'EBE retraité, utilisée à titre de recoupement, qui tient compte de la capacité bénéficiaire moyenne dégagée par l'exploitation, le multiple qui en ressort est de 6,75 (300.000 / 44.441,55) ce qui est cohérent avec les ratios généralement constatés entre 4 et 8 fois l'excédent brut d'exploitation.

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

Si la société liquidée souscrit à l'évaluation proposée, la bailleresse la conteste, considérant que le coefficient de 70% appliqué au chiffre d'affaires moyen est trop élevé et que devrait être appliqué un coefficient de 63% correspondant à la moyenne des coefficients pratiqués.

Il est acquis que l'évaluation de la valeur d'un fonds de commerce peut se réaliser par le recoupement ou la combinaison de plusieurs méthodes, notamment celle du chiffre d'affaires et de la capacité bénéficiaire du fonds. 

En l'espèce, dès lors que l'expert indique que les deux méthodes sont cohérentes, aucun élément ne justifie la remise en cause de la méthode qu'il a adoptée.

S'agissant du coefficient de valorisation, la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sollicite qu'il soit appliqué un coefficient de 63% alors que l'expert lui a déjà précisé que le coefficient ne correspond pas à une moyenne arithmétique des références qui ne sont pas parfaitement homogènes par nature, justifiant le maintien du taux de 70 %. 

Le coefficient de 70%, qui apparaît adapté, sera donc retenu.

Par conséquent, la méthodologie employée par l'expert judiciaire n'étant pas remise en cause, et la valeur du droit au bail étant inférieure à la valeur du fonds de commerce de la société NI-FRA, l'indemnité principale d'éviction sera fixée selon la méthode du chiffre d'affaires hors taxes moyen à la somme de 300.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Il résulte de l'article L145-14 du code de commerce que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert évalue les frais de remploi en tenant compte des droits d'enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à la somme totale de 30.800 euros.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que l'indemnité au titre des frais de remploi soit fixée à la somme de 30.800 euros.

La bailleresse s'oppose au règlement d'une indemnité de remploi arguant que la société liquidée ne se rétablira pas.

Il est constant que cette indemnité n'est pas due lorsque le preneur fait l'objet d'une liquidation judiciaire sans poursuite d'activité car il ne peut reprendre une activité ou un fonds de commerce.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de remploi sera donc rejetée.

Sur le trouble commercial

L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser le temps passé par le preneur pour la gestion de l'éviction au détriment de son activité et le moindre investissement dans le commerce.

Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

L'expert évalue le trouble commercial à trois mois d'EBE moyen à la somme de 11.100 euros (44.441,55 euros / 12 mois X 3 mois).

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que l'indemnité au titre du trouble commercial soit fixée à la somme 11.100 euros.

La bailleresse s'oppose au règlement d'une indemnité pour trouble commercial dans la mesure où la société liquidée ne se rétablira pas.

La société NI-FRA, qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire sans poursuite d’activité, ne se rétablira pas et ne justifie donc pas d'un trouble commercial en lien avec l’éviction.

La demande formée par la défenderesse au titre l'indemnité pour trouble commercial sera dès lors rejetée.

Sur les frais de déménagement 

L'indemnité pour frais de déménagement a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

L'expert judiciaire considère que l'éviction entrainera pour le preneur la nécessité de conserver et donc de déménager certaines de ses archives. Il propose de retenir à ce titre une indemnité forfaitaire de 1.500 euros. Il ajoute que si le tribunal considérait devoir tenir compte d'un déménagement de l'ensemble du mobilier du fonds de commerce, ce montant pourrait être porté à la somme de 5.915 euros correspondant au devis communiqué par la société NI-FRA.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que les frais de déménagement soient fixés audit devis.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge des frais de déménagement considérant qu'à l'instar de l'indemnité de remploi, l'indemnité pour frais de déménagement n'est pas due en cas de non-réinstallation du preneur, laquelle est exclue du fait de la liquidation judiciaire.

Il est constant que le preneur ne peut prétendre, au titre des indemnités accessoires, à une indemnité de déménagement dès lors qu'il a cessé toute activité en raison de sa liquidation judiciaire et ne se rétablira pas. 

De surcroît, il résulte des explications du liquidateur qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'éviction et l'enlèvement des installations des locaux courant février 2024 en vue de leur vente aux enchère publiques, dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de déménagement sera donc rejetée.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d'un concept particulier. En effet, l'indemnité principale permet déjà au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature n'exige pas la réalisation de travaux d'aménagement particuliers, ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée.

L'expert judiciaire estime qu'en l'absence d'agencements spécifiques, il n'y a pas lieu de valoriser ce poste. Si le tribunal retenait que des frais de réinstallation étaient dus, il est d'avis qu'il devrait être tenu compte de la vétusté des installations à hauteur de 50% et qu'ils ressortiraient alors à la somme de 15.740 euros.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite que le tribunal fixe les frais de réinstallation à cette somme.

La bailleresse s'oppose au règlement de frais de réinstallation puisque la société liquidée ne se rétablira pas.

La liquidation judiciaire de la société NI-FRA sans poursuite d'activité exclut qu'elle puisse se rétablir de sorte qu'elle ne peut prétendre au paiement de frais de réinstallation. 

La demande formée par la défenderesse au titre des frais de réinstallation sera donc rejetée.

Sur les frais divers

Cette indemnité a pour objet de couvrir les frais juridiques et administratifs de changement d'adresse voir de siège social, d'information de la clientèle et des fournisseurs, de mise à jour des supports de communication.

L'expert, en l'absence de devis, chiffre forfaitairement cette indemnité à la somme de 2.000 euros.

La société NI-FRA souscrit à ce chiffrage.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge de ces frais en l'absence de lien de causalité entre l'éviction et le coût des formalités induit en réalité par la liquidation judiciaire.

La défenderesse ne justifie d'aucun préjudice de ce chef induit par l'éviction.

Par conséquent, sa demande au titre des frais divers sera rejetée.

Sur les frais de licenciement

Selon l'usage, l'expert judiciaire propose que la bailleresse supporte les frais de licenciement induits par l'éviction sur présentation des justificatifs.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur demande que la SCI FONCIERE D'[Localité 2] prenne en charge les frais de licenciement d'ores et déjà acquittés, d'un montant de 41.438,30 euros.

La bailleresse s'oppose à la prise en charge de ces frais en l'absence de lien de causalité entre l'éviction et le coût des licenciement prononcés en raison de la liquidation judiciaire.

Il est acquis que lorsque la perte du fonds de commerce entraîne le licenciement des salariés, il convient d'inclure les frais de licenciement dans l'indemnité d'éviction, ceux-ci devant être remboursés au vu des justificatifs. 
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6


Toutefois, les salariés de la société NI-FRA ont été licenciés consécutivement au prononcé de sa liquidation judiciaire, ce qui résulte suffisamment de la concomitance entre la date desdits licenciements et celle du jugement d'ouverture. Elle ne justifie donc d'aucun préjudice à ce titre induit par l'éviction.

Dès lors, sa demande au titre de la prise en charge des frais de licenciement sera rejetée.

*

Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, l'indemnité d'éviction due à la société NI-FRA, représentée par son liquidateur, doit être fixée à la somme de 300.000 euros, correspondant au montant de l'indemnité principale d'éviction.

La société la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sera en conséquence condamnée à lui régler cette somme.


III- Sur la demande en fixation de l'indemnité d'occupation

La SCI FONCIÈRE D'[Localité 2] sollicite, à titre subsidiaire, si le tribunal écartait la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction formée par la société liquidée, que l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'au 29 février 2024 soit fixée à la somme annuelle de 42.120 euros en principal, correspondant à la valeur locative statutaire chiffrée par l'expert judiciaire à la somme de 46.800 euros (99,03 m²p X 450 euros/m²p/an X 1,05) et à l'application d'un abattement de précarité d'usage de 10%, outre les charges et taxes exigibles selon la convention locative échue. 

La société NI-FRA, représentée par son liquidateur, résiste à cette prétention en faisant valoir que l'abattement de précarité de 10% retenu par l'expert judiciaire est insuffisant. Elle revendique l'application d'un coefficient de précarité de 20% pour tenir compte de la soudaineté préjudiciable et de la précarité résultant du congé avec refus de renouvellement notifié par la bailleresse, au terme d'une exploitation sous l'enseigne FRANCO ET GIACOMO de plus de trente années. Elle demande que l'indemnité annuelle d'occupation due à compter du 1er janvier 2021 soit en conséquence fixée à la somme de 37.440 euros en principal (46.800 euros X 0,80).

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation.

L'article L145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Les articles R145-2 à R145-11 du même précisent la consistance de ces éléments.

L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction n'est plus tenu au paiement d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être évalué à la valeur locative statutaire à la date de l'éviction, soit au 1er janvier 2021. La valeur locative retenue est généralement affectée d'un abattement dit de précarité afin de tenir compte de la situation du preneur maintenu dans les lieux qui présente des inconvénients indéniables puisqu'il ne pourra pas céder son fonds de commerce ou réaliser les investissements nécessaires à sa pérennité.

En l'espèce, il ressort des développements précédents que la valeur locative statutaire, à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire due en application de l'article L145-28 du code de commerce, ressort au lendemain de la date d'effet du congé à la somme de 46.800 euros, correspondant à une surface 99,03 m²p, à un prix unitaire de 450 euros/m²p/an et à une majoration de 5% pour droit de terrasse sur la voie publique, conformément à l'évaluation de l'expert judiciaire.

Ce montant n'est pas discuté par les parties et sera donc retenu.

L'expert judiciaire propose d'appliquer à ce montant un abattement de précarité à 10% usuellement appliqué par la jurisprudence, pour tenir compte du caractère provisoire de la situation locative qui n'est pas pérenne (contrairement au bail commercial).

Si la bailleresse acquiesce à cet abattement, la défenderesse revendique un abattement de 20%.

En ce qui concerne l'abattement de précarité, il est justifié dès lors que la société NI-FRA a exploité son activité dans les locaux loués d'une façon précaire durant la période du 1er janvier 2021 au 29 février 2024. Le taux de 10% proposé par l'expert s'avère pertinent au regard des usages en la matière et doit être retenu. Celui de 20% invoqué par la société liquidée est manifestement exagéré dès lors qu’elle ne caractérise pas les circonstances justifiant l’application d’un coefficient plus important, étant relevé que l’incertitude liée à l’éviction n’a duré qu’un peu plus de trois années.

L'indemnité d'occupation annuelle due par la société NI-FRA à la SCI FONCIERE D'[Localité 2] à compter du 1er janvier 2021 doit ainsi être fixée à la somme de 42.120 euros (46.800 X 0,90) en principal.

En conséquence, la société NI-FRA est redevable d'une somme totale de 133.380 euros (42.120 / 12 mois X 38 mois) pour la période du 1er janvier 2021 au 29 février 2024, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail et déduction faite du montant de l'indemnité d'occupation acquittée durant cette période provisionnellement due sur la base du montant du loyer contractuel.


IV- Sur la demande de fixation au passif de la créance de la SCI FONCIERE D'ARGENSON

La SCI FONCIERE D'[Localité 2] demande au tribunal qu'il fixe sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société NI-FRA au titre des sommes dues rétroactivement à compter du 1er janvier 2021 consécutivement à la fixation judiciaire de l'indemnité d'occupation, d'une part, et des frais de remise en état. 
Elle fait valoir qu'à la suite du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du preneur en date du 30 novembre 2023, elle a procédé à la déclaration de sa créance au passif en date du 15 décembre 2023, complétée ensuite le 08 février 2024, pour la somme de 24.778,46 euros au titre de l'arriéré locatif dû à cette date. Elle ajoute qu'elle est créancière de sommes échues postérieurement à la liquidation judiciaire au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, d'un montant de 14.158,99 euros, ainsi que des frais de réparations locatives et de remise en état des lieux, d'un montant de 82.692 euros HT. Elle se fonde, sur les termes du bail expiré et le devis établi par l'entreprise CHAR COMPANY en date du 28 avril 2024.

La société NI-FRA agissant par son liquidateur s'oppose à la fixation au passif des créances tant antérieures au jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire, que postérieurement. Elle conteste être redevable d'un arriéré locatif de 24.778,46 euros au 30 novembre 2023, arguant, d'une part, avoir acquitté les sommes dont elle était redevable jusqu'au 30 septembre 2023 et que la bailleresse ne peut prétendre être créancière d'indemnités d'occupation pour les mois d'octobre et novembre 2023 calculées sur la base d'une indemnité annuelle d'un montant de 54.600 euros en principal, qui ne correspond ni à l'évaluation de l'expert judiciaire, ni à la demande de fixation de la société locataire. Elle se reconnaît débitrice d'un montant de 7.015,33 euros au titre de cette période, si le tribunal faisait droit à sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation annuelle à la somme de 37.440 euros en principal, ou subsidiairement d'un montant de 7.795,33 euros si ladite indemnité était fixée au montant proposé par l'expert judiciaire de 42.120 euros par an hors taxes et hors charges. Pour les mêmes raisons, elle sollicite que la somme due au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er décembre 2023 à la restitution des locaux soit chiffrée à la somme de à la somme de 9.869 euros et que la bailleresse soit déboutée de sa demande de fixation au passif dès lors qu'elle s'impute sur le dépôt de garantie d'un montant de 11.678,65 euros détenu par la SCI FONCIERE D'ARGENSON. 
Enfin, elle réfute devoir prendre en charge les travaux réparatoires et de remise en état d'un montant de 82.692 euros eu égard à la durée des relations contractuelles. Elle estime avoir régulièrement entretenu les lieux loués et que ceux-ci ont été restitués en bon état d'usage. Elle ajoute qu'elle n'a pas à prendre en charge les travaux devisés qui portent sur une rénovation complète des lieux en ce compris la réfection de la plomberie, de l'électricité, de la maçonnerie, du carrelage et de la menuiserie après différentes démolitions, qui ne lui incombaient pas. Selon elle, le tribunal ne saurait admettre une créance supérieure à la somme de 14.433,33 ou subsidiairement de 17.403,33 euros.

Selon l'article L641-3 du code de commerce, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l'article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l'article L622-28 et par l'article L622-30. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L622-24 à L622-27 et L622-31 à L622-33.

L'article L622-21 du même code précise que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est antérieure au jugement d'ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers et interrompt les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.

L'article L622-22 du même code dispose que les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire nommé dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6


Enfin, l'article L641-13 du même code précise :
I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :
-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L641-10;
-si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s'il y a lieu, et après le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire;
-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique. 
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L622-17. 
II.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, sans préjudice des droits de rétention opposables à la procédure collective, à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L3253-2, L3253-4, L7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure, de celles qui sont garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières. 
III.-Leur paiement se fait dans l'ordre suivant : 
1° Les créances de salaires dont le montant n'a pas été avancé en application des articles L3253-6 et L3253-8 à L3253-12 du code du travail ; 
2° Les prêts consentis ainsi que les créances résultant de la poursuite d'exécution des contrats en cours conformément aux dispositions de l'article L622-13 du présent code et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ; ces prêts et délais de paiement sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de l'activité et font l'objet d'une publicité. En cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article ; 
3° Les sommes dont le montant a été avancé en application du 5° de l'article L3253-8 du code du travail; 
4° Les autres créances, selon leur rang. 
IV.-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n'ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire, de l'administrateur lorsqu'il en est désigné ou du liquidateur au plus tard, dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation ou, à défaut, dans le délai d'un an à compter de celle du jugement arrêtant le plan de cession. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l'articleL622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n'a pas statué sur l'admission de la créance.

Sur l'arriéré locatif résultant de la fixation judiciaire de l'indemnité d'occupation

En application de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l'article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation fixé provisionnellement au loyer contractuel résultant du bail expiré, puis d'après la valeur locative, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée.

En l'espèce, il est établi et non contesté que la bailleresse a procédé à une déclaration de créance au passif de la société NI-FRA entre les mains du liquidateur judiciaire par courrier du 08 février 2024, à titre privilégié, pour les montants suivants :
- 24.778,46 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 septembre 2023, date du prononcé de la liquidation judiciaire, après déduction du montant du dépôt de garantie,
- 100.000 euros au titre des réparations locatives et des travaux de remise en état.

Elle a également rappelé au liquidateur que lui étaient dues les indemnités d'occupation pour la période du 1er décembre 2023 au 31 décembre 2024, outre la reconstitution du dépôt de garantie après compensation. 

Il résulte de ce qui précède que l'indemnité d'occupation annuelle due par la société NI-FRA à la SCI FONCIERE D'[Localité 2] à compter du 1er janvier 2021 a été fixée à la somme de 42.120 euros en principal (soit 10.530 euros par trimestre), conformément à l'évaluation de l'expert judiciaire à laquelle la bailleresse a acquiescé.

Or, la bailleresse n'en a pas tenu compte puisqu'elle n'a pas modifié sa demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société NI-FRA au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, et qu'elle n'a diminué sa prétention au titre de la période ultérieure que pour l'arrêter à la date de restitution des lieux.

Il convient donc de substituer à l'indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle appelée sur la base du loyer du bail expiré (13.650 euros hors charges et hors taxes), la somme de 10.530 euros fixée judiciairement, sans modification des charges et taxes contractuelles. 

Par conséquent, la créance de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] sera fixée au passif de la société NI-FRA à la somme de 16.458,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie et à la somme de 11.208,66 euros au titre des sommes dues pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, provision pour charges comprises.

Sur le coût des travaux de reprise

Selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 09 mars 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort des articles 1730 à 1732 du code civil que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

Concernant le coût des réparations locatives et des frais de remise en état, la bailleresse estime pouvoir imputer au preneur les travaux de remise en état des locaux en se fondant sur la clause du bail, ainsi rédigée :
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6


Entretien-Travaux : 
(Le preneur s'engage) à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, de faire tous les travaux d'entretien et d'effectuer toutes les réparations, autres que les réparations dites de gros œuvres, prévues par l'article 606 du Code civil, qui incomberont au bailleur. 
Toutefois, les devantures et fermetures, les vitrages pouvant recouvrir les lieux loués, seront entièrement entretenus par le preneur, même en ce qui concerne les grosses réparations. 
Il en sera de même pour l'installation du chauffage et les sanitaires pouvant exister que le preneur devra même au besoin, remplacer à ses frais. 
De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. 
Les travaux autorisés seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du propriétaire dont les honoraires seront à la charge du preneur. 
Tous les aménagements constituant des immeubles par destination seront acquis au bailleur en fin de bail, sans aucune indemnité. 
De faire tous les travaux imposés par la règlementation administrative pouvant concerner son commerce ou industrie, à ses frais et sous son entière responsabilité.

Le tribunal relève que le contrat de bail ne contient en revanche aucune clause relative à l'état dans lequel les locaux doivent être restitués, malgré le renvoi au bail initial signé le 18 décembre 1991, ni un transfert de la vétusté au preneur.

Or, le devis invoqué par la bailleresse tend à une véritable réfection à neuf des locaux, non prévue par le bail et qui ne tient pas compte de la vétusté de certaines installations au terme de vingt années d’occupation.

Pour autant, l'analyse de l'état des lieux de sortie permet de constater que, dans les sanitaires les peintures sont dégradées au plafond manifestement consécutivement à un dégât des eaux et sur les murs, au droit du sèche-mains ; que de très nombreux carreaux de carrelage sont cassés ou fissurés dans la salle du restaurant, les sanitaires et la cuisine ; que l'une des fenêtres de toit de la cuisine est cassée et que la faïence et les peintures murales y sont très dégradées à la suite de l'enlèvement des éléments vendus aux enchères dans le cadre de la liquidation judiciaire ; que les peintures des réserves sont très dégradées ; que les locaux sont très sales.

Dans ce contexte, il convient d'admettre partiellement la prétention de la bailleresse et de fixer sa créance au passif de la société liquidée au titre des travaux de remise en état à la somme de 15.000 euros, à laquelle le tribunal est en mesure de chiffrer les dégradations affectant les locaux et que la défenderesse ne discute pas réellement.

*
En conséquence de l'ensemble de ce qui précède, le tribunal fixera au passif de la société NI-FRA les créances de la SCI FONCIERE D'[Localité 2], comme suit :

- 16.458,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, provision pour charges comprises, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie,
- 15.000 euros au titre des travaux de remise en état,
- 11.208,66 euros au titre des sommes dues pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, provision pour charges comprises.


Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/08071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DS6

V- Sur la demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation et des frais de remise en état

La SCI FONCIERE D'[Localité 2] demande au tribunal d'ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction qui serait mise à sa charge et les sommes dont elle est créancière au titre des sommes dues en exécution au bail, fixées au passif de la société liquidée. Elle fait valoir qu'en application des articles L622-7 du code de commerce et 1348-1 du code civil, la jurisprudence admet la compensation entre une dette d'indemnité d'éviction et celle de loyers et accessoires, nées d'un même contrat, qui sont connexes et que la compensation des dettes connexes s'applique même en cas de procédure collective.

La société NI-FRA représentée par son liquidateur, qui conclut au débouté de l'ensemble des demandes de la bailleresse, ne développe aucun moyen en fait et en droit sur ce point.

Aux termes des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, et sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il est constant que la dette d'indemnité d'éviction et celle de loyers et accessoires, nées d'un même contrat, sont connexes et que la compensation des dettes connexes est prévue même en cas de procédure collective de l'une des parties, n'étant pas soumise aux conditions de liquidité et d'exigibilité.

Compte tenu de ces dispositions, il sera fait droit à la demande de compensation formée par la bailleresse entre l'indemnité d'éviction dont elle est redevable (300.000 euros) et les sommes dont elle est créancière (42.667,12 euros), qui ont été fixées au passif, à due concurrence de la somme la plus faible.

VI- Sur la demande de paiement d'une indemnité de 50.000 euros à la société NI-FRA

La société NI-FRA représentée par son liquidateur sollicite reconventionnellement le paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle soutient que la bailleresse n'a pas exécuté le contrat de bonne foi pour avoir refusé le renouvellement de son bail sans égard pour la durée de leur relation contractuelle. Elle fait grief à la bailleresse de lui avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 novembre 2023, alors que le bail était expiré, et qu'elle bénéficiait du droit au maintien dans les lieux dans les conditions définies aux articles L145-28 et L145-29 du code de commerce, dans l'attente de l'indemnité d'éviction devant lui revenir. 

La SCI FONCIERE D'[Localité 2], qui conclut au débouté des demandes de la défenderesse, ne développe aucun moyen en fait et en droit sur ce point.

Selon l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 09 mars 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1147 du même code, dans sa rédaction applicable au bail signé le 09 mars 2011, ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il est constant qu'il appartient à celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il est en outre de droit que la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, peut être sanctionnée par la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité s’il ne satisfait à ses obligations, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d'instance.

Il résulte de ce qui précède que la société NI-FRA n'avait, à cette date, pas réglé l'intégralité des indemnités d'occupation et accessoires dus au titre de son maintien dans les lieux, ce qui a d'ailleurs conduit la bailleresse à déclarer sa créance au passif après que le tribunal de commerce de Paris a prononcé sa liquidation judiciaire en date du 30 novembre 2023.

La défenderesse ne démontre donc pas que la bailleresse lui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail litigieux, de mauvaise foi.

A titre surabondant, elle ne justifie pas du préjudice dont elle sollicitait la réparation, dont le quantum n'était pas davantage explicité.

La demande formée par la société NI-FRA représentée par son liquidateur de paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.


VII- Sur les mesures accessoires

L'instance et l'expertise ayant pour origine le refus du renouvellement du bail par la SCI FONCIERE D'[Localité 2], celle-ci sera condamnée aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Fabrice GRIMAULT de la SCP GRIMAULT - BURGER dans les conditions fixées à l'article 699 du même code.

L'équité commande par ailleurs de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont été contraintes d'exposer dans la présente instance pour faire valoir leurs droits. Leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Compte tenu de la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit. La société NI-FRA ayant restitué les locaux de longue date, il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DECLARE recevables les notes en délibéré notifiées le 07 novembre 2025 par la SCI FONCIERE D'[Localité 2] et le 18 novembre 2025 par la société NI-FRA, représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire,

DECLARE irrecevable devant le tribunal, la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, invoquée par la SCI FONCIERE D'[Localité 2],

CONDAMNE la SCI FONCIERE D'[Localité 2] à payer à la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, une indemnité d'éviction fixée à la somme de 300.000 euros (trois cents mille euros),

FIXE l'indemnité annuelle d'occupation due à la SCI FONCIERE D'[Localité 2] par la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la libération des locaux intervenue le 29 février 2024 à la somme de 42.120 euros (quarante-deux mille cent vingt euros) outre les charges, impôts et taxes contractuels,

FIXE la créance de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] au passif de la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, comme suit :
- 16.458,46 euros (seize mille quatre cent cinquante-huit euros et quarante-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, provision pour charges comprises, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie,
- 15.000 euros (quinze mille euros) au titre des travaux de remise en état,
- 11.208,66 euros (onze mille deux cent huit euros et soixante-six centimes) au titre des sommes dues pour la période du 1er décembre 2023 au 29 février 2024, date de restitution des locaux, provision pour charges comprises.

ORDONNE la compensation entre la somme due par la SCI FONCIERE D'[Localité 2] au titre de l'indemnité d'éviction et les sommes dues par la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2021 au 29 février 2024 et des travaux de remise en état fixés au passif, à due concurrence de la somme la plus faible,

DEBOUTE la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire, de sa demande de paiement de la somme de 50.000 euros (cinquante mille euros) à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la SCI FONCIERE D'[Localité 2] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société NI-FRA représentée par la SELAS ETUDE JP, prise en la personne de Maître [P] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FONCIERE D'[Localité 2] aux dépens de l'instance qui comprendront les honoraires d'expertise judiciaire, 

AUTORISE Maître Fabrice GRIMAULT de la SCP GRIMAULT - BURGER à recouvrer directement les dépens de l'instance dans les conditions fixées à l'article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2026-04-16T19:51:48.605Z.