Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 9 juillet 2026, n° 21/04312

N° RG : N° RG 21/04312 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VRCM
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30B

N° RG : N° RG 21/04312 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VRCM





AFFAIRE :


[L] [V]

C/

S.A.S. OPERA VICTOIRE

[U] [H]

 







Décision nativement numérique exécutoire délivrée 
le
à 
Avocats :
la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
Me Elodie VITAL-MAREILLE



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,


Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et
Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré 

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2026,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile



JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]
né le 06 Février 1952 à Floirac (33)
de nationalité Française
33 bis chemin de Brousse
33270 BOULIAC

représenté par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant






N° RG : N° RG 21/04312 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VRCM

DEFENDERESSE :

S.A.S. OPERA VICTOIRE
4 allée de la Crabette
33600 PESSAC


représentée par Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant



PARTIE INTERVENANTE :

Maître Maître [U] [H], agissant ès-qualités de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE (RCS BORDEAUX n° 823 626 023), désigné à ces fonctions par jugement de conversion en liquidation judiciaire du Tribunal de Commerce de BORDEAUX en date du 3 mai 2022, domicilié en cette qualité en son Etude sise 14 rue Boudet, 33000 BORDEAUX,
14 Rue Boudet
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant




******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [L] [V] est propriétaire d’un local commercial situé 20 place de la Victoire et 57 rue Sauteyron à BORDEAUX (33). Par contrat non daté, monsieur [V] a donné à bail le local à compter du 1er février 1985. Par contrat du 02 mai 2012, le bail a été renouvelé à compter du 1er février 2012. 
La SAS OPERA VICTOIRE a acquis le fonds de commerce, incluant le droit au bail, le 23 avril 2018, après être entrée en jouissance le 15 avril 2016. 

Exposant l’existence d’un paiement irrégulier des loyers par la société OPERA VICTOIRE depuis son entrée dans les lieux, l’ayant contraint à mandater un huissier de justice à trois reprises pour la délivrance de commandement de payer, et à délivrer assignation devant le juge des référés, monsieur [L] [V] a fait délivrer le 22 mai 2020 un congé pour motif grave et légitime à effet du 31 janvier 2021. 

Par acte délivré le 1er juin 2021, monsieur [L] [V] a fait assigner la SAS OPERA VICTOIRE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir ordonner son expulsion et la condamner au paiement de l’arriéré du loyer.

Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a placé la société OPERA VICTOIRE en redressement judiciaire. Par jugement du 03 mai 2022, le redressement a fait l’objet d’une conversion en liquidation judiciaire, le tribunal de commerce désignant maître [U] [H] en qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE. 

Monsieur [L] [V] a déclaré sa créance d’un montant total de 63.611,61 euros le 10 mars 2022 entre les mains du mandataire liquidateur. 

Le bail a été résilié par le liquidateur et les clés restituées au bailleur le 20 août 2022.

Par conclusions du 11 octobre 2022, maître [U] [H] en qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 25 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par la société OPERA VICTOIRE.

La clôture est intervenue le 22 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, monsieur [V] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
 
valider le congé pour motif grave et légitime du 22 mai 2020,fixer au passif de la société OPERA VICTOIRE la créance d’un montant de 57.557,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à janvier 2022,condamner maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE à lui payer la somme de 32.222,19 euros au titre des créances nées postérieurement au jugement de redressement judiciaire au titre des indemnités d’occupation (février à août 2022),débouter maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE de l’ensemble de ses demandes,condamner maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. 
Au soutien de la validité du congé qu’il a fait délivrer le 22 mai 2020, monsieur [V] fait valoir que la société OPERA VICTOIRE n’est pas fondée à opposer une exception d’inexécution au titre d’un manquement à son obligation de délivrance et d’entretien du local loué qui serait à l’origine de la défaillance dans le paiement des loyers. Ainsi, il explique que la société OPERA VICTOIRE a subi, depuis l’origine, des difficultés financières qui l’ont placée en état de cessation des paiements à la fin de l’année 2021, ces difficultés ayant été rencontrées pour toutes les autres boutiques de la société. De même, il expose que la société OPERA VICTOIRE a cessé d’exploiter son activité depuis le mois de février 2020 soit avant le premier confinement, et ce sans l’en informer. Il ajoute que cette cessation d’activité n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure préalable au bailleur au titre de l’état du local. Il prétend que si des dégâts des eaux ont pu intervenir dans les locaux loués, les réparations consistant en un débouchage du réseau ont été effectuées dans le courant de l’année 2020, et relève au surplus que le réseau d’évacuation avait été entièrement refait lors de l’entrée dans les lieux de la société OPERA VICTOIRE. Monsieur [V] indique en outre que la société OPERA VICTOIRE a fait obstacle à l’intervention des entreprises, et que les sociétés intervenantes ont pu constater un défaut manifeste d’entretien des siphons au sol par le locataire, en violation de ses obligations contractuelles. Monsieur [V] prétend dès lors être fondé, au visa de l’article L145-17 du code de commerce, à se prévaloir du congé avec refus de renouvellement du bail, fondé sur une accumulation de retard de paiement de loyers et ce dès la prise de possession des lieux, qui ont conduit à la délivrance de commandements de payer le 12 mars 2018, puis le 22 novembre 2019. Il ajoute que les paiements réalisés l’ont été uniquement après saisine de la juridiction des référés. Il indique que les défauts de paiement ont ensuite repris en décembre 2019 le contraignant à une nouvelle délivrance de commandement de payer le 09 juillet 2020, puis à une nouvelle assignation devant le juge des référés, lui ayant permis d’obtenir le paiement des sommes dues en cours de procédure. Monsieur [V] ajoute être fondé à se prévaloir des infractions commises par la société OPERA postérieurement au refus de renouvellement. A ce titre, il expose d’une part l’absence de tout paiement de loyer ou d’indemnité d’occupation depuis le mois de janvier 2021 et d’autre part avoir appris, postérieurement à la délivrance du congé, que le local était inexploité depuis le mois de février 2020, ce qui constitue un second motif grave et légitime justifiant le non renouvellement du bail. 

En réponse à la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’éviction, monsieur [V] fait valoir que la société OPERA VICTOIRE ne peut y prétendre, quand bien même le motif grave et légitime serait écarté compte tenu de la disparition du fonds de commerce depuis le mois de février 2020, alors qu’au regard de l’article L245-14 du code de commerce, ladite indemnité correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. Selon lui la disparition du fonds a été uniquement motivée par le choix de la société OPERA VICTOIRE de restructurer l’ensemble de son activité. 
Il ajoute que l’évaluation de l’indemnité réclamée ne repose sur aucune argumentation sérieuse, à l’exception de la production des comptes annuels 2019 dont il résulte un résultat net d’exploitation déficitaire de 242.593 euros. Monsieur [V] soutient également que les rapports d’expertise produits, non judiciaires et non contradictoires, ne sont étayés par aucune pièce comptable justificative, et qu’ils sont destinés à établir le montant de pertes d’exploitation dans le cadre d’un sinistre, sans lien avec la valeur marchande du fonds lui-même. 

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 03 septembre 2024, maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

juger que le congé délivré le 22 mai 2020 est dépourvu de tout motif grave et légitime,rejeter l’intégralité des demandes formées par monsieur [V],condamner monsieur [V] au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 710.000 euros,condamner monsieur [V] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de sa demande visant à contester le congé délivré par le bailleur, le mandataire judiciaire conteste l’existence de motifs graves et légitimes. Il fait valoir, s’agissant du paiement irrégulier, que la société OPERA VICTOIRE a pu connaitre certaines difficultés financières qui ont eu pour conséquences de retarder le paiement de son loyer et des charges, mais qu’elle n’a jamais laissé subsister d’arriéré locatif, le loyer finissant toujours pas être réglé dans sa totalité. Il prétend qu’en dépit de cette situation, le bailleur a entendu mettre fin au bail coûte que coûte en multipliant les commandements de payer visant la clause résolutoire. Par ailleurs, au visa des articles 1217 et 1719 du code civil, il soulève une exception d’inexécution au paiement du loyer compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui l’a placée dans l’impossibilité d’exploiter les lieux. Ainsi, il allègue de la survenance d’un sinistre de dégât des eaux au mois de novembre 2018, non pris en charge par le bailleur pourtant dûment informé, puis une multiplication et une intensification des inondations (écoulement d’eaux usées au niveau de la caisse, fuite à proximité de l’installation électrique, eau stagnante dans la cave devenue inaccessible, présence de rats et souris, apparition d’asticots et de vers au sein des locaux) à compter du mois de novembre 2019 ayant conduit à des expertises d’assurance, et à la cessation totale de l’activité sur le site à compter du mois de février 2020. Il expose que les infiltrations constatées étaient la conséquence du refoulement d’eau provenant du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble propriété de monsieur [V], tenu aux grosses réparations conformément à l’article 606 du code civil, et qui ne peut lui opposer que les nuisances seraient uniquement imputables à la société OPERA. 

A l’appui de sa demande reconventionnelle tendant au paiement d’une indemnité d’éviction, le mandataire judicaire fait valoir au visa des articles L145-17 et L145-14 du code de commerce, qu’en l’absence de motif grave et légitime, le bailleur lui est redevable d’une indemnité, qu’il chiffre à la somme de 710.000 euros correspondant au chiffre d’affaires de l’année 2019. Il rappelle que sa demande aux fins d’expertise a été rejetée par le juge de la mise en état qui a estimé que la société OPERA VICTOIRE était en mesure de déterminer elle-même ses demandes, et qu’il se base donc sur les rapports ayant établis les pertes d’exploitation chiffrées à hauteur de 706.022 euros, ce qui confirme le caractère pertinent de sa prétention.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de constater la régularité de la procédure à l’encontre de la société OPERA VICTOIRE, placée en liquidation judiciaire, monsieur [V] ayant justifié de sa déclaration de créance, et le mandataire liquidateur étant intervenu à la présente instance, conformément aux dispositions de l’article L622-22 du code de commerce.

Sur la validité du congé délivré le 22 mai 2020

Si par application de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, il est dans ce cas tenu de payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants. En vertu de l’article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; […]

En application de ces dispositions, les motifs du refus peuvent être des faits antérieurs au congé, mais également des faits omis ou ignorés du bailleur à la date de délivrance du congé, des faits postérieurs tels que des défauts de paiement des loyers, sous réserve de satisfaire à l’exigence de mise en demeure. 
Le défaut de paiement du loyer ou de ses accessoires, constitue un motif grave et légitime à la condition d’être inexcusable et répété.

En l’espèce, le bail commercial objet du présent litige a fait l’objet d’un acte de renouvellement le 02 mai 2012 à compter du 1er février 2012 pour une durée de neuf ans. Le bail arrivant à son terme le 31 janvier 2021, monsieur [V], bailleur disposait de la faculté de refuser le renouvellement du bail au preneur à cette date. 

Sur le motif du congé
Le congé délivré le 22 mai 2020 pour le 31 janvier 2021 par monsieur [V] mentionne qu’il est justifié par le « paiement irrégulier des loyers ayant contraint le bailleur à mandater un huissier de justice à trois reprises pour la délivrance de commandements de payer les loyers : commandement de payer les loyers du 12 mars 2018- commandement de payer les loyers du 22 novembre 2018- commandement de payer les loyers du 9 janvier 2020- assignation du 26 février 2020. »

Or, monsieur [V] démontre effectivement avoir fait délivrer à cette dernière trois commandements de payer visant la clause résolutoire :
le 12 mars 2018 portant sur la somme de 15.600 euros, outre les frais de l’acte, au titre des loyers non payés pour les mois de janvier à mars 2018. Il est admis que les loyers ont été acquittés après la délivrance dudit commandement, sans saisine de la juridiction des référés. le 22 novembre 2018 portant sur la somme de 9.858,66 euros, outre les frais de l’acte, au titre des loyers non payés pour les mois d’octobre et novembre 2018, ainsi que la taxe d’ordures ménagères. A la suite de la délivrance de ce commandement de payer, monsieur [V] justifie avoir saisi la juridiction des référés par une assignation délivrée le 10 janvier 2019. Par ordonnance du 1er juillet 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté la régularisation de la dette en cours d’instance et jugé que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.le 09 janvier 2020 portant sur la somme de 8.666,66 euros, outre intérêts et frais d’acte, au titre des loyers non payés pour les mois de décembre 2019 et janvier 2020. A la suite de la délivrance de ce commandement de payer, monsieur [V] justifie avoir saisi la juridiction des référés par une assignation délivrée le 26 février 2020. Par ordonnance du 16 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a accordé, par application de l’article L145-41 du code de commerce, la suspension des effets de la clause résolutoire, puis constaté la régularisation de la dette en cours de délai de grâce et ainsi jugé que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.






Pour sa part, la société OPERA VICTOIRE ne conteste ni les paiements irréguliers du loyer depuis sa prise de possession des lieux le 15 avril 2026 ni les procédures qui ont dû être engagées par le bailleur pour en obtenir le paiement, par la délivrance de trois commandements de payer et la saisine de la juridiction des référés, dans le cadre desquelles les loyers ont été finalement acquittés.

Sur la gravité et la légitimité du motif invoqué dans le congé
Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; […].
L’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce./ Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, même si dans son ordonnance du 16 novembre 2020, le juge des référés a écrit que « la société OPERA VICTOIRE, qui est par ailleurs en butte à un problème récurrent de fuites d’eaux usées depuis au moins 2018, mettant en cause le réseau de la copropriété, et créant des conditions sanitaires difficilement compatibles avec son activité commerciale… », il doit être constaté que celle-ci justifie uniquement avoir adressé à monsieur [V] le 21 novembre 2018 un courrier de signalement d’un dégât des eaux survenu dans la boutique. 
Ainsi, la société OPERA VICTOIRE ne démontre pas et n’allègue pas avoir subi des désordres sur la période antérieure à ce 21 novembre 2018. 
Or les premières périodes de défauts de paiement ayant conduit à la délivrance des deux premiers commandements de payer les 12 mars et 22 novembre 2018 portent sur des loyers impayés entre les mois de janvier et mars 2018, puis pour les mois d’octobre et novembre 2018. Dès lors, ces défauts de paiement antérieurs au 21 novembre 2018 ne peuvent en aucune façon être imputés à un dégât des eaux, survenu postérieurement à l’ensemble des dates d’exigibilité des loyers. Si la SAS OPERA expose avoir connu des difficultés financières ponctuelles, il convient de constater qu’elle ne les explicite pas et qu’elle n’en justifie pas plus. Cette explication ne peut donc permettre de démontrer l’existence d’un motif légitime à ces retards de paiement, pour lesquels elle n’avait pas avisé son bailleur des retards possibles.
S’agissant de la période postérieure au 21 novembre 2018, il sera constaté d’une part que la société OPERA est défaillante à démontrer l’ampleur des désordres allégués et l’impact effectif sur son activité, dont il n’est pas contesté qu’elle s’est poursuivie dans les locaux. D’autre part, il doit être relevé qu’il n’y a pas eu avant le mois de décembre 2019 de nouveaux défauts de paiement, impliquant que la société OPERA n’a pas entendu se prévaloir d’une exception d’inexécution à la suite de ce sinistre de novembre 2018. Il résulte de ces éléments que le désordre invoqué n’a pas été considéré comme suffisamment grave par la société OPERA VICTOIRE pour interrompre le paiement du loyer, ou saisir une juridiction pour obtenir l’exécution par le bailleur de ses obligations. Enfin, ce désordre portait sur des infiltrations d’eau provenant des étages situés au-dessus de la boutique et est sans lien avec les désordres ultérieurement invoqués, qui portent sur des désordres touchant à l’évacuation des eaux du local.

Concernant le troisième commandement de payer du 09 janvier 2020, il portait sur des loyers impayés pour les mois de décembre 2019 et janvier 2020.
Pour cette période, la SAS OPERA produit un constat amiable de dégât des eaux dressé le 22 décembre 2019 portant sur un désordre survenu le 18 décembre 2019. Elle produit également des factures établies par la société Assainissement Girondin les 30 janvier 2020 et 19 février 2020 de réalisation de pompages et désinfection des caves, et débouchage à la haute pression. Elle fournit également un rapport d’expertise amiable suite à ce sinistre (établi le 12 avril 2021 avec une visite sur site entre le 09 mars 2020 et le 26 janvier 2021), qui mentionne l’existence de correspondances entre la société OPERA et le CT ABEC, gestionnaire immobilier pour le compte de monsieur [V] entre décembre 2019 et début 2020 faisant état d’infiltrations d’eau. L’expert relève que les infiltrations d’eau sont la conséquence du refoulement d’eau provenant du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble suite à l’engorgement du collecteur recueillant les eaux de l’immeuble, colmaté à 80% par des dépôts. L’expert explique que ces refoulements ont occasionné à de nombreuses reprises l’inondation de la cave des locaux exploités par la société OPERA, et qu’en raison de la récurrence des refoulements et de l’odeur nauséabonde qui en découle, l’exploitation des locaux a cessé le 18 avril 2020. L’expert indique que « profitant de l’inexploitation, les locaux ont été colonisés par des rongeurs. Ces derniers ont engendré d’importants dommages dans les locaux et sur son contenu ». L’expert indique que la société Assainissement Girondin a procédé au pompage de la cave à cinq reprises entre janvier et mai 2020, et qu’un débouchage du réseau a été réalisé suivant facture du 14 décembre 2020. L’expert explique également que la présence de rats avant sinistre est avérée.
Toutefois, cette pièce est insuffisante à établir que le désordre serait la conséquence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Au contraire, monsieur [V] justifie par la production d’une attestation du gérant de la société OPERA du 06 juillet 2017 que celle-ci a fait procéder, dans le cadre de sa prise de possession des lieux, à la réalisation d’un nouveau réseau d’évacuation. Or, monsieur [V] produit une attestation de la SAS BRUNA ASSOCIES intervenue le 30 mars 2021, alors que tout activité avait cessé dans les lieux depuis un an, qui expose que l‘évacuation des eaux usées n’est pas en charge et ne pose pas de problème, mais que les nombreux siphons du sol de la boulangerie n’ont pas été nettoyés. Ce document laisse donc supposer la possibilité d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien des locaux. De même, monsieur [V] produit une expertise amiable suite au sinistre du mois de décembre 2019 réalisée entre janvier et mars 2021 par son assureur, postérieure à la réalisation des travaux de débouchage, mais également de travaux de réfection totale des évacuations dans la cave/sous-sol commercial de la SARL GILLES du 05 août 2020. Sur le refoulement des eaux usées l’expert note l’absence de consensus et qu’il apparait qu’il y aurait la présence d’un bouchon sur le tronc communal sous voirie, pour lequel toute intervention nécessite la destruction de la voirie. Il relève que les désordres occasionnés au locataire (les seuls dommages résiduels visibles sont ceux des matériels professionnels de la boulangerie) sont la conséquence de son choix de cesser l’exploitation qui a conduit à la prolifération des nuisibles. Au vu de ces éléments, la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations n’est dès lors pas rapportée. Au surplus, la société VICTOIRE OPERA ne démontre pas plus, qu’au moment des défauts de paiement, elle se voyait opposer le refus allégué de travail de la part de ses salariés du fait de l’état du local.

Enfin, la société OPERA VICTOIRE ne conteste pas avoir mis un terme à toute activité à compter du mois de février 2020, sans en aviser le bailleur. Elle ne conteste pas non plus avoir cessé de payer les loyers depuis le mois de janvier 2021 malgré une mise en demeure adressée par le conseil de monsieur [V] le 02 février 2021, et alors qu’à cette date des travaux de reprise et notamment la réfection totale des évacuations des caves/ sous sol (facture SARL GILLES du 05 août 2020) et travaux de débouchage/vidange et reprise sur le réseau d’évacuation (facture SAS BRUNA ASSOCIES du 14 décembre 2020) avaient été réalisés par le bailleur. De ce fait, elle est donc défaillante à établir que ses défauts de paiement, tant antérieurs au congé, que postérieurs, sont la conséquence des désordres ayant affecté l’immeuble. 
Au contraire monsieur [V] démontre par la production de coupures de presse, que la société OPERA VICTOIRE, qui exploitait d’autres établissements dans d’autres locaux, a présenté des difficultés financières, et que l’intégralité du groupe a été admis au bénéfice d’une procédure collective au début de l’année 2022. 

Dans ces conditions, il convient de constater que les défauts de paiement n’étaient pas de simples retards de paiements, régulièrement régularisés à bref délai. En effet, le bailleur a été contraint de faire délivrer à trois reprises des commandements de payer, et d’entreprendre à deux reprises des procédures judiciaires pour obtenir le recouvrement, certes volontaire, mais tardif, des sommes dues, sans qu’il ne soit établi que ces défauts de paiement soient justifiés par la mise en œuvre d’une exception d’inexécution par le preneur. Le congé délivré par monsieur [V] comportait donc un motif grave et légitime. 

Par conséquent, la demande tendant à voir constater l’absence de motif grave et légitime sera rejetée, de même que la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’éviction. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1240 du code civil, le preneur qui se maintient dans les lieux après la date du congé, même s’il ne les exploite pas, est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de son départ des lieux. 

Conformément à l’article L622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. II.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l'exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code.


En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail a pris fin le 31 janvier 2021 et que la SAS OPERA VICTOIRE est tenue, depuis le 1er février 2021 et jusqu’à la remise des clés, par le mandataire judiciaire, intervenue le 20 août 2022, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer. Le mandataire judiciaire n’a pas contesté le calcul de la somme due, tel que réalisé par le bailleur des sommes dues depuis le mois de janvier 2021.



S’agissant de la créance antérieure à l’ouverture la procédure collective (janvier 2021 à janvier 2022), régulièrement déclarée entre les mains du mandataire le 10 mars 2022, le montant réclamé n’est pas contesté dans le cadre de la présente procédure et s’élève à la somme de 57.557,29 euros, qui sera fixée au passif de la procédure collective.

Concernant la créance postérieure à la procédure collective (février 2022 – 20 août 2022) la somme s’établit à la somme non contestée de 33.222,19 euros, qui fera l’objet d’une condamnation, n’étant pas contesté qu’il s’agit d’une créance privilégiée. 

Par conséquent, il convient de fixer au passif de la procédure collective la somme de 57.557,29 euros au titre de la créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective, et de condamner maître [H] en sa qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE au paiement de la somme de 33.222,19 euros au titre de la créance postérieure à l’ouverture de la procédure collective.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la société OPERA VICTOIRE, perdant la présente instance, il convient de fixer au passif de la procédure collective la somme due au titre des dépens de l’instance, régulièrement déclarée.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, il convient de fixer au passif de la procédure collective de la société OPERA VICTOIRE au bénéfice de monsieur [L] [V] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il supporte, créance déclarée. Maître [H], en qualité de mandataire de la société OPERA VICTOIRE sera débouté de sa propre demande de ce chef. 

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande tendant à voir constater l’absence de motif grave et légitime au congé délivré le 22 mai 2020 ;

Déboute maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la SAS OPERA VICTOIRE de sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’éviction ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS OPERA VICTOIRE la somme de 57.557,29 euros au titre de l’indemnité d’occupation à la date d’ouverture de la procédure collective due à monsieur [L] [V] ;

Condamne maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la SAS OPERA VICTOIRE au paiement de la somme de 33.222,19 euros au titre de la créance d’indemnité d’occupation due jusqu’à la remise des clés due à monsieur [L] [V] ; 

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS OPERA VICTOIRE la somme due au titre des dépens ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS OPERA VICTOIRE au bénéfice de monsieur [L] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute maître [U] [H], en qualité de liquidateur de la SAS OPERA VICTOIRE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;


La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.