Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 25 juin 2026, n° 24/08894

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 24/08894 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5MV7

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
22 Juin 2023









JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 


DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE RYMS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0143




DÉFENDEUR

Monsieur [R] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Mohamed LOUKIL de la SCP SCP LOUKIL RENARD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0069




Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/08894 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MV7




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 25 septembre 2012, Messieurs [P] et [U] [T], aux droits desquels est venue la société Heracles 5, puis la SCI Foncière Ryms, ont donné à bail commercial en renouvellement à M. [R] [F] des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3], à Paris dans le 13ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 15 août 2011, moyennant un loyer annuel initial de 3 012 euros en principal.

La destination est la suivante : " SANDWICHERIE, FRITERIE, [Localité 4] A EMPORTER, [Localité 4] CUISINES ".

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2019, la société Heracles 5, alors encore bailleresse, a fait délivrer à M. [R] [F] un congé sans offre de renouvellement pour le 14 août 2020, avec offre d'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 26 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SCI Foncière Ryms, a ordonné une expertise et désigné Mme [Z] [H] avec mission essentielle d'évaluer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation respectivement dues par les parties.

L'expert a déposé son rapport, daté du 14 décembre 2022, retenant une indemnité d'éviction de 62 545 euros dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce et de 37.640 euros dans l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2019 d'un montant annuel de 4 870 euros en principal.

Par acte du 22 juin 2023, la SCI Foncière Ryms a fait assigner M. [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/08824.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a radié la procédure pour défaut de diligence des parties, disant cependant que cette radiation ne ferait pas obstacle à la poursuite de l'instance après rétablissement de l'affaire par simple acte.

Par conclusions notifiées le 8 juillet 2024, la SCI Foncière Ryms a sollicité le rétablissement de l'affaire. Celle-ci a été rétablie sous le numéro RG 24/08894.

Le 4 octobre 2024, le juge de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, le médiateur désigné étant Mme [B] [L]. Toutefois, la médiation n'a pas permis aux parties de trouver une issue amiable au litige.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 mars 2024, la SCI Foncière Ryms demande au tribunal de :

A titre principal,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur ;
- rejeter les demandes de M. [F] ;
A titre subsidiaire,
- constater la résiliation du bail du fait du congé ;
- juger que le fonds de commerce est transférable et fixer l'indemnité d'éviction à un montant qui ne pourra pas dépasser 25 350 euros et les frais annexes aux montants suivants : 2 100 euros pour les frais de négociation, 6 250 euros pour le trouble commercial, 1 360 euros pour l'indemnité de déménagement et 2 000 euros pour les frais administratifs et commerciaux ;
En tout état de cause,
- ordonner l'expulsion de M. [F] ;
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 406 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, outre les taxes et charges, jusqu'à parfaite libération des locaux;
- dire que cette indemnité sera indexée annuellement à compter du 15 août 2021 en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date du 15 août 2020 ;
- dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts par annuité ;
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [F] aux entiers dépens, en ce compris le montant des honoraires de l'expert judiciaire.


Au soutien de ses demandes, la SCI Foncière Ryms énonce :

- que même si le bailleur d'un local commercial a signifié un congé au locataire, il peut ensuite demander la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement survenu pendant la période de maintien dans les lieux ;
- qu'en l'espèce le preneur a installé une extraction ressortant directement dans le plancher de l'hôtel, au 1er étage de l'immeuble, justifiant la résiliation du bail et privant le preneur du droit à indemnité d'éviction ;
- que si le preneur venait à conserver son droit à indemnité d'éviction, il y aurait lieu de considérer que le fonds est transférable, justifiant l'octroi d'une simple indemnité de transfert ;
- que si le fonds n'était pas considéré comme transférable, l'indemnité principale devrait correspondre à la valeur du fonds, et qu'en l'absence d'extraction régulière une décote de 50 % devrait être appliquée sur le prix de celui-ci ;



- que l'estimation du preneur n'est pas pertinente, car il se fonde d'une part, sur une offre de cession de fonds sans similarité avec son propre fonds et, d'autre part, sur un chiffre d'affaires réalisé grâce à une extraction illégale ;
- que M. [F] se maintient dans les lieux sans droit ni titre, de sorte que son expulsion est justifiée ;
- que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à la somme de 4 870 euros par an, étant précisé que le preneur n'a réglé que des échéances de 3 012 euros, d'où un différentiel de 7 432 euros arrêté au 14 août 2024.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 16 septembre 2025 M. [R] [F] demande au tribunal de :

- juger que le fonds de commerce n'est pas transférable ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 163 912 euros à titre d'indemnité d'éviction ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 16 391 euros à titre d'indemnité de remploi, de 13 660 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial, de 1 632 euros à titre d'indemnité de déménagement, de 2 400 euros au titre des frais administratifs et commerciaux et de 7 462 euros, sauf à parfaire, à titre d'indemnité de licenciement ;
- juger que les différentes condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise, soit le 14 décembre 2022 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ; 
Subsidiairement, pour le cas où le fonds de commerce serait jugé transférable ;
- fixer le montant de l'indemnité principale d'éviction à la somme de 76 050 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise, soit le 14 décembre 2022 ;
- fixer les indemnités annexes du fonds transférable à : 7 560 euros au titre des frais de négociation, 13 660 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial, 1 632 euros à titre d'indemnité de déménagement, 2 400 euros au titre des frais administratifs et commerciaux, 1 750 euros à titre d'indemnité pour double loyer et 7 462 euros, sauf à parfaire, à titre d'indemnité de licenciement ; 
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 5 620 euros par mois, à compter du 6 avril 2025 jusqu'à la levée de l'arrêté de la mairie de [Etablissement 1] interdisant l'accès et l'occupation du local commercial ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 21 406,28 euros au titre du coût financier des salaires et des licenciements des salariés ;
- débouter la SCI Foncière Ryms de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Foncière Ryms aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [R] [F] énonce :

- qu'aucun constat n'a été effectué dans le local de la sandwicherie, que l'huissier de justice a opéré par déductions personnelles lorsqu'il affirme que la gaine découverte provient nécessairement du local de la sandwicherie ; que la photo de la gaine montre qu'elle est très ancienne et pas nécessairement en activité ; que les attestations et factures d'entretien de la hotte laissent apparaître qu'elle est équipée d'un conduit interne de recyclage sans rejet à l'extérieur, ce qui exclut qu'elle soit raccordée à la gaine litigieuse;
- que le fonds de commerce n'est pas transférable en raison de sa localisation extrêmement intéressante et de l'inévitable perte de toute sa clientèle en cas de déplacement du fonds ;




- que le chiffre d'affaires moyen sur les trois derniers exercices doit être actualisé à 113.828 euros au vu des chiffres des années 2022 et 2023 et qu'un coefficient de valorisation de 100 % doit être retenu, s'agissant d'un commerce de restauration rapide, outre deux majorations de 20 % au titre de l'inflation et au titre de la proximité de la brasserie voisine attirant des dizaines de clients chaque soir, d'où une indemnité principale de 163 912 euros, ce qui se rapproche d'une offre de cession d'un fonds similaire ;
- que si le fonds devait être considéré comme transférable, le montant de l'indemnité principale de 25 350 euros proposé par l'expert, qui serait à peine suffisant pour compenser une année de loyer pour un autre local aussi bien situé, devrait être triplé au vu de l'inflation et de l'attractivité de l'emplacement ;
- que les indemnités accessoires doivent être calculées en tenant compte d'une revalorisation de 20 % au titre de l'inflation et en tenant compte des chiffres actualisés pour l'indemnité pour trouble commercial et pour les frais de négociation ;
- que la bailleresse a réalisé des travaux de transformation et de rénovation dans l'immeuble qui lui ont causé des troubles de jouissance le 12 août 2021 puis le 27 août 2021, puis une perte de visibilité à compter du 16 novembre, justifiant la condamnation de la bailleresse à 12 000 euros de dommages-intérêts ;
- qu'en raison des travaux précités, l'ensemble de l'immeuble dont dépend les locaux a fait l'objet d'une interdiction administrative d'accès et d'occupation en raison d'un risque sérieux d'effondrement du plancher du premier étage, causant la fermeture du commerce exploité et engendrant pour le preneur une perte d'exploitation et l'obligeant à supporter le coût de deux licenciements, ce qu'il y a lieu d'indemniser.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 novembre 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 23 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1184 du code civil, pris dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 s'agissant d'un contrat de bail du 25 septembre 2012, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En vertu de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

D'après l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.





Selon l'article 1729 du même code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est constant que, même s'il a signifié un congé au preneur, le propriétaire peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, pour des motifs invoqués ou non dans le congé et éventuellement postérieurs à celui-ci.

Il est également établi que seul peut justifier la résiliation d'un contrat de bail un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

En l'espèce, pour solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [F], la SCI Foncière Ryms invoque l'installation par celui-ci d'une extraction ressortant directement dans le plancher de l'hôtel situé au premier étage de l'immeuble où se situent les locaux donnés à bail.

Au soutien de sa demande, la bailleresse produit un constat d'huissier de justice dressé le 18 novembre 2021. Aux termes de celui-ci, l'huissier de justice indique avoir accédé au premier étage de l'hôtel situé au-dessus des locaux exploités par M. [F]. Il constate que le plancher a été mis à nu dans le cadre de travaux de rénovation, laissant apparaître les poutres et lambourdes en bois, et qu'au fond de la pièce, à droite, dans l'alignement de la fenêtre du fond, une gaine d'extraction ressort directement au niveau du plancher.

Il ajoute qu'il peut sentir un souffle sortir de la gaine, qu'il qualifie d'assez fort, et que de fortes odeurs de cuisson se diffusent dans toute la pièce. Selon l'huissier de justice, des traces de brûlures et de cendres blanches marquent la paroi intérieure du tuyau. Il précise que la gaine se trouve au niveau de la fenêtre située au-dessus de la sandwicherie, par laquelle il peut voir l'enseigne de la sandwicherie, et que le commerce situé à droite est fermé pour travaux.

Au vu des constatations effectuées par l'huissier de justice, il convient de retenir, contrairement à ce que demande M. [F], que la gaine décrite correspond effectivement à l'extraction des vapeurs et fumées du local qui lui est donné à bail. Sur ce point, il est notamment observé que les factures et attestations de nettoyage qu'il produit ne permettent pas de l'exclure, étant observé qu'elles se limitent à mentionner un conduit " interne " et non " externe à l'immeuble ", et que le conduit litigieux se trouve précisément à l'intérieur de l'immeuble du [Adresse 3], et non en façade.

Toutefois, la bailleresse ne fait pas la démonstration de l'imputabilité de l'installation de ce conduit au preneur, étant observé au demeurant que la bailleresse ne se prévaut d'aucune stipulation du bail soumettant une telle installation à son autorisation préalable et expresse.

En outre, l'obligation de délivrance fait peser sur celle-ci la charge de mettre à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au bail, laquelle est en l'espèce l'activité de " SANDWICHERIE, FRITERIE, [Localité 4] A EMPORTER, [Localité 4] CUISINES ", ce qui suppose nécessairement la présence d'un conduit d'évacuation des vapeurs et fumées conforme aux exigences fixées par la réglementation en vigueur, s’agissant d’une activité impliquant de la cuisson à forte chaleur (friterie, plats cuisinés).







Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d'un manquement imputable à M. [F] présentant une gravité suffisante pour être susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

En conséquence, il convient de débouter la SCI Foncière Ryms de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l'encontre de M. [F] et d'expulsion, le droit à indemnité d'éviction ouvrant droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de ladite indemnité d'éviction.


Sur l'indemnité d'éviction

Dès lors que le bail n'a pas été résilié pour manquement du preneur à ses obligations légales ou contractuelles, il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement signifié par la bailleresse par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2019 a mis fin au bail liant les parties à compter du 14 août 2020, et qu'il a dès lors ouvert droit pour la preneuse au paiement d'une indemnité d'éviction et pour la bailleresse au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2020.

Sur l'indemnité principale

Sur la transférabilité du fonds

Il est constant que l'article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique, sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité était transférée.

En application de ce texte, il est d'usage d'apprécier, in concreto, les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert, ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

En l'espèce, s'agissant de la transférabilité du fonds, il est relevé que l'expertise judiciaire n'est pas exempte de contrariétés, puisqu'elle énonce que " Compte tenu de l'activité exercée par la société locataire, nous pensons que ce fonds est transférable " (p. 20), puis que, " compte tenu de l'activité exercée de sandwicherie ciblant une clientèle de proximité et de l'emplacement des locaux, nous pensons également que l'éviction entraînera la perte du fonds " (p. 34).

Au vu de ces éléments, dès lors que la perte du fonds est présumée et que la bailleresse ne verse aucun élément de preuve au soutien de son allégation de transférabilité, il y a lieu de considérer que l'éviction du preneur entraînera la perte de son fonds et que l'indemnité d'éviction principale est une indemnité de remplacement.

Dans l'hypothèse d'une indemnité de remplacement, les parties s'accordent à considérer que l'indemnité principale doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce, mais s'opposent sur le montant de cette valeur.





Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal concernant le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fonds disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

Il est cependant établi que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction, ce qu'a retenu l'expert judiciaire et ce sur quoi s'accordent les parties.

En l'espèce, l'expert judiciaire retient pour les années 2019, 2020 et 2021 des chiffres d'affaires respectifs de 45 835 euros, 76 751 euros et 102 445 euros, et détermine en conséquence le chiffre d'affaires moyen arrondi sur ces exercices à la somme de 75 000 euros.

En ce qui concerne le coefficient de valorisation, il explique qu'en matière de fonds de commerce de restauration rapide, il est actuellement retenu entre 30 % et 80 % du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur les trois derniers exercices connus. Constatant que les chiffres d'affaires de M. [F] sont en progression, il propose l'adoption d'un coefficient de 65 %, dont il ressort la détermination d'une valeur marchande du fonds de commerce de 48 750 euros.

S'agissant des moyens tirés de l'irrégularité de l'extraction utilisée soutenus par la bailleresse, ils sont inopérants au regard des développements qui précèdent portant sur l'extraction.

M. [F], pour sa part, énonce à juste titre qu'il convient de recalculer le chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices en écartant les exercices 2019 et 2020 et en les remplaçant par ceux de 2022 et 2023, le chiffre d'affaires de 2024 étant en outre disponible, étant rappelé que l'indemnité d'éviction doit être appréciée à la date la plus proche de celle où le juge statue. Sur ce point, il produit les liasses fiscales des exercices afférents, selon lesquelles son chiffre d'affaires s'est élevé à la somme de 121 865 euros en 2022, à 117 173 euros en 2023 et à 120 909 euros en 2024. Ainsi, il y a lieu de retenir un chiffre d'affaires moyen de : (121 865 euros + 117 173 euros + 120 909) / 3 = 119.982 euros.

C'est en revanche à tort que le preneur soutient que le taux de valorisation habituellement retenu pour les commerces de restauration rapide est de 100 %, en ne versant aucun élément en ce sens alors que l'expert a exactement énoncé qu'en matière de fonds de commerce de restauration rapide le taux d'usage oscillait entre 30 % et 80%. En conséquence, il y a lieu de retenir le taux de 65 % proposé par l'expert en l'absence d'éléments produits par le preneur permettant de retenir un coefficient supérieur, et en raison des caractéristiques des locaux en état d'usage et disposant d'une capacité très modeste (3 tabourets le long du comptoir et 14 places assises en terrasse extérieur) et d'une superficie pondérée de 11,27m2 B.

Enfin, en ce qui concerne les majorations de 20 % sollicitées par M. [F] au titre de l'inflation et au titre de la proximité de la brasserie voisine, il y a lieu de constater que le preneur ne produit aucun élément de preuve sur ces points, d'où il résulte qu'il procède par allégations et que ses demandes doivent être considérées comme infondées.

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, il sera retenu une valeur du fonds de commerce et, par suite, une indemnité principale d'un montant de 77 988 euros, calculé comme suit: 119.982 euros x 65 % = 77 988 euros.


Sur les indemnités accessoires

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert judiciaire a évalué ces frais à 4 185 euros, correspondant à 772,50 euros au titre des droits de mutation, calculés par tranches, et 3 412,50 euros au titre des frais de négociation, représentant 7 % de la valeur du fonds.

Le preneur réclame la fixation de l'indemnité à hauteur de 16 391 euros, correspondant à 10 % de l'indemnité principale qu'elle retient.

La bailleresse reprend la méthode de calcul et le pourcentage de 7 % proposés par l'expert judiciaire et, au vu de l'indemnité principale qu'elle retient, sollicite la fixation de l'indemnité à la somme de 2 812,39 euros.

Au vu de l'indemnité principale précédemment retenue de 77 988 euros, il y a lieu de valider la méthode expertale qui est usuelle en la matière et de fixer l'indemnité pour frais de remploi à la somme de 7 108,80, calculée comme suit :

3 % x (77 988 euros - 23 000 euros) = 1 649,64 euros au titre des droits de mutation,

et 7 % x 77 988 euros = 5 459,16 euros au titre des frais de négociation,

soit la somme totale de 7 108,80 euros.

Sur le trouble commercial

L'indemnité pour trouble commercial compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années.

L'expert, indiquant ne pas connaître le dernier EBE corrigé, propose de retenir une somme de 6 250 euros, égale à un mois du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur les trois derniers exercices.

Le preneur sollicite une somme de 13 660 euros, égale à un douzième de l'indemnité principale et en se prévalant de l'actualisation de ses chiffres d'affaires.

La bailleresse retient une indemnité de 6 111 euros, calculée sur la base d'un mois du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur les trois derniers exercices, mais en tenant compte d'une déduction de 20 000 euros sur ce chiffre d'affaires moyen, au motif qu'une partie de celui-ci est réalisée grâce à une extraction illégale.


En l'absence d'EBE moyen connu, il y a lieu de fixer l'indemnité sur la base d'un mois du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur la base des trois derniers exercices connus, en tenant compte des chiffres d'affaires actualisés, et sans déduction au titre de l'extraction utilisée, moyen déjà jugé inopérant au titre des développements qui précèdent.

En conséquence, il sera retenu à titre d'indemnité pour trouble commercial la somme de 9 998,50 euros, calculée comme suit : 119 982 € / 12 = 9 998,50 euros.

Sur les frais de déménagement

L'expert judiciaire indique retenir une somme de 1 360 euros selon devis de la société JLC Déménagement du 16 juin 2021.

La bailleresse retient le même montant.

Le preneur s'accorde également sur ce montant, mais sollicite une majoration additionnelle de 20 % au titre de l'inflation, soit la somme totale de 1 632 euros.

Le chiffre avancé par le preneur n'étant fondé sur aucun devis actualisé, il y a lieu de retenir la somme de 1 360 euros résultant du devis produit aux débats.

Sur les frais administratifs et commerciaux

L'expert évalue les frais divers à la somme forfaitaire de 2 000 euros.

Aux termes de ses conclusions, la bailleresse reprend cette évaluation.

Comme pour les frais de déménagement, le preneur réclame une majoration additionnelle de 20 % au titre de l'inflation, soit une somme de 2 400 euros.

En l'absence de démonstration quant à la réalité inflationniste invoquée depuis l'estimation, il convient de fixer les frais administratifs et commerciaux à la somme de 2 000 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs et uniquement en ce qu'ils sont directement liés au refus de renouvellement du bail commercial, ce qui exclut la prise en compte de l'indemnité de préavis ou de l'indemnité compensatrice de congés payés, lesquelles ne résultent pas du licenciement mais sont dues au salarié en exécution de son contrat de travail.

Le preneur sollicite au titre des frais de licenciement une somme de 6 218 euros, majorée à 7 462 euros au titre de l'inflation, et verse aux débats pour justifier sa demande les bulletins de salaire et soldes de tout compte de ses deux employés.

La bailleresse ne conteste pas devoir prendre en charge les frais de licenciement.

Il n'y a pas lieu d'appliquer de majoration pour inflation, la cessation des contrats de travail datant du 18 juin 2025.

Le preneur n'explicite pas le mode de calcul de l'indemnité qu'il réclame. Les soldes de tout compte produits mentionnent néanmoins le versement de deux indemnités de rupture conventionnelle d'un montant de 2 347,30 euros et de 2 808,37 euros.


Il y a donc lieu de considérer que la demande du preneur est fondée à hauteur de 5.155,67 euros.

Conclusion sur le montant de total de l'indemnité d'éviction

Au regard des observations susvisées, l'indemnité d'éviction due par la SCI Foncière Ryms à M. [F] s'élève à la somme totale de 103 610,67 euros se décomposant comme suit :
* Indemnité principale : 77 988 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 7108,80 euros ;
° Trouble commercial : 9 998,50 euros ;
° Frais de déménagement : 1 360 euros ;
° Frais administratifs : 2 000 euros ;
° Frais de licenciement : 5 155,67 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI Foncière Ryms à M. [F] à cette somme totale de 103 610,67 euros et de condamner la première à payer ces sommes au second, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.

S'agissant d'une créance indemnitaire, il y a lieu de débouter M. [F] de sa demande aux fins de voir juger que cette indemnité portera intérêts à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise. M. [F] sera en outre débouté du surplus des demandes indemnitaires formées au titre de l'indemnité d'éviction.


Sur l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d'appréciation.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

L'expert judiciaire, au vu des références répertoriées au rapport, de l'emplacement des locaux (à l'angle de la Porte d'Italie et de la [Adresse 4], secteur très animé essentiellement résidentiel et lieu d'implantation d'établissements d'enseignement, accessible par les transports), de leurs caractéristiques (état d'usage, capacité d'accueil très modeste, linéaire de façade d'environ 2,75m), et de leur destination (sandwicherie), propose de retenir une surface pondérée de 11,27 m²,une valeur unitaire de 425 euros par m² P, une majoration de 15 % pour effet bonbonnière, une majoration de 5 % pour terrasse extérieure sur la voirie, un abattement de 5 % pour clause d'accession en fin de jouissance,un abattement de 2 % pour transfert de la taxe foncière au preneur et un abattement de précarité de 10 %. L'expert en déduit une indemnité d'occupation d'un montant de 4 870 euros par an en principal.

La SCI Foncière Ryms se rapporte à cette évaluation, et le preneur ne présente pas d'estimation alternative.


En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par M. [F] à la SCI Foncière Ryms à la somme de 4 870 euros par an en principal, soit 406 euros par mois, sans indexation, laquelle n'est pas prévue par le bail.

Il y a lieu de condamner M.[F] au paiement de cette somme à compter du 14 août 2020 et jusqu'au 6 avril 2025, puis à compter de la levée de l'arrêté d'interdiction, le cas échéant, et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une créance indemnitaire, il y a lieu de débouter la SCI Foncière Ryms de sa demande d'intérêts à compter de l'assignation.


Sur les troubles de jouissance invoqués par le preneur

En application de l'article 768 du code de procédure civile, pris en son deuxième alinéa, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, M. [F] allègue dans ses écritures l'existence de troubles de jouissance imputables à la bailleresse et l'existence d'un préjudice en résultant, qu'il évalue à la somme de 12 000 euros.

Toutefois, M. [F] ne forme aucune demande sur ce point au sein du dispositif de ses conclusions, de sorte que le tribunal n'est pas saisi de ce chef. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.


Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte d'exploitation et du coût financier des salaires et des licenciements

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il ressort de l'arrêté municipal produit par M. [F] qu'ont été interdits l'accès et l'occupation des locaux qu'il exploite, en raison du danger grave et immédiat pour la sécurité des personnes résultant de l'instabilité de la sous-face du plancher haut du premier étage de l'immeuble, situé au droit de son commerce.

La SCI Foncière Ryms ne conteste pas l'existence de l'interdiction alléguée par le locataire et ne soutient pas qu'il y a été mis fin.

Il appert qu’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme est caractérisé, lequel ouvre droit à indemnisation pour le locataire, à charge pour lui de démontrer un préjudice résultant de cette inexécution.

Au cas présent, M. [F] invoque à juste titre l'existence de pertes d'exploitation, dès lors que l'interdiction d'accès aux locaux qu'il a subie l'a nécessairement privé de tout chiffre d'affaires.

L'évaluation des pertes d'exploitation effectuée par le preneur apparaît fondée en ce qu'elle repose sur sa marge brute d'exploitation, dont il justifie par la production de ses liasses fiscales.

En conséquence, il convient de condamner la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] des dommages-intérêts d'une somme de 5 620 euros par mois au titre des pertes d'exploitation subies du fait de l'interdiction d'accès aux locaux, à compter du 6 avril 2025 et jusqu'à levée de l'arrêté d'interdiction ou à défaut de levée, jusqu’au paiement de l'indemnité d'éviction mettant fin au droit au maintien dans les lieux.

En revanche, il n'y a pas lieu de condamner la bailleresse au paiement d'une indemnité destinée à compenser le coût financier des salaires, qui ne résulte pas des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, mais de l'exécution des contrats de travail.

Le preneur n'est pas davantage fondé à solliciter le paiement de dommages-intérêts additionnels en raison du coût des licenciements de ses salariés, dès lors que ce poste de préjudice à d'ores et déjà été indemnisé par l'allocation d'une indemnité d'éviction accessoire.

Il convient en conséquence de débouter M. [F] de ses demandes de dommages-intérêts au titre du coût financier des salaires et des licenciements.


Sur les demandes accessoires

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance d'un refus de renouvellement de bail par la SCI Foncière Ryms, qui est en outre condamnée au paiement de dommages-intérêts, il appartient à cette dernière d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise.

La SCI Foncière Ryms sera par ailleurs condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au regard de l'équité, à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la SCI Foncière Ryms de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l'encontre de M. [F] et de sa demande d'expulsion ;

Fixe l'indemnité d'éviction due par la SCI Foncière Ryms à M. [F] à la somme totale de 103 610,67 euros se décomposant comme suit :
* Indemnité principale : 77 988 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 7 108,80 euros ;
° Trouble commercial : 9 998,50 euros ;
° Frais de déménagement : 1 360 euros ;
° Frais administratifs : 2 000 euros ;
° Frais de licenciement : 5 155,67 euros.

Déboute M. [F] de sa demande aux fins de voir juger que cette indemnité portera intérêts à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise et du surplus des demandes indemnitaires formées au titre de l'éviction ;

Condamne la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] la somme de 103 610,67 euros au titre de l'indemnité d'éviction, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce ;

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation annuelle des lieux due à la SCI Foncière Ryms par M. [F] à la somme de 4 870 euros par an, soit 406 euros par mois, hors taxes et charges ;

Déboute la SCI Foncière Ryms de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation;

Condamne M. [F] à payer à la SCI Foncière Ryms ladite indemnité d'occupation statutaire, à compter du 15 août 2020 et jusqu'au 6 avril 2025, date de l'interdiction d'accès et d'occupation des locaux, puis à compter de la levée dudit arrêté, le cas échéant, et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Déboute la SCI Foncière Ryms de sa demande tendant à l'obtention d'intérêts à compter de la date d'assignation ;

Condamne la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] la somme de 5 620 euros par mois à titre de dommages-intérêts pour les pertes d'exploitation subies du fait de l'interdiction d'accès aux locaux, à compter du 6 avril 2025 et jusqu'à la levée de l'arrêté d'interdiction à l'accès et à l'occupation le cas échéant, ou à défaut de levée, jusqu’au paiement de l'indemnité d'éviction mettant fin au droit au maintien dans les lieux;

Déboute M. [F] de ses demandes de dommages-intérêts au titre du coût financier des salaires et des licenciements ;

Condamne la SCI Foncière Ryms aux entiers dépens, en ce compris, les frais de l'expertise judiciaire ;

Condamne la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes des parties ;

Rappelle l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 24/08894 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5MV7

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
22 Juin 2023









JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 


DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE RYMS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0143




DÉFENDEUR

Monsieur [R] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Mohamed LOUKIL de la SCP SCP LOUKIL RENARD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0069




Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/08894 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MV7




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 25 septembre 2012, Messieurs [P] et [U] [T], aux droits desquels est venue la société Heracles 5, puis la SCI Foncière Ryms, ont donné à bail commercial en renouvellement à M. [R] [F] des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3], à Paris dans le 13ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 15 août 2011, moyennant un loyer annuel initial de 3 012 euros en principal.

La destination est la suivante : " SANDWICHERIE, FRITERIE, [Localité 4] A EMPORTER, [Localité 4] CUISINES ".

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2019, la société Heracles 5, alors encore bailleresse, a fait délivrer à M. [R] [F] un congé sans offre de renouvellement pour le 14 août 2020, avec offre d'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 26 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SCI Foncière Ryms, a ordonné une expertise et désigné Mme [Z] [H] avec mission essentielle d'évaluer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation respectivement dues par les parties.

L'expert a déposé son rapport, daté du 14 décembre 2022, retenant une indemnité d'éviction de 62 545 euros dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce et de 37.640 euros dans l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2019 d'un montant annuel de 4 870 euros en principal.

Par acte du 22 juin 2023, la SCI Foncière Ryms a fait assigner M. [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/08824.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a radié la procédure pour défaut de diligence des parties, disant cependant que cette radiation ne ferait pas obstacle à la poursuite de l'instance après rétablissement de l'affaire par simple acte.

Par conclusions notifiées le 8 juillet 2024, la SCI Foncière Ryms a sollicité le rétablissement de l'affaire. Celle-ci a été rétablie sous le numéro RG 24/08894.

Le 4 octobre 2024, le juge de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, le médiateur désigné étant Mme [B] [L]. Toutefois, la médiation n'a pas permis aux parties de trouver une issue amiable au litige.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 mars 2024, la SCI Foncière Ryms demande au tribunal de :

A titre principal,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur ;
- rejeter les demandes de M. [F] ;
A titre subsidiaire,
- constater la résiliation du bail du fait du congé ;
- juger que le fonds de commerce est transférable et fixer l'indemnité d'éviction à un montant qui ne pourra pas dépasser 25 350 euros et les frais annexes aux montants suivants : 2 100 euros pour les frais de négociation, 6 250 euros pour le trouble commercial, 1 360 euros pour l'indemnité de déménagement et 2 000 euros pour les frais administratifs et commerciaux ;
En tout état de cause,
- ordonner l'expulsion de M. [F] ;
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 406 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, outre les taxes et charges, jusqu'à parfaite libération des locaux;
- dire que cette indemnité sera indexée annuellement à compter du 15 août 2021 en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date du 15 août 2020 ;
- dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts par annuité ;
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [F] aux entiers dépens, en ce compris le montant des honoraires de l'expert judiciaire.


Au soutien de ses demandes, la SCI Foncière Ryms énonce :

- que même si le bailleur d'un local commercial a signifié un congé au locataire, il peut ensuite demander la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement survenu pendant la période de maintien dans les lieux ;
- qu'en l'espèce le preneur a installé une extraction ressortant directement dans le plancher de l'hôtel, au 1er étage de l'immeuble, justifiant la résiliation du bail et privant le preneur du droit à indemnité d'éviction ;
- que si le preneur venait à conserver son droit à indemnité d'éviction, il y aurait lieu de considérer que le fonds est transférable, justifiant l'octroi d'une simple indemnité de transfert ;
- que si le fonds n'était pas considéré comme transférable, l'indemnité principale devrait correspondre à la valeur du fonds, et qu'en l'absence d'extraction régulière une décote de 50 % devrait être appliquée sur le prix de celui-ci ;



- que l'estimation du preneur n'est pas pertinente, car il se fonde d'une part, sur une offre de cession de fonds sans similarité avec son propre fonds et, d'autre part, sur un chiffre d'affaires réalisé grâce à une extraction illégale ;
- que M. [F] se maintient dans les lieux sans droit ni titre, de sorte que son expulsion est justifiée ;
- que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à la somme de 4 870 euros par an, étant précisé que le preneur n'a réglé que des échéances de 3 012 euros, d'où un différentiel de 7 432 euros arrêté au 14 août 2024.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 16 septembre 2025 M. [R] [F] demande au tribunal de :

- juger que le fonds de commerce n'est pas transférable ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 163 912 euros à titre d'indemnité d'éviction ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 16 391 euros à titre d'indemnité de remploi, de 13 660 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial, de 1 632 euros à titre d'indemnité de déménagement, de 2 400 euros au titre des frais administratifs et commerciaux et de 7 462 euros, sauf à parfaire, à titre d'indemnité de licenciement ;
- juger que les différentes condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise, soit le 14 décembre 2022 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ; 
Subsidiairement, pour le cas où le fonds de commerce serait jugé transférable ;
- fixer le montant de l'indemnité principale d'éviction à la somme de 76 050 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise, soit le 14 décembre 2022 ;
- fixer les indemnités annexes du fonds transférable à : 7 560 euros au titre des frais de négociation, 13 660 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial, 1 632 euros à titre d'indemnité de déménagement, 2 400 euros au titre des frais administratifs et commerciaux, 1 750 euros à titre d'indemnité pour double loyer et 7 462 euros, sauf à parfaire, à titre d'indemnité de licenciement ; 
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 5 620 euros par mois, à compter du 6 avril 2025 jusqu'à la levée de l'arrêté de la mairie de [Etablissement 1] interdisant l'accès et l'occupation du local commercial ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 21 406,28 euros au titre du coût financier des salaires et des licenciements des salariés ;
- débouter la SCI Foncière Ryms de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la SCI Foncière Ryms à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Foncière Ryms aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [R] [F] énonce :

- qu'aucun constat n'a été effectué dans le local de la sandwicherie, que l'huissier de justice a opéré par déductions personnelles lorsqu'il affirme que la gaine découverte provient nécessairement du local de la sandwicherie ; que la photo de la gaine montre qu'elle est très ancienne et pas nécessairement en activité ; que les attestations et factures d'entretien de la hotte laissent apparaître qu'elle est équipée d'un conduit interne de recyclage sans rejet à l'extérieur, ce qui exclut qu'elle soit raccordée à la gaine litigieuse;
- que le fonds de commerce n'est pas transférable en raison de sa localisation extrêmement intéressante et de l'inévitable perte de toute sa clientèle en cas de déplacement du fonds ;




- que le chiffre d'affaires moyen sur les trois derniers exercices doit être actualisé à 113.828 euros au vu des chiffres des années 2022 et 2023 et qu'un coefficient de valorisation de 100 % doit être retenu, s'agissant d'un commerce de restauration rapide, outre deux majorations de 20 % au titre de l'inflation et au titre de la proximité de la brasserie voisine attirant des dizaines de clients chaque soir, d'où une indemnité principale de 163 912 euros, ce qui se rapproche d'une offre de cession d'un fonds similaire ;
- que si le fonds devait être considéré comme transférable, le montant de l'indemnité principale de 25 350 euros proposé par l'expert, qui serait à peine suffisant pour compenser une année de loyer pour un autre local aussi bien situé, devrait être triplé au vu de l'inflation et de l'attractivité de l'emplacement ;
- que les indemnités accessoires doivent être calculées en tenant compte d'une revalorisation de 20 % au titre de l'inflation et en tenant compte des chiffres actualisés pour l'indemnité pour trouble commercial et pour les frais de négociation ;
- que la bailleresse a réalisé des travaux de transformation et de rénovation dans l'immeuble qui lui ont causé des troubles de jouissance le 12 août 2021 puis le 27 août 2021, puis une perte de visibilité à compter du 16 novembre, justifiant la condamnation de la bailleresse à 12 000 euros de dommages-intérêts ;
- qu'en raison des travaux précités, l'ensemble de l'immeuble dont dépend les locaux a fait l'objet d'une interdiction administrative d'accès et d'occupation en raison d'un risque sérieux d'effondrement du plancher du premier étage, causant la fermeture du commerce exploité et engendrant pour le preneur une perte d'exploitation et l'obligeant à supporter le coût de deux licenciements, ce qu'il y a lieu d'indemniser.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 novembre 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 23 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026.


MOTIVATION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1184 du code civil, pris dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 s'agissant d'un contrat de bail du 25 septembre 2012, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En vertu de l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

D'après l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.





Selon l'article 1729 du même code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est constant que, même s'il a signifié un congé au preneur, le propriétaire peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, pour des motifs invoqués ou non dans le congé et éventuellement postérieurs à celui-ci.

Il est également établi que seul peut justifier la résiliation d'un contrat de bail un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

En l'espèce, pour solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [F], la SCI Foncière Ryms invoque l'installation par celui-ci d'une extraction ressortant directement dans le plancher de l'hôtel situé au premier étage de l'immeuble où se situent les locaux donnés à bail.

Au soutien de sa demande, la bailleresse produit un constat d'huissier de justice dressé le 18 novembre 2021. Aux termes de celui-ci, l'huissier de justice indique avoir accédé au premier étage de l'hôtel situé au-dessus des locaux exploités par M. [F]. Il constate que le plancher a été mis à nu dans le cadre de travaux de rénovation, laissant apparaître les poutres et lambourdes en bois, et qu'au fond de la pièce, à droite, dans l'alignement de la fenêtre du fond, une gaine d'extraction ressort directement au niveau du plancher.

Il ajoute qu'il peut sentir un souffle sortir de la gaine, qu'il qualifie d'assez fort, et que de fortes odeurs de cuisson se diffusent dans toute la pièce. Selon l'huissier de justice, des traces de brûlures et de cendres blanches marquent la paroi intérieure du tuyau. Il précise que la gaine se trouve au niveau de la fenêtre située au-dessus de la sandwicherie, par laquelle il peut voir l'enseigne de la sandwicherie, et que le commerce situé à droite est fermé pour travaux.

Au vu des constatations effectuées par l'huissier de justice, il convient de retenir, contrairement à ce que demande M. [F], que la gaine décrite correspond effectivement à l'extraction des vapeurs et fumées du local qui lui est donné à bail. Sur ce point, il est notamment observé que les factures et attestations de nettoyage qu'il produit ne permettent pas de l'exclure, étant observé qu'elles se limitent à mentionner un conduit " interne " et non " externe à l'immeuble ", et que le conduit litigieux se trouve précisément à l'intérieur de l'immeuble du [Adresse 3], et non en façade.

Toutefois, la bailleresse ne fait pas la démonstration de l'imputabilité de l'installation de ce conduit au preneur, étant observé au demeurant que la bailleresse ne se prévaut d'aucune stipulation du bail soumettant une telle installation à son autorisation préalable et expresse.

En outre, l'obligation de délivrance fait peser sur celle-ci la charge de mettre à disposition du locataire un local conforme à la destination prévue au bail, laquelle est en l'espèce l'activité de " SANDWICHERIE, FRITERIE, [Localité 4] A EMPORTER, [Localité 4] CUISINES ", ce qui suppose nécessairement la présence d'un conduit d'évacuation des vapeurs et fumées conforme aux exigences fixées par la réglementation en vigueur, s’agissant d’une activité impliquant de la cuisson à forte chaleur (friterie, plats cuisinés).







Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d'un manquement imputable à M. [F] présentant une gravité suffisante pour être susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

En conséquence, il convient de débouter la SCI Foncière Ryms de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l'encontre de M. [F] et d'expulsion, le droit à indemnité d'éviction ouvrant droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de ladite indemnité d'éviction.


Sur l'indemnité d'éviction

Dès lors que le bail n'a pas été résilié pour manquement du preneur à ses obligations légales ou contractuelles, il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement signifié par la bailleresse par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2019 a mis fin au bail liant les parties à compter du 14 août 2020, et qu'il a dès lors ouvert droit pour la preneuse au paiement d'une indemnité d'éviction et pour la bailleresse au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2020.

Sur l'indemnité principale

Sur la transférabilité du fonds

Il est constant que l'article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique, sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité était transférée.

En application de ce texte, il est d'usage d'apprécier, in concreto, les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert, ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

En l'espèce, s'agissant de la transférabilité du fonds, il est relevé que l'expertise judiciaire n'est pas exempte de contrariétés, puisqu'elle énonce que " Compte tenu de l'activité exercée par la société locataire, nous pensons que ce fonds est transférable " (p. 20), puis que, " compte tenu de l'activité exercée de sandwicherie ciblant une clientèle de proximité et de l'emplacement des locaux, nous pensons également que l'éviction entraînera la perte du fonds " (p. 34).

Au vu de ces éléments, dès lors que la perte du fonds est présumée et que la bailleresse ne verse aucun élément de preuve au soutien de son allégation de transférabilité, il y a lieu de considérer que l'éviction du preneur entraînera la perte de son fonds et que l'indemnité d'éviction principale est une indemnité de remplacement.

Dans l'hypothèse d'une indemnité de remplacement, les parties s'accordent à considérer que l'indemnité principale doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce, mais s'opposent sur le montant de cette valeur.





Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il est constant qu'aucune règle impérative ne s'impose au tribunal concernant le calcul de l'indemnité d'éviction, les juges du fonds disposant d'un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

Il est cependant établi que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction, ce qu'a retenu l'expert judiciaire et ce sur quoi s'accordent les parties.

En l'espèce, l'expert judiciaire retient pour les années 2019, 2020 et 2021 des chiffres d'affaires respectifs de 45 835 euros, 76 751 euros et 102 445 euros, et détermine en conséquence le chiffre d'affaires moyen arrondi sur ces exercices à la somme de 75 000 euros.

En ce qui concerne le coefficient de valorisation, il explique qu'en matière de fonds de commerce de restauration rapide, il est actuellement retenu entre 30 % et 80 % du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur les trois derniers exercices connus. Constatant que les chiffres d'affaires de M. [F] sont en progression, il propose l'adoption d'un coefficient de 65 %, dont il ressort la détermination d'une valeur marchande du fonds de commerce de 48 750 euros.

S'agissant des moyens tirés de l'irrégularité de l'extraction utilisée soutenus par la bailleresse, ils sont inopérants au regard des développements qui précèdent portant sur l'extraction.

M. [F], pour sa part, énonce à juste titre qu'il convient de recalculer le chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices en écartant les exercices 2019 et 2020 et en les remplaçant par ceux de 2022 et 2023, le chiffre d'affaires de 2024 étant en outre disponible, étant rappelé que l'indemnité d'éviction doit être appréciée à la date la plus proche de celle où le juge statue. Sur ce point, il produit les liasses fiscales des exercices afférents, selon lesquelles son chiffre d'affaires s'est élevé à la somme de 121 865 euros en 2022, à 117 173 euros en 2023 et à 120 909 euros en 2024. Ainsi, il y a lieu de retenir un chiffre d'affaires moyen de : (121 865 euros + 117 173 euros + 120 909) / 3 = 119.982 euros.

C'est en revanche à tort que le preneur soutient que le taux de valorisation habituellement retenu pour les commerces de restauration rapide est de 100 %, en ne versant aucun élément en ce sens alors que l'expert a exactement énoncé qu'en matière de fonds de commerce de restauration rapide le taux d'usage oscillait entre 30 % et 80%. En conséquence, il y a lieu de retenir le taux de 65 % proposé par l'expert en l'absence d'éléments produits par le preneur permettant de retenir un coefficient supérieur, et en raison des caractéristiques des locaux en état d'usage et disposant d'une capacité très modeste (3 tabourets le long du comptoir et 14 places assises en terrasse extérieur) et d'une superficie pondérée de 11,27m2 B.

Enfin, en ce qui concerne les majorations de 20 % sollicitées par M. [F] au titre de l'inflation et au titre de la proximité de la brasserie voisine, il y a lieu de constater que le preneur ne produit aucun élément de preuve sur ces points, d'où il résulte qu'il procède par allégations et que ses demandes doivent être considérées comme infondées.

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, il sera retenu une valeur du fonds de commerce et, par suite, une indemnité principale d'un montant de 77 988 euros, calculé comme suit: 119.982 euros x 65 % = 77 988 euros.


Sur les indemnités accessoires

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction.

L'expert judiciaire a évalué ces frais à 4 185 euros, correspondant à 772,50 euros au titre des droits de mutation, calculés par tranches, et 3 412,50 euros au titre des frais de négociation, représentant 7 % de la valeur du fonds.

Le preneur réclame la fixation de l'indemnité à hauteur de 16 391 euros, correspondant à 10 % de l'indemnité principale qu'elle retient.

La bailleresse reprend la méthode de calcul et le pourcentage de 7 % proposés par l'expert judiciaire et, au vu de l'indemnité principale qu'elle retient, sollicite la fixation de l'indemnité à la somme de 2 812,39 euros.

Au vu de l'indemnité principale précédemment retenue de 77 988 euros, il y a lieu de valider la méthode expertale qui est usuelle en la matière et de fixer l'indemnité pour frais de remploi à la somme de 7 108,80, calculée comme suit :

3 % x (77 988 euros - 23 000 euros) = 1 649,64 euros au titre des droits de mutation,

et 7 % x 77 988 euros = 5 459,16 euros au titre des frais de négociation,

soit la somme totale de 7 108,80 euros.

Sur le trouble commercial

L'indemnité pour trouble commercial compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d'EBE moyen des trois dernières années.

L'expert, indiquant ne pas connaître le dernier EBE corrigé, propose de retenir une somme de 6 250 euros, égale à un mois du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur les trois derniers exercices.

Le preneur sollicite une somme de 13 660 euros, égale à un douzième de l'indemnité principale et en se prévalant de l'actualisation de ses chiffres d'affaires.

La bailleresse retient une indemnité de 6 111 euros, calculée sur la base d'un mois du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur les trois derniers exercices, mais en tenant compte d'une déduction de 20 000 euros sur ce chiffre d'affaires moyen, au motif qu'une partie de celui-ci est réalisée grâce à une extraction illégale.


En l'absence d'EBE moyen connu, il y a lieu de fixer l'indemnité sur la base d'un mois du chiffre d'affaires moyen hors taxes calculé sur la base des trois derniers exercices connus, en tenant compte des chiffres d'affaires actualisés, et sans déduction au titre de l'extraction utilisée, moyen déjà jugé inopérant au titre des développements qui précèdent.

En conséquence, il sera retenu à titre d'indemnité pour trouble commercial la somme de 9 998,50 euros, calculée comme suit : 119 982 € / 12 = 9 998,50 euros.

Sur les frais de déménagement

L'expert judiciaire indique retenir une somme de 1 360 euros selon devis de la société JLC Déménagement du 16 juin 2021.

La bailleresse retient le même montant.

Le preneur s'accorde également sur ce montant, mais sollicite une majoration additionnelle de 20 % au titre de l'inflation, soit la somme totale de 1 632 euros.

Le chiffre avancé par le preneur n'étant fondé sur aucun devis actualisé, il y a lieu de retenir la somme de 1 360 euros résultant du devis produit aux débats.

Sur les frais administratifs et commerciaux

L'expert évalue les frais divers à la somme forfaitaire de 2 000 euros.

Aux termes de ses conclusions, la bailleresse reprend cette évaluation.

Comme pour les frais de déménagement, le preneur réclame une majoration additionnelle de 20 % au titre de l'inflation, soit une somme de 2 400 euros.

En l'absence de démonstration quant à la réalité inflationniste invoquée depuis l'estimation, il convient de fixer les frais administratifs et commerciaux à la somme de 2 000 euros.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs et uniquement en ce qu'ils sont directement liés au refus de renouvellement du bail commercial, ce qui exclut la prise en compte de l'indemnité de préavis ou de l'indemnité compensatrice de congés payés, lesquelles ne résultent pas du licenciement mais sont dues au salarié en exécution de son contrat de travail.

Le preneur sollicite au titre des frais de licenciement une somme de 6 218 euros, majorée à 7 462 euros au titre de l'inflation, et verse aux débats pour justifier sa demande les bulletins de salaire et soldes de tout compte de ses deux employés.

La bailleresse ne conteste pas devoir prendre en charge les frais de licenciement.

Il n'y a pas lieu d'appliquer de majoration pour inflation, la cessation des contrats de travail datant du 18 juin 2025.

Le preneur n'explicite pas le mode de calcul de l'indemnité qu'il réclame. Les soldes de tout compte produits mentionnent néanmoins le versement de deux indemnités de rupture conventionnelle d'un montant de 2 347,30 euros et de 2 808,37 euros.


Il y a donc lieu de considérer que la demande du preneur est fondée à hauteur de 5.155,67 euros.

Conclusion sur le montant de total de l'indemnité d'éviction

Au regard des observations susvisées, l'indemnité d'éviction due par la SCI Foncière Ryms à M. [F] s'élève à la somme totale de 103 610,67 euros se décomposant comme suit :
* Indemnité principale : 77 988 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 7108,80 euros ;
° Trouble commercial : 9 998,50 euros ;
° Frais de déménagement : 1 360 euros ;
° Frais administratifs : 2 000 euros ;
° Frais de licenciement : 5 155,67 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI Foncière Ryms à M. [F] à cette somme totale de 103 610,67 euros et de condamner la première à payer ces sommes au second, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.

S'agissant d'une créance indemnitaire, il y a lieu de débouter M. [F] de sa demande aux fins de voir juger que cette indemnité portera intérêts à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise. M. [F] sera en outre débouté du surplus des demandes indemnitaires formées au titre de l'indemnité d'éviction.


Sur l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d'appréciation.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

L'expert judiciaire, au vu des références répertoriées au rapport, de l'emplacement des locaux (à l'angle de la Porte d'Italie et de la [Adresse 4], secteur très animé essentiellement résidentiel et lieu d'implantation d'établissements d'enseignement, accessible par les transports), de leurs caractéristiques (état d'usage, capacité d'accueil très modeste, linéaire de façade d'environ 2,75m), et de leur destination (sandwicherie), propose de retenir une surface pondérée de 11,27 m²,une valeur unitaire de 425 euros par m² P, une majoration de 15 % pour effet bonbonnière, une majoration de 5 % pour terrasse extérieure sur la voirie, un abattement de 5 % pour clause d'accession en fin de jouissance,un abattement de 2 % pour transfert de la taxe foncière au preneur et un abattement de précarité de 10 %. L'expert en déduit une indemnité d'occupation d'un montant de 4 870 euros par an en principal.

La SCI Foncière Ryms se rapporte à cette évaluation, et le preneur ne présente pas d'estimation alternative.


En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par M. [F] à la SCI Foncière Ryms à la somme de 4 870 euros par an en principal, soit 406 euros par mois, sans indexation, laquelle n'est pas prévue par le bail.

Il y a lieu de condamner M.[F] au paiement de cette somme à compter du 14 août 2020 et jusqu'au 6 avril 2025, puis à compter de la levée de l'arrêté d'interdiction, le cas échéant, et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une créance indemnitaire, il y a lieu de débouter la SCI Foncière Ryms de sa demande d'intérêts à compter de l'assignation.


Sur les troubles de jouissance invoqués par le preneur

En application de l'article 768 du code de procédure civile, pris en son deuxième alinéa, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, M. [F] allègue dans ses écritures l'existence de troubles de jouissance imputables à la bailleresse et l'existence d'un préjudice en résultant, qu'il évalue à la somme de 12 000 euros.

Toutefois, M. [F] ne forme aucune demande sur ce point au sein du dispositif de ses conclusions, de sorte que le tribunal n'est pas saisi de ce chef. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.


Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte d'exploitation et du coût financier des salaires et des licenciements

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il ressort de l'arrêté municipal produit par M. [F] qu'ont été interdits l'accès et l'occupation des locaux qu'il exploite, en raison du danger grave et immédiat pour la sécurité des personnes résultant de l'instabilité de la sous-face du plancher haut du premier étage de l'immeuble, situé au droit de son commerce.

La SCI Foncière Ryms ne conteste pas l'existence de l'interdiction alléguée par le locataire et ne soutient pas qu'il y a été mis fin.

Il appert qu’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme est caractérisé, lequel ouvre droit à indemnisation pour le locataire, à charge pour lui de démontrer un préjudice résultant de cette inexécution.

Au cas présent, M. [F] invoque à juste titre l'existence de pertes d'exploitation, dès lors que l'interdiction d'accès aux locaux qu'il a subie l'a nécessairement privé de tout chiffre d'affaires.

L'évaluation des pertes d'exploitation effectuée par le preneur apparaît fondée en ce qu'elle repose sur sa marge brute d'exploitation, dont il justifie par la production de ses liasses fiscales.

En conséquence, il convient de condamner la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] des dommages-intérêts d'une somme de 5 620 euros par mois au titre des pertes d'exploitation subies du fait de l'interdiction d'accès aux locaux, à compter du 6 avril 2025 et jusqu'à levée de l'arrêté d'interdiction ou à défaut de levée, jusqu’au paiement de l'indemnité d'éviction mettant fin au droit au maintien dans les lieux.

En revanche, il n'y a pas lieu de condamner la bailleresse au paiement d'une indemnité destinée à compenser le coût financier des salaires, qui ne résulte pas des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, mais de l'exécution des contrats de travail.

Le preneur n'est pas davantage fondé à solliciter le paiement de dommages-intérêts additionnels en raison du coût des licenciements de ses salariés, dès lors que ce poste de préjudice à d'ores et déjà été indemnisé par l'allocation d'une indemnité d'éviction accessoire.

Il convient en conséquence de débouter M. [F] de ses demandes de dommages-intérêts au titre du coût financier des salaires et des licenciements.


Sur les demandes accessoires

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance d'un refus de renouvellement de bail par la SCI Foncière Ryms, qui est en outre condamnée au paiement de dommages-intérêts, il appartient à cette dernière d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise.

La SCI Foncière Ryms sera par ailleurs condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au regard de l'équité, à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la SCI Foncière Ryms de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l'encontre de M. [F] et de sa demande d'expulsion ;

Fixe l'indemnité d'éviction due par la SCI Foncière Ryms à M. [F] à la somme totale de 103 610,67 euros se décomposant comme suit :
* Indemnité principale : 77 988 euros ;
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 7 108,80 euros ;
° Trouble commercial : 9 998,50 euros ;
° Frais de déménagement : 1 360 euros ;
° Frais administratifs : 2 000 euros ;
° Frais de licenciement : 5 155,67 euros.

Déboute M. [F] de sa demande aux fins de voir juger que cette indemnité portera intérêts à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise et du surplus des demandes indemnitaires formées au titre de l'éviction ;

Condamne la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] la somme de 103 610,67 euros au titre de l'indemnité d'éviction, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce ;

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation annuelle des lieux due à la SCI Foncière Ryms par M. [F] à la somme de 4 870 euros par an, soit 406 euros par mois, hors taxes et charges ;

Déboute la SCI Foncière Ryms de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation;

Condamne M. [F] à payer à la SCI Foncière Ryms ladite indemnité d'occupation statutaire, à compter du 15 août 2020 et jusqu'au 6 avril 2025, date de l'interdiction d'accès et d'occupation des locaux, puis à compter de la levée dudit arrêté, le cas échéant, et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Déboute la SCI Foncière Ryms de sa demande tendant à l'obtention d'intérêts à compter de la date d'assignation ;

Condamne la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] la somme de 5 620 euros par mois à titre de dommages-intérêts pour les pertes d'exploitation subies du fait de l'interdiction d'accès aux locaux, à compter du 6 avril 2025 et jusqu'à la levée de l'arrêté d'interdiction à l'accès et à l'occupation le cas échéant, ou à défaut de levée, jusqu’au paiement de l'indemnité d'éviction mettant fin au droit au maintien dans les lieux;

Déboute M. [F] de ses demandes de dommages-intérêts au titre du coût financier des salaires et des licenciements ;

Condamne la SCI Foncière Ryms aux entiers dépens, en ce compris, les frais de l'expertise judiciaire ;

Condamne la SCI Foncière Ryms à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes des parties ;

Rappelle l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON

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