Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 3 septembre 2026, n° 23/00922

N° RG 23/00922 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XORB
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND





30F

 N° RG 23/00922 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XORB





AFFAIRE :


[T] [V]

C/

[S] [F], [A] [F], [R] [F]



 







Décision nativement numérique exécutoire délivrée 


à 
Avocats : la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET
l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,
Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile


JUGEMENT:

contradictoire
Premier ressort
Rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

Madame [T] [V], née [W]
née le 07 Février 1949 à ABZAC (33230)
de nationalité Française
87 bis rue Abbé de l’Epée
33000 BORDEAUX

représentée par Maître Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [S] [F] Co-indivisaire de l’INDIVISION [F]
née le 23 Mai 1966 à PARIS 16 (75016)
de nationalité Française
26 rue du Vincin 56000 VANNES

représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [A] [F] née [J] Co-indivisaire de l’INDIVISION [F]
née le 02 Septembre 1939 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
35 avenue de Bellevue
92340 BOURG LA REINE 

représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Monsieur [R] [F] Co-indivisaire de l’INDIVISION [F]
né le 23 Juin 1965 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
20 bis rue de Chartres
92000 NEUILLY SUR SEINE

représenté par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 04 août 1989 intitulé « bail commercial renouvellement », « [L] SUCCESSION représenté par madame [F] » a donné à bail commercial à monsieur [K] [Z] un immeuble situé 27 rue Thiac à BORDEAUX (33) pour une durée de 9 ans à compter du 15 avril 1989 à destination de bar-hôtel-restaurant.
Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à effet du 1er avril 2002 par contrat du 17 juillet 2002 conclu entre « l’indivision [F] [L] » et madame [T] [W], venant aux droits de monsieur [Z] à la suite d’une cession du fonds de commerce.

Après une offre de renouvellement formée par le bailleur le 27 septembre 2010 à effet du 1er avril 2011, acceptée par le preneur le 25 novembre 2010, par jugement du 07 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Bordeaux a fixé le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2011 à la somme de 31.000 euros. 
 
Par acte du 12 août 2022, madame [T] [W] épouse [V] a fait signifier à la SAS FONCIA BORDEAUX, en sa qualité d’administrateur immobilier pour le compte de l’indivision [F] une demande de renouvellement du bail.

Par acte signifié le 10 octobre 2022, madame [S] [F], madame [A] [J] épouse [F] et monsieur [R] [F], en leur qualité de coindivisaires de « l’indivision [F] » ont mis en demeure madame [T] [W] épouse [V] d’avoir à reprendre l’exploitation du restaurant-bar et d’exploiter commercialement à destination d’hôtellerie les lieux loués.

Exposant qu’il n’a pas été mis un terme aux manquements constatés, à savoir l’absence d’exploitation du restaurant-bar, et l’exploitation d’une activité de location longue durée de nature civile en lieu et place de l’exploitation d’une activité d’hôtellerie, par acte du 12 novembre 2022, madame [S] [F], madame [A] [J] épouse [F] et monsieur [R] [F] en leur qualité de coindivisaires de « l’indivision [F] » ont fait signifier à madame [T] [W] épouse [V] un refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction. 

Par acte délivré le 31 janvier 2023, madame [T] [W] épouse [V] a fait assigner madame [S] [F], madame [A] [J] épouse [F] et monsieur [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de nullité du refus de renouvellement du bail sans offre d’une indemnité d’éviction, et de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.

Madame [A] [J] épouse [F] est décédée le 31 décembre 2024, laissant pour lui succéder monsieur [R] [F] et madame [S] [F]. 

La clôture est intervenue le 20 mai 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2026, madame [T] [W] épouse [V] sollicite du tribunal de :

à titre principal :déclarer nul et de nul effet le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par les consorts [F] le 12 novembre 2022,en conséquence, constater le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2022,à titre subsidiaire :prononcer la nullité du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,en conséquence, condamner solidairement les consorts [F], au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 298.000 euros, et subsidiairement ordonner une expertise afin de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre dans l’hypothèse d’un transfert de fonds et dans l’hypothèse d’une perte de fonds, en ordonnant un sursis à statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction dans l’attente du rapport d’expertise,en tout état de cause, condamner solidairement les consorts [F] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles. 
Au soutien de ses demandes, madame [V] fait valoir, au visa de l’article L145-17 du code de commerce, l’absence de tout motif grave et légitime au congé délivré.
Ainsi, s’agissant de l’activité de bar-restaurant, elle soutient qu’aucune disposition du bail ne lui impose d’exercer l’ensemble des activités visées dans la clause de destination. Selon elle, cette clause s’interprète, conformément à l’article 1162 du code civil, en sa faveur ce qui implique de ne pas ajouter de conditions non prévues par le bail. 
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Elle ajoute que le bailleur a acquiescé à l’arrêt de l’activité de bar-restauration lors du dernier renouvellement du bail, l’activité ayant cessé depuis 1996 suite à un refus des bailleurs de réaliser des travaux sur le système d’extraction des vapeurs de cuisson, et les bailleurs s’étant prévalu de cette monovalence de l’activité hôtelière pour prétendre à un déplafonnement du loyer dans le cadre de la procédure judiciaire. Selon elle, les consorts [F] font preuve de mauvaise foi en invoquant cet argument, alors qu’ils agissent comme ayant-droit de leur grand-tante, les actes passés par cette dernière leur étant parfaitement opposables. 
Madame [V] indique enfin avoir repris dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la mise en demeure l’exploitation de ces activités, et avoir à ce titre installé les équipements, préparé un menu et un repas, avoir fait livrer des boissons et installer une signalétique et des toilettes pour la clientèle, sans qu’il ne puisse lui être reproché une fermeture constatée pendant une période de vacances scolaires. 
Concernant l’activité hôtelière, madame [V] fait valoir que l’activité exercée est bien une activité hôtelière, sans qu’il ne puisse lui être opposé l’absence de classement s’agissant d’un hôtel meublé, qui ne bénéficie pas du classement « tourisme » prévu par l’article D311-4 du code du tourisme. Elle ajoute que les consorts [F] n’ignorent pas que l’hôtel est exploité en tant qu’« hôtel meublé » depuis le début du bail, et qu’ils bénéficient à ce titre de visites de la commission communale de sécurité de la ville de Bordeaux, lesquelles ne concernent pas les locations civiles. Elle expose également que la durée des séjours au sein de son établissement est indifférente, aucune disposition légale ou réglementaire n’imposant un délai « maximum » pour séjourner dans un hôtel. Elle précise que l’emploi du terme location sur les factures ne peut lui être opposé dès lors qu’il est précisé que ces locations de chambres portent sur des « chambres d’hôtel ». En réponse aux bailleurs qui lui opposent le fait qu’une activité d’hôtellerie à destination d’une clientèle de personnes en situation de précarité, sans exploiter bar ni restaurant, n’entrerait pas dans la destination contractuelle, madame [V] fait valoir qu’aucune convention ne la lie avec la Préfecture ou des associations, la clientèle de demandeur d’asile utilisant les prestations normales de l’hôtel, et n’étant pas tenue d’entretenir les parties communes. Elle précise que les conventions conclues par certains clients avec des associations ne lui sont pas opposables. Elle indique que la présence de cuisines, notamment communes, n’est pas contraire à la qualification d’hôtel conformément à l’arrêté du 14 février 1896. Elle ajoute qu’il est constant que les hôtels sont considérés comme des solutions provisoires d’hébergement pour les demandeurs d’asile dans le cas où aucune place n’est disponible dans un centre d’hébergement. Selon elle, c’est face à cette réalité sociale qu’est née la notion d’hôtel meublé, le ministre du tourisme ayant indiqué en 2006 qu’un établissement ayant perdu son classement peut continuer à être exploité en hôtel. Elle conteste que la domiciliation de ses clients soit celle de l’hôtel, ceux-ci bénéficiant d’une domiciliation au sein de l’association qui les a pris en charge, et explique qu’ils ne bénéficient d’aucun droit au maintien dans les lieux.
Madame [V] fait valoir que les hôtels meublés sont des établissements commerciaux dont l’activité relève de la propriété commerciale et qu’elle exerce donc une activité commerciale par nature soumise aux dispositions du code de commerce et au statut des baux commerciaux. En réponse aux bailleurs, elle précise effectuer chaque mois une déclaration de taxe de séjour, mais qu’elle n’en reverse pas dès lors que ses clients en sont exonérés. Elle expose que les bailleurs sont défaillants à démontrer l’absence d’exercice d’une activité hôtelière, rendant dès lors équivoques et insuffisants les motifs de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, étant au surplus ajouté qu’elle indique avoir justifié dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la mise en demeure de la réalisation de prestations hôtelières au titre du service du petit déjeuner, d’un service de blanchisserie assuré de manière régulière au sein de l’établissement, sans qu’il ne puisse lui être reproché de ne pas avoir souscrit un contrat avec une société extérieure, d’un service d’entretien des chambres (une heure tous les deux jours) et de réception qu’elle assure elle-même ou par l’intermédiaire de sa salariée. Elle ajoute que l’hôtel est bien identifié dans les pages jaunes. Elle en conclut à l’existence de prestations, qui peuvent paraître rudimentaires mais correspondent à celles habituellement proposées dans des hôtels non homologués tourisme pour une clientèle de personnes en situation de précarité, et que les bailleurs ne peuvent exiger la production de preuve de l’exercice de prestations d’un hôtel de tourisme. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, à titre principal, madame [V] fait valoir, conformément à l’article L145-9 du code de commerce, que la nullité de l’acte de refus de renouvellement est encourue, les manquements invoqués par les bailleurs étant connus par ces derniers, caractérisant leur mauvaise foi dans la délivrance du refus de renouvellement. Elle prétend que la nullité du refus de renouvellement donne plein effet à sa demande de renouvellement du bail, et que dès lors, au vu de l’article L145-10 du code de commerce, en l’absence de réponse à sa demande de renouvellement délivrée le 12 août 2022, les consorts [F] sont réputés avoir accepté le renouvellement du bail au 1er octobre 2022. 

A titre subsidiaire, elle prétend, sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce, au paiement d’une indemnité d’éviction compte tenu du refus de renouvellement du bail sur des motifs infondés, le congé ayant été délivré de pure mauvaise foi, et a eu pour effet, alors qu’elle est âgée de 77 ans et n’a jamais manqué à l’exécution de ses obligations contractuelles, de ne pas lui permettre de céder son fonds de commerce pour pouvoir s’assurer son départ à la retraite. 
Elle évalue l’indemnité d’éviction qui lui est due au prix de cession résultant de la promesse de cession du fonds de commerce signée le 09 mars 2022, prix fixé en fonction de la valeur du fonds de commerce en considération de ses éléments corporels et incorporels. Elle expose que cette somme apparaît justifiée et modérée dès lors qu’elle pourrait prétendre à une indemnité évaluée à 306.420 euros, calculée en appliquant un coefficient de 2,5 au chiffre d’affaires hors taxes moyen sur les exercices 2023 et 2024 qui s’établissait à 122.568 euros. A défaut de fixation du montant de l’indemnité d’éviction, madame [V] sollicite, sur le fondement des articles 232 à 263 du code de procédure civile, une expertise judiciaire.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2026, madame [S] [F] et monsieur [R] [F] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal :de débouter madame [W] épouse [V] de l’intégralité de ses demandes,d’ordonner l’expulsion de madame [W] épouse [V], si besoin avec le concours de la force publique,de condamner madame [W] épouse [V] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du refus de renouvellement et jusqu’à libération effective des lieux équivalent au montant du loyer et des charges,à titre subsidiaire, si le tribunal ordonne une expertise, de compléter la mission de l’expert de la détermination de la valeur locative,en toute hypothèse de :condamner madame [W] épouse [V] au paiement des dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure signifiée le 10 octobre 2022, le coût du congé sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 12 novembre 2022 et le coût du procès-verbal de constat dressé le 14 août 2023 par commissaire de justice,condamner madame [W] épouse [V] à leur payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale, [R] et [S] [F] font valoir, au visa de l’article L145-17 du code de commerce, l’existence d’un motif grave et légitime en ce que madame [V] enfreint les dispositions du bail en n’ayant pas repris, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée, l’exploitation du restaurant-bar, ni exploité commercialement à destination d’hôtel le local.
Concernant l’activité de bar-restaurant, ils soutiennent que madame [V] reconnait avoir cessé ladite exploitation, et que l’absence d’exploitation de deux des trois des activités prévues au bail constitue un manquement grave aux obligations contractuelles. Ils ajoutent que madame [V] n’a jamais formulé de demande de travaux auprès du bailleur, étant relevé qu’ils incombaient au preneur, et qu’elle a spontanément arrêté l’activité de restauration faute de rechercher la clientèle suffisante après le départ du commissariat, ce qu’elle a elle-même revendiqué, l’activité ayant en outre été supprimée en 2005 de son KBIS. Les consorts [F] ajoutent que madame [V] prétend de manière erronée, et sans le démontrer de manière pertinente, avoir repris une activité de bar-restauration postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, tandis qu’ils établissent l’absence de toute activité entre les 22 novembre et 14 décembre 2022, puis le 14 août 2023.
S’agissant de l’activité hôtelière, les consorts [F] font valoir que madame [V], laquelle convoque les dispositions de l’article D311-4 du code du tourisme qui définissent l’hôtel de tourisme, n’en respecte pas les conditions dès lors que sa « clientèle » accueillie doit élire domicile dans les locaux s’agissant de demandeurs d’asile sans aucun domicile fixe. Ils prétendent démontrer qu’elle exerce une activité d’accueil de longue durée de familles en situation de précarité dont l’établissement devient la résidence principale, caractérisant une activité de loueur de meublés, activité au service de laquelle aucune prestation hôtelière n’est délivrée.
Ainsi, ils prétendent que madame [V] n’exerce pas une activité hôtelière traditionnelle en ce qu’elle ne justifie d’aucun classement donné à l’établissement, qu’elle assume uniquement une fonction d’hébergement pour des personnes demandeurs d’asile pour de longues périodes, pour certains supérieurs à 1 an, dans le cadre d’une convention régularisée avec la Préfecture ou une association, dont elle perçoit directement les fonds. Ils exposent qu’elle ne produit aucun « contrat d’hôtellerie » et que la question de la détermination de sa clientèle se pose. Ainsi, si les clients sont des organismes en charge de l’hébergement de demandeurs d’asile, ils soutiennent que l’exploitation d’un « hôtel social » est incompatible avec la destination du bail, le paragraphe 8 des conditions générales interdisant toute sous-location des lieux loués. Ils exposent que c’est à l’occasion du passage de la commission de sécurité en 2021, qui s’est déplacée à leur demande, qu’ils ont découvert que madame [V] se livrait à une activité de location de meublés à destination d’un organisme social et non plus d’un hôtel de tourisme. Ils ajoutent que madame [V] réclame des loyers pour la location des chambres, soit une somme versée en contrepartie de la jouissance d’un logement, dans le cadre des locations longues durées de chambres meublées disposant directement d’équipements permettant d’y vivre de façon autonome et au besoin, à proximité de coins cuisine, permettant aux occupants de vivre en autonomie sans aucune prestation hôtelière servie. Ils en concluent que cette situation implique que la chambre constitue la résidence principale des occupants et leur confère des droits incompatibles avec les dispositions du certificat d’hébergement par la possible reconnaissance du bénéfice d’un bail d’habitation et l’exploitation d’un hôtel. Ils font valoir que l’absence de paiement de la taxe de séjour en raison de la « nature des clients » démontre qu’elle n’exploite pas l’immeuble dans le cadre d’une activité d’hôtellerie, bar, restaurant. 
De même, ils soutiennent l’absence de toute prestation hôtelière servie par madame [V] et contestent qu’elle en rapporte la preuve expliquant que le constat d’huissier est une mise en scène organisée par le preneur et est au surplus insuffisant à démontrer l’exercice effectif de prestations de services, les familles hébergées disposant des installations pour préparer elles-mêmes leurs repas et bénéficiant d’une cuisine collective, la salle de restauration étant pour sa part aménagée en chambre. Ils ajoutent l’absence de tout matériel permettant le service de blanchisserie allégué, les occupants ayant indiqué faire leur lessive et le ménage eux-mêmes. Ils soutiennent l’absence de tout contrat de travail, celui évoqué, mais non démontré, par madame [V] ayant été conclu à la hâte après la délivrance de la mise en demeure. Ils retiennent que la présence de l’établissement dans les pages jaunes en ligne est automatisée et sans vérification sur la nature de l’activité. Ils soutiennent l’absence de toute réception et de gardiennage, la porte s’ouvrant avec un digicode, les visites étant interdites le soir et limitées à 30 minutes en journée. Ils en concluent qu’il ne peut pas être retenu l’existence de prestations pouvant paraître « rudimentaires » mais uniquement l’inexistence pure et simple de toute prestation

Pour s’opposer à la demande de nullité, les consorts [F] font valoir que le congé délivré le 12 novembre 2022 n’est entaché d’aucune nullité dès lors qu’il est univoque et motivé. Ils ajoutent que les motifs graves et légitimes sont justifiés.
Ils soutiennent avoir hérité de 50% du bien au décès d’une grand-tante, et qu’ils n’ont pas été informés avant 2020/2021, et rappellent que la tolérance du bailleur ne caractérise pas son accord pour une déspécialisation du bail commercial.

Subsidiairement, si le tribunal écarte l’existence de motifs graves et légitimes, les consorts [F] exposent qu’aucun élément comptable ne vient justifier le prix de cession invoqué, rien ne démontrant qu’il corresponde à la valeur du fonds de commerce. Ils ajoutent qu’en l’absence de production de tout élément comptable il ne saurait être ordonné d’expertise qui ne peut palier la carence des parties, selon l’article 146 du code de procédure civile. S’agissant des pièces produites en cours de procédure, ils prétendent que la méthode de calcul alléguée est injustifiée et non pertinente.


MOTIVATION

Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre publique.

Par application de l’article L145-17 et L145-18 du code de commerce, le bailleur dispose de la faculté de refuser le renouvellement du bail. Dans cette hypothèse il doit délivrer un congé six mois avant le terme contractuel du bail, qui doit respecter les modalités de l’article L145-9 du code de commerce.
L’article L145-9 dernier alinéa du code de commerce dispose que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En application de cette disposition la Cour de cassation a retenu (Civ 3ème- 28 juin 2018- 17-18.756) que le preneur peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L145-28 du code de commerce, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.


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En revanche, dans l’hypothèse de motifs erronés, le congé est considéré comme étant motivé et comme répondant aux exigences de forme de l'article L. 145-9 du Code de commerce. Dans ce cas, le congé est donc valable et a mis régulièrement fin au bail, mais des conséquences pourront être tirées du caractère injustifié de ces motifs.

En l’espèce le refus de renouvellement délivré le 12 novembre 2022 par les consorts [F], s’opposant à la demande de renouvellement formée par madame [V] le 12 août 2022 pour le 1er octobre 2022, comporte un motif précis et déterminé.
En effet sa lecture démontre qu’il mentionne de manière expresse qu’il est délivré à la suite de la délivrance d’une mise en demeure du 10 octobre 2022, et qu’il vise à sanctionner deux infractions à la clause de destination du bail :
l’abandon de l’exploitation du restaurant- bar,l’absence d’exercice d’une activité commerciale d’hôtel mais de loueur en meublés.
Le congé comporte donc l’énoncé d’un motif précis et explicite permettant au preneur de répondre aux manquements qui lui sont reprochés.
En outre, le congé rappelle la possibilité pour le preneur de le contester devant le tribunal dans un délai de deux ans et de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ailleurs, la lecture des moyens soutenus par madame [V] permet de retenir que sa contestation ne porte pas sur l’absence ou l’insuffisance de motif du congé, mais vise exclusivement à contester le caractère pertinent du motif allégué, et donc l’absence de motif grave et légitime. Ce moyen ne saurait donc conduire à la nullité sur le fondement de l’article L145-9 susvisé et à la possibilité pour le preneur de solliciter la poursuite du bail.

S’agissant de la mauvaise foi alléguée, il convient de relever que les moyens soutenus à ce titre visent également en réalité à contester la gravité des manquements en raison de la connaissance des bailleurs de la situation dénoncée dans le congé. A nouveau, il ne s’agit pas de moyens visant à contester l’attitude des bailleurs dans la régularité de l’acte, ceux-ci étant libres et en droit d’envisager un refus de renouvellement du bail au terme contractuel, ou de ses modalités de remise, mais uniquement à en contester le bienfondé.

Dans ces conditions, la demande de madame [V] s’analyse en réalité comme une contestation du caractère suffisant des motifs invoqués et invite donc à vérifier le caractère grave et sérieux des manquements allégués.

Par conséquent, il convient de débouter madame [T] [W] épouse [V] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du refus de renouvellement sur le fondement de l’article L145-9 du code de commerce, et de sa demande subséquente tendant à voir constater le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2022.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

En vertu de l’article L145-17 I-1°) du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. 

En application de cette disposition, le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail doit démontrer l’inexécution d’une obligation contractuelle ou la cessation de l’exploitation du fonds de commerce. Le preneur peut opposer au bailleur sa renonciation à se prévaloir des manquements. Cette renonciation ne se présume. Toutefois, à défaut de renonciation expresse, une renonciation tacite est admise. Cette renonciation du bailleur à se prévaloir d’un motif de refus de renouvellement doit résulter de faits non équivoques.

En cas de validation du ou des motifs invoqués par le bailleur, le preneur perd son droit au renouvellement ainsi que son droit à indemnité. En revanche, le congé délivré pour un motif erroné, ou pour un motif dont le bailleur avait expressément ou tacitement renoncé à se prévaloir, subsiste pour la date à laquelle il a été donné mais avec obligation pour le bailleur de régler une indemnité d’éviction, calculée selon les modalités de l’article L145-14 du code de commerce. Celui-ci dispose que le bailleur paye au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. /Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur la validité de la motivation du congé
En l’espèce, [R] [F] et [S] [F] ont motivé leur congé, après une vaine mise en demeure, par le manquement du preneur à la clause de destination du bail qui prévoyait la location d’un fonds de commerce à usage de bar-hôtel-restaurant, en ce qu’ils reprochent à madame [V] de ne plus exercer l’activité de bar-restaurant, et de ne plus exercer une activité d’hôtellerie traditionnelle au profit d’une « hôtellerie sociale ». 

Or, il n’est pas contesté par madame [V] que l’activité de bar-restauration prévue au bail commercial n’est plus exercée depuis 1996. Toutefois, et sans qu’il ne soit nécessaire de déterminer si elle était ou non contrainte d’exercer l’ensemble des activités contractuellement prévues, madame [V] justifie avoir adressé le 26 octobre 2015 à la société FONCIA, gestionnaire de l’immeuble pour le compte du bailleur, un courrier dans lequel elle explique avoir dû supprimer « en son temps » la partie restauration de l’immeuble. Elle explique cet arrêt de l’activité de bar-restauration, d’une part à cause du manque de clientèle dû au départ du commissariat, et d’autre part en raison de la nécessité de réaliser des travaux sur la cheminée. Elle justifie que cet arrêt d’activité est la conséquence d’un courrier lui ayant été adressé par la mairie de Bordeaux le 16 juillet 1996 exposant l’existence de nuisances sonores et olfactives, et la nécessité de réaliser des travaux sur le conduit d’extraction. Peu important de déterminer si la réalisation desdits travaux incombait au bailleur ou au preneur, il résulte de ces éléments, que la situation factuelle ne permettait pas la poursuite de l’exploitation, et que le bailleur en a été informé au plus tard par le preneur en octobre 2015, sans qu’il n’en tire de conséquence. En outre, l’expertise judiciaire établie par monsieur [O], désigné dans le cadre d’une procédure de fixation du montant du loyer du bail renouvelé, permet de retenir que cette connaissance par le bailleur de l’arrêt de l’activité est bien antérieure à 2015. En effet, cette expertise a été réalisée lors d’une réunion contradictoire du 17 juin 2013 (rapport établi le 28 novembre 2013) et mentionne, sans aucune ambiguïté, qu’il ne peut être sérieusement contesté que la partie bar-restaurant n’a pas été pratiquée pendant de très nombreuses années, et que l’usage de cette partie n’est pas effectif (étant relevé que cette partie peut être, au vu de leur configuration, exploitée de manière indépendante à la partie du local consacrée à l’hôtel). L’expert mentionne également en reproduisant l’argumentation du bailleur que ce dernier indique que l’activité de restauration n’est plus exercée depuis de très nombreuses années à la suite du départ du commissariat il y a une dizaine d’années. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les bailleurs, valablement représentés à cette expertise et à la procédure devant le juge des loyers commerciaux, avaient connaissance de l’absence d’exploitation de l’une des activités prévues dans la clause de destination. 
Dès lors, s’il est constant qu’ils ont vainement mis en demeure madame [V] d’avoir à reprendre l’activité en 2022, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait de manière effective et pérenne, le constat d’huissier du 07 novembre 2022 relevant la présence d’éléments tels qu’un menu ou de nourriture, étant contredit par les constats établis à la demande des bailleurs les 14 août 2023 et 26 juillet 2024 qui ne relèvent aucune trace d’activité de restauration à l’exception de la présence de quelques denrées alimentaires en partie périmées, de l’aménagement en chambre d’une partie de l’espace de restauration, les résidents ayant indiqué l’absence de tout service de restauration, les bailleurs ne peuvent cependant se prévaloir d’un manquement dont ils avaient connaissance a minima depuis 2013 dans le cadre de la procédure de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2011, renouvellement auquel ils ne se sont pas opposés après l’expertise judiciaire, alors qu’ils auraient pu le faire en exerçant leur droit d’option. Ce positionnement procédural caractérise une renonciation tacite non équivoque à se prévaloir d’un tel manquement.

De même, il n’est pas contesté par madame [V] qu’elle n’exploite pas une activité d’hôtellerie de tourisme classique, mais une activité d’hôtellerie « sociale » pour des résidents de longue durée, adressés par la Préfecture, et que les prestations hôtelières sont extrêmement réduites, voire quasiment inexistantes, les résidents ayant indiqué dans le constat d’huissier dressé le 14 août 2023 prendre en charge les lessives, le ménage et la restauration. Toutefois, il sera d’un part relevé que madame [V] n’est contredite par aucune pièce des bailleurs lorsqu’elle indique que cette exploitation en qualité d’hôtel meublé existe depuis le début du bail. En outre, et sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur la qualification ou non d’hôtellerie au sens du bail d’une telle activité, il doit être à nouveau constaté que cette situation, et la nature de l’activité effectivement exercée, est connue des bailleurs, à tout le moins depuis 2013. A ce titre, l’expert judiciaire désigné dans le cadre de la procédure de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2011, a déjà relevé cette situation de l’hôtel, et ce point a été débattu contradictoirement entre les parties. Ainsi, il est mentionné en page 15 de l’expertise « hôtel complet qui de fait loue au mois pour l’essentiel et dont la clientèle est essentiellement alimentée par la Préfecture de Bordeaux. Nous noterons également que les services hôteliers sont a minima (hormis sanitaires communs) puisqu’il n’y a pas de personnel commun.» Dès lors, bien qu’ayant connaissance de cette activité exercée, a minima depuis 2013, les bailleurs ont poursuivi la procédure visant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2011, sans exercer leur droit d’option.
Cette acceptation des éléments retenus dans l’expertise, débattus contradictoirement, et sans remise en cause du renouvellement du bail sollicité par les bailleurs, caractérise une renonciation tacite mais non équivoque à se prévaloir d’éventuels manquements liés au défaut de respect de la clause de destination du bail. 

Monsieur [R] [F] et madame [S] [F], qui n’avaient certes pas, personnellement, la qualité de bailleur dans le cadre de ladite instance devant le juge des loyers commerciaux, ne peuvent toutefois valablement soutenir avoir découvert, à titre personnel, cette situation, au moment de leur prise de possession de la qualité de propriétaire. En effet, sauf à créer une insécurité juridique pour le preneur, les consorts [F] sont nécessairement tenus par les engagements et acceptations/renonciations souscrits par leurs auteurs, leur grand-tante et leur mère, bailleresses à la date de ladite procédure.

Dans ces conditions, il doit être retenu que les bailleurs avaient connaissance et donc accepté tacitement par le renouvellement du bail le 1er avril 2011 les évolutions apportées à la clause de destination du bail. Ils ne peuvent dès lors s’en prévaloir pour caractériser un manquement grave du preneur et lui refuser le paiement d’une indemnité d’éviction, dans l’exercice de leur droit légitime au refus de renouvellement du bail.

Il convient en conséquent de constater l’absence de motif grave et légitime au refus de renouvellement du bail, et de statuer sur la demande aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction
En l’espèce, les éléments produits aux débats par madame [V] sont insuffisants pour statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due par le bailleur. En effet, aucun élément ne permet de déterminer les modalités selon lesquelles avait été fixé le prix de cession du fonds de commerce dans une promesse de cession du fonds de commerce datée du 09 mars 2022, non signée par les parties. 
Par ailleurs, le montant de l’indemnité d’éviction doit être fixé au plus proche de la date du départ effectif, ce qui implique de statuer sur la base des éléments comptables les plus récents, ceux de 2025 n’ayant pas été produits au débat. 

Il convient par conséquent d’ordonner, avant dire droit sur la détermination de ladite valeur locative, une expertise qui aura pour objet de déterminer cette indemnité d’éviction et la valeur locative du local pour la fixation de l’indemnité d’occupation due depuis le terme du bail, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, et aux frais avancés de madame [T] [W] épouse [V] qui y a intérêt. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, l’instance poursuivant son cours du fait de l’expertise, il convient de réserver les dépens.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de réserver les demandes des parties formées au titre des frais irrépétibles. 







N° RG 23/00922 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XORB



Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute madame [T] [W] épouse [V] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du refus de renouvellement sur le fondement de l’article L145-9 du code de commerce ;

Déboute madame [T] [W] épouse [V] de sa demande tendant à voir constater le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2022 ;

Constate l’absence de motif grave et légitime au refus de renouvellement du bail signifié le 12 novembre 2022 ;

Dit que monsieur [R] [F] et madame [S] [F] sont tenus au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de madame [T] [W] épouse [V] ;

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [X] [H], expert près la cour d'appel de Bordeaux, demeurant 75 RUE CHEVALIER, 33000 BORDEAUX, avec pour mission de:
convoquer les parties, les entendre, recueillir leurs observations et y répondre,se rendre sur les lieux situés 27 rue Thiac à BORDEAUX et les décrire donnant tous les éléments utiles à leur situation,entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties, et notamment les éléments comptables de l’établissement de madame [T] [W] épouse [V] ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,donner tous les éléments factuels de nature à déterminer et évaluer, dans toutes ses composantes, conformément à l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction (indemnité de remplacement, de transfert et indemnités accessoires),donner tous les éléments factuels de nature à déterminer et évaluer l’indemnité d’occupation due par madame [T] [W] épouse [V] à compter du 12 novembre 2022, date de signification du refus de renouvellement,de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige ;
Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que madame [T] [W] épouse [V] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux ( Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page du présent jugement) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque sauf pour l'autre partie à s'acquitter du paiement de cette somme, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor, ou que le juge chargé du contrôle, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,


Dit que l'expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d'urgence,

Dit que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, SANS AUTRE AVIS DU GREFFE,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l'expert devra établir un pré-rapport dans le délai de QUATRE MOIS suivant l'avis de consignation,

DIT que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans les SIX MOIS suivant l'avis de consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l'expiration du délai fixé,

Dit qu'il appartiendra à l'expert d'adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

Désigne le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction,

Dit que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

Dit que l'expert devra préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

Dit que l'expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

Précise à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l'expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d'expertise,

Rappelle à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l'expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

Réserve les dépens et l’examen des demandes fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état du 07 AVRIL 2027 aux fins de conclusions de madame [T] [W] épouse [V] sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.


LE GREFFIER LE PRESIDENT













En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.