Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, CH ECOCOM General, 1 juin 2026, n° 25/00751

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial du 28 janvier 2017 avec effet au 1er février suivant, la société LES JARDINS DE L'ARBOIS est locataire, de locaux situés sur le [Adresse 4], cadastrés : Section D n° [Cadastre 1], pour 6 631 m², Section D n°[Cadastre 2], pour 10 084 m², Section D n° [Cadastre 3], pour 10 324 m², Section BY n°[Cadastre 4], pour 2 338 m². 

Ces biens comprennent : 
-un local commercial à usage d'accueil, de restaurant, de bar, de salle de réception et de bureaux, ainsi qu'une terrasse restaurant, d'une surface globale de752 m², 
- une cuisine et un sous-sol cuisine pour rangement et chambre froide, 
- une piscine extérieure avec annexes (local technique, vestiaires et local de stockage de produits de traitement), d'une surface de 253 m², sous la réserve énoncée à l'alinéa ci-dessous, 
- un parking d'une surface de 3610 m², 
- une villa non meublée de 3 pièces à usage de bureau ou habitation, sise à l'entrée du parking, d'une surface de 88 m². 
Les locaux sont à usage de restauration et d'activités sportives. 

Par acte du 30 août 2022, la Commune de [Localité 1] a fait signifier à la société LES JARDINS DE L'ARBOIS un congé commercial, mettant fin à son bail commercial en raison de la destruction et reconstruction de l'immeuble. 

Par acte du 21 février 2025, la SAS Les Jardins de l'Arbois a fait assigner la commune de CABRIES devant le présent tribunal aux fins de :
Vu les articles L 145-1 et suivants, L 145-9, L 145-18, L 145-23-1 et L 145-24 du Code de commerce,
Vu l'article 641 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1103 et suivants et 1240 du Code civil,
Vu le contrat de bail du 16 janvier 2017,
- Dire et juger que le congé délivré est tardif et ne produit pas d'effet pour la période triennale ayant expiré le 31 janvier 2023,
- Dire et juger que le congé délivré le 30 août 2022 sur le fondement de l'article L 145-18 du Code de commerce est frauduleux en ce qu'il ne repose sur aucun projet à la date de sa délivrance,
- Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 94.848€ en réparation de son préjudice financier,
- Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 50.000€ en réparation du préjudice moral résultant des manœuvres destinées à l'évincer irrégulièrement du [Adresse 5],
- Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 septembre 2025, la commune de [Localité 1] demande à la juridiction de :
Vu l'article L 145-9 du code de commerce ;
- déclarer le congé valide pour la date du 28 février 2023 à défaut pour la date du 31 janvier 2026,
- débouter la société les JARDINS DE l'ARBOIS de sa demande de dommages et intérêts, 
- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec la mission habituelle en matière de calcul de l'indemnité d'éviction et notamment de :
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
- de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant 
- d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds globale ou partielle ou son transfert,
- de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, depuis le 30.11.2022 jusqu'à leur libération effective, conformément à l'article L145-28 du code de commerce, c'est-à-dire en tenant compte de la valeur locative des locaux déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions de la défenderesse pour l'exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 9 février 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l'affaire en plaidoirie à l'audience du 30 mars suivant.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré le 30 août 2022

L'article L 145-4 du Code de commerce énonce que :
" La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. "

Ensuite, l'article 641 du Code de procédure civile dispose que : 
" Lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.
Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. 
Lorsqu'un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d'abord décomptés, puis les jours. "

En l'espèce, le contrat de bail est rédigé comme suit :
" le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commencent à courir le 1er jour du mois suivant la signature du bail, pour se terminer le dernier jour du mois correspondant à la fin de cette durée ".
Or, le bail a été conclu le 16 janvier 2017 si bien qu'il a donc pris effet le 1er février 2017 pour se terminer le 31 janvier 2026. 

Ainsi, le congé délivré par acte du 30 août 2022 pour le 28 février 2023 a été délivré hors délai, la période triennale ayant pris fin le 31 janvier 2023 (soit moins de 6 mois après le congé).
La SAS Les Jardins de l'Arbois est donc fondée en sa demande tendant à voir prononcer la nullité de ce congé en ce qu'il a été donné pour le 28 février 2023. 

A toutes fins, il y a lieu de préciser que ce congé est valable pour la fin de la période triennale suivante, soit le 31 janvier 2026.

Sur la demande reconventionnelle portant sur le congé délivré pour le 31 janvier 2026

Par acte du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 1] a fait délivrer à la SAS Les Jardins de l'Arbois un autre congé pour la fin du bail, à effet le 31 janvier 2026.
La SAS Les Jardins de l'Arbois ne fait aucune observation sur ce congé et n'en conteste donc pas la validité. Il produit donc tous ses effets.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La SAS Les Jardins de l'Arbois sollicite l'allocation de dommages et intérêts pour un montant de 98.848 € en réparation du préjudice financier subi en faisant valoir l'insécurité juridique dans laquelle le congé l'a placée, le climat malsain délibérément installé par la commune de [Localité 1] et l'intention de nuire qui anime celle-ci. La société précise que la somme de 98.848€ correspond aux loyers payés depuis le mois de septembre 2022.

La société demande en outre une indemnité de 50.000€ en réparation du préjudice moral résultant des diverses manœuvres de la commune de [Localité 1] destinées à l'évincer irrégulièrement du bien donné à bail commercial.

La commune de [Localité 1] s'oppose à ces demandes précisant qu'elle n'a commis aucune faute et que la société exploite normalement les lieux donnés à bail et paye son loyer.

Sur ce
La commune de [Localité 1] a commis une faute en délivrant un premier congé hors délai. Elle pourrait donc être tenue responsable des dommages créés à la société preneuse à bail du chef de cette délivrance. Cependant, la société preneuse à bail ne précise pas suffisamment quelles conséquences financières elle a eu à subir du fait de la délivrance de ce congé. De plus, la société ne produit aucune pièce tendant à établir un préjudice financier. Il en va de même du préjudice moral invoqué.
La SAS Les Jardins de l'Arbois sera donc déboutée de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle en expertise

L'article L.145-14 du Code de commerce dispose que : 
" Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ". 

S'agissant d'immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, l'article L. 145-26 du Code de commerce dispose que : 
" Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14, même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique ". 

En l'espèce, la commune de [Localité 1] indique expressément dans ses conclusions ne pas s'opposer au paiement d'une indemnité d'éviction et demande la désignation d'une expert pour la déterminer.
La SAS Les Jardins de l'Arbois ne fait pas d'observation.

Au regard de ces éléments et en application des dispositions du code de commerce visées ci-dessus, il convient de désigner un expert avec la mission habituelle en la matière. La consignation sera à la charge de la commune de [Localité 1] puisque c'est elle qui fait la demande d'expertise.
Sur les demandes accessoires

La demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et le sort des dépens seront réservés.

L'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité du congé délivré le 30 août 2022 en ce qu'il l'a été pour le 31 janvier 2023,

DIT qu'il conserve ses effets pour le 31 janvier 2026,

CONSTATE la validité du congé délivré par acte du 31 juillet 2025 pour le 31 janvier 2026,

DEBOUTE la SAS Les Jardins de l'[Adresse 6] de ses demandes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et du préjudice moral,

Avant-dire-droit sur le montant de l'indemnité d'éviction, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder Madame [O] [T] demeurant [Adresse 7] Port. : [XXXXXXXX01] 2024-2024 Mèl : [Courriel 1], expert près la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, avec la mission de : 

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, 
- Visiter les Locaux, les décrire, dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par la SAS Les Jardins de l'Arbois,
- Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le Bail, de la situation et de l'état des Locaux, tous éléments permettant : de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : 
d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession,augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur unemplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 
- Apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 
- Fixer l'indemnité d'éviction à la valeur du droit au bail s'il est supérieur à la valeur du fonds de commerce,

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d'instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu'il aura imparti, de l'ordre de quatre à six semaines, au vu d'une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence dans un délai de six mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

DIT que la COMMUNE DE CABRIES devra consigner une provision de 3.000€ hors taxes, à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l''expert y est assujetti, dans un délai de quatre mois à compter du jugement, entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de ce siège, à peine de caducité, le montant de la TVA devant être réglé directement à la régie,


DIT qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur requête de la partie la plus diligente ou d'office,

DIT que le magistrat chargé du suivi de l'expertise sera le juge du contrôle des expertises,

RESERVE la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

RESERVE les dépens,

DIT que l'exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 09 novembre 2026 pour contrôle du versement de la consignation.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE




























La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’AIX EN PROVENCE



JUGEMENT DU :

01 Juin 2026



ROLE : N° RG 25/00751 - N° Portalis DBW2-W-B7J-MS4D


AFFAIRE :

S.A.S. Les Jardins de l’Arbois

C/


[Adresse 1]



GROSSES délivrées
le 01/06/2026

à Maître Adrien AKROUNE, avocat au barreau de MARSEILLE

























DEMANDERESSE

S.A.S. Les Jardins de l’Arbois (RCS D’AIX EN PROVENCE B 811 069 079)
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Adrien AKROUNE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

[Adresse 1] prise en la personne de son Maire en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Statuant à juge unique 

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier 

DEBATS 

A l’audience publique du 30 Mars 2026 , après avoir entendu Maître Adrien AKROUNE et Maître Frédéric GROSSO, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juin 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.
 
JUGEMENT 

contradictoire, avant dire droit et en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe 
signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier









EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial du 28 janvier 2017 avec effet au 1er février suivant, la société LES JARDINS DE L'ARBOIS est locataire, de locaux situés sur le [Adresse 4], cadastrés : Section D n° [Cadastre 1], pour 6 631 m², Section D n°[Cadastre 2], pour 10 084 m², Section D n° [Cadastre 3], pour 10 324 m², Section BY n°[Cadastre 4], pour 2 338 m². 

Ces biens comprennent : 
-un local commercial à usage d'accueil, de restaurant, de bar, de salle de réception et de bureaux, ainsi qu'une terrasse restaurant, d'une surface globale de752 m², 
- une cuisine et un sous-sol cuisine pour rangement et chambre froide, 
- une piscine extérieure avec annexes (local technique, vestiaires et local de stockage de produits de traitement), d'une surface de 253 m², sous la réserve énoncée à l'alinéa ci-dessous, 
- un parking d'une surface de 3610 m², 
- une villa non meublée de 3 pièces à usage de bureau ou habitation, sise à l'entrée du parking, d'une surface de 88 m². 
Les locaux sont à usage de restauration et d'activités sportives. 

Par acte du 30 août 2022, la Commune de [Localité 1] a fait signifier à la société LES JARDINS DE L'ARBOIS un congé commercial, mettant fin à son bail commercial en raison de la destruction et reconstruction de l'immeuble. 

Par acte du 21 février 2025, la SAS Les Jardins de l'Arbois a fait assigner la commune de CABRIES devant le présent tribunal aux fins de :
Vu les articles L 145-1 et suivants, L 145-9, L 145-18, L 145-23-1 et L 145-24 du Code de commerce,
Vu l'article 641 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1103 et suivants et 1240 du Code civil,
Vu le contrat de bail du 16 janvier 2017,
- Dire et juger que le congé délivré est tardif et ne produit pas d'effet pour la période triennale ayant expiré le 31 janvier 2023,
- Dire et juger que le congé délivré le 30 août 2022 sur le fondement de l'article L 145-18 du Code de commerce est frauduleux en ce qu'il ne repose sur aucun projet à la date de sa délivrance,
- Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 94.848€ en réparation de son préjudice financier,
- Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer la somme de 50.000€ en réparation du préjudice moral résultant des manœuvres destinées à l'évincer irrégulièrement du [Adresse 5],
- Condamner la commune de [Localité 1] à lui payer une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 septembre 2025, la commune de [Localité 1] demande à la juridiction de :
Vu l'article L 145-9 du code de commerce ;
- déclarer le congé valide pour la date du 28 février 2023 à défaut pour la date du 31 janvier 2026,
- débouter la société les JARDINS DE l'ARBOIS de sa demande de dommages et intérêts, 
- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec la mission habituelle en matière de calcul de l'indemnité d'éviction et notamment de :
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
- de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant 
- d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds globale ou partielle ou son transfert,
- de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, depuis le 30.11.2022 jusqu'à leur libération effective, conformément à l'article L145-28 du code de commerce, c'est-à-dire en tenant compte de la valeur locative des locaux déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions de la défenderesse pour l'exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 9 février 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l'affaire en plaidoirie à l'audience du 30 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré le 30 août 2022

L'article L 145-4 du Code de commerce énonce que :
" La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. "

Ensuite, l'article 641 du Code de procédure civile dispose que : 
" Lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.
Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. 
Lorsqu'un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d'abord décomptés, puis les jours. "

En l'espèce, le contrat de bail est rédigé comme suit :
" le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commencent à courir le 1er jour du mois suivant la signature du bail, pour se terminer le dernier jour du mois correspondant à la fin de cette durée ".
Or, le bail a été conclu le 16 janvier 2017 si bien qu'il a donc pris effet le 1er février 2017 pour se terminer le 31 janvier 2026. 

Ainsi, le congé délivré par acte du 30 août 2022 pour le 28 février 2023 a été délivré hors délai, la période triennale ayant pris fin le 31 janvier 2023 (soit moins de 6 mois après le congé).
La SAS Les Jardins de l'Arbois est donc fondée en sa demande tendant à voir prononcer la nullité de ce congé en ce qu'il a été donné pour le 28 février 2023. 

A toutes fins, il y a lieu de préciser que ce congé est valable pour la fin de la période triennale suivante, soit le 31 janvier 2026.

Sur la demande reconventionnelle portant sur le congé délivré pour le 31 janvier 2026

Par acte du 31 juillet 2025, la commune de [Localité 1] a fait délivrer à la SAS Les Jardins de l'Arbois un autre congé pour la fin du bail, à effet le 31 janvier 2026.
La SAS Les Jardins de l'Arbois ne fait aucune observation sur ce congé et n'en conteste donc pas la validité. Il produit donc tous ses effets.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La SAS Les Jardins de l'Arbois sollicite l'allocation de dommages et intérêts pour un montant de 98.848 € en réparation du préjudice financier subi en faisant valoir l'insécurité juridique dans laquelle le congé l'a placée, le climat malsain délibérément installé par la commune de [Localité 1] et l'intention de nuire qui anime celle-ci. La société précise que la somme de 98.848€ correspond aux loyers payés depuis le mois de septembre 2022.

La société demande en outre une indemnité de 50.000€ en réparation du préjudice moral résultant des diverses manœuvres de la commune de [Localité 1] destinées à l'évincer irrégulièrement du bien donné à bail commercial.

La commune de [Localité 1] s'oppose à ces demandes précisant qu'elle n'a commis aucune faute et que la société exploite normalement les lieux donnés à bail et paye son loyer.

Sur ce
La commune de [Localité 1] a commis une faute en délivrant un premier congé hors délai. Elle pourrait donc être tenue responsable des dommages créés à la société preneuse à bail du chef de cette délivrance. Cependant, la société preneuse à bail ne précise pas suffisamment quelles conséquences financières elle a eu à subir du fait de la délivrance de ce congé. De plus, la société ne produit aucune pièce tendant à établir un préjudice financier. Il en va de même du préjudice moral invoqué.
La SAS Les Jardins de l'Arbois sera donc déboutée de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle en expertise

L'article L.145-14 du Code de commerce dispose que : 
" Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ". 

S'agissant d'immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, l'article L. 145-26 du Code de commerce dispose que : 
" Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14, même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique ". 

En l'espèce, la commune de [Localité 1] indique expressément dans ses conclusions ne pas s'opposer au paiement d'une indemnité d'éviction et demande la désignation d'une expert pour la déterminer.
La SAS Les Jardins de l'Arbois ne fait pas d'observation.

Au regard de ces éléments et en application des dispositions du code de commerce visées ci-dessus, il convient de désigner un expert avec la mission habituelle en la matière. La consignation sera à la charge de la commune de [Localité 1] puisque c'est elle qui fait la demande d'expertise.
Sur les demandes accessoires

La demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et le sort des dépens seront réservés.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité du congé délivré le 30 août 2022 en ce qu'il l'a été pour le 31 janvier 2023,

DIT qu'il conserve ses effets pour le 31 janvier 2026,

CONSTATE la validité du congé délivré par acte du 31 juillet 2025 pour le 31 janvier 2026,

DEBOUTE la SAS Les Jardins de l'[Adresse 6] de ses demandes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et du préjudice moral,

Avant-dire-droit sur le montant de l'indemnité d'éviction, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder Madame [O] [T] demeurant [Adresse 7] Port. : [XXXXXXXX01] 2024-2024 Mèl : [Courriel 1], expert près la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, avec la mission de : 

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, 
- Visiter les Locaux, les décrire, dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par la SAS Les Jardins de l'Arbois,
- Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le Bail, de la situation et de l'état des Locaux, tous éléments permettant : de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : 
d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession,augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur unemplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 
- Apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 
- Fixer l'indemnité d'éviction à la valeur du droit au bail s'il est supérieur à la valeur du fonds de commerce,

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d'instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu'il aura imparti, de l'ordre de quatre à six semaines, au vu d'une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence dans un délai de six mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

DIT que la COMMUNE DE CABRIES devra consigner une provision de 3.000€ hors taxes, à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l''expert y est assujetti, dans un délai de quatre mois à compter du jugement, entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de ce siège, à peine de caducité, le montant de la TVA devant être réglé directement à la régie,


DIT qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur requête de la partie la plus diligente ou d'office,

DIT que le magistrat chargé du suivi de l'expertise sera le juge du contrôle des expertises,

RESERVE la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

RESERVE les dépens,

DIT que l'exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 09 novembre 2026 pour contrôle du versement de la consignation.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE




























La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE

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• 12 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/05008

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• 30 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lisieux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00598

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• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Expertise · n° 25/03231

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Mise à jour de la source le 2026-06-01T18:09:44.333Z.