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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Chambre des Référés, 2 juillet 2026, n° 26/00142

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte notarié du 23 décembre 2016, Madame [Q] [H] et Madame [S] [O] ont donné à bail à la société Euro restauration un local à usage de café-restaurant hôtel situé [Adresse 3], à [Localité 1] (Yvelines) pour neuf ans à compter du 30 décembre 2016 moyennant le règlement d'un loyer annuel de 11 687,00 € payable trimestriellement par avance.

Par acte notarié en date du 23 avril 2025, Madame [Q] [H] a cédé à la commune de [Localité 1] l'immeuble donné à bail.

Le 27 juin 2025, la commune de [Localité 1] a fait signifier à la société Euro restauration, un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 décembre 2025, motivé par le souhait d'exercer son droit de reprise prévu à l'article L. 145-18 du code de commerce et par le non-respect des obligations de sécurité après mise en demeure infructueuse.

Par un arrêté en date du 30 décembre 2025, le préfet des Yvelines a prononcé la fermeture administrative de l'établissement recevant du public dit « [Adresse 4] » sis [Adresse 3], à [Localité 1].

Par un acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, la commune de Rambouillet a fait assigner en référé la société Euro restauration devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 7 avril 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la commune de Rambouillet demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

dire et juger que le congé de refus de renouvellement délivré par la commune de [Localité 1] par acte extrajudiciaire à la société Euro restauration est valide ;
dire et juger que le bail commercial consenti à la société Euro restauration, portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] a pris fin le 29 décembre 2025, date d’effet du congé avec refus de renouvellement délivré régulièrement signifié par la commune de [Localité 1] le 27 juin 2025 ;
constater qu’à compter de cette date, la société Euro restauration, est occupante sans droit ni titre des locaux précités ;




ordonner en conséquence l’expulsion de la société Euro restauration, ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], anciennement exploités sous l’enseigne « [Adresse 4] », sous astreinte journalière d’un montant de 1 000,00 € à compter du prononcé de la décision et jusqu’à parfaite libération des lieux, et, si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
condamner la société Euro restauration à verser à la commune de [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel et des charges, à compter du 30 décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés ;
condamner la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1], à titre de provision sur loyers impayés, la somme de 18 208,79 €, correspondant aux loyers demeurés impayés selon l’arrêté des comptes établi au mois de janvier 2026 ;
condamner la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonner l’exécution provisoire de la présente décision à intervenir, eu égard à l’urgence résultant du maintien sans droit ni titre dans les lieux, au non-respect persistant de l’arrêté préfectoral de fermeture, et au danger grave et actuel pour la sécurité des occupants et du public.
Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Euro restauration demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l’absence d’un trouble manifestement illicite et l’existence de contestations sérieuses ; 
en conséquence, débouter la commune de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes ; 
reconventionnellement, autoriser la société Euro restauration à surseoir à tout paiement de loyers et de charges tant qu’une nouvelle visite de la commission communale de sécurité n’aura pas été ordonnée par la commune de [Localité 1] ;
condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens ; 
condamner la commune de [Localité 1] à payer à la société Euro restauration la somme de 6.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur les demandes de constat de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion de la société Euro restauration :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-9 du code de commerce prévoit notamment que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l'article L. 145-14, alinéa 1er, du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-17 I du même code ajoute que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L'article L. 145-18 du code de commerce dispose que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14. Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement. Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58. Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.

L'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre par l'effet d'un congé avec refus de renouvellement peut être demandée à la juridiction des référés lorsque le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que l'obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, par exploit du 27 juin 2025, la commune de [Localité 1], a adressé à la société Euro restauration un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 30 décembre 2025.

Si elle n'invoque dans ses conclusions que le non-respect de ses obligations de sécurité par le preneur, force est de constater que ce congé comporte en réalité deux motifs distincts, à savoir, d'une part, l'exercice du droit de reprise prévu à l'article L. 145-18 du code de commerce et, d'autre part, le non-respect par le preneur de ses obligations de sécurité.

Dans ce contexte, les demandes de constat de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion de la société Euro restauration se heurtent à des contestations sérieuses.

En effet, d'une part, malgré les dispositions précitées de l'article L. 145-18 du code de commerce pourtant visées par le congé, la commune de [Localité 1] ne justifie nullement s'être conformée audit article en payant au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce.

D'autre part, s'agissant du non-respect des obligations de sécurité, la commune de [Localité 1] ne justifie pas plus de la « mise en demeure infructueuse » mentionnée dans le congé, dont l'article L. 145-17 I du code de commerce exige, à peine de nullité, qu'elle soit effectuée par acte extrajudiciaire, et qu'elle reproduise les termes de l'alinéa 1° de cet article. A cet égard, la commune de [Localité 1] ne produit qu'un courrier en date du 5 mai 2025 adressé à Madame [N] [R], [Adresse 4], lui notifiant l'identité du nouveau bailleur, lui rappelant ses obligations en matière de sécurité, et lui demandant de justifier de la conformité à ces obligations et d'une attestation d'assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs. Toutefois, il n'est pas justifié d'une délivrance de cette lettre par acte de commissaire de justice, l'acte « de signification » en date du 26 mai 2025 ne comportant qu'un procès-verbal de difficulté, à l'exclusion de tout procès-verbal de signification ou de tout procès-verbal de recherches infructueuses. Par ailleurs, n'y sont nullement reproduits les termes de l'article L. 145-17 I 1° du code de commerce.

Dans ces conditions, indépendamment du bien-fondé ou non des manquements relevés, la commune de [Localité 1] ne justifie ni d'une occupation sans droit ni titre, ni d'une obligation non sérieusement contestable de la société Euro restauration de quitter les lieux objet du bail.
Les demandes formées à ce titre doivent donc être rejetées, de même que la demande de fixation d'une indemnité d'occupation, en l'absence de démonstration incontestable d'une extinction du bail.


Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle d'autorisation de suspension du paiement des loyers :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Par ailleurs, il résulte des articles 1219, 1719 et 1728 du code civil que le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers.

En l'espèce, la commune de [Localité 1] verse aux débats un extrait du compte de la société Euro restauration arrêté à la somme de 18 208,79 € au 3 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus.

Après déduction de frais de recouvrement injustifiés, la créance s'élève à la somme de 18 108,79 € TTC.

La société Euro restauration ne conteste pas avoir cessé de payer tout loyer depuis décembre 2025.

Elle ne démontre, ni n'invoque toutefois aucun manquement de la commune de [Localité 1] à ses obligations en tant que bailleur en vertu du contrat de bail, de sorte qu'en l'absence d'un tel manquement, il n'y a pas lieu d'autoriser la suspension du paiement des loyers et charges.

L’obligation de la société Euro restauration n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer ladite somme à la commune de [Localité 1].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026, date de délivrance de l'assignation, sur un montant de 12 203,04 €, et à compter du pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Euro restauration, partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, 

CONDAMNONS la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme provisionnelle de 18 108,79 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges ou indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 3 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026 sur un montant de 12 203,04 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société Euro restauration aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT
Elodie NINEL Eric MADRE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
2 JUILLET 2026







N° RG 26/00142 - N° Portalis DB22-W-B7K-TWSW
Code NAC : 30B 


DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1], hôtel de ville, sis [Adresse 1], représentée par son maire en exercice,

Représentée par Maître Asma MZE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625, Maître Richard RONDOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : R 95


DEFENDERESSE

EURO RESTAURATION, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 509 641 957, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98





***

Débats tenus à l'audience du 7 avril 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 7 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 2 juillet 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte notarié du 23 décembre 2016, Madame [Q] [H] et Madame [S] [O] ont donné à bail à la société Euro restauration un local à usage de café-restaurant hôtel situé [Adresse 3], à [Localité 1] (Yvelines) pour neuf ans à compter du 30 décembre 2016 moyennant le règlement d'un loyer annuel de 11 687,00 € payable trimestriellement par avance.

Par acte notarié en date du 23 avril 2025, Madame [Q] [H] a cédé à la commune de [Localité 1] l'immeuble donné à bail.

Le 27 juin 2025, la commune de [Localité 1] a fait signifier à la société Euro restauration, un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 décembre 2025, motivé par le souhait d'exercer son droit de reprise prévu à l'article L. 145-18 du code de commerce et par le non-respect des obligations de sécurité après mise en demeure infructueuse.

Par un arrêté en date du 30 décembre 2025, le préfet des Yvelines a prononcé la fermeture administrative de l'établissement recevant du public dit « [Adresse 4] » sis [Adresse 3], à [Localité 1].

Par un acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, la commune de Rambouillet a fait assigner en référé la société Euro restauration devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 7 avril 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la commune de Rambouillet demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

dire et juger que le congé de refus de renouvellement délivré par la commune de [Localité 1] par acte extrajudiciaire à la société Euro restauration est valide ;
dire et juger que le bail commercial consenti à la société Euro restauration, portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] a pris fin le 29 décembre 2025, date d’effet du congé avec refus de renouvellement délivré régulièrement signifié par la commune de [Localité 1] le 27 juin 2025 ;
constater qu’à compter de cette date, la société Euro restauration, est occupante sans droit ni titre des locaux précités ;




ordonner en conséquence l’expulsion de la société Euro restauration, ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], anciennement exploités sous l’enseigne « [Adresse 4] », sous astreinte journalière d’un montant de 1 000,00 € à compter du prononcé de la décision et jusqu’à parfaite libération des lieux, et, si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
condamner la société Euro restauration à verser à la commune de [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel et des charges, à compter du 30 décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés ;
condamner la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1], à titre de provision sur loyers impayés, la somme de 18 208,79 €, correspondant aux loyers demeurés impayés selon l’arrêté des comptes établi au mois de janvier 2026 ;
condamner la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonner l’exécution provisoire de la présente décision à intervenir, eu égard à l’urgence résultant du maintien sans droit ni titre dans les lieux, au non-respect persistant de l’arrêté préfectoral de fermeture, et au danger grave et actuel pour la sécurité des occupants et du public.
Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Euro restauration demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l’absence d’un trouble manifestement illicite et l’existence de contestations sérieuses ; 
en conséquence, débouter la commune de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes ; 
reconventionnellement, autoriser la société Euro restauration à surseoir à tout paiement de loyers et de charges tant qu’une nouvelle visite de la commission communale de sécurité n’aura pas été ordonnée par la commune de [Localité 1] ;
condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens ; 
condamner la commune de [Localité 1] à payer à la société Euro restauration la somme de 6.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur les demandes de constat de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion de la société Euro restauration :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-9 du code de commerce prévoit notamment que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l'article L. 145-14, alinéa 1er, du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-17 I du même code ajoute que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité notamment s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L'article L. 145-18 du code de commerce dispose que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14. Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles. Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement. Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58. Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.

L'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre par l'effet d'un congé avec refus de renouvellement peut être demandée à la juridiction des référés lorsque le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que l'obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, par exploit du 27 juin 2025, la commune de [Localité 1], a adressé à la société Euro restauration un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 30 décembre 2025.

Si elle n'invoque dans ses conclusions que le non-respect de ses obligations de sécurité par le preneur, force est de constater que ce congé comporte en réalité deux motifs distincts, à savoir, d'une part, l'exercice du droit de reprise prévu à l'article L. 145-18 du code de commerce et, d'autre part, le non-respect par le preneur de ses obligations de sécurité.

Dans ce contexte, les demandes de constat de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion de la société Euro restauration se heurtent à des contestations sérieuses.

En effet, d'une part, malgré les dispositions précitées de l'article L. 145-18 du code de commerce pourtant visées par le congé, la commune de [Localité 1] ne justifie nullement s'être conformée audit article en payant au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce.

D'autre part, s'agissant du non-respect des obligations de sécurité, la commune de [Localité 1] ne justifie pas plus de la « mise en demeure infructueuse » mentionnée dans le congé, dont l'article L. 145-17 I du code de commerce exige, à peine de nullité, qu'elle soit effectuée par acte extrajudiciaire, et qu'elle reproduise les termes de l'alinéa 1° de cet article. A cet égard, la commune de [Localité 1] ne produit qu'un courrier en date du 5 mai 2025 adressé à Madame [N] [R], [Adresse 4], lui notifiant l'identité du nouveau bailleur, lui rappelant ses obligations en matière de sécurité, et lui demandant de justifier de la conformité à ces obligations et d'une attestation d'assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs. Toutefois, il n'est pas justifié d'une délivrance de cette lettre par acte de commissaire de justice, l'acte « de signification » en date du 26 mai 2025 ne comportant qu'un procès-verbal de difficulté, à l'exclusion de tout procès-verbal de signification ou de tout procès-verbal de recherches infructueuses. Par ailleurs, n'y sont nullement reproduits les termes de l'article L. 145-17 I 1° du code de commerce.

Dans ces conditions, indépendamment du bien-fondé ou non des manquements relevés, la commune de [Localité 1] ne justifie ni d'une occupation sans droit ni titre, ni d'une obligation non sérieusement contestable de la société Euro restauration de quitter les lieux objet du bail.
Les demandes formées à ce titre doivent donc être rejetées, de même que la demande de fixation d'une indemnité d'occupation, en l'absence de démonstration incontestable d'une extinction du bail.


Sur la demande de provision et la demande reconventionnelle d'autorisation de suspension du paiement des loyers :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Par ailleurs, il résulte des articles 1219, 1719 et 1728 du code civil que le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers.

En l'espèce, la commune de [Localité 1] verse aux débats un extrait du compte de la société Euro restauration arrêté à la somme de 18 208,79 € au 3 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus.

Après déduction de frais de recouvrement injustifiés, la créance s'élève à la somme de 18 108,79 € TTC.

La société Euro restauration ne conteste pas avoir cessé de payer tout loyer depuis décembre 2025.

Elle ne démontre, ni n'invoque toutefois aucun manquement de la commune de [Localité 1] à ses obligations en tant que bailleur en vertu du contrat de bail, de sorte qu'en l'absence d'un tel manquement, il n'y a pas lieu d'autoriser la suspension du paiement des loyers et charges.

L’obligation de la société Euro restauration n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer ladite somme à la commune de [Localité 1].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026, date de délivrance de l'assignation, sur un montant de 12 203,04 €, et à compter du pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Euro restauration, partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, 

CONDAMNONS la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme provisionnelle de 18 108,79 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges ou indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 3 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026 sur un montant de 12 203,04 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS la société Euro restauration à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société Euro restauration aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT
Elodie NINEL Eric MADRE

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T21:05:04.567Z.