Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 23 juin 2022, n° 20/01802

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 23 JUIN 2022



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01802 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBLH7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-19-2641





APPELANTE

 

SA IMMOBILIERE [3]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220







INTIMES 



Madame [K] [E] [P] [W] EPOUSE [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 18 mai 2020, faite à domicile





Monsieur [G] [I]

décédé le 5 novembre 2019



































COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2016, la société d'HLM Immobilière [3] a donné en location à M. [G] [I] et Mme [K] [E] [I] un appartement de 63,35 m2 dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 2].



Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2016, la société d'HLM Immobilière [3] a donné en location à M. [G] [I] un emplacement de stationnement référencé 2722P-0029 dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 2].



Par exploit délivré le 4 juillet 2019, la SA d'HLM Immobilière [3] a fait assigner M. [G] [I] et Mme [K] [E] [I] devant le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine pour:

- voir constater la résiliation de plein droit des deux baux qui leur ont été consentis et subsidiairement en voir prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; 

- voir ordonner leur expulsion ainsi que la séquestration de leurs meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

- les entendre condamner, solidairement entre eux, à lui payer:

 - une somme de 11 636,20 euros à titre de loyers et charges impayés au 30 juin 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2018 ainsi que les loyers devenus exigibles jusqu'aupoint de départ de l'indemnité d'occupation,

 - une indemnité d'occupation des lieux égale au montant du loyer en cours majoré des charges jusqu'à parfaite libération des locaux,

 - une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,

 - une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire.



M. [G] [I], assigné par dépôt de l'acte en l'étude d'huissier, n'a pas comparu pas et n'était pas représenté.



Par jugement entrepris du 26 novembre 2019 le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine a ainsi statué: 

Constate la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 19 novembre 2018 ; 

Autorise la société d'HLM Immobilière [3], à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [G] [I] et Mme [K] [E] [I] des lieux qu'ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est ; 

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamne M. [G] [I] et Mme [K] [E] [I], solidairement entre eux, à payer à la société d'HLM Immobilière [3], en deniers ou quittances valables une somme de 14 657,94 euros à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 02 novembre 2019 (indemnité d'octobre 2019 inclus ) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; 

Condamne M. [G] [I] et Mme [K] [E] [I], solidairement entre eux, à payer à la société d'HLM Immobilière [3] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de :

- 724 euros pour l'appartement (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux, 

- 36 euros pour l'emplacement de stationnement (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux, 

Rejette les prétentions plus amples ou contraires ; 

Autorise l'exécution provisoire du présent jugement ; 

Condamne M. [G] [I] et Mme [K] [E] [I] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 19 septembre 2018 s'élevant à 153,71 euros, de l'assignation délivrée le 4 juillet 2019 s'élevant à 71,37 euros et de sa dénonciation au préfet le 8 juillet 2019 (dont le coût sera limité : 1 euro).



Vu l'appel interjeté le 17 janvier 2020 par la société d'HLM Immobilière [3] ; 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 avril 2020 par lesquelles la société d'HLM Immobilière [3], appelante, demande à la cour de :

Recevoir la société d'HLM Immobilière [3] en son appel et l'y dire bien fondée ; 

Donner acte à la société d'HLM Immobilière [3] de ce qu'elle se désiste de l'action engagée à l'encontre de M. [G] [I] du fait de son décès en date du 5 novembre 2019 ; 

Rectifier l'état civil des intimés, lequel résulte de la copie intégrale de l'acte de décès de M. [P] [I], à savoir pour Madame : [K] [E] [P] [W] épouse [P] [I] et pour Monsieur : [G] [P] [I] ; 

Réformer le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le tribunal d'instance d'Ivry Sur Seine en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation, s'agissant du logement à la somme invariable de 724 euros et s'agissant de l'emplacement de stationnement à la somme de 36 euros, à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux ; 

Réformer la décision rendue le 26 novembre 2019 par le tribunal d'instance d'Ivry Sur Seine en ce qu'elle a condamné M. [G] [I] et Mme [K] [E] [I] au paiement de la somme de 14 657,94 euros au terme d'octobre 2019 inclus ; 

Confirmer le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine pour le surplus ; 

Statuant à nouveau : 

Condamner dès lors Mme [K] [E] [P] [W] épouse [P] [I] seule au paiement, au profit de la société d'HLM Immobilière [3], de la somme de 17 636,41 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 17 avril 2020, terme de mars 2020 inclus ; 





Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi tant s'agissant du logement que de l'emplacement de stationnement et condamner Mme [K] [E] [P] [W] épouse [P] [I] seule à due concurrence ; 

Débouter Mme [K] [E] [P] [W] épouse [P] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; 

Condamner Mme [K] [E] [P] [W] épouse [P] [I] seule au paiement au profit de la société d'HLM Immobilière [3] d'une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

La condamner seule aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2018, dépens qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 



La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiées à domicile à Mme [K] [E] [P] [W] épouse [P] [I] le 18 mai 2020. 

Mme [K] [E] [P] [W] épouse [P] [I] n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2022. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par l'appelante et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le désistement à l'égard de M. [G] [P] [I] :



La société Immobilière [3] verse aux débats l'acte de décès de M. [G] [P] [I], décédé le 5 novembre 2019, soit antérieurement au jugement de première instance.



Il y a lieu de constater le désistement de la société Immobilière [3] de toutes ses demandes à l'encontre de M. [G] [P] [I], du fait du décès de celui-ci.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur la rectification de l'état civil de Mme [P] [I] :



Au vu de l'acte de décès, il y a lieu de constater que le nom complet est celui-ci : Mme [K] [E] [P] [W] veuve [P] [I].



Le jugement sera rectifié en ce sens.



Sur l'indemnité d'occupation :



Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient néanmoins, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d'une indemnité d'occupation, qui trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. 



Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, l' indemnité d'occupation a une double nature : compensatoire et indemnitaire ; elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

L'indemnité d'occupation en cas d'occupation sans droit ni titre suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices: il s'agit de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la  victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans  qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

L'appelante critique le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à une somme forfaitaire invariable et demande à la cour de fixer cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, attestant, par la production des décomptes individuels de charges et des avis d'échéance, que les sommes devant être facturées à Mme [K] [E] [P] [W] varient, notamment en raison des charges.

En l'espèce, la société bailleresse subirait un préjudice certain si l'indemnité d'occupation ne correspondait pas au montant des loyers et des charges qui seraient dus si le bail s'était poursuivi. La cour infirmera donc le jugement sur ce point et accueillera la demande de l'appelante.



Sur l'actualisation de la dette locative : 

Devant la cour, la société Immobilière [3] actualise la dette locative à la somme de 17 636,41 euros au moyen d'un décompte arrêté au 17 avril 2020, échéance de mars 2020 incluse, qui démontre que seul un versement de 900 euros est intervenu entre juillet 2018 et mars 2020.

Le montant actualisé de la dette ressortant des divers décomptes produits aux débats, la cour le prendra donc en compte, le jugement étant réformé en ce sens.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la société Immobilière [3] la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de l'instance d'appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [G] [P] [I], qui était décédé, en ce qu'il a condamné les locataires à verser la somme de 14 657,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, et en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 724 euros pour l'appartement et la somme de 36 euros pour l'emplacement de stationnement ; 



Et statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,



Constate le désistement de la société Immobilière [3] de toutes ses demandes à l'encontre de M. [G] [P] [I] du fait du décès de celui-ci ;



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, tant pour le logement que pour l'emplacement de stationnement ;

 

Condamne seule Mme [K] [E] [P] [W] veuve [P] [I] à payer à la société Immobilière [3] la somme de 17 636,41 euros, arrêté au 17 avril 2020, incluant l'appel de l'échéance du mois de mars 2020, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, ainsi qu'aux indemnités d'occupation dues postérieurement à cette date ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] [E] [P] [W] veuve [P] [I] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés directement par Maître Chapulut Auffret conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



La Greffière Le Président