Cour d'appel de Pau, 1ère Chambre, 28 juin 2022, n° 20/02033

SF/SH



Numéro 22/02573





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 28/06/2022 







Dossier : N° RG 20/02033 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HUCI 





Nature affaire :



Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire







Affaire :



S.A.R.L. ABAMA AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN



C/



[G] [C]

[T] [J] épouse [C]



























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 16 Mai 2022, devant :



Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.

















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.R.L. ABAMA 'AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN' représentée par son représentant légal Madame [B] [F], domiciliée en cette qualité audit siège

72, rue Léon Gambetta

40000 MONT DE MARSAN



Représentée et assistée de Maître DUTIN de la SELARL DUTIN FRÉDÉRIC, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN











INTIMES :



Monsieur [G] [C]

né le 01 Janvier 1957 à Meknès (MAROC)

de nationalité Française

622, Rue Hélène Boucher

40000 Mont-de-Marsan



Représenté et assisté de Maître VILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN





Madame [T] [J] épouse [C] 

née le 13 Janvier 1969 à MONT-DE-MARSAN

de nationalité Française

5 Quartier Saoutegrue

40420 GAREIN



Représentée et assistée de Maître DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/004806 du 13/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



















sur appel de la décision 

en date du 10 AOÛT 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 18/01422 











EXPOSE DU LITIGE



Le 6 octobre 2017, Mme [T] [C] et M. [G] [C] signaient un mandat exclusif de vente avec l'agence immobilière AVIS IMMOBILIER exerçant sous la forme de la SARL ABAMA pour mettre en vente leur bien immobilier situé 5 quartier Saoutegrue 40420 GAREIN, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction. Il était convenu d'un prix de vente du bien à hauteur de 197.800€ dont 12 800€ de frais de commission soit 185.000 € nets vendeur.



Le 1er décembre 2017, la SARL ABAMA leur a adressé une offre d'achat par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 4 décembre 2017 mais non retirée. Cette offre était signifiée par acte d'huissier du 3 janvier 2018 aux vendeurs.

Le 18 avril 2018, la vente n'ayant pu aboutir, la SARL ABAMA mettait en demeure Mme et M. [C] d'avoir à lui payer les honoraires dus à l'agence et ce conformément au mandat de vente. Le courrier recommandé revenait à nouveau avec la mention : «pli avisé et non réclamé ''.



Faute de parvenir à une résolution amiable du conflit, la SARL ABAMA a, par acte d'huissier en date du 29 novembre 2018, assigné Mme et M. [C] au visa des dispositions des articles 1998, 1999 et 1235-1 du code civil aux fins de les voir condamner notamment au paiement de la somme de 12.800 € au titre de ses honoraires d'agence.



 M. et Mme [C] ont par ailleurs engagé une procédure de divorce courant juin 2018 et M. [C] a quitté la maison en août 2018.



Par jugement du 10 août 2020, le Tribunal judiciaire de Mont de Marsan, a :

Débouté la SARL ABAMA AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN de l'intégralité de ses demandes ;

Débouté Mme [T] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL ABAMA AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN aux entiers dépens de la présente procédure ;

Condamne la SARL ABAMA AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN à payer à Mme [T] [C] la somme de 2.000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. 

M. [C] n'avait pas comparu devant le tribunal.



 Dans sa décision, le tribunal a relevé que la mise en demeure en date du 18 avril 2018 tendant à obtenir l'application de la clause pénale contractuelle fait référence à une supposée offre d'achat dont il n'est pas démontré qu'elle a été portée à la connaissance des vendeurs et constate que les pièces produites par la SARL ABAMA sont contradictoires et peu précises sur les différentes offres d'achat effectués par le couple [I]-[P] d'une part et M. [O] d'autre part. 



La SARL ABAMA a relevé appel par déclaration du 7 septembre 2020, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.



Dans ses dernières conclusions du 29 juillet 2021, la SARL ABAMA, appelante, demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN en date du 10 août 2020,

Par conséquent, jugeant à nouveau en fait et en droit :

A titre principal,

Condamner M. [G] [C] et Mme [T] [J] épouse [C] in solidum à payer la somme de 12 800 € à la SARL ABAMA« AVIS IMMOBILIER '' sur le fondement de l'article 1999 du code civil,

A titre subsidiaire,

Condamner M. [G] [C] et Mme [T] [J] épouse [C] in solidum au paiement de la somme de 12 800€ à la SARL ABAMA « AVIS IMMOBILIER '' au titre de la clause pénale contenue dans le mandat exclusif de vente en date du 06 octobre 2017,

En tout état de cause,

Débouter les consorts [C] de l'ensemble de leurs prétentions,

Condamner M. [G] [C] et Mme [T] [J] épouse [C] au paiement in solidum de la somme de 4.000 € à la SARL ABAMA «AVIS IMMOBILIER '' au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner M. [G] [C] et Mme [T] [J] épouse [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de ses prétentions, la SARL ABAMA fait valoir, sur le fondement des articles 1231-5, 1998 et 1999 du code civil relatif au mandat que les époux [C] sont tenus de payer les honoraires de l'agence immobilière à hauteur de 12.800 € en contrepartie de la réalisation de la mission de ladite agence qui est exclusivement de trouver un acheteur aux prix et conditions fixés par le mandat, et qui a bien été remplie puisqu'une offre d'achat d'un montant de 197.800 €, soit 185.000 € net vendeur, a été proposée aux époux [C] dans le délai imparti, peu important alors que les époux [C] n'aient pas donné suite à cette offre. Par ailleurs, le mandat contenait une clause pénale qui doit trouver application dans cette hypothèse. La SARL ABAMA soutient qu'elle a bel et bien adressé une offre d'achat aux époux [C] au sens des dispositions de l'article 1114 du Code Civil, c'est- à-dire qui comprenait les éléments essentiels du contrat de vente envisagé, à savoir, a minima, le prix. Le courrier en date du ler décembre 2017 indique que l'offre correspond au mandat de vente conclu entre les parties, cela signifie clairement que le prix d'achat proposé par l'acquéreur est celui demandé dans le mandat par les vendeurs. Elle précise que M. [O] est l'oncle de M. [P] qui a visité le bien quelques jours avant l'offre d'achat.



 Dans ses dernières conclusions du 16 juin 2021, M. [C], intimé, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 10 août 2020 par le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan en ce qu'il déboute la SARL ABAMA AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN de l'intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel :

Condamner la SARL ABAMA AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN à payer à M. [G] [C] la somme de 2.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive par application de l'article 1240 du Code Civil, outre une amende civile par application des dispositions de l'article 559 du Code de Procédure Civile,

En tout état de cause :

Condamner la SARL ABAMA AVIS IMMOBILIER MONT DE MARSAN à payer à M. [G] [C] la somme de 3.000,00 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.



M. [C] fait valoir principalement sur le fondement des articles 1582 et suivants du code civil que la lettre recommandée puis l'acte d'huissier signifié le 3 janvier 2018 invoqués par la SARL ABAMA ne constitue pas une offre d'achat en l'absence de prix ferme et définitif mentionné, et en l'absence d'identité des candidats acquéreurs, aucune pièce n'y étant jointe contrairement aux allégations de l'appelante.

En outre l'agence a continué à faire visiter l'immeuble des intimés jusqu'en août 2018. En tout état de cause, le droit à rémunération de l'agent immobilier est subordonné à la réalisation effective de l'opération, c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique chez le notaire. En l'état, elle n'a donc aucun droit à sa rémunération, pas plus qu'à l'application de la clause pénale. La SARL ABAMA n'a pas hésité à user de menaces à l'égard de Monsieur et Madame [C] avant l'engagement de la procédure qu'il considère comme abusive et justifie la demande de dommages intérêts de M. [C] fondée sur l'article 1240 du code civil.



Dans ses dernières conclusions du 23 décembre 2020, Mme [C] demande à la Cour de':

Confirmer en tout point le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan le 10 août 2020,

Y rajoutant,

Condamner la SARL ABAMA à verser à Mme [C] une indemnité de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,



Condamner la SARL ABAMA à verser à Mme [C] une indemnité supplémentaire de 3.000 € au titre de l'article 700 Code de procédure civile.

Condamner la SARL ABAMA en tous les dépens.



Mme [C] soutient qu'il ne ressort d'aucune des pièces produites par la SARL ABAMA qu'un compromis ou une promesse de vente aurait été adressé aux époux [C] et moins encore qu'ils auraient refusé de signer un tel document, en particulier aucune proposition d'achat datée et signée de prétendus acheteurs non identifiés correspondant aux conditions financières du mandat de vente n'est produite en annexe du courrier recommandé du 1er décembre 2017 qu'ils n'ont pas reçu et qui leur a ensuite été signifié par huissier. Elle réclame l'indemnisation de son préjudice pour cette procédure abusive alors que l'agence n'a pas rempli ses obligations.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 avril 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de commission ou à défaut d'application de la clause pénale présentée par la SARL ABAMA':



Il résulte des articles 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, relative au mandat de vente immobilière, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

 

Il n'est pas contesté que les époux [C] ont donné mandat exclusif de vente de leur maison à la SARL ABAMA par contrat du 6 octobre 2017 prévoyant une rémunération pour celle-ci de 12.800 €.



Le mandat de vente contenait une clause pénale figurant en paragraphe 7 des obligations du mandant et rédigée comme suit': «'faute de respecter une ou plusieurs de ses obligations visées au points 4, 5 et 6 ci-dessus (dont l'obligation de signer aux conditions prévues par le présent mandat, tout compromis ou promesse de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier avec l'acquéreur que lui aura présenté le mandataire, aux prix, charges et conditions du présent mandat), le mandat sera redevable envers le mandataire d'une indemnité compensatrice forfaitaire d'un montant égal à celui de la rémunération prévue au présent mandat'».



Il n'est pas non plus contesté qu'aucune signature d'un acte sous-seing privé de vente entre M. et Mme [C] et un acquéreur trouvé par la SARL ABAMA n'est intervenue.



Il ressort des textes susvisé et de la jurisprudence constante (Civ 1ère16 novembre 2016 n°15-22.010. Civ 1ère 12 Décembre 2018 n° 17-10.417 et encore Civ 1ère 25 novembre 2020 n° 19-18.144) que dès lors que la vente n'a pas été effectivement conclue par un acte sous-seing privé, l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause pénale et réclamer quelque somme que ce soit, représentative de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque. 



Les dispositions spécifiques du mandat de vente des agents immobiliers dérogeant ainsi aux textes généraux sur le mandat prévu aux articles 1988 et suivants du code civil invoqués par la SARL ABAMA.





Il est donc vain et inopérant de discuter de la réception ou non par les époux [C] d'une offre d'achat accompagnée ou non des mentions identifiant précisément l'offre, dès lors que celle-ci n'a pas été acceptée, et qu'il n'est pas prétendu que les mandants ont vendu leur bien directement à cet acquéreur potentiel trouvé par l'agence pour priver celle-ci de sa rémunération.



Il s'en suit que la demande d'honoraires ou d'indemnité forfaitaire de 12.800 € présentée par la SARL ABAMA doit être rejetée et le jugement confirmé.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de M. et Mme [C] :



L'article 32-1 du Code de Procédure Civile, invoqué par M. [C] ne saurait être mis en 'uvre s'agissant de la fixation d'une amende civile que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire.



Sur les dommages et intérêts réclamés sur le fondement de l'article 1240 du code civil':



Quoique mal fondée, l'action de la SARL ABAMA ne constitue pas un abus du droit , faute de preuve d'une intention de nuire et d'un préjudice résultant de cette procédure indépendamment des frais exposés pour se défendre et les intimés seront déboutés de leur demande respective de dommages et intérêts.



En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions sauf sur l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SARL ABAMA devra payer à M. [C] et Mme [C] chacun la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.





 PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 10 août 2020 en toutes ses dispositions exceptées celle sur l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la SARL ABAMA à payer à Mme [T] [C] et M. [G] [C], chacun la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL ABAMA aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC