Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 29 juin 2022, n° 19/07852

N° RG 19/07852 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MWGU









Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 05 juin 2019



RG : 15/08585







[K]



C/



SABOURIN

SELARL MARTIN





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 29 Juin 2022







APPELANT :



M. [Y] [K], Gérant de société

né le 26 Juillet 1978 à [Localité 7]

[Adresse 10]

[Localité 5]



Représenté par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON





INTIMÉ :



LA SELARLU MARTIN représentée par Maître Pierre MARTIN en remplacement de Maître Bernard SABOURIN, suivant ordonnance du Tribunal de Grande Insance de Lyon en date du 19 décembre 2019 et jugement du Tribunal de Commerce de Lyon en date du 19 décembre 2019, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA, Société Civile de Construction Vente, au capital de 500 euros, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 532 800 331, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 9]), suivant jugement de liquidation judiciaire sur conversion rendu par le Tribunal de Grande Instance de LYON en date du 24 mai 2016, et dont l'étude est située [Adresse 3] [Localité 4]



Représentée par Me Florence CHARVOLIN de la SELARL ADK, avocat au barreau de LYON, toque : 1086





 ******



Date de clôture de l'instruction : 13 Septembre 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2022



Date de mise à disposition : 29 Juin 2022

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier





A l'audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 



Par acte authentique du 1er décembre 2011, la SCCV RESIDENCE PLAZZA a vendu, en l'état futur d'achèvement, à Monsieur [K] un appartement et deux emplacements de parking, situés à [Localité 6], au prix de 219 574 euros. La vente a été publiée le 10 décembre 2011 à la publicité foncière de [Localité 8].



La SCCV RESIDENCE PLAZZA s'est engagée à ce que le bien vendu soit achevé et livré au plus tard au second semestre 2012, soit au plus tard le 31 décembre 2012.



La SCCV RESIDENCE PLAZZA a émis plusieurs appels de fonds. Monsieur [K] a acquitté les appels de fonds jusqu'au 27 septembre 2013 pour la somme de 186 637,90 euros. Il a toutefois refusé de payer l'appel de fonds relatif à l'achèvement des travaux soit 21 957,40 euros émis le 12 mars 2014.



Par lettre du 24 octobre 2014, la SCCV RESIDENCE PLAZZA a mis en demeure Monsieur [K] aux fins de paiement de l'appel de fonds du 12 mars 2014 de 21 957,40 euros.



Monsieur [K] a démontré avoir payé le solde litigieux correspondant au dernier appel de fonds par chèque de banque le 29 septembre 2014.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 décembre 2014, Monsieur [K] a sollicité la résolution de la vente et l'indemnisation de ses préjudices.

 

Par exploit d'huissier de justice du 15 avril 2015, Monsieur [K] a assigné la SCCV RESIDENCE PLAZZA devant le tribunal de Grande Instance de LYON aux fins de voir notamment prononcer la résolution de la vente du 1er décembre 2011, pour manquement par le vendeur à son obligation de délivrance, et la voir voir condamnée à l'indemniser de son préjudice.



Par jugement du 12 janvier 2016, le tribunal de Grande Instance de LYON a prononcé le redressement judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA puis, par jugement du 24 mai 2016, sa liquidation judiciaire, Maître SABOURIN étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire.



Sur ordonnance de relevé de forclusion du 1er septembre 2016, Monsieur [K] a été autorisé à procéder à la déclaration de sa créance au passif du redressement judiciaire, ce qu'il a fait entre les mains du mandataire judiciaire en déclarant le 12 septembre 2016 une créance chirographaire de 11 193,62 euros au titre des intérêts du prêt à la Caisse d'Epargne du 5 octobre 2014 à décembre 2015, de 2 786,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au mois de décembre 2015, de 48 803 euros au titre de la perte de la réduction fiscale, de 58 914 euros au titre de la perte de patrimoine et de 5 000 euros au titre des soucis et tracas subis par lui, outre sa créance au titre des frais et dépens de la procédure. 









Par exploit d'huissier de justice du 6 décembre 2016, Monsieur [K] a assigné Maître SABOURIN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA aux fins de voir ordonner la remise des clefs de l'appartement n°5 et du lot de parking n°13 et la fixation de ses préjudices au passif de la liquidation après avoir indiqué qu'il renonçait à sa demande de résolution de la vente, compte tenu de la procédure collective frappant la société RESIDENCE PLAZZA. Par ordonnance du 9 janvier 2017, le juge de la mise en état a joint les deux dossiers.



Il a essentiellement soutenu qu'il est seul propriétaire des lots n°15 et n°12 :




Puisqu'il est régulièrement convoqué aux assemblées générales, les appels des charges sont établis à son nom, les lots acquis ont été payés en intégralité et qu'il n'est pas démontré l'inachèvement des biens,





Ayant acquis l'appartement et le parking en vertu d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, il est propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de la construction, conformément à la loi et à son contrat de vente,





Puisqu'il n'est pas démontré que les biens litigieux constitueraient des actifs immobiliers de la liquidation judiciaire, le seul titre de propriété publié est le contrat de vente du 11 décembre 2011 lui donnant la qualité de contribuable au titre de la taxe foncière,





Puisqu'il a payé l'intégralité du prix de vente à hauteur de 219 574 euros.




En défense, Maître SABOURIN a notamment soutenu que [Y] [K] ne rapporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire des ouvrages édifiés par la SCCV RESIDENCE PLAZZA, au titre de l'appartement n°5 et des deux emplacements de parking, postérieurement à l'acte notarié du 1er décembre 2011 car :




L'acte notarié de vente du 1er décembre 2011 précisait expressément que la date de livraison indiquée était une date prévisionnelle ne tenant pas compte des événements suspensifs. Le retard pris dans l'achèvement et la livraison de l'appartement ne résulte pas d'une volonté délibérée de la SCCV RESIDENCE PLAZZA car elle a dû faire face à des difficultés lors des travaux de démolition et que dans l'attente du rapport d'expertise, elle avait dû arrêter le chantier,





Monsieur [K] n'a pas apporté la preuve qu'il avait acquis, par accession, la propriété de ces biens. Il ne peut pas revendiquer la propriété et la mise en possession des constructions postérieurement à l'acte de vente du 1er décembre 2011 dans la mesure où la livraison de ce bien non achevé n'est pas intervenue antérieurement à l'ouverture de la procédure collective,





A compter de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire, les dispositions relatives aux procédures collectives doivent être appliquées. Ainsi, le bien vendu n'étant ni achevé, ni livré, ce dernier n'est pas devenu sa propriété à la date d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire et participe donc de l'actif de la liquidation. En outre, Maître SABOURIN ne peut pas disposer librement du bien sans l'autorisation du juge-commissaire.




Par jugement en date du 5 juin 2019, le tribunal de grande instance de LYON :



- ORDONNE à Maître Bernard SABOURIN, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA, la livraison à [Y] [K] de l'appartement n°5 et du lot de parking n°13 dans l'immeuble sis [Adresse 2], avec au besoin la remise des clés,

- FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA la créance d'[Y] [K] à hauteur de 48 306 euros au titre de la perte de la réduction fiscale, et de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- DEBOUTE les parties du surplus des demandes,

- CONDAMNE Maître Bernard SABOURIN, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA à verser à Monsieur [Y] [K] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Maître Bernard SABOURIN, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA à supporter les entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ORDONNE l'exécution provisoire du jugement.



Le tribunal a retenu en substance :



1. Sur la demande de remise des clefs du bien



Il résulte de l'article 1601-3 du code civil et de l'acte de vente du 1er décembre 2011 que la qualité de propriétaire de Monsieur [K] sur les ouvrages édifiés par la SCCV RESIDENCE PLAZZA, au titre de l'appartement n°5 et des deux emplacements de parking, n'est pas contestable, de sorte qu'il est bien fondé à obtenir la livraison de l'immeuble conformément à l'article 1610 du code civil, avec au besoin la remise des clefs et ce, sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte à l'encontre de Maître SABOURIN en qualité de liquidateur.



Il importe peu comme le relève le défendeur, que la livraison de ce bien non achevé ne soit pas intervenue antérieurement à l'ouverture de la procédure collective. Contrairement à ce que soutient Maître SABOURIN, Monsieur [K] était propriétaire à la date d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, de sorte que ce bien ne participe pas de l'actif de la liquidation et que Maître SABOURIN peut disposer librement du bien sans l'autorisation du juge-commissaire.



2. Sur la fixation de sa créance au passif de la liquidation de la société



En application de l'article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur issu du défaut de livraison du terme convenu. Le demandeur ne peut ainsi demander réparation que des seuls préjudices nés du retard de livraison.



Sa demande au titre du coût et des charges du prêt souscrit ne saurait prospérer dès lors qu'il est tenu contractuellement de régler le prêt souscrit auprès de la Caisse d'Epargne et qu'il s'acquitte ainsi normalement des intérêts du prêt depuis le 5 octobre 2017.



Il y a lieu de rejeter la demande au titre du coût de l'acte notarié du 1er décembre 2011, laquelle figure dans les écritures mais n'est pas chiffrée ainsi que la demande en paiement du coût des charges de copropriété depuis le mois d'avril 2014, aucun justificatif de règlement n'étant produit. Il sera également débouté de sa demande de perte de chance de se constituer un patrimoine dès lors qu'il ne produit aucune attestation sur la valeur actuelle du bien.



En revanche, le demandeur est bien fondé à obtenir la perte de l'avantage fiscal de la loi Scellier. Il résulte en effet du contrat de réservation du 26 juillet 2011 que l'acquisition est placée dans un régime de défiscalisation immobilière Scellier ; que dans son attestation du 11 décembre 2017, Monsieur [I], expert-comptable, après avoir détaillé les modalités de calcul de l'avantage fiscal, a conclu que " dans le cadre d'une loi Scellier classique, l'avantage fiscal cumulé sur une période de 9 ans à 22 % du prix de revient est de 48 306 euros. " Cette somme ne fait que conforter l'estimation qui avait été faite au moment de l'acquisition. L'absence de livraison du bien dans le délai contractuel ayant fait perdre l'avantage fiscal, la créance à ce titre doit être fixée au passif de la liquidation à hauteur de 48 306 euros.



Il n'est pas contestable que Monsieur [K], qui a dû faire face au remboursement des échéances de prêt sans pouvoir louer le bien, et a été contraint d'engager des procédures pour faire valoir ses droits. Il a subi " des soucis et tracas " qu'il convient de réparer au titre de son préjudice moral à hauteur d'une somme de 2 000 euros.











3. Sur la demande dirigée contre Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire



Monsieur [K] invoque la mauvaise foi de Maître SABOURIN, indiquant dans ses écritures, un abus de droit de celui-ci : Il n'avait pas contesté au fond son droit de propriété et l'a fait ultérieurement dans ses conclusions d'incident en prétendant que le bien constituerait un actif de la liquidation judiciaire. Toutefois, il apparaît qu'en tant que mandataire de la société mise en liquidation et chargé de ses intérêts, il n'a fait qu'user de moyens de défense.



Il n'est démontré aucun comportement fautif du mandataire judiciaire ni de résistance abusive. Maître SABOURIN ne peut ainsi être tenu responsable du retard de livraison du bien à compter du 24 juin 2016, date du prononcé de la liquidation judiciaire de la société venderesse. La demande de réparation dirigée contre Maître SABOURIN devra, en conséquence, être rejetée.





Par sommation interpellative du 18 octobre 2019, Monsieur [K] a fait sommation à Maître SABOURIN de se présenter à l'adresse du bien le 30 octobre 2019 pour procéder à sa livraison et dresser un procès-verbal contradictoire de constat de l'état dudit bien suite à des demandes de remise des clefs restées infructueuses.



Par déclaration en date du 15 novembre 2019, [Y] [K] a relevé appel des chefs du jugement l'ayant débouté de certaines de ses demandes.



Aux termes de ses dernières conclusions rectificatives déposées par voie électronique le 17 février 2021, [Y] [K] demande à la Cour au visa des articles 1601-1, 1601-3, 1610 du code civil et 1184, 1147 anciens du code civil, L 641-3 du code de commerce de :



Vu le refus du liquidateur de produire à la présente instance les rapports déposés auprès du juge commissaire et l'inventaire de la liquidation judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA,



Réformer partiellement le jugement entrepris :



- Sur la période antérieure à la liquidation judiciaire du 24 mai 2016 :



o Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, sa créance pour les sommes de :


17 820 euros au titre des intérêts du prêt CAISSE D'EPARGNE non compensés par la location de son bien, sauf à parfaire,

649,17 euros au titre des charges de copropriétés,

5 000 euros sauf à parfaire au titre de la garantie de parfait achèvement,

1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.




- Sur la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire du 24 mai 2016 :



o Juger que la SELARLU MARTIN successeur de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, est responsable du retard dans la livraison de ses biens, à compter du jugement de liquidation judiciaire du 24 mai 2016, et ce jusqu'au 30 octobre 2019 ;



o Condamner la SELARLU MARTIN successeur de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, à réparer son préjudice consécutif au retard dans la livraison des biens vendus à compter du 24 mai 2016 et jusqu'au 30 octobre 2019 ;



o La condamner à lui payer la somme de 16 830 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du retard dans la livraison des biens, retard postérieur au jugement de liquidation judiciaire, sauf à parfaire, et arrêté provisoirement au 1er avril 2019 ;







o Condamner la SELARLU MARTIN, successeur de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



- Au surplus,



o Condamner la SELARLU MARTIN successeur de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, à lui payer à la somme de 1 977,83 euros en paiement des frais d'ouverture de l'appartement ;



o Juger que la SELARLU MARTIN successeur de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, est seule débitrice des charges de copropriété pour la période du 12 janvier 2016 au 30 octobre 2019 ;



o La condamner à lui payer à ce titre les sommes suivantes :




5 662,67 euros au titre des charges de copropriété du 12 janvier 2016 au 30 octobre 2019,

240,06 euros au titre des frais facturés par le syndic,

300 euros au titre des dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires,

800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, allouée au syndicat des copropriétaires,

Les frais d'exécution subis par lui à raison de l'exécution provisoire de la décision du 14 décembre 2020.




o Ordonner à la SELARLU MARTIN successeur de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, de payer les charges de copropriété pour la période du 12 janvier 2016 au 30 octobre 2019 ;



o Débouter l'intimée de toutes demandes contraires ;



o Condamner la SELARLU MARTIN successeur de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, à lui payer en cause d'appel, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



o Admettre la SCP AGUIRAUD-NOUVELET au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'appelant soutient en substance à l'appui de ses demandes :



1. Sur la fixation au passif des préjudices antérieurs à la procédure collective



En application des articles 1184 et 1147 du code civil applicables au litige, et de l'article 1610 du code civil, l'acquéreur peut solliciter sa mise en possession assortie de dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice complémentaire subi.



Monsieur [K] est donc bien fondé à solliciter la fixation au passif de sa créance de réparation des préjudices subis à raison du défaut de livraison, non retenus par le tribunal, à savoir le coût et la charge du prêt souscrit par lui, alors même qu'il n'a pas été en possession des biens achetés et qu'il n'a pu donc les louer, et le coût des charges de copropriété depuis le mois d'avril 2014. 



- Sur le coût et la charge du prêt souscrit pour l'achat du bien sans contrepartie de la mise à disposition du bien et l'inscription au passif de sa créance de réparation de 17 820 euros



Les biens litigieux ont été acquis pour être loués par Monsieur [K] dans le cadre du dispositif fiscal Scellier comme le démontrent les termes du contrat de réservation et du prêt souscrit faisant état d'un investissement locatif.









Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, soit sur 36 mois, Monsieur [K] a remboursé le prêt bancaire sans pouvoir louer l'appartement et consécutivement sans percevoir le moindre loyer, alors que les loyers seraient venus réduire la charge du prêt, et particulièrement celle des intérêts conformément au tableau d'amortissement contractuel.



Ainsi, si la société RESIDENCE PLAZZA avait respecté ses obligations et livré les biens litigieux au 31 décembre 2012, il aurait pu les mettre en location et percevoir des loyers, de sorte qu'il n'aurait pas eu la charge intégrale des intérêts qui auraient été couverts en partie au moins par les revenus locatifs.



La simulation Scellier du 14 juin 2011, sur laquelle Monsieur [K] s'est déterminé à acheter les biens, prend en considération un loyer constant de 495 euros mensuels, soit 5 940 euros par an, et 17 820 euros sur la période de 36 mois.



Il est donc justifié dans sa demande dès lors qu'il a assumé la charge d'un prêt sans recevoir les produits locatifs du bien escomptés. 



En vertu du contrat de location de son appartement en date du 24 juin 2020 pour un loyer mensuel de 600 euros, outre les charges, le préjudice de Monsieur [K] peut justement être estimé sur une base de 600 euros.



- Sur les charges de copropriété antérieures à la procédure collective



Monsieur [K] se voit appeler des charges de copropriété depuis le mois d'avril 2014, alors même qu'aux termes de l'acte de vente il ne devait supporter les charges de copropriété qu'à compter de la date à laquelle le vendeur lui aurait notifié que les locaux vendus sont mis à sa disposition.



Les appels de charge permettent de démontrer que Monsieur [K] a payé indûment la somme totale de 649,47 euros, de sorte que sa créance à ce titre sera fixée au passif pour la somme de 649,17 euros.



Après avoir reçu conseil, il a cessé de payer les charges de copropriété début 2015, de sorte qu'il est aujourd'hui menacé d'une procédure par le syndic.



- Sur les travaux de remise en état



Sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, et de l'article 564 du code de procédure civile, Monsieur [K] est fondé à demander l'inscription de sa créance au titre des sommes payées par lui pour la réfection des désordres découverts après la prise de possession du 30 octobre 2019, et nécessaires à la mise en location de son bien. 

 



2. Sur les dommages et intérêts pour la période postérieure à la liquidation judiciaire



Maître SABOURIN est débiteur du retard dans la mise en possession du bien vendu postérieurement à la liquidation en vertu de l'article L 641-13 du code de commerce dès lors d'une part qu'il avait l'obligation de procéder à cette livraison, en vertu du contrat de vente, et que d'autre part, il a plaidé de façon abusive que les biens en cause n'étaient pas la propriété de Monsieur [B].



- Sur le défaut de livraison



Maître SABOURIN en ayant refusé de livrer les biens et ce dès sa désignation, est responsable de la non-livraison du bien entre le mois de janvier 2016 et la date à laquelle Monsieur [K] a pris possession des biens, soit le 30 octobre 2019.





- Sur la résistance abusive de Maître SABOURIN postérieurement à la liquidation judiciaire 

La résistance abusive est démontrée de façon certaine par le fait que :




Maître SABOURIN ne pouvait ignorer sa propriété sur biens depuis le début de la procédure qu'il a dû engager ;





Maître SABOURIN n'a jamais indiqué, dans le cadre de la procédure collective, que les biens litigieux faisaient partie de l'actif de la SCCV RESIDENCE PLAZZA, de sorte qu'il savait que la société n'en était pas propriétaire ;





Maître SABOURIN a reconnu postérieurement au jugement n'avoir jamais eu les clefs, ce qui prouve également sa mauvaise foi.




- Sur les préjudices



Maître SABOURIN sera condamné à payer les dommages et intérêts réparant le retard dans la mise en possession, postérieur au jugement de liquidation judiciaire du 24 mai 2016 ou en tous cas, postérieur à l'assignation du 6 décembre 2016. Le préjudice causé par ce retard sera liquidé sur la base de la somme mensuelle de 495 euros du 1er janvier 2017 au 30 octobre 2019, correspondant à une période de 34 mois.



Il sera également alloué la somme de 5 000 euros en réparation des nombreux soucis et tracas causés par le refus abusif de Maître SABOURIN.



3. Sur les frais d'exécution relatifs à l'entrée en possession



Nonobstant le caractère exécutoire par provision du jugement du 5 juin 2019, Maître SABOURIN n'a pas cru devoir procéder à la livraison des biens et à la remise des clefs, l'obligeant à faire ouvrir la porte de l'appartement par un serrurier, en présence d'un huissier de justice. Maître SABOURIN sera donc condamné à supporter les frais d'ouverture, soit la somme de 1 977,83 euros.



4. Sur le débiteur des charges de copropriété



L'acte de vente stipule que " l'acquéreur supportera sa quote part dans les charges de copropriété à compter de la date à laquelle le vendeur lui aura notifié que les locaux vendus sont mis à disposition ". Le contrat de vente constituant la loi des parties, il oblige le liquidateur au paiement des charges pour la période du 12 janvier 2016 au 30 octobre 2019 pour lesquelles Monsieur [K] a été assigné en paiement par le syndic en exercice.



Par jugement du 14 décembre 2020, selon procédure accélérée au fond, Monsieur [K] a été condamné à payer la somme de 6 929,74 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juillet 2020, outre 240,06 euros de dommages et intérêts et 800 euros au titre des frais irrépétibles. Il sollicite en conséquence la garantie du liquidateur sur les termes de cette condamnation pour les charges liquidées jusqu'au 30 octobre 2019, ainsi que pour les frais et dommages et intérêts.



Il rappelle en tant que de besoin qu'il a procédé à la déclaration de sa créance au passif du redressement et de la liquidation au titre des charges de copropriété de 2014 à 2015 pour la somme de 2 786,01 euros.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 1er juin 2021, la SELARLU MARTIN représentée par Maître MARTIN en remplacement de Maître SABOURIN, suivant ordonnance du Tribunal de Grande Instance de LYON en date du 19 décembre 2019 et jugement du Tribunal de Commerce de LYON en date du 19 décembre 2019, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA, Société Civile de Construction Vente, demande à la Cour au visa des articles 1601-3 et 1353 du code civil, de :



- REFORMER le jugement du 5 juin 2019 en ce qu'il a :



o Fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA la créance de Monsieur [K] à hauteur de 48 306 euros au titre de la perte de la réduction fiscale ainsi que celle de 2000 euos en réparation de son préjudice moral,

o Condamné Maître SABOURIN ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA à verser à [Y] [K] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

o Condamné Maître SABOURIN ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA aux dépens de première instance.



Y AJOUTANT,



-DEBOUTER [Y] [K] de l'intégralité de ses demandes,

-CONDAMNER [Y] [K] à payer à la SELARLU MARTIN représentée par Maître Pierre MARTIN, en remplacement de Maître Bernard SABOURIN, ès-qualités, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNER Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.



L'intimée soutient à l'appui de ses demandes :



1. Sur le rejet de la demande de Monsieur [K] de fixation au passif de la liquidation judiciaire des créances relatives aux préjudices antérieurs à la procédure collective



D'une part, l'article 1601-1 du code civil ne peut servir juridiquement de base à une demande de dommages et intérêts.



D'autre part, l'article 1184 du même code notamment en son alinéa 2, prévoit, en cas d'inexécution par l'une des parties, la faculté d'option, qu'a le créancier d'une obligation de faire, entre la résolution du contrat et son exécution supposée encore possible, tant qu'il n'a pas été renoncé à l'une ou l'autre.



Or, [Y] [K] a renoncé à sa demande de résolution de la vente, compte tenu de la procédure collective frappant la société RESIDENCE PLAZZA, et a sollicité la livraison de l'appartement. [Y] [K] a donc entendu exercer la faculté d'option dont il dispose sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Cet article ne saurait servir de base légale à une demande de réparation au titre des préjudices que Monsieur [Y] [K] prétend avoir subis.



- Sur les intérêts au titre du prêt de la CAISSE D'EPARGNE



Il est expressément prévu dans l'acte notarié qu'[Y] [K] doit s'acquitter des intérêts intercalaires calculés sur le montant du prêt, sur une durée de 36 mois. En tout état de cause, Monsieur [K] est donc redevable à la CAISSE D'EPARGNE des intérêts intercalaires, compte tenu de la nature du prêt qu'il a souscrit " PRIMO INTERCALAIRES REPORTES ". Il en est de même des intérêts mensuels dus par lui à la CAISSE D'EPARGNE, à compter de l'amortissement du prêt.



L'appelant ne démontre absolument pas en quoi son obligation contractuelle de paiement des intérêts intercalaires et intérêts mensuels du prêt à la CAISSE D'EPARGNE, est imputable à Maître Bernard SABOURIN, ès-qualités. Il ne précise pas le fondement juridique de sa demande. Il n'a, en effet, subi aucun préjudice à ce titre puisqu'il était contractuellement tenu, quoi qu'il en soit, de régler à la CAISSE D'EPARGNE, ces intérêts.



- Sur les frais de copropriété



Concernant les charges d'avril 2014 à mars 2015 : Monsieur [K], n'étant pas tenu du paiement des charges avant l'achèvement de ses lots, est mal fondé, aujourd'hui, à demander le remboursement de ces charges par Maître Bernard SABOURIN, ès-qualités, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA après avoir indiqué que l'immeuble n'était pas achevé lors de sa demande de résolution de la vente le 3 décembre 2014.



Concernant les charges du 12 janvier 2016 au 30 octobre 2019 : Monsieur [K] prétend qu'il n'est pas redevable de ces charges et que c'est le liquidateur judiciaire en sa qualité de vendeur qui doit les charges jusqu'à la livraison du bien. D'une part le liquidateur judiciaire n'est pas le vendeur. D'autre part la SELARLU MARTIN représentée par Maître Pierre MARTIN ès-qualités de mandataire liquidateur de la SCCV RESIDENCE PLAZZA ne dispose pas du pouvoir d'exercer les droits du dirigeant de la société s'agissant d'une procédure de liquidation judiciaire sans poursuite d'activité. Il appartenait à Monsieur [K] de déclarer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA au titre de ces charges.

Enfin, Monsieur [K] a déjà formulé ces mêmes demandes devant la première chambre civile B (RG 21/01069). Dans ces conditions, la demande de Monsieur [K] sera nécessairement rejetée.



- Sur la perte de la réduction fiscale



Monsieur [K] ne justifie ni du bien-fondé de sa demande, ni de son quantum puisqu'à la lecture de sa pièce justificative '' Estimation Scellier Mr [K] '' il est possible de remarquer :




le caractère non probant cette pièce : il est en effet impossible d'en déterminer l'origine ;

l'absence totale de justificatifs prouvant la réalité et l'exactitude des informations chiffrées dont fait état ce document, pour déterminer la réduction fiscale dont il aurait pu bénéficier.




- Sur les travaux de remise en état



Outre le fait que cette demande est nouvelle en cause d'appel celle-ci n'est absolument pas justifiée. Cette demande de réparation n'étant étayée par aucun document justificatif du préjudice subi par Monsieur [K], elle sera rejetée.



Il sera précisé que Monsieur [K] bénéficie de la garantie d'achèvement visée par l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation, garantie bancaire destinée à financer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du constructeur. Or, Monsieur [K] ne justifie pas avoir sollicité cette garantie auprès de la BRA.



2. Sur le rejet de la demande de [Y] [K] de fixation au passif de la liquidation judiciaire de préjudices postérieurs à la procédure collective



Maître SABOURIN ès-qualités n'était pas autorisé, jusqu'à ce qu'une décision de justice intervienne à procéder à la livraison du bien s'agissant d'une procédure de liquidation judiciaire sans poursuite d'activité. Il ne disposait pas du pouvoir d'exercer les droits du dirigeant de la société. Il ne peut donc être reproché à Maître SABOURIN de ne pas avoir procédé à la livraison du bien.



A compter du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance, Maître SABOURIN a confirmé ce qu'il avait toujours indiqué, à savoir qu'il ne détenait pas les clés de l'appartement que Monsieur [G] n'avait pas cru bon devoir lui remettre.



3. Sur les frais d'exécution relatif à l'entrée en possession



Comme indiqué précédemment, Maître SABOURIN ne disposait pas du pouvoir d'exercer les droits de la SCCV RESIDENCE PLAZZA en l'absence de poursuite d'activité de la société placée en liquidation judiciaire, autorisée par le tribunal de commerce.



En outre il ne disposait pas des clés de l'appartement de Monsieur [K].



Dans ces conditions, le mandataire judiciaire ès-qualités n'a pas à supporter les frais liés à l'ouverture de l'appartement dans la mesure où l'absence de clé ne résulte pas de son fait.



4. En tout état de cause



Il est important de rappeler que Monsieur [K] n'a pas jugé utile d'actionner la BRA, établissement bancaire redevable de la garantie d'achèvement. Dans ces conditions, la Cour constatera que l'action de Monsieur [K] est mal dirigée.



Il est donc demandé de condamner [Y] [K] à payer à la SELARLU MARTIN en remplacement de Maître Bernard SABOURIN, ès-qualités, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

 

Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 9 mars 2022 à 9 heures.



A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2022.





MOTIFS



A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour " constater " ou " dire et juger " ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.



La Cour constate qu'il y a eu évolution du litige dans la mesure où la livraison du bien a eu lieu le 30 octobre 2019 suivant constat d'huissier qui a été assisté d'un serrurier. Le litige en appel concerne dès lors uniquement les demandes indemnitaires de Monsieur [K] que conteste l'intimé.



Contrairement à ce que soutient le liquidateur judiciaire, le cocontractant victime d'une inexécution a la faculté de modifier son option procédurale entre la résolution du contrat de vente et la poursuite de l'exécution forcée de la vente tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée. En l'espèce, s'il est exact que Monsieur [K] a d'abord saisi la justice aux fins de la résolution de la vente par exploit du 15 avril 2015 avec indemnisation de ses préjudices, aucune décision passée en force jugée n'est intervenue pour l'empêcher de changer son choix au profit de l'exécution forcée de l'obligation de délivrance et de mise en possession des clefs de son bien immobilier.



Suivant l'article 1184 ancien du code civil, l'exécution forcée du contrat n'était pas exclusive de dommages et intérêts. Par ailleurs, l'article 1611 prévoyait que le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts résultant pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu puisqu'il est constant et non contesté que Monsieur [K] a intégralement payé son bien fin septembre 2014 soit bien avant l'ouverture de la procédure collective.



C'est en conséquence, à bon droit qu'il a été fait application des articles 1601-3, 1610, 1611, 1147 et 1184 ancien du code civil pour fonder la demande aux fins d'exécution forcée de l'obligation de délivrance du bien via la remise des clefs et les demandes indemnitaires accessoires pour inexécutions contractuelles fautives.



Monsieur [K] a déclaré sa créance chirographaire au mandataire judiciaire le 12 septembre 2016 à hauteur de 11 193,62 euros au titre des intérêts du prêt à la Caisse d'Epargne du 5 octobre 2014 à décembre 2015, de 2 786,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au mois de décembre 2015, de 48 803 euros au titre de la perte de la réduction fiscale, de 58 914 euros au titre de la perte de patrimoine et de 5 000 euros au titre des soucis et tracas subis par lui outre sa créance au titre des frais et dépens de la procédure. 




Sur l'appel de Monsieur [K] sur la période antérieure à la liquidation judiciaire du 24 mai 2016 de la SCCV RESIDENCE PLAZZA




A titre liminaire, les demandes et moyens de défense devront se prouver en respectant les dispositions légales suivantes :




Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention ;





Selon l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.






Sur la demande au titre du coût et de la charge du prêt souscrit pour l'achat du bien sans contrepartie de la mise à disposition du bien



Il n'est pas contesté que les biens ont été acquis dans le cadre d'un dispositif fiscal Scellier pour réaliser un investissement locatif ainsi que cela ressort des termes du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement (pièce 1-1) et de l'offre de prêt visant un logement neuf en VEFA pour résidence principale d'un locataire (pièce 3). Il n'est pas contesté que durant 36 mois soit du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, l'appelant a remboursé des échéances de prêt bancaire sans pouvoir louer son bien ni par conséquent percevoir des loyers qui auraient pu venir réduire la charge du prêt, et notamment celle des intérêts.



Le fait que le vendeur n'a pas respecté son obligation de livraison dans le délai a indéniablement eu pour effet d'empêcher Monsieur [K] de tenter de mettre son bien en location et de percevoir les loyers ne permet toutefois pas à ce dernier de solliciter avec succès la fixation de sa créance au passif de la procédure collective au titre du coût et de la charge du prêt car son préjudice ne saurait être le montant sollicité de 17 820 euros au titre des intérêts du prêt de la Caisse d'Epargne non compensés par la location du bien car les échéances du prêt ainsi que les intérêts constituent sa dette contractuelle personnelle. Il n'a en réalité subi que la perte de chance de pouvoir louer son bien et la perte de chance d'obtenir des loyers compensant en tout ou partie la charge des intérêts qu'il devait. Or, Monsieur [K] n'a pas formulé son préjudice sous forme de perte de chance mais sous forme d'un préjudice entièrement constitué. Si la réparation de la perte de chance peut donner lieu à des dommages et intérêts, la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



En l'espèce, Monsieur [K] s'est limité à réclamer un préjudice totalement constitué équivalent aux intérêts de son prêt non compensé à hauteur de 17 820 euros sans former de demande subsidiaire au titre de la perte de chance. Or, il n'avait aucune certitude mais un espoir de louer son bien sur toute la période et compenser en totalité la charge de ses intérêts si les choses s'étaient déroulées correctement.



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [K] de ce chef de demande par adoption et complément de motifs.





Sur la demande indemnitaire au titre des charges de copropriété d'un montant de 649,17 euros, charges de copropriété antérieures à la procédure collective à compter du 1er avril 2014 au 31 mars 2015



Les pièces fournies en appel par Monsieur [K] notamment la pièce 47 n'établit pas qu'il a dûment payé la somme de 649,17 euros de charges de copropriété. En effet, la mention manuscrite en feutre fluo sur les appels de fonds litigieux en pièce 9 et suivantes ne peut avoir la moindre valeur probante d'un paiement effectif à défaut de production des relevés de compte correspondant.



D'ailleurs, la Cour constate qu'il est fait référence à une pièce 9-3 en page 11 des conclusions de Monsieur [K] alors qu'elle n'existe pas et qu'il est demandé une somme de 649,17 euros qui pourrait correspondre, à 30 centimes près, à la somme des montants des pièces 9 et 9-1 alors qu'il est indiqué en page 11 que l'appelant a payé " indûment une somme totale de 649,47 euros (pièces 9-2 et 9-3 261,49 + 2156,49 +2016,49) " ce qui est complètement incompréhensible.



Or, pour qu'il soit fait droit à la demande de fixation d'une créance de réparation au passif de la procédure collective de la SCCV RESIDENCE PLAZZA, Monsieur [K] doit prouver son paiement car les dispositions contractuelles, qui prévoient une date de transfert des charges de copropriété entre le vendeur et l'acquéreur à une date postérieure à la date de l'achèvement du lot, ne sont pas opposables au syndic qui doit adresser ses appels de fonds portant charges de copropriété à l'acquéreur dès l'achèvement de son lot.



La Cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [K], défaillant dans la preuve, de sa demande au titre des charges de copropriété antérieures à la liquidation judiciaire du vendeur la SCCV RESIDENCE PLAZZA.




Sur l'appel incident de la SELARLU MARTIN




Sur la fixation au passif de la procédure collective de la créance de 48 306 euros au titre de la perte de la réduction fiscale



La Cour confirme le jugement en ce qu'il a fait droit à cette demande car il est constant, suivant le contrat de réservation et l'acte de prêt, que l'achat avait pour but de bénéficier du dispositif de la loi Scellier soit faire un investissement locatif ouvrant droit à une réduction fiscale. Une estimation qui a été faite (pièce 2 et 2-1) par [C] [V] corroborée par l'attestation de [O] [I], expert-comptable, du 11 décembre 2017, montre que cette perte s'établit à 48 306 euros puisque cette réduction a été perdue du fait du retard de livraison qui ne s'est pas faite dans les 30 mois après l'ouverture du chantier et ce, du fait du vendeur.



Monsieur [K] ayant suffisamment prouvé son préjudice, la Cour confirme le jugement sur ce point et déboute la SELARLU MARTIN de son appel incident sur ce chef de jugement.





Sur la fixation au passif de la procédure collective de la créance de 2 000 euros au titre du préjudice moral



La Cour constate que l'intimée sollicite l'infirmation du jugement sur ce point mais sans développer de moyen précis pour critiquer le raisonnement des premiers juges qui ont pourtant, à juste titre, relevé que Monsieur [K] a dû faire face à des remboursements d'échéance de prêt sans pouvoir compter sur un espoir de loyers compensatoires, argument qui n'a pu que le déterminer à conclure l'achat outre qu'il a dû engager des procédures sources de soucis et tracas pour faire valoir ses droits. La Cour confirme la juste fixation au passif de la procédure collective du responsable de ce préjudice moral, à savoir la SCCV RESIDENCE PLAZZA, de la créance indemnitaire de 2 000 euros de dommages et intérêts, laquelle a fait l'objet d'une déclaration de créance.






Sur l'appel de Monsieur [K] s'agissant de la période postérieure à la liquidation judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA




Sur la demande indemnitaire à hauteur de 5 000 euros au titre de la garantie de parfait achèvement



Cette demande bien que nouvelle en appel est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile eu égard à la nécessité ressentie par Monsieur [K] de faire juger les questions nées de la révélation d'un fait nouveau, à savoir la découverte de la nécessité de travaux de remise en état après avoir eu restitution de l'appartement litigieux le 30 octobre 2019 en exécution du jugement dont appel.



Monsieur [K] ne donne toutefois aucun détail de la somme réclamée à hauteur de 5 000 euros ni aucune preuve du paiement des travaux. Il ressort que la SCCV RESIDENCE PLAZZA, suivant les mentions du contrat de vente, n'était pas un constructeur mais un vendeur non réalisateur. Ainsi, ce vendeur ne peut avoir été débiteur de l'obligation de la garantie de parfait achèvement. Enfin, un constat d'huissier ne peut servir à lui seul de preuve de la nécessité des travaux de remise en état et a fortiori de leur montant. La seule facture de 366 euros figurant au dossier (pièce 48) ne prouve pas son paiement effectif





La Cour déclare la nouvelle demande indemnitaire recevable mais déboute Monsieur [K] de ce chef de demande.






Sur la demande de charges de copropriété du 12 janvier 2016 jusqu'au 30 octobre 2019 et la demande de condamnation la SELARLU MARTIN à lui payer les sommes de 5 662,67 euros à ce titre, outre 240,06 euros de frais facturés par le syndic, 300 euros de dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires, 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les fais d'exécution subis à raison de l'exécution provisoire de la décision du 14 décembre 2020




Il s'agit d'une demande nouvelle en appel dans le cadre du présent litige et la Cour constate qu'[Y] [K] qui a été condamné par jugement du tribunal judiciaire rendu le 14 décembre 2020 (pièce 52) à ce titre, a interjeté parallèlement appel devant le Cour aux fins de réformation en intimant le syndicat des copropriétaires. Dans le cadre de cette première instance, il a assigné le 1er octobre 2020 en intervention forcée (pièce 51) la SELARLU MARTIN en qualité de liquidateur judiciaire successeur de Maître Bernard SABOURIN aux fins d'être relevé et garanti. La 1ère chambre B a déjà rendu un arrêt avant dire droit le 23 novembre 2021 et renvoyé l'affaire à la mise en état.



Toutefois, cette demande figure dans son premier jeu de conclusions en date du 13 février 2020, soit à une date antérieure à l'assignation en intervention forcée de la SELARLU MARTIN dans le cadre de la seconde instance. Cette demande est donc recevable en ce qu'elle peut être considérée comme le complément ou l'accessoire nécessaire de la première demande au titre de charges de copropriété de 2014-2015 tant que la livraison du bien n'était pas intervenue en application de l'article 565 du code de procédure civile.



Cette créance de somme d'argent s'est renouvelée postérieurement et successivement au jugement de liquidation judiciaire jusqu'à la mise à disposition du bien immobilier tel que cela ressort du contrat de vente. Or, cette créance de charges de copropriété jusqu'au 30 octobre 2019 n'est pas née pour les besoins du déroulement de la procédure de liquidation judiciaire et n'est pas une contrepartie d'une prestation en faveur de la société débitrice. 



Cette créance successive ne bénéficie donc pas d'un statut protecteur particulier des articles L 622-17 et L 641-13 du code de commerce. En application de l'article L 622-24 et L 641-3 du code de commerce dans leur version applicable au moment de l'ouverture de la procédure collective, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture doivent être déclarées dans le délai qui court à compter de la date de leur exigibilité successive. Or, la seule déclaration de créance figurant au dossier est celle du 12 septembre 2016 pour les charges de copropriété arrêtée au mois de décembre 2015.



Ainsi, la créance de charges de copropriété dont il s'agit était privée de la règle de paiement à l'échéance et n'a pas fait l'objet d'une déclaration de créance. Par conséquent, cette demande doit être déclarée irrecevable faute de qualité pour agir. Il n'y a donc pas lieu de condamner en l'état le liquidateur judiciaire à paiement ni de lui ordonner de payer les charges de copropriété entre le 12 janvier 2016 et le 30 octobre 2019.



S'agissant de la demande de condamnation de la SELARLU MARTIN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA à payer les frais facturés par le syndic à hauteur de 240,06 euros, la somme de 300 euros de dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires et les frais d'exécution à raison de l'exécution provisoire de la décision du 14 décembre 2020, cette demande se heurte au fait que lesdites condamnations ne sont pas définitives ni certaines en ce qu'il y a un appel en cours pendant devant la 1ère chambre B de la Cour d'appel de LYON, procédure dans laquelle la SELARLU MARTIN est intimée et dans laquelle les demandes sont identiques, ce qui ajoute de la confusion au litige. Cette demande ne peut qu'être déclarée irrecevable faute d'intérêt actuel à agir.













Sur la demande de condamnation à payer 1977,83 euros au titre des frais d'ouverture de l'appartement en raison de l'obligation de livraison des biens



[Y] [K] démontre, par le courrier de son conseil du 21 juin 2019 (pièce 38), son courrier du 1er août 2019 sollicitant la livraison de son bien et la remise des clefs auquel Maître SABOURIN n'a pas répondu, sa sommation interpellative du 18 octobre 2019 (pièce 41) et le constat d'huissier du 30 octobre 2019 (pièce 42) que Maître SABOURIN, en qualité de liquidateur judiciaire, n'a pas déféré au jugement en date du 5 juin 2019, pourtant revêtu de l'exécution provisoire, lui faisant obligation de livrer le bien litigieux avec remise des clefs



Le fait qu'il ait fait parvenir par le biais de son avocat un courrier fin juillet 2019 indiquant que Monsieur [K] pouvait prendre possession de son bien mais qu'il ne serait pas présent ne constitue pas une exécution de son obligation puisqu'il devait faire établir un procès-verbal de livraison juridiquement voire prendre à sa charge les frais de serrurier au cas où il ne disposerait pas matériellement les clefs.La prise de possession par Monsieur [K] qui a dû lui-même faire procéder aux opérations matérielles d'entrée dans les lieux en raison de la carence du liquidateur judiciaire ne saurait valoir livraison.



Monsieur [K] établit son préjudice. Il ressort du constat d'huissier que la serrure a été fracturée, que la poignée est hors d'état (page 2) et que Monsieur [R], serrurier est effectivement intervenu. Les frais d'exécution, fondés sur trois factures, deux du serrurier pour l'entrée dans les lieux et les réparations de la serrure et la troisième relative aux frais d'huissier (pièces 43 à 45), n'ont pas été contestés dans leur existence ni leur quantum. L'intimée a juste exposé qu'elle ne devait pas être condamnée à payer ces frais car d'une part Maître SABOURIN ne disposait pas des clefs et d'autre part il ne disposait pas du pouvoir d'exercer les droits de la SCCV RESIDENCE PLAZZA en l'absence de poursuite de l'activité de la société autorisée par le tribunal de commerce.



Or, le liquidateur judiciaire qui a la charge de la preuve de ses allégations ne produit pas le jugement de liquidation qui seul peut permettre de vérifier si la poursuite de l'activité a été ou non autorisée ou si d'ores et déjà la liquidation judiciaire est accompagnée de la clôture des opérations de liquidation judiciaire. Il n'a pas non plus produit ses rapports au juge commissaire. Par ailleurs, il n'est nullement démontré que les clefs de Monsieur [K] ne figuraient pas dans l'inventaire du liquidateur judiciaire ni que Maître SABOURIN ait cherché à se rapprocher du débiteur pour savoir où se trouvaient ces clefs. Le simple fait de répondre à l'huissier de justice dans le cadre de sa sommation interpellative qu'il ne disposait pas des clefs ne suffit pas à l'exonérer de sa responsabilité.



Dès lors, à défaut d'avoir prouvé son impossibilité juridique et matérielle de procéder aux opérations prescrites par jugement revêtu de l'exécution provisoire, la Cour fait droit à la demande de Monsieur [K] et condamne la SELARLU MARTIN venant aux droits de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, à payer à [Y] [K] la somme de 1 977,83 euros en paiement des frais d'ouverture de l'appartement comprenant les frais de serrurier et d'huissier.





Sur la demande de condamnation du liquidateur judiciaire à payer 16 830 euros de dommages et intérêts en réparation du retard dans la mise en possession postérieure au jugement de liquidation judiciaire du 24 mai 2016 et en tous cas à compter de l'assignation du 6 décembre 2016



Contrairement à ce que soutient l'intimée, une procédure de liquidation judiciaire n'interdisait pas la livraison du bien de manière absolue. Le liquidateur judiciaire saisi d'une demande en ce sens dispose du pouvoir d'y répondre ou de transmettre au juge commissaire. Ainsi, qu'il l'a déjà été dit plus haut, le liquidateur judiciaire ne démontre pas qu'il n'y a pas eu poursuite de l'activité du débiteur à défaut de produire les pièces juridiques l'établissant.



[Y] [K] soutient que Maître SABOURIN a été de mauvaise foi car il n'a que tardivement prétendu que le bien était un actif de la liquidation alors que l'inventaire qu'il ne produit pas n'en fait pas état et qu'il n'a pas introduit d'action en revendication. Il estime que son préjudice s'établit à la somme de 495 euros par mois durant 34 mois, du 1er janvier 2017 au 30 octobre 2017.



En outre, si effectivement sa propriété n'était pas contestée à l'origine d'autant que son contrat de vente en VEFA était dûment publié à la publicité foncière, il lui appartenait également en tant que créancier, auquel le liquidateur ne répond pas ou répond défavorablement, de saisir le juge commissaire aux fins de restitution de ses clefs dans le cadre de la procédure simplifiée de l'article L 624-10, R 624-14 et R 624-15 du code de commerce.



Faute d'avoir lui-même saisi le juge-commissaire de la difficulté, il est responsable de son préjudice. Le liquidateur n'est en effet pas autorisé à agir sans autorisation du juge commissaire ou d'un jugement du tribunal judiciaire.



La Cour confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté [Y] [K] de sa demande indemnitaire à ce titre par complément de motifs.




Sur la résistance abusive du liquidateur judiciaire




Il ressort du motif ci-dessus que l'abus de droit de Maître SABOURIN n'est pas établi même s'il n'a pas été particulièrement diligent. Ses pouvoirs dépendaient du juge commissaire. Le fait de ne pas saisir ce juge n'interdisait pas à [Y] [K] de le saisir lui-même pour dépasser ce qu'il estimait être un comportement d'inertie du liquidateur judiciaire. Par ailleurs, l'appelant fait état d'une sommation faite au liquidateur judiciaire de produire un rapport déposé auprès du juge-commissaire en février 2017 mais ladite sommation n'est pas produite au dossier de pièce. Ainsi, sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive n'est pas suffisamment établie. Il convient de la confirmer le jugement déféré sur ce point.




Sur les demandes accessoires




La Cour confirme le juste sort des frais et dépens de première instance, sauf à indiquer qu'il y a lieu non pas de condamner la liquidateur judiciaire aux frais et dépens mais de fixer la créance de Monsieur [K] à hauteur de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la procédure collective de la SCCV RESIDENCE PLAZZA et d'y fixer aussi la créance au titre des dépens de première instance, ainsi qu'il en fait la déclaration auprès du liquidateur judiciaire en toute régularité.



A hauteur d'appel, les deux parties ont succombé dans leurs demandes essentielles. En conséquence, la Cour laisse à chaque partie le montant de ses frais et dépens d'appel. La Cour déboute tant [Y] [K] que la SELARLU MARTIN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA de leurs demandes réciproques au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à hauteur d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions par adoption et complément de motifs sauf à préciser s'agissant des frais et dépens de première instance qu'il s'agit de la fixation d'une créance à la procédure collective de la SCCV RESIDENCE PLAZZA à hauteur de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.



Y ajoutant,



Fait droit à la demande de Monsieur [K] et condamne la SELARLU MARTIN venant aux droits de Maître SABOURIN, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société RESIDENCE PLAZZA, à payer à [Y] [K] la somme de 1 977,83 euros en paiement des frais d'ouverture de l'appartement comprenant les frais de serrurier et d'huissier ;



Déclare [Y] [K] recevable en sa demande nouvelle de condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la garantie de parfait achèvement ;



L'en déboute sur le fond ;



Déclare [Y] [K] irrecevable en sa demande de condamnation de la SELARLU MARTIN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PALZZA au titre des charges de copropriété du 12 janvier 2016 jusqu'au 30 octobre 2019 à hauteur de 5 662,67 euros et d'obligation de payer ladite somme ;



Déclare [Y] [K] irrecevable en sa demande de condamnation de la SELARLU MARTIN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PALZZA au titre de la somme de 240,06 euros de frais facturés par le syndic, de la somme de 300 euros de dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires, de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais d'exécution subis à raison de l'exécution provisoire de la décision du 14 décembre 2020 du tribunal judiciaire de LYON ;



Laisse à chaque partie le montant de ses frais et dépens d'appel.



En conséquence,



Déboute tant [Y] [K] que la SELARLU MARTIN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV RESIDENCE PLAZZA, de leurs demandes réciproques au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à hauteur d'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT