Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 30 juin 2022, n° 19/02397

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 30 JUIN 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/02397 - N° Portalis DBVK-V-B7D-ODBJ





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 13 MARS 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 17/03184





APPELANTE :



Madame [B] [I]

née le 25 Novembre 1950 à ALGER

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Me Nicolas KNISPEL, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMEE :



Madame [S] [M] épouse [P]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 03 Novembre 2021



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 NOVEMBRE 2021, en audience publique, Mme SIMON, vice-présidente placée ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :





M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée, par ordonnance du premier président du 30 Juin 2021 



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA ; en présence de Mme Marine MOURET, greffière stagiaire en approfondissement.

 



ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 20 janvier 2022 prorogé au 10 mars 2022, au 21 avril 2022, au 19 mai 2022 puis au 30 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Thierry CARLIER, conseiller en l'absence du président empêché, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





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EXPOSE DU LITIGE 



Mme [B] [I] est propriétaire d'une maison située à [Localité 11] sur la parcelle cadastrée KX[Cadastre 2]. 



Mme [S] [M] épouse [P] est propriétaire d'une maison à [Localité 11] sur la parcelle cadastrée KX[Cadastre 3].



Le 26 juin 2017, Mme [B] [I], a assigné Mme [P] afin que soit ordonnée la démolition de sa véranda et à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 13 mars 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a :



- débouté Mme [I] de sa demande de démolition fondée sur le cahier des charges du lotissement 'Les Mûriers' ;



- débouté Mme [B] [I] de sa demande de démolition fondée sur l'article 678 du code civil ;



- débouté Mme [B] [I] de sa demande de démolition fondée sur l'empiétement ;



- débouté Mme [S] [P] née [M] de sa demande relative au paiement du mur mitoyen ;



- débouté Mme [S] [P] née [M] de sa demande tendant à ce qu'il soit constaté qu'elle est seule propriétaire du mur litigieux ;



- débouté Mme [S] [P] née [M] sa demande de dommages et intérêts ;



- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire de la présente décision ;

 

- condamné Mme [B] [I] à verser à Madame [S] [P] née [M] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté Mme [B] [I] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné Mme [B] [I] aux dépens.



Le 5 avril 2019 Mme [B] [I] a relevé appel du jugement à l'encontre de Mme [S] [M] épouse [P]. 



Vu les conclusions de Mme [B] [I] remises au greffe le 2 novembre 2021 ;



Vu les conclusions de Mme [S] [P] remises au greffe le 29 août 2019 ;





MOTIF DE L'ARRÊT



I/ Sur la demande principale



Mme [B] [I] au terme de sa déclaration d'appel conteste le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de démolition, à défaut de démonstration du cahier des charges applicable, de vues directes sur la propriété et d'un empiètement sur son fond. Elle conclut que la propriété de Mme [P] fait partie du lotissement 'La Piscine' dont le cahier des charges fixe les conditions relatives aux clôtures, que Mme [P] n'a pas respectées. 

En appel, elle fait valoir que Mme [P] a construit sa véranda sur un mur mitoyen sans autorisation et à titre subsidiaire, que cette construction créé un trouble anormal de voisinage et qu'elle en demande la démolition. 



Mme [S] [M] épouse [P] sollicite la confirmation du jugement qui a débouté Mme [B] [I] de sa demande de démolition. Elle fait valoir, qu'elle ne contrevient pas au cahier des charges du lotissement 'La Piscine' dont Mme [B] [I] ne justifie pas faire partie et dont les clauses disparaissent au bout de dix ans à défaut de reconduction selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et que seul le PLU était applicable. Elle indique disposer d'une autorisation de l'ayant droit de Mme [B] [I] pour la construction sur le mur mitoyen et que Mme [B] [I] ne justifie d'aucun trouble de voisinage.



En l'espèce, selon acte notarié du 19 octobre 2001, Mme [S] [M] épouse [P] est propriétaire d'une maison à usage d'habitation [Adresse 7] cadastrée section KX [Cadastre 3] formant le lot numéro vingt-six du lotissement dénommé la Piscine, autorisé suivant arrêté préfectoral du 4 février 1961.



Selon attestation de propriété immobilière établie par Me [F] [X] les 2 et 6 juillet 2009 de la succession de [G] [J] [I] ayant droit de Mme [B] [I], ce dernier s'est porté acquéreur seul au cours et pour le compte de la communauté avec son épouse [L] [V], au terme d'un acte notarié du 18 octobre 1965 dont une expédition est publiée au bureau des hypothèques le 18 novembre 1965, volume n°22, d'un terrain situé [Adresse 5] section KX [Cadastre 2], sur lequel il a fait édifier pour le compte de la communauté, une maison d'habitation.



L'acte mentionne que la parcelle forme le lot vingt-deux du lotissement « les Mûriers » autorisé suivant arrêté de M. le préfet de l'Hérault en date du 1 octobre 1960 déposé au rang des minutes de Maître [E].



Au terme du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 8 octobre 2015, il est mentionné « la véranda de la propriété [P] [M] a été en partie implantée sur le mur mitoyen assurant la séparation avec la parcelle de ma requérante ».



Le constat précise « les deux panneaux avec vitrage granité donnant sur le fonds de ma requérante sont d'une hauteur d'environ deux mètres à laquelle il convient de rajouter les 50 centimètres du mur mitoyen sur lequel ils sont posés ».



Le constat précise que la propriété de Mme [S] [M] épouse [P] jouxte celle de Mme [B] [I] située [Adresse 5] cadastrée section KX [Cadastre 2].



Selon l'extrait cadastral, la parcelle KX [Cadastre 3] est contiguë au nord de la parcelle section KX [Cadastre 2].



Il résulte des pièces produites, du constat, de ses photographies et des conclusions de Mme [S] [M] épouse [P], que cette dernière a fait édifier une véranda en juillet 2003, en remplacement d'un grillage sur le mur de séparation des deux propriétés, les panneaux en vitrage granité reposant sur le bas du mur.






Sur le cahier des charges du lotissement 




En application de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. 

 

Selon l'article L442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

La cour de cassation considère que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (3e Civ, 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10.566).

L'article 1165 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, dispose que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans les cas prévus par l'article 1121.

Au terme de l'article 17 « Clôtures » du projet de cahier des charges du lotissement « La Piscine » dressé par Me [T] notaire à [Localité 11], comprenant onze lignes et quatre-vingt-dix mots rayés et déposé au rang de ses minutes, définit les conditions de réalisation des clôtures.

L'acte d'acquisition notarié du 19 octobre 2001 de la parcelle dont Mme [S] [M] épouse [P] est propriétaire stipule « les parties déclarent que le lotissement la Piscine dont dépend l'immeuble venu, ayant été autorisé depuis plus de dix ans, le règlement n'ayant pas été renouvelé expressément depuis, seul le cahier des charges du lotissement reste applicable ».

Contrairement à ce que soutient Mme [S] [M] épouse [P], le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé à caractère perpétuel, qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, quelle que soit leur nature, nonobstant le principe de caducité des règles d'urbanisme posé à l'alinéa 1er de l'article L442-9 du code de l'urbanisme, tel que spécifiquement rappelé dans l'acte d'acquisition de son immeuble et elle est tenue du respect de ses dispositions contractuelles.

Si Mme [B] [I] qui évoquait l'application du cahier des charges du lotissement « les Muriers » en première instance, rapporte la preuve en appel, que Mme [S] [M] épouse [P] est engagée par le cahier des charges « la Piscine », elle ne démontre pas que sa parcelle section KX [Cadastre 2] dépend de ce lotissement « la Piscine », la seule mitoyenneté des parcelles étant insuffisante à justifier ce rattachement.

Au contraire, l'acte de Me [F] [X] du 26 juillet 2009, que produit Mme [B] [I] stipule que la parcelle KX [Cadastre 2] forme le lot vingt-deux d'un autre lotissement, dénommé « les Mûriers » autorisé suivant arrêté de M. le préfet de l'Hérault en date du 1 octobre 1960 déposé au rang des minutes de Maître [E].

Il s'ensuit que Mme [B] [I], dont la propriété dépend du lotissement « les Muriers », ne peut évoquer le bénéfice du cahier des charges du lotissement « la Piscine » et le non-respect par Mme [S] [M] épouse [P] de ses obligations contractuelles en résultant.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de démolition fondée sur le non-respect du cahier des charges. 


Sur l'article 675 du code civil 




En application de l'article 675 du code civil l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.



Selon le constat d'huissier du 8 octobre 2015, Mme [S] [M] épouse [P] a édifié sa véranda sur le mur mitoyen assurant la séparation avec la parcelle de Mme [B] [I], d'une hauteur de 50 cm qui est surmonté de deux panneaux avec vitrage granité.



Au terme d'un document manuscrit daté du 12 juin 2003 dont la signature est précédée de la mention « lu et approuvé » il est stipulé « Je soussigné M. [I] [J] résident [Adresse 4], autorise Mme [P] à faire poser une véranda sur le pignon sud-est de sa maison située : [Adresse 6]. Les deux propriétés sont mitoyennes par un muret base de la véranda ». 



Il ressort des pièces produites, qu'il n'est pas contesté que Mme [S] [M] épouse [P] a construit sur le mur de 50 cm, une véranda prenant appui sur le mur présentant deux panneaux en vitrage granité, d'une hauteur de deux mètres.



Ce mur est reconnu mitoyen par les deux parties, notamment au moment de la construction de la véranda, tel que repris dans l'autorisation produite par Mme [S] [M] épouse [P] ou dans sa demande de prise en charge des travaux de reconstruction du mur.



Si Mme [S] [M] épouse [P] justifie d'une autorisation de [J] [I], pour installer cette véranda, pour laquelle Mme [B] [I] ne rapporte pas la preuve de la rédaction frauduleuse qu'elle dénonce et dont la seule mention dans les conclusions d'une précédente procédure d'une autorisation orale étant insuffisante à établir son irrégularité, Mme [S] [M] épouse [P] ne rapporte pas la preuve d'une autorisation donnée par l'épouse de [J] [I], [L] [V], également propriétaire de la parcelle KX [Cadastre 2] et de sa maison d'habitation, tel que justifié par l'acte de Me [F] [X] le 26 juillet 2009.



Il en résulte que la pose de cette véranda, constituée de panneaux en verre granité, constituent au minimum un verre dormant, qui nécessitait l'autorisation des deux propriétaires de la parcelle KX [Cadastre 2], sur lequel est édifié le mur mitoyen où sont installés ces panneaux.



Dès lors que les panneaux de la véranda ont a été installés sans le consentement de l'un des propriétaires de la parcelle KX [Cadastre 2] copropriétaires du mur mitoyen, Mme [S] [M] épouse [P] sera condamnée à démolir les panneaux de la véranda édifiée sur le mur mitoyen avec la propriété du [Adresse 4] donnant sur le jardin de cette parcelle cadastrée KX [Cadastre 2] dans les quatre mois de la signification de la décision, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois.



II/ Sur la demande reconventionnelle



A titre incident, Mme [S] [M] épouse [P] demande l'infirmation du jugement qui a rejeté la demande de paiement des frais de reconstruction du mur mitoyen, qu'elle a seule payé en 2005 et subsidiairement de sa demande concernant l'abandon de la mitoyenneté. Elle demande la condamnation de Mme [B] [I] à lui régler 1 000 euros au titre de ces frais et de constater qu'elle est seule propriétaire du mur.



Mme [B] [I] fait valoir que Mme [S] [M] épouse [P] ne démontre pas avoir avancé de frais au titre du mur mitoyen, ni une renonciation à la mitoyenneté.



En application de l'article 655 du code civil la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.



Le copropriétaire qui fait exécuter des travaux sur le mur mitoyen ne peut en obtenir le remboursement que s'il justifie que la réalisation des travaux devait être entreprise d'urgence ou que l'autre propriétaire a donné son accord pour cette réalisation.



Selon l'article 656 du même code cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.



Si la renonciation à un droit ne se présume pas, elle peut résulter de faits impliquant sans aucun doute, la volonté de renoncer.



Comme l'a retenu à juste titre le jugement, Mme [S] [M] épouse [P] qui indique avoir effectué des travaux ne produit aucune pièce démontrant la réalité de ces frais, leur nature et l'urgence à les réaliser ou l'accord du copropriétaire.



Elle ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge, de la volonté de Mme [B] [I] ou de ses ayants droits de leur volonté de renoncer à leur droit de mitoyenneté comme le retient le jugement, qui a défaut de stipulation expresse, ne peut résulter de la seule autorisation signée par [J] [I] le 12 juin 2003.



Il n'est produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le jugement qui a débouté Mme [S] [M] épouse [P] de sa demande de travaux non justifiés et de sa demande de reconnaissance d'abandon de mitoyenneté.



En conséquence, le jugement sera confirmé de ces chefs.



Sur les dommages et intérêts



1- Sur les demandes de Mme [S] [M] épouse [P]



Mme [S] [M] épouse [P] sollicite le règlement de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier qu'elle a subi du fait du harcèlement de Mme [I]. 



Comme le retient le tribunal, les attestations produites, qui ne sont pas établies dans les formes de l'article 202 du code de procédure civile, ne mentionnent aucune date ni identité précise de leurs auteurs, sont très générales et mentionnent « une dame » et ne rapportent pas la preuve d'une faute de harcèlement commise par Mme [B] [I].



Il n'est produit aucun élément nouveau en appel justifiant d'une faute commise par cette dernière, d'un préjudice et d'un lien de causalité.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [S] [M] épouse [P] de sa demande de dommages et intérêts.



2- Sur la demande Mme [B] [I]



Mme [B] [I] sollicite, en appel, la condamnation de Mme [P] à lui verser 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu'elle subit pour ne pas avoir eu une jouissance normale de son jardin.



Elle ne produit à l'appui de sa demande aucun élément justificatif et pièce, démontrant une faute, la réalité d'un préjudice et d'un lien de causalité.



En conséquence elle sera déboutée de sa demande.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement ;



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [B] [I] à régler à Mme [S] [M] épouse [P] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens ;



Y ajoutant,



Statuant à nouveau ;



Dit que les panneaux de la véranda ont été installés sans le consentement de l'un des propriétaires de la parcelle KX [Cadastre 2] copropriétaires du mur mitoyen ;



Condamne Mme [S] [M] épouse [P] à démolir les panneaux de la véranda édifiée sur le mur mitoyen avec la propriété du [Adresse 4] donnant sur le jardin de cette parcelle cadastrée KX [Cadastre 2] dans les quatre mois de la signification de la décision, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.



Déboute Mme [B] [I] de ses autres demandes ;



Déboute Mme [S] [M] épouse [P] de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne Mme [S] [M] épouse [P] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [B] [I] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais engagés en cause d'appel.







Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président,