Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 6, 23 novembre 2022, n° 21/00150

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 6



ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2022



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00150 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3R4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/05963





APPELANTS 



Mme [K], [N] [E] épouse [M]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]



M. [I], [X], [R] [M]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J094







INTIMEE 



S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

 venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE

Ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



 M. Marc BAILLY, Président,

 M. Vincent BRAUD, Président,

 Mme Pascale SAPPEY-GUESDON, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Yulia TREFILOVA



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marc BAILLY, Président de chambre et par Yulia TREFILOVA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.





*

* *

Faits et procédure : 



Le 31 août 2010, [I] [M] et [K] [E] épouse [M] ont souscrit auprès de la société Concept Maisons Bois, aux droits de laquelle vient la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur, un contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plans pour un coût total de 115 000 euros payables à différentes étapes de la construction.



Pour financer cet achat, les époux [M] ont souscrit le 15 décembre 2010 un crédit immobilier auprès de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France Développement (CIFD), pour un montant total de 205 485 euros dont 86 000 euros pour l'achat d'un terrain et 115 000 euros pour la construction de la maison individuelle.



Par acte authentique en date du 12 avril 2011, la parcelle sur laquelle devait être construite la maison a été achetée par les époux [M]. En prévision de la signature de cet acte, le Crédit immobilier de France Développement a débloqué le prix d'acquisition du terrain (86 200 €) et divers frais de notaire (3 400 €). 



Par la suite plusieurs sommes pour un montant total de 86 250 euros ont été versées par la société Crédit immobilier de France Développement à la société C.M.B. Concept Maison Bâtisseur, outre 2 547,48 euros à la société Béton châtillonnais.



Par jugement du tribunal de commerce en date du 7 juillet 2011, la société C.M.B. Concept Maison Bâtisseur a été placée en liquidation judiciaire.



Par lettres adressées durant l'été 2011, les époux [M] ont indiqué au Crédit immobilier de France Développement avoir été victimes d'une escroquerie ' la société C.M. B. Concept Maison Bâtisseur n'aurait jamais commencé les travaux ' et ont sollicité la réparation du préjudice causé par les manquements du Crédit immobilier de France Développement. 



Parallèlement, le 20 juillet 2011, les époux [M] ont déposé une plainte pour escroquerie contre [Z] [J], gérant de la société C.M.B. Concept Maison Bâtisseur, et ses complices. Par jugement du 5 juillet 2017, [Z] [J] a été reconnu coupable des faits d'escroquerie, abus de confiance, faux et usage de faux et condamné à 4 ans de prison. Il a été alloué la somme de 90 000 euros à [K] [M], somme jamais perçue d'après les époux [M].



Par lettres datées des 27 mars et 18 mai 2015, la société Crédit immobilier de France Développement a prononcé la déchéance du terme du prêt immobilier.







Par décision en date du 9 juillet 2015, le tribunal de commerce de Villefranche Tarare a prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur.



Pour recouvrer sa créance contre les époux [M], la société Crédit immobilier de France Développement a fait délivrer par acte d'huissier en date du 29 septembre 2015 un commandement aux fins de saisie-vente.



Le 7 octobre 2015, les époux [M] ont formé opposition audit commandement. Par jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Mâcon en date du 5 avril 2016, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Dijon en date du 17 janvier 2017, leur demande a été rejetée.



Par acte d'huissier en date du 10 avril 2017, les époux [M] ont assigné la société Crédit immobilier de France Développement en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Paris. 



Par jugement contradictoire en date du 6 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :



' DECLARE M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] recevables en leurs demandes ;



' DEBOUTE M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] de leur demande de voir fixer le solde dû au titre du prêt immobilier à la somme de 92 147,48 euros, payable dans les conditions initiales du contrat ;



' CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] la somme de 20 000 euros au titre de LA PERTE DE CHANCE ; 



' CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;



' DEBOUTE M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] de leur demande fondée sur un préjudice financier ;



' DEBOUTE M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] du surplus de leurs demandes ;



' CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



' CONDAMNE la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens ;



' ORDONNE l'exécution provisoire du jugement.



****



Par déclaration du 23 décembre 2020, les époux [M] ont interjeté appel partiel du jugement « en ce que le tribunal a débouté Monsieur et Madame [M] de leur demande de voir fixé le solde dû au titre du prêt immobilier à la somme de 92.147,48 € ainsi qu'à la demande de dommages et intérêts qui est fixée de manière limitative à 20.000 € ».





Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 16 mars 2021, [I] [M] et [K] [E] épouse [M] demandent à la cour de :



Vu le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS en date du 6 juillet 2020, 

Vu l'Appel interjeté par les Consorts [M], 

Le déclarer recevable, 

Vu les articles L. 230-1, L. 231-10, L. 231-2, R. 231-3 et R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation, 

Vu l'article 1147 du Code civil ancien, 

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces versées au débat,

Le déclarer fondé, 

 

En conséquence,

 

Sur la prescription : 



CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PARIS en date du 6 juillet 2020 en ce qu'il a déclaré recevable Monsieur et Madame [M] en leurs demandes,

 

En conséquence, 



VOIR DIRE ET JUGER l'action initiée par Monsieur et Madame [M] à l'encontre de CIFD non prescrite, 



DIRE ET JUGER non prescrite, recevable et bien fondée l'action diligentée par la Monsieur et Madame [M] à l'encontre de CIFD, 

 

Sur la demande de voir fixer le solde dû au titre du prêt immobilier à la somme de 92.147,48 euros : 



INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PARIS en date du 6 juillet 2020 en ce qu'il a débouté les Consorts [M] de leur demande de voir fixer le solde dû au titre du prêt immobilier à la somme de 92.147,48 euros, payable dans les conditions initiales du contrat. 



VOIR CONSTATER que Monsieur et Madame [M] ont souscrit un prêt immobilier de 205.485 € auprès de la société CIFD aux fins d'acquisition d'un terrain à bâtir et de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan, 



VOIR CONSTATER que la somme de 27.087,52 € n'a pas été débloquée au titre du prêt immobilier souscrit par Monsieur et Madame [M], 



En conséquence, 



VOIR CONSTATER que le montant effectif du prêt immobilier souscrit par Monsieur et Madame [M] doit être ramené à 178.397,48 € au principal, outre intérêts à calculer au taux contractuellement convenu initialement, 



VOIR CONSTATER que la société CIFD a débloqué la somme de 86.200 € au titre du prêt immobilier souscrit par Monsieur et Madame [M] aux fins d'acquisition d'un terrain à bâtir, ce qui n'est pas contesté par ces derniers, 



VOIR CONSTATER que la société CIFD a débloqué la somme de 2.547,48 € au titre du prêt immobilier souscrit par Monsieur et Madame [M] au profit de la société BC BETON CHATILLONAIS, ce qui n'est pas contesté par Monsieur et Madame [M],

 

VOIR CONSTATER que la société CIFD a commis une faute engageant sa responsabilité en débloquant la somme de 86.250 € au titre du prêt immobilier souscrit par Monsieur et Madame [M] au profit de la société C.M.B, à l'origine de l'entier préjudice subi à ce titre par Monsieur et Madame [M], 



VOIR DIRE ET JUGER que les fautes commises par CIFD au titre du déblocage de la somme sus-indiquée, exonèrent Monsieur et Madame [M] de tout paiement, 

En conséquence, 



VOIR DIRE ET JUGER que le solde dû au titre du prêt immobilier de 92.147,48 € sera payable dans les conditions initiales du contrat, 

 

Sur la réparation du préjudice : 



INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PARIS en date du 6 juillet 2020 en ce qu'il a condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à M. [I] [M] et Mme [K] [E] épouse [M] la somme de 20.000 euros au titre de la perte de chance, 



En conséquence, 



VOIR CONDAMNER la société CIFD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 50.000 € au titre de leur préjudice moral, 



VOIR CONDAMNER la société CIFD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 55.116,61 € au titre de leur préjudice financier, 

 

En tout état de cause 



VOIR CONDAMNER la société CIFD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 



VOIR CONDAMNER la société CIFD aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites. 



Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que : 



-S'agissant de la prescription de l'action du CIFD. Suite à l'arrêt de la cour d'appel de Dijon, les époux [M] renoncent à ce moyen. 



-S'agissant de la prescription de l'action des époux [M]. L'action des époux [M] a été initiée dans le délai de 5 ans de la signature de l'offre de prêt du 15 décembre 2010 interrompu par acte du 7 octobre 2015. 



-S'agissant du bien-fondé de l'action des époux [M]. Tout d'abord, le CIFD a manqué à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde. En effet, le CIFD n'a pas vérifié les garanties fournies par la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur et n'a pas informé les époux [M] des protections qui leur étaient assurées par le code de la construction et de l'habitation. 



Ensuite, le CIFD a manqué à son obligation de contrôle des mentions obligatoires du contrat de construction : le contrat fait mention d'un terrain qui n'était pas encore la propriété des consorts [M], le CIFD n'a pas vérifié l'existence de la garantie de livraison, le contrat ne contient ni les plans de la construction à édifier, ni la copie du permis de construire en annexe.



De plus, le CIFD a débloqué les fonds sans respecter les vérifications imposées par l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, notamment à propos de la garantie de livraison. En outre, le CIFD n'a pas respecté les dispositions dudit code indiquant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux. 

Ces manquements ont causé un préjudice aux consorts [M] s'analysant en une perte de chance d'éviter la faillite de leur projet, fixée au montant décaissé détourné par [Z] [J], soit 86 250 euros à laquelle s'ajoute la somme de 27 087,52 euros non débloquée par le CIFD. Il ne reste donc dû au CIFD que la somme de 92 147,48 euros. 

Concernant le préjudice moral, il ne pourra être inférieur à 50 000 euros compte tenu notamment de l'état de santé très précaire de [I] [M]. Le préjudice financier s'élève à la somme de 55 116,61 euros correspondant aux factures payées par les époux [M] pour construire eux-mêmes leur maison, au moyen d'un emprunt personnel. 



-S'agissant de l'article 700 du code de procédure civile. La cour condamnera le CIFD au paiement de la somme de 15 000 euros au titre dudit article et aux entiers dépens.

 

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 11 juin 2021, la société anonyme Crédit immobilier de France Développement venant aux droits de la société anonyme Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, demande à la cour de :



Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 06 juillet 2020,

Vu les dispositions de l'article 2224 du Code Civil,



Juger prescrite l'action en responsabilité contractuelle dirigée par les époux [M], à l'encontre de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,



En conséquence,



Débouter les époux [M], de toutes leurs demandes, fins et conclusions,



A titre subsidiaire, 



Vu les dispositions de l'article L 231-10 du Code de la Construction,



Juger que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT n'a pas commis de faute dans l'examen formel du contrat de construction passé entre les époux [M] et la SOCIETE CMB, ou dans le déblocage des fonds,



A titre infiniment subsidiaire,



Juger que le préjudice résultant du manquement de la Banque à son obligation d'éclairer ou de mise en garde s'analyse en une perte de chance,



Juger que la perte de chance alléguée par les époux [M] était purement hypothétique,

Débouter les époux [M] de leur demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral ou financier, non fondés en fait et en droit,



Condamner solidairement les époux [M] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, la somme de 7 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :



-S'agissant de la prescription de l'action des époux [M]. Les époux [M] ayant accepté l'offre de prêt le 15 décembre 2010, ils avaient jusqu'au 15 décembre 2015 pour initier une procédure en responsabilité. Les premiers juges ont estimé que la prescription avait été interrompue le 7 octobre 2015 par la délivrance d'un acte d'huissier au CIFD afin d'obtenir l'annulation du commandement aux fins de saisie-vente. Or, l'action ne portait pas sur un quelconque manquement à l'obligation de mise en garde : ce n'est que par acte introductif d'instance du 10 avril 2017 que les époux [M] ont attrait le CIFD sur le fondement d'une action en responsabilité. Par conséquent, l'action des époux [M] est prescrite. 



-S'agissant de l'obligation de contrôle des mentions du contrat. Tout d'abord, l'examen formel du contrat permettait d'établir qu'il était complet car il en ressortait que les plans de construction avaient été réalisés et que le permis de construire avait été obtenu. Concernant la mention relative au titre de propriété du maître de l'ouvrage, son inexactitude ne peut incomber au prêteur alors que les époux [M] peuvent s'en prévaloir seuls, le banquier n'étant tenu que de la seule présence de cette mention. Concernant la mention relative à l'assurance dommages-ouvrages et à la garantie de livraison, le CIFD a sollicité des époux [M] la production nominative de ces dernières. Une attestation émanant de la société d'assurances et de courtage a alors été adressée ainsi qu'une attestation d'assurance portant sur la garantie de livraison, attestation signée par les époux [M]. Aucun élément ne permettait de déceler à la lecture de cette dernière attestation que le document était un faux. 



-S'agissant des manquements relatifs au déblocage des fonds. Les déblocages de fonds ayant été faits à la demande expresse des époux [M], le CIFD n'avait pas à vérifier par lui-même l'état d'avancement des travaux effectués. 



-S'agissant des préjudices des époux [M]. Concernant la perte de chance, les époux [M] ne sauraient prétendre que si le CIFD avait attiré leur attention sur l'absence des plans de construction dans le contrat, ils auraient changé de constructeur, étant précisé que les plans avaient déjà été réalisés. Aussi, la perte de chance était purement hypothétique et ne saurait donner lieu à une quelconque indemnisation. Concernant le préjudice moral, les déconvenues conjugales ou le problème de santé de [I] [M] ne semblent pas avoir été causés par le problème constructif. Concernant le préjudice financier, aucune preuve n'est rapportée aux débats que les factures auraient été effectivement réglées par les époux [M] et auraient servi à la construction de la villa. 



-S'agissant de l'article 700 du code de procédure civile. La cour condamnera in solidum les époux [M] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre dudit article et aux entiers dépens. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022 et l'audience fixée au 17 octobre 2022.



CELA EXPOSÉ,



Sur la prescription de l'action des époux [M] :



Les époux [M] agissent en responsabilité contre le Crédit immobilier de France Développement pour manquements relatifs à ses obligations légales d'information, à son obligation de contrôle des mentions obligatoires du contrat de construction de maison individuelle, et au déblocage des fonds.



Le Crédit immobilier de France Développement conclut à l'irrecevabilité de leurs demandes pour être prescrites, considérant qu'en l'espèce le point de départ du délai de prescription est la date d'octroi du crédit.



Aux termes de l'article 2262 ancien du code civil, toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans. Le délai de cette prescription a été ramené à cinq ans par l'article 2224 du même code, entré en vigueur le 19 juin 2008, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Aux termes de l'article 26, paragraphe II, de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée de la loi antérieure.



Il est de jurisprudence constante que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.



Le dommage invoqué par les époux [M] consiste dans la perte de la chance d'éviter la faillite de leur projet et conséquemment, de ne pas supporter les sommes déboursées indûment et les préjudices annexes. Or, ce risque n'a pu se réaliser qu'au jour de la dénonciation du contrat de construction par la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur, le 4 juillet 2011 (pièce no 9 des appelants), de ce sorte que le dommage n'a pu survenir qu'à cette date à partir de laquelle a couru le délai de prescription de cinq ans.



Aux termes du dispositif d'une opposition à commandement aux fins de saisie-vente et assignation par-devant le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Mâcon délivrée le 7 octobre 2015 au Crédit immobilier de France Développement, les époux [M] concluaient à titre principal sur la responsabilité de la banque pour manquement à son devoir de conseil, et sollicitaient sa condamnation à leur payer la somme de 69 250 euros à titre de dommages et intérêts (pièce no 35 des appelants). En application de l'article 2241 du code civil, cette demande en justice a interrompu le délai de forclusion, si bien que le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il déclare les époux [M] recevables en leurs demandes.



Sur la responsabilité du Crédit immobilier de France Développement :



Sur les fautes du Crédit immobilier de France Développement :



Sur les manquements relatifs aux obligations légales d'information :



Si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt.



Les époux [M] reprochent au Crédit immobilier de France Développement un manquement à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde pour n'avoir pas vérifié l'assurance dommages-ouvrage et la garantie de livraison, qui se sont révélées inexistantes, et pour ne les avoir pas informés des protections qui leur étaient assurées par le code de la construction et de l'habitation. 



Le Crédit immobilier de France Développement justifie avoir sollicité des époux [M] la production de la garantie nominative de livraison et de l'assurance dommages-ouvrage (ses pièces nos 15 à 17). Le banquier prêteur n'étant pas tenu de vérifier les conditions de la délivrance des attestations de garantie de livraison et d'assurance dommages-ouvrage, ni de conseiller les maîtres de l'ouvrage sur la vérification de ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée au Crédit immobilier de France Développement.



Sur les manquements relatifs à l'obligation de contrôle des mentions obligatoires du contrat de construction de maison individuelle :



L'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation impose au prêteur de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat qui lui a été transmis comporte les énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 du même code, parmi lesquelles figurent une copie du permis de construire, ainsi que les plans de la construction à édifier.



La cour constate à l'instar du tribunal qu'aucun de ces documents n'était annexé au contrat de construction, l'intimée se contentant d'affirmer que leur existence se déduisait des autres pièces qui lui avaient été transmises.



Sur les manquements relatifs au déblocage des fonds :



Les époux [M] reprochent au Crédit immobilier de France Développement d'avoir débloqué les fonds en violation tant de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, que de l'article R.* 231-7 du même code.



En premier lieu, l'article L. 231-10, alinéa premier, du code de la construction et de l'habitation impose au prêteur de ne pas débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison.



Il a été précédemment jugé que le Crédit immobilier de France Développement avait eu communication de cette attestation, dont il n'était pas tenu de vérifier la véracité. Le prêteur n'a pas commis de faute à cet égard.



En second lieu, aux termes de l'article L. 231-10, alinéa 2, dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l'article L. 231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l'article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat.



L'article R. 231-7, paragraphe premier, du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce dispose ainsi :

« Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :

« 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

« 25 % à l'achèvement des fondations ;

« 40 % à l'achèvement des murs ;

« 60 % à la mise hors d'eau ;

« 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;

« 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. »



Pour la construction, le Crédit immobilier de France Développement a procédé aux payements suivants :

' le 20 avril 2011 : 11 500 euros, en règlement d'une facture de la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur ;

' le 4 mai 2011 : 28 750 euros en règlement d'une facture de la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur ;

' le 4 mai 2011 : 46 000 euros en règlement d'une facture de la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur ;

' le 5 mai 2011 : 2 547,48 euros en règlement d'une facture de la société Béton châtillonnais.



La réalité des travaux de cette dernière société est reconnue par les époux [M], qui ne contestent que les payements destinés à la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur, celle-ci n'ayant pas commencé la construction, de sorte que le Crédit immobilier de France Développement n'aurait pas dû débloquer plus de 28 750 euros, soit 25 % du prix convenu exigible à l'achèvement des fondations.



La cour constate cependant, à la suite du tribunal, que les fonds destinés à la société C.M.B. Concept Maison Bâtisseur ont été libérés avec l'accord écrit du maître de l'ouvrage, auquel étaient jointes les factures d'appel de fonds de la société de construction (pièces nos 3 à 5 de l'intimée). Ces versements ne résultent pas de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat. Le Crédit immobilier de France Développement explique sans être contredit que les époux [M] ont ainsi reçu les fonds avant de les adresser à la société C.M.B. Concept Maison Bâtisseur. Dans ces circonstances, aucune faute n'est caractérisée à la charge du prêteur.



Sur le préjudice des époux [M] :



Les époux [M] demandent l'indemnisation de la perte de la chance d'éviter la faillite de leur projet et conséquemment, de ne pas supporter les sommes déboursées indûment et les préjudices annexes. 



En premier lieu, les appelants soutiennent que du fait des fautes du Crédit immobilier de France Développement, une partie des sommes prêtées ne peut être mise à leur charge, à savoir 86 250 euros correspondant aux trois payements détournés par la société C. M. B. Concept Maison Bâtisseur, et 27 087,52 euros correspondant au solde non débloqué du prêt immobilier, de sorte que ne reste due au prêteur que la somme de 92 147,48 euros.



En deuxième lieu, il sollicitent l'octroi d'une somme de 50 000 euros au titre de leur préjudice moral, exposant qu'ils ont dû achever eux-mêmes la construction et recourir pour cela à un nouvel emprunt.



En dernier lieu, ils sollicitent l'octroi d'une somme de 55 116,61 euros au titre de leur préjudice financier, correspondant aux dépenses exposées pour achever la construction par leurs propres moyens.



Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Le manquement du prêteur à son obligation de vérifier le contrat de construction ne peut ainsi donner lieu qu'au payement de dommages et intérêts, sans exonérer les emprunteurs de leurs propres obligations contractuelles. Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu'il déboute les époux [M] de leur demande de voir fixer le solde dû au titre du prêt immobilier à la somme de 92 147,48 euros, payable dans les conditions initiales du contrat.



Le préjudice résultant du manquement du Crédit immobilier de France Développement est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, en l'occurrence avec un constructeur sérieux, et par suite de ne pas supporter les préjudices subis. Ceux-ci consistent pour les époux [M] dans le surcroît de dépenses qu'ils ont supporté et dans les soucis éprouvés. Ne saurait cependant s'y ajouter le montant d'une partie des sommes empruntées au Crédit immobilier de France Développement, qui représente le prix de la construction dont ils auraient dû s'acquitter en tout état de cause.



Le dommage consécutif à une perte de chance correspond à une fraction des différents chefs de préjudice subis qui est déterminée en mesurant la chance perdue et ne peut être égale aux dommages, tant financier que moral, éprouvés par les époux [M].



Les débats d'appel et les pièces soumises à la cour n'apportent aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'exacte évaluation par les premiers juges des chefs de préjudice.













Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'appel principal échouant comme l'appel incident, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :



1o À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.



Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du secundo ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.



Sur ce fondement, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant publiquement et contradictoirement, 



CONFIRME le jugement ;



Y ajoutant,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



LAISSE à chaque partie la charge des dépens par elle exposés.









 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT