Cour d'appel de Rennes, 4ème Chambre, 1 décembre 2022, n° 21/02247

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE



Le 29 janvier 2016, M. et Mme [N] ont acquis sous conditions suspensives une parcelle cadastrée [Cadastre 8] constituant le lot n°14 du lotissement [Localité 4] à [Localité 6]. 



Par un contrat de construction de maison individuelle en date du 25 mars 2016, M. et Mme [N] ont confié à la société Neology la construction d'une maison sur ce terrain moyennant le prix de 192 516 euros TTC.



La vente du terrain a été réitérée par acte authentique le 31 mars 2016.



La demande de permis de construire a été déposée à la mairie de [Localité 6] le 18 avril 2016 par le constructeur.



Par courrier du 3 mai 2016, le service d'urbanisme de « [Localité 3] communauté » a notifié à la société Neology l'absence du certificat attestant l'achèvement des équipements du lot et le non-respect des articles 6,10, 11, 12 et 13 du règlement du lotissement.



La société Neology a complété son dossier le 18 mai 2016 et adressé de nouveaux documents au service d'urbanisme sans en informer préalablement les maîtres de l'ouvrage.



Par courrier du 20 juin 2016, M. et Mme [N] ont écrit à la maire de [Localité 6] qu'ils retiraient leur demande de permis de construire.



Par lettre du 2 janvier 2017, la société Neology, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. et Mme [N] de lui payer les sommes de 5 775,48 euros (correspondant à 3 % du paiement du prix total, dû par le maître d'ouvrage au moment de la signature du contrat, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées), et de 9 625,80 euros (correspondant à l'indemnité forfaitaire prévue en cas de non-réalisation d'une condition suspensive imputable au maître d'ouvrage), prenant acte de la résiliation unilatérale du contrat par les maîtres de l'ouvrage.



Les discussions entre les parties afin de trouver un accord n'ont pas abouti, le PLU de la commune ayant par ailleurs été modifié en septembre 2017.



Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2018, la société Neology a fait assigner M. et Mme [N] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en paiement des sommes de 5 775,48 euros et de 9 625,80 euros. À titre incident, les époux [N] ont sollicité l'annulation du contrat de construction de maison individuelle et à titre subsidiaire sa caducité.



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire a :



- débouté les époux [N] de leurs demandes ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 5 775,48 euros, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 9 625,80 euros ;

- condamné les époux [N] à payer à la société Neology la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



M. et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision le 7 avril 2021.



L'instruction a été clôturée le 6 septembre 2022.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 5 septembre 2022, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, L230-1 et suivants et R231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, M. et Mme [N] demandent à la cour de :



- déclarer M. et Mme [N] recevables et bien fondés en leur appel ;

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 25 janvier 2021 en totalité en ce qu'il a :

- débouté les époux [N] de leurs demandes tendant :

                 - à titre principal, à débouter la société Neology de ses demandes et à prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle en date du 25 mars 2016 entre les époux [N] et la société Neology, pour violation des dispositions d'ordre public des articles L231-1 et suivants et R231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; 

- à titre subsidiaire, à constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle signé le 25 mars 2016 entre les époux [N] et la société Neology et à débouter la société Neology de ses demandes indemnitaires ;

- en tout état de cause, à condamner la société Neology à verser aux époux [N] la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 5 775,48 euros, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 9 625,80 euros ;

- condamné les époux [N] à payer à la société Neology la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

En outre, à titre principal, 

- dire et juger la société Neology irrecevable et mal fondée en ses demandes et la débouter de l'intégralité de ses demandes ; 

- prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle en date du 25 mars 2016 signé entre les époux [N] et la société Neology, pour violation des dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation ; 

À titre subsidiaire, 

- constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle signé le 25 mars 2016 ; 

- débouter la société Neology de ses demandes indemnitaires ; 

À titre infiniment subsidiaire, 

- ramener les sommes dues à 9 092, 1 205 euros et 5 455, 2 723 euros (3 %);

En tout état de cause, 

- mettre à la charge de la société Neology le paiement d'une indemnité de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. 



Les époux [N] soutiennent que le contrat de construction de maison individuelle souscrit le 25 mars 2016 est nul pour non-respect du formalisme requis par les articles L 230-1 et R 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. À titre subsidiaire, ils demandent de voir constater la caducité du contrat en l'absence d'obtention du permis de construire qu'ils avaient validé, soutenant que les modifications réalisées unilatéralement par la société Neology changeaient substantiellement, sans leur accord, leur projet, l'implantation de leur maison étant reculée de deux mètres par rapport à la voie d'accès et le muret supprimé.



Dans ses dernières conclusions en date du 11 août 2022, la société Neology demande à la cour de :



- débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- condamné M. et Mme [N] à régler à la société Neology la somme de 5 775,48 euros, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 9 625,80 euros ;

- l'infirmer en ce qu'il a condamné les époux [N] à payer à la société Neology la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuant de nouveau sur l'article 700 de première instance, condamner M. et Mme [N] à régler la somme de 5 000 euros à la société Neology au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [N] à régler à la société Neology la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

En toutes hypothèses,

- condamner M. et Mme [N] à régler la somme de 5 000 euros à la société Neology au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

- condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Elle soutient que le contrat de construction de maison individuelle est valable, que les époux [N] ne lui ont jamais remis le règlement du lotissement, que les dispositions du code de la construction et de l'habitation ont été respectées, que les modifications apportées au permis de construire étaient mineures s'agissant du décalage de l'implantation de la maison de 3 à 5 m côté rue, de la suppression du muret entre les lots séparatifs et de la cotation de deux places de stationnement, qu'elles ont été réalisées dans le cadre de l'article 2-1 des conditions générales du contrat qui l'autorise à réaliser toutes les démarches d'obtention du permis de construire.

Motifs

MOTIFS



Sur le demande de M. et Mme [N] tendant à voir écarter les conclusions de la société Neology



Par conclusions de procédure du 14 septembre 2022, les appelants ont demandé de voir écarter les conclusions notifiées par RPVA par l'intimée le 6 septembre 2022 après que l'ordonnance de clôture a été rendue.



Le 30 septembre 2022, la société Neology a répliqué que, bien que la clôture fût prévue le 6 septembre à 10h30, les appelants ont déposé le 5 septembre de nouvelles écritures faisant état de quatre nouvelles pièces qui n'ont pas été communiquées. Elle demande de voir écarter des débats les écritures déposées le 5 septembre 2022 ainsi que les pièces 17 à 20 figurant sur leur bordereau, mais jamais communiqués et à titre subsidiaire de voir révoquer la clôture.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 septembre 2022 à 10h30. L'intimée n'a pas adressé au conseiller de la mise en état de demande de report.



Dans leurs conclusions récapitulatives du 5 septembre 2022, notifiées dans le délai pour conclure, les appelants ne soulèvent aucun nouveau moyen, elles n'appelaient aucune réponse. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ces écritures. Les pièces 17 à 20 transmises tardivement seront en revanche écartées.



Les conclusions de la société Neology notifiée le 6 septembre 2022 à 16 heures 33, postérieurement à l'ordonnance de clôture, seront écartées des débats et seront donc prises en compte les conclusions de l'intimée notifiées par RPVA le 11 août 2022.



Sur la demande d'annulation du contrat de construction de maison individuelle



Le tribunal a débouté M. et Mme [N] de leurs demandes aux motifs qu'ils disposaient d'une promesse de vente au jour de la signature du CCMI et qu'ils étaient mal fondés à reprocher à la société Neology d'avoir déposé un permis de construire incomplet et non conforme au règlement du lotissement alors qu'ils ne justifiaient pas avoir transmis ce dernier document au constructeur.



M. et Mme [N] réitèrent leur demande d'annulation du contrat de construction de maison individuelle. Ils soutiennent que la société Neology n'a pas satisfait aux dispositions d'ordre public du code de l'habitation et de la construction pour les motifs suivants :



-il n'est pas indiqué au contrat le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire, ni le délai de réalisation des conditions suspensives prévu par les dispositions de l'article L 231-4 du code de l'habitation et de la construction,

-le contrat ne comporte pas l'affirmation de la conformité du projet aux règles de l'urbanisme et de la construction.



Ils ajoutent que le contrat et les annexes ne leur ont pas été notifiés par lettre recommandée avec avis de réception et que l'absence de notification empêche le délai de rétractation de courir.



Le contrat visé à l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation doit comporter les énonciations suivantes :



a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;



b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;



Selon l'article R 231-2 du même code, il est satisfait aux obligations prévues au a) de l'article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :



1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l'indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;



2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l'indication des nom et adresse du rédacteur de l'acte



M. et Mme [N] ont signé le 29 janvier 2016 un contrat de vente d'immeuble sous condition suspensive pour un terrain constructible cadastré [Cadastre 8] de 705 m², [Localité 4] à [Localité 6]. La vente a été réitérée le 31 mars 2016. Le contrat de construction daté du 25 mars 2016 mentionne le terrain cadastré [Cadastre 8] au [Localité 4] à [Localité 6] lot n°8 et stipule à son article 5-1 des conditions générales qu'il est conclu sous conditions suspensives de l'acquisition par le maître de l'ouvrage de la propriété du terrain et de l'obtention du permis de construire.



Contrairement à ce que soutiennent les maîtres de l'ouvrage, le contrat prévoit que les conditions suspensives devront être réalisées dans un délai de 210 jours après la signature du contrat.



En revanche, il ne figure pas les nom et adresse du rédacteur de l'acte en violation de l'article R 231-2 du code de l'habitat.



S'agissant du contrôle de conformité aux règles d'urbanisme, cette disposition impose au constructeur de vérifier l'adéquation de l'implantation de l'immeuble au regard des charges particulières du lotissement. 



La société Neology soutient ne pas avoir été destinataire du règlement du lotissement alors que l'article 1-4 du contrat stipule que le maître de l'ouvrage doit fournir au constructeur sous sa responsabilité tous les renseignements concernant le terrain et notamment le règlement et cahier des charges du lotissement.



M. et Mme [N] affirment avoir communiqué ce document au constructeur.



Le contrat de construction mentionne que le terrain correspond au lot n°8. La société Neology avait ainsi connaissance de l'existence du lotissement. 



En tout état de cause, la société Neology ne peut s'exonérer de son obligation d'ordre public de vérification rappelée plus haut, en transférant la charge de la preuve de la communication du règlement sur les maîtres de l'ouvrage alors qu'aucune disposition du code de la construction et de l'habitation ne lui impose cette obligation, et qu'il est par ailleurs dans l'impossibilité de prouver cette transmission en l'absence de modalités de remise particulière prévues à l'article 1-4 du contrat. Professionnelle de la construction, il incombait ainsi à la société Neology de solliciter la communication de ce document si elle ne le possédait pas. 



Le constructeur n'a d'ailleurs jamais réclamé le règlement du lotissement aux maîtres de l'ouvrage lorsque le service instructeur de [Localité 3] Urbanisme l'a informé du non-respect de cinq de ses dispositions.



À cet égard, le recul de l'implantation de la maison et la suppression du muret constituent, ainsi que le soulignent les maîtres de l'ouvrage, des modifications substantielles du projet de construction. La société Neology est ainsi également mal fondée à soutenir qu'elle avait procuration pour modifier le permis de construire alors qu'elle disposait uniquement d'un mandat pour effectuer des démarches et formalités nécessaires à son obtention, ce qui excluait toute action modifiant substantiellement le projet sans l'accord des maîtres de l'ouvrage conformément à l'article 2-4 du contrat qui imposait la signature d'un avenant pour « les modifications du projet entrainées par le permis de construire ou imposées par l'administration ou les services concessionnaires. »



Il résulte de ce qui précède un non-respect du formalisme d'ordre public du contrat de construction de maison individuelle, lequel a eu pour conséquence le rejet du permis de construire validé par les maîtres de l'ouvrage.



Le contrat de construction de maison individuelle est annulé.



Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.



Sur les conséquences de l'annulation du contrat

 

L'annulation du contrat remet les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du contrat.



Les travaux n'ayant pas débuté, M. et Mme [N] seront tenus de renvoyer tous les plans et documents relatifs au projet.



La société Neology est déboutée de sa demande en paiement.











Sur les autres demandes



La société Néology sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour,



ECARTE des débats les conclusions de la société Néology du 6 septembre 2022 et les pièces 17 à 20 de M. et Mme [N],



INFIRME le jugement entrepris,



Statuant à nouveau,



ANNULE le contrat de construction de maison individuelle conclu par M. et Mme [N] avec la société Néology,



DEBOUTE la société Néology de l'ensemble de ses demandes,



DIT que M. et Mme [N] devront restituer à la société Neology les plans et documents dans un délai de quinze jours à compter de la demande du constructeur,



CONDAMNE la société Neology à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la société Neology aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier, Po / Le Président empêché,



B. DELAPIERREGROSSE

4ème Chambre





ARRÊT N° 409





N° RG 21/02247 

N° Portalis DBVL-V-B7F-RQUW





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,





GREFFIER :



Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Octobre 2022, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Monsieur [L] [N]

né le 16 Septembre 1953 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Esther COLLET, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Nolwenn GUILLEMOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [O] [T] épouse [N]

née le 06 Juin 1954 à [Localité 5] 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Esther COLLET, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Nolwenn GUILLEMOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

















INTIMÉE :



SAS NEOLOGY Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES











FAITS ET PROCÉDURE



Le 29 janvier 2016, M. et Mme [N] ont acquis sous conditions suspensives une parcelle cadastrée [Cadastre 8] constituant le lot n°14 du lotissement [Localité 4] à [Localité 6]. 



Par un contrat de construction de maison individuelle en date du 25 mars 2016, M. et Mme [N] ont confié à la société Neology la construction d'une maison sur ce terrain moyennant le prix de 192 516 euros TTC.



La vente du terrain a été réitérée par acte authentique le 31 mars 2016.



La demande de permis de construire a été déposée à la mairie de [Localité 6] le 18 avril 2016 par le constructeur.



Par courrier du 3 mai 2016, le service d'urbanisme de « [Localité 3] communauté » a notifié à la société Neology l'absence du certificat attestant l'achèvement des équipements du lot et le non-respect des articles 6,10, 11, 12 et 13 du règlement du lotissement.



La société Neology a complété son dossier le 18 mai 2016 et adressé de nouveaux documents au service d'urbanisme sans en informer préalablement les maîtres de l'ouvrage.



Par courrier du 20 juin 2016, M. et Mme [N] ont écrit à la maire de [Localité 6] qu'ils retiraient leur demande de permis de construire.



Par lettre du 2 janvier 2017, la société Neology, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. et Mme [N] de lui payer les sommes de 5 775,48 euros (correspondant à 3 % du paiement du prix total, dû par le maître d'ouvrage au moment de la signature du contrat, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées), et de 9 625,80 euros (correspondant à l'indemnité forfaitaire prévue en cas de non-réalisation d'une condition suspensive imputable au maître d'ouvrage), prenant acte de la résiliation unilatérale du contrat par les maîtres de l'ouvrage.



Les discussions entre les parties afin de trouver un accord n'ont pas abouti, le PLU de la commune ayant par ailleurs été modifié en septembre 2017.



Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2018, la société Neology a fait assigner M. et Mme [N] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en paiement des sommes de 5 775,48 euros et de 9 625,80 euros. À titre incident, les époux [N] ont sollicité l'annulation du contrat de construction de maison individuelle et à titre subsidiaire sa caducité.



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire a :



- débouté les époux [N] de leurs demandes ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 5 775,48 euros, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 9 625,80 euros ;

- condamné les époux [N] à payer à la société Neology la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



M. et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision le 7 avril 2021.



L'instruction a été clôturée le 6 septembre 2022.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 5 septembre 2022, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, L230-1 et suivants et R231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, M. et Mme [N] demandent à la cour de :



- déclarer M. et Mme [N] recevables et bien fondés en leur appel ;

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 25 janvier 2021 en totalité en ce qu'il a :

- débouté les époux [N] de leurs demandes tendant :

                 - à titre principal, à débouter la société Neology de ses demandes et à prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle en date du 25 mars 2016 entre les époux [N] et la société Neology, pour violation des dispositions d'ordre public des articles L231-1 et suivants et R231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; 

- à titre subsidiaire, à constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle signé le 25 mars 2016 entre les époux [N] et la société Neology et à débouter la société Neology de ses demandes indemnitaires ;

- en tout état de cause, à condamner la société Neology à verser aux époux [N] la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 5 775,48 euros, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 9 625,80 euros ;

- condamné les époux [N] à payer à la société Neology la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

En outre, à titre principal, 

- dire et juger la société Neology irrecevable et mal fondée en ses demandes et la débouter de l'intégralité de ses demandes ; 

- prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle en date du 25 mars 2016 signé entre les époux [N] et la société Neology, pour violation des dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation ; 

À titre subsidiaire, 

- constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle signé le 25 mars 2016 ; 

- débouter la société Neology de ses demandes indemnitaires ; 

À titre infiniment subsidiaire, 

- ramener les sommes dues à 9 092, 1 205 euros et 5 455, 2 723 euros (3 %);

En tout état de cause, 

- mettre à la charge de la société Neology le paiement d'une indemnité de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. 



Les époux [N] soutiennent que le contrat de construction de maison individuelle souscrit le 25 mars 2016 est nul pour non-respect du formalisme requis par les articles L 230-1 et R 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. À titre subsidiaire, ils demandent de voir constater la caducité du contrat en l'absence d'obtention du permis de construire qu'ils avaient validé, soutenant que les modifications réalisées unilatéralement par la société Neology changeaient substantiellement, sans leur accord, leur projet, l'implantation de leur maison étant reculée de deux mètres par rapport à la voie d'accès et le muret supprimé.



Dans ses dernières conclusions en date du 11 août 2022, la société Neology demande à la cour de :



- débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- condamné M. et Mme [N] à régler à la société Neology la somme de 5 775,48 euros, avec intérêts à compter de leur exigibilité au taux de 1 % par mois pour les sommes non réglées ;

- condamné ces derniers à régler à la société Neology la somme de 9 625,80 euros ;

- l'infirmer en ce qu'il a condamné les époux [N] à payer à la société Neology la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuant de nouveau sur l'article 700 de première instance, condamner M. et Mme [N] à régler la somme de 5 000 euros à la société Neology au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [N] à régler à la société Neology la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

En toutes hypothèses,

- condamner M. et Mme [N] à régler la somme de 5 000 euros à la société Neology au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

- condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Elle soutient que le contrat de construction de maison individuelle est valable, que les époux [N] ne lui ont jamais remis le règlement du lotissement, que les dispositions du code de la construction et de l'habitation ont été respectées, que les modifications apportées au permis de construire étaient mineures s'agissant du décalage de l'implantation de la maison de 3 à 5 m côté rue, de la suppression du muret entre les lots séparatifs et de la cotation de deux places de stationnement, qu'elles ont été réalisées dans le cadre de l'article 2-1 des conditions générales du contrat qui l'autorise à réaliser toutes les démarches d'obtention du permis de construire.



MOTIFS



Sur le demande de M. et Mme [N] tendant à voir écarter les conclusions de la société Neology



Par conclusions de procédure du 14 septembre 2022, les appelants ont demandé de voir écarter les conclusions notifiées par RPVA par l'intimée le 6 septembre 2022 après que l'ordonnance de clôture a été rendue.



Le 30 septembre 2022, la société Neology a répliqué que, bien que la clôture fût prévue le 6 septembre à 10h30, les appelants ont déposé le 5 septembre de nouvelles écritures faisant état de quatre nouvelles pièces qui n'ont pas été communiquées. Elle demande de voir écarter des débats les écritures déposées le 5 septembre 2022 ainsi que les pièces 17 à 20 figurant sur leur bordereau, mais jamais communiqués et à titre subsidiaire de voir révoquer la clôture.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 septembre 2022 à 10h30. L'intimée n'a pas adressé au conseiller de la mise en état de demande de report.



Dans leurs conclusions récapitulatives du 5 septembre 2022, notifiées dans le délai pour conclure, les appelants ne soulèvent aucun nouveau moyen, elles n'appelaient aucune réponse. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ces écritures. Les pièces 17 à 20 transmises tardivement seront en revanche écartées.



Les conclusions de la société Neology notifiée le 6 septembre 2022 à 16 heures 33, postérieurement à l'ordonnance de clôture, seront écartées des débats et seront donc prises en compte les conclusions de l'intimée notifiées par RPVA le 11 août 2022.



Sur la demande d'annulation du contrat de construction de maison individuelle



Le tribunal a débouté M. et Mme [N] de leurs demandes aux motifs qu'ils disposaient d'une promesse de vente au jour de la signature du CCMI et qu'ils étaient mal fondés à reprocher à la société Neology d'avoir déposé un permis de construire incomplet et non conforme au règlement du lotissement alors qu'ils ne justifiaient pas avoir transmis ce dernier document au constructeur.



M. et Mme [N] réitèrent leur demande d'annulation du contrat de construction de maison individuelle. Ils soutiennent que la société Neology n'a pas satisfait aux dispositions d'ordre public du code de l'habitation et de la construction pour les motifs suivants :



-il n'est pas indiqué au contrat le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire, ni le délai de réalisation des conditions suspensives prévu par les dispositions de l'article L 231-4 du code de l'habitation et de la construction,

-le contrat ne comporte pas l'affirmation de la conformité du projet aux règles de l'urbanisme et de la construction.



Ils ajoutent que le contrat et les annexes ne leur ont pas été notifiés par lettre recommandée avec avis de réception et que l'absence de notification empêche le délai de rétractation de courir.



Le contrat visé à l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation doit comporter les énonciations suivantes :



a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;



b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;



Selon l'article R 231-2 du même code, il est satisfait aux obligations prévues au a) de l'article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :



1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l'indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;



2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l'indication des nom et adresse du rédacteur de l'acte



M. et Mme [N] ont signé le 29 janvier 2016 un contrat de vente d'immeuble sous condition suspensive pour un terrain constructible cadastré [Cadastre 8] de 705 m², [Localité 4] à [Localité 6]. La vente a été réitérée le 31 mars 2016. Le contrat de construction daté du 25 mars 2016 mentionne le terrain cadastré [Cadastre 8] au [Localité 4] à [Localité 6] lot n°8 et stipule à son article 5-1 des conditions générales qu'il est conclu sous conditions suspensives de l'acquisition par le maître de l'ouvrage de la propriété du terrain et de l'obtention du permis de construire.



Contrairement à ce que soutiennent les maîtres de l'ouvrage, le contrat prévoit que les conditions suspensives devront être réalisées dans un délai de 210 jours après la signature du contrat.



En revanche, il ne figure pas les nom et adresse du rédacteur de l'acte en violation de l'article R 231-2 du code de l'habitat.



S'agissant du contrôle de conformité aux règles d'urbanisme, cette disposition impose au constructeur de vérifier l'adéquation de l'implantation de l'immeuble au regard des charges particulières du lotissement. 



La société Neology soutient ne pas avoir été destinataire du règlement du lotissement alors que l'article 1-4 du contrat stipule que le maître de l'ouvrage doit fournir au constructeur sous sa responsabilité tous les renseignements concernant le terrain et notamment le règlement et cahier des charges du lotissement.



M. et Mme [N] affirment avoir communiqué ce document au constructeur.



Le contrat de construction mentionne que le terrain correspond au lot n°8. La société Neology avait ainsi connaissance de l'existence du lotissement. 



En tout état de cause, la société Neology ne peut s'exonérer de son obligation d'ordre public de vérification rappelée plus haut, en transférant la charge de la preuve de la communication du règlement sur les maîtres de l'ouvrage alors qu'aucune disposition du code de la construction et de l'habitation ne lui impose cette obligation, et qu'il est par ailleurs dans l'impossibilité de prouver cette transmission en l'absence de modalités de remise particulière prévues à l'article 1-4 du contrat. Professionnelle de la construction, il incombait ainsi à la société Neology de solliciter la communication de ce document si elle ne le possédait pas. 



Le constructeur n'a d'ailleurs jamais réclamé le règlement du lotissement aux maîtres de l'ouvrage lorsque le service instructeur de [Localité 3] Urbanisme l'a informé du non-respect de cinq de ses dispositions.



À cet égard, le recul de l'implantation de la maison et la suppression du muret constituent, ainsi que le soulignent les maîtres de l'ouvrage, des modifications substantielles du projet de construction. La société Neology est ainsi également mal fondée à soutenir qu'elle avait procuration pour modifier le permis de construire alors qu'elle disposait uniquement d'un mandat pour effectuer des démarches et formalités nécessaires à son obtention, ce qui excluait toute action modifiant substantiellement le projet sans l'accord des maîtres de l'ouvrage conformément à l'article 2-4 du contrat qui imposait la signature d'un avenant pour « les modifications du projet entrainées par le permis de construire ou imposées par l'administration ou les services concessionnaires. »



Il résulte de ce qui précède un non-respect du formalisme d'ordre public du contrat de construction de maison individuelle, lequel a eu pour conséquence le rejet du permis de construire validé par les maîtres de l'ouvrage.



Le contrat de construction de maison individuelle est annulé.



Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.



Sur les conséquences de l'annulation du contrat

 

L'annulation du contrat remet les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du contrat.



Les travaux n'ayant pas débuté, M. et Mme [N] seront tenus de renvoyer tous les plans et documents relatifs au projet.



La société Neology est déboutée de sa demande en paiement.











Sur les autres demandes



La société Néology sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



ECARTE des débats les conclusions de la société Néology du 6 septembre 2022 et les pièces 17 à 20 de M. et Mme [N],



INFIRME le jugement entrepris,



Statuant à nouveau,



ANNULE le contrat de construction de maison individuelle conclu par M. et Mme [N] avec la société Néology,



DEBOUTE la société Néology de l'ensemble de ses demandes,



DIT que M. et Mme [N] devront restituer à la société Neology les plans et documents dans un délai de quinze jours à compter de la demande du constructeur,



CONDAMNE la société Neology à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la société Neology aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier, Po / Le Président empêché,



B. DELAPIERREGROSSE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-2, code de la construction et de l'habitation R231-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 mars 2026 · Cour d'appel de Dijon · Autre · n° 23/00676

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-2, code de la construction et de l'habitation R231-1

• 12 janvier 2023 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 21/02295

  en commun : code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-2, code de la construction et de l'habitation R231-1

• 6 mars 2025 · Tribunal judiciaire de Metz · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01642

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-1

• 13 mars 2025 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 22/04498

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-1

• 15 mai 2025 · Cour d'appel de Bordeaux · Irrecevabilité · n° 21/07065

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-1

• 18 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/08168

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-1

• 10 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00943

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-1

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Renvoi à la mise en état · n° 24/06006

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-1, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation R231-1

Mise à jour de la source le 2022-12-05T23:00:00.000Z.