notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, 13 décembre 2022, n° 20/07642

AutreDemande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 26 septembre 1991, la société SEM a donné à bail à Mme [O] un logement situé [Adresse 1] dans le 4ème arrondissement de [Localité 2] moyennant un loyer de base mensuel de 3 197,40 francs (487,44 euros). 



Le 16 décembre 2002, l'immeuble a été vendu à la société SGIM. 



En 2007, M. [E] [O] s'est installé dans le logement prenant la suite de sa mère et le loyer dérogatoire a été fixé à 769,95 euros hors charges. 



Le 31 décembre 2008, la société SGIM a signé avec l'État une convention d'acquisition-conventionnement de 12 logements ouvrant aux locataires le bénéfice de l'aide personnalisée au logement. 



Par lettre 20 mai 2009, la société SGIM en a informé M. [O] en lui précisant que le montant de son loyer ne serait pas modifié. 



Par lettre du 11 mars 2012, la société SGIM a informé M. [O] qu'il n'était pas éligible à un logement social conformément à la réglementation en vigueur mais lui a néanmoins proposé un nouveau bail qui n'a pas été signé par celui-ci. 



Le 6 mai 2013, la société SGIM est devenue la société Élogie. 



Le 15 décembre 2016, la société Élogie a fusionné avec la société Siemp pour devenir la société 

Élogie-Siemp. 



Par lettre du 10 octobre 2017, la société Élogie-Siemp a demandé à M. [O] de répondre à une enquête de ressources. 



Par courrier du 7 mars 2018, la société Élogie-Siemp a informé le locataire qu'un supplément de loyer de solidarité (SLS) lui serait désormais facturé soit la somme de 704,91 euros.

 

Par lettre du 24 janvier 2019, M. [O] a contesté l'augmentation qui lui était appliquée. 



Par acte d'huissier du 26 février 2019, M. [O] a fait assigner la société Élogie-Siemp devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir juger que le supplément de loyer de solidarité n'est pas applicable et obtenir la condamnation de la bailleresse à lui restituer la somme de 13 221,48 euros avec intérêts au taux légal et à lui payer la somme de 13 221,48 euros à titre de dommages et intérêts. 



Par jugement du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :



Déboute M. [O] de ses demandes, 



Condamne M. [O] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 1 541,39 euros au titre de l'échéance de supplément de loyer de solidarité du mois de novembre 2019, 



Déboute la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [O] aux dépens, 



Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Le 19 juin 2020, M. [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 19 septembre 2022, il demande à la cour de :



- le recevoir en ses demandes, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris, pôle proximité

n°RG 11-19-008029 du 28 février 2020, 

- et statuant à nouveau, débouter la société Élogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, 

- constater que M. [O] est à jour du paiement du supplément de loyer solidarité, 

- dire et juger que le supplément de loyer solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation de M. [O], 

- condamner la société Élogie-Siemp à restituer à M. [O] la somme sauf à parfaire de 25 039,20 euros versée à titre du supplément de loyer solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation, au 31 décembre 2020, 

- subsidiairement, dire et juger qu'à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, cette dernière ne peut prétendre d'assujettir M. [O] au paiement du supplément loyer solidarité à compter du 23 novembre 2018, 

- dire et juger qu'aucun supplément de loyer solidarité ne peut être réclamé aux locataires depuis le 15 mai 2019 dans la mesure où les conditions d'application du supplément de loyer solidarité telles qu'elles ont été fixées par l'ordonnance du 15 mai 2019, 

- condamner en conséquence la société Élogie-Siemp à restituer à M. [O] la somme sauf à parfaire de 25 039,20 euros, versée au titre du supplément de loyer solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation, au 31 décembre 2020, 

- très subsidiairement, suspendre le paiement du supplément loyer solidarité à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier du loyer conventionné applicable à M. [O], 

- dire et juger que le supplément de loyer solidarité réclamé aux locataires depuis le 1er janvier 2018 est inexact et débouter la société Élogie-Siemp de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste proportion, 

- en tout état de cause, condamner la société Élogie-Siemp à payer la somme de 2 500 euros à M. [O], 

- la condamner aux entiers dépens. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2022, la société Élogie-Siemp demande à la cour de :



- dire M. [O] mal fondé en son appel, 

- le débouter de l'intégralité de ses demandes, 

- confirmer le jugement sauf à dire que la dette locative arrêtée au 16 septembre 2022 est soldée à ce jour, 

- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner enfin aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Carole Bernardini conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION





M. [O] conteste l'application du surloyer de solidarité (SLS) et expose que : 



- il n'a pas signé de nouveau bail de sorte que sa situation reste soumise à la loi du 6 juillet 1989, le loyer devant être calculé selon les termes du bail initial,

- la position des pouvoirs publics, développée dans l'instruction ministérielle du 31 décembre 2008, était de dispenser les locataires s'acquittant d'un loyer dérogatoire de payer un surloyer déjà compris et pendant plus de 10 ans les bailleurs sociaux, dont Elogie Siemp, ne l'ont pas réclamé,

- ce n'est qu'en 2017 avec la loi du 27 janvier durcissant les sanctions en cas de non application du SLS que l'agence nationale du contrôle du logememt social (ANCOLS) a considéré à tort que, sauf dérogation de l'article 82, le SLS était applicable aux locataires payant un loyer dérogatoire, créant une situation inique et insupportable, c'est à dire un loyer très élevé sans rapport avec la valeur locative du logement, et une rupture de l'égalité entre locataires soumis à un loyer dérogatoire, 

- le législateur est intervenu pour réduire la portée de cette analyse notamment avec la loi Elan qui exclut l'application du SLS aux locataires qui ont refusé de signer un bail conforme aux dispositions applicables aux logements conventionnés, ce texte s'appliquant immédiatement aux situation en cours,

- les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Paris se contredisent. 



A titre subsidiaire, sur le calcul du SLS, il demande à la bailleresse de vérifier si la catégorie de logement dont il dépend ainsi que le plafond de ressources sont bien les bons et de faire application du plafonnement prévu par l'ordonnance du 15 mai 2019 laquelle s'applique immédiatement tout comme la loi Elan. 



La société Élogie-Siemp réplique que : 



- la tolérance accordée à la demande de la ville de [Localité 2] ne repose sur aucune disposition légale et n'est pas créatrice de droits,

- l'article 82 de loi du 27 janvier 2017 crée une dérogation temporaire de 3 ans en matière de conventionnement de logement mais uniquement à compter de son entrée en vigueur,

- l'instruction ministérielle n'a aucune valeur normative,

- la loi Elan ne s'applique pas aux situations antérieures, c'est au contraire la convention qui doit être appliquée par les parties, 

- la convention conclue entre la société Elogie Siemp venant aux droits de la société SGIM et l'Etat est opposable à M. [O] sans qu'il soit nécessaire de lui proposer un nouveau bail, par dérogation à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation qui ne s'applique pas aux logements conventionnés appartenant à une société d'économie mixte,

- une décision isolée ne fait pas jurisprudence, 5 autres décisions ayant été rendues dans le même sens.



A titre subsidiaire, elle conteste les critiques du calcul du SLS, qui ne reposent sur aucun fondement, car elle a fait une stricte application des textes en fonction des dates d'application successive de ceux-ci, l'ordonnance du 15 mai 2019 instituant un second plafonnement ne s'appliquant qu'à compter de la publication du décret d'application du 7 février 2020. 





 ***



Il résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telle que l'intimée, pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 351-2 dudit code. 





Sur l'application d'un surloyer aux locataires assujettis au paiement d'un loyer dérogatoire





L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose, depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la perception du surloyer crée par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996 constituant auparavant une simple faculté, que :



Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. 



Il résulte de ce texte de portée générale, inchangé depuis la loi du 13 juillet 2006, que les organismes d'habitations à loyer modéré et ceux qui y sont assimilés doivent réclamer le paiement d'un surloyer, aucune distinction n'étant opérée selon la nature du loyer principal. 



Contrairement à ce que soutient M. [O], il ne ressort d'aucun texte que les locataires s'acquittant d'un loyer dit dérogatoire ne pourraient pas être assujettis au paiement du supplément de loyer de solidarité. 



En effet, l'article 5 du décret n° 2022-844 du 3 mai 2002 auquel il se réfère, lequel fixe un loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires dont les revenus excèdent les plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux lorsque la convention signée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est relative à une opération d'acquisition, concerne le loyer principal, ce dernier étant sans rapport avec le SLS. 



Par ailleurs, la position du ministère du logement exprimée dans l'instruction technique du 31 décembre 2008 selon laquelle les locataires déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ne sont pas assujettis au versement du SLS, ce dernier étant 'compris' dans le loyer dérogatoire, relève d'une interprétation contraire aux dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



De plus, la société Élogie-Siemp ne s'est jamais formellement engagée à ne pas réclamer le surloyer mais a seulement indiqué le 20 mai 2009 que le loyer resterait le même renonçant ainsi temporairement à son bénéfice, comme les autres sociétés d'habitation à loyers modérés et assimilées à la même époque en réponse à un voeu exprimé par la ville de [Localité 2], par une décision non créatrice de droits au profit des locataires, peu important la durée de cette tolérance. 



Au demeurant, la bailleresse ne saurait prétendre se soustraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



En outre, il n'y a pas d'inégalité de traitement dès lors que l'intimée a appliqué le surloyer à l'ensemble des locataires soumis à un loyer dérogatoire étant rappelé que l'évolution de la loi n'est pas en elle-même source d'inégalité. 



Enfin, le SLS, d'origine légale, a pour objectif d'intérêt général de permettre aux ménages les plus modestes de se loger et de financer la construction et la rénovation du parc locatif social. 



Déterminé en fonction des revenus du locataire qui y est assujetti et doublement plafonné, il n'est ni inique ni disproportionné.



Il n'y a donc pas lieu à restitution des sommes versées par M. [O] au titre du SLS, le jugement étant confirmé sur ce point, et l'appelant débouté de sa demande actualisée à 

25 039,20 euros devant la cour. 





Sur l'application de la loi du 23 novembre 2018





Contrairement à ce que soutient M. [O], les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan ayant modifié l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation en créant un dernier alinéa selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation', ne peut produire aucun effet rétroactif conformément à l'article 2 du code civil et nonobstant la position contraire adoptée par le tribunal judiciaire de Paris dans une décision isolée. 



Par ailleurs, contrairement à ce qu'il indique en filigrane de ses conclusions, les dispositions de l'article L. 353-7, dans sa rédaction alors applicable, selon lesquelles le propriétaire doit proposer au locataire occupant les lieux au jour de la signature de la convention un bail conforme à celle-ci et obtenir son accord, n'ont pas vocation à s'appliquer. 



En effet, l'article L. 353-19, dans sa rédaction alors applicable, prévoit, en ce qui concerne les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, et par dérogation à l'article L. 353-7, l'application de plein droit de la convention aux titulaires des baux en cours à compter de sa date d'entrée en vigueur. 



Les dispositions de la convention du 31 décembre 2008 étaient donc immédiatement opposables à M. [O] sans qu'il soit nécessaire de lui proposer un nouveau bail et qu'il l'accepte. 



Il n'y a donc pas lieu à restitution des sommes versées par M. [O] au titre du SLS le jugement étant confirmé sur ce point, et l'appelant débouté de sa demande actualisée à 25 039,2 euros devant la cour. 





Sur le calcul du SLS



La société Elogie Siemp a fait application du SLS à compter du 1er avril 2018. 



M. [O] prétend que la catégorie retenue pour son logement, PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) soit un loyer de 6,71 euros par m², ne serait pas la bonne puisque le montant mensuel réclamé relève davantage de la catégorie PLS (Prêt locatif Social), soit un loyer de 13,07 euros par m² , de sorte que le loyer conventionné ne pouvait excéder 402,60 euros (60 m² x 6,71) depuis le 1er janvier 2018 au lieu des 748,89 euros facturés à tort. 



Cependant, c'est à juste titre que la société Elogie Siemp fait observer que la catégorie a été définie dans la convention et que le financement accordé en conséquence par l'Etat ne peut pas être modifié. 



Par ailleurs, rien ne démontre autrement que le logement de M. [O] correspondrait en réalité à la catégorie PLS étant précisé que la catégorie applicable ne dépend pas du standing de l'appartement ou du loyer versé par le locataire en place au jour de l'entrée en vigueur de la convention mais du mode de financement défini par celle-ci.



C'est donc à bon droit que le loyer conventionné à été fixé à la somme de 748,89 euros en 2018. 



M. [O] n'est pas davantage fondé à revendiquer l'application du plafond de ressources de 

30 837 euros au titre du classement du logement en catégorie PLS, au lieu de 23 254 euros en catégorie PLUS, pour prétendre à l'application d'un coefficient de dépassement réduit à 2,78 au lieu de 8,4 soit un SLS de 457,80 euros par mois au lieu de 704,91 euros prétendument facturés à tort. 



M. [O] soutient encore que le second plafond instauré par l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation doit s'appliquer immédiatement c'est à dire dès le 15 mai 2019 comme l'a jugé le tribunal.



Cependant, l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l'article 88 de la loi Elan, qui complète l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation en créant un second plafonnement du SLS fondé sur le prix au mètre carré de surface habitable renvoie à un décret d'application tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée pour la détermination de ce plafond. 



Or, le décret n° 2020-103 du 7 février 2020 qui fixe ce plafond ne peut rétroagir au jour de l'ordonnance. 



En effet, l'entrée en vigueur effective des nouvelles dispositions de l'article L. 441-4 étaient suspendues à la publication de l'ordonnance elle-même suspendue à la parution du décret déterminant le prix du mètre carré habitable en fonction des différentes zones d'habitation.



C'est donc à tort que le tribunal a retenu la date du 15 mai 2019, tout en faisant cependant droit à la demande en paiement de la bailleresse, et M. [O] ne peut prétendre au second plafonnement du loyer majoré du SLS avant le 7 février 2020, l'intimée ayant toutefois retenu la date du 1er février 2020 pour des raisons de simplification comptable. 



La société Elogie Siemp justifie toutefois que M. [O] ne relevait pas de ce second dispositif en 2020, ni d'ailleurs en 2021, puisque le montant cumulé du loyer hors charges et du SLS n'excédait pas le plafond fixé par le décret susvisé de sorte qu'il ne pouvait bénéficier que du premier plafonnement égal à 30 % du montant des ressources lequel a bien été appliqué. 



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal a condamné M. [O] au paiement de la somme de 1 541,39 euros au titre du SLS du mois de novembre 2019 et qu'il n'y pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement du SLS dans l'attente de la justification du loyer conventionné ni à la demande en suppression ou en réduction de son montant sur la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2020 formées devant la cour. 



Il sera toutefois constaté que la dette locative arrêtée au 16 septembre 2022 est soldée et que M. [O] est à jour du paiement du surloyer de solidarité à cette date.





Sur les autres demandes 





Il est équitable d'allouer à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et M. [O], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS







La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Déboute M. [O] de l'ensemble de ses prétentions formées devant la cour,



Constate que la dette locative arrêtée au 16 septembre 2022 est soldée et que M. [O] est à jour du paiement du surloyer de solidarité à cette date, 



Condamne M. [O] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne M. [O] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le Greffier Le Président
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07642 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4TZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 -Tribunal d'Instance de Paris RG n° 1119008029





APPELANT

 

Monsieur [E] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178





INTIMÉE 



S.A. ELOGIE SIEMP Cette constitution annule et remplace la précédente effectuée à 14h57 qui comportait une pièce jointe erronée.

[Adresse 4]

[Localité 3]

N° SIRET : B 5 52 038 200



Représentée et assistée de Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François BOUIX dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS



 





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 26 septembre 1991, la société SEM a donné à bail à Mme [O] un logement situé [Adresse 1] dans le 4ème arrondissement de [Localité 2] moyennant un loyer de base mensuel de 3 197,40 francs (487,44 euros). 



Le 16 décembre 2002, l'immeuble a été vendu à la société SGIM. 



En 2007, M. [E] [O] s'est installé dans le logement prenant la suite de sa mère et le loyer dérogatoire a été fixé à 769,95 euros hors charges. 



Le 31 décembre 2008, la société SGIM a signé avec l'État une convention d'acquisition-conventionnement de 12 logements ouvrant aux locataires le bénéfice de l'aide personnalisée au logement. 



Par lettre 20 mai 2009, la société SGIM en a informé M. [O] en lui précisant que le montant de son loyer ne serait pas modifié. 



Par lettre du 11 mars 2012, la société SGIM a informé M. [O] qu'il n'était pas éligible à un logement social conformément à la réglementation en vigueur mais lui a néanmoins proposé un nouveau bail qui n'a pas été signé par celui-ci. 



Le 6 mai 2013, la société SGIM est devenue la société Élogie. 



Le 15 décembre 2016, la société Élogie a fusionné avec la société Siemp pour devenir la société 

Élogie-Siemp. 



Par lettre du 10 octobre 2017, la société Élogie-Siemp a demandé à M. [O] de répondre à une enquête de ressources. 



Par courrier du 7 mars 2018, la société Élogie-Siemp a informé le locataire qu'un supplément de loyer de solidarité (SLS) lui serait désormais facturé soit la somme de 704,91 euros.

 

Par lettre du 24 janvier 2019, M. [O] a contesté l'augmentation qui lui était appliquée. 



Par acte d'huissier du 26 février 2019, M. [O] a fait assigner la société Élogie-Siemp devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir juger que le supplément de loyer de solidarité n'est pas applicable et obtenir la condamnation de la bailleresse à lui restituer la somme de 13 221,48 euros avec intérêts au taux légal et à lui payer la somme de 13 221,48 euros à titre de dommages et intérêts. 



Par jugement du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :



Déboute M. [O] de ses demandes, 



Condamne M. [O] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 1 541,39 euros au titre de l'échéance de supplément de loyer de solidarité du mois de novembre 2019, 



Déboute la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [O] aux dépens, 



Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Le 19 juin 2020, M. [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 19 septembre 2022, il demande à la cour de :



- le recevoir en ses demandes, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris, pôle proximité

n°RG 11-19-008029 du 28 février 2020, 

- et statuant à nouveau, débouter la société Élogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, 

- constater que M. [O] est à jour du paiement du supplément de loyer solidarité, 

- dire et juger que le supplément de loyer solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation de M. [O], 

- condamner la société Élogie-Siemp à restituer à M. [O] la somme sauf à parfaire de 25 039,20 euros versée à titre du supplément de loyer solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation, au 31 décembre 2020, 

- subsidiairement, dire et juger qu'à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, cette dernière ne peut prétendre d'assujettir M. [O] au paiement du supplément loyer solidarité à compter du 23 novembre 2018, 

- dire et juger qu'aucun supplément de loyer solidarité ne peut être réclamé aux locataires depuis le 15 mai 2019 dans la mesure où les conditions d'application du supplément de loyer solidarité telles qu'elles ont été fixées par l'ordonnance du 15 mai 2019, 

- condamner en conséquence la société Élogie-Siemp à restituer à M. [O] la somme sauf à parfaire de 25 039,20 euros, versée au titre du supplément de loyer solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation, au 31 décembre 2020, 

- très subsidiairement, suspendre le paiement du supplément loyer solidarité à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier du loyer conventionné applicable à M. [O], 

- dire et juger que le supplément de loyer solidarité réclamé aux locataires depuis le 1er janvier 2018 est inexact et débouter la société Élogie-Siemp de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste proportion, 

- en tout état de cause, condamner la société Élogie-Siemp à payer la somme de 2 500 euros à M. [O], 

- la condamner aux entiers dépens. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2022, la société Élogie-Siemp demande à la cour de :



- dire M. [O] mal fondé en son appel, 

- le débouter de l'intégralité de ses demandes, 

- confirmer le jugement sauf à dire que la dette locative arrêtée au 16 septembre 2022 est soldée à ce jour, 

- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner enfin aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Carole Bernardini conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





M. [O] conteste l'application du surloyer de solidarité (SLS) et expose que : 



- il n'a pas signé de nouveau bail de sorte que sa situation reste soumise à la loi du 6 juillet 1989, le loyer devant être calculé selon les termes du bail initial,

- la position des pouvoirs publics, développée dans l'instruction ministérielle du 31 décembre 2008, était de dispenser les locataires s'acquittant d'un loyer dérogatoire de payer un surloyer déjà compris et pendant plus de 10 ans les bailleurs sociaux, dont Elogie Siemp, ne l'ont pas réclamé,

- ce n'est qu'en 2017 avec la loi du 27 janvier durcissant les sanctions en cas de non application du SLS que l'agence nationale du contrôle du logememt social (ANCOLS) a considéré à tort que, sauf dérogation de l'article 82, le SLS était applicable aux locataires payant un loyer dérogatoire, créant une situation inique et insupportable, c'est à dire un loyer très élevé sans rapport avec la valeur locative du logement, et une rupture de l'égalité entre locataires soumis à un loyer dérogatoire, 

- le législateur est intervenu pour réduire la portée de cette analyse notamment avec la loi Elan qui exclut l'application du SLS aux locataires qui ont refusé de signer un bail conforme aux dispositions applicables aux logements conventionnés, ce texte s'appliquant immédiatement aux situation en cours,

- les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Paris se contredisent. 



A titre subsidiaire, sur le calcul du SLS, il demande à la bailleresse de vérifier si la catégorie de logement dont il dépend ainsi que le plafond de ressources sont bien les bons et de faire application du plafonnement prévu par l'ordonnance du 15 mai 2019 laquelle s'applique immédiatement tout comme la loi Elan. 



La société Élogie-Siemp réplique que : 



- la tolérance accordée à la demande de la ville de [Localité 2] ne repose sur aucune disposition légale et n'est pas créatrice de droits,

- l'article 82 de loi du 27 janvier 2017 crée une dérogation temporaire de 3 ans en matière de conventionnement de logement mais uniquement à compter de son entrée en vigueur,

- l'instruction ministérielle n'a aucune valeur normative,

- la loi Elan ne s'applique pas aux situations antérieures, c'est au contraire la convention qui doit être appliquée par les parties, 

- la convention conclue entre la société Elogie Siemp venant aux droits de la société SGIM et l'Etat est opposable à M. [O] sans qu'il soit nécessaire de lui proposer un nouveau bail, par dérogation à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation qui ne s'applique pas aux logements conventionnés appartenant à une société d'économie mixte,

- une décision isolée ne fait pas jurisprudence, 5 autres décisions ayant été rendues dans le même sens.



A titre subsidiaire, elle conteste les critiques du calcul du SLS, qui ne reposent sur aucun fondement, car elle a fait une stricte application des textes en fonction des dates d'application successive de ceux-ci, l'ordonnance du 15 mai 2019 instituant un second plafonnement ne s'appliquant qu'à compter de la publication du décret d'application du 7 février 2020. 





 ***



Il résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telle que l'intimée, pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 351-2 dudit code. 





Sur l'application d'un surloyer aux locataires assujettis au paiement d'un loyer dérogatoire





L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose, depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la perception du surloyer crée par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996 constituant auparavant une simple faculté, que :



Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. 



Il résulte de ce texte de portée générale, inchangé depuis la loi du 13 juillet 2006, que les organismes d'habitations à loyer modéré et ceux qui y sont assimilés doivent réclamer le paiement d'un surloyer, aucune distinction n'étant opérée selon la nature du loyer principal. 



Contrairement à ce que soutient M. [O], il ne ressort d'aucun texte que les locataires s'acquittant d'un loyer dit dérogatoire ne pourraient pas être assujettis au paiement du supplément de loyer de solidarité. 



En effet, l'article 5 du décret n° 2022-844 du 3 mai 2002 auquel il se réfère, lequel fixe un loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires dont les revenus excèdent les plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux lorsque la convention signée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est relative à une opération d'acquisition, concerne le loyer principal, ce dernier étant sans rapport avec le SLS. 



Par ailleurs, la position du ministère du logement exprimée dans l'instruction technique du 31 décembre 2008 selon laquelle les locataires déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ne sont pas assujettis au versement du SLS, ce dernier étant 'compris' dans le loyer dérogatoire, relève d'une interprétation contraire aux dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



De plus, la société Élogie-Siemp ne s'est jamais formellement engagée à ne pas réclamer le surloyer mais a seulement indiqué le 20 mai 2009 que le loyer resterait le même renonçant ainsi temporairement à son bénéfice, comme les autres sociétés d'habitation à loyers modérés et assimilées à la même époque en réponse à un voeu exprimé par la ville de [Localité 2], par une décision non créatrice de droits au profit des locataires, peu important la durée de cette tolérance. 



Au demeurant, la bailleresse ne saurait prétendre se soustraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



En outre, il n'y a pas d'inégalité de traitement dès lors que l'intimée a appliqué le surloyer à l'ensemble des locataires soumis à un loyer dérogatoire étant rappelé que l'évolution de la loi n'est pas en elle-même source d'inégalité. 



Enfin, le SLS, d'origine légale, a pour objectif d'intérêt général de permettre aux ménages les plus modestes de se loger et de financer la construction et la rénovation du parc locatif social. 



Déterminé en fonction des revenus du locataire qui y est assujetti et doublement plafonné, il n'est ni inique ni disproportionné.



Il n'y a donc pas lieu à restitution des sommes versées par M. [O] au titre du SLS, le jugement étant confirmé sur ce point, et l'appelant débouté de sa demande actualisée à 

25 039,20 euros devant la cour. 





Sur l'application de la loi du 23 novembre 2018





Contrairement à ce que soutient M. [O], les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan ayant modifié l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation en créant un dernier alinéa selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation', ne peut produire aucun effet rétroactif conformément à l'article 2 du code civil et nonobstant la position contraire adoptée par le tribunal judiciaire de Paris dans une décision isolée. 



Par ailleurs, contrairement à ce qu'il indique en filigrane de ses conclusions, les dispositions de l'article L. 353-7, dans sa rédaction alors applicable, selon lesquelles le propriétaire doit proposer au locataire occupant les lieux au jour de la signature de la convention un bail conforme à celle-ci et obtenir son accord, n'ont pas vocation à s'appliquer. 



En effet, l'article L. 353-19, dans sa rédaction alors applicable, prévoit, en ce qui concerne les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, et par dérogation à l'article L. 353-7, l'application de plein droit de la convention aux titulaires des baux en cours à compter de sa date d'entrée en vigueur. 



Les dispositions de la convention du 31 décembre 2008 étaient donc immédiatement opposables à M. [O] sans qu'il soit nécessaire de lui proposer un nouveau bail et qu'il l'accepte. 



Il n'y a donc pas lieu à restitution des sommes versées par M. [O] au titre du SLS le jugement étant confirmé sur ce point, et l'appelant débouté de sa demande actualisée à 25 039,2 euros devant la cour. 





Sur le calcul du SLS



La société Elogie Siemp a fait application du SLS à compter du 1er avril 2018. 



M. [O] prétend que la catégorie retenue pour son logement, PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) soit un loyer de 6,71 euros par m², ne serait pas la bonne puisque le montant mensuel réclamé relève davantage de la catégorie PLS (Prêt locatif Social), soit un loyer de 13,07 euros par m² , de sorte que le loyer conventionné ne pouvait excéder 402,60 euros (60 m² x 6,71) depuis le 1er janvier 2018 au lieu des 748,89 euros facturés à tort. 



Cependant, c'est à juste titre que la société Elogie Siemp fait observer que la catégorie a été définie dans la convention et que le financement accordé en conséquence par l'Etat ne peut pas être modifié. 



Par ailleurs, rien ne démontre autrement que le logement de M. [O] correspondrait en réalité à la catégorie PLS étant précisé que la catégorie applicable ne dépend pas du standing de l'appartement ou du loyer versé par le locataire en place au jour de l'entrée en vigueur de la convention mais du mode de financement défini par celle-ci.



C'est donc à bon droit que le loyer conventionné à été fixé à la somme de 748,89 euros en 2018. 



M. [O] n'est pas davantage fondé à revendiquer l'application du plafond de ressources de 

30 837 euros au titre du classement du logement en catégorie PLS, au lieu de 23 254 euros en catégorie PLUS, pour prétendre à l'application d'un coefficient de dépassement réduit à 2,78 au lieu de 8,4 soit un SLS de 457,80 euros par mois au lieu de 704,91 euros prétendument facturés à tort. 



M. [O] soutient encore que le second plafond instauré par l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation doit s'appliquer immédiatement c'est à dire dès le 15 mai 2019 comme l'a jugé le tribunal.



Cependant, l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l'article 88 de la loi Elan, qui complète l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation en créant un second plafonnement du SLS fondé sur le prix au mètre carré de surface habitable renvoie à un décret d'application tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée pour la détermination de ce plafond. 



Or, le décret n° 2020-103 du 7 février 2020 qui fixe ce plafond ne peut rétroagir au jour de l'ordonnance. 



En effet, l'entrée en vigueur effective des nouvelles dispositions de l'article L. 441-4 étaient suspendues à la publication de l'ordonnance elle-même suspendue à la parution du décret déterminant le prix du mètre carré habitable en fonction des différentes zones d'habitation.



C'est donc à tort que le tribunal a retenu la date du 15 mai 2019, tout en faisant cependant droit à la demande en paiement de la bailleresse, et M. [O] ne peut prétendre au second plafonnement du loyer majoré du SLS avant le 7 février 2020, l'intimée ayant toutefois retenu la date du 1er février 2020 pour des raisons de simplification comptable. 



La société Elogie Siemp justifie toutefois que M. [O] ne relevait pas de ce second dispositif en 2020, ni d'ailleurs en 2021, puisque le montant cumulé du loyer hors charges et du SLS n'excédait pas le plafond fixé par le décret susvisé de sorte qu'il ne pouvait bénéficier que du premier plafonnement égal à 30 % du montant des ressources lequel a bien été appliqué. 



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal a condamné M. [O] au paiement de la somme de 1 541,39 euros au titre du SLS du mois de novembre 2019 et qu'il n'y pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement du SLS dans l'attente de la justification du loyer conventionné ni à la demande en suppression ou en réduction de son montant sur la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2020 formées devant la cour. 



Il sera toutefois constaté que la dette locative arrêtée au 16 septembre 2022 est soldée et que M. [O] est à jour du paiement du surloyer de solidarité à cette date.





Sur les autres demandes 





Il est équitable d'allouer à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et M. [O], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens. 







PAR CES MOTIFS







La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Déboute M. [O] de l'ensemble de ses prétentions formées devant la cour,



Constate que la dette locative arrêtée au 16 septembre 2022 est soldée et que M. [O] est à jour du paiement du surloyer de solidarité à cette date, 



Condamne M. [O] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne M. [O] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-4, code de la construction et de l'habitation L443-3, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la construction et de l'habitation L353-7, code de la construction et de l'habitation L481-2, code de la construction et de l'habitation L441-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2022-12-17T23:00:00.000Z.