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Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, 13 décembre 2022, n° 20/07653

AutreDemande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 28 mars 1988, à effet au 1er avril 1988, la société Cogehal a donné à bail à M. [Y] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] (ci-après, les consorts [P]) un logement situé [Adresse 1].



La société Cogehal a été absorbée par la société d'économie mixte (SEM) [Localité 2] Centre. 



En juin 2007, la SEM [Localité 2] Centre et la SEMEA 15 ont fusionné pour devenir la société Sempariseine, les consorts [P] en ayant été informés par courrier du 20 septembre 2007. 



Le 16 décembre 2008, la société Sempariseine a informé les consorts [P] que la gestion du parc locatif serait confiée à la société SGIM à compter du 1er janvier 2009.



Le 31 décembre 2008, la société SGIM a signé avec l'État une convention en application des articles L. 351-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 



Par lettre du 20 mai 2009, la SGIM en a informé les consorts [P] en leur précisant que le montant de leur loyer demeurerait inchangé. 



Par lettre du 11 mars 2010, la SGIM a informé les consorts [P] qu'ils n'étaient pas éligibles à un logement social conformément à la réglementation en vigueur mais qu'elle devait leur proposer un nouveau projet de bail qu'ils n'ont cependant pas signé. 



Le 6 mai 2013, la société SGIM qui a fusionné avec la société Semidep est devenue la société Élogie. 



Le 15 décembre 2016, la société Élogie a fusionné avec la société Siemp pour devenir la société 

Élogie-Siemp. 



Par lettre du 10 octobre 2017, la société Élogie-Siemp a informé les locataires de l'application des effets de la convention et leur a adressé un formulaire d'enquête de ressources afin de calculer le montant du supplément de loyer de solidarité. 



Par courrier du 7 mars 2018, la société Élogie-Siemp a informé les consorts [P] qu'un supplément de loyer de 872,22 euros leur serait désormais facturé. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 mai 2018, les consorts [P] ont contesté l'augmentation qui leur était appliquée.



Le 17 juillet 2018, la société Élogie-Siemp a fait délivrer aux consorts [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 759,71 euros. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juillet 2018, les consorts [P] ont contesté une nouvelle fois le paiement du supplément du loyer de solidarité. 



Par lettre du 3 août 2018, la société Élogie-Siemp a adressé aux consorts [P] le détail du calcul du supplément de loyer de solidarité appliqué forfaitairement en l'absence de communication de leur avis d'imposition.



Par lettre du 31 janvier 2019, les consorts [P] ont à nouveau contesté l'augmentation qui leur était appliquée au titre du supplément de loyer de solidarité. 



Par acte d'huissier du 26 février 2019, les consorts [P] ont fait assigner la société Élogie-Siemp devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir juger que le supplément de loyer de solidarité n'est pas applicable, constater qu'aucun bail n'a été signé avec la société Élogie-Siemp de sorte qu'elle ne peut prétendre au paiement du supplément de loyer de solidarité et obtenir la condamnation de la bailleresse à leur restituer la somme de 6 981,76 euros avec intérêts au taux légal et à leur payer la somme de 20 174,16 euros à titre de dommages et intérêts. 



Par jugement du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :



Condamne les consorts [P] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 13 192,40 correspondant au supplément de loyer de solidarité dû entre le 1er avril 2018 et le 19 juillet 2919 échéance de juillet 2019 incluse, 



Autorise les consorts [P] à s'acquitter de leur dette en 35 mensualités de 360 euros chacune et le solde de la dette et des intérêts à la 36ème échéance, 



Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Déboute la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne les consorts [P] aux dépens,



Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Le 16 juin 2020, les consorts [P] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Les consorts [P] ont donné congé le 29 mars 2022 et l'état des lieux de sortie a été établi le 2 mai 2022. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2022, ils demandent à la cour de :

 

- les recevoir en leurs demandes, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris, pôle proximité n° RG 11-19-008036 du 28 février 2020

- et, statuant à nouveau, débouter la société Élogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, 

- dire et juger que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation des consorts [P],

- condamner la société Élogie-Siemp à restituer aux consorts [P] la somme de 6 981,76 euros, versée à titre du supplément de loyer de solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- condamner la société Élogie-Siemp à restituer aux consorts [P] la somme de 3 261,89 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 

- subsidiairement, dire et juger qu'à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, cette dernière ne peut prétendre d'assujettir les consorts [P] au paiement du supplément de loyer de solidarité à compter du 23 novembre 2018, 

- dire et juger qu'aucun supplément de loyer de solidarité ne peut être réclamé aux locataires depuis le 15 mai 2019 dans la mesure où les conditions d'application du supplément de loyer de solidarité telles qu'elles ont été fixées par l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de la loi du 23 novembre 2018 n'ont pas encore été déterminées, 

- très subsidiairement, suspendre le paiement du supplément de loyer de solidarité à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier du loyer conventionné applicable aux consorts [P], 

- dire et juger que le supplément de loyer de solidarité réclamé aux locataires depuis 1er janvier

2018 est inexact et débouter la société Élogie-Siemp de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste(s) proportion(s), 

- infiniment subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et rejeter la demande de résiliation judiciaire, 

- ramener les sommes dues à de plus juste(s) proportion(s), 

- accorder aux consorts [P] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la société Élogie-Siemp, 

- en tout état de cause, condamner la société Élogie-Siemp à payer la somme de 2 500 euros aux consorts [P], 

- la condamner aux entiers dépens.



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2022, la société Élogie-Siemp demande à la cour de :



- débouter les consorts [P] de l'ensemble de leurs demandes, 

- confirmer le jugement entrepris rendu le 28 février 2020 par le juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a condamné les consorts [P] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 13 912,40 euros correspondant au supplément de loyer de solidarité dû entre le 1er avril 2018 et le 19 juillet 2019 échéance de juillet 2019 incluse ; 

- y ajoutant, condamner les consorts [P] à payer la somme de 25 907,57 euros au titre du supplément de loyer de solidarité dû pour la période du 1er août 2019 au 11 mai 2022 (échéance d'avril 2022 incluse), 

- infirmer le jugement entrepris rendu le 28 février 2020 par le juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a autorisé les consorts [P] à s'acquitter de leur dette en 35 mensualités de 360 euros chacune et le solde de la dette et des intérêts à la 36ème échéance, débouté les parties pour le surplus de leurs demandes, débouté la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- en toute hypothèse, condamner les consorts [P] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION





M. et Mme [P] contestent l'application du supplément de loyer de solidarité (SLS) et exposent que : 



- ils n'ont pas signé de nouveau bail de sorte que leur situation reste soumise à la loi du 6 juillet 1989, le loyer devant être calculé selon les termes du bail initial,

- la position des pouvoirs publics, développée dans l'instruction ministérielle du 31 décembre 2008, était de dispenser les locataires s'acquittant d'un loyer dérogatoire de payer un surloyer déjà compris et pendant plus de 10 ans les bailleurs sociaux, dont Elogie Siemp, ne l'ont pas réclamé,

- ce n'est qu'en 2017 avec la loi du 27 janvier durcissant les sanctions en cas de non application du SLS que l'agence nationale du contrôle du logement social (ANCOLS) a considéré à tort que, sauf dérogation de l'article 82, le SLS était applicable aux locataires payant un loyer dérogatoire, créant une situation inique et insupportable, c'est à dire un loyer très élevé sans rapport avec la valeur locative du logement, et une rupture de l'égalité entre locataires soumis à un loyer dérogatoire, 

- le législateur est intervenu pour réduire la portée de cette analyse notamment avec la loi Elan qui exclut l'application du SLS aux locataires qui ont refusé de signer un bail conforme aux dispositions applicables aux logements conventionnés, ce texte s'appliquant immédiatement aux situation en cours,

- les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Paris se contredisent. 

 

Ils en déduisent que la clause résolutoire ne peut trouver application et qu'elle doit, le cas échéant, être suspendue et que le montant du dépôt de garantie doit leur être restitué. 



A titre subsidiaire, sur le calcul du SLS, ils demandent à la bailleresse de vérifier si la catégorie de logement dont ils dépendent ainsi que le plafond de ressources sont bien les bons et de faire application du plafonnement prévu par l'ordonnance du 15 mai 2019 laquelle s'applique immédiatement. 

Ils sollicitent en outre les plus larges délais de paiement. 



La société Élogie-Siemp réplique que : 



- la convention conclue entre la société Elogie Siemp venant aux droits de la société SGIM et l'Etat est de plein droit opposable à M. et Mme [P] par dérogation à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation qui ne s'applique pas aux logements conventionnés appartenant à une société d'économie mixte de sorte qu'elle n'avait pas à proposer la signature d'un nouveau bail,

- le SLS doit être réclamé en application de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, la tolérance précédemment accordée étant contraire à ce texte, et elle ne peut se soustraire à ses obligations légales sous peine de sanctions financières, 

- la loi Elan du 23 novembre 2018 ne s'applique pas aux situations antérieures ainsi que cela ressort de l'analyse du Ministère de la cohésion des territoires et de l'arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2021, la motivation du tribunal devant être approuvée, 



Elle conteste en outre les critiques du calcul du SLS ayant prévenu les locataires de son application, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le SLS devait être calculé selon les nouvelles dispositions entrées en vigueur le 15 mai 2019 et réclame paiement du surloyer jusqu'au jour du départ des consorts [P]. 



Elle s'oppose enfin à la demande de délais de paiement injustifiée. 





Il résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telle que l'intimée, pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article 

L. 351-2 dudit code. 





Sur l'application d'un surloyer aux locataires assujettis au paiement d'un loyer dérogatoire





L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose, depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la perception du surloyer crée par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996 constituant auparavant une simple faculté, que :



Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. 



Il résulte de ce texte de portée générale, inchangé depuis la loi du 13 juillet 2006, que les organismes d'habitations à loyer modéré et ceux qui y sont assimilés doivent réclamer le paiement d'un surloyer, aucune distinction n'étant opérée selon la nature du loyer principal. 



Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [P], il ne ressort d'aucun texte que les locataires s'acquittant d'un loyer dit dérogatoire ne pourraient pas être assujettis au paiement du supplément de loyer de solidarité.



En effet, l'article 5 du décret n° 2022-844 du 3 mai 2002 auquel ils se réfèrent, lequel fixe un loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires dont les revenus excèdent les plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux lorsque la convention signée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est relative à une opération d'acquisition, concerne le loyer principal, ce dernier étant sans rapport avec le SLS. 



Par ailleurs, la position du ministère du logement exprimée dans l'instruction technique du 31 décembre 2008 selon laquelle les locataires déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ne sont pas assujettis au versement du SLS, ce dernier étant 'compris' dans le loyer dérogatoire, relève d'une interprétation contraire aux dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



De plus, la société Élogie-Siemp ne s'est jamais formellement engagée à ne pas réclamer le surloyer mais a seulement indiqué le que le loyer resterait le même renonçant ainsi temporairement à son bénéfice, comme les autres sociétés d'habitation à loyers modérés et assimilées à la même époque en réponse à un voeu exprimé par la ville de [Localité 2], par une décision non créatrice de droits au profit des locataires, peu important la durée de cette tolérance. 



Au demeurant, la bailleresse ne saurait prétendre se soustraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



En outre, il n'y a pas d'inégalité de traitement dès lors que l'intimée a appliqué le surloyer à l'ensemble des locataires soumis à un loyer dérogatoire étant rappelé que l'évolution de la loi n'est pas en elle-même source d'inégalité. 



Enfin, le SLS, d'origine légale, a pour objectif d'intérêt général de permettre aux ménages les plus modestes de se loger et de financer la construction et la rénovation du parc locatif social. 



Déterminé en fonction des revenus du locataire qui y est assujetti et doublement plafonné, il n'est ni inique ni disproportionné.



C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que M. et Mme [P] était redevable du supplément de loyer de solidarité. 





Sur l'application de la loi du 23 novembre 2018





Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [P], les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan ayant modifié l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation en créant un dernier alinéa selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation', ne peut produire aucun effet rétroactif conformément à l'article 2 du code civil et nonobstant la position contraire adoptée par le tribunal judiciaire de [Localité 2] dans une décision isolée. 



Par ailleurs, contrairement à ce qu'ils indiquent en filigrane de leurs conclusions, les dispositions de l'article L. 353-7, dans sa rédaction alors applicable, selon lesquelles le propriétaire doit proposer au locataire occupant les lieux au jour de la signature de la convention un bail conforme à celle-ci et obtenir son accord, n'ont pas vocation à s'appliquer. 



En effet, l'article L. 353-19, dans sa rédaction alors applicable, prévoit, en ce qui concerne les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, et par dérogation à l'article L. 353-7, l'application de plein droit de la convention aux titulaires des baux en cours à compter de sa date d'entrée en vigueur. 



Les dispositions de la convention du 31 décembre 2008 étaient donc immédiatement opposables à M. et Mme [P] sans qu'il soit nécessaire de leur proposer un nouveau bail et qu'ils l'acceptent. 



C'est donc à juste titre que le tribunal a condamné M. et Mme [P] au paiement du supplément de loyer de solidarité. 



Sur le calcul du SLS





La société Elogie Siemp a fait application du SLS à compter du 1er avril 2018. 



M. et Mme [P] prétendent que la catégorie retenue pour leur logement, PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) soit un loyer de 6,71 euros par m², ne serait pas la bonne puisque le montant mensuel réclamé relève davantage de la catégorie PLS (Prêt Locatif Social), soit un loyer de 13,07 euros par m², de sorte que le loyer conventionné ne pouvait excéder 738,10 euros (110 m² x 6,71) depuis le 1er janvier 2018 au lieu des 1 540,84 euros facturés à tort. 



Cependant, rien ne démontre autrement que par affirmation que le logement de M. et Mme [P] correspondrait en réalité à la catégorie PLS et c'est à juste titre que la société Elogie Siemp fait observer que la catégorie applicable ne dépend pas du standing de l'appartement ou du loyer versé par le locataire en place au jour de l'entrée en vigueur de la convention mais du mode de financement défini par celle-ci.



C'est donc à juste titre que le loyer conventionné à été fixé à la somme de 1 540,84 euros en 2018. 



M. et Mme [P] ne sont pas davantage fondés à revendiquer l'application du plafond de ressources de 30 837 euros au titre du classement du logement en catégorie PLS, au lieu de 

23 254 euros en catégorie PLUS, pour prétendre à l'application d'un coefficient de dépassement réduit par rapport à celui de 23,70 tout en admettant que cela n'a en réalité aucune incidence pour les années 2019 et 2020 compte tenu du plafonnement de 30 % du montant global de leurs revenus. 



M. et Mme [P] soutiennent encore que le second plafond instauré par l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation doit s'appliquer immédiatement c'est à dire dès le 15 mai 2019 comme l'a jugé le tribunal.



Cependant, l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l'article 88 de la loi Elan, qui complète l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation en créant un second plafonnement du SLS fondé sur le prix au mètre carré de surface habitable renvoie à un décret d'application tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée pour la détermination de ce plafond. 



Or, le décret n° 2020-103 du 7 février 2020 qui fixe ce plafond ne peut rétroagir au jour de l'ordonnance. 



En effet, l'entrée en vigueur effective des nouvelles dispositions de l'article L. 441-4 étaient suspendues à la publication de l'ordonnance elle-même suspendue à la parution du décret déterminant le prix du mètre carré habitable en fonction des différentes zones d'habitation.



C'est ainsi que la société Elogie Siemp a fait application du second plafonnement à compter du 1er février 2020 pour des raisons de simplification comptable nonobstant le fait que, dans les motifs de ses conclusions, elle indique curieusement que c'est la date du 15 mai 2019 qui doit s'appliquer tout en réclamant dans le dispositif une somme notamment calculée sur la base d'une application au 1er février 2020. 



C'est donc à tort que le tribunal a retenu la date du 15 mai 2019 pour l'application du second plafonnement tout en faisant cependant droit à la demande en paiement de la bailleresse.



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal a condamné M. et Mme [P] au paiement de la somme de 13 192,40 euros au titre du SLS non réglé entre le 1er avril 2018 et le 19 juillet 2019, échéance de juillet 2019 incluse, et qu'il n'y pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement du surloyer dans l'attente de la justification du loyer conventionné ni à la demande en suppression ou en réduction de son montant sur la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2020 formées devant la cour. 



Le débat tenant à la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire qui y était insérée ou à son prononcé est désormais sans objet, la bailleresse ne formant plus aucune demande à ce titre étant observé que les locataires ont quitté les lieux le 2 mai 2022 après avoir délivré congé le 29 mars 2022. 



Devant la cour, la société Elogie Siemp est bien fondée à réclamer paiement du surloyer dû au titre de la période du 1er août 2019 au 30 avril 2022, soit la somme de 25 907,57 euros selon décompte versé aux débats après déduction du montant du dépôt de garantie et de la somme de 13 192,40 euros allouée par le tribunal. 





Sur les autres demandes 





C'est à juste titre que le tribunal, après avoir noté l'absence d'opposition de la bailleresse, a accordé des délais de paiement aux époux [P] soit 35 mensualités de 360 euros et une 36ème du solde de la dette. 



Il n'y a cependant pas lieu d'accorder des délais supplémentaires aux appelants. 



Il est équitable d'allouer à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal et la cour et M. et Mme [P], qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société Elogie Siemp de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, 



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :



Déboute M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs prétentions, 



Constate que les locataires ont quitté les lieux le 2 mai 2022 après avoir délivré congé le 29 mars 2022,



Condamne M. et Mme [P] à verser à la société Elogie Siemp la somme 25 907,57 euros au titre de l'arriéré de supplément de loyer de solidarité dû sur la période courant du 1er août 2019 au 30 avril 2022,

 

Condamne M. et Mme [P] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne in solidum M. et Mme [P] aux dépens d'appel. 



Le Greffier Le Président
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07653 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4UW



Décision déférée à la Cour : Jugement 

Jugement du 28 Février 2020 -Tribunal d'Instance de PARIS RG n° 11-19-0080





APPELANTS

 

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178



Madame [Z] [U] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et assistée de Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178







INTIMÉE 



Société ELOGIE SIEMP

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : B 5 52 038 200



Représentée et assistée de Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER et ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué par Me Paola BOUVIER D'YVOIRE de la SCP NICOLAS GUERRIERet ALAIN DE LANGLE





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [F] [O] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS



 





ARRÊT :



- conjtradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors de la mise à disposition.



 FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 28 mars 1988, à effet au 1er avril 1988, la société Cogehal a donné à bail à M. [Y] [P] et Mme [Z] [U] épouse [P] (ci-après, les consorts [P]) un logement situé [Adresse 1].



La société Cogehal a été absorbée par la société d'économie mixte (SEM) [Localité 2] Centre. 



En juin 2007, la SEM [Localité 2] Centre et la SEMEA 15 ont fusionné pour devenir la société Sempariseine, les consorts [P] en ayant été informés par courrier du 20 septembre 2007. 



Le 16 décembre 2008, la société Sempariseine a informé les consorts [P] que la gestion du parc locatif serait confiée à la société SGIM à compter du 1er janvier 2009.



Le 31 décembre 2008, la société SGIM a signé avec l'État une convention en application des articles L. 351-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 



Par lettre du 20 mai 2009, la SGIM en a informé les consorts [P] en leur précisant que le montant de leur loyer demeurerait inchangé. 



Par lettre du 11 mars 2010, la SGIM a informé les consorts [P] qu'ils n'étaient pas éligibles à un logement social conformément à la réglementation en vigueur mais qu'elle devait leur proposer un nouveau projet de bail qu'ils n'ont cependant pas signé. 



Le 6 mai 2013, la société SGIM qui a fusionné avec la société Semidep est devenue la société Élogie. 



Le 15 décembre 2016, la société Élogie a fusionné avec la société Siemp pour devenir la société 

Élogie-Siemp. 



Par lettre du 10 octobre 2017, la société Élogie-Siemp a informé les locataires de l'application des effets de la convention et leur a adressé un formulaire d'enquête de ressources afin de calculer le montant du supplément de loyer de solidarité. 



Par courrier du 7 mars 2018, la société Élogie-Siemp a informé les consorts [P] qu'un supplément de loyer de 872,22 euros leur serait désormais facturé. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 mai 2018, les consorts [P] ont contesté l'augmentation qui leur était appliquée.



Le 17 juillet 2018, la société Élogie-Siemp a fait délivrer aux consorts [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 759,71 euros. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juillet 2018, les consorts [P] ont contesté une nouvelle fois le paiement du supplément du loyer de solidarité. 



Par lettre du 3 août 2018, la société Élogie-Siemp a adressé aux consorts [P] le détail du calcul du supplément de loyer de solidarité appliqué forfaitairement en l'absence de communication de leur avis d'imposition.



Par lettre du 31 janvier 2019, les consorts [P] ont à nouveau contesté l'augmentation qui leur était appliquée au titre du supplément de loyer de solidarité. 



Par acte d'huissier du 26 février 2019, les consorts [P] ont fait assigner la société Élogie-Siemp devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir juger que le supplément de loyer de solidarité n'est pas applicable, constater qu'aucun bail n'a été signé avec la société Élogie-Siemp de sorte qu'elle ne peut prétendre au paiement du supplément de loyer de solidarité et obtenir la condamnation de la bailleresse à leur restituer la somme de 6 981,76 euros avec intérêts au taux légal et à leur payer la somme de 20 174,16 euros à titre de dommages et intérêts. 



Par jugement du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :



Condamne les consorts [P] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 13 192,40 correspondant au supplément de loyer de solidarité dû entre le 1er avril 2018 et le 19 juillet 2919 échéance de juillet 2019 incluse, 



Autorise les consorts [P] à s'acquitter de leur dette en 35 mensualités de 360 euros chacune et le solde de la dette et des intérêts à la 36ème échéance, 



Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Déboute la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne les consorts [P] aux dépens,



Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Le 16 juin 2020, les consorts [P] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 



Les consorts [P] ont donné congé le 29 mars 2022 et l'état des lieux de sortie a été établi le 2 mai 2022. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2022, ils demandent à la cour de :

 

- les recevoir en leurs demandes, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris, pôle proximité n° RG 11-19-008036 du 28 février 2020

- et, statuant à nouveau, débouter la société Élogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, 

- dire et juger que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation des consorts [P],

- condamner la société Élogie-Siemp à restituer aux consorts [P] la somme de 6 981,76 euros, versée à titre du supplément de loyer de solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- condamner la société Élogie-Siemp à restituer aux consorts [P] la somme de 3 261,89 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 

- subsidiairement, dire et juger qu'à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, cette dernière ne peut prétendre d'assujettir les consorts [P] au paiement du supplément de loyer de solidarité à compter du 23 novembre 2018, 

- dire et juger qu'aucun supplément de loyer de solidarité ne peut être réclamé aux locataires depuis le 15 mai 2019 dans la mesure où les conditions d'application du supplément de loyer de solidarité telles qu'elles ont été fixées par l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de la loi du 23 novembre 2018 n'ont pas encore été déterminées, 

- très subsidiairement, suspendre le paiement du supplément de loyer de solidarité à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier du loyer conventionné applicable aux consorts [P], 

- dire et juger que le supplément de loyer de solidarité réclamé aux locataires depuis 1er janvier

2018 est inexact et débouter la société Élogie-Siemp de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste(s) proportion(s), 

- infiniment subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et rejeter la demande de résiliation judiciaire, 

- ramener les sommes dues à de plus juste(s) proportion(s), 

- accorder aux consorts [P] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la société Élogie-Siemp, 

- en tout état de cause, condamner la société Élogie-Siemp à payer la somme de 2 500 euros aux consorts [P], 

- la condamner aux entiers dépens.



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2022, la société Élogie-Siemp demande à la cour de :



- débouter les consorts [P] de l'ensemble de leurs demandes, 

- confirmer le jugement entrepris rendu le 28 février 2020 par le juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a condamné les consorts [P] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 13 912,40 euros correspondant au supplément de loyer de solidarité dû entre le 1er avril 2018 et le 19 juillet 2019 échéance de juillet 2019 incluse ; 

- y ajoutant, condamner les consorts [P] à payer la somme de 25 907,57 euros au titre du supplément de loyer de solidarité dû pour la période du 1er août 2019 au 11 mai 2022 (échéance d'avril 2022 incluse), 

- infirmer le jugement entrepris rendu le 28 février 2020 par le juge des contentieux de la protection de Paris en ce qu'il a autorisé les consorts [P] à s'acquitter de leur dette en 35 mensualités de 360 euros chacune et le solde de la dette et des intérêts à la 36ème échéance, débouté les parties pour le surplus de leurs demandes, débouté la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- en toute hypothèse, condamner les consorts [P] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION





M. et Mme [P] contestent l'application du supplément de loyer de solidarité (SLS) et exposent que : 



- ils n'ont pas signé de nouveau bail de sorte que leur situation reste soumise à la loi du 6 juillet 1989, le loyer devant être calculé selon les termes du bail initial,

- la position des pouvoirs publics, développée dans l'instruction ministérielle du 31 décembre 2008, était de dispenser les locataires s'acquittant d'un loyer dérogatoire de payer un surloyer déjà compris et pendant plus de 10 ans les bailleurs sociaux, dont Elogie Siemp, ne l'ont pas réclamé,

- ce n'est qu'en 2017 avec la loi du 27 janvier durcissant les sanctions en cas de non application du SLS que l'agence nationale du contrôle du logement social (ANCOLS) a considéré à tort que, sauf dérogation de l'article 82, le SLS était applicable aux locataires payant un loyer dérogatoire, créant une situation inique et insupportable, c'est à dire un loyer très élevé sans rapport avec la valeur locative du logement, et une rupture de l'égalité entre locataires soumis à un loyer dérogatoire, 

- le législateur est intervenu pour réduire la portée de cette analyse notamment avec la loi Elan qui exclut l'application du SLS aux locataires qui ont refusé de signer un bail conforme aux dispositions applicables aux logements conventionnés, ce texte s'appliquant immédiatement aux situation en cours,

- les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Paris se contredisent. 

 

Ils en déduisent que la clause résolutoire ne peut trouver application et qu'elle doit, le cas échéant, être suspendue et que le montant du dépôt de garantie doit leur être restitué. 



A titre subsidiaire, sur le calcul du SLS, ils demandent à la bailleresse de vérifier si la catégorie de logement dont ils dépendent ainsi que le plafond de ressources sont bien les bons et de faire application du plafonnement prévu par l'ordonnance du 15 mai 2019 laquelle s'applique immédiatement. 

Ils sollicitent en outre les plus larges délais de paiement. 



La société Élogie-Siemp réplique que : 



- la convention conclue entre la société Elogie Siemp venant aux droits de la société SGIM et l'Etat est de plein droit opposable à M. et Mme [P] par dérogation à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation qui ne s'applique pas aux logements conventionnés appartenant à une société d'économie mixte de sorte qu'elle n'avait pas à proposer la signature d'un nouveau bail,

- le SLS doit être réclamé en application de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, la tolérance précédemment accordée étant contraire à ce texte, et elle ne peut se soustraire à ses obligations légales sous peine de sanctions financières, 

- la loi Elan du 23 novembre 2018 ne s'applique pas aux situations antérieures ainsi que cela ressort de l'analyse du Ministère de la cohésion des territoires et de l'arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2021, la motivation du tribunal devant être approuvée, 



Elle conteste en outre les critiques du calcul du SLS ayant prévenu les locataires de son application, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le SLS devait être calculé selon les nouvelles dispositions entrées en vigueur le 15 mai 2019 et réclame paiement du surloyer jusqu'au jour du départ des consorts [P]. 



Elle s'oppose enfin à la demande de délais de paiement injustifiée. 





Il résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telle que l'intimée, pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article 

L. 351-2 dudit code. 





Sur l'application d'un surloyer aux locataires assujettis au paiement d'un loyer dérogatoire





L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose, depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la perception du surloyer crée par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996 constituant auparavant une simple faculté, que :



Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. 



Il résulte de ce texte de portée générale, inchangé depuis la loi du 13 juillet 2006, que les organismes d'habitations à loyer modéré et ceux qui y sont assimilés doivent réclamer le paiement d'un surloyer, aucune distinction n'étant opérée selon la nature du loyer principal. 



Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [P], il ne ressort d'aucun texte que les locataires s'acquittant d'un loyer dit dérogatoire ne pourraient pas être assujettis au paiement du supplément de loyer de solidarité.



En effet, l'article 5 du décret n° 2022-844 du 3 mai 2002 auquel ils se réfèrent, lequel fixe un loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires dont les revenus excèdent les plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux lorsque la convention signée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est relative à une opération d'acquisition, concerne le loyer principal, ce dernier étant sans rapport avec le SLS. 



Par ailleurs, la position du ministère du logement exprimée dans l'instruction technique du 31 décembre 2008 selon laquelle les locataires déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ne sont pas assujettis au versement du SLS, ce dernier étant 'compris' dans le loyer dérogatoire, relève d'une interprétation contraire aux dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



De plus, la société Élogie-Siemp ne s'est jamais formellement engagée à ne pas réclamer le surloyer mais a seulement indiqué le que le loyer resterait le même renonçant ainsi temporairement à son bénéfice, comme les autres sociétés d'habitation à loyers modérés et assimilées à la même époque en réponse à un voeu exprimé par la ville de [Localité 2], par une décision non créatrice de droits au profit des locataires, peu important la durée de cette tolérance. 



Au demeurant, la bailleresse ne saurait prétendre se soustraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. 



En outre, il n'y a pas d'inégalité de traitement dès lors que l'intimée a appliqué le surloyer à l'ensemble des locataires soumis à un loyer dérogatoire étant rappelé que l'évolution de la loi n'est pas en elle-même source d'inégalité. 



Enfin, le SLS, d'origine légale, a pour objectif d'intérêt général de permettre aux ménages les plus modestes de se loger et de financer la construction et la rénovation du parc locatif social. 



Déterminé en fonction des revenus du locataire qui y est assujetti et doublement plafonné, il n'est ni inique ni disproportionné.



C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que M. et Mme [P] était redevable du supplément de loyer de solidarité. 





Sur l'application de la loi du 23 novembre 2018





Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [P], les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan ayant modifié l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation en créant un dernier alinéa selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation', ne peut produire aucun effet rétroactif conformément à l'article 2 du code civil et nonobstant la position contraire adoptée par le tribunal judiciaire de [Localité 2] dans une décision isolée. 



Par ailleurs, contrairement à ce qu'ils indiquent en filigrane de leurs conclusions, les dispositions de l'article L. 353-7, dans sa rédaction alors applicable, selon lesquelles le propriétaire doit proposer au locataire occupant les lieux au jour de la signature de la convention un bail conforme à celle-ci et obtenir son accord, n'ont pas vocation à s'appliquer. 



En effet, l'article L. 353-19, dans sa rédaction alors applicable, prévoit, en ce qui concerne les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, et par dérogation à l'article L. 353-7, l'application de plein droit de la convention aux titulaires des baux en cours à compter de sa date d'entrée en vigueur. 



Les dispositions de la convention du 31 décembre 2008 étaient donc immédiatement opposables à M. et Mme [P] sans qu'il soit nécessaire de leur proposer un nouveau bail et qu'ils l'acceptent. 



C'est donc à juste titre que le tribunal a condamné M. et Mme [P] au paiement du supplément de loyer de solidarité. 



Sur le calcul du SLS





La société Elogie Siemp a fait application du SLS à compter du 1er avril 2018. 



M. et Mme [P] prétendent que la catégorie retenue pour leur logement, PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) soit un loyer de 6,71 euros par m², ne serait pas la bonne puisque le montant mensuel réclamé relève davantage de la catégorie PLS (Prêt Locatif Social), soit un loyer de 13,07 euros par m², de sorte que le loyer conventionné ne pouvait excéder 738,10 euros (110 m² x 6,71) depuis le 1er janvier 2018 au lieu des 1 540,84 euros facturés à tort. 



Cependant, rien ne démontre autrement que par affirmation que le logement de M. et Mme [P] correspondrait en réalité à la catégorie PLS et c'est à juste titre que la société Elogie Siemp fait observer que la catégorie applicable ne dépend pas du standing de l'appartement ou du loyer versé par le locataire en place au jour de l'entrée en vigueur de la convention mais du mode de financement défini par celle-ci.



C'est donc à juste titre que le loyer conventionné à été fixé à la somme de 1 540,84 euros en 2018. 



M. et Mme [P] ne sont pas davantage fondés à revendiquer l'application du plafond de ressources de 30 837 euros au titre du classement du logement en catégorie PLS, au lieu de 

23 254 euros en catégorie PLUS, pour prétendre à l'application d'un coefficient de dépassement réduit par rapport à celui de 23,70 tout en admettant que cela n'a en réalité aucune incidence pour les années 2019 et 2020 compte tenu du plafonnement de 30 % du montant global de leurs revenus. 



M. et Mme [P] soutiennent encore que le second plafond instauré par l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation doit s'appliquer immédiatement c'est à dire dès le 15 mai 2019 comme l'a jugé le tribunal.



Cependant, l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l'article 88 de la loi Elan, qui complète l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation en créant un second plafonnement du SLS fondé sur le prix au mètre carré de surface habitable renvoie à un décret d'application tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée pour la détermination de ce plafond. 



Or, le décret n° 2020-103 du 7 février 2020 qui fixe ce plafond ne peut rétroagir au jour de l'ordonnance. 



En effet, l'entrée en vigueur effective des nouvelles dispositions de l'article L. 441-4 étaient suspendues à la publication de l'ordonnance elle-même suspendue à la parution du décret déterminant le prix du mètre carré habitable en fonction des différentes zones d'habitation.



C'est ainsi que la société Elogie Siemp a fait application du second plafonnement à compter du 1er février 2020 pour des raisons de simplification comptable nonobstant le fait que, dans les motifs de ses conclusions, elle indique curieusement que c'est la date du 15 mai 2019 qui doit s'appliquer tout en réclamant dans le dispositif une somme notamment calculée sur la base d'une application au 1er février 2020. 



C'est donc à tort que le tribunal a retenu la date du 15 mai 2019 pour l'application du second plafonnement tout en faisant cependant droit à la demande en paiement de la bailleresse.



Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal a condamné M. et Mme [P] au paiement de la somme de 13 192,40 euros au titre du SLS non réglé entre le 1er avril 2018 et le 19 juillet 2019, échéance de juillet 2019 incluse, et qu'il n'y pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement du surloyer dans l'attente de la justification du loyer conventionné ni à la demande en suppression ou en réduction de son montant sur la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2020 formées devant la cour. 



Le débat tenant à la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire qui y était insérée ou à son prononcé est désormais sans objet, la bailleresse ne formant plus aucune demande à ce titre étant observé que les locataires ont quitté les lieux le 2 mai 2022 après avoir délivré congé le 29 mars 2022. 



Devant la cour, la société Elogie Siemp est bien fondée à réclamer paiement du surloyer dû au titre de la période du 1er août 2019 au 30 avril 2022, soit la somme de 25 907,57 euros selon décompte versé aux débats après déduction du montant du dépôt de garantie et de la somme de 13 192,40 euros allouée par le tribunal. 





Sur les autres demandes 





C'est à juste titre que le tribunal, après avoir noté l'absence d'opposition de la bailleresse, a accordé des délais de paiement aux époux [P] soit 35 mensualités de 360 euros et une 36ème du solde de la dette. 



Il n'y a cependant pas lieu d'accorder des délais supplémentaires aux appelants. 



Il est équitable d'allouer à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal et la cour et M. et Mme [P], qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens. 



 



PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société Elogie Siemp de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, 



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :



Déboute M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs prétentions, 



Constate que les locataires ont quitté les lieux le 2 mai 2022 après avoir délivré congé le 29 mars 2022,



Condamne M. et Mme [P] à verser à la société Elogie Siemp la somme 25 907,57 euros au titre de l'arriéré de supplément de loyer de solidarité dû sur la période courant du 1er août 2019 au 30 avril 2022,

 

Condamne M. et Mme [P] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne in solidum M. et Mme [P] aux dépens d'appel. 



Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-4, code de la construction et de l'habitation L443-3, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la construction et de l'habitation L353-7, code de la construction et de l'habitation L481-2, code de la construction et de l'habitation L441-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2022-12-17T23:00:00.000Z.