Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 9 février 2023, n° 21/18319

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 09 FEVRIER 2023



N° 2023/ 97















Rôle N° RG 21/18319 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BITFV







[Z] [J]





C/



S.A. BATIGERE GRAND EST 



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Philippe YOULOU 



Me Brigitte CAMATTE 





























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 17 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01030.





APPELANT



Monsieur [T] [J]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006387 du 07/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

né le 15 Novembre 1972 à [Localité 3] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]



représenté et assisté par Me Philippe YOULOU, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.A. BATIGERE GRAND EST société anonyme d'HLM à direction et conseil de surveillance

dont le siège social est [Adresse 1] 



représentée et assistée par Me Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente 

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère 









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023,



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

















EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 31 décembre 2006, la SA SEB Immoivest, monsieur [R] [M] [E], madame [F] [D], monsieur [I] [D] et monsieur [G] [D] ont donné en location à monsieur [T] [J], un local à usage commercial, à destination de salon de coiffure, situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 5 700 € outre charges et taxes. 



Par avenant du 17 octobre 2017, ce bail était renouvelé et son loyer annuel était fixé à 6 735 €. 



Par acte de vente du 29 septembre 2020, la SA SEB Immoivest, monsieur [R] [M] [E], madame [F] [D], monsieur [I] [D] et monsieur [G] [D] ont cédé le local à la SA Batigère Grand Est qui vient en leurs lieux et places.



La SA Batigère Grand Est a fait délivrer un commandement de payer daté du 13 avril 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [T] [J] de lui régler la somme de 10 518,20 €.



Par ordonnance en date du 17 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :


constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 mai 2021,


' ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de monsieur [Z] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance, 

' condamné monsieur [T] [J] à payer à la SA Batigère Grand Est à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 803 € par mois à compter du 1er novembre 2021, et jusqu'à libération complète et effective des lieux, 

' condamné monsieur [T] [J] à payer à la SA Batigère Grand Est la somme de 13 150,69 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 21 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,

' rejeté les autres demandes, 

' condamné monsieur [T] [J] à payer à la SA Batigère Grand Est la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer.



Selon déclaration reçue au greffe le 25 décembre 2021, monsieur [T] [J] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Selon procès-verbal de reprise en date du 31 janvier 2022, monsieur [T] [J] a quitté le local commercial et restitué les clefs. 



Par dernières conclusions transmises le 9 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [T] [J] demande à la cour de :


réformer l'ordonnance entreprise,


À titre principal : 


débouter la SA Batigère Grand Est de ses demandes,

lui accorder la déspécialisation du bail commercial, 


À titre subsidiaire : 


lui accorder les plus larges délais pour apurer le règlement de sa dette locative, 

prononcer la suspension de la clause de résiliation de plein droit pendant ce délai, 


À titre reconventionnel :


condamner la SA Batigère Grand Est au paiement de la somme de 5 000 € en réparation du trouble de jouissance occasionné par les désordres,


En tout état de cause :


condamner la SA Batigère Grand Est au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 




Par dernières conclusions transmises le 7 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Batigère Grand Est sollicite de la cour qu'elle : 


déclare injustifié et infondé l'appel interjeté par monsieur [Z] [J], 

déboute monsieur [Z] [J] de ses demandes, 

confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,

déclare son appel incident bien fondé, 

réforme la décision en ce qu'elle a condamné monsieur [T] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 13 150,69 €, 

condamne monsieur [T] [J] à lui payer la somme provisionnelle de 15 629,29 € arrêtée au 20 octobre 2021,

ordonne et enjoigne à monsieur [Z] [J] de justifier et d'informer de sa nouvelle adresse, 

condamne monsieur [T] [J] à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais d'exécution et de reprise des lieux. 




L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 12 décembre 2022.











MOTIFS DE LA DÉCISION



Le 17 décembre 2022, monsieur [T] [J] a transmis de nouvelles conclusions, postérieures à l'ordonnance de clôture dont il n'est pas sollicité le rabat. En tout état de cause, il n'est justifié d'aucune cause grave pouvant permettre le rabat de l'ordonnance de clôture. Dans ces conditions, aucune révocation n'a lieu d'être ordonnée et les conclusions d'appelant antérieures sont prises en compte. 



Sur la déspécialisation du bail commercial



En vertu de l'article L 145-48 du code de commerce, le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.



La procédure de déspécialisation du bail commercial est fixée aux articles L 145-49 à L 145-52 du code de commerce. 



En l'espèce, le bail commercial prévoit exclusivement une destination de salon de coiffure. Monsieur [T] [J] sollicite la déspécialisation du bail pour, d'après l'intimée qui seule le précise, exercer une activité de restauration rapide. Certes, monsieur [T] [J] justifie avoir sollicité celle-ci dès le 21 juillet 2016, déspécialisation refusée le 5 août 2016 par le bailleur. Il verse au dossier une nouvelle demande dans le même but le 10 janvier 2019, sans justifier de son envoi effectif. Au demeurant, monsieur [T] [J] ne démontre aucunement avoir satisfait à la procédure prévue. 



En tout état de cause, monsieur [T] [J] ne peut se prévaloir d'une obligation non sérieusement contestable, la demande de déspécialisation du bail nécessitant une appréciation des conditions légales, notamment précisées à l'article L 145-48 du code de commerce, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande ; son ordonnance doit être confirmée sur ce point.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences 



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 30 décembre 2006, renouvelé le 17 octobre 2017 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.



Par acte remis le 13 avril 2021, la SA Batigère Grand Est a fait commandement à monsieur [T] [J] de payer la somme de 10 518 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.



Il est acquis que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans les délais impartis, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu la résiliation du bail à compter du 13 mai 2021. De même, lorsque le premier juge a statué, l'occupation sans droit ni titre du local commercial par monsieur [Z] [J] était avérée, ce dernier n'ayant quitté les lieux qu'aux termes d'un procès-verbal de reprise du 21 janvier 2022. Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise quant à la résiliation du bail, l'expulsion de monsieur [T] [J], effective depuis, ainsi qu'au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle postérieure à la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.



Sur la provision pour dette locative



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Monsieur [T] [J] admet aux termes de ses écritures avoir rencontré des difficultés pour payer son loyer à compter de mars 2020, et n'avoir pu payer ses charges que jusqu'en juin 2020. Au demeurant, il ne justifie d'aucun versement depuis cette date, et son solde créditeur limité aux charges sur le premier semestre 2020 ne vaut pas contestation sérieuse.



Aux termes du commandement de payer délivré le 13 avril 2021, il est fait état d'une dette locative depuis juillet 2020, à raison de 803,96 € par mois, outre une reprise d'un solde de dette à hauteur de 2 478,60 €. Selon décompte établi au 1er mai 2021, la dette s'élevait à 11 496,87 € dont une reprise de solde de dette antérieure de 2 478,60 €. Selon décompte établi au 20 octobre 2021, cette même dette, incluant le même solde repris, s'élève à 15 629,29 €, aucun loyer n'étant plus réglé depuis.



Certes, l'historique du compte locataire extrait du grand livre des précédents bailleurs et les derniers décomptes produits font état de la cession par les anciens propriétaires bailleurs d'une créance à la SA Batigère Grand Est au titre du local loué à monsieur [T] [J] à hauteur de 2 478,60 € en fin d'année 2020. Néanmoins, le détail de ce solde n'est pas produit, de sorte que l'on en ignore les causes. 



C'est ainsi selon une juste appréciation que le premier juge a limité le montant non sérieusement contestable de la dette de la SA Batigère Grand Est envers monsieur [T] [J] à la somme de 13 150,69 €. L'ordonnance entreprise sera donc, là encore, confirmée.



Sur les délais de paiement 



En vertu de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. 

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. 



Monsieur [T] [J] justifie percevoir 532,59 € par mois en août 2021, au titre d'une prime d'activité et du revenu de solidarité active. Il est marié, son épouse percevant 1 725 € par mois au titre de son revenu mensuel net imposable moyen 2020. 



En l'état de cette situation financière obérée, de l'importance de la dette qui ne cesse de croître, monsieur [T] [J], qui a quitté les lieux et cessé l'exploitation du commerce dans les lieux concernés, ne démontre pas en quoi l'octroi de délais lui permettrait de faire face à ses engagements. C'est donc à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à sa demande de délais de paiement ; l'ordonnance entreprise sera confirmée.



Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'occurrence, monsieur [T] [J] sollicite le paiement par la SA Batigère Grand Est d'une somme de 5 000 € en réparation du trouble de jouissance par lui subi à raison de désordres affectant les locaux loués.



Or, cette demande telle que formulée dans le dispositif des conclusions de l'appelant, qui saisissent la cour au sens de l'article 954 du code de procédure civile, n'est pas formée à titre provisionnelle, comme elle ne l'est au demeurant pas davantage dans les motifs de ces écritures. Ce point a été relevé par le premier juge qui a écarté cette prétention à ce titre. Pour autant, monsieur [T] [J] n'a en rien modifié sa prétention en appel. La SA Batigère Grand Est reprend ce point et estime en tout état de cause la demande non fondée.



Sans même y avoir lieu à apprécier la réalité du trouble invoqué, il appert que la fixation d'une créance définitive et la condamnation à ce titre excèdent les pouvoirs du juge des référés ici saisi. Dès lors, cette prétention ne peut aboutir, sans même qu'il y ait lieu d'en apprécier la teneur plus avant, et il n'y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation en paiement au titre du trouble de jouissance.



Dès lors, l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point également. 



Sur la communication de sa nouvelle adresse par monsieur [T] [J] 



La SA Batigère Grand Est ne fonde pas ni n'explicite sa demande, qui plus est devant le juge des référés, et pour la première fois en appel. Il n'y a pas lieu à référé sur ce point.



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Monsieur [T] [J] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SA Batigère Grand Est, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant :



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de communication ou d'injonction à monsieur [T] [J] de justifier et d'informer de sa nouvelle adresse, 



Condamne monsieur [T] [J] à payer à la SA Batigère Grand Est la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute monsieur [T] [J] de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne monsieur [T] [J] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 696 du code de procédure civile et comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Le Greffier La Présidente