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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juin 2026, n° 24/15424

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

CHANTALESC

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2020, la S.C. SCI CHANTALESC a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S. [G] des locaux dépendant d'un immeuble, sis [Adresse 3] à Paris 9ème arrondissement pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018 jusqu'au 30 septembre 2027 moyennant un loyer principal annuel de 49.650 euros, aux fins d'y exploiter une activité de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter". 

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2024, la S.A.S [G] a notifié à la S.C. SCI CHANTALESC une demande de déspécialisation plénière de son bail pour voir substituer à l'activité susvisée, celle de "restauration, sur place ou à emporter, sans extraction".

Par lettre officielle de son conseil en date du 12 juillet 2024, la S.C. SCI CHANTALESC a sollicité de la S.A.S. [G] de justifier des conditions exigées par l'article L.145-48 du code commerce. Elle a demandé la communication de ses trois derniers bilans hors crise sanitaire soit les années 2019, 2022 et 2023, l'état de la concurrence dans le quartier dont dépendent les locaux loués, ainsi que de lui expliquer dans quelle mesure son activité actuelle de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter" fait partie des secteurs en déclin. Elle a également indiqué douter de la pertinence du changement d'activité projeté au regard de la concurrence aux abords des locaux loués.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 septembre 2024, la S.C. SCI CHANTALESC a refusé la déspécialisation plénière du contrat de bail, considérant que la demande de la S.A.S. [G] ne remplissait pas les conditions posées par l'article L.145-48 du code de commerce.

C'est dans ces circonstances que, par acte du 16 décembre 2024, la S.A.S. [G] a fait assigner la S.C. SCI CHANTALESC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment, à titre principal, de l'autoriser à exercer dans les lieux loués l'activité de "restauration sur place ou à emporter, sans extraction", en lieu et place de l'activité actuelle de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter". 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la S.A.S. [G] demande au tribunal, aux visas des articles L.145-48 et L.145-49 du code de commerce, de : 
"Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par la société [G].
Déclarer que la société [G] est autorisée à exercer, dans les lieux loués, l'activité de restauration sur place ou à emporter, sans extraction, aux lieu et place de l'activité actuelle de vente de chaussures.
Condamner la société CHANTALESC à payer à la société [G] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.
Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile."

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. [G] expose qu'elle remplit les conditions légales de la déspécialisation plénière. 
S'agissant de la condition de la conjoncture économique, elle soutient, qu'au regard des études de la commercialité versées aux débats, le nombre de commerce du prêt-à-porter et de vente de chaussures connaît depuis 2020 une baisse significative s'expliquant par une montée du commerce en ligne, de la forte hausse du commerce alimentaire et de la hausse de la restauration et plus particulièrement de la restauration rapide. Elle précise que la hausse de la restauration et la baisse du nombre de commerces de prêt-à-porter et de vente de chaussures sont d'autant plus significatives dans le [Localité 3]. Selon elle, cette conjoncture économique particulièrement défavorable à son activité a impacté ses résultats comptables et fiscaux entre 2021 et 2023, ces derniers connaissant une grande baisse. Elle ajoute que les moyens développés par la S.C. SCI CHANTALESC ne sont pas opérants ni exacts. 
S'agissant de la condition de l'organisation rationnelle de la distribution, elle indique qu'elle remplit cette condition aux motifs que l'évolution des commerces dans le [Localité 3] et celle de la commercialité de la [Adresse 4] démontrent que l'activité de vente de chaussures et de prêt-à-porter ne correspondent plus aux besoins de la clientèle ; sa commercialité venant à disparaître de façon significative dans le secteur. Elle ajoute que l'activité de restauration, dominante dans l'offre commerciale du secteur, présente un intérêt majeur. 
Enfin, s'agissant des conditions relatives à l'immeuble, elle expose qu'outre le fait que la S.C. SCI CHANTALESC ne s'est pas prévalu aux termes de son refus de l'incompatibilité de l'activité de restauration avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, une telle activité est compatible au regard de l'exploitation de deux restaurants dans ledit immeuble. Elle précise que l'ordonnance en référé produite aux débats par la S.C. SCI CHANTALESC révèle que l'activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété de l'immeuble dont dépendent les locaux qu'elle loue.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, la S.C. SCI CHANTALESC demande au tribunal, au visa de l'article L.145-48 du code de commerce, de : 
"- DEBOUTER la société [G] de toutes ses demandes, fins, conclusions
- CONDAMNER la société [G] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;".

À l'appui de ses demandes, la S.C. SCI CHANTALESC soutient que la S.A.S. [G] échoue à démontrer qu'elle remplit les conditions légales de la déspécialisation plénière. 
S'agissant de la condition de la conjoncture économique, elle indique que s'il est établi une diminution du nombre de commerces de prêt-à-porter et de vente de chaussures dits traditionnels dans [Localité 1] et dans le [Localité 3], elle indique que l'activité exercée par la S.A.S. [G] est un commerce de niche de déstockage de luxe qui n'est donc pas concerné par les études produites par cette dernière. Elle ajoute que la S.A.S. [G] n'établit pas un lien de causalité entre la conjoncture économique et la baisse de ses résultats d'exploitation, dès lors qu'elle exerce son activité via la vente physique et la vente en ligne et a opéré un choix de centrer son activité sur la vente en ligne au détriment de la vente en boutique. 
S'agissant de la condition tenant à la nécessité d'une organisation rationnelle de la distribution, elle expose que l'activité de restauration envisagée par la S.A.S. [G] n'est pas adaptée et ne correspond nullement à un besoin de la clientèle dès lors que le commerce de restauration est surreprésenté dans le [Localité 3] et que l'offre de restaurant est donc saturée dans le secteur. Elle précise que l'immeuble dont dépendent les locaux loués compte déjà deux restaurants, ainsi qu'un restaurant de l'immeuble voisin et une trentaine de restaurant dans la zone de chalandise de la S.A.S. [G]. Elle ajoute que la conjoncture économique n'est pas favorable à l'activité de restauration envisagée, une hausse du nombre de défaillances de restaurant étant constatée en 2025.
Enfin, elle soutient que l'activité envisagée n'est pas compatible avec la situation de l'immeuble, considérant que le restaurant mitoyen des locaux loués fait l'objet d'une procédure judiciaire en cours à raison des nuisances olfactives générées par l'activité et de l'irrespect des normes relatives à l'extraction de fumées. Elle précise que le restaurant mitoyen litigieux et la S.A.S. [G] sont dirigés par les mêmes sociétés dont les gérants sont frères et que l'objectif poursuivi par le biais de cette présente procédure est en réalité d'agrandir le restaurant précité et non de permettre au preneur de surmonter la crise impactant son activité en exploitant une activité plus adaptée.

Par ordonnance du 25 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle a été plaidée à l'audience du juge unique du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 22 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande d'autorisation de déspécialisation plénière

L'article L.145-48, alinéa 1er, dispose que "le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier".

Il est constant que sont cumulatives les conditions de conjoncture économique, d'organisation rationnelle de la distribution et de compatibilité de l'activité envisagée avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

L'article L.145-52, alinéa 1er, du même code prévoit que "le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime".

Enfin, en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/15424 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QP3

En l'espèce, l'article 3 du contrat de bail renouvelé intitulé "DESTINATION" stipule que "Les Locaux Loués sont destinés à l'usage de vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter".

Contrairement à ce qu'affirme la S.C. SCI CHANTALESC, il ne doit pas être tenu compte de l'activité réelle exercée par la S.A.S. [G] à savoir le commerce de déstockage de luxe pour analyser les conditions de la déspécialisation plénière mais les activités autorisées par le bail conformément à l'article L.145-48 du code de commerce précité. 

Il convient d'étudier successivement la conjoncture économique eu égard à l'activité contractuellement autorisée de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter", les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution eu égard à l'activité envisagée de restaurant sur place ou à emporter sans extraction, et de la compatibilité de cette activité avec les caractères, la destination et la situation de l'immeuble. 

En premier lieu, il ressort des pièces versées aux débats par la S.A.S. [G] et notamment de l'étude sur "LES COMMERCES A [Localité 1] EN 2023" de l'atelier parisien d'urbanisme (ci-après APUR) daté du mois de janvier 2024 que les commerces d'équipement à la personne, à l'instar de l'activité de vente de chaussures et de prêt-à-porter, sont en net déclin depuis 2014 à raison notamment de la multiplication des procédures collectives des grandes enseignes de l'équipement à la personne, du développement du commerce en ligne, ainsi que du développement du commerce de vente de vêtements de seconde main dans la capitale et en ligne. En effet à ce titre, l'implantation de ce type de commerces à [Localité 1] a diminué de 5% entre 2014 et 2017, de 13% entre 2017 et 2020, et de 9% entre 2020 et 2023. 

Il ressort des bilans comptables des années 2019 à 2023 produits que la S.A.S. [G] a connu une baisse de ses résultats nets d'exploitation au sein des locaux loués entre 2021 et 2023. Cette baisse est concordante avec l'évolution des commerces d'équipement à la personne susmentionnée. 

La S.C. SCI CHANTALESC, quant à elle, n'établit nullement que la S.A.S. [G] aurait centrée son activité sur la vente en ligne en lieu et place de la vente en boutique et leur répartition au sein du chiffre d'affaires de la locataire. Au demeurant, la vente en ligne alléguée par la bailleresse serait exercée en réalité par un tiers dans les locaux loués de sorte que le chiffre d'affaires éventuellement généré par cette activité ne profiterait pas à la S.A.S [G].

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. [G] établit que la conjoncture économique à [Localité 1] et plus particulièrement dans le [Localité 3] est défavorable pour son activité exercée de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter". 

Toutefois, la S.A.S. [G] ne démontre pas que son activité envisagée de "restauration à emporter ou sur place sans extraction" est justifiée par les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution du commerce au sein du secteur dont dépendent les locaux loués.

En effet, il ressort de l'étude APUR susmentionnée versée par la S.A.S. [G] elle-même que le secteur de la restauration représente 25% des commerces du [Localité 3], contre 18% dans l'ensemble de [Localité 1]. Il convient de préciser que la densité de la commercialité du [Localité 3] est parmi les plus élevées à [Localité 1], avec 58 commerces pour 1000 habitants, contre 28 commerces pour 1000 habitants à [Localité 1]. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le commerce de restauration est surreprésenté dans le [Localité 3], et il n'y a donc aucun besoin de la clientèle, laquelle profite d'une offre de restauration déjà très importante dans le secteur dont dépendent les locaux loués par la S.A.S. [G]. 

Il résulte ainsi de l'examen des nécessités d'une "organisation rationnelle de la distribution", critère de l'article L.145-48, que l'offre de restauration est suffisante dans le [Localité 3].

La S.A.S [G] ne démontre donc pas que "l'activité de restauration sur place ou à emporter, sans extraction" répond à la nécessité d'une organisation rationnelle de la distribution, l'offre de restauration étant déjà suffisante dans le [Localité 3].

Etant rappelé que les conditions de la déspécialisation plénière sont cumulatives, il n'y a pas lieu d'étudier la compatibilité de l'activité envisagée avec les caractéristiques, la destination et la situation de l'immeuble.

La bailleresse ayant motivé son refus de déspécialisation plénière par le défaut de justification des conditions de l'article L.145-48 du code de commerce, son opposition est fondée sur un motif grave et légitime.

En conséquence, la S.A.S. [G] sera déboutée de sa demande tendant à autoriser la déspécialisation plénière.

Sur les demandes accessoires 

La S.A.S. [G], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la S.A.S. [G] à payer à la S.C. SCI CHANTALESC la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. [G] de sa demande d'autorisation à exercer l'activité de"restauration sur place ou à emporter, sans extraction" dans les lieux loués situés [Adresse 5] à Paris 9ème arrondissement, appartenant à la S.C. SCI CHANTALESC,

CONDAMNE la S.A.S. [G] aux entiers dépens de l'instance,

CONDAMNE la S.A.S. [G] à verser à la S.C. SCI CHANTALESC la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,


RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BARRILLON (R0054)
 Me MUTELET (C0676)


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 24/15424 

N° Portalis 352J-W-B7I-C6QP3

N° MINUTE : 1


Assignation du :
16 Décembre 2024









JUGEMENT 
rendu le 22 Juin 2026 


DEMANDERESSE

S.A.S. [G] SAS (RCS de [Localité 1] 323 752 816)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054




DÉFENDERESSE

S.C. SCI CHANTALESC (RCS de Paris 749 962 510)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la S.E.L.A.R.L. LP-CM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0676





Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/15424 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QP3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2020, la S.C. SCI CHANTALESC a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S. [G] des locaux dépendant d'un immeuble, sis [Adresse 3] à Paris 9ème arrondissement pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018 jusqu'au 30 septembre 2027 moyennant un loyer principal annuel de 49.650 euros, aux fins d'y exploiter une activité de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter". 

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2024, la S.A.S [G] a notifié à la S.C. SCI CHANTALESC une demande de déspécialisation plénière de son bail pour voir substituer à l'activité susvisée, celle de "restauration, sur place ou à emporter, sans extraction".

Par lettre officielle de son conseil en date du 12 juillet 2024, la S.C. SCI CHANTALESC a sollicité de la S.A.S. [G] de justifier des conditions exigées par l'article L.145-48 du code commerce. Elle a demandé la communication de ses trois derniers bilans hors crise sanitaire soit les années 2019, 2022 et 2023, l'état de la concurrence dans le quartier dont dépendent les locaux loués, ainsi que de lui expliquer dans quelle mesure son activité actuelle de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter" fait partie des secteurs en déclin. Elle a également indiqué douter de la pertinence du changement d'activité projeté au regard de la concurrence aux abords des locaux loués.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 septembre 2024, la S.C. SCI CHANTALESC a refusé la déspécialisation plénière du contrat de bail, considérant que la demande de la S.A.S. [G] ne remplissait pas les conditions posées par l'article L.145-48 du code de commerce.

C'est dans ces circonstances que, par acte du 16 décembre 2024, la S.A.S. [G] a fait assigner la S.C. SCI CHANTALESC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment, à titre principal, de l'autoriser à exercer dans les lieux loués l'activité de "restauration sur place ou à emporter, sans extraction", en lieu et place de l'activité actuelle de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter". 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la S.A.S. [G] demande au tribunal, aux visas des articles L.145-48 et L.145-49 du code de commerce, de : 
"Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par la société [G].
Déclarer que la société [G] est autorisée à exercer, dans les lieux loués, l'activité de restauration sur place ou à emporter, sans extraction, aux lieu et place de l'activité actuelle de vente de chaussures.
Condamner la société CHANTALESC à payer à la société [G] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.
Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile."

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. [G] expose qu'elle remplit les conditions légales de la déspécialisation plénière. 
S'agissant de la condition de la conjoncture économique, elle soutient, qu'au regard des études de la commercialité versées aux débats, le nombre de commerce du prêt-à-porter et de vente de chaussures connaît depuis 2020 une baisse significative s'expliquant par une montée du commerce en ligne, de la forte hausse du commerce alimentaire et de la hausse de la restauration et plus particulièrement de la restauration rapide. Elle précise que la hausse de la restauration et la baisse du nombre de commerces de prêt-à-porter et de vente de chaussures sont d'autant plus significatives dans le [Localité 3]. Selon elle, cette conjoncture économique particulièrement défavorable à son activité a impacté ses résultats comptables et fiscaux entre 2021 et 2023, ces derniers connaissant une grande baisse. Elle ajoute que les moyens développés par la S.C. SCI CHANTALESC ne sont pas opérants ni exacts. 
S'agissant de la condition de l'organisation rationnelle de la distribution, elle indique qu'elle remplit cette condition aux motifs que l'évolution des commerces dans le [Localité 3] et celle de la commercialité de la [Adresse 4] démontrent que l'activité de vente de chaussures et de prêt-à-porter ne correspondent plus aux besoins de la clientèle ; sa commercialité venant à disparaître de façon significative dans le secteur. Elle ajoute que l'activité de restauration, dominante dans l'offre commerciale du secteur, présente un intérêt majeur. 
Enfin, s'agissant des conditions relatives à l'immeuble, elle expose qu'outre le fait que la S.C. SCI CHANTALESC ne s'est pas prévalu aux termes de son refus de l'incompatibilité de l'activité de restauration avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble, une telle activité est compatible au regard de l'exploitation de deux restaurants dans ledit immeuble. Elle précise que l'ordonnance en référé produite aux débats par la S.C. SCI CHANTALESC révèle que l'activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété de l'immeuble dont dépendent les locaux qu'elle loue.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, la S.C. SCI CHANTALESC demande au tribunal, au visa de l'article L.145-48 du code de commerce, de : 
"- DEBOUTER la société [G] de toutes ses demandes, fins, conclusions
- CONDAMNER la société [G] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;".

À l'appui de ses demandes, la S.C. SCI CHANTALESC soutient que la S.A.S. [G] échoue à démontrer qu'elle remplit les conditions légales de la déspécialisation plénière. 
S'agissant de la condition de la conjoncture économique, elle indique que s'il est établi une diminution du nombre de commerces de prêt-à-porter et de vente de chaussures dits traditionnels dans [Localité 1] et dans le [Localité 3], elle indique que l'activité exercée par la S.A.S. [G] est un commerce de niche de déstockage de luxe qui n'est donc pas concerné par les études produites par cette dernière. Elle ajoute que la S.A.S. [G] n'établit pas un lien de causalité entre la conjoncture économique et la baisse de ses résultats d'exploitation, dès lors qu'elle exerce son activité via la vente physique et la vente en ligne et a opéré un choix de centrer son activité sur la vente en ligne au détriment de la vente en boutique. 
S'agissant de la condition tenant à la nécessité d'une organisation rationnelle de la distribution, elle expose que l'activité de restauration envisagée par la S.A.S. [G] n'est pas adaptée et ne correspond nullement à un besoin de la clientèle dès lors que le commerce de restauration est surreprésenté dans le [Localité 3] et que l'offre de restaurant est donc saturée dans le secteur. Elle précise que l'immeuble dont dépendent les locaux loués compte déjà deux restaurants, ainsi qu'un restaurant de l'immeuble voisin et une trentaine de restaurant dans la zone de chalandise de la S.A.S. [G]. Elle ajoute que la conjoncture économique n'est pas favorable à l'activité de restauration envisagée, une hausse du nombre de défaillances de restaurant étant constatée en 2025.
Enfin, elle soutient que l'activité envisagée n'est pas compatible avec la situation de l'immeuble, considérant que le restaurant mitoyen des locaux loués fait l'objet d'une procédure judiciaire en cours à raison des nuisances olfactives générées par l'activité et de l'irrespect des normes relatives à l'extraction de fumées. Elle précise que le restaurant mitoyen litigieux et la S.A.S. [G] sont dirigés par les mêmes sociétés dont les gérants sont frères et que l'objectif poursuivi par le biais de cette présente procédure est en réalité d'agrandir le restaurant précité et non de permettre au preneur de surmonter la crise impactant son activité en exploitant une activité plus adaptée.

Par ordonnance du 25 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle a été plaidée à l'audience du juge unique du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 22 juin 2026.
 
MOTIFS

Sur la demande d'autorisation de déspécialisation plénière

L'article L.145-48, alinéa 1er, dispose que "le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier".

Il est constant que sont cumulatives les conditions de conjoncture économique, d'organisation rationnelle de la distribution et de compatibilité de l'activité envisagée avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

L'article L.145-52, alinéa 1er, du même code prévoit que "le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime".

Enfin, en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/15424 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QP3

En l'espèce, l'article 3 du contrat de bail renouvelé intitulé "DESTINATION" stipule que "Les Locaux Loués sont destinés à l'usage de vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter".

Contrairement à ce qu'affirme la S.C. SCI CHANTALESC, il ne doit pas être tenu compte de l'activité réelle exercée par la S.A.S. [G] à savoir le commerce de déstockage de luxe pour analyser les conditions de la déspécialisation plénière mais les activités autorisées par le bail conformément à l'article L.145-48 du code de commerce précité. 

Il convient d'étudier successivement la conjoncture économique eu égard à l'activité contractuellement autorisée de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter", les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution eu égard à l'activité envisagée de restaurant sur place ou à emporter sans extraction, et de la compatibilité de cette activité avec les caractères, la destination et la situation de l'immeuble. 

En premier lieu, il ressort des pièces versées aux débats par la S.A.S. [G] et notamment de l'étude sur "LES COMMERCES A [Localité 1] EN 2023" de l'atelier parisien d'urbanisme (ci-après APUR) daté du mois de janvier 2024 que les commerces d'équipement à la personne, à l'instar de l'activité de vente de chaussures et de prêt-à-porter, sont en net déclin depuis 2014 à raison notamment de la multiplication des procédures collectives des grandes enseignes de l'équipement à la personne, du développement du commerce en ligne, ainsi que du développement du commerce de vente de vêtements de seconde main dans la capitale et en ligne. En effet à ce titre, l'implantation de ce type de commerces à [Localité 1] a diminué de 5% entre 2014 et 2017, de 13% entre 2017 et 2020, et de 9% entre 2020 et 2023. 

Il ressort des bilans comptables des années 2019 à 2023 produits que la S.A.S. [G] a connu une baisse de ses résultats nets d'exploitation au sein des locaux loués entre 2021 et 2023. Cette baisse est concordante avec l'évolution des commerces d'équipement à la personne susmentionnée. 

La S.C. SCI CHANTALESC, quant à elle, n'établit nullement que la S.A.S. [G] aurait centrée son activité sur la vente en ligne en lieu et place de la vente en boutique et leur répartition au sein du chiffre d'affaires de la locataire. Au demeurant, la vente en ligne alléguée par la bailleresse serait exercée en réalité par un tiers dans les locaux loués de sorte que le chiffre d'affaires éventuellement généré par cette activité ne profiterait pas à la S.A.S [G].

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. [G] établit que la conjoncture économique à [Localité 1] et plus particulièrement dans le [Localité 3] est défavorable pour son activité exercée de "vente de chaussures en tous genres et tous articles chaussants, maroquinerie, articles de cuir et activités annexes, prêt-à-porter". 

Toutefois, la S.A.S. [G] ne démontre pas que son activité envisagée de "restauration à emporter ou sur place sans extraction" est justifiée par les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution du commerce au sein du secteur dont dépendent les locaux loués.

En effet, il ressort de l'étude APUR susmentionnée versée par la S.A.S. [G] elle-même que le secteur de la restauration représente 25% des commerces du [Localité 3], contre 18% dans l'ensemble de [Localité 1]. Il convient de préciser que la densité de la commercialité du [Localité 3] est parmi les plus élevées à [Localité 1], avec 58 commerces pour 1000 habitants, contre 28 commerces pour 1000 habitants à [Localité 1]. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le commerce de restauration est surreprésenté dans le [Localité 3], et il n'y a donc aucun besoin de la clientèle, laquelle profite d'une offre de restauration déjà très importante dans le secteur dont dépendent les locaux loués par la S.A.S. [G]. 

Il résulte ainsi de l'examen des nécessités d'une "organisation rationnelle de la distribution", critère de l'article L.145-48, que l'offre de restauration est suffisante dans le [Localité 3].

La S.A.S [G] ne démontre donc pas que "l'activité de restauration sur place ou à emporter, sans extraction" répond à la nécessité d'une organisation rationnelle de la distribution, l'offre de restauration étant déjà suffisante dans le [Localité 3].

Etant rappelé que les conditions de la déspécialisation plénière sont cumulatives, il n'y a pas lieu d'étudier la compatibilité de l'activité envisagée avec les caractéristiques, la destination et la situation de l'immeuble.

La bailleresse ayant motivé son refus de déspécialisation plénière par le défaut de justification des conditions de l'article L.145-48 du code de commerce, son opposition est fondée sur un motif grave et légitime.

En conséquence, la S.A.S. [G] sera déboutée de sa demande tendant à autoriser la déspécialisation plénière.

Sur les demandes accessoires 

La S.A.S. [G], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la S.A.S. [G] à payer à la S.C. SCI CHANTALESC la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. [G] de sa demande d'autorisation à exercer l'activité de"restauration sur place ou à emporter, sans extraction" dans les lieux loués situés [Adresse 5] à Paris 9ème arrondissement, appartenant à la S.C. SCI CHANTALESC,

CONDAMNE la S.A.S. [G] aux entiers dépens de l'instance,

CONDAMNE la S.A.S. [G] à verser à la S.C. SCI CHANTALESC la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,


RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-06-22T18:28:44.249Z.