Cour d'appel de Metz, 3ème Chambre, 9 mars 2023, n° 22/00044

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/00044 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FUX3

Minute n° 23/00072





[J], [J]

 C/

[V]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 02 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 21/00127

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 09 MARS 2023







APPELANTS :



Monsieur [S] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ





Mademoiselle [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ







INTIMÉ :



Monsieur [G] [V] ès qualités de liquidateur de la SCI DU MOULIN

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 12 Janvier 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 09 Mars 2023



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Sophie GUIMARAES





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL Conseiller



ARRÊT : Contradictoire 



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme WILD, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 19 mai 2014, la SCI du Moulin a consenti un bail à M. [S] [J] et à Mme [W] [J] (ci-après les consorts [J]) portant sur un local d'habitation et un garage situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros pour le logement outre une avance sur charges de 35 euros et 38 euros pour le garage.



Par acte d'huissier daté du 26 février 2020, la SCI du Moulin a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par jugement du 20 juin 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la SCI du moulin et désigné M. [G] [V] en qualité de mandataire judiciaire. Par décision du 15 avril 2021, la procédure a été convertie en liquidation judiciaire et M. [V] désigné comme liquidateur.



Par acte d'huissier du 28 avril 2021, M. [V] ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI du Moulin a fait assigner Les consorts [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner à lui verser une somme au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.



Par jugement réputé contradictoire du 2 septembre 2021 le juge des contentieux de la protection de Sarreguemines a':

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 19 mai 2014 entre la SCI du Moulin et les consorts [J] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 août 2020

- condamné les consorts [J] à payer à la SCI du Moulin prise en la personne de son liquidateur judiciaire M. [V], la somme de 22.428 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 avril 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 13.706 euros à compter du 26 février 2020 et sur le surplus à compter du 28 avril 2021

- dit n'y avoir lieu à accorder d'office des délais de paiement 

- ordonné l'expulsion des consorts [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 3] ainsi que du garage loué à titre accessoire, ordonné aux défendeurs de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, dit qu'à défaut le mandataire liquidateur de la SCI du Moulin pourra faire procéder à leur expulsion à l'expiration d'un délai deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique

- dit n'y avoir lieu à réduire le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à accorder des délais prévus aux articles L.412-2 et 412-3 du code des procédures civiles d'exécution et dit que le sort des meubles sera régi le cas échéant par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution 

- condamné les consorts [J] à payer à la SCI du Moulin une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 623 euros à compter du 1er mai 2021, cette indemnité se substituant aux loyers et charges et au loyer du garage jusqu'au départ volontaire ou l'expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois et au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet

- rejeté les autre demandes

- condamné in solidum les consorts [J] aux dépens et à payer à la SCI du Moulin prise en la personne de son liquidateur judiciaire la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 5 janvier 2022, les consorts [J] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 19 mai 2014 avec la SCI du Moulin concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 août 2020, les a condamnés à payer à la SCI du Moulin prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la somme de 22.428 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 avril 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 13.706 euros à compter du 26 février 2020 et sur le surplus à compter du 28 avril 2021, ordonné en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement et du garage loué à titre accessoire, leur a ordonné de libérer le logement et le garage et d'en restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, dit qu'à défaut le mandataire liquidateur de la SCI du Moulin pourra faire procéder à leur expulsion à l'expiration d'un délai deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique, dit que le sort des meubles sera régi le cas échéant par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les a condamnés à payer à la SCI du Moulin une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 623 euros à compter du 1er mai 2021 et jusqu'au départ volontaire ou l'expulsion, les a condamnés in solidum aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 octobre 2022, les appelants demandent à la cour de :

- annuler les assignations du 28 avril 2021 et la procédure subséquente

- subsidiairement infirmer le jugement en toutes ses dispositions

- débouter M. [V] ès qualités de liquidateur de la SCI du Moulin de ses demandes

- subsidiairement fixer les dommages et intérêts dus en réparation du trouble de jouissance subi depuis l'occupation des lieux à un montant égal à celui des loyers et indemnités d'occupation dont le paiement est réclamé

- ordonner après compensation l'extinction de la créance de la SCI du Moulin

- condamner M. [V] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin aux dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Sur la nullité de l'assignation, les appelants font valoir qu'ils ont été assignés à l'adresse du bail selon procès-verbal de recherches infructueuses établi le 28 avril 2021 alors qu'ils n'y demeuraient plus depuis le 22 août 2020, que le mandataire judiciaire de la SCI du Moulin connaissait leur nouvelle adresse à laquelle il leur a fait signifier le jugement dont appel, que les recherches effectuées par l'huissier instrumentaire sont insuffisantes et qu'une autre étude d'huissier leur a fait signifier une procédure de saisie des rémunérations à leur nouvelle adresse. Ils en déduisent que l'assignation et la procédure subséquente sont nulles, l'irrégularité de la signification leur ayant causé grief en les privant d'un double degré de juridiction et d'un débat au fond.



Subsidiairement, ils invoquent l'indécence des lieux loués et le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement conforme aux normes de confort, d'hygiène et de sécurité malgré leur réclamations, ce qui a motivé leur déménagement en août 2020, ajoutant que les demandes de résiliation du bail, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation sont devenues sans objet. Ils exposent en outre que la régularisation des charges locatives n'étant jamais intervenue, elles ne peuvent leur être réclamées. Ils s'estiment fondés à opposer une exception d'inexécution en raison du trouble de jouissance important subi, concluant au rejet des demandes de l'intimé et subsidiairement sollicitent des dommages et intérêts d'un montant équivalent à celui des loyers et indemnité d'occupation dont le paiement leur est réclamé et une compensation des créances entre elles.



Aux termes de ses dernières conclusions du 18 octobre 2022, M. [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI du Moulin, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en précisant que l'indemnité d'occupation sera due jusqu'à la fin du mois de juin 2022, date de la remise des clés, et condamner les appelants au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Il expose que l'assignation a été signifiée selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, que l'huissier instrumentaire a effectué toutes les diligences requises en indiquant que le nom des appelants ne figurait ni sur la boîte aux lettres ni sur la sonnette et qu'un voisin lui a précisé qu'ils avaient déménagé en août 2020 et en décrivant ses recherches pour retrouver leur nouvelle adresse. Il ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve que l'huissier aurait pu connaître leur adresse au moment de la signification et que le fait qu'une autre étude ait pu la connaître est sans emport s'agissant de procédures différentes.



Sur le fond, l'intimé conteste l'insalubrité des lieux invoquée par les appelants alors qu'aucune réclamation n'a été adressée au bailleur, et la valeur probante des photographies versées aux débats. Il ajoute que les loyers ne sont plus payés depuis octobre 2014 et que les clefs ont été restituées le 27 juin 2022, l'indemnité d'occupation étant due jusqu'à cette date.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la nullité de l'assignation



Aux termes de l'article 659 du code de procédure civile lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. 



En l'espèce, il ressort des mentions figurant sur les actes d'assignation que l'huissier a relevé:

- que le nom de Mme [W] [J] et de M. [S] [J] ne figurait pas sur la boîte aux lettres ni la sonnette

- qu'un voisin a indiqué qu'ils avaient déménagé fin août 2020 pour se rapprocher de leur travail au Luxembourg

- que la mairie lui a indiqué qu'ils étaient toujours déclaré à l'adresse du logement loué

- que les recherches sur l'annuaire électronique et les pages blanches ont permis d'identifier des personnes présentant les mêmes noms et prénoms et qui n'ont pas répondu aux appels téléphoniques

- que toutes les autres recherches, notamment pour identifier le lieu de travail, sont restées infructueuses.



Il résulte de l'ensemble de ces mentions que l'huissier a relaté avec précision les diligence accomplies pour rechercher les destinataires de l'acte, le fait qu'une autre étude d'huissier dans le cadre d'une autre procédure sans lien avec la présente instance a pu connaître la nouvelle adresse des consorts [J] étant sans emport alors que ces derniers ne justifient pas avoir informé le bailleur ou son mandataire judiciaire de leur nouvelle adresse lors de leur déménagement, ni avant la délivrance de l'assignation. 



En conséquence les appelants sont déboutés de leur demande de nullité de l'assignation et du jugement.











Sur la résiliation du bail



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, il a été justement constaté par le premier juge que le commandement de payer notifié aux consorts [J] le 26 février 2020 d'avoir à payer la somme de 40.495 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, en l'absence de paiement.



Si les appelants invoquent une exception d'inexécution en soutenant que le logement ne respectait pas les normes de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, il est considéré que la seule production de photocopies de photographies dont la date et la localisation sont inconnues, est d'une valeur probante insuffisante pour établir que le bailleur aurait failli à ses obligations légales. Il est également relevé qu'ils ne justifient par aucune pièce avoir alerté le bailleur des désordres allégués, contrairement à ce qu'ils prétendent. Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de retenir une exception d'inexécution pour le non paiement des loyers visés au commandement de payer



En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 7 août 2020 et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l'aide de la force publique.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. L'absence de régularisation de charges contractuellement prévues au contrat de bail entraîne le remboursement des provisions versées par le locataire. 



En l'espèce, le mandataire judiciaire du bailleur sollicite le paiement des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation dus sur la période non prescrite de mai 2018 à avril 2021, soit la somme de 22.428 euros. C'est à juste titre que les appelants opposent l'absence de régularisation des charges locatives, alors qu'il n'est produit aucune pièce sur la régularisation annuelle des charges pour les années 2018 à 2021, ni aucun décompte ou justificatif. Il convient donc de déduire du montant dû les provisions indûment versées soit la somme de 1.260 euros (36 mois x 35 euros).



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de condamner les consorts [J] à verser au mandataire judiciaire de la SCI du Moulin la somme de 21.168 euros arrêtée au 30 avril 2021 avec intérêts au taux légal sur le somme de 12.971 euros à compter du 26 février 2020 et à compter du 28 avril 2021 pour le surplus.



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation du bail, les consorts [J] occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer le jugement les ayant condamnés à verser au mandataire judiciaire de la SCI du Moulin une indemnité d'occupation de 623 euros par mois à compter du 1er mai 2021 jusqu'à la libération des lieux loués intervenue le 27 juin 2022.







Sur la demande de dommages et intérêts



Il résulte de ce qui précède sur la non décence du logement que les appelants doivent être déboutés de leur demande subsidiaire d'indemnisation et de compensation entre les créances.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



A hauteur d'appel, compte tenu de l'issue du litige, les consorts [J] seront condamnés in solidum aux dépens et au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils sont déboutés de leur propre demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

DEBOUTE M. [S] [J] et Mme [W] [J] de leur demande de nullité des actes d'assignation délivrés le 28 avril 2020'et de la procédure subséquente ;



CONFIRME le jugement en ce qu'il a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 19 mai 2014 entre la SCI du Moulin et M. [S] [J] et Mme [W] [J] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 août 2020

- ordonné l'expulsion de M. [S] [J] et Mme [W] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 3] et du garage loué à titre accessoire et la restitution des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, dit qu'à défaut le mandataire liquidateur de la SCI du Moulin pourra faire procéder à leur expulsion à l'expiration d'un délai deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique et dit que le sort des meubles sera régi le cas échéant par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution 

- condamné M. [S] [J] et Mme [W] [J] à payer à la SCI du Moulin une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 623 euros à compter du 1er mai 2021 jusqu'à la libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois et au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet

- condamné in solidum M. [S] [J] et Mme [W] [J] aux dépens et à payer à la SCI du Moulin prise en la personne de son liquidateur judiciaire la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



L'INFIRME en ce qu'il a condamné M. [S] [J] et Mme [W] [J] à payer à M. [G] [V] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin la somme de 22.428 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 avril 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13.706 euros à compter du 26 février 2020 et à compter du 28 avril 2021 pour le surplus, et statuant à nouveau, 



CONDAMNE M. [S] [J] et Mme [W] [J] à payer à M. [G] [V], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin, la somme de 21.168 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation arrêtés au 30 avril 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.971 euros à compter du 26 février 2020 et à compter du 28 avril 2021 pour le surplus';



Y ajoutant, 



DEBOUTE M. [S] [J] et Mme [W] [J] de leurs demandes de dommages et intérêts, de compensation entre les créances et celle au titre des frais irrépétibles ; 

 

CONDAMNE M. [S] [J] et Mme [W] [J] in solidum aux dépens'd'appel ;



CONDAMNE M. [S] [J] et Mme [W] [J] in solidum à payer à M. [G] [V] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du moulin la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





La Greffière La Présidente de chambre