Cour d'appel de Versailles, 14e chambre, 9 mars 2023, n° 22/04641

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 09 MARS 2023



N° RG 22/04641 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VKBT



AFFAIRE :



S.A.R.L. LA GOURMANDISE DU COIN





C/

[M] [H]

 ...







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Juillet 2022 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 22/00960



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 09.03.2023

à : 



Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, 



Me Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D'OISE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. LA GOURMANDISE DU COIN 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Ayant pour avocat plaidant Me Cédric DENIZE, au barreau de Paris





APPELANTE

****************





Monsieur [M] [H]



[Adresse 1]

[Localité 3] / France





Madame [D] [T] épouse épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719

Ayant pour avocat plaidant Me David SEMOUN, au barreau de Paris 





S.C.I. DU [Adresse 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 211 - N° du dossier 2291401

Ayant pour avocat plaidant Me Sylvie MELOT-MAURIAC, au barreau de Paris 





INTIMES

****************













Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,









EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2009, la SCI du [Adresse 2] a consenti à M. [M] [H] et Mme [D] [T], son épouse, un bail portant sur divers locaux commerciaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2]) pour y exercer l'activité de « Boulangerie- Pâtisserie- Confiserie-Glaces-Chocolats-Traiteur-Sandwichs, Plats cuisinés et boissons à emporter ».

 

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2019, le bail a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions pour une nouvelle durée de 3-6-9 années à compter du 1er janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2027, moyennant un loyer annuel en principal de 28 800 euros avec indexation annuelle sur l'indice des loyers commerciaux. 



Par acte sous seing privé du 5 août 2019, M. et Mme [H] ont cédé leur fonds de commerce à la société La Gourmandise du Coin. Aux termes de cet acte, ils se sont portés 'garant(s) à titre solidaire, des preneurs successifs pendant toute la durée du bail pour le paiement des loyers et charges, échus ou à échoir et de l'exécution des conditions du présent bail'. 



Le 6 août 2021, le bailleur a fait délivrer à la société La Gourmandise du Coin un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à régler la somme de 11 535,60 euros en principal au 2 août 2021 comprenant la mensualité du mois d'août 2021.

 

Par acte du 3 septembre 2021, ce commandement a été dénoncé à M. [H] et Mme [T], et il leur a été fait commandement de payer la somme de 11 535,60 euros alors due par la locataire. 



Par acte d'huissier de justice délivré les 4 et 8 mars 2022, la SCI du [Adresse 2] a fait assigner en référé M. et Mme [H] et la société La Gourmandise du Coin aux fins d'obtenir principalement de faire constater la résolution dudit bail par l'effet d'une clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir l'expulsion de la société La Gourmandise du Coin, ainsi que le paiement d'une provision.



Par ordonnance contradictoire rendue le 5 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- constaté la résolution du bail au 6 septembre 2021,

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société La Gourmandise du Coin ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 2],

- condamné la société La Gourmandise du Coin à payer à la société SCI du [Adresse 2] une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas

trouvé résilié,

- condamné la société La Gourmandise du Coin à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 39 388,93 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, incluant l'échéance du mois de mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2022 sur la somme de 30 442,27 euros, sauf à déduire la somme de 10 000 euros après encaissement du chèque remis au bailleur le 10 mai 2022, 

- condamné M. et Mme [H], solidairement avec la société La Gourmandise du Coin, à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 14 433,20 euros sauf à déduire la somme de 10 000 euros après encaissement du chèque remis le 10 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022, 

- rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale,

- condamné la société La Gourmandise du Coin d'une part et M. et Mme [H] d'autre part à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens et disons que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre la société La Gourmandise du Coin d'une part et M. et Mme [H] d'autre part,

- rejeté les autres demandes des parties.



Par déclaration reçue au greffe le 13 juillet 2022, la société La Gourmandise du coin a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société La Gourmandise du coin demande à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de : 

'- déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par la société La Gourmandise du coin, et y faisant droit, 

- infirmer l'ordonnance rendue le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'elle a : 

- constaté la résolution du bail au 6 septembre 2021,

- condamné la société La Gourmandise du Coin à payer à la société SCI du [Adresse 2] une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,

- condamné la société La Gourmandise du Coin à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 39.388,93 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, incluant l'échéance du mois de mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2022 sur la somme de 30 442,27 euros, sauf à déduire la somme de 10 000 euros après encaissement du chèque remis au bailleur le 10 mai 2022, 

- condamné M. et Mme [H], solidairement avec la société La Gourmandise du Coin, à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 14 433,20 euros sauf à déduire la somme de 10 000 euros après encaissement du chèque remis le 10 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022, 

- rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné la société La Gourmandise du Coin d'une part et M. et Mme [H] d'autre part à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens et disons que les dépens de la présente instance seront partagés par moitié entre la société La Gourmandise du Coin d'une part et M. et Mme [H] d'autre part,

- rejeté les autres demandes des parties,

et statuant à nouveau, 

- constater que la société La Gourmandise du Coin a effectué un paiement d'une somme de 10 000 euros entre les mains du mandataire du bailleur ;

- constater les difficultés financières de la société La Gourmandise du Coin inhérente à la crise sanitaire et sa bonne foi et aussi ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;

- juger que la société La Gourmandise du Coin pourra s'acquitter du solde sa dette au titre des loyers et charges impayés en quatre échéances mensuelles ;

- débouter la SCI du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes ;

- débouter M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes ;

en tout état de cause, 

- déclarer mal fondé l'appel incident de la SCI du [Adresse 2] et l'en débouter ;

- déclarer mal fondé l'appel incident de M. et Mme [H] et les en débouter'.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [H] demandent à la cour, au visa des articles 808 du code de procédure civile et L. 145-16-1 du code de commerce, de :

'à titre principal : 

- infirmer la décision de première instance en ce que le juge des référés a rejeté les demandes de M. et Mme [H] tendant à la voir : 

- se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formées par la SCI du [Adresse 2], et en conséquence, renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir au fond ;

et à : 

- débouter la SCI du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

puis, statuant de nouveau : 

- se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes formées par la SCI du [Adresse 2] et la société La Gourmandise du Coin, et en conséquence, renvoyer la société La Gourmandise du Coin et la société SCI du [Adresse 2] à mieux se pourvoir au fond ;

- débouter la société La Gourmandise du Coin et la société SCI du [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire : 

si la cour de céans devait rejeter les demandes principales de M. et Mme [H] visées aux présentes conclusions : 

- confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions sauf en ce que le juge des référés a condamné M. et Mme [H] à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

à titre très subsidiaire : 

si la cour de céans devait condamner M [H] et Mme [T] épouse [H] à une somme supérieure à celle retenue par le juge de première instance : 

- juger que M. [H] et Mme [T] épouse [H] pourront s'acquitter en 24 échéances mensuelles des sommes au paiement desquelles ils seraient condamnés ; 

en tout état de cause : 

- condamner la société SCI du [Adresse 2] et la société La Gourmandise du Coin au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 30 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI du [Adresse 2] demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'elle a : 

- constaté la résolution du bail au 6 septembre 2021,

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société La gourmandise du Coin ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 2],

- condamné la société La Gourmandise du Coin à payer à la société SCI du [Adresse 2] une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,

- rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale,

- condamné la société La Gourmandise du Coin d'une part et M. et Mme [H] d'autre part à payer à la société SCI du [Adresse 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens et disons que les dépens de la présente instance seront partagés par moitié entre la société La Gourmandise du Coin d'une part et M. et Mme [H] d'autre part,

- rejeté les autres demandes des parties,

- rejeter la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire présentée par l'appelante et , à titre subsidiaire, assortir l'octroi de délais de la déchéance du terme et de l'acquisition de la clause résolutoire avec expulsion de la société locataire à défaut de paiement d'une seule mensualité augmentée du loyer en cours à son échéance mensuelle ;

- recevoir la SCI du [Adresse 2] en son appel incident et ;

- condamner la société La Gourmandise du Coin au paiement à titre provisionnel de la somme totale de 43 591,35 euros avec l'échéance de décembre 2022, représentant les loyers et indemnités d'occupation échus au 8 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2022 sur la somme de 30 442,27 euros ;

- condamner M. et Mme [H], solidairement avec la société La Gourmandise du Coin à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 14 433,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 si la clause résolutoire est déclarée acquise à la date du 6 septembre 2021 et, subsidiairement, si la clause résolutoire est suspendue par l'arrêt à intervenir, au paiement de la somme de 38 840,20 euros qui était exigible au 5 août 2022 ; 

- condamner la société La Gourmandise du Coin solidairement avec M. et Mme [H], au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- faire masse des dépens d'appel et dire qu'ils seront partagés par moitié entre la société La Gourmandise du Coin d'une part et M. et Mme [H], d'autre part'. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.



Il convient de constater que la société La gourmandise du coin ne conteste pas la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer mais en sollicite la suspension de ses effets et l'octroi de délais de paiement. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ses dispositions relatives à la résiliation du bail et en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation.



Sur la demande de provision 



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, la cour statuant en référé, peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



La hauteur de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que celle du montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



Une indemnité d'occupation due au titre de l'occupation illicite d'un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus, et de se substituer à ces derniers. Dans le cas présent et avec l'évidence requise en référé, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer fixé dans le bail.



La société La gourmandise du coin à qui incombe la preuve du paiement de sa dette, ne conteste pas le décompte produit par la bailleresse, qui fait apparaître une dette locative actualisée de 43 591,35 euros.



La provision due au bailleur est donc de 43 591,35 euros pour une dette arrêtée au 31 décembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2022 sur la somme de 30 442,27 euros. L'ordonnance attaquée sera infirmée de ce chef.



Sur la suspension de la clause résolutoire



La société La gourmandise du coin expose avoir connu des difficultés de paiement liées à une baisse de son chiffre d'affaires et une mésentente entre associés. 



Faisant valoir qu'une cession de parts sociales est intervenue et qu'un nouveau gérant vient de régler la somme de 10 000 euros à la bailleresse, elle sollicite un délai de paiement, proposant de s'acquitter de sa dette par 4 versements mensuels.



Elle soutient que sa situation financière est difficile mais non définitivement obérée et qu'elle est en mesure de régler sa dette.



La société civile immobilière du [Adresse 2] expose en réponse que la société La gourmandise du coin n'a pas respecté les délais de paiement qu'elle avait acceptés en septembre 2021 et n'a procédé à aucun règlement dans les 8 mois suivants.



Elle soutient que, malgré des règlements ponctuels, la dette locative n'a cessé de croître depuis, y compris pendant le cours de la procédure d'appel, ce qui justifie l'actualisation de sa créance.



Arguant de l'absence de bonne foi de la société La gourmandise du coin, la bailleresse déclare être opposée à l'octroi de délais de paiement.



Sur ce, 



Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce susvisé dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Le 1er alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Il est constant que l'octroi de délais de paiement dépend de la capacité démontrée par le requérant à apurer sa dette pendant les délais requis, tout en poursuivant en parallèle le paiement de ses loyers et charges courants. 



En l'espèce, le décompte produit par la société civile immobilière du [Adresse 2] fait apparaître une dette locative de 43 591, 35 euros à la date du 8 décembre 2022. Sont intervenus depuis le 1er mai 2021 cinq versements : 3 000 euros le 3 juin 2021, 10 000 euros le 10 mai 2022 et trois versements de 2 982, 22 euros en octobre 2022.



La société La gourmandise du coin ne démontre donc pas être en mesure de reprendre un versement régulier des loyers courants. Cependant, celle-ci ne sollicitant qu'un bref délai de nature à lui permettre de céder éventuellement son fonds de commerce, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de trois mois pour s'acquitter de l'intégralité de sa dette locative. À l'issue de ce délai, faute de règlement, la clause résolutoire reprendra effet et l'expulsion pourra être ordonnée. 



Sur la garantie de M. et Mme [H]



M. et Mme [H] arguent de l'existence d'une contestation sérieuse en raison du manquement de la société civile immobilière du [Adresse 2] aux dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce, la bailleresse ayant laissé s'accroître la dette locative à leur préjudice, les empêchant d'intervenir auprès du cessionnaire pour tenter de remédier aux défauts de paiement constatés.



Rappelant la chronologie des incidents de paiement de la société La gourmandise du coin, M. et Mme [H] exposent que l'inertie du bailleur constitue une négligence fautive.



Ils soutiennent ensuite que la clause de garantie solidaire fait également l'objet d'une contestation sérieuse puisque sa rédaction la rend contraire à l'ordre public des dispositions de l'article L. 145-16-2 du code de commerce, et qu'elle doit donc être réputée non-écrite.



Subsidiairement, M. et Mme [H] font valoir qu'à défaut de clause contraire, inexistante en l'espèce, le cédant d'un bail commercial n'est pas tenu de garantir au bailleur le paiement des indemnités d'occupation dues par le cessionnaire après résiliation du bail.



Ils en déduisent qu'ils ne pourraient en tout état de cause être garants des loyers et charges que jusqu'au 6 septembre 2021, date à laquelle la dette locative était de 14 433, 20 euros, somme dont doit être déduit le versement de 10 000 euros intervenu en mai 2022, en application des règles légales d'imputation des paiements.



La société civile immobilière du [Adresse 2] évoque en réponse l'absence de sanction prévue par l'article L. 145-16-1 du code de commerce qui impose au bailleur d'informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d'1 mois, affirmant au surplus qu'aucun délai excessif ne peut lui être reproché en l'espèce.



Elle soutient que M. et Mme [H] ne justifient d'aucun préjudice lié au retard d'information et ne démontrent pas qu'ils auraient pu éviter l'accroissement de la dette.



Affirmant que les clauses de garantie dans le bail comme dans l'acte de cession sont claires et ne nécessitent aucune interprétation, la bailleresse expose respecter les dispositions de la loi Pinel, aux termes desquelles les cédants ne peuvent plus être poursuivis que durant 3 ans à compter de la cession pour les impayés de loyer sur cette période.



La société civile immobilière expose par ailleurs que M. et Mme [H] ont eux-mêmes commis une faute à son égard en ne sollicitant pas la garantie du gérant de la société La gourmandise du coin lors de la cession du fonds de commerce, en contravention avec le contrat de bail. 



Elle conclut que M. et Mme [H] doivent être solidairement tenus à lui payer la somme intégrale qui était ou sera due au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, le montant de la dette locative de 14 433, 20 euros au 6 septembre 2021 ne pouvant être amputé d'un paiement de 10 000 euros intervenu le 10 mai 2022 qui avait vocation à s'imputer sur les loyers de 2022.



La société civile immobilière indique enfin que, si des délais de paiement étaient accordés à la société La gourmandise du coin, avec la suspension de la clause résolutoire, les garants devront s'acquitter à titre provisionnel et solidairement avec le débiteur principal de la somme de 38 840, 20 euros correspondant aux loyers jusqu'à la date de l'expiration de leur garantie solidaire, soit le 5 août 2022.



Sur ce, 



En vertu des dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce, 'si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci'. 



L'article L. 145-16-2 du même code dispose que 'si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail'.



En l'espèce, le bail commercial originel conclu entre la société civile immobilière et M. et Mme [H] le 5 mai 2009 contenait notamment une clause ainsi rédigée : 'en cas de cession de son droit au présent bail, de cession de part, ou de cession de son fonds de commerce à un successeur, le preneur s'engagera dans l'acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs pendant toute la durée du bail, pour le paiement des loyers et charges, échus ou à échoir et de l'exécution des conditions du présent bail.'



L'avenant de renouvellement de ce bail, daté du 26 mars 2019, précisait notamment : 'il est également rappelé, en complément de l'article 9 des conditions générales concernant la cession-sous location, que l'article 8 de la loi du 18 juin 2014 a inséré un article L. 145-16-2 au code de commerce stipulant que 'si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail'. Ces nouvelles dispositions se trouvent par conséquent applicables en cas de cession du présent bail commercial. Les autres modalités du bail initial, non contraires aux présentes, de l'article 9, relatives à la cession - sous-location du bail commercial ou encore à la cession de son fonds de commerce par le preneur, restent applicables et le preneur s'engage à les respecter '. 



Cette clause de cession a été reprise dans l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre M. et Mme [H] et la société La gourmandise du coin le 5 août 2019, acte auquel la bailleresse est intervenue.



Si la rédaction de l'avenant du 26 mars 2019 ne mentionne pas expressément la cession de fonds de commerce (mais uniquement la 'cession de bail commercial'), il convient cependant de dire que cette contestation n'est pas sérieuse, la cession du fonds de commerce ne pouvant intervenir sans une cession du droit au bail, ce dont toutes les parties étaient manifestement conscientes puisqu'elles ont repris dans l'acte de cession du fonds de commerce la clause litigieuse. 



Dès lors, il convient de dire que M. et Mme [H] sont engagés par cette clause de garantie claire et explicite. 



Il est constant que la bailleresse n'a pas respecté les dispositions de l'article L. 145-16-1 du code de commerce aux termes desquelles elle aurait dû informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci, n'ayant dénoncé que le 3 septembre 2021 le commandement de payer signifié à la locataire le 6 août 2021, faisant apparaître une dette locative correspondant à 4 mois de loyer et charges.



Cependant, ce texte n'est assorti d'aucune sanction. Il appartient au bailleur de mettre en 'uvre cette garantie de bonne foi et il ne doit pas, par négligence ou stratégie, provoquer un accroissement anormal de la dette.



En l'espèce, la chronologie des événements s'établit ainsi : 

- la dette locative est née en mai 2021,

- le commandement de payer a été délivré le 6 août 2021 et il a été dénoncé aux garants le 3 septembre 2021,

- par courrier du 2 septembre 2021, la société La gourmandise du coin a proposé un échéancier de paiement en 4 fois, qui a été accepté par la bailleresse le 8 septembre,

- la société civile immobilière du [Adresse 2] a assigné la locataire le 4 mars 2022 en référé expulsion, l'assignation ayant été dénoncée aux garants le 15 mars 2022.



Dès lors qu'il ne peut lui être reproché d'avoir dans un premier temps opté pour une tentative de résolution amiable de la dette, il convient de dire que la négligence de la bailleresse n'est pas établie. 



En conséquence, l'obligation de paiement de M. et Mme [H] n'est pas sérieusement contestable sur son principe.



Il convient cependant de constater que la clause de garantie ne comprend pas les indemnités d'occupation et il n'y a donc pas lieu à référé pour les sommes réclamées postérieurement au 6 septembre 2021, date de la résiliation du bail, la circonstance que la cour fasse droit à la demande de suspension de la clause résolutoire formée par la locataire n'étant pas de nature à rendre incontestables les sommes réclamées postérieurement dès lors que, si la société La gourmandise du coin ne s'acquitte pas des sommes dues dans le délai qui lui est imparti, la clause résolutoire reprendra effet à sa date originelle.



En vertu de l'article 1342-10 du code civil 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'. 



En conséquence, l'argument tenant à l'imputation du paiement de la somme de 10 000 euros intervenu le 10 mai 2022 constitue également une contestation sérieuse puisqu'en l'espèce, il n'est établi ni que la locataire ait indiqué la dette qu'elle entendait régler en priorité, ni qu'elle aurait pu avoir intérêt à acquitter en premier les indemnités d'occupation les plus récentes et il ne peut donc être exclu que ce versement avait vocation à s'imputer sur la dette la plus ancienne.



M. et Mme [H] seront donc condamnés, solidairement avec la société La gourmandise du coin, à verser à la société du [Adresse 2] une somme provisionnelle de 4 433, 20 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022 au titre de leur garantie. L'ordonnance querellée sera donc confirmée de ce chef. Il sera cependant précisé que cette condamnation est à titre provisionnel.



sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Eu égard à la particularité de la présente décision, et notamment au fait que la résiliation du bail n'est pas contestée et que des délais de paiement sont alloués à la locataire dans son seul intérêt, la société La gourmandise du coin devra en outre supporter les dépens d'appel et sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la SCI du [Adresse 2] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. La société La Gourmandise du coin sera en conséquence condamnée à verser à la société civile immobilière du [Adresse 2] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [H] et Mme [H] les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision due au bailleur et en ce qu'elle a débouté la société La gourmandise du coin de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement et sauf à préciser que la condamnation de M. et Mme [H] au titre de la provision est prononcée à titre provisionnel ;



Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant ;



Condamne la société La Gourmandise du coin à verser à la société civile immobilière du [Adresse 2] une provision de 43 591,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 décembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2022 sur la somme de 30 442,27 euros ;



Dit que la société La gourmandise du coin pourra s'acquitter de cette somme en 1 versement unique intervenant au plus tard 3 mois après la signification du présent arrêt, en sus du loyer et charges courants ; 



Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;



Rappelle que si la société La gourmandise du coin se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu'au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société La gourmandise du coin et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2]) avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;



Dit qu'en cas d'expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, la société La gourmandise du coin sera condamnée à payer à la société civile immobilière du [Adresse 2] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer fixé au bail et qu'il y aura lieu de procéder à l'enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société La gourmandise du coin ;



Rejette le surplus des demandes ;



Déboute la société La gourmandise du coin et M. [M] [H] et Mme [D] [T] épouse [H] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société La gourmandise du coin à verser à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société La gourmandise du coin aux dépens d'appel.



Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,