Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, 16 mars 2023, n° 22/01329

16/03/2023



ARRÊT N°191/2023



N° RG 22/01329 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OW3X

CBB/MB



Décision déférée du 11 Mars 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE (21/02719)

Caroline BIJAOUI

















[O] [R]





C/



S.A. PROMOLOGIS





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Aurélie GAILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.006307 du 11/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMEE



S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Suivant acte du 19 décembre 2016, la SA Promologis a consenti à M. [R] la location d'un appartement de type T3, situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer de 363,68 €, outre 52,06 € de provision sur charges, payable mensuellement. A ce jour, le loyer s'élève à 438.46 € . 

 

Après deux mises en demeure des 7 et 22 janvier 2021, il lui a été délivré le 27 avril 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1188.94€.



PROCEDURE 



Par acte en date du 16 août 2021, la SA Promologis a fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, pour obtenir sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [R], sa condamnation à verser par provision la somme de 2500,33€ correspondant aux loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal, ainsi qu'à verser une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 11 mars 2022, le juge a': 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2016 entre la SA Promologis et M. [O] [R] pour le logement situé [Adresse 1], à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 juin 2021 ;

- ordonné en conséquence à M. [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour M. [O] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. Promologis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamné M. [O] [R] à verser à la S.A. Promologis à titre provisionnel la somme de 5091,10€ au titre des loyers et charges dûs (décompte arrêté au 31 décembre 2021) ;

- condamné M. [O] [R] à payer à la S.A. Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 28 juin 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er janvier 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- condamné M. [O] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

- condamné M. [O] [R] à verser à la S.A. Promologis la somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.







Par déclaration en date du 5 avril 2022, M. [R] a interjeté appel de la décision. L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a': 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 juin 2021 et ordonné l'expulsion de M. [R] ;

- condamné M. [R] au paiement de la somme de 5091,10 euros au titre des loyers et charges dûs ;

- condamné M. [R] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 28 juin 2021 ;

- condamné M. [R] aux dépens et au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [R], dans ses dernières écritures en date du 5 janvier 2023, demande à la cour de':

- recevoir M. [O] [R] en ses demandes et l'y déclarer bien fondé,

- débouter la SA Promologis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 11 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,

en conséquence,

- constater la bonne foi de M. [O] [R] et le règlement total de la dette,

- constater le règlement régulier du loyer courant,

- dire et juger n'y avoir lieu à l'expulsion du logement qu'il occupe au [Adresse 1] -, à [Localité 3],

- autoriser M. [O] [R] à se maintenir dans les lieux en qualité de locataire, et ce à effet du 28 juin 2021,

- statuer ce que de droit sur les dépens.



Il soutient avoir connu des problèmes financiers qui ont conduit au blocage de son compte bancaire et donc aggravé sa situation.

Mais aujourd'hui tout est rentré dans l'ordre, il s'est acquitté de l'arriéré, la CAF a repris ses paiements et lui-même règle régulièrement son loyer courant.



La SA Promologis, dans ses dernières écritures en date du 11 janvier 2023, demande à la cour au visa des articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, 1231-6 et 1344-1 du code civil (anciennement article 1153), de': 

- débouter M. [O] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- confirmer l'ordonnance de référé en date du 11 mars 2022 en ce qu'elle a:

* constaté la résiliation du bail à compter du 28 juin 2021,

* ordonné l'expulsion de M. [O] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants du Code de procédure civile d'exécution,

* condamné M. [O] [R] à payer à la SA Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 28 juin 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er janvier 2022 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et à la restitution des clés,

* condamné M. [O] [R] aux dépens,

* condamné M. [O] [R] à verser à la SA Promologis la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- infirmer l'ordonnance de référé en date du 11 mars 2022 en ce qu'elle a condamné M. [O] [R] à la somme provisionnelle de 5.091,10 € au titre du loyer et charges dus,

- statuant à nouveau,

- condamner M. [R] à payer à la SA Promologis une provision de 138,68€ selon décompte en date du 5 janvier 2023,

- condamner M. [R] à payer à la SA Promologis la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles,

- condamner M. [R] aux entiers dépens de l'instance y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré.



Elle fait valoir qu'elle a tenté à plusieurs reprises le règlement amiable de ce litige mais souligne également que les paiements des loyers sont systématiquement rejetés depuis novembre 2020.

La décision qui l'a condamné au paiement d'un arriéré doit être infirmée en ce qu'au jour du dernier décompte produit en juin 2022, il ne devait plus aucune somme en raison de la régularisation des aides par la CAF. Par ailleurs, elle reconnaît que depuis mai 2022 M. [R] a repris le paiement des loyers. Mais en janvier 2023 il devait encore 138,68 € déduction faite du coût des actes de procédure.

Pourtant, elle maintient sa demande de résiliation du bail, de rejet de la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire considérant que le montant des APL a diminué et que M. [R] ne percevant qu'une retraite de 720,23€ n'est pas en capacité de faire face au loyer de 438,43€.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2023. 



MOTIVATION



L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 20 décembre 2016 comprend une clause résolutoire en son article 4-7-1 conforme à l'article 24 sus-visé.



La SA Promologis a fait délivrer le 27 avril 2021 à M. [R] un commandement de payer la somme principale de 1184,94€.



La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.



Or, il ressort du relevé du compte de M. [R] produit par la SA Promologis arrêté au 30 juin 2022 que son compte était débiteur de la somme de 438,43€ correspondant au montant du loyer de juin.



Mais, selon l'article 4-6 du bail le loyer est payable à terme échu'; or, au 15 juin 2022 le compte était à zéro eu égard aux encaissements des sommes de 44,6€ au titre du RSA et 1500€, 384,6€ et 266,47€ dont l'origine n'est pas identifiable («'Encais.T Loyers CB extranet'») de sorte qu'elles doivent être considérées comme des paiements utiles à la diminution de la dette valant paiements de la part du locataire. Sachant par ailleurs que la SA Promologis y intègre les frais de procédure de 69,06€ du 15 décembre 2021 et de 85,36€ du 12 septembre 2021 qu'elle entend déduire de la dette, il apparaît clairement que dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, M. [R] avait régularisé sa situation de sorte que la clause résolutoire n'a pas joué. 



Et, en matière de constat du jeu de la clause résolutoire inserrée au bail, eu égard à la sévérité de la sanction due au caractère automatique de la résiliation en cas d'impayé non régularisé dans le délai de deux mois du commandement, tous les événements postérieurs à l'échéance de ce délai soit en l'espèce le 27 juin 2022, ne peuvent être pris en considération dans la prise de décision.



Dès lors, l'ordonnance qui a constaté la résiliation du bail alors que l'impayé a été régularisé avant le 27 juin 2022, doit donc être infirmée.



Et la SA Promologis doit également être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 138,68€ correspondant au loyer de décembre 2022 appelé au 31 décembre 2022 déduction faite des frais de procédure, à défaut de preuve d'un impayé dès lors que le loyer est payable à terme échu et qu'ayant été appelé le dernier jour du mois, il n'est pas justifié de l'impayé au 31 janvier 2023.



En revanche, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire doit rester à la charge de M. [R] en ce que cet acte a été nécessaire pour régulariser sa situation et ainsi éviter la résiliation du bail.



PAR CES MOTIFS

La cour



- Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau :

- Déboute la SA Promologis de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire et de sa demande en paiement de la somme de 138,68€ arrêtée au 31 décembre 2022.



- Condamne la SA Promologis aux dépens de première instance et d'appel à l'exception du commandement de payer la clause résolutoire d'un montant de 86,91€ qui restera à la charge de M. [R].



LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER