Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 15 décembre 2022, n° 21/04023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 15/12/2022





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N° de MINUTE : 22/1060 

N° RG 21/04023 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TYCH



Jugement (N° 11-20-470) rendu le 24 Juin 2021par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes







APPELANTS



Madame [E] [O]

née le 29 Août 1960 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [B], [K], [V] [X]

né le 09 Février 1982 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentés par Me Jean-Baptiste Zaarour, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/007961 du 06/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



SA d'HLM Maisons et Cites prise en la personne de ses représentants et dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué 



DÉBATS à l'audience publique du 04 octobre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022



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Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2004, la société anonyme Soginorpa aux droits de laquelle intervient désormais la société anonyme Maisons et Cités a donné à bail à Mme [E] [O] et M. [V] [X] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer de 314,15 euros hors charges.



M. [V] [X] est depuis décédé et Mme [E] [O] est devenue seule titulaire du bail. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 26 mai 2020 à l'étude, M. [V] [X] a fait assigner la SA Maisons et Cités devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d'entendre constater l'existence d'un bail verbal entre M. [V] [X] et la SA Maisons et Cités, ordonner à la SA Maisons et Cités, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de produire un contrat de bail d'habitation écrit conforme à l'accord verbal des parties et aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle soumettra à ratification à M. [V] [X], de produire l'ensemble des quittances de loyers depuis le départ de Mme [E] [O], soit novembre 2017, au nom de M. [V] [X], de délivrer dès la notification de la décision à intervenir les quittances de loyer au nom de M. [V] [X], condamner la SA Maisons et Cités au paiement des entiers dépens de l'instance outre le paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. 



Cette première procédure a été enrôlée sous le numéro 11-20-470.



Par acte d'huissier en date du 13 novembre 2020, la SA Maisons et Cités a fait assigner Mme [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour faute du bail la liant à Mme [O], ordonner en conséquence l'expulsion de cette dernière et celle de tous occupants de son chef, condamner la locataire au paiement de la somme de 1744,53euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2020 et fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [O] jusqu'à parfaite libération des lieux par référence au loyer courant et condamner la défenderesse aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité procédurale.



Cette seconde procédure a été répertoriée sous le numéro 11-20-1165





Suivant jugement contradictoire en date du 24 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a, après avoir ordonné la jonction des deux procédures :



- constaté que Mme [E] [O] bénéficie d'un bail verbal s'agissant du logement situé [Adresse 1], [Localité 6],

- débouté M. [V] [X] de sa demande d'établissement d'un contrat de bail à son nom,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

- ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [E] [O] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux disposition, des articles L. 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges actuels qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en tant que de besoin, condamné Mme [E] [O] à son paiement,

- condamné Mme [E] [O] à payer à la SA Maisons et Cités la somme de 1 891, 48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 12 mars 2021, échéance de mars exclue,

- débouté la SA Maison et Cités de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [E] [O] et M. [V] [X] aux dépens,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire, 

- rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. 





Mme [E] [O] et M. [B] [X] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 19 juillet 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



La SA Maison et Cités a constitué avocat le 22 juillet 2021. 





Par leurs dernières conclusions en date du 15 octobre 2021, Mme [E] [O] et M. [B] [X] demandent à la cour de :



- dire bien appelé, mal jugé,

En conséquence :

- réformer le jugement du juge des contentieux de la protection en date du 24 juin 2021 en ce qu'il a constaté que Mme [E] [O] bénéficie d'un bail verbal s'agissant du logement sis [Adresse 1], [Localité 6], débouté M. [B] [X] de sa demande d'établissement d'un contrat de bail à son nom, prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement, ordonné l'expulsion de Mme [E] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges actuels qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et en tant que besoin condamné Mme [E] [O] à son paiement, condamné Mme [E] [O] à payer à la SA Maisons et Cités la somme de 1891,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations arrêtées au 12 mars 2021, échéance de mars exclue, condamné Mme [E] [O] et M. [V] [X] aux dépens, rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires,



Statuant de nouveau,

- constater la résiliation du bail d'habitation entre Mme [E] [O] et la SA Maisons et Cités,

En conséquence,

- constater l'existence d'un bail d'habitation verbal entre M. [B] [X] et la SA Maison et Cités,

- déclarer la SA Maison et Cités irrecevable en ses demandes à l'égard de Mme [O],

Subsidiairement,

- constater la continuité du contrat de bail d'habitation de Mme [E] [O] au profit de son fils, M. [B] [X] vivant dans les lieux depuis plus d'un an avant son départ,

En tout état de cause,

- ordonner à la SA Maison et Cités, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- produire un contrat de bail d'habitation écrit, conforme à l'accord verbal des parties et aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle soumettra à ratification à M. [B] [X],

 - produire l'ensemble des quittances de loyers depuis le départ de Mme [E] [O], soit novembre 2017, au nom de M. [B] [X],

- délivrer dès la notification de la décision à intervenir, les quittances de loyer au nom de M. [B] [X],



Subsidiairement,

- accorder à M. [B] [X] des délais de paiement sur trois années pour apurer sa dette locative,

A titre infiniment subsidiaire,



- accorder à Mme [E] [O] des délais de paiement sur trois années pour apurer sa dette locative,



En tout état de cause :

- débouter la SA Maison et Cités de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples et contraires,







- condamner la SA Maison et Cités au paiement d'une somme de 

2 000 euros à titre de réparation de la procédure abusive diligentée contre Mme [E] [O],

- condamner la SA Maison et Cités au paiement des entiers dépens de l'instance outre le paiement d'une somme de 1 500 euros à M. [X] et à Mme [E] [O] chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions en date du 11 janvier 2022, la SA Maison et Cités demande à la cour de :



- dire qu'il a été bien jugé mal appelé,

En conséquence :

- débouter les consorts [O] [X] de leur appel,

- confirmer la décision de 1ère instance intervenue,

- prononcer la résiliation du bail de Mme [O] [X],

- ordonner l'expulsion sans délai de Mme [O] [X] et de de tout occupant de son chef de l'immeuble sis à [Localité 6] [Adresse 1],

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

- condamner Mme [O] [X] au paiement de cette somme,

- condamner Mme [O] [X] au paiement de la somme de 

3 661, 70 euros arrêté à la date du 5 janvier 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation,

- condamner les consorts [O] [X] au paiement d'une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 



Comme en première instance, Mme [E] [O] et M. [B] [X] font valoir que ce dernier est en droit de prétendre à un bail surle logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] qu'en effet, il habitait dans ce logement depuis plusieurs années et qu'il y était resté après le départ de sa mère, laquelle avait régulièrement donné son congé. M. [B] [X] s'estime titulaire d'un bail verbal et fondé à solliciter que ledit bail soit régularisé par écrit à son bénéfice



I Sur les relations contractuelles entre les parties :



Il résulte des pièces produites aux débats, comme l'a exactement énoncé le premier juge, que Mme [E] [O] a, suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 septembre 2017 donné congé à son bailleur et que suivant courrier en date du 25 septembre 2017, le bailleur a accusé réception du congé et informé sa locataire du délai de préavis de trois mois et de ce qu'elle restait ainsi redevable des loyers impayés jusqu'au 21 décembre 2017.







Par ailleurs, si une pré-visite de sortie a été réalisée le 3 octobre 2017, aucun événement qui vienne concrétiser la sortie des lieux de Mme [O] n'est intervenu ensuite que ce soit l'état des lieux ou la remise des clefs par la locataire. En outre, la société bailleresse a continué à envoyer les avis d'échéances de loyer à Mme [E] [O] tandis que les loyers et charges ont continué à être réglés, à tout le moins jusque dans le courant de l'année 2020.



Dès lors, il convient d'en conclure que c'est à bon droit que le premier juge a conclu des éléments de la cause, et ce quand bien même Mme [E] [O] a quitté ultérieurement et à une date qui n'est pas complètement déterminée, :



-que d'une part aucune libération en bonne et due forme des lieux caractérisée par la remise des clefs par la locataire n'est jamais intervenue postérieurement à la date à laquelle le congé aurait du prendre effet ;

-que d'autre part, il apparaissait que les relations contractuelles entre la société Soginorpa et Mme [O] s'étaient poursuivies postérieurement à la date à laquelle le congé aurait du prendre effet, que ce soit au titre de la prorogation conventionnelle du bail antérieurement contracté, ou que soit au titre de la conclusion d'un nouveau bail nécessairement verbal comme l'a retenu la décision.



Dans ce contexte, M. [B] [X] demande à la cour comme il l'a fait devant le premier juge de reconnaître l'existence d'un bail à son profit qui aurait pris naissance postérieurement au départ de sa mère des locaux donnés à bail. 



Le premier juge ayant envisagé l'application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, tout en concluant que les conditions d'application de ce texte n'étaient pas réunies en la présente espèce, M. [X] reprend ces dispositions au titre des fondements juridiques qui pourraient selon lui permettre d'accueillir sa demande.



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location continue en cas d'abandon du domicile par le locataire ou peut même être transféré, en cas de décès de ce locataire, soit à son conjoint ou partenaire de PACS (sans condition supplémentaire), soit à son concubin, ses descendants, ses ascendants ou aux personnes à sa charge (le continuation ou le transfert étant alors subordonnés au fait que le concubin, les descendants, ascendants ou personnes à charge aient vécu avec lui depuis au moins un an à la date du décès).



Concernant les logements sociaux, la continuation ou le transfert du bail tels que prévus par l'article 14 précité sont en outre soumises à des conditions supplémentaires par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéficiaire devant remplir les conditions d'attribution et le logement devant être adapté à la taille de son ménage,



Il est constant que la présente espèce ne concerne pas les conséquences du décès du locataire en titre.



Par ailleurs, la situation factuelle de la présente espèce ne correspond pas à la notion d'abandon du domicile à savoir à un départ brusque et imprévisible du locataire en titre et à tout le moins à un départ non concerté avec les autres occupants du logement, et ce dès lors que le départ de Mme [E] [O] ne résulte que du seul choix de l'intéressée et ce en pleine concertation avec son fils pour lequel elle a demandé au bailleur qu'un bail lui soit accordé, sans qu'une telle demande ait donné lieu à une réponse positive de la part de la Soginorpa. De surcroît, il n'est pas justifié de ce que M. [X] remplisse les conditions d'attribution du logement social en cause.



Pour le surplus, M. [X] fait valoir qu'il est bénéficiaire d'un bail verbal consenti par la société Soginorpa depuis le départ de sa mère.



Force est de constater toutefois que M. [X] ne rapporte pas la preuve d'éléments de nature à caractériser le commencement d'exécution d'un tel bail verbal.



Si M. [X] occupe effectivement le logement depuis plusieurs années ainsi que cela résulte au demeurant de plusieurs attestations qu'il produit aux débats , il y a lieu de relever que cette occupation est seulement liée à sa qualité d'occupant du chef de sa mère.

Par ailleurs, il ne peut être que constaté que les avis d'échéances de loyer ont été envoyés par le bailleur à Mme [E] [O] elle-même, laquelle n'a jamais procédé à la libération des lieux en bonne et due forme.

Le simple fait que M. [X] ait pris les abonnements de fourniture d'énergie de l'immeuble à son nom ne remet pas en cause les observations faites ci-dessus.



Les circonstances de la cause ne traduisent ainsi en aucun cas une volonté commune des parties et spécialement une volonté de la société Maisons et Cités , de nover les relations contractuelles en substituant dans la qualité de locataire M. [B] [X] à sa mère, étant ici rappelé que la novation ne se présume pas.



Il convient dès lors pour cette cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] [X] de sa demande tendant à l'établissement d'un bail à son nom et de toutes ses demandes accessoires à sa demande de reconnaissance d'un droit au bail sur le logement.



Dès lors que M. [B] [X] n'est ainsi pas titulaire d'un bail sur le logement, sa demande tendant à se voir accorder des délais pour apurer sa dette locative ne peut être que rejetée comme étant sans objet, le jugement étant également confirmé de ce chef.





Sur la demande en résiliation de bail présentée par la société Soginorpa :



C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a considéré qu'il résultait des pièces produites que Mme [E] [O] s'était abstenue de régler le loyer sur plusieurs mois et que ce manquement à une obligation essentielle du contrat de bail constituait un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.



Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé une telle résolution judiciaire et de le confirmer par ailleurs en ce qu'il a ordonné l'expulsion de l'intéressée mais également celle de tous occupants de son chef, dont son fils [B] [X].





Il y a lieu enfin de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [O] au paiement de la somme de 1891,48 euros suivant décompte arrêté à la date du 12 mars 2021, sauf à actualiser l'arriété locatif à la somme de 3 661, 70 euros suivant compte arrêté à la date du 5 janvier 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, le décompte produit par la société Maisons et Cités n'étant pas spécialement contesté.



Les circonstances de la cause ne justifient pas l'octroi de délais de grâce à Mme [O] alors que cette dernière s'est abstenue de justifier de la réalité de sa situation financière.





Sur la demande de dommages-intérêts présentée par les appelants :



Ce qui a été jugé précédemment justifie la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les parties appelantes de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens pour la procédure de première instance a été régulièrement réglé par le premier juge. 



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef.



Mme [O] et M. [X] succombant dans leur recours en supporteront les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif..



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser la condamnation de Mme [E] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées à la somme de 3 661, 70 euros suivant compte arrêté à la date du 5 janvier 2022 ;



Y ajoutant,



Déboute Mme [E] [O] de sa demande de délais de grâce ;



Condamne Mme [E] [O] et M. [B] [X] aux dépens d'appel ;



Les condamne à payer à la société Maisons et Cités la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.





Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis