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Décision de justice

Cour d'appel de Grenoble, 1ere Chambre, 21 mars 2023, n° 21/02935

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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES



Suivant acte authentique du 24 avril 2019, M. [X] [U] a consenti à Mme [O] [N] un compromis de vente portant sur 3 lots relatifs à un appartement, un garage et un parking extérieur dans la copropriété située sur la commune de [Localité 3] (26), [Adresse 5] et Fonds de Barral moyennant le prix de 225.000€.

Mme [N] a remis en séquestre un dépôt de garantie de 11.250€ et l'acte prévoyait une clause pénale de 22.500€.

Le 25 avril 2019, Me [G], notaire à [Localité 6], a adressé ce compromis à Mme [N], laquelle par courrier du 7 mai 2019, a renoncé à l'acquisition.



Suivant exploit d'huissier du 23 octobre 2019, M. [U] a fait citer Mme [N] en paiement de la clause pénale.



Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Valence a débouté Mme [N] de l'ensemble de ses prétentions, l'a condamnée à payer à M. [U] la somme de 22.500€ au titre de la clause pénale, outre 2.000€ d'indemnité de procédure et à supporter les dépens de l'instance.



Suivant déclaration du 1er juillet 2021, Mme [N] a interjeté appel de cette décision.



Par conclusions récapitulatives du 27 janvier 2022, Mme [N] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de:



1) à titre principal, dire que le délai de rétractation n'a pas été purgé et condamner M. [U] à lui restituer la somme de 11.250€,



2) subsidiairement, dire que son consentement a été vicié par erreur, annuler le compromis de vente et condamner M. [U] à lui restituer la somme de 11.250€,



3) plus subsidiairement, dire que M. [U] a manqué à son obligation d'information, le condamner à lui payer la somme de 22.500€, dire que le versement des dommages-intérêts se compensera avec le montant de la clause pénale et condamner M. [U] à lui restituer la somme de 11.250€,



4) en tout état de cause, condamner M. [U] à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€.



Elle fait valoir que :



sur l'absence de purge du délai de rétractation




par application de l'article L.271-1 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte,

l'article L.721-2 du même code au II b dispose qu'en cas de promesse de vente, sont remis à la date de la signature de la promesse divers documents dont le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés,

aux termes de l'article L.721-3 de ce code, en cas de défaut de production des éléments devant être communiqués, le délai de rétractation de l'article L.271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication des dits éléments,

elle justifie de ce que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division dressés le 17 février 2006 et publiés le 2 mai 2006 ne lui ont jamais été adressés,

la signature du compromis ne vaut reconnaissance de la remise des documents que si celle-ci est effective,

il ne ressort pas de la lettre électronique du notaire en date du 25 avril 2019 la communication du règlement de copropriété et de l'état descriptif dans la mesure où le dépôt pièces du 22 octobre 2010 est incomplet,



l'absence d'envoi de ces pièces résulte clairement du courrier du 25 avril 2019 et du mail de Me [G] qui lui a notifié par lettre recommandée électronique avec accusé de réception la seule copie du compromis et de ses annexes qui ne comprennent pas ces deux éléments,

si les documents mentionnés aux alinéa 1 et 2 de l'article 721-2 n'ont pas été remis, le délai de rétractation n'a jamais commencé à courir,

elle est donc bien fondée en sa rétractation,




sur la nullité du compromis de vente




son consentement a été vicié au titre de l'erreur sur la superficie qui constitue une qualité essentielle,

il lui a été communiqué 5 superficies différentes et ce n'est que le 21 août 2019 que lui a été remis le certificat de superficie,




sur le manquement du vendeur à son obligation d'information




M. [U] lui a donné un plan ne correspondant pas à l'appartement litigieux,

M. [U] a remis en vente son appartement toujours avec la mention erronée de superficie.




Par dernières conclusions du 8 avril 2022, M. [U] demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner Mme [N] à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€.



Il expose que :



sur le délai de rétractation




il est spécifié en page 32 de l'acte notarié que diverses pièces dont le règlement de copropriété et l'état descriptif de division seront notifiées à l'acquéreur, avec son accord, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique, ce qui démontre bien que Mme [N] en a eu communication,

ainsi, le délai de rétractation a commencé à courir,

dans aucun de ses courriers, Mme [N] ne fait état de l'absence de communication des documents litigieux,

le délai de 10 jours court à compter à compter du lendemain du jour où la lettre électronique est bien envoyée et reçue dans la boite mail de Mme [N],

Mme [N] pouvait donc se rétracter jusqu'au 6 mai 2019,

elle s'est rétractée le 7 mai 2019, soit hors du délai,




sur la validité du compromis de vente




le compromis mentionne bien la superficie de l'appartement,

il n'y a aucun vice du consentement de Mme [N] alors qu'elle ne démontre pas qu'il lui aurait indiqué lors de la visite une superficie supérieure,

Mme [N] ne subit aucun préjudice.




La clôture de la procédure est intervenue le 17 janvier 2023.

Motifs

MOTIFS 



1/ sur le délai de rétractation



Par application des dispositions de l'article L.271-1 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.



L'article L. 721-2 du même code au II b dispose qu'en cas de promesse de vente, sont remis à la date de la signature de l'acte, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés.





Enfin, aux termes de l'article L.721-3 de ce code, en cas de défaut de production des éléments devant être communiqués, le délai de rétractation de l'article L.271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication des dits éléments.



En l'espèce, il est spécifié à l'acte du 24 avril 2019 en page 32 et 33 que, notamment, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division seront notifiés à l'acquéreur, avec son accord, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique.



Il ressort du mail du notaire en date du 25 avril 2019 qu'ont été communiquées en pièces jointes :




le dépôt de pièces du 22 octobre 2010,

le carnet d'entretien,

les PV AG 2017, 2018 et 2019,

la fiche synthétique de copropriété,

l'immatriculation de la copropriété,

le compromis de vente.




Le dépôt de pièces produit en pièce 14 de Mme [N] ne contient ni le règlement de copropriété ni l'état descriptif de division dressés le 17 février 2006 et publiés le 2 mai 2006.



Ainsi en l'absence de ces pièces et, par application des dispositions susvisées, le délai de rétractation est réputé n'avoir jamais commencé à courir, de sorte que Mme [N] s'est régulièrement rétractée de la vente du bien immobilier de M. [U] et n'est redevable d'aucune clause pénale.



Le jugement déféré sera infirmé, M. [U] sera débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné à restituer à Mme [N] la somme de 11.250€.



2/ sur les mesures accessoires



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Mme [N].



M. [U], qui succombe, supportera les entiers dépens de la procédure.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





Infirme le jugement déféré,



Statuant à nouveau,



Déboute M. [X] [U] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [O] [N],



Condamne M. [X] [U] à payer à Mme [O] [N] la somme de 11.250€ en restitution du dépôt de garantie,



Condamne M. [X] [U] à payer à Mme [O] [N] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [X] [U] aux dépens de la procédure tant de première instance qu'en cause d'appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame CLERC, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 21/02935 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K6GA



C2





N° Minute :



























































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



Me Emmanuelle PHILIPPOT



la SELARL FAYOL ET ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 21 MARS 2023







Appel d'une décision (N° RG 19/02998)

rendue par le Tribunal judiciaire de VALENCE

en date du 18 mai 2021

suivant déclaration d'appel du 01 Juillet 2021







APPELANTE :



Mme [O] [N]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Emmanuelle PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON





INTIME :



M. [X] [U]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



représenté par Me Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE







COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller





DÉBATS :



A l'audience publique du 7 février 2023, Mme BLATRY, conseiller chargé du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. 



 





FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES



Suivant acte authentique du 24 avril 2019, M. [X] [U] a consenti à Mme [O] [N] un compromis de vente portant sur 3 lots relatifs à un appartement, un garage et un parking extérieur dans la copropriété située sur la commune de [Localité 3] (26), [Adresse 5] et Fonds de Barral moyennant le prix de 225.000€.

Mme [N] a remis en séquestre un dépôt de garantie de 11.250€ et l'acte prévoyait une clause pénale de 22.500€.

Le 25 avril 2019, Me [G], notaire à [Localité 6], a adressé ce compromis à Mme [N], laquelle par courrier du 7 mai 2019, a renoncé à l'acquisition.



Suivant exploit d'huissier du 23 octobre 2019, M. [U] a fait citer Mme [N] en paiement de la clause pénale.



Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Valence a débouté Mme [N] de l'ensemble de ses prétentions, l'a condamnée à payer à M. [U] la somme de 22.500€ au titre de la clause pénale, outre 2.000€ d'indemnité de procédure et à supporter les dépens de l'instance.



Suivant déclaration du 1er juillet 2021, Mme [N] a interjeté appel de cette décision.



Par conclusions récapitulatives du 27 janvier 2022, Mme [N] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de:



1) à titre principal, dire que le délai de rétractation n'a pas été purgé et condamner M. [U] à lui restituer la somme de 11.250€,



2) subsidiairement, dire que son consentement a été vicié par erreur, annuler le compromis de vente et condamner M. [U] à lui restituer la somme de 11.250€,



3) plus subsidiairement, dire que M. [U] a manqué à son obligation d'information, le condamner à lui payer la somme de 22.500€, dire que le versement des dommages-intérêts se compensera avec le montant de la clause pénale et condamner M. [U] à lui restituer la somme de 11.250€,



4) en tout état de cause, condamner M. [U] à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€.



Elle fait valoir que :



sur l'absence de purge du délai de rétractation




par application de l'article L.271-1 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte,

l'article L.721-2 du même code au II b dispose qu'en cas de promesse de vente, sont remis à la date de la signature de la promesse divers documents dont le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés,

aux termes de l'article L.721-3 de ce code, en cas de défaut de production des éléments devant être communiqués, le délai de rétractation de l'article L.271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication des dits éléments,

elle justifie de ce que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division dressés le 17 février 2006 et publiés le 2 mai 2006 ne lui ont jamais été adressés,

la signature du compromis ne vaut reconnaissance de la remise des documents que si celle-ci est effective,

il ne ressort pas de la lettre électronique du notaire en date du 25 avril 2019 la communication du règlement de copropriété et de l'état descriptif dans la mesure où le dépôt pièces du 22 octobre 2010 est incomplet,



l'absence d'envoi de ces pièces résulte clairement du courrier du 25 avril 2019 et du mail de Me [G] qui lui a notifié par lettre recommandée électronique avec accusé de réception la seule copie du compromis et de ses annexes qui ne comprennent pas ces deux éléments,

si les documents mentionnés aux alinéa 1 et 2 de l'article 721-2 n'ont pas été remis, le délai de rétractation n'a jamais commencé à courir,

elle est donc bien fondée en sa rétractation,




sur la nullité du compromis de vente




son consentement a été vicié au titre de l'erreur sur la superficie qui constitue une qualité essentielle,

il lui a été communiqué 5 superficies différentes et ce n'est que le 21 août 2019 que lui a été remis le certificat de superficie,




sur le manquement du vendeur à son obligation d'information




M. [U] lui a donné un plan ne correspondant pas à l'appartement litigieux,

M. [U] a remis en vente son appartement toujours avec la mention erronée de superficie.




Par dernières conclusions du 8 avril 2022, M. [U] demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner Mme [N] à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€.



Il expose que :



sur le délai de rétractation




il est spécifié en page 32 de l'acte notarié que diverses pièces dont le règlement de copropriété et l'état descriptif de division seront notifiées à l'acquéreur, avec son accord, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique, ce qui démontre bien que Mme [N] en a eu communication,

ainsi, le délai de rétractation a commencé à courir,

dans aucun de ses courriers, Mme [N] ne fait état de l'absence de communication des documents litigieux,

le délai de 10 jours court à compter à compter du lendemain du jour où la lettre électronique est bien envoyée et reçue dans la boite mail de Mme [N],

Mme [N] pouvait donc se rétracter jusqu'au 6 mai 2019,

elle s'est rétractée le 7 mai 2019, soit hors du délai,




sur la validité du compromis de vente




le compromis mentionne bien la superficie de l'appartement,

il n'y a aucun vice du consentement de Mme [N] alors qu'elle ne démontre pas qu'il lui aurait indiqué lors de la visite une superficie supérieure,

Mme [N] ne subit aucun préjudice.




La clôture de la procédure est intervenue le 17 janvier 2023. 



MOTIFS 



1/ sur le délai de rétractation



Par application des dispositions de l'article L.271-1 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.



L'article L. 721-2 du même code au II b dispose qu'en cas de promesse de vente, sont remis à la date de la signature de l'acte, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés.





Enfin, aux termes de l'article L.721-3 de ce code, en cas de défaut de production des éléments devant être communiqués, le délai de rétractation de l'article L.271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication des dits éléments.



En l'espèce, il est spécifié à l'acte du 24 avril 2019 en page 32 et 33 que, notamment, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division seront notifiés à l'acquéreur, avec son accord, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique.



Il ressort du mail du notaire en date du 25 avril 2019 qu'ont été communiquées en pièces jointes :




le dépôt de pièces du 22 octobre 2010,

le carnet d'entretien,

les PV AG 2017, 2018 et 2019,

la fiche synthétique de copropriété,

l'immatriculation de la copropriété,

le compromis de vente.




Le dépôt de pièces produit en pièce 14 de Mme [N] ne contient ni le règlement de copropriété ni l'état descriptif de division dressés le 17 février 2006 et publiés le 2 mai 2006.



Ainsi en l'absence de ces pièces et, par application des dispositions susvisées, le délai de rétractation est réputé n'avoir jamais commencé à courir, de sorte que Mme [N] s'est régulièrement rétractée de la vente du bien immobilier de M. [U] et n'est redevable d'aucune clause pénale.



Le jugement déféré sera infirmé, M. [U] sera débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné à restituer à Mme [N] la somme de 11.250€.



2/ sur les mesures accessoires



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Mme [N].



M. [U], qui succombe, supportera les entiers dépens de la procédure.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





Infirme le jugement déféré,



Statuant à nouveau,



Déboute M. [X] [U] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [O] [N],



Condamne M. [X] [U] à payer à Mme [O] [N] la somme de 11.250€ en restitution du dépôt de garantie,



Condamne M. [X] [U] à payer à Mme [O] [N] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [X] [U] aux dépens de la procédure tant de première instance qu'en cause d'appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame CLERC, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2023-03-26T22:00:00.000Z.