Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 22 mars 2023, n° 19/16664

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 22 MARS 2023



(n° , 17 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16664 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CASLV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 17/05841





APPELANTE

 

Société VILLA RICHELIEU

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 537 770 299

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Jennifer DALVIN de la SELARL CABINET CCL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0199,

Assistée à l'audience de Me Sophie SORIA, CABINET DLBA, avocat au barreau de PARIS, toque : J0149



PARTIE INTERVENANTE 



SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE [Adresse 1]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 451 309 934

[Adresse 3] 

[Localité 6]



Représentée par Me Jennifer DALVIN de la SELARL CABINET CCL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0199

ayant pour avocat plaidant : Me Sophie SORIA, CABINET DLBA, avocat au barreau de PARIS, toque : J0149







INTIMÉ



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son nouveau syndic, la Société CANOPEE GESTION,

[Adresse 2]

[Localité 5]

[

Représenté et assisté à l'audience par Me Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0247











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société à responsabilité limitée Villa Richelieu est propriétaire des lots n° l, 2, 8, 17, 20, 22, 23, 24, 25 et 26 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4].



Le syndic actuel du syndicat des copropriétaires est la société Canopée Gestion. 



Aux termes du règlement de copropriété de cet ensemble immobilier, les lots l7 et 20 sont décrits comme suit :



- lot 17 : 'au 1er sous-sol, à gauche, porte face, un vaste sous sol commercial comprenant une salle de réunion, salle de repos, salles d'archives, dégagements, locaux diverse et local chaufferie. Deux escaliers intérieurs reliant ce lot au lot numéro 20 du rez-de-chaussé' ;



- lot 20 : 'au rez-de-chaussée, à gauche du porche, accès direct par la rue et par la cour, un local commercial avec sanitaires. 

Deux escaliers intérieurs reliant ce lot au lot 7 situé au 1er sous-sol et aux lots 23 et 24 situés au 1er étage.

La toiture de la partie en saillie sur la cour sera à la charge de ce lot et du lot 24 situé au-dessus'.





La société Villa Richelieu a signé le 17 février 2016 un bail commercial avec la société à responsabilité limitée Kash LB, pour une location destinée à usage de supermarché à dominante alimentaire, et concernant les lots 17 et 20.



L'assemblée générale du 30 janvier 2017 de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4] a rejeté notamment les résolutions suivantes :



- la résolution n° l relative à l'autorisation à donner à la société Kash LB, d'effectuer des travaux de mise en conformité pour l'accessibilité handicapés ;



- la résolution n° 2 relative à l'autorisation à donner à la société Kash LB d'effectuer des travaux touchant à des éléments porteurs ou commun (autre que la mise aux normes handicapés) décrits dans le rapport de l'architecte M. [X] [W] ;



- la résolution n° 3 relative à l'autorisation à donner à la société Kash LB, à la demande des Bâtiments de France et du service de l'urbanisme de la ville de [Localité 7] d'effectuer des travaux de modification de la façade du local de gauche et de les mettre à l'identique de celui du local de droite.



Cette assemblée a également adopté la résolution n° 7 relative à l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice à l'encontre de la société Villa Richelieu et de ses locataires, la société Kash LB et la société Tofuya pour remise en état des parties communes selon les modalités décrites dans le courrier joint et signé de M. [M], de M. & Mme [F], de la société Lunlogic et la société VHLD.



Par acte du 31 mars 2017, la société Villa Richelieu a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal aux fins d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017, subsidiairement l'annulation des résolutions n° 1, 2 et 3 ayant rejeté les demandes d'autorisation de travaux. 



Par jugement du 11 juillet 2019 le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré la société à responsabilité limitée Villa Richelieu irrecevable en sa demande d'annuler l'assemblée générale du 30 janvier 2017,

- débouté la société Villa Richelieu de sa demande tendant à dire que les résolutions n° 1, 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017, sont nulles comme contraires à l'ordre public et n'étant que l'expression d'un abus de majorité,

- condamné la société Villa Richelieu aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes.



La société à responsabilité limitée Villa Richelieu a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 août 2019.



Suivant acte authentique du 28 janvier 2021 la société Villa Richelieu a vendu à la société civile immobilière [Adresse 1] les lots n° 17 et 20.



La société civile immobilière [Adresse 1] est intervenue volontairement à l'instance par conclusions signifiées le 28 octobre 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 janvier 2023.









PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 3 janvier 2023 par lesquelles la société à responsabilité limitée Villa Richelieu & la société civile immobilière [Adresse 1], appelantes, invitent la cour, au visa des articles 10-1, 22, et 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret du 17 mars 1967, R123-2 du code de la construction et de l'habitation, de l'arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 14 du décret n°2006555 relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public, de l'article 1240 du code civil et des articles 329 et 330 du code de procédure civile, à :

- déclarer la SCI du [Adresse 1] recevable et bien-fondée en son intervention volontaire et en ses demandes,

- déclarer la société Villa Richelieu recevable et bien-fondée en son appel et en ses demandes,

par conséquent,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


déclaré la société Villa Richelieu irrecevable en sa demande d'annuler l'assemblée générale du 30 janvier 2017,

débouté la société Villa Richelieu de sa demande tendant à dire que les résolutions n° 1,2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 sont nulles comme contraires à l'ordre public et n'étant que l'expression d'un abus de majorité,

condamné la société Villa Richelieu aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de toutes leurs autres demandes,


 statuant à nouveau sur chacun de ces points,

- les juger recevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017,

- juger nulle l'assemblée générale du 30 janvier 2017 en son intégralité,

- juger nulles les résolutions n°1, 2 et 3 de l'assemblée générale de la copropriété du 30 janvier 2017,

- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Villa Richelieu la somme de 599.453,54 € arrêtée au 28 janvier 2021 due par la société Kash LB au titre des loyers, charges et taxes et en application du contrat de bail commercial, qui n'a pu être perçue par elle du fait du refus opposé abusivement par le syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux nécessaires à l'exploitation des lieux loués,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 220.439,70 € arrêtée au 31 août 2022, due par la société Kash LB au titre des loyers, charges et taxes et en application du contrat de bail commercial, qui n'a pu être perçue par elle du fait du refus opposé abusivement par le syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux nécessaires à l'exploitation des lieux loués,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code :


à la SCI Grange Batelière : 10.000 €,

à la société Villa Richelieu : 10.000 € ;




Vu les conclusions en date du 28 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], demande à la cour, au visa des articles 9, 31 et 122 du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret du 17 mars 1967, 910-4, 564 et 565 du code de procédure civile, de :

- juger qu'il est représenté par un nouveau syndic, à savoir la société Canopée Gestion, dont le siège social est [Adresse 2],

- juger irrecevable la société Villa Richelieu en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 et en ses demandes d'annulation des résolutions 1, 2 et 3 de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 pour défaut d'intérêt à agir en raison de la vente des lots lui appartenant à la SCI du [Adresse 1] et de l'absence de propriété par la société Villa Richelieu des lots 45 à 49,

- juger irrecevable la société Villa Richelieu en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 fondée sur un prétendu calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, s'agissant d'une prétention nouvelle ne figurant pas dans ses conclusions d'appelante n° 1, en violation des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile,

- juger irrecevable la société Villa Richelieu en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 fondée sur un prétendu calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, s'agissant d'une prétention nouvelle présentée pour la première fois devant la cour d'appel, en violation des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

- subsidiairement, juger irrecevable la société Villa Richelieu en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 en ce qu'elle est fondée sur un prétendu calcul erroné des majorations et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, en raison d'un vote favorable d'une des résolutions de cette assemblée par la société Villa Richelieu,

- subsidiairement, juger mal-fondée la société Villa Richelieu en sa demande d'annulation des résolutions 1, 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 en ce qu'elle est fondée sur un prétendu calcul erroné des majorations et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, en raison de l'absence d'acquisition des lots 45, 46, 47, 48 et 49 par la société Villa Richelieu et de la comptabilisation justifiée des votes en 10.010èmes,

- juger irrecevable la société Villa Richelieu en sa demande de le condamner à lui payer une somme de 599 453,54 €, s'agissant d'une prétention nouvelle formulée pour la première fois devant la cour d'Appel, en violation des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

- juger irrecevable la société Villa Richelieu en sa demande de le condamner à lui payer une somme de 599 453,54 € au titre des loyers, charges et taxes résultant du bail consenti à la société Kash LB, en l'absence de survenance ou de révélation d'un fait nouveau,

- subsidiairement, juger mal-fondée la société Villa Richelieu en sa demande de le condamner à lui payer une somme de 599 453,54 € au titre des loyers, charges et taxes résultant du bail consenti à la société Kash LB,

- débouter la société Villa Richelieu de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre,

- juger irrecevable la SCI [Adresse 1] en sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 et en ses demandes d'annulation des résolutions 1, 2 et 3 de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 pour défaut d'intérêt à agir en raison de l'acquisition des lots appartenant à la société Villa Richelieu, de l'absence de subrogation dans l'acte de vente et de l'absence de propriété par la société Villa Richelieu des lots 45 à 49,

- juger irrecevable la SCI [Adresse 1] en sa demande de le condamner à lui payer une somme de 220.439,70 €, s'agissant d'une prétention nouvelle formulée pour la première fois devant la cour d'appel, en violation des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

- juger irrecevable la SCI [Adresse 1] en sa demande de le condamner à lui payer une somme de 220.439,70 € au titre des loyers, charges et taxes résultant du bail consenti à la société Kash LB, en l'absence de survenance ou de révélation d'un fait nouveau,

- subsidiairement, juger mal-fondée la SCI [Adresse 1] en sa demande de le condamner à lui payer une somme de 220.439,70 € au titre des loyers, charges et taxes résultant du bail consenti à la société Kash LB,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions notamment en ce qu'il a jugé que :


les conditions requises pour la validité de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 ont été respectées,

la société Villa Richelieu ne peut demander l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 alors qu'elle a voté pour la résolution n° 7 autorisant le syndic à agir en justice à son encontre et à l'encontre de ses locataires,

la société Villa Richelieu est déboutée de ses demandes d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017,

la société Villa Richelieu n'établit pas le caractère abusif des résolutions n° 1, 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017, ni que l'assemblée générale a usé de ses droits sans profit pour elle-même, dans l'intention de lui nuire ou dans un but autre que l'intérêt commun des copropriétaires,

la société Villa Richelieu est déboutée de sa demande d'annulation des résolutions n° 1, 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 et de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,

la société Villa Richelieu est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance,


- débouter la société Villa Richelieu et la SCI [Adresse 1] de leur demande d'annulation des résolutions n° 1, 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 fondé sur un prétendu non-respect des tantièmes ayant donné lieu au vote,

- débouter la société Villa Richelieu et la SCI [Adresse 1] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner la société Villa Richelieu à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner in solidum la société Villa Richelieu et la SCI du [Adresse 1] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur les irrecevabilités soulevées par le syndicat des copropriétaires en cause d'appel




Sur les irrecevabilités des demandes de la société Villa Richelieu




En premier lieu, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes de la société Villa Richelieu d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 et d'annulation des résolutions 1, 2 et 3 de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 pour défaut d'intérêt à agir en raison de la vente des lots lui appartenant à la SCI [Adresse 1] et de l'absence de propriété par la société Villa Richelieu des lots 45 à 49 ;



Suivant acte authentique du 28 janvier 2021 la société Villa Richelieu a vendu à la SCI [Adresse 1] les lots n° 8, 17, 20, 22, 25 et 26 dans l'immeuble litigieux (pièce Villa Richelieu n° 37 : acte de vente) ; 



L'acte contient en pages 20 et 21 une clause intitulée 'convention des parties sur les procédures' aux termes de laquelle 'l'acquéreur n'est pas subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures en cours concernant la copropriété au jour de la vente. 

En conséquence, le vendeur en fera son affaire personnelle afin que l'acquéreur ne soit jamais inquiété par ces éventuelles procédures.

En conséquence, le vendeur déclare ne pas se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au bien.

Il conservera à sa charge toute somme qui pourrait être appelée dans le cadre de ces procédures' ;



Il résulte de cette clause que la société Villa Richelieu n'est pas dépossédée de son droit d'action par l'effet de la cession intervenue au profit de la SCI [Adresse 1] ;



De plus, en cas de vente d'un lot, c'est celui qui était copropriétaire à la date où s'est tenue l'assemblée générale dont l'annulation est demandée qui a qualité pour agir 



En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'existence d'un intérêt au succès ou au rejet d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice ; en cause d'appel, la réalité de l'intérêt à agir doit être appréciée au jour de la formation de cet appel dont la recevabilité ne saurait dépendre de circonstances postérieures qui l'auraient privé d'objet ;



Ici, la société Villa Richelieu était propriétaire des lots litigieux tant à la date de l'assemblée querellée, qu'à la date de l'assignation en annulation et elle a interjeté appel du jugement critiqué par déclaration le 12 août 2019 soit antérieurement à l'acte de cession du 28 janvier 2021 ; les demandes de la société Villa Richelieu sont recevables ;



Le syndicat doit être débouté de sa demande d'irrecevabilité sur ce point ;



En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande de la société Villa Richelieu d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 fondée sur un prétendu calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, s'agissant d'une prétention nouvelle ne figurant pas dans ses conclusions d'appelante n° 1, en violation des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile ;



Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;



Aux termes de l'article 563 du même code, 'pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves';



Les demandes d'annulation de l'assemblée et de certaines de ses résolutions étaient déjà formulées en première instance ; l'invocation devant la cour dans des conclusions postérieures aux premières conclusions d'appelant d'un calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire pour appuyer ces demandes ne constitue pas une prétention nouvelle mais un moyen nouveau, recevable par application de l'article 563 précité ; et l'article 910-4 précité n'interdit pas de soulever des moyens nouveaux après les premières conclusions ;



Les demandes de la société Villa Richelieu sont recevables ;



Le syndicat doit être débouté de sa demande d'irrecevabilité sur ce point ;



En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande de la société Villa Richelieu d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 fondée sur un prétendu calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, s'agissant d'une prétention nouvelle présentée pour la première fois devant la cour d'appel, en violation des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;



Aux termes de l'article 563 du même code, 'pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves';



Les demandes d'annulation de l'assemblée et de certaines de ses résolutions étaient déjà formulées en première instance ; l'invocation devant la cour d'un calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire pour appuyer ces demandes en appel ne constitue pas une prétention nouvelle mais un moyen nouveau, recevable par application de l'article 563 précité ;



Les demandes de la société Villa Richelieu sont recevables ;



Le syndicat doit être débouté de sa demande d'irrecevabilité sur ce point ;



En quatrième lieu, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande de la société Villa Richelieu d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 fondée sur un prétendu calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire, en raison d'un vote favorable d'une des résolutions de cette assemblée par la société Villa Richelieu ; cette demande sera examinée plus loin ;



En cinquième lieu, le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande de la société Villa Richelieu de le condamner à lui payer la somme de 599.453,54 €, au motif d'une part qu'il s'agit d'une prétention nouvelle formulée pour la première fois devant la cour d'appel, en violation de l'article 564 du code de procédure civile, d'autre part que cette demande ne se justifie pas par la survenance ou la révélation d'un fait nouveau ;



Selon l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;



Il résulte de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' ;



L'article 566 du même code dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;



Il est rappelé que la société Villa Richelieu assigné le syndicat en annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 et certaines de ses résolutions par acte du 31 mars 2017, la procédure en première instance ayant été clôturée le 27 novembre 2018 ;





Au cours de cette procédure, la société Villa Richelieu a, par acte du 7 juin 2017, délivré à sa locataire, la société Kash LB, un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de 19.839,50 € au titre des loyers et charges ; par acte du 12 juillet 2017 la société Kash LB a assigné la société Villa Richelieu en contestation du commandement de payer ; par acte du 25 janvier 2018 la société Villa Richelieu a délivré à la société Kash LB un acte de dénonciation de caducité du contrat de bail commercial ; 

Postérieurement à la clôture de la présente procédure en première instance, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 19 décembre 2018, prononcé la caducité du bail commercial conclu le 17 février 2016 entre la société Kash LB et la société Villa Richelieu à compter du 25 janvier 2018 ; par arrêt du 26 janvier 2022 cette cour a infirmé ce jugement, déclaré la société Kash LB irrecevable en ses demandes indemnitaires et débouté la société Villa Richelieu de sa demande tendant à voir prononcer la caducité du bail ;



La société Villa Richelieu fait valoir que l'issue de la procédure l'ayant opposé à la société Kash LB constitue une circonstance nouvelle de nature à lui permettre de soumettre à la cour d'appel une demande indemnitaire qui n'avait pas été soumise aux premiers juges ; elle soutient que la cour d'appel, infirmant le jugement du 19 décembre 2018, l'a débouté de sa demande de prononcé de la caducité du bail, de sorte que le contrat demeure valide et que c'est dans ces conditions factuelles et procédurales qu'elle sollicite l'indemnisation du préjudice financier ayant résulté pour elle de l'impossibilité d'exploitation des lieux loués qui n'ont pu faire l'objet des travaux nécessaires à l'activité de la société Kash LB ;



La demande de la société Villa Richelieu en paiement de la somme de 599.453,54 € arrêté au 28 janvier 2021 est une prétention nouvelle puisqu'elle n'a pas été présentée devant le tribunal dont la saisine a été limitée aux demandes d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 et à ses résolutions n°1, 2 et 3 ; cette demande en paiement n'a aucun lien avec les demandes initiales et sont de nature à priver le syndicat du double degré de juridiction ;



En outre la demande en paiement de la somme de 599.453,54 € ne tend pas aux mêmes fins que les demandes en annulation de l'assemblée générale et de certaines de ses résolutions soumises au premier juge (article 565) ; elle ne constitue pas davantage l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes soumises au premier juge (article 566) ;



Par ailleurs les éléments invoqués par la société Villa Richelieu ne peuvent constituer la survenance ou la révélation d'un fait au sens de l'article 564 précité ; un fait nouveau ne peut justifier une demande nouvelle devant la cour d'appel que si le fait révélé est préexistant et donc ignoré de la partie qui élève la prétention nouvelle ;



En l'occurrence, la société Villa Richelieu ne peut arguer de la survenance ou de la révélation d'un fait nouveau, dans la mesure où le litige avec son locataire a débuté au cours de la procédure en première instance, l'assignation devant le tribunal de grande instance en annulation de l'assemblé du 30 janvier 2017 ayant été délivré le 31 mars 2017 ; comme il a été vu plus haut, le litige entre la société Villa Richelieu et la société Kash LB débuté par le commandement de payer du 7 juin 2017, s'est poursuivi par l'assignation du 12 juillet 2017 de la société Kash LB en contestation du commandement de payer et par la dénonciation de caducité du contrat de bail commercial le 25 janvier 2018, événements antérieurs à la clôture de la procédure en première instance le 27 novembre 2018 et connus de la société Villa Richelieu puisqu'elle en est à l'initiative ;



La société Villa Richelieufait valoir qu'elle ne pouvait avoir aucune certitude sur l'issue du litige l'opposant à sa locataire, la société Kash LB, dans la mesure où la cour d'appel de Paris a, par arrêt en date du 26 janvier 2022, infirmé le jugement du 19 décembre 2018 en ce que celui-ci avait déclaré caduc le bail commercial conclu le 17 février 2016 entre la société Kash LB et la SARL Villa Richelieu ;



Cependant, l'évolution du litige entre la société Villa Richelieu et son locataire concernant les aménagements du local ne constitue pas un fait nouveau dès lors que le bail consenti à la société Kash LB est préexistant à l'assemblée générale des copropriétaires contestée et par conséquent à l'assignation devant le tribunal et à la procédure devant la cour ;



Le syndicat des copropriétaires fait observer à juste titre que, qu'il y ait caducité ou non du bail, celui-ci existait lors de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 et pouvait permettre à la société Villa Richelieu d'anticiper sur un éventuel litige locatif ou des prétendues pertes de revenus locatifs ;



La demande en paiement de la somme de 599.453,54 € doit donc être déclarée irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile comme étant nouvelle devant la cour ;




Sur les irrecevabilités des demandes de la SCI [Adresse 1]




En premier lieu le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande de la SCI [Adresse 1] d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 et en ses demandes d'annulation des résolutions 1, 2 et 3 de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 pour défaut d'intérêt à agir en raison de l'acquisition des lots appartenant à la société Villa Richelieu, de l'absence de subrogation dans l'acte de vente et de l'absence de propriété par la société Villa Richelieu des lots 45 à 49 ;



Cette demande d'irrecevabilité est sans objet puisque les demandes d'annulation de l'assemblée du 30 janvier 2017 et de certaines de ses résolutions sont formulées par la société Villa Richelieu, demandes qui sont recevables comme il a été vu ; la SCI 17 Grange Batelière ne fait que s'associer à ces demandes ;



Selon l'article 554 du code de procédure civile 'peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité' ;



Indépendamment du bien fondé des demandes d'annulation formulées par la société Villa Richelieu, la SCI [Adresse 1] a intérêt à s'y associer puisque les résolutions querellées font grief au propriétaire des lots concernés dans la mesure où les autorisations de travaux sollicitées ont été rejetés ;



Le syndicat doit être débouté de sa demande d'irrecevabilité sur ce point ;



En deuxième lieu le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de la demande de la SCI [Adresse 1] de le condamner à lui payer une somme de 220.439,70 €, au motif d'une part qu'il s'agit d'une prétention nouvelle formulée pour la première fois devant la cour d'appel, en violation des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile , d'autre part que cette demande ne se justifie pas par la survenance ou la révélation d'un fait nouveau ;



La SCI [Adresse 1] peut s'associer aux demandes du vendeur formulées en première instance et exercer ses droits en sa qualité de nouveau propriétaire des lots mais il ne peut pas formuler de demandes nouvelles ;



En effet, l'article 554 du code de procédure civile ne permet pas à un intervenant en cause d'appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles non soumises aux premiers juges ;



Pour les mêmes motifs qu'exposés plus haut sur la demande de la société Villa Richelieu en paiement de la somme de 599.453,54 €, la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de la somme de 220.439,70 € doit être déclarée irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile comme étant nouvelle devant la cour ;





Sur la recevabilité de la demande aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 en son entier



Le second alinéa de l'article 42 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : 'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale [....]'.



Il résulte du procès verbal de l'assemblée générale du30 janvier 2017 (pièce Villa Richelieu n° 26) que les résolutions n° 6, 7 et 8 ont été adoptées à l'unanimité.



La société Villa Richelieu n'étant pas opposante à ces résolutions, n'est pas recevable à en demander l'annulation, et ne peut donc pas demander l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017, quelque soit les motifs invoqués à l'appui de sa demande d'annulation ;.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la société Villa Richelieu irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 en son entier ;





Sur la demande en annulation des résolutions numéros 1, 2 et 3 de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 




Sur l'erreur dans le calcul dans la comptabilisation des votes




La société Villa Richelieu fait valoir que lors de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 les votes ont été exprimés et comptabilisés en 10.010èmes alors qu'ils auraient dû l'être en 10.183èmes, ce qui doit entraîner l'annulation des résolutions n° 1,2 et 3 ;



Elle expose qu'à l'origine, les tantièmes de copropriété étaient exprimés en 10.000èmes (pièce Villa Richelieu n°2 : règlement de copropriété) mais que l'état descriptif de division a été modifié au cours des années 2012 et 2013 :

- le lot n°46 a été créé et lui a été cédé lors de l'assemblée générale du 10 septembre 2012, sans précision cependant du nombre de tantièmes affectés à ce nouveau lot (pièce Villa Richelieu n° 3: procès-verbal de l'assemblée générale du 10 septembre 2012) ;

- lors de l'assemblée générale du 10 janvier 2013, ont été créés et lui ont cédés :


le lot n°47 affecté de 20 tantièmes des charges communes générales,

le lot n°48 affecté de 86 tantièmes des charges communes générales,

le lot n°49 affecté de 67 tantièmes des charges communes générales,


(pièce Villa Richelieu n°4 : procès-verbal de l'assemblée générale du 10 janvier 2013) ;

- lors de l'assemblée générale du 7 juin 2016, a été créé et lui a été cédé le lot n°45 affectés de 10 tantièmes des charges communes générales (pièce Villa Richelieu n°5 : procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juin 2016) ;



Elle précise que lors de l'assemblée générale du 10 janvier 2013, a été également adoptée une dixième résolution ayant pour objet d'approuver la nouvelle grille de répartition des charges, conformément au projet de modificatif du règlement de copropriété suite à la création des lots n°45 à 49 (pièce Villa Richelieu n°4 : procès-verbal de l'assemblée générale du 10 janvier 2013 ;





Elle fait valoir que les votes des copropriétaires ne pouvaient utilement être exprimés en 10.010èmes dès lors que, depuis la mise en copropriété, au moins 183 tantièmes (20 +86 +67 + 10) ont été créés ; elle en déduit que lors de l'assemblée générale du 30 janvier 2017, les tantièmes auraient dû être exprimés a minima en 10.183èmes ;



Elle soutient que l'ensemble des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale litigieuse sont viciées, en raison du calcul erroné des majorités et du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire ;



Le syndicat des copropriétaires réplique que les tantièmes de la copropriété ont été régulièrement calculés en 10.010èmes conformément au dernier modificatif du règlement de copropriété du 5 janvier 2017 qui a fait passer les tantièmes de 10.000èmes à 10.010èmes en raison de l'acquisition et de la création du lot n° 45 par M. et Mme [P] [D] ;



En vertu de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes' ;



L'acte de vente du 28 janvier 2021 au terme duquel la société Villa Richelieu a vendu à la SCI [Adresse 1] les lots n° 8, 17, 20, 22, 25 et 26 dans l'immeuble du 59 rue Richelieu (pièce Villa Richelieu n° 37 : acte de vente) énonce que l'ensemble immobilier 'a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [U] [R], notaire à Paris, le 15 juin 2012 publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] , le 2 juillet 2012 volume 2012P numéro 1711.

L'état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié :

aux termes d'un acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 7], le 5 janvier 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 23 janvier 2017, volume 2017P, numéro 154' (page 5 de l'acte de vente) ;



Selon ce même acte de vente, les tantièmes des parties communes générales sont de 10.010 (page 4 de l'acte de vente) ;



Il ressort de cet acte de vente (pièce Villa Richelieu & SCI [Adresse 1] dont ces dernières proclament en page 16 in fine de leurs conclusions n° 5 qu'il 's'agit donc de l'acte à prendre en considération') que, contrairement à ce que soutiennent la société Villa Richelieu et la SCI [Adresse 1], il n'y pas eu de modificatif à l'état descriptif de division en 2012 et 2013 portant le nombre de tantièmes des parties communes générales à 10.183, que le seul modificatif est celui du 5 janvier 2017 portant ce nombre à 10.010, qu'il n'existe pas de lots n° 46, 47, 48 et 49, la vente portant sur les lots n° 8, 17, 20, 22, 25 et 26 représentant un total de 2.010èmes [14 +742 + 726 +207 +7 +314] sur 10.010èmes ;



Ces éléments qui confirment le nombre de tantièmes est bien de 10.010. sont corroborés et complétés par ceux fournis par le syndicat des copropriétaires ;



Le syndicat des copropriétaires verse en effet aux débats le relevé de propriété en date du 18 octobre 2022, obtenu sur une demande d'obtention des matrices cadastrales des lots 45 à 49, duquel il résulte que :

- les lots 46 à 49 n'existent pas et ne sont donc pas des lots créés et acquis par acte notarié par la société Villa Richelieu et ayant donné lieu à des modificatifs du règlement de copropriété ;

d'ailleurs la société Villa Richelieu ne verse aux débats aucune attestation de propriété des lots 46 à 49 ;

- le lot 45 correspondant au WC du 6ème étage, est la propriété de M. & Mme [P] [D] et il a fait l'objet d'une acquisition par acte notarié et du modificatif du règlement de copropriété le 5 janvier 2017 ;





Cela ressort des pièces produites par le syndicat numéros :


30 : relevé de propriété du 18 octobre 2022 des lots appartenant à de M. & Mme [P] [D] mentionnant notamment le lot 45,

31 : relevé de situation copropriétaire de la société Villa Richelieu du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2021 mentionnant les lots dont elle était copropriétaire : 8, 17, 20, 22, 25, 26 ;




En outre, l'historique des assemblées générales démontre que la création et l'acquisition par la société Villa Richelieu des lots 46 à 49, même s'ils ont fait l'objet d'un vote, n'ont pas été suivis d'effet et concrétisés par un acte notarié et par un modificatif du règlement de copropriété ;



En effet, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2012, la résolution 17 mentionne que la société Villa Richelieu a acquis le lot n°46, ainsi créé, issu des parties communes, correspondant à l'emprise de l'escalier de service, sans que soit précisé le nombre de tantièmes affectés à ce lot ;



Mais il n'a pas été donné suite à cette résolution par une acquisition notariée de ce lot et un modificatif du règlement de copropriété ;



Lors de l'assemblée générale du 10 janvier 2013, ont été votées les résolutions 4, 5, 6, 7 et 8 mentionnent la création et l'acquisition par la société Villa Richelieu des lots suivants :

- lot 47 issu des parties communes et correspondant aux 4ème et 5ème étages sur cage d'escalier et palier du 5ème, affecté de 20 tantièmes des charges communes générales,

- lot 48 issu des parties communes et correspondant au 6ème étage sur une partie du couloir, affecté de 86 tantièmes des charges communes générales,

- lot 49 correspondant à une partie de couloir au 6ème étage, affecté de 67 tantièmes des charges communes générales ;



Mais là encore, il n'a pas été donné suite à ces votes de résolution par une acquisition notariée des lots 47, 48 et 49 et par un modificatif du règlement de copropriété ;



La société Villa Richelieu ne conteste pas que les acquisitions intervenues à son bénéfice n'ont pas fait l'objet d'actes notariés et de modifications apportées au règlement de copropriété mais elle soutient que le syndicat ne saurait se prévaloir de l'inertie du syndic pour écarter toute irrégularité dans le décompte des tantièmes et qu'il appartenait au syndic d'oeuvrer en vue de la régularisation de ces cessions par actes authentiques et de la modification subséquente du règlement de copropriété ;



Cependant, la société Villa Richelieu a elle même fait preuve d'inertie puisqu'elle ne produit aucune sommation adressée au syndic de l'époque d'avoir à régulariser les ventes des lots précités, ni une convocation de son notaire pour une signature d'actes authentiques, ni même un projet de modificatif du règlement de copropriété qu'elle aurait dû prendre à sa charge ; en effet, les deux assemblées générales précitées ont prévu que la société Villa Richelieu prenne à sa charge la totalité des frais afférents à la création et à l'acquisition des lots, ce qu'elle n'a pas fait ;



Lors de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 (résolution 18), le vote sur l'approbation d'un modificatif du règlement de copropriété suite aux assemblées générales des 10 septembre 2012 et du 10 janvier 2013 à la demande de la société Villa Richelieu, portant sur la création des nouveaux lots (45 à 49) a été reporté à une prochaine assemblée ;



Et lors de l'assemblée générale du 12 avril 2016 (résolution 6) la proposition de la société Villa Richelieu accompagnée d'un projet détaillé de géomètre et d'un acte modificatif du règlement de copropriété pour la création des lots 45, 46, 47, 48 et 49 a été rejetée ;





En revanche, lors de l'assemblée générale du 7 juin 2016 (résolution 23) il a été crée un lot 45, correspondant à un WC du 6ème étage issu des parties communes, mais qui est sans lien avec les demandes de la société Villa Richelieu ; cette décision a donné lieu à la publication du modificatif du 5 janvier 2017, augmentant de 10.000 à 10.010 les tantièmes de la copropriété, pour la création du lot 45, relatif à ce WC, appartenant à M. & Mme [P] [D] (pièce syndicat n° 20 ! procès verbal de assemblée générale du 12 avril 2016) ;



La communication en octobre 2022 par le Centre des impôts fonciers de la matrice cadastrale du lot 45 permet de constater que les lots 46 à 49 n'existent pas (pièce syndicat n° 30), ce qui est confirmé par le relevé de situation copropriétaire de la société Villa Richelieu du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2021 mentionnant les lots dont la société Villa Richelieu était copropriétaire, à savoir 8, 17, 20, 22, 25, 26 (pièce syndicat n° 31) et par l'acte de vente du 28 janvier 2021 ; 



Si, lors de l'assemblée générale du 7 juin 2016, le lot 45 (WC), auquel ont été affectés 10 tantièmes, a été vendu à la société Villa Richelieu, il n'a pas été donné suite à cette résolution par une acquisition notariée du lot 45 par la société Villa Richelieu et la vente du lot n° 45 a été concrétisée au bénéfice d'autres copropriétaires comme il a été vu ;



Comme il a été dit plus haut, le seul modificatif du règlement de copropriété a été établi le 5 janvier 2017 à la suite de l'acquisition du lot n° 45 affecté de 10 tantièmes par M. & Mme [P] [D], les tantièmes passant de 10.000èmes à 10.010èmes ;



Certes le syndicat des copropriétaires ne produit pas ce modificatif du 5 janvier 2017 en pièce n° 29 (la pièce n° 29 du syndicat est le procès verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2019 qui est sans intérêt dans le présent litige), mais son existence, son contenu et le fait qu'il soit le seul modificatif au règlement initial est établi par les autres pièces produites énumérées plus haut et, en particulier par la pièce n° 37 de la société Villa Richelieu & la SCI [Adresse 1] (acte de vente du 28 janvier 2021 des lots n°8, 17, 20, 22, 25, 26 par la société Villa Richelieu à la SCI [Adresse 1]) ; 



Les votes des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017 sont donc parfaitement réguliers en ce qu'ils ont été comptabilisés sur 10.010èmes ; ce moyen d'annulation soulevé par la société Villa Richelieu est donc inopérant ;



Elle doit être déboutée en sa demande d'annulation des résolutions 1, 2 et 3 de l'assemblée générale du 30 janvier 2017 fondées sur un calcul erroné du nombre de voix alloué à chaque copropriétaire ;




Sur le défaut des remarques, oppositions, réserves au procès-verbal de l'assemblée :




L'avant dernier alinéa de l'article 17 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ;



En l'espèce, M. [N] [Z] atteste le 22 mars 2017 :



'M. [Y] [F], après s'être fait nommé président de séance, a immédiatement pris la parole en tant que tel et a refusé tout au long de la séance de laisser quiconque parler, répondre ou débattre [...] refusé de consulter l'intégralité du dossier que l'architecte de la société Kash Lb, M. [T] [I], s'est proposé d'expliquer [...] il n'a été question que d'un réquisitoire à l'encontre de la société Villa Richelieu';



Les premiers juges ont justement retenu que les faits dénoncés par la société Villa Richelieu ne sont pas constitutifs de faits liés à la régularité des décisions ;





Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen de nullité lié au défaut des remarques, oppositions, réserves formulées au procès-verbal de l'assemblée ;




Sur l'abus de majorité 




Aux termes du premier alinéa de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical';



Il appartient au copropriétaire qui sollicite l'annulation d'une résolution de l'assemblée générale pour abus de majorité de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, ou dans l'intention de nuire à certains copropriétaires ;



En l'espèce, par résolution numéro 21, l'assemblée générale du 7 juin 2016 a décidé : 'demande qu'un architecte soit missionné par le syndic [....] pour effectuer le contrôle et la définition du projet afin de sauvegarder les intérêts de la copropriété, celui-ci devant au préalable être soumis à l'agrément du conseil syndical avant toute présentation en assemblée';



M. [X] [W], architecte se déclarant mandaté par le syndic, a effectivement rendu un rapport d'ana1yse en date du 5 octobre 2016 relatif à l'aménagement du supermarché 'coccinelle' réalisé par M. [I], architecte ; aux termes de son rapport, M. [X] [W] indique : 'A ce jour le plan des canalisations (eau, gaz) et réseau électrique ne nous a pas été transmis. M. [I] s'est engagé à nous le faire parvenir. Il est impératif que les réseaux communs soient repérés et que les trappes et regards de visite soient conservés et laissés accessibles pour assurer l'entretien';



Or, comme l'a dit le tribunal, il résulte des pièces versées aux débats que la société Villa Richelieu ne justifie pas avoir communiqué tous les documents demandés comme elle l'allègue, et en particulier elle ne prouve pas la communication du plan des canalisations (eau, gaz) et réseau électrique alors qu'il est dans l'intérêt collectif d'avoir ces plans puisqu'ils permettent d'assurer l'entretien de l'immeuble selon M. [X] [W] ;



En outre, M. [X] [W], constate notamment la création d'une trémie au rez-de-chaussée (ouverture dans la dalle selon ses précisions), travaux d'ailleurs mentionnés dans la demande de permis de construire de la société Kash LB ;



Les premiers juges ont exactement relevé qu'il résulte de la lecture du règlement de copropriété en page 22 que le gros oeuvre des planchers à l'exclusion du revêtement des sols, constitue une partie commune, et la société Villa Richelieu ne justifie d'aucune autorisation du syndicat pour faire des travaux affectant le gros oeuvre dans le plancher du rez-de-chaussée, en application de l'article 25 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose : 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [....] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci [...]' ;



Les premiers juges ont justement retenu que les trois résolutions litigieuses ont bien été votées dans l'intérêt collectif des copropriétaires tant en raison du défaut de communication prouvée de toutes les pièces demandées par l'architecte mandaté par le syndicat pour définir et contrôler les travaux, qu'en raison du défaut d'autorisation préalable du syndicat à l'atteinte aux parties communes et qu'en outre, la société Villa Richelieu ne démontre pas de faits constitutifs d'une intention de nuire ;



Par ailleurs, comme l'a dit le tribunal, à la lecture du courrier en date du 29 septembre 2016 de la préfecture de police, il apparaît que les travaux de mise en conformité pour l'accessibilité handicapée, objet de la résolution numéro 1, ne sont rendus obligatoire qu'en raison de l'existence de travaux de réaménagement du supermarché Coccinelle pour lesquels la société Kash LB a déposé un dossier de permis de construire ;



En outre, la société Villa Richelieu ne justifie pas que le caractère obligatoire des travaux objets de la résolution numéro 3 et relatifs à la 'modification de la façade du local de gauche et de les mettre à l'identique de celui du local à droite', soit indépendant des travaux de réaménagement entrepris, d'autant qu'il fait mention dans sa demande de permis de construire d'une modification de la vitrine existante ;



Enfin les travaux de la résolution numéro 2 ne sont pas justifiés comme étant le résultat d'une obligation légale ;



Les premiers juges ont justement retenu que les résolutions litigieuses portent sur des travaux qui ne sont obligatoires que parce qu'ils résultent de choix de travaux non obligatoires par la société Kash LB, et non parce que ces travaux en soi doivent être réalisés en vertu d'obligations légales ;



Dès lors, le moyen formulé par la société Villa Richelieu selon lequel l'opposition du syndicat à la réalisation de travaux obligatoires est contraire aux dispositions légales et a fortiori de l'ordre public est inopérant en ce que le syndicat est fondé à refuser d'autoriser des travaux qui ne résultent pas d'obligations légales ;



La société Villa Richelieu n'établit donc pas le caractère abusif des résolutions numéro 1, 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Villa Richelieu de sa demande tendant à dire et juger que les résolutions numéros 1, 2 et 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2017, sont nulles comme contraires à l'ordre public et n'étant que l'expression d'un abus de majorité ; 





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Villa Richelieu & la SCI [Adresse 1], parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Villa Richelieu & la SCI [Adresse 1] ;





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;



La société Villa Richelieu & la SCI [Adresse 1] perdants leur procès contre le syndicat, doivent être déboutées de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires





PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de la société à responsabilité limitée Villa Richelieu de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à lui payer la somme de 599.453,54 € arrêtée au 28 janvier 2021 ; 



Déclare irrecevable la demande de la société civile immobilière [Adresse 1] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à lui payer la somme de 220.439,70 € € arrêtée au 31 août 2022 ; 



Condamne la société à responsabilité limitée Villa Richelieu et la société civile immobilière [Adresse 1] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; 



Rejette toute autre demande.

 





LE GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT