Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 10, 11 septembre 2023, n° 21/19427

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19427 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUIL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2021 - TJ de PARIS RG n° 18/08734



APPELANTE

 

E.U.R.L. BARAT CAPITAL

Ayant son siége social

[Adresse 1]

[Localité 5]



prise en la personne de son représentant légal



Représentée par Me Sylvie LÉRAT de la SELEURL BLOOM LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0119



INTIME 



LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE Le Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile de France et du département de [Localité 4] qui élit domicile

 en ses bureaux du Pôle Fiscal Parisien 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire,

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS, Président dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signée par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente pour Edouard LOOS, Président empêché et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.





FAITS ET PROCEDURE 





Par acte du 17 octobre 2011, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Barat Capital, qui fait profession de marchand de biens a acquis un tiers indivis de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] au prix de 3 333 334 euros sous l'empire de l'article 1115 du code général des impôts, qui aménage par faveur le régime des droits d'enregistrement quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre le bien dans le délai de 5 ans de son acquisition.



Par un second acte du 17 octobre 2011, elle a acquis les deux tiers indivis du même ensemble immobilier au prix de 6 666 666 euros sous l'empire de l'article 1115 du code général des impôts.



Le 28 novembre 2016. l'administration fiscale, à l'occasion d'un contrôle sur pièces, proposait de rappeler les droits de mutation y afférents au motif que cette revente n'était pas intervenue dans les 5 ans de ces actes, pour certains lots.



Elle a mis en recouvrement les impositions supplémentaires et leurs accessoires, d'un total de 134 185 euros par avis du 15 juin 2017 contre lequel le contribuable, qui évoquait la force majeure ayant empêché la revente, élevait une réclamation, partiellement admise le 2 mai 2018 pour d'autres motifs.



Par acte d'huissier de justice en date du 13 juillet 2018, la société Barat Capital a fait assigner l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation de la décision du 02 mai 2018 et le dégrèvement des sommes mises à sa charge.



 * * * 





Vu le jugement prononcé le 21 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :



- Confirme la décision d'admission partielle du 2 mai 2018 ;

- Rejette le surplus des demandes ;

- Condamne l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Barat Capital aux dépens.

 

Vu l'appel déclaré le 09 novembre 2021 par la la société Barat Capital, 



Vu les dernières conclusions signifiées le 17 mars 2023 par la société Barat Capital, 



Vu les dernières conclusions signifiées le 09 mai 2022 par le Directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 4], 





 La société Barat Capital demande à la cour de statuer comme suit : 



Vu l'article 1115 du code général des impôts ; Vu les articles 1148 applicable au moment des faits et 1218 du code civil ; Vu l'article R.202-2 du livre des procédures fiscales ; Vu l'article 700 du code de procédure civile ;



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 octobre 2021 ;

- annuler la décision du 2 mai 2018 par laquelle l'administrateur général des finances publiques de la Direction de contrôle fiscal Ile-de-France, aux droits duquel vient le Directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 4], a rejeté la réclamation contentieuse de la requérante ;

- ordonner le dégrèvement des sommes correspondantes mises à la charge de la société Barat Capital ;

- condamner l'administrateur général des finances publiques de la Direction de contrôle fiscal Ile-de-France, aux droits duquel vient le Directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 4], à payer à la société Barat Capital la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 4] demande à la cour de :



- De dire et juger la société Barat Capital mal fondée en son appel du jugement rendu le 21 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris ;

- De l'en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fin et conclusions ;

- De confirmer le jugement en son intégralité ;

- De confirmer les rappels effectués par l'administration ;

- Débouter la société Barat Capital de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

- Condamner la société Barat Capital en tous les dépens de première instance et d'appel ainsi qu'a la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile





SUR CE, LA COUR





a) Sur la force majeure



La société Barat Capital soutient, au visa des articles 1115 du code général des impôts, 1148 et 1218 du code civil, R202-2 du livre des procédures fiscales et de la doctrine fiscale que les avis de mise en recouvrement ne sont pas fondés aux motifs que les conditions permettant de caractériser la force majeure étaient réunies. 

Concernant l'extériorité, elle considère qu'elle est caractérisée dès lors qu'elle a rencontré d'énormes difficultés financières, notamment le refus d'un important financement bancaire, l'échec de la cession du groupe et les man'uvres frauduleuses dont elle a été victime. Ces évènements ayant entrainé la force majeure ne lui sont pas imputables. 

Concernant l'imprévisibilité, elle considère qu'au moment de l'acquisition de l'ensemble immobilier, elle ne peut prévoir les difficultés énumérées en raison de la signature d'une promesse de vente, de la mauvaise foi de ses cocontractants et du contexte économique délétère entrainant le refus des crédits alors que la confiance des sociétés de financement à son égard, est par le passé, constamment renouvelée. Au surplus, compte tenu du manque de personnel, il était impossible pour le groupe de revendre la totalité des lots dans les délais impartis.



Concernant l'irrésistibilité, elle considère qu'en dépit des mesures prises, les difficultés rencontrées n'ont pu être contrôlées et ont engendré la perte quasi totale de son personnel chargé de revendre les lots de 2010 à 2016. Elle soutient qu'en tant que sous-filiale, elle n'est que porteuse d'immeubles et que c'est la société holding du groupe qui dispose des ressources humaines suffisantes pour procéder à la revente des lots. Dès lors que cette société fait face à de graves difficultés financières, elle se retrouve donc dans l'impossibilité de céder les nombreux lots dans le délai imparti de cinq ans. 

- Enfin concernant la périodicité, l'impossibilité de respecter l'obligation ne peut s'apprécier durant toute la durée du délai imparti. L'ajout de la condition d'impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son obligation condamne nécessairement la possibilité d'invoquer la force majeure. 



Le DRFIP soutient en revanche, au visa des articles 1115, 1840 G ter I du code général des impôts, que les avis de recouvrement sont fondés aux motifs que les conditions permettant de se prévaloir de la force majeure ne sont pas remplies. 

Concernant l'extériorité, elle n'est pas caractérisée en l'espèce puisque les difficultés rencontrées par la société holding du groupe, dont dépendait la requérante sont sans incidence sur celle-ci dès lors qu'un plan de financement et d'investissement aussi clair que précis était établi. 

Concernant l'imprévisibilité, elle ne peut être retenue en l'espèce pour apprécier la force majeure invoquée au motif que le plan de financement établi dès la signature des deux actes d'acquisition par la requérante ne peut être remis en cause par les difficultés financières rencontrées par la société holding du groupe dès lors qu'elle n'était pas prévue comme un financeur de l'opération immobilière réalisée, et donc son impact sur celle-ci est bien moindre. La requérante était financièrement autonome et est une professionnelle de l'immobilier, elle ne pouvait ignorer les risques de surcouts liés à une opération immobilière nécessitant un financement supplémentaire.

Concernant l'irrésistibilité, elle n'est pas caractérisée dès lors qu'il n'est pas démontré que la revente a été absolument impossible dans le délai imparti. En l'espèce, malgré les difficultés rencontrées, la requérante disposait d'un plan de financement complet et ne démontre pas l'impossibilité de pouvoir obtenir un financement complémentaire sans le soutien de la société holding du groupe. L'impossibilité de respecter l'obligation de cession dans le délai imparti s'apprécie durant toute la durée de ce délai. Les trois critères étant cumulatifs, la requérante ne peut se prévaloir de la force majeure. 



Ceci étant exposé, il résulte des dispositions de l'article 1115 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige que : 



' Sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d' immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

(...)'



Il n'est pas contesté par la société Barat Capital que seule la force majeure est susceptible de lui permettre le maintien du bénéfice de l'exonération dans l'hypothèse du défaut de revente dans le délai de 5 années.



La force majeure, en application de l'article 1148 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce, s'entend d'un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. 



Par de justes motifs que la cour adopte , les premiers juges ont exclu l'application de la force majeure à la présente espèce. 



Il peut être ajouté que la société Barat Capital invoque les difficultés financières rencontrées par le groupe Pegase Partners (PPH) qui est la holding d'un groupe comportant 31 sociétés immobilières , elle même étant une filiale. La société Barat Capital ne peut pas considérer que les difficultés rencontrées par le groupe auquel elle appartient lui sont extérieures. 



Le caractère irrésistible doit porter sur l'ensemble de la période considérée. Dans la présente espèce la société Barat Capital invoque les manoeuvres frauduleuses du groupe Chetrit au préjudice du groupe PPH ayant pris fin par un protocole de conciliation signé le 6 novembre 2015. Le délai de revente expirant le 17 octobre 2016, le caractère prétendument irrésistible a été levé pendant presque une année. Une revente avec des conditions moins avantageuses pouvait être envisagée. 



Concernant le caractète imprévisible , ainsi que relevé par l'administration fiscale, selon l'acte du 17 octobre 2011 le financement de l'acquisition des biens immobiliers et des travaux à réaliser devait être assuré par un apport en fonds propres de 2 761 025 6 devant étre completé par un apport supplémentaire de 300 000 € et un emprunt sous forme d'une ouverture de credit auprès de la Banque Populaire Rive de [Localité 4] a hauteur de 

9 000 000 € dont 1 500 000 euros pour les seuls travaux. Le refus du financement par un établissement bancaire dans des conditions non précisées par la société appelante ne constitue pas un événement imprèvisible dés lors que l'établissement bancaire n'était pas tenu par un engagement irrévocable et disposait de la faculté de refuser son concours. L'hypothèse d'un refus pouvait ainsi être prévue. 



Il se déduit de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé. 



b) Sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



La solution du litige conduit à allouer une indemnité à ce titre à l'intimé. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



CONFIRME le jugement déféré ; 



CONDAMNE la société Barat Capital aux dépens d'appel ; 



CONDAMNE la société Barat Capital à verser au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de [Localité 4] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



REJETTE toutes autres demandes. 





LE GREFFIER, P/ LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ 











S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL