Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 26 août 2026, n° 24/03242

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, devenue depuis la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ANGEL PRESSING des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol constituant les lots n°27 et n°34 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 1] cadastré section DK numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er février 2012 afin qu'y soit exercée une activité de dépôt de vêtements, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 18.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.284 euros payables trimestriellement à terme échu, Monsieur [I] [C], gérant de la preneuse, se portant caution solidaire des engagements de celle-ci pendant la durée novennale du bail ou jusqu'à la date de résiliation de ce dernier par acte sous signature privée en date du 26 janvier 2012.

Par acte sous signature privée publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°155 A des 14 et 15 août 2014, la S.A.R.L. ANGEL PRESSING a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. M98, également gérée par Monsieur [I] [C].

Enfin, par acte sous signature privée en date du 19 décembre 2018 à effet au 1er janvier 2019 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°46 A du 6 mars 2019, la S.A.R.L. M98 a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. LATOUR 66, présidée par Monsieur [I] [C].

Par acte d'huissier de justice en date du 9 octobre 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant principal de 7.557,24 euros en règlement d'un arriéré de loyers et de charges locatives, outre le coût de l'acte d'un montant de 216,29 euros, sur les comptes bancaires de la S.A.S. LATOUR 66 ouverts dans les livres de la société coopérative de banque BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, laquelle s'est révélée intégralement fructueuse.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er février 2021.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a, par acte d'huissier en date du 23 février 2022, fait signifier à la S.A.S. LATOUR 66 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 15.721,04 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 192,54 euros, puis a, par exploit d'huissier en date du 4 avril 2022, fait assigner cette dernière, ainsi que Monsieur [I] [C], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, de l'article 835 du code de procédure civile, et des articles 2288, 2298 et 2302 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en conservation du montant du dépôt de garantie, ainsi qu'en paiement solidaire de la somme provisionnelle de 7.867,99 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 23 mars 2022, de la somme provisionnelle de 786,80 euros à valoir sur les dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat, et d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la date de restitution des locaux. 

Constatant que la locataire se prévalait d'un accord intervenu par courriel du 8 octobre 2020 sur le montant de l'arriéré locatif, relevant que la bailleresse remettait en cause le périmètre de cet accord, et considérant en conséquence que le bien-fondé de la créance alléguée dans le commandement de payer se heurtait à une contestation sérieuse, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 21 décembre 2023 rendue sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, notamment : dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes formées par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE ; condamné la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme provisionnelle de 12.720,18 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et d'accessoires arrêté au 31 mai 2023, sans prise en compte de la somme de 11.206,42 euros objet de la saisie conservatoire qui, en cas d'attribution des fonds correspondants à la bailleresse, pourrait s'imputer sur cet arriéré, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la S.A.S. LATOUR 66 ; et condamné la S.A.S. LATOUR 66 aux dépens.

Par exploits de commissaire de justice en date des 27 février et 4 mars 2024, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a fait assigner la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1728, 2048, 2288, 2298 et 2302 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en conservation du montant du dépôt de garantie, ainsi qu'en paiement de l'arriéré locatif arrêté au 16 février 2024, de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat, et d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel à compter du 1er avril 2024 jusqu'à la date de restitution des locaux. 


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1728, 2048, 2288, 2298 et 2302 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
– constater que le contrat de bail commercial a pris fin le 23 mars 2022 ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.S. LATOUR 66, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal, ou dans tel autre lieu de son choix, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
– condamner la S.A.S. LATOUR 66 à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 9.641,95 euros arrêtée au 27 novembre 2024 (après déduction de la somme de 1.513,76 euros correspondant au solde des causes de l'ordonnance de référé auxquelles la S.A.S. LATOUR 66 a été condamnée, et ce après déduction du produit de la saisie conservatoire qui lui a finalement été attribué au mois de juillet 2024), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• une indemnité d'occupation provisionnelle (sic) d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;
– condamner Monsieur [I] [C] à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 11.155,71 euros arrêtée au 27 novembre 2024 au titre des loyers et charges arrêtés au 16 février 2024, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 à hauteur d'un montant de 9.641,95 euros ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 ;
• une indemnité d'occupation, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66, d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– assortir les condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [I] [C] d'un intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. LATOUR 66 de l'intégralité de ses demandes ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] aux dépens ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit de l'ordonnance (sic) à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE fait valoir que la S.A.S. LATOUR 66 demeure redevable d'un arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives d'un montant de 9.641,95 euros arrêté au 31 décembre 2024, après déduction du solde des condamnations prononcées par l'ordonnance de référé ainsi que du produit de la saisie conservatoire qui lui a finalement été attribué, lequel arriéré comprend un rappel d'indexations des loyers des années 2017 à 2022 auquel elle était parfaitement en droit de procéder de façon rétroactive dans la limite de la prescription quinquennale, et auquel elle n'a jamais renoncé de manière non équivoque. Elle ajoute que les décomptes communiqués prennent en compte l'ensemble des règlements par chèques bancaires effectués par la locataire, et que les charges et taxes locatives facturées sont dûment étayées, ce qui justifie sa demande en paiement.

Elle fait observer que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance de celui-ci, si bien que le contrat de bail commercial est résilié de plein droit depuis le 23 mars 2022, de sorte qu'elle est fondée à réclamer l'application des clauses pénales stipulées au bail relatives aux pénalités de retard, à l'indemnité d'occupation et à la conservation du dépôt de garantie.

La bailleresse affirme que le cautionnement souscrit par Monsieur [I] [C] est valable, ce qui justifie son recours exercé contre ce dernier en exécution de son engagement de caution.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles formées à son encontre, soulignant que d'une part, les loyers réglés durant la période de crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 étaient dus, si bien qu'aucune compensation entre ces derniers et sa créance locative ne peut s'opérer, que d'autre part, elle verse aux débats les justificatifs des charges locatives et des taxes foncières facturées, de sorte qu'aucune production forcée ne saurait être ordonnée, et qu'enfin, la preneuse ne démontre aucunement que le rideau métallique et que la boîte aux lettres apposés sur la devanture des locaux seraient atteints d'un dysfonctionnement, faisant au surplus remarquer que les éventuelles réparations rendues nécessaires incombent à la locataire, de sorte qu'aucune injonction aux fins de réparation ou d'installation sous astreinte ne saurait être prononcée à son encontre de ce chef.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2025, la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1218, 1231-5, 1343-5, 1353 et 1722 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre toute somme éventuellement due par la S.A.S. LATOUR 66 et les loyers des mois de mars à juin 2020, d'un montant de 4.500 euros, indûment payés par cette dernière à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE ;
– juger que Monsieur [I] [C], en sa qualité de caution, ne peut être tenu que des sommes éventuellement dues entre le 1er janvier 2021, date à laquelle l'arriéré locatif a été soldé, et le 31 janvier 2021, date de la fin de son cautionnement ; 
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à procéder à : 
• la transmission des justificatifs de charges et de taxes foncières ;
• la réparation du rideau métallique qui n'a jamais fonctionné et ne permet pas d'assurer le clos et le couvert ;
• l'installation d'une boîte aux lettres ;
– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à payer à la S.A.S. LATOUR 66 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. LATOUR 66 expose qu'un accord est intervenu entre les parties au mois d'octobre 2020 sur le quantum de l'arriéré locatif à hauteur d'un montant de 7.757,24 euros en ce compris les indexations de loyers, la bailleresse renonçant de manière non équivoque à procéder aux indexations pour les périodes antérieures. Elle estime que compte tenu de la saisie conservatoire pratiquée à laquelle elle a acquiescé, ainsi que des versements effectués postérieurement, aucune somme n'était due au 31 décembre 2020. Concernant les sommes réclamées depuis le 1er janvier 2021, elle précise avoir réglé l'intégralité de ses loyers.

Elle considère que le décompte communiqué par la demanderesse est erroné aux motifs : qu'il comporte des frais d'huissiers à hauteur de 800 euros qu'il y a lieu de déduire en l'absence de condamnation aux dépens ; que la bailleresse n'a pas communiqué les justificatifs des charges et de la taxe foncière, et ne justifie pas des charges afférentes à l'immeuble qui lui sont refacturées ; que les loyers relatifs aux périodes de fermetures administratives dans le contexte de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 de mars à juin 2020 et de novembre 2020, qu'elle a réglés, ne sont pas dus et doivent lui être restitués par compensation avec toute dette locative, sur le fondement de l'exception d'inexécution en raison du manquement de la propriétaire à son obligation de délivrance, de la théorie de l'imprévision, de la force majeure ou de la perte partielle de la chose louée. Elle en déduit qu'en l'absence de somme due, aucune pénalité de retard ne saurait être appliquée, et qu'en tout état de cause, la clause pénale afférente à cette dernière doit être modérée et réduite à l'euro symbolique. 

La locataire s'oppose, à titre principal, à toute résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer, au versement d'une quelconque indemnité d'occupation, ainsi qu'à la demande adverse de conservation du dépôt de garantie. À titre subsidiaire, elle indique que des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois doivent lui être accordés pour apurer sa dette locative en considération de sa bonne foi. 

Monsieur [I] [C] avance, pour sa part, qu'en l'absence de somme due, aucun recours ne peut être exercé contre lui, faisant remarquer à titre subsidiaire que son cautionnement est limité à la durée du bail initial, de sorte qu'il ne pourrait être solidairement redevable que des sommes dues antérieurement au 31 janvier 2021.

À titre reconventionnel, la preneuse affirme que les dysfonctionnements afférents au rideau métallique et à la boîte aux lettres constituent un manquement de la propriétaire à son obligation de délivrance, ce qui justifie ses demandes d'injonction sous astreinte.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 septembre 2025.

Par conclusions d'actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 mars 2026 sur le fondement des dispositions du deuxième alinéa de l'article 802 du code de procédure civile, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE réclame au tribunal de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
– constater que le contrat de bail commercial a pris fin le 23 mars 2022 ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.S. LATOUR 66, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal, ou dans tel autre lieu de son choix, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
– condamner la S.A.S. LATOUR 66 à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 19.661,79 euros arrêtée au 19 février 2026 (après déduction de la somme de 1.513,76 euros correspondant au solde des causes de l'ordonnance de référé auxquelles la S.A.S. LATOUR 66 a été condamnée, et ce après déduction du produit de la saisie conservatoire qui lui a finalement été attribué au mois de juillet 2024), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• une indemnité d'occupation provisionnelle (sic) d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er mars 2026 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;
– condamner Monsieur [I] [C] à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 21.175,55 euros arrêtée au 19 février 2026 au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 à hauteur d'un montant de 19.661,79 euros ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 ;
• une indemnité d'occupation, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66, d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– assortir les condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [I] [C] d'un intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. LATOUR 66 de l'intégralité de ses demandes ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] aux dépens ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit de l'ordonnance (sic) à intervenir.

Par conclusions d'actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 mars 2026, la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] requièrent le tribunal de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre toute somme éventuellement due par la S.A.S. LATOUR 66 et les loyers des mois de mars à juin 2020, d'un montant de 4.500 euros, indûment payés par cette dernière à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE ;
– juger que Monsieur [I] [C], en sa qualité de caution, ne peut être tenu que des sommes éventuellement dues entre le 1er janvier 2021, date à laquelle l'arriéré locatif a été soldé, et le 31 janvier 2021, date de la fin de son cautionnement ; 
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à procéder à : 
• la transmission des justificatifs de charges et de taxes foncières ;
• la réparation du rideau métallique qui n'a jamais fonctionné et ne permet pas d'assurer le clos et le couvert ;
• l'installation d'une boîte aux lettres ;

Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à payer à la S.A.S. LATOUR 66 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE aux dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026, au cours de laquelle le conseil de la S.A.S. LATOUR 66 a remis au conseil de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE un chèque bancaire d'un montant de 10.000 euros daté du 2 avril 2026 et libellé à l'ordre de « CMB gestion ». 

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026, puis prorogée successivement au 15 juillet et au 26 août 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions d'actualisation

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. 

En l'espèce, dès lors que les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 20 mars 2026 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, et le 27 mars 2026 par la S.A.S. LATOUR 66 et par Monsieur [I] [C], sont relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus actualisés, et dans la mesure où leur recevabilité n'est pas contestée, il y a lieu de les déclarer recevables.

En conséquence, il convient de déclarer recevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 20 mars 2026 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, et le 27 mars 2026 par la S.A.S. LATOUR 66 et par Monsieur [I] [C].

Sur l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire exercée par la bailleresse

Sur la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en vertu des dispositions de la deuxième phrase du premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032).

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la S.A.S. LATOUR 66 conclu par acte sous signature privée non daté pour une durée de neuf années à effet au 1er février 2012 stipule : en sa clause intitulée « LOYER », que « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de : DIX HUIT MILLE EUROS (18.000,00 €) hors charges, hors taxes, charges en sus, que le PRENEUR s'oblige à payer au BAILLEUR ou à son MANDATAIRE, par TRIMESTRE, les 1er avril, juillet, octobre, janvier, à terme échu » ; et en sa clause intitulée « INDEXATION DU LOYER », que « Le loyer ci-dessus fixé sera révisé automatiquement et sans aucune formalité de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, suivant les variations de l'indice du Coût de la Construction publié trimestriellement par l'INSEE. L'indice de base retenu sera celui du 3ème trimestre 2011, soit 1.624, l'indice de comparaison celui du 3ème trimestre de chacune des années suivantes » (pièce n°2 en demande, page 2).

Il résulte de ces stipulations claires, précises et dénuées d'ambiguïté que le loyer fait l'objet d'une indexation annuelle le 1er février de chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction du troisième trimestre de l'année précédente.

Il ressort des éléments produits aux débats : que la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a informé la S.A.S. LATOUR 66 de l'indexation annuelle des loyers pour les années 2017 à 2021, et lui a exposé que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, s'élevait à la somme totale de 12.639,96 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2021 ; que la bailleresse a ultérieurement reconnu avoir fait une erreur dans le calcul des indexations de loyers, alléguant que le différentiel susvisé s'élevait en réalité à la somme totale de 9.933,88 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2021 ; et qu'enfin, la propriétaire soutient désormais, depuis l'assignation introductive de la présente instance en date du 27 février 2024, que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, s'élève à la somme totale de 6.595,45 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 juin 2021 (pièces n°5, n°8 et n°12 en demande) ; étant observé que la locataire ne conteste pas le montant des indexations, mais seulement le montant de l'arriéré réclamé après indexation.
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
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De fait, il est établi : que par lettre recommandée en date du 23 juillet 2020 réceptionnée le 28 juillet 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a indiqué à la S.A.S. LATOUR 66 qu' « Afin de vous être agréable, nous vous proposons de n'effectuer les révisions de loyer qu'à compter de l'année 2019. Dorénavant cette révision aura lieu chaque année conformément au bail. [...] Il vous reste à nous devoir la somme de 7.917,48 € que nous vous mettons en demeure de régler avant le 31 août 2020 » ; et que par courriel en date du 8 octobre 2020, la bailleresse a mentionné que « Comme convenu, je vous envoie le décompte mis à jour selon notre proposition envoyée par LR AR le 23/7 (en pièce jointe). En effet, nous avons fait table rase des années 2017 et 2018. Madame [A], la gérante de SGFI est heureuse de votre accord sur cette proposition et vous en remercie. [...] Le décompte ne comprend pas les 3 derniers mois de l'année pour respecter les termes du bail actuel. Pour autant le mois d'octobre sera dû en fin d'année en même temps que novembre et décembre. Il ne comprend pas non plus le chèque de 3.400 € que nous avons reçu hier » ; étant précisé que le décompte annexé à ce courriel fait état d'un arriéré locatif d'un montant total de 7.557,24 euros comprenant la somme de 4.234 euros au titre de l'arriéré de loyers charges comprises de l'année 2019 hors indexations, la somme de 1.399,25 euros au titre du rappel d'indexations de l'année 2019, la somme de 192,25 euros au titre de l'arriéré de loyers charges comprises après indexation arrêté au 30 septembre 2020, la somme de 699,63 euros au titre du complément au dépôt de garantie de l'année 2019, la somme de 28 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 2019, et les diverses pénalités contractuelles et intérêts de retard au taux légal calculés sur ces montants (pièce n°2 en défense). 

Il est donc démontré que la propriétaire a renoncé de manière non équivoque aux indexations de loyers des années 2017 et 2018, et a accepté de fixer l'arriéré locatif de la preneuse à la somme totale de 7.557,24 euros arrêtée au 30 septembre 2020.

Or, par acte d'huissier de justice en date du 9 octobre 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant principal de 7.557,24 euros en règlement d'un arriéré de loyers et de charges locatives, outre le coût de l'acte d'un montant de 216,29 euros, sur les comptes bancaires de la S.A.S. LATOUR 66 ouverts dans les livres de la société coopérative de banque BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, laquelle s'est révélée intégralement fructueuse dès lors que lesdits comptes étaient créditeurs à hauteur d'un montant de 32.654,45 euros (pièce n°3 en défense), ce qui n'est pas contesté, de sorte que l'arriéré locatif conventionnellement fixé à la somme de 7.557,24 euros arrêtée au 30 septembre 2020 a été intégralement réglé.

Le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la S.A.S. LATOUR 66 par acte d'huissier en date du 23 février 2022 fait état : s'agissant des débits, d'un « Solde antérieur » nul avant le 1er octobre 2021, d'un « Appel 3ME TRIMESTRE » d'un montant de 5.220,70 euros le 1er octobre 2021, de « TAXE FONCIÈRE + TOM 2021 » d'un montant de 375 euros le 15 octobre 2021 et d'un « Appel 4ME TRIMESTRE » d'un montant de 5.220,70 euros le 1er janvier 2022 ; et s'agissant des crédits, d'un « Cheq. 120 LATOUR 66 » d'un montant de 3.000,70 euros le 19 octobre 2021, d'un « Cheq. 20 LATOUR 66 » d'un montant de 2.220 euros le 8 décembre 2021, et d'un « Cheq. 23 LATOUR 66 » d'un montant de 2.514,62 euros le 10 janvier 2022 ; ce qui aboutit à un arriéré locatif d'un montant de : 5.220,70 + 375 + 5.220,70 - 3.000,70 - 2.220 - 2.514,62 = 3.081,08 euros, lequel correspond effectivement à la mention « 3.081,08 » figurant dans la colonne intitulée « Solde » le 2 février 2022 (pièce n°9 en demande).


Décision du 26 Août 2026
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Si ce même décompte comporte également la mention « 02/02/2022 : SOLDE IMPAYÉ 31/12/2021 : 12.639,96 » (pièce n°9 en demande), force est toutefois de constater que d'une part, ce montant correspond au prétendu différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2021, dont il a été précédemment indiqué que la bailleresse avait elle-même admis qu'il était erroné, le ramenant à la somme de 9.933,88 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2021 comme en atteste l'indication « 13/10/2022 ANNUL SOLDE IMPAYÉ 31/12/2021 : 12.639,96 [...] 13/10/2022 REMPL SOLDE IMPAYÉ 30/06/2021 : 9.933,88 » figurant sur le décompte actualisé en date du 27 novembre 2024, puis finalement à la somme de 6.595,45 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 juin 2021 dans le cadre de la présente instance (pièces n°5, n°8, n°12 et n°16 en demande), soit postérieurement à la date de signification du commandement de payer litigieux, si bien que ce montant de 6.595,45 euros, ou a fortiori le montant erroné de 12.639,96 euros, n'était ni certain ni exigible à la date de délivrance dudit commandement, de sorte qu'il ne peut être reproché à la locataire de ne pas l'avoir réglé, et que d'autre part, la demanderesse soutient expressément que c'est « À compter du 3ème trimestre 2021 [que] la Société LATOUR 66 a cessé de régler ses loyers à l'échéance » (page 2 de ses conclusions d'actualisation), reconnaissant par là même que la preneuse n'était redevable d'aucun arriéré pour la période antérieure, ce qui est d'ailleurs confirmé par le fait que, comme précédemment exposé, le décompte fait état d'un solde antérieur nul avant le 1er octobre 2021.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le montant incontestable de la créance locative de la propriétaire s'élevait à la somme de 3.081,08 euros à la date de délivrance du commandement de payer du 23 février 2022.

Or, les décomptes émis par la mandataire et administratrice de biens de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE le 16 février 2024 et le 27 novembre 2024 font état de la mention « 07/03/2022 : Cheq. 28 LATOUR 66 : 4.514,62 » (pièces n°7 et n°16 en demande), si bien qu'il est démontré que la locataire a intégralement apuré les causes du commandement de payer litigieux le 7 mars 2022, c'est-à-dire dans le délai d'un mois à compter de la date de signification de ce dernier, de sorte que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets, ce qui justifie le rejet de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial la liant à la S.A.S. LATOUR 66 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 23 février 2022. 

Sur les demandes subséquentes d'expulsion et de séquestration des meubles

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et dès lors que la S.A.S. LATOUR 66 n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, force est de constater qu'il ne peut être fait droit aux demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66. 

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

En vertu des dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et dès lors que la S.A.S. LATOUR 66 n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par la propriétaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66. 

Sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit : en sa clause intitulée «DÉPÔT DE GARANTIE», qu' « À titre de garantie de l'entière exécution des obligations mises à sa charge et des réparations éventuelles en fin de location, le PRENEUR verse au BAILLEUR ou à son représentant, à la signature des présentes, la somme de : NEUF MILLE EUROS (9.000,00 €) à titre de dépôt de garantie correspondant à SIX mois de loyer, en principal, dont quittance. [...] En cas de résiliation du bail pour une faute quelconque imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera définitivement acquis au BAILLEUR, à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres » ; en sa clause intitulée « CLAUSE PÉNALE », que « Dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la clause résolutoire, [...] le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR, à titre de clause pénale » ; et en sa clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE », qu' « En cas de résiliation du bail par la faute du PRENEUR, le dépôt de garantie détenu par le BAILLEUR lui restera définitivement acquis à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres » (pièce n°2 en demande, pages 3, 10 et 11).



Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66. 

Sur l'action en paiement de l'arriéré locatif exercée par la bailleresse

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives

D'après les dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Il y a lieu de rappeler que s'agissant d'un contrat de bail commercial conclu avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, la bailleresse produit aux débats un décompte actualisé en date du 19 février 2026 faisant état d'un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 d'un montant de 21.175,55 euros (pièce n°20 en demande), dont elle reconnaît qu'il convient de déduire la somme de 1.513,76 euros correspondant au solde des condamnations prononcées à l'encontre de la locataire par l'ordonnance de référé en date du 21 décembre 2023 pour laquelle elle dispose déjà d'un titre exécutoire (pièce n°11 en demande), si bien qu'elle invoque une créance d'un montant de : 21.175,55 - 1.513,76 = 19.661,79 euros.
La clause intitulée « CHARGES – IMPÔTS » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR ou à son MANDATAIRE, sa quote-part de toutes les charges, prestations, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble, y compris les frais et salaires de la concierge, la taxe de balayage, la taxe des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout ainsi que toutes nouvelles contributions et taxes, lesdites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété. Seules les charges relatives aux grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil resteront à la charge du BAILLEUR. Le PRENEUR versera à cet effet au BAILLEUR, aux mêmes échéances que le loyer, une provision annuelle de : MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS (1.284 €). [...] Il devra également rembourser au BAILLEUR les impôts, taxes, frais, taxes foncières et autres grevant les locaux loués et la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage et plus généralement toute nouvelle contribution incombant notamment au bailleur de telle manière que le loyer soit perçu par ce dernier net de tous impôts et taxes autres que ceux sur le revenu » (pièce n°2 en demande, pages 2 et 3).

Si la bailleresse produit aux débats trois documents en date du 19 juillet et du 19 décembre 2024 émis par sa mandataire et administratrice de biens la S.A.S. CABINET MAURICE BURGER exerçant sous le nom commercial « CMB » intitulés « RÉGULARISATION DES CHARGES » relatifs aux années 2021, 2022 et 2023 portant notamment les mentions « 01 CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES », « 02 CHARGES BÂTIMENT B », « 03 TRAVAUX CHARGES GÉNÉRALES » et « 04 TRAVAUX CHARGES BÂTIMENT B » (pièces n°17, n°18 et n°19 en demande), force est toutefois de constater que ces derniers ne sont accompagnés d'aucun justificatif, et notamment d'aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ni d'aucun règlement de copropriété, alors même que la locataire conteste expressément le montant de ces régularisations ; de même, il y a lieu de relever que la demanderesse ne verse aucun avis d'impôt relatif aux taxes foncières et taxes d'enlèvement des ordures ménagères mentionnées à ses décomptes actualisés.

Dès lors, il convient de déduire de la créance alléguée : les taxes foncières et taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2021, 2022, 2023 et 2024 d'un montant respectif de 375 euros facturé le 15 octobre 2021, de 386 euros facturé le 1er octobre 2022, de 548 euros facturé le 23 octobre 2023 et de 565 euros facturé le 22 octobre 2024 ; et la régularisation des charges de l'année 2022 d'un montant de 1.238,50 euros facturé le 1er janvier 2025 (pièces n°16, n°18 et n°20 en demande).

De même, l'absence de communication des justificatifs des charges de copropriété des années 2021, 2022 et 2023 rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées sur ces trois années d'un montant annuel respectif de 330 x 4 = 1.320 euros, si bien qu'il y a lieu de soustraire de la créance invoquée : la somme de 1.320 - 1.111,38 = 208,62 euros au titre de l'année 2021, dès lors que la régularisation de charges fait état d'un solde en faveur de la locataire d'un montant de 1.111,38 euros ; la somme de 1.320 euros au titre de l'année 2022 ; et la somme de 1.320 - 438,07 = 881,93 euros au titre de l'année 2023, dès lors que la régularisation de charges fait état d'un solde en faveur de la locataire d'un montant de 438,07 euros (pièces n°16, n°17, n°18, n°19 et n°20 en demande).

La somme indûment facturée au titre des charges et taxes locatives s'élève donc au montant total de : 375 + 386 + 548 + 565 + 1.238,50 + 208,62 + 1.320 + 881,93 = 5.523,05 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la somme de 5.523,05 euros a été facturée à tort par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE au titre des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023 et des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024. 
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
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Sur les frais d'huissier facturés à la locataire

En vertu des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent : 5°) les débours tarifés ; 6°) les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

En l'espèce, le décompte actualisé en date du 27 novembre 2024 produit aux débats par la bailleresse fait état des frais d'huissier suivants : « 01/04/2022 [...] AVALLE - COMMANDEMENT DE PAYER : 192,54 ; AVALLE - COMMANDEMENT DE PAYER : 192,54 » ; « 01/07/2022 [...] AVALLE - DÉNONCE CDT CAUTION LO : 73,34 ; AVALLE - ASSIGNATION LOC LATOUR : 58,34 ; AVALLE - SAISIE CONS CRÉANCES B : 303,14 » ; et « 01/07/2023 ANNUL AVALLE - COMMANDEMENT DE : 192,54 » (pièce n°16 en demande, pages 2 et 3).

S'il est établi que par ordonnance en date du 21 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a condamné la S.A.S. LATOUR 66 aux dépens de l'instance, force est cependant de constater que cette condamnation ne comprend pas le coût du commandement de payer ni celui de la dénonciation dudit commandement à la caution, en l'absence de mention spécifique en ce sens tant dans les motifs que dans le dispositif de la décision (pièce n°11 en demande, page 5), si bien que les montants de 192,54 euros et de 73,34 euros ont été facturés à tort, seul le coût de la signification de l'assignation en référé d'un montant de 58,34 euros, lequel fait partie des dépens, étant dû.

En revanche, il n'y a pas lieu de retrancher le montant de 303,14 euros correspondant au coût de la saisie conservatoire, lequel est à la charge de la locataire débitrice au sens des dispositions du premier alinéa de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution susvisées, et ce d'autant que cette dernière a expressément acquiescé à cette saisie, en reconnaissant par là même le bien-fondé.

La somme indûment facturée au titre des frais d'huissier s'élève donc au montant total de : 192,54 + 73,34 = 265,88 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la somme de 265,88 euros a été facturée à tort par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE au titre des frais d'huissier. 

Sur les règlements par chèques invoqués par la locataire

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1234 ancien du code civil, les obligations s'éteignent : par le paiement.

En l'espèce, il ressort de l'examen des différents décomptes produits par la bailleresse que cette dernière a pris en compte l'ensemble des règlements par chèques effectués par la S.A.S. LATOUR 66 (pièces n°16 et n°20 en demande, et n°11 à n°17 en défense), à l'exception d'un règlement allégué d'un montant de 5.000 euros dont cette dernière reconnaît expressément qu' « elle pensait avoir réglé une somme de 5.000 euros au titre du loyer du 2e trimestre 2024 (pièce n°16). Toutefois, il semble qu'effectivement, ce chèque n'ait pas été encaissé par la bailleresse » (page 12 de ses conclusions d'actualisation) ; de même, contrairement à ce que soutient à tort la preneuse, le décompte en date du 27 novembre 2024 prend en considération la saisie conservatoire d'un montant de 11.436,23 euros, ainsi qu'en atteste la mention « 19/07/2024 VIRT 19/07/2024 SCP D.AVALLE L : 11.436,23 » (pièce n°16 en demande, page 4).

En conséquence, il convient de retenir que l'ensemble des paiements effectués par la S.A.S. LATOUR 66 ont été pris en compte par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Conclusion sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, la créance de la bailleresse s'élève, après déduction des montants dont il a été précédemment établi qu'ils ont été facturés à tort, à la somme totale de : 19.661,79 - 5.523,05 - 265,88 = 13.872,86 euros.

De plus, il y a lieu de tenir compte du chèque bancaire d'un montant de 10.000 euros daté du 2 avril 2026 et libellé à l'ordre de « CMB gestion » remis à la barre du tribunal par le conseil de la S.A.S. LATOUR 66 au conseil de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE lors de l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026 (pièce n°18 en défense), sous réserve que ce dernier ait été effectivement encaissé. 

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 13.872,86 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de rappels d'indexations de loyers, de dépens afférents à l'ordonnance de référé du 21 décembre 2023 et de frais d'huissier relatifs à la saisie conservatoire arrêté au 31 décembre 2025, dont à déduire la somme de 10.000 euros réglée par chèque bancaire remis lors de l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026 sous réserve du bon encaissement de ce dernier, et de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023, des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi que du coût du commandement de payer en date du 23 février 2022 et du coût de la dénonciation de celui-ci à la caution. 

Sur la clause pénale

Aux termes des dispositions de l'article 1226 ancien du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

En outre, en application des dispositions de l'article 1229 ancien du même code, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1152 ancien dudit code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l'espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « CLAUSE PÉNALE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « Au cas où le PRENEUR serait défaillant dans le paiement de ses loyers, des charges et de tous accessoires, il paiera outre l'ensemble des frais exposés par le BAILLEUR, y compris le droit proportionnel (Article 12 du tarif de l'Huissier de Justice), ainsi que ses honoraires, 10% du montant de la somme due pour couvrir le BAILLEUR tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme » (pièce n°2 en demande, page 10).

Dès lors qu'il est acquis que la locataire s'est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, et que la propriétaire s'est vue contrainte d'introduire la présente action en justice, force est de constater que les conditions d'application de la clause pénale susmentionnée sont réunies, sans que la demanderesse soit tenue de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice, étant observé que le taux de 10% susvisé n'apparaît pas manifestement excessif, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le modérer.

Le montant des dommages et intérêts dus en application de la clause pénale s'élève donc à la somme de : 13.872,86 x 10% = 1.387,29 euros.

Cependant, dès lors que la bailleresse réclame une somme inférieure, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita conformément aux dispositions de l'article 5 et de la dernière phrase du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué le montant de 887,51 euros sollicité.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 887,51 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, s'agissant de l'arriéré locatif, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE justifie avoir fait signifier à la S.A.S. LATOUR 66 un commandement de payer valant mise en demeure en date du 23 février 2022 (pièce n°9 en demande), dont il a été précédemment établi qu'il n'était fondé qu'à hauteur d'un montant de 3.081,08 euros, lequel a été intégralement réglé le 7 mars 2022 (pièces n°7 et n°16 en demande).

De plus, il ressort de l'examen des actes de procédure, lesquels valent mise en demeure : que l'assignation en date du 27 février 2024 portait sur une créance d'un montant de 8.875,15 euros ; que les premières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la demanderesse le 21 janvier 2025 portaient sur une créance d'un montant de 9.641,95 euros ; et que ses conclusions d'actualisation en date du 20 mars 2026 portent sur une créance d'un montant de 19.661,79 euros, dont il a été démontré qu'elle n'était fondée qu'à hauteur d'un montant de 13.872,86 euros.

Dès lors, la somme de 3.081,08 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 jusqu'au 7 mars 2022, la somme de 8.875,15 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, la somme de 766,80 euros (soit : 9.641,95 - 8.875,15) emportera intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, et le reliquat d'un montant de 4.230,91 euros (soit : 13.872,86 - 8.875,15 - 766,80) emportera intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2026.

En revanche, s'agissant de l'indemnité due en application de la clause pénale, force est de constater qu'elle n'est pas visée par le commandement de payer en date du 23 février 2022, si bien que le montant de 887,51 euros portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date de l'assignation introductive de la présente instance comportant pour la première fois une telle demande. 

En conséquence, il convient : de condamner la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE le montant des intérêts au taux légal dus sur la somme de 3.081,08 euros à compter du 23 février 2022 jusqu'au 7 mars 2022 ; de dire que la somme de 13.872,86 euros que la S.A.S. LATOUR 66 est condamnée à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE en règlement de l'arriéré locatif portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur le montant de 8.875,15 euros, à compter du 21 janvier 2025 sur le montant de 766,80 euros, et à compter du 20 mars 2026 sur le montant de 4.230,91 euros, jusqu'à complet paiement ; et de dire que la somme de 887,51 euros que la S.A.S. LATOUR 66 est condamnée à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE en règlement de l'indemnité due en application de la clause pénale portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 jusqu'à complet paiement. 

Sur la solidarité

Conformément aux dispositions de l'article 1200 ancien du code civil, il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier.

En outre, aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1202 ancien du même code, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée.

En application des dispositions des articles 1203 et 1204 anciens dudit code, le créancier d'une obligation contractée solidairement peut s'adresser à celui des débiteurs qu'il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division. Les poursuites faites contre l'un des débiteurs n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En vertu des dispositions de l'article 1207 ancien de ce code, la demande d'intérêts formée contre l'un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l'égard de tous.

Selon les dispositions de l'article 2288 du code susvisé dans leur rédaction applicable à la date de conclusion de l'engagement de caution litigieux, c'est-à-dire dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 2292 ancien du code susmentionné dispose quant à lui que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 2298 ancien du susdit code, la caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

En l'espèce, l'acte sous signature privée en date du 26 janvier 2012 intitulé « ENGAGEMENT DE CAUTIONNEMENT », dont la validité n'est pas contestée, stipule qu' : « Après avoir reçu toute information sur la nature et l'étendue des obligations que je contracte, je soussigné Monsieur [I] [C] [...] déclare me porter caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion du règlement des loyers éventuellement révisés, charges, taxes, impôts, indemnités d'occupation, et frais éventuels de procédure et tous intérêts et indemnités dus par le PRENEUR en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 9 ans (ou jusqu'à la date de résiliation du bail le cas échéant) à compter du premier Février deux mille douze (01/02/2012) pour les locaux situés dans l'immeuble sis à [Adresse 2], dont j'ai pris connaissance et dont un exemplaire m'a été remis et ce, même en cas de changement de bailleur. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement. J'ai noté que le montant initial du loyer et des provisions s'élève à dix neuf mille deux cent quatre vingt quatre euros (19.284 €) par an, payable par mois, terme à échu, et révisable annuellement selon la variation de l'indice national INSEE du coût de la construction. Cet engagement de cautionnement est donné pour une durée de 9 ans à compter de la date d'effet du bail soit du 2 Février 2012 au 31 janvier 2021 » (pièce n°3 en demande).

Il résulte de ces énonciations claires, précises et dénuées d'ambiguïté que Monsieur [I] [C] s'est porté caution solidaire du règlement notamment des loyers éventuellement indexés, des indemnités d'occupation, ainsi que de tous intérêts et indemnités dus par la preneuse à bail.

Cependant, force est de constater, comme le relève à juste titre le défendeur, que cet engagement de caution est expressément limité à une durée de neuf années ayant expiré le 31 janvier 2021, de sorte que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, Monsieur [I] [C] ne peut être redevable de sommes échues postérieurement à cette date.

Eu égard à la teneur de la présente décision, et comme précédemment exposé, il est établi : que par lettre recommandée en date du 23 juillet 2020 réceptionnée le 28 juillet 2020 et par courriel en date du 8 octobre 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a renoncé de manière non équivoque aux indexations de loyers des années 2017 et 2018 (pièce n°2 en défense) ; que le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la S.A.S. LATOUR 66 par acte d'huissier en date du 23 février 2022 fait état d'un « Solde antérieur » nul avant le 1er octobre 2021 (pièce n°9 en demande) ; et que l'absence de communication des justificatifs des charges de copropriété de l'année 2021 rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées sur cette année ; si bien que la dette de Monsieur [I] [C] en exécution de son engagement de caution solidaire correspond exclusivement au montant du différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021, à l'exclusion toutefois de la provision sur charges locatives afférente au mois de janvier 2021.

Comme déjà indiqué, la bailleresse reconnaît expressément, dans le cadre de la présente instance, que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises d'un montant de 51.602,72 euros qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'un montant de 45.007,27 euros d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 juin 2021 s'élève à la somme de 6.595,45 euros (page 6 de ses conclusions d'actualisation et pièce n°12 en demande).

Néanmoins, dès lors que l'engagement de caution a pris fin le 30 janvier 2021 et non le 30 juin 2021, et que la provision sur charges locatives de l'année 2021 d'un montant trimestriel de 330 euros n'est pas due, et dans la mesure où le loyer indexé s'élevait à la somme trimestrielle de 4.890,70 euros hors taxes et hors charges pour l'année 2021, il y a lieu de retrancher le loyer hors taxes et hors charges des deux mois de février et mars 2021 et du deuxième trimestre de l'année 2021, ainsi que la provision sur charges locatives des deux premiers trimestres de l'année 2021, de sorte que le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021 s'élève non pas à la somme de 51.602,72 euros, mais à la somme de : 51.602,72 - [(4.890,70 x 2) ÷ 3] - 330 - 4.890,70 - 330 = 42.791,55 euros ; de même, s'agissant des règlements effectués par la locataire, il y a lieu de proratiser le dernier versement d'un montant de 4.950 euros relatif au premier trimestre de l'année 2021 au seul mois de janvier 2021, si bien que le loyer charges comprises effectivement acquitté pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021 s'élève non pas à la somme de 45.007,27 euros, mais à la somme de : 45.007,27 - [(4.950 x 2) ÷ 3] = 41.707,27 euros (pièce n°12 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021, s'élève à la somme de : 42.791,55 - 41.707,27 = 1.084,28 euros, dont Monsieur [I] [C] demeure solidairement redevable en exécution de son engagement de caution.

En revanche, ce dernier ne peut être tenu au paiement solidaire ni de l'indemnité due en application de la clause pénale, dès lors que cette dernière est échue postérieurement à l'expiration de son engagement de caution, ni d'une quelconque indemnité d'occupation en l'absence de résiliation du bail.

Enfin, bien que la bailleresse soit fondée à se prévaloir du point de départ des intérêts au taux légal fixé pour la créance due par la locataire débitrice principale, mais dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita conformément aux dispositions de l'article 5 et de la dernière phrase du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision comme expressément sollicité.

En conséquence, il convient de circonscrire le montant dont Monsieur [I] [C] est redevable solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 envers la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la somme de 1.084,28 euros, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement, et de débouter cette dernière de ses demandes en paiement de l'indemnité due en application de la clause pénale et d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre du premier.

Sur la demande reconventionnelle de compensation judiciaire

Sur l'exigibilité des loyers échus entre mars et juin 2020 et en novembre 2020 

Aux termes des dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370 ; Civ. 3, 7 mai 2025 : pourvoi n°24-10097).

En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. LATOUR 66 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de la perte de la chose louée est inopérant. 

En application des dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

Il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n'est pas imputable au bailleur et n'est donc pas constitutive d'une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).

En l'occurrence, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n'ont jamais cessé d'être mis à disposition de la S.A.S. LATOUR 66 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, l'impossibilité d'exploiter les lieux pendant les périodes de confinement, d'interdiction ou de restriction de réception du public résultant du seul fait du législateur, de sorte qu'aucun manquement de la seconde à son obligation de délivrance n'est caractérisé. 

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de l'exception d'inexécution en raison du prétendu manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance est inopérant. 

En vertu des dispositions de l'article 1148 ancien du code civil, il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, seul est constitutif de force majeure l'événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880) ; que d'autre part, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306) ; et qu'enfin, le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 1, 25 novembre 2020 : pourvoi n°19-21060 ; Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119).

En l'espèce, force est de constater que la S.A.S. LATOUR 66, en sa qualité de preneuse à bail, et donc de créancière de l'obligation de délivrance de la chose louée, n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d'interdiction de recevoir du public alléguée.

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de la force majeure est inopérant. 

Enfin, selon les dispositions de l'article 1195 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. 

Ces dispositions ne sont pas applicables au présent litige, s'agissant d'un contrat de bail commercial conclu à effet au 1er février 2012.

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Il y a lieu de rappeler que les juges ne peuvent, sous prétexte d'équité ou pour tout autre motif, modifier les conventions légalement formées entre les parties (Com., 18 décembre 1979 : pourvoi n°78-10763), et que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise cependant pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties (Civ. 3, 9 décembre 2009 : pourvoi n°04-19923), de sorte que le principe de la force obligatoire des conventions s'oppose à l'obligation qui pourrait être mise à la charge d'une partie, en l'absence de clause en ce sens, de renégocier un contrat en cours d'exécution (Com., 7 janvier 2014 : pourvoi n°12-17154). 

En l'occurrence, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune clause prévoyant une obligation de renégociation par les parties en cours d'exécution (pièce n°2 en demande).

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de l'imprévision est inopérant. 


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les loyers des mois de mars, avril, mai, juin et novembre 2020 étaient dus, de sorte que la S.A.S. LATOUR 66 n'est titulaire d'aucune créance de restitution à ce titre.

En conséquence, il convient de constater que la S.A.S. LATOUR 66 n'est titulaire d'aucune créance de restitution au titre des loyers des mois de mars, avril, mai, juin et novembre 2020 dont elle s'est acquittée auprès de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Conclusion sur la compensation

Conformément aux dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la locataire ne détient aucune créance à l'égard de la bailleresse, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à sa demande de compensation judiciaire, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande de compensation judiciaire formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Sur les demandes reconventionnelles d'injonction sous astreinte
 
Sur la demande de transmission des justificatifs de charges et de taxe foncières

En application des dispositions du second alinéa de l'article 11 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 138 du même code, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.

Selon les dispositions de l'article 139 dudit code, la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.

D'après les dispositions de l'article 142 de ce code, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code susvisé, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a été précédemment déboutée de sa demande en paiement des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023, et des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024, dont le montant a été déduit de la créance initialement invoquée, dans la mesure où il lui appartenait de communiquer spontanément les justificatifs y afférents, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de communication de pièces formée à ce titre par la locataire, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande de communication sous astreinte des justificatifs des charges locatives et des taxes foncières formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Sur les demandes d'injonction de faire

Aux termes des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l'espèce, si la locataire affirme dans ses écritures que le « rideau métallique [...] n'a jamais fonctionné et ne permet pas d'assurer le clos et le couvert », que « le commerce ne [reçoit] pas correctement son courrier qui est laissé indistinctement à l'intérieur de l'immeuble, ce qui permet à chacun de le prendre (volontairement ou non) », et « qu'en réalité, la porte dispose effectivement d'une sorte de fente mais le clapet est soudé à la porte et ne peut être utilisé pour faire passer le courrier. De sorte que le facteur passe les enveloppes sous la porte, ce qu'il ne peut faire pour les plus volumineux » (pages 18 et 19 de ses conclusions d'actualisation), force est toutefois de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, la preneuse ne produisant aux débats ni procès-verbal de constat de commissaire de justice, ni cliché photographique, ni attestation, et ne démontrant aucunement avoir émis une quelconque réclamation à ce titre préalablement à l'introduction de la présente instance, de sorte qu'elle échoue à apporter la preuve des dysfonctionnements invoqués, ce qui justifie le rejet des demandes d'injonction sous astreinte formées de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LATOUR 66 de ses demandes d'injonction sous astreinte de réparation du rideau métallique et d'installation d'une boîte aux lettres formées à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, d'après les dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, si la locataire soutient, dans la partie intitulée « II. DISCUSSION JURIDIQUE » de ses écritures, qu' « il y a lieu d'accorder à la Société LATOUR 66 des délais de 24 mois pour apurer son éventuel arriéré locatif, la situation financière de la concluante n'étant actuellement pas très solide ainsi que son expert-comptable peut en attester (pièces n°10 et 10 bis) » (page 17 de ses conclusions d'actualisation), force est toutefois de constater que cette prétention n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, et il ne sera pas fait droit à la demande formée par la première au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE recevables les conclusions d'actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 20 mars 2026 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, et le 27 mars 2026 par la S.A.S. LATOUR 66 et par Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial la liant à la S.A.S. LATOUR 66 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 23 février 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66,

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66,


DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66,

CONDAMNE la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 13.872,86 euros (TREIZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DOUZE euros et QUATRE-VINGT-SIX centimes) en règlement de l'arriéré de loyers, de rappels d'indexations de loyers, de dépens afférents à l'ordonnance de référé du 21 décembre 2023 et de frais d'huissier relatifs à la saisie conservatoire arrêté au 31 décembre 2025, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 février 2024 sur le montant de 8.875,15 euros, à compter du 21 janvier 2025 sur le montant de 766,80 euros, et à compter du 20 mars 2026 sur le montant de 4.230,91 euros, jusqu'à complet paiement, dont à déduire la somme de 10.000 (DIX MILLE) euros réglée par chèque bancaire remis lors de l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026 sous réserve du bon encaissement de ce dernier, 

CONDAMNE la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE le montant des intérêts de retard au taux légal dus sur la somme de 3.081,08 euros (TROIS MILLE QUATRE-VINGT-UN euros et HUIT centimes) à compter du 23 février 2022 jusqu'au 7 mars 2022, 

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023, des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi que du coût du commandement de payer signifié à la S.A.S. LATOUR 66 par acte d'huissier de justice en date du 23 février 2022 et du coût de la dénonciation de celui-ci à Monsieur [I] [C], 

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [C] à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la dette locative due par la S.A.S.LATOUR 66 à hauteur de la somme de 1.084,28 euros (MILLE QUATRE-VINGT-QUATRE euros et VINGT-HUIT centimes) en exécution de son engagement de caution souscrit par acte sous signature privée en date du 26 janvier 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 887,51 euros (HUIT CENT QUATRE-VINGT-SEPT euros et CINQUANTE ET UN centimes) à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 février 2024 jusqu'à complet paiement, 

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial formée à l'encontre de Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande reconventionnelle de compensation judiciaire formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE,

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande reconventionnelle de communication sous astreinte des justificatifs des charges locatives et des taxes foncières formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE,

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de ses demandes d'injonction sous astreinte de réparation du rideau métallique et d'installation d'une boîte aux lettres formées à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE,

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 26 Août 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me REZEAU (L158)
 Me LOREK (C1707)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 24/03242

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

N° MINUTE : 1


Assignation du :
27 Février 2024









JUGEMENT 
rendu le 26 Août 2026 


DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE (RCS de Paris 582 122 164)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la S.E.L.A.R.L. QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158



DÉFENDEURS

S.A.S. LATOUR 66 (RCS de Paris 837 535 012)
[Adresse 2]
[Localité 1]

Monsieur [I] [C]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentés par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 30 Mars 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026, prorogé successivement au 15 Juillet 2026 et au 26 Août 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, la S.A.R.L. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, devenue depuis la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ANGEL PRESSING des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol constituant les lots n°27 et n°34 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 1] cadastré section DK numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er février 2012 afin qu'y soit exercée une activité de dépôt de vêtements, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 18.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.284 euros payables trimestriellement à terme échu, Monsieur [I] [C], gérant de la preneuse, se portant caution solidaire des engagements de celle-ci pendant la durée novennale du bail ou jusqu'à la date de résiliation de ce dernier par acte sous signature privée en date du 26 janvier 2012.

Par acte sous signature privée publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°155 A des 14 et 15 août 2014, la S.A.R.L. ANGEL PRESSING a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. M98, également gérée par Monsieur [I] [C].

Enfin, par acte sous signature privée en date du 19 décembre 2018 à effet au 1er janvier 2019 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°46 A du 6 mars 2019, la S.A.R.L. M98 a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. LATOUR 66, présidée par Monsieur [I] [C].

Par acte d'huissier de justice en date du 9 octobre 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant principal de 7.557,24 euros en règlement d'un arriéré de loyers et de charges locatives, outre le coût de l'acte d'un montant de 216,29 euros, sur les comptes bancaires de la S.A.S. LATOUR 66 ouverts dans les livres de la société coopérative de banque BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, laquelle s'est révélée intégralement fructueuse.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er février 2021.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deux derniers trimestres de l'année 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a, par acte d'huissier en date du 23 février 2022, fait signifier à la S.A.S. LATOUR 66 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 15.721,04 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 192,54 euros, puis a, par exploit d'huissier en date du 4 avril 2022, fait assigner cette dernière, ainsi que Monsieur [I] [C], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, de l'article 835 du code de procédure civile, et des articles 2288, 2298 et 2302 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en conservation du montant du dépôt de garantie, ainsi qu'en paiement solidaire de la somme provisionnelle de 7.867,99 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 23 mars 2022, de la somme provisionnelle de 786,80 euros à valoir sur les dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat, et d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la date de restitution des locaux. 

Constatant que la locataire se prévalait d'un accord intervenu par courriel du 8 octobre 2020 sur le montant de l'arriéré locatif, relevant que la bailleresse remettait en cause le périmètre de cet accord, et considérant en conséquence que le bien-fondé de la créance alléguée dans le commandement de payer se heurtait à une contestation sérieuse, le juge des référés a, par ordonnance contradictoire en date du 21 décembre 2023 rendue sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, notamment : dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes formées par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE ; condamné la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme provisionnelle de 12.720,18 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et d'accessoires arrêté au 31 mai 2023, sans prise en compte de la somme de 11.206,42 euros objet de la saisie conservatoire qui, en cas d'attribution des fonds correspondants à la bailleresse, pourrait s'imputer sur cet arriéré, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la S.A.S. LATOUR 66 ; et condamné la S.A.S. LATOUR 66 aux dépens.

Par exploits de commissaire de justice en date des 27 février et 4 mars 2024, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a fait assigner la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1728, 2048, 2288, 2298 et 2302 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en conservation du montant du dépôt de garantie, ainsi qu'en paiement de l'arriéré locatif arrêté au 16 février 2024, de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat, et d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au double de celui du loyer contractuel à compter du 1er avril 2024 jusqu'à la date de restitution des locaux. 


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1728, 2048, 2288, 2298 et 2302 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
– constater que le contrat de bail commercial a pris fin le 23 mars 2022 ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.S. LATOUR 66, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal, ou dans tel autre lieu de son choix, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
– condamner la S.A.S. LATOUR 66 à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 9.641,95 euros arrêtée au 27 novembre 2024 (après déduction de la somme de 1.513,76 euros correspondant au solde des causes de l'ordonnance de référé auxquelles la S.A.S. LATOUR 66 a été condamnée, et ce après déduction du produit de la saisie conservatoire qui lui a finalement été attribué au mois de juillet 2024), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• une indemnité d'occupation provisionnelle (sic) d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;
– condamner Monsieur [I] [C] à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 11.155,71 euros arrêtée au 27 novembre 2024 au titre des loyers et charges arrêtés au 16 février 2024, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 à hauteur d'un montant de 9.641,95 euros ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 ;
• une indemnité d'occupation, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66, d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– assortir les condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [I] [C] d'un intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. LATOUR 66 de l'intégralité de ses demandes ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] aux dépens ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit de l'ordonnance (sic) à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE fait valoir que la S.A.S. LATOUR 66 demeure redevable d'un arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives d'un montant de 9.641,95 euros arrêté au 31 décembre 2024, après déduction du solde des condamnations prononcées par l'ordonnance de référé ainsi que du produit de la saisie conservatoire qui lui a finalement été attribué, lequel arriéré comprend un rappel d'indexations des loyers des années 2017 à 2022 auquel elle était parfaitement en droit de procéder de façon rétroactive dans la limite de la prescription quinquennale, et auquel elle n'a jamais renoncé de manière non équivoque. Elle ajoute que les décomptes communiqués prennent en compte l'ensemble des règlements par chèques bancaires effectués par la locataire, et que les charges et taxes locatives facturées sont dûment étayées, ce qui justifie sa demande en paiement.

Elle fait observer que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance de celui-ci, si bien que le contrat de bail commercial est résilié de plein droit depuis le 23 mars 2022, de sorte qu'elle est fondée à réclamer l'application des clauses pénales stipulées au bail relatives aux pénalités de retard, à l'indemnité d'occupation et à la conservation du dépôt de garantie.

La bailleresse affirme que le cautionnement souscrit par Monsieur [I] [C] est valable, ce qui justifie son recours exercé contre ce dernier en exécution de son engagement de caution.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles formées à son encontre, soulignant que d'une part, les loyers réglés durant la période de crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 étaient dus, si bien qu'aucune compensation entre ces derniers et sa créance locative ne peut s'opérer, que d'autre part, elle verse aux débats les justificatifs des charges locatives et des taxes foncières facturées, de sorte qu'aucune production forcée ne saurait être ordonnée, et qu'enfin, la preneuse ne démontre aucunement que le rideau métallique et que la boîte aux lettres apposés sur la devanture des locaux seraient atteints d'un dysfonctionnement, faisant au surplus remarquer que les éventuelles réparations rendues nécessaires incombent à la locataire, de sorte qu'aucune injonction aux fins de réparation ou d'installation sous astreinte ne saurait être prononcée à son encontre de ce chef.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2025, la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1218, 1231-5, 1343-5, 1353 et 1722 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre toute somme éventuellement due par la S.A.S. LATOUR 66 et les loyers des mois de mars à juin 2020, d'un montant de 4.500 euros, indûment payés par cette dernière à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE ;
– juger que Monsieur [I] [C], en sa qualité de caution, ne peut être tenu que des sommes éventuellement dues entre le 1er janvier 2021, date à laquelle l'arriéré locatif a été soldé, et le 31 janvier 2021, date de la fin de son cautionnement ; 
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à procéder à : 
• la transmission des justificatifs de charges et de taxes foncières ;
• la réparation du rideau métallique qui n'a jamais fonctionné et ne permet pas d'assurer le clos et le couvert ;
• l'installation d'une boîte aux lettres ;
– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à payer à la S.A.S. LATOUR 66 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. LATOUR 66 expose qu'un accord est intervenu entre les parties au mois d'octobre 2020 sur le quantum de l'arriéré locatif à hauteur d'un montant de 7.757,24 euros en ce compris les indexations de loyers, la bailleresse renonçant de manière non équivoque à procéder aux indexations pour les périodes antérieures. Elle estime que compte tenu de la saisie conservatoire pratiquée à laquelle elle a acquiescé, ainsi que des versements effectués postérieurement, aucune somme n'était due au 31 décembre 2020. Concernant les sommes réclamées depuis le 1er janvier 2021, elle précise avoir réglé l'intégralité de ses loyers.

Elle considère que le décompte communiqué par la demanderesse est erroné aux motifs : qu'il comporte des frais d'huissiers à hauteur de 800 euros qu'il y a lieu de déduire en l'absence de condamnation aux dépens ; que la bailleresse n'a pas communiqué les justificatifs des charges et de la taxe foncière, et ne justifie pas des charges afférentes à l'immeuble qui lui sont refacturées ; que les loyers relatifs aux périodes de fermetures administratives dans le contexte de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 de mars à juin 2020 et de novembre 2020, qu'elle a réglés, ne sont pas dus et doivent lui être restitués par compensation avec toute dette locative, sur le fondement de l'exception d'inexécution en raison du manquement de la propriétaire à son obligation de délivrance, de la théorie de l'imprévision, de la force majeure ou de la perte partielle de la chose louée. Elle en déduit qu'en l'absence de somme due, aucune pénalité de retard ne saurait être appliquée, et qu'en tout état de cause, la clause pénale afférente à cette dernière doit être modérée et réduite à l'euro symbolique. 

La locataire s'oppose, à titre principal, à toute résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer, au versement d'une quelconque indemnité d'occupation, ainsi qu'à la demande adverse de conservation du dépôt de garantie. À titre subsidiaire, elle indique que des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois doivent lui être accordés pour apurer sa dette locative en considération de sa bonne foi. 

Monsieur [I] [C] avance, pour sa part, qu'en l'absence de somme due, aucun recours ne peut être exercé contre lui, faisant remarquer à titre subsidiaire que son cautionnement est limité à la durée du bail initial, de sorte qu'il ne pourrait être solidairement redevable que des sommes dues antérieurement au 31 janvier 2021.

À titre reconventionnel, la preneuse affirme que les dysfonctionnements afférents au rideau métallique et à la boîte aux lettres constituent un manquement de la propriétaire à son obligation de délivrance, ce qui justifie ses demandes d'injonction sous astreinte.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 septembre 2025.

Par conclusions d'actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 mars 2026 sur le fondement des dispositions du deuxième alinéa de l'article 802 du code de procédure civile, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE réclame au tribunal de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
– constater que le contrat de bail commercial a pris fin le 23 mars 2022 ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.S. LATOUR 66, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal, ou dans tel autre lieu de son choix, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
– condamner la S.A.S. LATOUR 66 à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 19.661,79 euros arrêtée au 19 février 2026 (après déduction de la somme de 1.513,76 euros correspondant au solde des causes de l'ordonnance de référé auxquelles la S.A.S. LATOUR 66 a été condamnée, et ce après déduction du produit de la saisie conservatoire qui lui a finalement été attribué au mois de juillet 2024), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré le 23 février 2022 ;
• une indemnité d'occupation provisionnelle (sic) d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er mars 2026 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;
– condamner Monsieur [I] [C] à lui payer les sommes suivantes : 
• la somme de 21.175,55 euros arrêtée au 19 février 2026 au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 à hauteur d'un montant de 19.661,79 euros ;
• la somme de 887,51 euros au titre de la clause pénale, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 ;
• une indemnité d'occupation, solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66, d'un montant égal au double de celui du loyer courant augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er avril 2026 jusqu'à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;
– assortir les condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [I] [C] d'un intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. LATOUR 66 de l'intégralité de ses demandes ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] aux dépens ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit de l'ordonnance (sic) à intervenir.

Par conclusions d'actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 mars 2026, la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] requièrent le tribunal de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre toute somme éventuellement due par la S.A.S. LATOUR 66 et les loyers des mois de mars à juin 2020, d'un montant de 4.500 euros, indûment payés par cette dernière à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE ;
– juger que Monsieur [I] [C], en sa qualité de caution, ne peut être tenu que des sommes éventuellement dues entre le 1er janvier 2021, date à laquelle l'arriéré locatif a été soldé, et le 31 janvier 2021, date de la fin de son cautionnement ; 
– en tout état de cause, condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à procéder à : 
• la transmission des justificatifs de charges et de taxes foncières ;
• la réparation du rideau métallique qui n'a jamais fonctionné et ne permet pas d'assurer le clos et le couvert ;
• l'installation d'une boîte aux lettres ;

Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à payer à la S.A.S. LATOUR 66 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE aux dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026, au cours de laquelle le conseil de la S.A.S. LATOUR 66 a remis au conseil de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE un chèque bancaire d'un montant de 10.000 euros daté du 2 avril 2026 et libellé à l'ordre de « CMB gestion ». 

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026, puis prorogée successivement au 15 juillet et au 26 août 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions d'actualisation

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. 

En l'espèce, dès lors que les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 20 mars 2026 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, et le 27 mars 2026 par la S.A.S. LATOUR 66 et par Monsieur [I] [C], sont relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus actualisés, et dans la mesure où leur recevabilité n'est pas contestée, il y a lieu de les déclarer recevables.

En conséquence, il convient de déclarer recevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 20 mars 2026 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, et le 27 mars 2026 par la S.A.S. LATOUR 66 et par Monsieur [I] [C].

Sur l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire exercée par la bailleresse

Sur la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en vertu des dispositions de la deuxième phrase du premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032).

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la S.A.S. LATOUR 66 conclu par acte sous signature privée non daté pour une durée de neuf années à effet au 1er février 2012 stipule : en sa clause intitulée « LOYER », que « Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de : DIX HUIT MILLE EUROS (18.000,00 €) hors charges, hors taxes, charges en sus, que le PRENEUR s'oblige à payer au BAILLEUR ou à son MANDATAIRE, par TRIMESTRE, les 1er avril, juillet, octobre, janvier, à terme échu » ; et en sa clause intitulée « INDEXATION DU LOYER », que « Le loyer ci-dessus fixé sera révisé automatiquement et sans aucune formalité de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, suivant les variations de l'indice du Coût de la Construction publié trimestriellement par l'INSEE. L'indice de base retenu sera celui du 3ème trimestre 2011, soit 1.624, l'indice de comparaison celui du 3ème trimestre de chacune des années suivantes » (pièce n°2 en demande, page 2).

Il résulte de ces stipulations claires, précises et dénuées d'ambiguïté que le loyer fait l'objet d'une indexation annuelle le 1er février de chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction du troisième trimestre de l'année précédente.

Il ressort des éléments produits aux débats : que la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a informé la S.A.S. LATOUR 66 de l'indexation annuelle des loyers pour les années 2017 à 2021, et lui a exposé que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, s'élevait à la somme totale de 12.639,96 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2021 ; que la bailleresse a ultérieurement reconnu avoir fait une erreur dans le calcul des indexations de loyers, alléguant que le différentiel susvisé s'élevait en réalité à la somme totale de 9.933,88 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2021 ; et qu'enfin, la propriétaire soutient désormais, depuis l'assignation introductive de la présente instance en date du 27 février 2024, que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, s'élève à la somme totale de 6.595,45 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 juin 2021 (pièces n°5, n°8 et n°12 en demande) ; étant observé que la locataire ne conteste pas le montant des indexations, mais seulement le montant de l'arriéré réclamé après indexation.
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
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De fait, il est établi : que par lettre recommandée en date du 23 juillet 2020 réceptionnée le 28 juillet 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a indiqué à la S.A.S. LATOUR 66 qu' « Afin de vous être agréable, nous vous proposons de n'effectuer les révisions de loyer qu'à compter de l'année 2019. Dorénavant cette révision aura lieu chaque année conformément au bail. [...] Il vous reste à nous devoir la somme de 7.917,48 € que nous vous mettons en demeure de régler avant le 31 août 2020 » ; et que par courriel en date du 8 octobre 2020, la bailleresse a mentionné que « Comme convenu, je vous envoie le décompte mis à jour selon notre proposition envoyée par LR AR le 23/7 (en pièce jointe). En effet, nous avons fait table rase des années 2017 et 2018. Madame [A], la gérante de SGFI est heureuse de votre accord sur cette proposition et vous en remercie. [...] Le décompte ne comprend pas les 3 derniers mois de l'année pour respecter les termes du bail actuel. Pour autant le mois d'octobre sera dû en fin d'année en même temps que novembre et décembre. Il ne comprend pas non plus le chèque de 3.400 € que nous avons reçu hier » ; étant précisé que le décompte annexé à ce courriel fait état d'un arriéré locatif d'un montant total de 7.557,24 euros comprenant la somme de 4.234 euros au titre de l'arriéré de loyers charges comprises de l'année 2019 hors indexations, la somme de 1.399,25 euros au titre du rappel d'indexations de l'année 2019, la somme de 192,25 euros au titre de l'arriéré de loyers charges comprises après indexation arrêté au 30 septembre 2020, la somme de 699,63 euros au titre du complément au dépôt de garantie de l'année 2019, la somme de 28 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l'année 2019, et les diverses pénalités contractuelles et intérêts de retard au taux légal calculés sur ces montants (pièce n°2 en défense). 

Il est donc démontré que la propriétaire a renoncé de manière non équivoque aux indexations de loyers des années 2017 et 2018, et a accepté de fixer l'arriéré locatif de la preneuse à la somme totale de 7.557,24 euros arrêtée au 30 septembre 2020.

Or, par acte d'huissier de justice en date du 9 octobre 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a fait procéder à une saisie conservatoire d'un montant principal de 7.557,24 euros en règlement d'un arriéré de loyers et de charges locatives, outre le coût de l'acte d'un montant de 216,29 euros, sur les comptes bancaires de la S.A.S. LATOUR 66 ouverts dans les livres de la société coopérative de banque BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, laquelle s'est révélée intégralement fructueuse dès lors que lesdits comptes étaient créditeurs à hauteur d'un montant de 32.654,45 euros (pièce n°3 en défense), ce qui n'est pas contesté, de sorte que l'arriéré locatif conventionnellement fixé à la somme de 7.557,24 euros arrêtée au 30 septembre 2020 a été intégralement réglé.

Le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la S.A.S. LATOUR 66 par acte d'huissier en date du 23 février 2022 fait état : s'agissant des débits, d'un « Solde antérieur » nul avant le 1er octobre 2021, d'un « Appel 3ME TRIMESTRE » d'un montant de 5.220,70 euros le 1er octobre 2021, de « TAXE FONCIÈRE + TOM 2021 » d'un montant de 375 euros le 15 octobre 2021 et d'un « Appel 4ME TRIMESTRE » d'un montant de 5.220,70 euros le 1er janvier 2022 ; et s'agissant des crédits, d'un « Cheq. 120 LATOUR 66 » d'un montant de 3.000,70 euros le 19 octobre 2021, d'un « Cheq. 20 LATOUR 66 » d'un montant de 2.220 euros le 8 décembre 2021, et d'un « Cheq. 23 LATOUR 66 » d'un montant de 2.514,62 euros le 10 janvier 2022 ; ce qui aboutit à un arriéré locatif d'un montant de : 5.220,70 + 375 + 5.220,70 - 3.000,70 - 2.220 - 2.514,62 = 3.081,08 euros, lequel correspond effectivement à la mention « 3.081,08 » figurant dans la colonne intitulée « Solde » le 2 février 2022 (pièce n°9 en demande).


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Si ce même décompte comporte également la mention « 02/02/2022 : SOLDE IMPAYÉ 31/12/2021 : 12.639,96 » (pièce n°9 en demande), force est toutefois de constater que d'une part, ce montant correspond au prétendu différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2021, dont il a été précédemment indiqué que la bailleresse avait elle-même admis qu'il était erroné, le ramenant à la somme de 9.933,88 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2021 comme en atteste l'indication « 13/10/2022 ANNUL SOLDE IMPAYÉ 31/12/2021 : 12.639,96 [...] 13/10/2022 REMPL SOLDE IMPAYÉ 30/06/2021 : 9.933,88 » figurant sur le décompte actualisé en date du 27 novembre 2024, puis finalement à la somme de 6.595,45 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 juin 2021 dans le cadre de la présente instance (pièces n°5, n°8, n°12 et n°16 en demande), soit postérieurement à la date de signification du commandement de payer litigieux, si bien que ce montant de 6.595,45 euros, ou a fortiori le montant erroné de 12.639,96 euros, n'était ni certain ni exigible à la date de délivrance dudit commandement, de sorte qu'il ne peut être reproché à la locataire de ne pas l'avoir réglé, et que d'autre part, la demanderesse soutient expressément que c'est « À compter du 3ème trimestre 2021 [que] la Société LATOUR 66 a cessé de régler ses loyers à l'échéance » (page 2 de ses conclusions d'actualisation), reconnaissant par là même que la preneuse n'était redevable d'aucun arriéré pour la période antérieure, ce qui est d'ailleurs confirmé par le fait que, comme précédemment exposé, le décompte fait état d'un solde antérieur nul avant le 1er octobre 2021.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le montant incontestable de la créance locative de la propriétaire s'élevait à la somme de 3.081,08 euros à la date de délivrance du commandement de payer du 23 février 2022.

Or, les décomptes émis par la mandataire et administratrice de biens de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE le 16 février 2024 et le 27 novembre 2024 font état de la mention « 07/03/2022 : Cheq. 28 LATOUR 66 : 4.514,62 » (pièces n°7 et n°16 en demande), si bien qu'il est démontré que la locataire a intégralement apuré les causes du commandement de payer litigieux le 7 mars 2022, c'est-à-dire dans le délai d'un mois à compter de la date de signification de ce dernier, de sorte que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets, ce qui justifie le rejet de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial la liant à la S.A.S. LATOUR 66 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 23 février 2022. 

Sur les demandes subséquentes d'expulsion et de séquestration des meubles

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et dès lors que la S.A.S. LATOUR 66 n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, force est de constater qu'il ne peut être fait droit aux demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66. 

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

En vertu des dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et dès lors que la S.A.S. LATOUR 66 n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par la propriétaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66. 

Sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le contrat de bail commercial litigieux prévoit : en sa clause intitulée «DÉPÔT DE GARANTIE», qu' « À titre de garantie de l'entière exécution des obligations mises à sa charge et des réparations éventuelles en fin de location, le PRENEUR verse au BAILLEUR ou à son représentant, à la signature des présentes, la somme de : NEUF MILLE EUROS (9.000,00 €) à titre de dépôt de garantie correspondant à SIX mois de loyer, en principal, dont quittance. [...] En cas de résiliation du bail pour une faute quelconque imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera définitivement acquis au BAILLEUR, à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres » ; en sa clause intitulée « CLAUSE PÉNALE », que « Dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la clause résolutoire, [...] le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR, à titre de clause pénale » ; et en sa clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE », qu' « En cas de résiliation du bail par la faute du PRENEUR, le dépôt de garantie détenu par le BAILLEUR lui restera définitivement acquis à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres » (pièce n°2 en demande, pages 3, 10 et 11).



Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66. 

Sur l'action en paiement de l'arriéré locatif exercée par la bailleresse

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives

D'après les dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Il y a lieu de rappeler que s'agissant d'un contrat de bail commercial conclu avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, la bailleresse produit aux débats un décompte actualisé en date du 19 février 2026 faisant état d'un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 d'un montant de 21.175,55 euros (pièce n°20 en demande), dont elle reconnaît qu'il convient de déduire la somme de 1.513,76 euros correspondant au solde des condamnations prononcées à l'encontre de la locataire par l'ordonnance de référé en date du 21 décembre 2023 pour laquelle elle dispose déjà d'un titre exécutoire (pièce n°11 en demande), si bien qu'elle invoque une créance d'un montant de : 21.175,55 - 1.513,76 = 19.661,79 euros.
La clause intitulée « CHARGES – IMPÔTS » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR ou à son MANDATAIRE, sa quote-part de toutes les charges, prestations, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble, y compris les frais et salaires de la concierge, la taxe de balayage, la taxe des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout ainsi que toutes nouvelles contributions et taxes, lesdites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété. Seules les charges relatives aux grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil resteront à la charge du BAILLEUR. Le PRENEUR versera à cet effet au BAILLEUR, aux mêmes échéances que le loyer, une provision annuelle de : MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS (1.284 €). [...] Il devra également rembourser au BAILLEUR les impôts, taxes, frais, taxes foncières et autres grevant les locaux loués et la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage et plus généralement toute nouvelle contribution incombant notamment au bailleur de telle manière que le loyer soit perçu par ce dernier net de tous impôts et taxes autres que ceux sur le revenu » (pièce n°2 en demande, pages 2 et 3).

Si la bailleresse produit aux débats trois documents en date du 19 juillet et du 19 décembre 2024 émis par sa mandataire et administratrice de biens la S.A.S. CABINET MAURICE BURGER exerçant sous le nom commercial « CMB » intitulés « RÉGULARISATION DES CHARGES » relatifs aux années 2021, 2022 et 2023 portant notamment les mentions « 01 CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES », « 02 CHARGES BÂTIMENT B », « 03 TRAVAUX CHARGES GÉNÉRALES » et « 04 TRAVAUX CHARGES BÂTIMENT B » (pièces n°17, n°18 et n°19 en demande), force est toutefois de constater que ces derniers ne sont accompagnés d'aucun justificatif, et notamment d'aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ni d'aucun règlement de copropriété, alors même que la locataire conteste expressément le montant de ces régularisations ; de même, il y a lieu de relever que la demanderesse ne verse aucun avis d'impôt relatif aux taxes foncières et taxes d'enlèvement des ordures ménagères mentionnées à ses décomptes actualisés.

Dès lors, il convient de déduire de la créance alléguée : les taxes foncières et taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2021, 2022, 2023 et 2024 d'un montant respectif de 375 euros facturé le 15 octobre 2021, de 386 euros facturé le 1er octobre 2022, de 548 euros facturé le 23 octobre 2023 et de 565 euros facturé le 22 octobre 2024 ; et la régularisation des charges de l'année 2022 d'un montant de 1.238,50 euros facturé le 1er janvier 2025 (pièces n°16, n°18 et n°20 en demande).

De même, l'absence de communication des justificatifs des charges de copropriété des années 2021, 2022 et 2023 rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées sur ces trois années d'un montant annuel respectif de 330 x 4 = 1.320 euros, si bien qu'il y a lieu de soustraire de la créance invoquée : la somme de 1.320 - 1.111,38 = 208,62 euros au titre de l'année 2021, dès lors que la régularisation de charges fait état d'un solde en faveur de la locataire d'un montant de 1.111,38 euros ; la somme de 1.320 euros au titre de l'année 2022 ; et la somme de 1.320 - 438,07 = 881,93 euros au titre de l'année 2023, dès lors que la régularisation de charges fait état d'un solde en faveur de la locataire d'un montant de 438,07 euros (pièces n°16, n°17, n°18, n°19 et n°20 en demande).

La somme indûment facturée au titre des charges et taxes locatives s'élève donc au montant total de : 375 + 386 + 548 + 565 + 1.238,50 + 208,62 + 1.320 + 881,93 = 5.523,05 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la somme de 5.523,05 euros a été facturée à tort par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE au titre des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023 et des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024. 
Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ


Sur les frais d'huissier facturés à la locataire

En vertu des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent : 5°) les débours tarifés ; 6°) les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

En l'espèce, le décompte actualisé en date du 27 novembre 2024 produit aux débats par la bailleresse fait état des frais d'huissier suivants : « 01/04/2022 [...] AVALLE - COMMANDEMENT DE PAYER : 192,54 ; AVALLE - COMMANDEMENT DE PAYER : 192,54 » ; « 01/07/2022 [...] AVALLE - DÉNONCE CDT CAUTION LO : 73,34 ; AVALLE - ASSIGNATION LOC LATOUR : 58,34 ; AVALLE - SAISIE CONS CRÉANCES B : 303,14 » ; et « 01/07/2023 ANNUL AVALLE - COMMANDEMENT DE : 192,54 » (pièce n°16 en demande, pages 2 et 3).

S'il est établi que par ordonnance en date du 21 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a condamné la S.A.S. LATOUR 66 aux dépens de l'instance, force est cependant de constater que cette condamnation ne comprend pas le coût du commandement de payer ni celui de la dénonciation dudit commandement à la caution, en l'absence de mention spécifique en ce sens tant dans les motifs que dans le dispositif de la décision (pièce n°11 en demande, page 5), si bien que les montants de 192,54 euros et de 73,34 euros ont été facturés à tort, seul le coût de la signification de l'assignation en référé d'un montant de 58,34 euros, lequel fait partie des dépens, étant dû.

En revanche, il n'y a pas lieu de retrancher le montant de 303,14 euros correspondant au coût de la saisie conservatoire, lequel est à la charge de la locataire débitrice au sens des dispositions du premier alinéa de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution susvisées, et ce d'autant que cette dernière a expressément acquiescé à cette saisie, en reconnaissant par là même le bien-fondé.

La somme indûment facturée au titre des frais d'huissier s'élève donc au montant total de : 192,54 + 73,34 = 265,88 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la somme de 265,88 euros a été facturée à tort par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE au titre des frais d'huissier. 

Sur les règlements par chèques invoqués par la locataire

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1234 ancien du code civil, les obligations s'éteignent : par le paiement.

En l'espèce, il ressort de l'examen des différents décomptes produits par la bailleresse que cette dernière a pris en compte l'ensemble des règlements par chèques effectués par la S.A.S. LATOUR 66 (pièces n°16 et n°20 en demande, et n°11 à n°17 en défense), à l'exception d'un règlement allégué d'un montant de 5.000 euros dont cette dernière reconnaît expressément qu' « elle pensait avoir réglé une somme de 5.000 euros au titre du loyer du 2e trimestre 2024 (pièce n°16). Toutefois, il semble qu'effectivement, ce chèque n'ait pas été encaissé par la bailleresse » (page 12 de ses conclusions d'actualisation) ; de même, contrairement à ce que soutient à tort la preneuse, le décompte en date du 27 novembre 2024 prend en considération la saisie conservatoire d'un montant de 11.436,23 euros, ainsi qu'en atteste la mention « 19/07/2024 VIRT 19/07/2024 SCP D.AVALLE L : 11.436,23 » (pièce n°16 en demande, page 4).

En conséquence, il convient de retenir que l'ensemble des paiements effectués par la S.A.S. LATOUR 66 ont été pris en compte par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Conclusion sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, la créance de la bailleresse s'élève, après déduction des montants dont il a été précédemment établi qu'ils ont été facturés à tort, à la somme totale de : 19.661,79 - 5.523,05 - 265,88 = 13.872,86 euros.

De plus, il y a lieu de tenir compte du chèque bancaire d'un montant de 10.000 euros daté du 2 avril 2026 et libellé à l'ordre de « CMB gestion » remis à la barre du tribunal par le conseil de la S.A.S. LATOUR 66 au conseil de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE lors de l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026 (pièce n°18 en défense), sous réserve que ce dernier ait été effectivement encaissé. 

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 13.872,86 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de rappels d'indexations de loyers, de dépens afférents à l'ordonnance de référé du 21 décembre 2023 et de frais d'huissier relatifs à la saisie conservatoire arrêté au 31 décembre 2025, dont à déduire la somme de 10.000 euros réglée par chèque bancaire remis lors de l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026 sous réserve du bon encaissement de ce dernier, et de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023, des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi que du coût du commandement de payer en date du 23 février 2022 et du coût de la dénonciation de celui-ci à la caution. 

Sur la clause pénale

Aux termes des dispositions de l'article 1226 ancien du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

En outre, en application des dispositions de l'article 1229 ancien du même code, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1152 ancien dudit code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l'espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « CLAUSE PÉNALE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « Au cas où le PRENEUR serait défaillant dans le paiement de ses loyers, des charges et de tous accessoires, il paiera outre l'ensemble des frais exposés par le BAILLEUR, y compris le droit proportionnel (Article 12 du tarif de l'Huissier de Justice), ainsi que ses honoraires, 10% du montant de la somme due pour couvrir le BAILLEUR tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme » (pièce n°2 en demande, page 10).

Dès lors qu'il est acquis que la locataire s'est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, et que la propriétaire s'est vue contrainte d'introduire la présente action en justice, force est de constater que les conditions d'application de la clause pénale susmentionnée sont réunies, sans que la demanderesse soit tenue de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice, étant observé que le taux de 10% susvisé n'apparaît pas manifestement excessif, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le modérer.

Le montant des dommages et intérêts dus en application de la clause pénale s'élève donc à la somme de : 13.872,86 x 10% = 1.387,29 euros.

Cependant, dès lors que la bailleresse réclame une somme inférieure, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita conformément aux dispositions de l'article 5 et de la dernière phrase du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué le montant de 887,51 euros sollicité.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 887,51 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, s'agissant de l'arriéré locatif, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE justifie avoir fait signifier à la S.A.S. LATOUR 66 un commandement de payer valant mise en demeure en date du 23 février 2022 (pièce n°9 en demande), dont il a été précédemment établi qu'il n'était fondé qu'à hauteur d'un montant de 3.081,08 euros, lequel a été intégralement réglé le 7 mars 2022 (pièces n°7 et n°16 en demande).

De plus, il ressort de l'examen des actes de procédure, lesquels valent mise en demeure : que l'assignation en date du 27 février 2024 portait sur une créance d'un montant de 8.875,15 euros ; que les premières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la demanderesse le 21 janvier 2025 portaient sur une créance d'un montant de 9.641,95 euros ; et que ses conclusions d'actualisation en date du 20 mars 2026 portent sur une créance d'un montant de 19.661,79 euros, dont il a été démontré qu'elle n'était fondée qu'à hauteur d'un montant de 13.872,86 euros.

Dès lors, la somme de 3.081,08 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 jusqu'au 7 mars 2022, la somme de 8.875,15 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, la somme de 766,80 euros (soit : 9.641,95 - 8.875,15) emportera intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, et le reliquat d'un montant de 4.230,91 euros (soit : 13.872,86 - 8.875,15 - 766,80) emportera intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2026.

En revanche, s'agissant de l'indemnité due en application de la clause pénale, force est de constater qu'elle n'est pas visée par le commandement de payer en date du 23 février 2022, si bien que le montant de 887,51 euros portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date de l'assignation introductive de la présente instance comportant pour la première fois une telle demande. 

En conséquence, il convient : de condamner la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE le montant des intérêts au taux légal dus sur la somme de 3.081,08 euros à compter du 23 février 2022 jusqu'au 7 mars 2022 ; de dire que la somme de 13.872,86 euros que la S.A.S. LATOUR 66 est condamnée à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE en règlement de l'arriéré locatif portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur le montant de 8.875,15 euros, à compter du 21 janvier 2025 sur le montant de 766,80 euros, et à compter du 20 mars 2026 sur le montant de 4.230,91 euros, jusqu'à complet paiement ; et de dire que la somme de 887,51 euros que la S.A.S. LATOUR 66 est condamnée à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE en règlement de l'indemnité due en application de la clause pénale portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 jusqu'à complet paiement. 

Sur la solidarité

Conformément aux dispositions de l'article 1200 ancien du code civil, il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier.

En outre, aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1202 ancien du même code, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée.

En application des dispositions des articles 1203 et 1204 anciens dudit code, le créancier d'une obligation contractée solidairement peut s'adresser à celui des débiteurs qu'il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division. Les poursuites faites contre l'un des débiteurs n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En vertu des dispositions de l'article 1207 ancien de ce code, la demande d'intérêts formée contre l'un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l'égard de tous.

Selon les dispositions de l'article 2288 du code susvisé dans leur rédaction applicable à la date de conclusion de l'engagement de caution litigieux, c'est-à-dire dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 2292 ancien du code susmentionné dispose quant à lui que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 2298 ancien du susdit code, la caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

En l'espèce, l'acte sous signature privée en date du 26 janvier 2012 intitulé « ENGAGEMENT DE CAUTIONNEMENT », dont la validité n'est pas contestée, stipule qu' : « Après avoir reçu toute information sur la nature et l'étendue des obligations que je contracte, je soussigné Monsieur [I] [C] [...] déclare me porter caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion du règlement des loyers éventuellement révisés, charges, taxes, impôts, indemnités d'occupation, et frais éventuels de procédure et tous intérêts et indemnités dus par le PRENEUR en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 9 ans (ou jusqu'à la date de résiliation du bail le cas échéant) à compter du premier Février deux mille douze (01/02/2012) pour les locaux situés dans l'immeuble sis à [Adresse 2], dont j'ai pris connaissance et dont un exemplaire m'a été remis et ce, même en cas de changement de bailleur. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement. J'ai noté que le montant initial du loyer et des provisions s'élève à dix neuf mille deux cent quatre vingt quatre euros (19.284 €) par an, payable par mois, terme à échu, et révisable annuellement selon la variation de l'indice national INSEE du coût de la construction. Cet engagement de cautionnement est donné pour une durée de 9 ans à compter de la date d'effet du bail soit du 2 Février 2012 au 31 janvier 2021 » (pièce n°3 en demande).

Il résulte de ces énonciations claires, précises et dénuées d'ambiguïté que Monsieur [I] [C] s'est porté caution solidaire du règlement notamment des loyers éventuellement indexés, des indemnités d'occupation, ainsi que de tous intérêts et indemnités dus par la preneuse à bail.

Cependant, force est de constater, comme le relève à juste titre le défendeur, que cet engagement de caution est expressément limité à une durée de neuf années ayant expiré le 31 janvier 2021, de sorte que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, Monsieur [I] [C] ne peut être redevable de sommes échues postérieurement à cette date.

Eu égard à la teneur de la présente décision, et comme précédemment exposé, il est établi : que par lettre recommandée en date du 23 juillet 2020 réceptionnée le 28 juillet 2020 et par courriel en date du 8 octobre 2020, la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a renoncé de manière non équivoque aux indexations de loyers des années 2017 et 2018 (pièce n°2 en défense) ; que le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la S.A.S. LATOUR 66 par acte d'huissier en date du 23 février 2022 fait état d'un « Solde antérieur » nul avant le 1er octobre 2021 (pièce n°9 en demande) ; et que l'absence de communication des justificatifs des charges de copropriété de l'année 2021 rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées sur cette année ; si bien que la dette de Monsieur [I] [C] en exécution de son engagement de caution solidaire correspond exclusivement au montant du différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021, à l'exclusion toutefois de la provision sur charges locatives afférente au mois de janvier 2021.

Comme déjà indiqué, la bailleresse reconnaît expressément, dans le cadre de la présente instance, que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises d'un montant de 51.602,72 euros qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'un montant de 45.007,27 euros d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 juin 2021 s'élève à la somme de 6.595,45 euros (page 6 de ses conclusions d'actualisation et pièce n°12 en demande).

Néanmoins, dès lors que l'engagement de caution a pris fin le 30 janvier 2021 et non le 30 juin 2021, et que la provision sur charges locatives de l'année 2021 d'un montant trimestriel de 330 euros n'est pas due, et dans la mesure où le loyer indexé s'élevait à la somme trimestrielle de 4.890,70 euros hors taxes et hors charges pour l'année 2021, il y a lieu de retrancher le loyer hors taxes et hors charges des deux mois de février et mars 2021 et du deuxième trimestre de l'année 2021, ainsi que la provision sur charges locatives des deux premiers trimestres de l'année 2021, de sorte que le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021 s'élève non pas à la somme de 51.602,72 euros, mais à la somme de : 51.602,72 - [(4.890,70 x 2) ÷ 3] - 330 - 4.890,70 - 330 = 42.791,55 euros ; de même, s'agissant des règlements effectués par la locataire, il y a lieu de proratiser le dernier versement d'un montant de 4.950 euros relatif au premier trimestre de l'année 2021 au seul mois de janvier 2021, si bien que le loyer charges comprises effectivement acquitté pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021 s'élève non pas à la somme de 45.007,27 euros, mais à la somme de : 45.007,27 - [(4.950 x 2) ÷ 3] = 41.707,27 euros (pièce n°12 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le différentiel existant entre le loyer indexé charges comprises qui aurait dû être payé d'une part, et le loyer charges comprises effectivement acquitté d'autre part, pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 janvier 2021, s'élève à la somme de : 42.791,55 - 41.707,27 = 1.084,28 euros, dont Monsieur [I] [C] demeure solidairement redevable en exécution de son engagement de caution.

En revanche, ce dernier ne peut être tenu au paiement solidaire ni de l'indemnité due en application de la clause pénale, dès lors que cette dernière est échue postérieurement à l'expiration de son engagement de caution, ni d'une quelconque indemnité d'occupation en l'absence de résiliation du bail.

Enfin, bien que la bailleresse soit fondée à se prévaloir du point de départ des intérêts au taux légal fixé pour la créance due par la locataire débitrice principale, mais dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita conformément aux dispositions de l'article 5 et de la dernière phrase du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision comme expressément sollicité.

En conséquence, il convient de circonscrire le montant dont Monsieur [I] [C] est redevable solidairement avec la S.A.S. LATOUR 66 envers la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE à la somme de 1.084,28 euros, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement, et de débouter cette dernière de ses demandes en paiement de l'indemnité due en application de la clause pénale et d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre du premier.

Sur la demande reconventionnelle de compensation judiciaire

Sur l'exigibilité des loyers échus entre mars et juin 2020 et en novembre 2020 

Aux termes des dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370 ; Civ. 3, 7 mai 2025 : pourvoi n°24-10097).

En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. LATOUR 66 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de la perte de la chose louée est inopérant. 

En application des dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

Il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n'est pas imputable au bailleur et n'est donc pas constitutive d'une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).

En l'occurrence, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n'ont jamais cessé d'être mis à disposition de la S.A.S. LATOUR 66 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, l'impossibilité d'exploiter les lieux pendant les périodes de confinement, d'interdiction ou de restriction de réception du public résultant du seul fait du législateur, de sorte qu'aucun manquement de la seconde à son obligation de délivrance n'est caractérisé. 

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de l'exception d'inexécution en raison du prétendu manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance est inopérant. 

En vertu des dispositions de l'article 1148 ancien du code civil, il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, seul est constitutif de force majeure l'événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880) ; que d'autre part, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306) ; et qu'enfin, le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 1, 25 novembre 2020 : pourvoi n°19-21060 ; Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119).

En l'espèce, force est de constater que la S.A.S. LATOUR 66, en sa qualité de preneuse à bail, et donc de créancière de l'obligation de délivrance de la chose louée, n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d'interdiction de recevoir du public alléguée.

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de la force majeure est inopérant. 

Enfin, selon les dispositions de l'article 1195 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. 

Ces dispositions ne sont pas applicables au présent litige, s'agissant d'un contrat de bail commercial conclu à effet au 1er février 2012.

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Il y a lieu de rappeler que les juges ne peuvent, sous prétexte d'équité ou pour tout autre motif, modifier les conventions légalement formées entre les parties (Com., 18 décembre 1979 : pourvoi n°78-10763), et que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise cependant pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties (Civ. 3, 9 décembre 2009 : pourvoi n°04-19923), de sorte que le principe de la force obligatoire des conventions s'oppose à l'obligation qui pourrait être mise à la charge d'une partie, en l'absence de clause en ce sens, de renégocier un contrat en cours d'exécution (Com., 7 janvier 2014 : pourvoi n°12-17154). 

En l'occurrence, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune clause prévoyant une obligation de renégociation par les parties en cours d'exécution (pièce n°2 en demande).

Dès lors, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de l'imprévision est inopérant. 


Décision du 26 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/03242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EZJ

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les loyers des mois de mars, avril, mai, juin et novembre 2020 étaient dus, de sorte que la S.A.S. LATOUR 66 n'est titulaire d'aucune créance de restitution à ce titre.

En conséquence, il convient de constater que la S.A.S. LATOUR 66 n'est titulaire d'aucune créance de restitution au titre des loyers des mois de mars, avril, mai, juin et novembre 2020 dont elle s'est acquittée auprès de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Conclusion sur la compensation

Conformément aux dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la locataire ne détient aucune créance à l'égard de la bailleresse, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à sa demande de compensation judiciaire, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande de compensation judiciaire formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Sur les demandes reconventionnelles d'injonction sous astreinte
 
Sur la demande de transmission des justificatifs de charges et de taxe foncières

En application des dispositions du second alinéa de l'article 11 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 138 du même code, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.

Selon les dispositions de l'article 139 dudit code, la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.

D'après les dispositions de l'article 142 de ce code, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 9 du code susvisé, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE a été précédemment déboutée de sa demande en paiement des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023, et des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024, dont le montant a été déduit de la créance initialement invoquée, dans la mesure où il lui appartenait de communiquer spontanément les justificatifs y afférents, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de communication de pièces formée à ce titre par la locataire, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande de communication sous astreinte des justificatifs des charges locatives et des taxes foncières formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Sur les demandes d'injonction de faire

Aux termes des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l'espèce, si la locataire affirme dans ses écritures que le « rideau métallique [...] n'a jamais fonctionné et ne permet pas d'assurer le clos et le couvert », que « le commerce ne [reçoit] pas correctement son courrier qui est laissé indistinctement à l'intérieur de l'immeuble, ce qui permet à chacun de le prendre (volontairement ou non) », et « qu'en réalité, la porte dispose effectivement d'une sorte de fente mais le clapet est soudé à la porte et ne peut être utilisé pour faire passer le courrier. De sorte que le facteur passe les enveloppes sous la porte, ce qu'il ne peut faire pour les plus volumineux » (pages 18 et 19 de ses conclusions d'actualisation), force est toutefois de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, la preneuse ne produisant aux débats ni procès-verbal de constat de commissaire de justice, ni cliché photographique, ni attestation, et ne démontrant aucunement avoir émis une quelconque réclamation à ce titre préalablement à l'introduction de la présente instance, de sorte qu'elle échoue à apporter la preuve des dysfonctionnements invoqués, ce qui justifie le rejet des demandes d'injonction sous astreinte formées de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LATOUR 66 de ses demandes d'injonction sous astreinte de réparation du rideau métallique et d'installation d'une boîte aux lettres formées à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, d'après les dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, si la locataire soutient, dans la partie intitulée « II. DISCUSSION JURIDIQUE » de ses écritures, qu' « il y a lieu d'accorder à la Société LATOUR 66 des délais de 24 mois pour apurer son éventuel arriéré locatif, la situation financière de la concluante n'étant actuellement pas très solide ainsi que son expert-comptable peut en attester (pièces n°10 et 10 bis) » (page 17 de ses conclusions d'actualisation), force est toutefois de constater que cette prétention n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, et il ne sera pas fait droit à la demande formée par la première au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE recevables les conclusions d'actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 20 mars 2026 par la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, et le 27 mars 2026 par la S.A.S. LATOUR 66 et par Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial la liant à la S.A.S. LATOUR 66 par l'effet du commandement de payer signifié par acte d'huissier de justice en date du 23 février 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66,

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66,


DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée à l'encontre de la S.A.S. LATOUR 66,

CONDAMNE la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 13.872,86 euros (TREIZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DOUZE euros et QUATRE-VINGT-SIX centimes) en règlement de l'arriéré de loyers, de rappels d'indexations de loyers, de dépens afférents à l'ordonnance de référé du 21 décembre 2023 et de frais d'huissier relatifs à la saisie conservatoire arrêté au 31 décembre 2025, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 février 2024 sur le montant de 8.875,15 euros, à compter du 21 janvier 2025 sur le montant de 766,80 euros, et à compter du 20 mars 2026 sur le montant de 4.230,91 euros, jusqu'à complet paiement, dont à déduire la somme de 10.000 (DIX MILLE) euros réglée par chèque bancaire remis lors de l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026 sous réserve du bon encaissement de ce dernier, 

CONDAMNE la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE le montant des intérêts de retard au taux légal dus sur la somme de 3.081,08 euros (TROIS MILLE QUATRE-VINGT-UN euros et HUIT centimes) à compter du 23 février 2022 jusqu'au 7 mars 2022, 

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023, des taxes locatives des années 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi que du coût du commandement de payer signifié à la S.A.S. LATOUR 66 par acte d'huissier de justice en date du 23 février 2022 et du coût de la dénonciation de celui-ci à Monsieur [I] [C], 

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [C] à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la dette locative due par la S.A.S.LATOUR 66 à hauteur de la somme de 1.084,28 euros (MILLE QUATRE-VINGT-QUATRE euros et VINGT-HUIT centimes) en exécution de son engagement de caution souscrit par acte sous signature privée en date du 26 janvier 2012, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. LATOUR 66 à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 887,51 euros (HUIT CENT QUATRE-VINGT-SEPT euros et CINQUANTE ET UN centimes) à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 février 2024 jusqu'à complet paiement, 

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial formée à l'encontre de Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande reconventionnelle de compensation judiciaire formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE,

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande reconventionnelle de communication sous astreinte des justificatifs des charges locatives et des taxes foncières formée à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE,

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de ses demandes d'injonction sous astreinte de réparation du rideau métallique et d'installation d'une boîte aux lettres formées à l'encontre de la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE,

DÉBOUTE la S.A.S. LATOUR 66 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] à payer à la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A.S. LATOUR 66 et Monsieur [I] [C] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 26 Août 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 606, code civil 1722, code de procedure civile 139, code civil 1348, code civil 1200, code civil 1218, code civil 1234, code civil 2302, code de procedure civile 11, code de commerce R145-36, code civil 1148, code de commerce L145-40-2, code civil 1195, code civil 1709, code civil 1203, code civil 1139, code civil 2048, code de procedure civile 138, code civil 1226, code civil 1202, code civil 1204, code de procedure civile 802, code civil 2298, code des procedures civiles d'execution L512-2, code monetaire et financier L112-2, code civil 1207, code de procedure civile 142, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 22 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/12105

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• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03082

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• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/15787

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• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/09426

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• 31 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/04507

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Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:26:12.371Z.