Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 31 août 2026, n° 24/04507

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2008, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z], en leur qualité de propriétaires indivises, ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. ALPHA [K] et à la S.A.R.L. [Adresse 4] des locaux composés d'un local en rez-de-chaussée à usage de bureaux et d'une cave en sous-sol constituant les lots n°1 et n°48 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4] cadastré section DG numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2008 afin qu'y soient exercés une activité de prestations de services dans les domaines du soutien scolaire ainsi que tous types de formations liées aux particuliers et aux entreprises, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 30.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.500 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016, la S.A.R.L. ALPHA [K] a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. [Adresse 2], le montant du loyer étant porté à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2017.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont, par acte d'huissier en date du 13 mai 2022, fait signifier à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 12.575,10 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 181,12 euros, puis ont, par exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2022, fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, ainsi qu'en paiement de la somme provisionnelle de 12.817,88 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2022 et d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant de 3.378,83 euros à compter du 13 juin 2022 jusqu'à la date de restitution des locaux. 

Par ordonnance contradictoire en date du 5 octobre 2022, le juge des référés a enjoint à Madame [X] [Z], à Madame [U] [Z] et à la S.A.R.L. [Adresse 2] de rencontrer Monsieur [B] [S] en qualité de médiateur.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 octobre 2023, le juge des référés a déclaré parfait le désistement d'instance de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z].

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont fait assigner la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, en expulsion, ainsi qu'en paiement d'un arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives, d'une indemnité d'occupation, et de dommages et intérêts. 

Par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 septembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 2] a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle des demandes en paiement formées à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z].

Eu égard à l'état d'avancement de l'instruction, et relevant que la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] n'avait pas vocation à mettre fin à l'instance, le juge de la mise en état a, par bulletin adressé par RPVA en date du 13 novembre 2024, informé les parties que cette dernière serait examinée par le tribunal statuant au fond, sur le fondement des dispositions des deux derniers alinéas du 6° de l'article 789 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée datée du 5 décembre 2024 expédiée le 29 décembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 2] a notifié à la mandataire et administratrice de biens de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] un congé pour le 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont fait signifier à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] un congé pour le 30 juin 2025 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce.

La S.A.R.L. [Adresse 2] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs le 30 avril 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 juin 2025, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, et des articles 1102, 1240, 1342-10, et 2244 et suivants du code civil, de :

– à titre principal, retenir que le tribunal n'est pas saisi de la demande de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites des demandes financières non déterminées dans le dispositif de ses conclusions et simplement supposées identifiables par l'existence d'un fait générateur antérieur au 2 avril 2019 lui-même non développé, le juge ne pouvant se substituer à la demanderesse à l'incident ;

– à titre subsidiaire, rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. [Adresse 2] tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites leurs demandes financières au titre des loyers et charges dont le fait générateur est antérieur au 2 avril 2019, dès lors qu'il est démontré que lesdits loyers et charges ont été réglés par les paiements postérieurs affectés conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil et ne constituent pas un élément de la demande présentée devant la juridiction au fond ;
– en tout état de cause, les recevoir en leur désistement partiel de leur demande portant sur les charges à hauteur d'un montant de 615,88 euros pour seule régularisation des charges de l'année 2017 ;
– rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites leurs demandes relatives à la régularisation des charges au titre de l'année 2017 dès lors qu'elles présentent un désistement partiel à hauteur d'un montant de 615,88 euros correspondant à cette fin de non-recevoir ;
– au fond, condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à leur payer les sommes suivantes : 
• la somme de 11.659,19 euros au titre de la régularisation des charges des années 2018 à 2021, déduction faite donc de la régularisation des charges de l'année 2017 ;
• la somme de 7.944,98 euros au titre de la régularisation des charges des années 2022 et 2023 ;
• la somme de 22.708,75 euros au titre des loyers en retard sur la base des appels ;
• la somme de 5.166 euros au titre des rappels de loyers depuis septembre 2021 sur la base du loyer réel, dont la présente procédure a révélé l'existence du chef d'une erreur de calcul de l'indexation ;
• la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers subis du fait des retards de paiement des loyers ;
• la somme de 181,12 euros au titre du coût du commandement de payer ;
– débouter la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] de toutes ses demandes à valeur de prétentions notamment en restitution d'un indu et en paiement de dommages et intérêts ;
– délivrer injonction à la S.A.R.L. [Adresse 2] et à la S.A.R.L. JCOURS SUP de procéder à la modification de leur siège social, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la date du jugement à intervenir ;
– se réserver la faculté de liquider l'astreinte ;
– condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à leur payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la S.A.R.L. [Adresse 2] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, et des articles 1342-10, 2224, 2241 et 2243 du code civil, de :

– in limine litis, déclarer irrecevables comme prescrites les demandes financières de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] au titre des loyers et charges dont le fait générateur est antérieur au 2 avril 2019 ;
– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] relatives aux taxes foncières des années 2018 et 2019 ;
– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] relatives aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 et 2019 ;

– sur le fond, s'agissant des loyers, constater que pour la période non couverte par la prescription, elle s'est intégralement acquittée du règlement de ses loyers sur la période considérée ;
– en conséquence, rejeter les demandes formulées à ce titre ;
– s'agissant du rappel d'indexation, à titre principal, constater que la demande de rappel d'indexation repose sur des décomptes et des calculs erronés ;
– en conséquence, rejeter les demandes formulées à ce titre ;
– à titre subsidiaire, constater qu'en tout état de cause, le rappel d'indexation ne saurait être supérieur à la somme de 1.933 euros ;
– en conséquence, cantonner le rappel d'indexation à la somme de 1.933 euros ;
– s'agissant des charges, constater que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont forfaitisé les charges afférentes aux années 2017 à 2021 inclus à la somme de 6.242 euros et ont renoncé à solliciter l'éventuel surplus ;
– en conséquence, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leurs demandes au titre de la régularisation des charges ;
– s'agissant de la taxe foncière, constater que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont renoncé à solliciter les taxes foncières antérieures à l'année 2023 ;
– en conséquence, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leurs demandes formées à ce titre ;
– s'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, constater que le contrat de bail commercial ne met pas à sa charge la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
– constater que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont renoncé à solliciter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
– en conséquence, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leurs demandes formées à ce titre ;
– à titre reconventionnel, condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à lui payer la somme de 7.798 euros en restitution du dépôt de garantie ;
– condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à lui payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le caractère brutal, déloyal et tardif de leurs demandes ;
– en tout état de cause, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;
– condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 septembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026, puis prorogée successivement au 15 juillet, au 26 août et au 31 août 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aux fins de voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions des premier, huitième, neuvième et dixième alinéas de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En outre, en application des dispositions de la dernière phrase du deuxième alinéa de l'article 768 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction : que par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 septembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 2] a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle des demandes en paiement formées à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z] ; et que par bulletin adressé par RPVA en date du 13 novembre 2024, le juge de la mise en état a indiqué aux conseils des parties que : « Par mention au dossier : au vu de l'état d'avancement de l'instruction, et dès lors qu'elle n'a pas vocation à mettre fin à l'instance, la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle sera examinée par le tribunal statuant au fond (article 789, 6°, 2ème et 3ème alinéas du CPC) ».

Dans le dispositif de ses dernières écritures, la locataire demande au tribunal de : « DÉCLARER irrecevables comme prescrites les demandes financières des bailleresses au titre des loyers et charges dont le fait générateur est antérieur au 2 avril 2019 ; DÉCLARER irrecevables comme prescrites les demandes des bailleresses relatives aux taxes foncières des années 2018 et 2019 ; DÉCLARER irrecevables comme prescrites les demandes des bailleresses relatives aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 et 2019 » (page 30 de ses dernières conclusions).

Dès lors que la défenderesse a repris, dans ses conclusions au fond, la fin de non-recevoir initialement soulevée dans ses conclusions d'incident, conformément à la décision du juge de la mise en état, force est de constater que le présent tribunal en est valablement saisi.

De plus, il résulte des termes du dispositif susvisé que la preneuse soutient notamment que toute demande en paiement des loyers et des charges locatives exigibles antérieurement au 2 avril 2019, soit plus de cinq ans avant la date de signification de l'assignation introductive de la présente instance du 2 avril 2024, est atteinte par la prescription quinquennale, cette prétention étant suffisamment déterminée, contrairement à ce que soutiennent à tort les bailleresses, étant observé que la pertinence du point de départ du délai de prescription invoqué, et le moyen opposé par les propriétaires indivises tiré de l'application des règles d'imputation des paiements éventuellement intervenus postérieurement au 2 avril 2019, seront analysés ci-après lors de l'examen respectivement du bien-fondé de la fin de non-recevoir soulevée et du bien-fondé de l'action au fond.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la présente juridiction est régulièrement saisie de la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q], et que celle-ci est recevable en son intégralité.

En conséquence, il convient de déclarer le tribunal valablement saisi de la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée par la S.A.R.L. [Adresse 2], et de déclarer recevable cette fin de non-recevoir. 

Sur le bien-fondé de la fin de non-recevoir

En vertu des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, selon les dispositions de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. 

D'après les dispositions de l'article 2221 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte.

L'article 2229 dudit code dispose quant à lui que la prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2224 de ce code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, l'action en paiement de charges ou de taxes locatives est soumise à la prescription quinquennale de droit commun (Civ. 3, 12 avril 2002 : pourvoi n°00-18529 ; Civ. 3, 25 novembre 2009 : pourvoi n°08-21384) ; et que d'autre part, le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, peut justifier en cours d'instance de l'existence et du montant des charges exigibles (Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270), dans les limites de la prescription (Civ. 3, 27 mai 2003 : pourvoi n°02-12253 ; Civ. 3, 28 juin 2018 : pourvoi n°17-18473).

En l'espèce, s'agissant des loyers et des provisions sur charges locatives, il est constant que l'assignation introductive d'instance a été signifiée le 2 avril 2024, cette date constituant le point de départ à rebours duquel le délai de la prescription quinquennale doit être calculé, si bien que les bailleresses sont recevables à solliciter le paiement des loyers et des provisions sur charges locatives dus à compter du 3 avril 2019, de sorte que la demande en paiement portant sur des créances exigibles antérieurement à cette date est irrecevable.

S'agissant des régularisations de charges, les bailleresses produisent aux débats une lettre recommandée adressée à la locataire par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 17 janvier 2023 accompagnée notamment des documents suivants : un document adressé par la société « DODIM IMMOBILIER » en sa qualité de syndic de copropriété mentionnant « FAIT LE : 31 JUILLET 2018 [...] Mesdemoiselles [Z] [X] [J] [A] [...] CHARGES ANNÉE 2017 » ; un document adressé par la société « DODIM IMMOBILIER » en sa qualité de syndic de copropriété mentionnant « FAIT LE : 25 JUIN 2019 [...] Mesdemoiselles [Z] [X] [J] [A] [...] CHARGES ANNÉE 2018 » ; et un document adressé par la société « DODIM IMMOBILIER » en sa qualité de syndic de copropriété mentionnant « FAIT LE : 20 NOVEMBRE 2020 [...] Mesdemoiselles [Z] [X] [J] [A] [...] CHARGES ANNÉE 2019 » (pièce n°11 en demande, annexes) ; si bien qu'il est établi que ce n'est que le 31 juillet 2018, le 25 juin 2019 et le 20 novembre 2020 que les bailleresses ont eu connaissance du montant des régularisations des charges de copropriété respectivement des années 2017, 2018 et 2019 adressées par le syndic, de sorte que ce n'est qu'à compter de ces trois dates qu'elles ont eu connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action en paiement des régularisations de charges locatives répercutant ces charges de copropriété.

Dès lors que l'assignation introductive d'instance a été délivrée le 2 avril 2024, soit plus de cinq ans postérieurement au 31 juillet 2018, mais moins de cinq ans postérieurement au 25 juin 2019 et au 20 novembre 2020, force est de constater que seule est prescrite la demande en paiement de la régularisation des charges de l'année 2017, ce que reconnaissent d'ailleurs expressément les propriétaires indivises dans la mesure où elles indiquent se désister de cette demande, ce qui justifie que la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée par la preneuse soit déclarée sans objet en ce qu'elle porte sur la régularisation des charges locatives de l'année 2017, et soit rejetée en ce qu'elle porte sur la régularisation des charges locatives des années 2018 et 2019.

Enfin, s'agissant des taxes locatives, il ressort des éléments produits aux débats que l'avis d'impôt relatif à la taxe foncière, en ce comprise la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de l'année 2018 mentionne une « Date d'établissement : 06/08/2018 » et une « Date de mise en recouvrement : 31/08/2018 », et a été adressé par l'administration fiscale à « MME [Z] [X] [F] [H] » par « eco' pli 86 [Localité 5] PIC 11.09.2018 » (pièce n°11 en demande, annexes), étant observé que l'avis d'impôt relatif à la taxe foncière et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019 n'est pas communiqué, mais a nécessairement été adressé aux demanderesses au mois de septembre de l'année 2019, si bien qu'il est établi que ce n'est que le 11 septembre 2018 et au mois de septembre 2019 que les bailleresses ont eu connaissance du montant de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères respectivement des années 2018 et 2019, de sorte que ce n'est qu'à compter de ces deux dates qu'elles ont eu connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action en paiement de ces taxes locatives.

Or, il est constant que dans leur assignation délivrée le 2 avril 2024, soit plus de cinq ans postérieurement au 11 septembre 2018, mais moins de cinq ans postérieurement au mois de septembre 2019, les bailleresses sollicitaient exclusivement le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2017 à 2021, dont le montant était inclus dans la régularisation des charges relative à ces années, d'où une certaine confusion (page 8 de l'assignation et pièce n°11 en demande, annexes), si bien que seule est prescrite la demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2018 ; en revanche, les vérifications opérées par la présente juridiction permettent de s'assurer que ce n'est que dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 juin 2025, soit plus de cinq ans postérieurement au 11 septembre 2018 et au mois de septembre 2019, que les propriétaires indivises ont formé pour la première fois leur demande en paiement des taxes foncières des années 2018 et 2019 (pages 18 et 19 de leurs dernières conclusions), laquelle est donc prescrite. 

En conséquence, il convient : de déclarer Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande en paiement des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles antérieurement au 3 avril 2019 ; de constater le désistement partiel de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] de leur demande en paiement de la régularisation des charges locatives de l'année 2017, et de constater que la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée à ce titre par la S.A.R.L. [Adresse 2] est devenue sans objet ; et de déclarer Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] recevables en leur demande en paiement des régularisations des charges locatives des années 2018 et 2019 et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019, mais irrecevables en leur demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2018 et des taxes foncières des années 2018 et 2019. 

Sur l'action en paiement exercée par les bailleresses

Sur les loyers et les provisions sur charges locatives

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2008 à effet au 1er octobre 2008 entre Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] d'une part, et la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 4] d'autre part, stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE V – LOYERS », que « Le présent bail est consenti et accepté, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros, réglé par paiements mensuels le 1er de chaque mois, d'un montant en principal hors charges et éventuelle contribution de 2.500 euros. Le preneur s'oblige à acquitter ses loyers et accessoires par chèque. […] Ce loyer est payable mensuellement d'avance le 1er du mois au domicile du bailleur ou de son représentant, le premier jour ouvrable de chaque mois civil, sans qu'il y a lieu à avis préalable » ; en sa clause intitulée « ARTICLE VI – RÉVISION DU LOYER », que « Les parties exposent que le montant du loyer a été déterminé en prenant pour indice de base l'indice national du coût de la construction pour le 4ème trimestre 2007, tel qu'il a été établi par l'Institut [Etablissement 1] et des Études Économiques INSEE, lequel indice est de 1.474 sur la base de 100 en 1953. Les parties conviennent au titre de conditions essentielles et déterminantes des présentes que le loyer, ci-dessus fixé, sera révisé en plein droit et sans aucune notification préalable [...] à l'issue de chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice précité et ce, pour la première fois, le 1er octobre 2009 » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE VII – CHARGES ACCESSOIRES », que « D/ En attendant la liquidation annuelle des sommes réellement dues, le preneur s'engage à payer des acomptes au taux et aux échéances fixés par le bailleur en fonction des charges réelles de l'exercice précédent. Pour l'exercice 2008 cette provision annuelle s'élève à 1.500 € » (pièce n°2 en demande, pages 3, 4 et 5).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 7 - REMBOURSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE - LOYER » insérée au contrat de cession de droit au bail conclu par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016 entre la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 2] prévoit que : « 7.2 Loyers : Le Cessionnaire déclare accepter l'augmentation du loyer mensuel, proposée par le bailleur, fixant ainsi le nouveau loyer mensuel à la somme de 3.000 € hors charges. En conséquence, il réglera au bailleur l'intégralité du loyer du mois de septembre 2016 (3.000 €), ainsi que les charges mensuelles, s'élevant à 125 euros » (pièce n°3 en demande, page 7). 

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le loyer et la provision sur charges locatives exigibles le 1er avril 2019, s'agissant d'un loyer payable à terme à échoir, soit antérieurement au 3 avril 2019, sont atteints par la prescription quinquennale, seule l'assiette des loyers et provisions sur charges locatives dus à compter du 1er mai 2019 jusqu'au 30 avril 2025, date de restitution des locaux, sera examinée.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, que les bailleresses ont facturé à la locataire : la somme de 3.194,99 euros charges comprises au titre de chacun des quatre mois de mai à août 2019 inclus, la somme de 3.197,20 euros charges comprises au titre du mois de septembre 2019, et la somme de 3.261,29 euros charges comprises au titre de chacun des trois mois d'octobre à décembre 2019 inclus, soit la somme totale de (3.194,99 x 4) + 3.197,20 + (3.261,29 x 3) = 25.761,03 euros charges comprises pour la période comprise entre le 1er mai et le 31 décembre 2019 ; la somme de 3.261,29 euros charges comprises au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2020 inclus, la somme de 3.265,34 euros charges comprises au titre du mois de septembre 2020, et la somme de 3.382,84 euros charges comprises au titre de chacun des trois mois d'octobre à décembre 2020 inclus, soit la somme totale de (3.261,29 x 8) + 3.265,34 + (3.382,84 x 3) = 39.504,18 euros charges comprises pour l'année 2020 ; la somme de 3.257,84 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2021 inclus, et la somme de 3.273,83 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2021 inclus, soit la somme totale de [(3.257,84 + 125) x 8] + [(3.273,83 + 125) x 4] = 40.658,04 euros charges comprises pour l'année 2021 ; la somme de 3.273,83 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2022 inclus, et la somme de 3.382,65 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2022 inclus, soit la somme totale de [(3.273,83 + 125) x 8] + [(3.382,65 + 125) x 4] = 41.221,24 euros charges comprises pour l'année 2022 ; la somme de 3.382,65 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2023 inclus, et la somme de 3.608,98 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2023 inclus, soit la somme totale de [(3.382,65 + 125) x 8] + [(3.608,98 + 125) x 4] = 42.997,12 euros charges comprises pour l'année 2023 ; la somme de 3.608,98 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2024 inclus, et la somme de 3.774,45 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2024 inclus, soit la somme totale de [(3.608,98 + 125) x 8] + [(3.774,45 + 125) x 4] = 45.469,64 euros charges comprises pour l'année 2024 ; et la somme de 3.774,45 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de janvier à avril 2025 inclus, soit la somme totale de [(3.774,45 + 125) x 4] = 15.597,80 euros charges comprises pour la période comprise entre le 1er janvier et le 30 avril 2025 (pièce n°10 en demande).

Le montant des loyers et des provisions sur charges locatives qui auraient dû être réglés par la preneuse pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 s'élève donc à la somme totale de : 25.761,03 + 39.504,18 + 40.658,04 + 41.221,24 + 42.997,12 + 45.469,64 + 15.597,80 = 251.209,05 euros.

En conséquence, il convient de constater que la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aurait dû verser à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 251.209,05 euros au titre des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025.

Sur les règlements effectués par la locataire

D'après les dispositions du second alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 1253 ancien du même code, le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter.

Enfin, aux termes des dispositions de l'article 1256 ancien dudit code, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu de la prescription quinquennale retenue pour les sommes exigibles antérieurement au 3 avril 2019, force est de constater que les règlements effectués par la locataire postérieurement à cette date se sont imputés soit sur les échéances expressément mentionnées par cette dernière, soit sur les dettes postérieures au 3 avril 2019, c'est-à-dire sur les dettes non prescrites que celle-ci avait le plus d'intérêt d'acquitter.

Le décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, fait état de deux virements bancaires en date du 25 avril 2019 et d'un virement bancaire en date du 29 mai 2019 d'un montant respectif de 3.125 euros chacun (pièce n°10 en demande, page 2).

Cependant, les relevés bancaires des mois d'avril et mai 2019 communiqués par la défenderesse mentionnent expressément : « 02.04 : Virement SEPA émis [...] 3.125,00 [...] s3p immo loyer fev 19 », « 23.04 : Virement SEPA émis [...] 3.125,00 [...] s3p immo loyer mars 19 », et « 28.05 : Virement SEPA émis [...] 3.125,00 [...] s3p immo loyer avril 19 » (pièce n°49 en défense) ; si bien qu'il est démontré que la preneuse a définitivement imputé ces trois paiements aux loyers et provisions sur charges locatives des mois de février, mars et avril 2019, de sorte qu'il ne peut en être tenu compte.

Dès lors, seuls les versements effectués postérieurement au mois de mai 2019 seront pris en considération.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025 (pièce n°10 en demande), que la locataire a effectué : quatre versements d'un montant de 3.125 euros chacun entre le 5 juillet et le 20 décembre 2019, et deux versements d'un montant de 6.250 euros chacun entre le 3 septembre et le 5 octobre 2019, correspondant à la somme totale de (3.125 x 4) + (6.250 x 2) = 25.000 euros au cours de l'année 2019, ce qui est parfaitement cohérent avec le tableau figurant dans ses écritures indiquant « Au titre de la période du 3 avril 2019 au 31 décembre 2019 : Loyers versés par le locataire [...] Soit 25.000 € réglés par le locataire » (page 14 de ses dernières conclusions), si bien que contrairement à ce qu'elle soutient à tort, le décompte communiqué par les bailleresses n'est entaché d'aucune erreur sur ce point ; neuf versements d'un montant de 3.125 euros chacun entre le 28 février et le 23 décembre 2020, et un versement d'un montant de 6.250 euros le 29 septembre 2020, correspondant à la somme totale de (3.125 x 9) + 6.250 = 34.375 euros au cours de l'année 2020, ce qui est cohérent avec les relevés bancaires de l'année 2020 communiqués faisant état de ces dix virements bancaires (pièce n°50 en défense) ; trois versements d'un montant de 3.125 euros chacun entre le 20 janvier et le 19 mars 2021, trois versements d'un montant de 3.257 euros chacun entre le 28 avril et le 29 juin 2021, cinq versements d'un montant de 3.357 euros chacun entre le 27 août et le 26 novembre 2021, un versement d'un montant de 3.200 euros le 20 décembre 2021 et un versement d'un montant de 3.443 euros le 21 décembre 2021, correspondant à la somme totale de (3.125 x 3) + (3.257 x 3) + (3.357 x 5) + 3.200 + 3.443 = 42.574 euros au cours de l'année 2021, ce qui est cohérent avec les relevés bancaires de l'année 2021 communiqués faisant état de ces treize virements bancaires (pièces n°50 et n°51 en défense) ; deux versements d'un montant de 3.398 euros chacun entre le 31 janvier et le 22 février 2022, sept versements d'un montant de 3.368 euros chacun entre le 30 mars et le 30 septembre 2022, un versement d'un montant de 3.500 euros le 3 novembre 2022 et un versement d'un montant de 3.507 euros le 17 novembre 2022, correspondant à la somme totale de (3.398 x 3) + (3.368 x 7) + 3.500 + 3.507 = 37.379 euros au cours de l'année 2022, ce qui est cohérent avec les onze preuves de virements bancaires réalisés en 2022 communiqués (pièces n°22 à n°32 en défense) ; cinq versements d'un montant de 3.507 euros chacun entre le 19 janvier et le 30 novembre 2023, et trois versements d'un montant de 7.036 euros chacun entre le 31 août et le 28 septembre 2023, correspondant à la somme totale de (3.507 x 5) + (7.036 x 3) = 38.643 euros au cours de l'année 2023, ce qui est cohérent avec les sept preuves de virements bancaires réalisés en 2023 et le relevé bancaire du mois de novembre 2023 faisant état du huitième virement communiqués (pièces n°33 à n°39, et n°52 en défense) ; onze versements d'un montant de 3.700 euros chacun entre le 25 janvier et le 31 décembre 2024, correspondant à la somme totale de (3.700 x 11) = 40.700 euros au cours de l'année 2024, ce qui est cohérent avec les cinq preuves de virements bancaires réalisés en 2024 et les relevés bancaires de l'année 2024 communiqués (pièces n°18, n°40, n°41, n°42, n°43, n°52 et n°53 en défense) ; et cinq versements d'un montant de 3.700 euros chacun entre le 31 janvier et le 30 avril 2025, correspondant à la somme totale de (3.700 x 5) = 18.500 euros au cours de l'année 2025, ce qui est cohérent avec les cinq preuves de virements bancaires réalisés en 2025 communiqués (pièces n°19, n°20 et n°54 en défense). 

Le montant des loyers et des provisions sur charges locatives effectivement réglés par la preneuse pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 s'élève donc à la somme totale de : 25.000 + 34.375 + 42.574 + 37.379 + 38.643 + 40.700 + 18.500 = 237.171 euros.

En conséquence, il convient de constater que la S.A.R.L. [Adresse 2] a effectivement versé à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 237.171 euros au titre des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025.

Conclusion sur la créance de loyers et de provisions sur charges locatives

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, la créance de loyers et de provisions sur charges locatives non réglés par la locataire détenue par les bailleresses pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 s'élève à la somme totale de : 251.209,05 - 237.171 = 14.038,05 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 14.038,05 euros en règlement de l'arriéré de loyers et de provisions sur charges locatives pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 inclus. 

Sur les créances de régularisations des charges locatives et de taxes locatives

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Il y a lieu de rappeler que s'agissant d'un contrat de bail commercial conclu avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment tant pour la taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 1er juillet 2014 : pourvoi n°13-13898 ; Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-16888 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : pourvoi n°21-20294), pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (Civ. 3, 13 juin 2012 : pourvoi n°11-17114 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-18873 ; Civ. 3, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-22498 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-17197 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-19830), que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; et que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032). 



Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VII – CHARGES ACCESSOIRES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « A/ Outre les loyers ci-dessus fixés, le preneur devra rembourser au bailleur ou à son représentant, aux mêmes dates et selon les mêmes modalités, la quote-part lui incombant de dépenses collectives, des prestations individuelles, à lui fournies et des charges, taxes et contributions présentes et à venir mises à la charge du bailleur du fait de l'immeuble. B/ Par dépenses collectives, il faut entendre par exemple, sans que cette énumération soit limitative, les frais d'eau froide, d'électricité, dépenses d'entretien et de propreté des halles, paliers et escaliers, de location, d'entretien et de relevés d'eau, s'ils existent... et en général tous les frais accessoires motivés par les services rendus à la collectivité des locataires. C/ Les dépenses collectives, ci-dessus, sont réparties entre tous les locataires au prorata des millièmes de copropriété et seront donc récupérées à l'égard du preneur sur la base de millièmes des dépenses totales. D/ En attendant la liquidation annuelle des sommes réellement dues, le preneur s'engage à payer des acomptes au taux et aux échéances fixés par le bailleur en fonction des charges réelles de l'exercice précédent. Pour l'exercice 2008 cette provision annuelle s'élève à 1.500 €. Enfin, il est précisé que la régularisation des charges d'une année civile a lieu au début de l'année suivante. E/ Taxes - impôts - Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier, il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives éventuelles, la taxe professionnelle et tout autre impôt et taxes dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque ; il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail. F/ Le preneur devra d'autre part rembourser au bailleur sa quote-part, calculée comme pour les charges, de tous droits ou taxes afférents aux locaux loués, et notamment la taxe foncière, outre le cas échéant la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage, ou tout autre impôt actuel ou nouveau, afférent à l'immeuble loué, le bailleur entendant que le loyer perçu soit net de toutes charges et impôts » (pièce n°2 en demande, pages 3 et 4).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE I : BAIL ET DÉSIGNATION DES LIEUX » prévoit que « Ces locaux constituent le lots n°1 et 48 de l'état descriptif de division pour respectivement 390/10018 et 25/10018 tantièmes », étant observé qu'il ressort de l'acte notarié en date du 26 décembre 2001 que les tantièmes sont en réalité les suivants : « LOT NUMÉRO 1 [...] les 392/10 018° des parties communes de l'immeuble et de la quote part du sol. LOT NUMÉRO 48 [...] les 28/10 018° des parties communes » ; et étant précisé que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] sont également propriétaires des : « LOT NUMÉRO 4 [...] Les 344/10 018° des parties communes. LOT NUMÉRO 37 [...] Les 72/10 018° des parties communes. LOT NUMÉRO 49 [...] Les 29/10 018° des parties communes. LOT NUMÉRO 84 [...] Les 11/10 018° des parties communes » (pièces en demande n°1 pages 2 et 3, et n°2 page 1) ; si bien que les tantièmes de copropriété détenus par les demanderesses s'élèvent à la somme de totale de 392 + 28 + 344 + 72 + 29 + 11 = 876/10.018èmes, dont 392 + 28 = 420/10.018èmes au titre des locaux donnés à bail.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'a été transféré à la preneuse le règlement des charges de copropriété de l'immeuble et de la taxe foncière. 

En revanche, force est de constater que le contrat de bail ne vise pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ce qui justifie le rejet des demandes en paiement formées à ce titre par les bailleresses.

Enfin, si la défenderesse affirme dans ses écritures que « Conformément à la pratique ancienne de plus de 17 années, consistant à ne pas réclamer la taxe foncière au locataire, et de la baisse de fréquentation notable du quartier, il a été décidé entre les parties que les bailleresses ne procéderaient jamais à la refacturation de la taxe foncière » (page 24 de ses dernières conclusions), il y a toutefois lieu de relever que cette absence de refacturation dans le passé est insuffisante à établir une renonciation non équivoque des propriétaires indivises à solliciter le remboursement de la taxe foncière ; de même, si la mandataire et administratrice de biens des bailleresses a indiqué à la S.A.R.L. [Adresse 2], par lettre recommandée en date du 17 janvier 2023, « Veuillez trouver sous ce pli les charges récupérables pour les années 2017-2018-2019-2020 et 2021. Ces charges sont calculées au prorata des tantièmes attachés à vos lots. Toutes les charges récupérables telles que l'impôt foncier inscrit dans votre bail n'ont pas fait l'objet de demande » (pièce n°11 en demande), force est là encore de constater qu'aucune renonciation non équivoque n'est caractérisée à ce titre.

Ceci étant précisé, il ressort des documents émis par la société « DODIM IMMOBLIER » en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble, lesquels distinguent les différentes charges affectées aux différents lots en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot, que les charges de copropriété afférentes aux lots n°1 et n°48 se sont élevées : à la somme de 1.773,20 + 33,91 + 276,50 + 126,66 = 2.210,27 euros pour l'année 2018 ; à la somme de 1.736,20 + 34,70 + 460,18 + 124,01 = 2.355,09 euros pour l'année 2019 ; à la somme de 1.858,28 + 35,65 + 65,93 + 132,73 = 2.092,59 euros pour l'année 2020 ; à la somme de 1.940,03 + 36,51 + 69,80 + 138,57 = 2.184,91 euros pour l'année 2021 ; à la somme de 1.025,62 + 37,93 + 105,60 + 73,27 = 1.242,42 euros pour l'année 2022 ; et à la somme de 1.196,81 + 40,20 + 106,11 + 85,49 = 1.428,61 euros pour l'année 2023 (pièces n°11, n°15 et n°16 en demande, annexes).

En outre, le montant de la provision sur charges locatives n'a jamais été réévalué, si bien que les bailleresses ont facturé, au titre de chacune des six années susvisées, la somme annuelle de 1.500 euros, étant précisé que le montant des régularisations de charges de copropriété doit être calculé en fonction des provisions sur charges facturées, et non en fonction des provisions effectivement réglées, dès lors que l'arriéré de provisions sur charges locatives a d'ores et déjà été précédemment fixé.

Le montant des régularisations des charges de copropriété des années 2018 à 2023 s'élève donc à la somme totale de : 2.210,27 - 1.500 + 2.355,09 - 1.500 + 2.092,59 - 1.500 + 2.184,91 - 1.500 + 1.242,42 - 1.500 + 1.428,61 - 1.500 = 2.513,89 euros.

Enfin, il résulte des avis d'impôts produits aux débats, dont il y a lieu de retrancher la taxe d'enlèvement des ordures ménagères non expressément mise à la charge de la preneuse, et en fonction des 420/10.018èmes de copropriété représentés par les locaux donnés à bail sur les 876/10.018èmes de copropriété effectivement détenus par les bailleresses, que le montant de la taxe foncière s'est élevé : à la somme de [(4.576 - 1.329) x 420] ÷ 876 = 1.556,78 euros pour l'année 2020 ; à la somme de [(4.624 - 1.342) x 420] ÷ 876 = 1.573,56 euros pour l'année 2021 ; et à la somme de [(6.337 - 1.371) x 420] ÷ 876 = 2.380,96 euros pour l'année 2023 (pièces n°11 et n°15 en demande, annexes) ; étant observé que d'une part, les bailleresses ne communiquent aucun avis d'impôt au titre de la taxe foncière de l'année 2022, de sorte qu'elles échouent à apporter la preuve du montant de celle-ci, ce qui justifie le rejet de leur demande en paiement formée à ce titre, et que d'autre part, si elles versent aux débats l'avis d'impôt au titre de l'année 2024 (pièce n°16 en demande, annexes), elles ne forment cependant, tant dans les motifs que dans le dispositif de leurs écritures, aucune demande en paiement de ce chef (pages 20 et 24 de leurs dernières conclusions), de sorte que la présente juridiction n'est saisie d'aucune prétention à ce titre en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile.

Le montant des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2023 s'élève donc à la somme totale de : 1.556,78 + 1.573,56 + 2.380,96 = 5.511,30 euros.

Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

En conséquence, il convient : de condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 2.513,89 euros en règlement des régularisations des charges de copropriété des années 2018 à 2023 ainsi que la somme globale de 5.511,30 euros en remboursement des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2023 ; et de débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2023 ainsi que de la taxe foncière de l'année 2022. 

Sur la créance de rappels d'indexations de loyers

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, le contrat de bail commercial litigieux à effet au 1er octobre 2008 stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE V – LOYERS », que « Le présent bail est consenti et accepté, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros, réglé par paiements mensuels le 1er de chaque mois, d'un montant en principal hors charges et éventuelle contribution de 2.500 euros. Le preneur s'oblige à acquitter ses loyers et accessoires par chèque. […] Ce loyer est payable mensuellement d'avance le 1er du mois au domicile du bailleur ou de son représentant, le premier jour ouvrable de chaque mois civil, sans qu'il y a lieu à avis préalable » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE VI – RÉVISION DU LOYER », que « Les parties exposent que le montant du loyer a été déterminé en prenant pour indice de base l'indice national du coût de la construction pour le 4ème trimestre 2007, tel qu'il a été établi par l'Institut [Etablissement 1] et des Études Économiques INSEE, lequel indice est de 1.474 sur la base de 100 en 1953. Les parties conviennent au titre de conditions essentielles et déterminantes des présentes que le loyer, ci-dessus fixé, sera révisé en plein droit et sans aucune notification préalable [...] à l'issue de chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice précité et ce, pour la première fois, le 1er octobre 2009 » (pièce n°2 en demande, pages 3 et 4).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 7 - REMBOURSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE - LOYER » insérée au contrat de cession de droit au bail conclu par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016 entre la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 2] prévoit que : « 7.2 Loyers : Le Cessionnaire déclare accepter l'augmentation du loyer mensuel, proposée par le bailleur, fixant ainsi le nouveau loyer mensuel à la somme de 3.000 € hors charges. En conséquence, il réglera au bailleur l'intégralité du loyer du mois de septembre 2016 (3.000 €), ainsi que les charges mensuelles, s'élevant à 125 euros » (pièce n°3 en demande, page 7). 

De fait, il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, que le loyer a bien fait l'objet d'une indexation annuelle (pièce n°10 en demande).

Si les demanderesses exposent avoir commis une erreur de calcul dans le montant des indexations, il y a toutefois lieu de relever que le nouveau montant des indexations réclamées prend systématiquement pour point de départ le 1er septembre (page 16 de leurs dernières conclusions, et pièce n°18 en demande).

Or, force est de constater que le contrat de cession de droit au bail susvisé, bien qu'il fixe un nouveau loyer à compter du 1er septembre 2016, ne constitue pas un nouveau contrat de bail commercial, ce que reconnaissent d'ailleurs expressément les bailleresses en indiquant qu' « Il est constant que les clauses et conditions du bail initial sont en l'état maintenues à l'exception du montant du loyer » (page 16 de leurs dernières conclusions), si bien que le loyer devait continuer à être indexé annuellement le 1er octobre, conformément aux stipulations du bail.

Dès lors, dans la mesure où les propriétaires indivises procèdent désormais à un nouveau calcul en indexant le loyer à compter du 1er septembre, et non du 1er octobre, il y a lieu de retenir que ce nouveau calcul est nécessairement erroné, de sorte qu'elles échouent à apporter la preuve de l'existence de l'erreur de calcul alléguée, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement des rappels d'indexations de loyers formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des rappels de loyers indexés formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q].

Sur le coût du commandement de payer

Aux termes des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent : 5°) les débours tarifés ; 6°) les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En outre, en application des dispositions de l'article 399 du même code, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.

En l'espèce, il est établi : que par acte d'huissier en date du 13 mai 2022, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont fait signifier à la S.A.R.L. [Adresse 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 12.575,10 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 181,12 euros ; que par exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2022, elles ont fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris notamment en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; et que par ordonnance contradictoire en date du 4 octobre 2023, le juge des référés a notamment « Donn[é] acte à [X] [Z] et [U] [Z] de ce qu'elles déclarent se désister de leur instance ; Déclar[é] le désistement d'instance parfait ; Di[t] que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 399 du Code de procédure civile » (pièces n°4 en demande, et n°1, n°2 et n°4 en défense).

De plus, il y a lieu de relever que dans leur assignation introductive de la présente instance au fond en date du 2 avril 2024, les bailleresses sollicitaient exclusivement la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, sans former une quelconque demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le commandement de payer litigieux est afférent non pas à la présente instance au fond, mais à l'instance de référé, si bien que son coût doit demeurer à la charge des propriétaires indivises au titre des frais de cette instance éteinte, dès lors qu'elles se sont expressément désistées de ladite instance sans pour autant que ce désistement fasse suite à la conclusion d'un accord transactionnel conclu avec la locataire, et donc à une convention contraire au sens des dispositions susvisées.

En conséquence, il convient de débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement du coût du commandement de payer d'un montant de 181,12 euros signifié à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] par acte d'huissier de justice en date du 13 mai 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, selon les dispositions de l'article 1153 ancien du même code, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, si les bailleresses avancent que « le non-paiement des sommes dues aux échéances est constitutif d'un préjudice financier distinct des intérêts liés à la condamnation » (page 21 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette allégation n'est étayée par aucun élément, les demanderesses ne caractérisant pas l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de leurs créances, lequel sera réparé par l'allocation des intérêts au taux légal.

De plus, bien que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] justifient avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer valant mise en demeure en date du 13 mai 2022 (pièces n°4 en demande et n°1 en défense), mais dès lors qu'elles réclament expressément que « Le tribunal assortira la condamnation au paiement des intérêts légaux à compter de sa décision sur le montant qu'il fixera » (page 21 de leurs dernières conclusions), et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions de l'article 5 et du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] le montant des intérêts au taux légal sur l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement, et de débouter ces dernières de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la première. 

Sur la demande d'injonction sous astreinte formée par les bailleresses

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l'article 14 du même code, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En application des dispositions de l'article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Enfin, en vertu des dispositions du deuxième alinéa de l'article 125 de ce code, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l'espèce, si les bailleresses affirment qu' « Il est constant que les sociétés UNIVERSAL [Q] et [Adresse 6] ont pour siège social l'adresse [Adresse 7], locaux dont elles n'ont plus la disposition depuis le 30 avril 2025 à 24h00. Il leur appartient de modifier ou faire modifier dans les meilleurs délais leur domiciliation. Sous réserve d'une absence de diligence dans les prochains mois, il sera délivré injonction aux sociétés UNIVERSAL [Q] et [Adresse 6] de procéder à la modification de leur siège social sous astreinte de 200 € par jour faute d'exécution dans le mois de la décision à intervenir » (page 22 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater que la S.A.R.L. JCOURS SUP, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 804.866.598, n'est pas partie à la présente instance, de sorte que toute demande formée à l'encontre de cette dernière, laquelle n'a pas été assignée, est irrecevable.

S'agissant de la défenderesse, il ressort des vérifications opérées par la juridiction sur le site Internet www.bodacc.fr que par mention publiée au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°210 B du 31 octobre 2025, la S.A.R.L. [Adresse 2] a transféré l'adresse de son siège social et de son établissement principal au [Adresse 8] à [Localité 6], ce qui justifie le rejet de la demande d'injonction sous astreinte formée à son encontre.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande d'injonction sous astreinte de modification du siège social formée à l'encontre de la S.A.R.L. JCOURS SUP, et de les débouter de cette même demande en ce qu'elle est formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2].



Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
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Sur les demandes reconventionnelles formées par la locataire

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, d'après les dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VIII – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « B/ Dépôt de garantie : Pour garantir l'exécution des obligations incombant au preneur, celui-ci verse le 10 août 2008 au bailleur qui le reconnaît une somme de 5.000 euros correspondant à 2 mois de loyers. [...] Elle restera aux mains du bailleur jusqu'à l'expiration du bail en garantie du règlement des indemnités que le preneur pourrait devoir au bailleur à sa sortie. Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d'inexécution d'une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt des garanties restera acquis au bailleur à titre de premier dommage et intérêt, sans préjudice de tous autres. [...] Il est expressément convenu qu'en cas de variation du loyer, en vertu de la clause ci-dessus stipulée ou de toute autre révision légale, cette somme devra être diminuée ou augmentée dans la même proportion pour être mise en harmonie avec le nouveau loyer » (pièce n°2 en demande, pages 5 et 6).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 7 - REMBOURSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE - LOYER » insérée au contrat de cession de droit au bail conclu par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016 entre la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 2] prévoit que : « 7.1 Dépôt de garantie : Le Cessionnaire reconstitue entre les mains du bailleur le montant du dépôt de garantie, soit la somme de cinq mille cinq cent douze euros (5.512 €), ce dernier ayant servi à payer les loyers des mois de juillet et août 2016, que le Cédant n'avait pu régler. En conséquence, le Cessionnaire se trouvera subrogé dans les droits du Cédant et pourra demander à son profit, dans les conditions prévues au Bail commercial, le remboursement de ce dépôt de garantie » (pièce n°3 en demande, page 7). 

De fait, dès lors que le contrat de bail commercial a finalement fait l'objet d'une résiliation amiable (pièces n°15 et n°16 en défense), et non d'une résiliation de plein droit par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ni d'une résiliation judiciaire, et dans la mesure où les bailleresses ne contestent pas que les locaux ont été restitués le 30 avril 2025 en bon état, de sorte qu'aucune indemnité n'est due à ces dernières à ce titre, force est de constater que le dépôt de garantie doit être restitué à la preneuse, les propriétaires indivises ne formant aucune demande de compensation dans le dispositif de leurs écritures.

En revanche, s'il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, que les bailleresses ont facturé à la locataire, en fonction de l'indexation du loyer, un complément au dépôt de garantie d'un montant de 107,27 euros le 1er septembre 2017, de 147,49 euros le 1er septembre 2018, de 241,35 euros le 1er septembre 2019, et de 442,47 euros le 1er septembre 2020, il est cependant établi que ces montants n'ont jamais été réglés, la preneuse ayant systématiquement versé des sommes inférieures à celles facturées (pièce n°10 en demande), de sorte que seule l'existence du paiement du montant de 5.512 euros figurant au contrat de cession de droit au bail est démontrée.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à payer à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] la somme de 5.512 euros en restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de cession de droit au bail en date du 1er septembre 2016.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l'article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l'espèce, s'il est établi que les bailleresses ont procédé tardivement à la régularisation des charges locatives, cette dernière n'étant intervenue que par lettre recommandée en date du 17 janvier 2023 au titres des années 2017 à 2021 (pièce n°11 en demande), de sorte qu'une faute contractuelle peut être retenue de ce chef, force est cependant de constater que la locataire n'a jamais cessé d'être débitrice, indépendamment de cette régularisation de charges, depuis l'année 2017, versant un loyer mensuel de 3.125 euros charges comprises entre le 28 février 2017 et le 19 mars 2021 (pièce n°10 en demande), faisant fi des indexations annuelles intervenues et dûment facturées sur cette période.

De plus, si la preneuse affirme que si « elle avait su, depuis 5 années (période non prescrite), que son loyer allait être majoré du montant de charges allégué, elle aurait pu saisir l'opportunité d'une résiliation triennale, ce dont le bailleur l'a privée » (page 29 de ses dernières conclusions), il y a lieu de relever que cette assertion, d'ailleurs non démontrée, est inopérante, dès lors que si le deuxième alinéa de l'article L. 145-4 du code de commerce dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, il ressort toutefois des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-9 du même code qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, et qu'au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l'occurrence, le bail commercial litigieux, conclu par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2008 à effet au 1er octobre 2008, s'est prolongé tacitement a compter du 1er octobre 2017, si bien que dès réception de la notification de la régularisation des charges par lettre recommandée en date du 17 janvier 2023, la preneuse avait la possibilité de délivrer congé pour le 30 septembre 2023, dernier jour du trimestre civil respectant un préavis de six mois, sans attendre l'expiration d'une quelconque période triennale.

Or, il est démontré que ce n'est que par lettre recommandée datée du 5 décembre 2024 expédiée le 29 décembre 2024 que la S.A.R.L. [Adresse 2] a finalement délivré congé pour le 30 avril 2025 (pièce n°15 en défense), soit plus d'un an et demi plus tard, ce délai n'étant pas imputable aux propriétaires indivises.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la défenderesse échoue à apporter la preuve de l'existence du préjudice qu'elle allègue, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z]. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont été contraintes d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

SE DÉCLARE valablement saisi de la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tirée de la prescription partielle de l'action en paiement des loyers et des charges locatives exigibles antérieurement au 2 avril 2019 exercée à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z],

DÉCLARE recevable en son intégralité la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. [Adresse 2] tirée de la prescription partielle de l'action en paiement des loyers et des charges locatives exigibles antérieurement au 2 avril 2019 ainsi que des taxes foncières et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 et 2019 exercée à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande en paiement des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles antérieurement au 3 avril 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q], 

CONSTATE le désistement partiel de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] de leur demande en paiement de la régularisation des charges locatives de l'année 2017 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2],

CONSTATE que la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tirée de la prescription partielle de la demande en paiement de la régularisation des charges locatives de l'année 2017 formée à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z] est devenue sans objet, 

Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] recevables en leur demande en paiement des régularisations des charges locatives des années 2018 et 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2018 et des taxes foncières des années 2018 et 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] recevables en leur demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2],

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 14.038,05 euros (QUATORZE MILLE TRENTE-HUIT euros et CINQ centimes) en règlement de l'arriéré de loyers et de provisions sur charges locatives relatif à la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 inclus, 

CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 2.513,89 euros (DEUX MILLE CINQ CENT TREIZE euros et QUATRE-VINGT-NEUF centimes) en règlement des régularisations des charges de copropriété des années 2018 à 2023,

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 5.511,30 euros (CINQ MILLE CINQ CENT ONZE euros et TRENTE centimes) en remboursement des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2023, 

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2023 et de la taxe foncière de l'année 2022 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2], 

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des rappels de loyers indexés formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q],

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement du coût du commandement de payer d'un montant de 181,12 euros signifié à la S.A.R.L. [Adresse 2] par acte d'huissier de justice en date du 13 mai 2022,

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] le montant des intérêts au taux légal sur l'intégralité des condamnations susvisées prononcées à son encontre à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande d'injonction sous astreinte de modification du siège social formée à l'encontre de la S.A.R.L. JCOURS SUP, 


DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande d'injonction sous astreinte de modification du siège social formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2],

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à payer à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] la somme de 5.512 (CINQ MILLE CINQ CENT DOUZE) euros en restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de cession de droit au bail en date du 1er septembre 2016,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [Adresse 2] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z],

DÉBOUTE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Août 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me THOMAS (PB186)
 Me KRESPINE (K0176) 


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 24/04507 

N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

N° MINUTE : 1


Assignation du :
02 Avril 2024









JUGEMENT 
rendu le 31 Août 2026 
DEMANDERESSES

Madame [X] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [U] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentées par Maître François THOMAS de la S.C.P. CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB186



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 2] (RCS de [Localité 1] 528 332 174)
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Vanessa KRESPINE de la S.E.L.A.R.L. L&KA AVOCATS - KAB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0176


Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

À l'audience du 30 Mars 2026 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2026, puis prorogé successivement au 15 Juillet 2026, au 26 Août 2026 et au 31 Août 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2008, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z], en leur qualité de propriétaires indivises, ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. ALPHA [K] et à la S.A.R.L. [Adresse 4] des locaux composés d'un local en rez-de-chaussée à usage de bureaux et d'une cave en sous-sol constituant les lots n°1 et n°48 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4] cadastré section DG numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2008 afin qu'y soient exercés une activité de prestations de services dans les domaines du soutien scolaire ainsi que tous types de formations liées aux particuliers et aux entreprises, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 30.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.500 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016, la S.A.R.L. ALPHA [K] a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. [Adresse 2], le montant du loyer étant porté à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2017.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont, par acte d'huissier en date du 13 mai 2022, fait signifier à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 12.575,10 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 181,12 euros, puis ont, par exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2022, fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, ainsi qu'en paiement de la somme provisionnelle de 12.817,88 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2022 et d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant de 3.378,83 euros à compter du 13 juin 2022 jusqu'à la date de restitution des locaux. 

Par ordonnance contradictoire en date du 5 octobre 2022, le juge des référés a enjoint à Madame [X] [Z], à Madame [U] [Z] et à la S.A.R.L. [Adresse 2] de rencontrer Monsieur [B] [S] en qualité de médiateur.

Par ordonnance contradictoire en date du 4 octobre 2023, le juge des référés a déclaré parfait le désistement d'instance de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z].

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont fait assigner la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, en expulsion, ainsi qu'en paiement d'un arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives, d'une indemnité d'occupation, et de dommages et intérêts. 

Par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 septembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 2] a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle des demandes en paiement formées à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z].

Eu égard à l'état d'avancement de l'instruction, et relevant que la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] n'avait pas vocation à mettre fin à l'instance, le juge de la mise en état a, par bulletin adressé par RPVA en date du 13 novembre 2024, informé les parties que cette dernière serait examinée par le tribunal statuant au fond, sur le fondement des dispositions des deux derniers alinéas du 6° de l'article 789 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée datée du 5 décembre 2024 expédiée le 29 décembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 2] a notifié à la mandataire et administratrice de biens de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] un congé pour le 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont fait signifier à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] un congé pour le 30 juin 2025 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce.

La S.A.R.L. [Adresse 2] a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs le 30 avril 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 juin 2025, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, et des articles 1102, 1240, 1342-10, et 2244 et suivants du code civil, de :

– à titre principal, retenir que le tribunal n'est pas saisi de la demande de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites des demandes financières non déterminées dans le dispositif de ses conclusions et simplement supposées identifiables par l'existence d'un fait générateur antérieur au 2 avril 2019 lui-même non développé, le juge ne pouvant se substituer à la demanderesse à l'incident ;

– à titre subsidiaire, rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. [Adresse 2] tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites leurs demandes financières au titre des loyers et charges dont le fait générateur est antérieur au 2 avril 2019, dès lors qu'il est démontré que lesdits loyers et charges ont été réglés par les paiements postérieurs affectés conformément aux dispositions de l'article 1342-10 du code civil et ne constituent pas un élément de la demande présentée devant la juridiction au fond ;
– en tout état de cause, les recevoir en leur désistement partiel de leur demande portant sur les charges à hauteur d'un montant de 615,88 euros pour seule régularisation des charges de l'année 2017 ;
– rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tendant à voir déclarer irrecevables comme prescrites leurs demandes relatives à la régularisation des charges au titre de l'année 2017 dès lors qu'elles présentent un désistement partiel à hauteur d'un montant de 615,88 euros correspondant à cette fin de non-recevoir ;
– au fond, condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à leur payer les sommes suivantes : 
• la somme de 11.659,19 euros au titre de la régularisation des charges des années 2018 à 2021, déduction faite donc de la régularisation des charges de l'année 2017 ;
• la somme de 7.944,98 euros au titre de la régularisation des charges des années 2022 et 2023 ;
• la somme de 22.708,75 euros au titre des loyers en retard sur la base des appels ;
• la somme de 5.166 euros au titre des rappels de loyers depuis septembre 2021 sur la base du loyer réel, dont la présente procédure a révélé l'existence du chef d'une erreur de calcul de l'indexation ;
• la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers subis du fait des retards de paiement des loyers ;
• la somme de 181,12 euros au titre du coût du commandement de payer ;
– débouter la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] de toutes ses demandes à valeur de prétentions notamment en restitution d'un indu et en paiement de dommages et intérêts ;
– délivrer injonction à la S.A.R.L. [Adresse 2] et à la S.A.R.L. JCOURS SUP de procéder à la modification de leur siège social, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la date du jugement à intervenir ;
– se réserver la faculté de liquider l'astreinte ;
– condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à leur payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, la S.A.R.L. [Adresse 2] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile, et des articles 1342-10, 2224, 2241 et 2243 du code civil, de :

– in limine litis, déclarer irrecevables comme prescrites les demandes financières de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] au titre des loyers et charges dont le fait générateur est antérieur au 2 avril 2019 ;
– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] relatives aux taxes foncières des années 2018 et 2019 ;
– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] relatives aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 et 2019 ;

– sur le fond, s'agissant des loyers, constater que pour la période non couverte par la prescription, elle s'est intégralement acquittée du règlement de ses loyers sur la période considérée ;
– en conséquence, rejeter les demandes formulées à ce titre ;
– s'agissant du rappel d'indexation, à titre principal, constater que la demande de rappel d'indexation repose sur des décomptes et des calculs erronés ;
– en conséquence, rejeter les demandes formulées à ce titre ;
– à titre subsidiaire, constater qu'en tout état de cause, le rappel d'indexation ne saurait être supérieur à la somme de 1.933 euros ;
– en conséquence, cantonner le rappel d'indexation à la somme de 1.933 euros ;
– s'agissant des charges, constater que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont forfaitisé les charges afférentes aux années 2017 à 2021 inclus à la somme de 6.242 euros et ont renoncé à solliciter l'éventuel surplus ;
– en conséquence, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leurs demandes au titre de la régularisation des charges ;
– s'agissant de la taxe foncière, constater que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont renoncé à solliciter les taxes foncières antérieures à l'année 2023 ;
– en conséquence, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leurs demandes formées à ce titre ;
– s'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, constater que le contrat de bail commercial ne met pas à sa charge la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
– constater que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont renoncé à solliciter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
– en conséquence, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leurs demandes formées à ce titre ;
– à titre reconventionnel, condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à lui payer la somme de 7.798 euros en restitution du dépôt de garantie ;
– condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à lui payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le caractère brutal, déloyal et tardif de leurs demandes ;
– en tout état de cause, débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;
– condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 septembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 30 mars 2026, et la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026, puis prorogée successivement au 15 juillet, au 26 août et au 31 août 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aux fins de voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions des premier, huitième, neuvième et dixième alinéas de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En outre, en application des dispositions de la dernière phrase du deuxième alinéa de l'article 768 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction : que par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 septembre 2024, la S.A.R.L. [Adresse 2] a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle des demandes en paiement formées à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z] ; et que par bulletin adressé par RPVA en date du 13 novembre 2024, le juge de la mise en état a indiqué aux conseils des parties que : « Par mention au dossier : au vu de l'état d'avancement de l'instruction, et dès lors qu'elle n'a pas vocation à mettre fin à l'instance, la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle sera examinée par le tribunal statuant au fond (article 789, 6°, 2ème et 3ème alinéas du CPC) ».

Dans le dispositif de ses dernières écritures, la locataire demande au tribunal de : « DÉCLARER irrecevables comme prescrites les demandes financières des bailleresses au titre des loyers et charges dont le fait générateur est antérieur au 2 avril 2019 ; DÉCLARER irrecevables comme prescrites les demandes des bailleresses relatives aux taxes foncières des années 2018 et 2019 ; DÉCLARER irrecevables comme prescrites les demandes des bailleresses relatives aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 et 2019 » (page 30 de ses dernières conclusions).

Dès lors que la défenderesse a repris, dans ses conclusions au fond, la fin de non-recevoir initialement soulevée dans ses conclusions d'incident, conformément à la décision du juge de la mise en état, force est de constater que le présent tribunal en est valablement saisi.

De plus, il résulte des termes du dispositif susvisé que la preneuse soutient notamment que toute demande en paiement des loyers et des charges locatives exigibles antérieurement au 2 avril 2019, soit plus de cinq ans avant la date de signification de l'assignation introductive de la présente instance du 2 avril 2024, est atteinte par la prescription quinquennale, cette prétention étant suffisamment déterminée, contrairement à ce que soutiennent à tort les bailleresses, étant observé que la pertinence du point de départ du délai de prescription invoqué, et le moyen opposé par les propriétaires indivises tiré de l'application des règles d'imputation des paiements éventuellement intervenus postérieurement au 2 avril 2019, seront analysés ci-après lors de l'examen respectivement du bien-fondé de la fin de non-recevoir soulevée et du bien-fondé de l'action au fond.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la présente juridiction est régulièrement saisie de la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q], et que celle-ci est recevable en son intégralité.

En conséquence, il convient de déclarer le tribunal valablement saisi de la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée par la S.A.R.L. [Adresse 2], et de déclarer recevable cette fin de non-recevoir. 

Sur le bien-fondé de la fin de non-recevoir

En vertu des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, selon les dispositions de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. 

D'après les dispositions de l'article 2221 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte.

L'article 2229 dudit code dispose quant à lui que la prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2224 de ce code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, l'action en paiement de charges ou de taxes locatives est soumise à la prescription quinquennale de droit commun (Civ. 3, 12 avril 2002 : pourvoi n°00-18529 ; Civ. 3, 25 novembre 2009 : pourvoi n°08-21384) ; et que d'autre part, le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, peut justifier en cours d'instance de l'existence et du montant des charges exigibles (Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270), dans les limites de la prescription (Civ. 3, 27 mai 2003 : pourvoi n°02-12253 ; Civ. 3, 28 juin 2018 : pourvoi n°17-18473).

En l'espèce, s'agissant des loyers et des provisions sur charges locatives, il est constant que l'assignation introductive d'instance a été signifiée le 2 avril 2024, cette date constituant le point de départ à rebours duquel le délai de la prescription quinquennale doit être calculé, si bien que les bailleresses sont recevables à solliciter le paiement des loyers et des provisions sur charges locatives dus à compter du 3 avril 2019, de sorte que la demande en paiement portant sur des créances exigibles antérieurement à cette date est irrecevable.

S'agissant des régularisations de charges, les bailleresses produisent aux débats une lettre recommandée adressée à la locataire par l'intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 17 janvier 2023 accompagnée notamment des documents suivants : un document adressé par la société « DODIM IMMOBILIER » en sa qualité de syndic de copropriété mentionnant « FAIT LE : 31 JUILLET 2018 [...] Mesdemoiselles [Z] [X] [J] [A] [...] CHARGES ANNÉE 2017 » ; un document adressé par la société « DODIM IMMOBILIER » en sa qualité de syndic de copropriété mentionnant « FAIT LE : 25 JUIN 2019 [...] Mesdemoiselles [Z] [X] [J] [A] [...] CHARGES ANNÉE 2018 » ; et un document adressé par la société « DODIM IMMOBILIER » en sa qualité de syndic de copropriété mentionnant « FAIT LE : 20 NOVEMBRE 2020 [...] Mesdemoiselles [Z] [X] [J] [A] [...] CHARGES ANNÉE 2019 » (pièce n°11 en demande, annexes) ; si bien qu'il est établi que ce n'est que le 31 juillet 2018, le 25 juin 2019 et le 20 novembre 2020 que les bailleresses ont eu connaissance du montant des régularisations des charges de copropriété respectivement des années 2017, 2018 et 2019 adressées par le syndic, de sorte que ce n'est qu'à compter de ces trois dates qu'elles ont eu connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action en paiement des régularisations de charges locatives répercutant ces charges de copropriété.

Dès lors que l'assignation introductive d'instance a été délivrée le 2 avril 2024, soit plus de cinq ans postérieurement au 31 juillet 2018, mais moins de cinq ans postérieurement au 25 juin 2019 et au 20 novembre 2020, force est de constater que seule est prescrite la demande en paiement de la régularisation des charges de l'année 2017, ce que reconnaissent d'ailleurs expressément les propriétaires indivises dans la mesure où elles indiquent se désister de cette demande, ce qui justifie que la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée par la preneuse soit déclarée sans objet en ce qu'elle porte sur la régularisation des charges locatives de l'année 2017, et soit rejetée en ce qu'elle porte sur la régularisation des charges locatives des années 2018 et 2019.

Enfin, s'agissant des taxes locatives, il ressort des éléments produits aux débats que l'avis d'impôt relatif à la taxe foncière, en ce comprise la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de l'année 2018 mentionne une « Date d'établissement : 06/08/2018 » et une « Date de mise en recouvrement : 31/08/2018 », et a été adressé par l'administration fiscale à « MME [Z] [X] [F] [H] » par « eco' pli 86 [Localité 5] PIC 11.09.2018 » (pièce n°11 en demande, annexes), étant observé que l'avis d'impôt relatif à la taxe foncière et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019 n'est pas communiqué, mais a nécessairement été adressé aux demanderesses au mois de septembre de l'année 2019, si bien qu'il est établi que ce n'est que le 11 septembre 2018 et au mois de septembre 2019 que les bailleresses ont eu connaissance du montant de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères respectivement des années 2018 et 2019, de sorte que ce n'est qu'à compter de ces deux dates qu'elles ont eu connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action en paiement de ces taxes locatives.

Or, il est constant que dans leur assignation délivrée le 2 avril 2024, soit plus de cinq ans postérieurement au 11 septembre 2018, mais moins de cinq ans postérieurement au mois de septembre 2019, les bailleresses sollicitaient exclusivement le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2017 à 2021, dont le montant était inclus dans la régularisation des charges relative à ces années, d'où une certaine confusion (page 8 de l'assignation et pièce n°11 en demande, annexes), si bien que seule est prescrite la demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2018 ; en revanche, les vérifications opérées par la présente juridiction permettent de s'assurer que ce n'est que dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 juin 2025, soit plus de cinq ans postérieurement au 11 septembre 2018 et au mois de septembre 2019, que les propriétaires indivises ont formé pour la première fois leur demande en paiement des taxes foncières des années 2018 et 2019 (pages 18 et 19 de leurs dernières conclusions), laquelle est donc prescrite. 

En conséquence, il convient : de déclarer Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande en paiement des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles antérieurement au 3 avril 2019 ; de constater le désistement partiel de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] de leur demande en paiement de la régularisation des charges locatives de l'année 2017, et de constater que la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle soulevée à ce titre par la S.A.R.L. [Adresse 2] est devenue sans objet ; et de déclarer Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] recevables en leur demande en paiement des régularisations des charges locatives des années 2018 et 2019 et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019, mais irrecevables en leur demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2018 et des taxes foncières des années 2018 et 2019. 

Sur l'action en paiement exercée par les bailleresses

Sur les loyers et les provisions sur charges locatives

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2008 à effet au 1er octobre 2008 entre Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] d'une part, et la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 4] d'autre part, stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE V – LOYERS », que « Le présent bail est consenti et accepté, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros, réglé par paiements mensuels le 1er de chaque mois, d'un montant en principal hors charges et éventuelle contribution de 2.500 euros. Le preneur s'oblige à acquitter ses loyers et accessoires par chèque. […] Ce loyer est payable mensuellement d'avance le 1er du mois au domicile du bailleur ou de son représentant, le premier jour ouvrable de chaque mois civil, sans qu'il y a lieu à avis préalable » ; en sa clause intitulée « ARTICLE VI – RÉVISION DU LOYER », que « Les parties exposent que le montant du loyer a été déterminé en prenant pour indice de base l'indice national du coût de la construction pour le 4ème trimestre 2007, tel qu'il a été établi par l'Institut [Etablissement 1] et des Études Économiques INSEE, lequel indice est de 1.474 sur la base de 100 en 1953. Les parties conviennent au titre de conditions essentielles et déterminantes des présentes que le loyer, ci-dessus fixé, sera révisé en plein droit et sans aucune notification préalable [...] à l'issue de chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice précité et ce, pour la première fois, le 1er octobre 2009 » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE VII – CHARGES ACCESSOIRES », que « D/ En attendant la liquidation annuelle des sommes réellement dues, le preneur s'engage à payer des acomptes au taux et aux échéances fixés par le bailleur en fonction des charges réelles de l'exercice précédent. Pour l'exercice 2008 cette provision annuelle s'élève à 1.500 € » (pièce n°2 en demande, pages 3, 4 et 5).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 7 - REMBOURSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE - LOYER » insérée au contrat de cession de droit au bail conclu par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016 entre la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 2] prévoit que : « 7.2 Loyers : Le Cessionnaire déclare accepter l'augmentation du loyer mensuel, proposée par le bailleur, fixant ainsi le nouveau loyer mensuel à la somme de 3.000 € hors charges. En conséquence, il réglera au bailleur l'intégralité du loyer du mois de septembre 2016 (3.000 €), ainsi que les charges mensuelles, s'élevant à 125 euros » (pièce n°3 en demande, page 7). 

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le loyer et la provision sur charges locatives exigibles le 1er avril 2019, s'agissant d'un loyer payable à terme à échoir, soit antérieurement au 3 avril 2019, sont atteints par la prescription quinquennale, seule l'assiette des loyers et provisions sur charges locatives dus à compter du 1er mai 2019 jusqu'au 30 avril 2025, date de restitution des locaux, sera examinée.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, que les bailleresses ont facturé à la locataire : la somme de 3.194,99 euros charges comprises au titre de chacun des quatre mois de mai à août 2019 inclus, la somme de 3.197,20 euros charges comprises au titre du mois de septembre 2019, et la somme de 3.261,29 euros charges comprises au titre de chacun des trois mois d'octobre à décembre 2019 inclus, soit la somme totale de (3.194,99 x 4) + 3.197,20 + (3.261,29 x 3) = 25.761,03 euros charges comprises pour la période comprise entre le 1er mai et le 31 décembre 2019 ; la somme de 3.261,29 euros charges comprises au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2020 inclus, la somme de 3.265,34 euros charges comprises au titre du mois de septembre 2020, et la somme de 3.382,84 euros charges comprises au titre de chacun des trois mois d'octobre à décembre 2020 inclus, soit la somme totale de (3.261,29 x 8) + 3.265,34 + (3.382,84 x 3) = 39.504,18 euros charges comprises pour l'année 2020 ; la somme de 3.257,84 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2021 inclus, et la somme de 3.273,83 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2021 inclus, soit la somme totale de [(3.257,84 + 125) x 8] + [(3.273,83 + 125) x 4] = 40.658,04 euros charges comprises pour l'année 2021 ; la somme de 3.273,83 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2022 inclus, et la somme de 3.382,65 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2022 inclus, soit la somme totale de [(3.273,83 + 125) x 8] + [(3.382,65 + 125) x 4] = 41.221,24 euros charges comprises pour l'année 2022 ; la somme de 3.382,65 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2023 inclus, et la somme de 3.608,98 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2023 inclus, soit la somme totale de [(3.382,65 + 125) x 8] + [(3.608,98 + 125) x 4] = 42.997,12 euros charges comprises pour l'année 2023 ; la somme de 3.608,98 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des huit mois de janvier à août 2024 inclus, et la somme de 3.774,45 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de septembre à décembre 2024 inclus, soit la somme totale de [(3.608,98 + 125) x 8] + [(3.774,45 + 125) x 4] = 45.469,64 euros charges comprises pour l'année 2024 ; et la somme de 3.774,45 euros de loyer et la somme de 125 de provision sur charges locatives au titre de chacun des quatre mois de janvier à avril 2025 inclus, soit la somme totale de [(3.774,45 + 125) x 4] = 15.597,80 euros charges comprises pour la période comprise entre le 1er janvier et le 30 avril 2025 (pièce n°10 en demande).

Le montant des loyers et des provisions sur charges locatives qui auraient dû être réglés par la preneuse pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 s'élève donc à la somme totale de : 25.761,03 + 39.504,18 + 40.658,04 + 41.221,24 + 42.997,12 + 45.469,64 + 15.597,80 = 251.209,05 euros.

En conséquence, il convient de constater que la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aurait dû verser à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 251.209,05 euros au titre des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025.

Sur les règlements effectués par la locataire

D'après les dispositions du second alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 1253 ancien du même code, le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter.

Enfin, aux termes des dispositions de l'article 1256 ancien dudit code, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu de la prescription quinquennale retenue pour les sommes exigibles antérieurement au 3 avril 2019, force est de constater que les règlements effectués par la locataire postérieurement à cette date se sont imputés soit sur les échéances expressément mentionnées par cette dernière, soit sur les dettes postérieures au 3 avril 2019, c'est-à-dire sur les dettes non prescrites que celle-ci avait le plus d'intérêt d'acquitter.

Le décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, fait état de deux virements bancaires en date du 25 avril 2019 et d'un virement bancaire en date du 29 mai 2019 d'un montant respectif de 3.125 euros chacun (pièce n°10 en demande, page 2).

Cependant, les relevés bancaires des mois d'avril et mai 2019 communiqués par la défenderesse mentionnent expressément : « 02.04 : Virement SEPA émis [...] 3.125,00 [...] s3p immo loyer fev 19 », « 23.04 : Virement SEPA émis [...] 3.125,00 [...] s3p immo loyer mars 19 », et « 28.05 : Virement SEPA émis [...] 3.125,00 [...] s3p immo loyer avril 19 » (pièce n°49 en défense) ; si bien qu'il est démontré que la preneuse a définitivement imputé ces trois paiements aux loyers et provisions sur charges locatives des mois de février, mars et avril 2019, de sorte qu'il ne peut en être tenu compte.

Dès lors, seuls les versements effectués postérieurement au mois de mai 2019 seront pris en considération.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes versées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025 (pièce n°10 en demande), que la locataire a effectué : quatre versements d'un montant de 3.125 euros chacun entre le 5 juillet et le 20 décembre 2019, et deux versements d'un montant de 6.250 euros chacun entre le 3 septembre et le 5 octobre 2019, correspondant à la somme totale de (3.125 x 4) + (6.250 x 2) = 25.000 euros au cours de l'année 2019, ce qui est parfaitement cohérent avec le tableau figurant dans ses écritures indiquant « Au titre de la période du 3 avril 2019 au 31 décembre 2019 : Loyers versés par le locataire [...] Soit 25.000 € réglés par le locataire » (page 14 de ses dernières conclusions), si bien que contrairement à ce qu'elle soutient à tort, le décompte communiqué par les bailleresses n'est entaché d'aucune erreur sur ce point ; neuf versements d'un montant de 3.125 euros chacun entre le 28 février et le 23 décembre 2020, et un versement d'un montant de 6.250 euros le 29 septembre 2020, correspondant à la somme totale de (3.125 x 9) + 6.250 = 34.375 euros au cours de l'année 2020, ce qui est cohérent avec les relevés bancaires de l'année 2020 communiqués faisant état de ces dix virements bancaires (pièce n°50 en défense) ; trois versements d'un montant de 3.125 euros chacun entre le 20 janvier et le 19 mars 2021, trois versements d'un montant de 3.257 euros chacun entre le 28 avril et le 29 juin 2021, cinq versements d'un montant de 3.357 euros chacun entre le 27 août et le 26 novembre 2021, un versement d'un montant de 3.200 euros le 20 décembre 2021 et un versement d'un montant de 3.443 euros le 21 décembre 2021, correspondant à la somme totale de (3.125 x 3) + (3.257 x 3) + (3.357 x 5) + 3.200 + 3.443 = 42.574 euros au cours de l'année 2021, ce qui est cohérent avec les relevés bancaires de l'année 2021 communiqués faisant état de ces treize virements bancaires (pièces n°50 et n°51 en défense) ; deux versements d'un montant de 3.398 euros chacun entre le 31 janvier et le 22 février 2022, sept versements d'un montant de 3.368 euros chacun entre le 30 mars et le 30 septembre 2022, un versement d'un montant de 3.500 euros le 3 novembre 2022 et un versement d'un montant de 3.507 euros le 17 novembre 2022, correspondant à la somme totale de (3.398 x 3) + (3.368 x 7) + 3.500 + 3.507 = 37.379 euros au cours de l'année 2022, ce qui est cohérent avec les onze preuves de virements bancaires réalisés en 2022 communiqués (pièces n°22 à n°32 en défense) ; cinq versements d'un montant de 3.507 euros chacun entre le 19 janvier et le 30 novembre 2023, et trois versements d'un montant de 7.036 euros chacun entre le 31 août et le 28 septembre 2023, correspondant à la somme totale de (3.507 x 5) + (7.036 x 3) = 38.643 euros au cours de l'année 2023, ce qui est cohérent avec les sept preuves de virements bancaires réalisés en 2023 et le relevé bancaire du mois de novembre 2023 faisant état du huitième virement communiqués (pièces n°33 à n°39, et n°52 en défense) ; onze versements d'un montant de 3.700 euros chacun entre le 25 janvier et le 31 décembre 2024, correspondant à la somme totale de (3.700 x 11) = 40.700 euros au cours de l'année 2024, ce qui est cohérent avec les cinq preuves de virements bancaires réalisés en 2024 et les relevés bancaires de l'année 2024 communiqués (pièces n°18, n°40, n°41, n°42, n°43, n°52 et n°53 en défense) ; et cinq versements d'un montant de 3.700 euros chacun entre le 31 janvier et le 30 avril 2025, correspondant à la somme totale de (3.700 x 5) = 18.500 euros au cours de l'année 2025, ce qui est cohérent avec les cinq preuves de virements bancaires réalisés en 2025 communiqués (pièces n°19, n°20 et n°54 en défense). 

Le montant des loyers et des provisions sur charges locatives effectivement réglés par la preneuse pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 s'élève donc à la somme totale de : 25.000 + 34.375 + 42.574 + 37.379 + 38.643 + 40.700 + 18.500 = 237.171 euros.

En conséquence, il convient de constater que la S.A.R.L. [Adresse 2] a effectivement versé à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 237.171 euros au titre des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025.

Conclusion sur la créance de loyers et de provisions sur charges locatives

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, la créance de loyers et de provisions sur charges locatives non réglés par la locataire détenue par les bailleresses pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 s'élève à la somme totale de : 251.209,05 - 237.171 = 14.038,05 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 14.038,05 euros en règlement de l'arriéré de loyers et de provisions sur charges locatives pour la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 inclus. 

Sur les créances de régularisations des charges locatives et de taxes locatives

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Il y a lieu de rappeler que s'agissant d'un contrat de bail commercial conclu avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment tant pour la taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 1er juillet 2014 : pourvoi n°13-13898 ; Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-16888 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : pourvoi n°21-20294), pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (Civ. 3, 13 juin 2012 : pourvoi n°11-17114 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-18873 ; Civ. 3, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-22498 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-17197 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-19830), que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; et que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032). 



Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VII – CHARGES ACCESSOIRES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « A/ Outre les loyers ci-dessus fixés, le preneur devra rembourser au bailleur ou à son représentant, aux mêmes dates et selon les mêmes modalités, la quote-part lui incombant de dépenses collectives, des prestations individuelles, à lui fournies et des charges, taxes et contributions présentes et à venir mises à la charge du bailleur du fait de l'immeuble. B/ Par dépenses collectives, il faut entendre par exemple, sans que cette énumération soit limitative, les frais d'eau froide, d'électricité, dépenses d'entretien et de propreté des halles, paliers et escaliers, de location, d'entretien et de relevés d'eau, s'ils existent... et en général tous les frais accessoires motivés par les services rendus à la collectivité des locataires. C/ Les dépenses collectives, ci-dessus, sont réparties entre tous les locataires au prorata des millièmes de copropriété et seront donc récupérées à l'égard du preneur sur la base de millièmes des dépenses totales. D/ En attendant la liquidation annuelle des sommes réellement dues, le preneur s'engage à payer des acomptes au taux et aux échéances fixés par le bailleur en fonction des charges réelles de l'exercice précédent. Pour l'exercice 2008 cette provision annuelle s'élève à 1.500 €. Enfin, il est précisé que la régularisation des charges d'une année civile a lieu au début de l'année suivante. E/ Taxes - impôts - Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier, il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives éventuelles, la taxe professionnelle et tout autre impôt et taxes dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque ; il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail. F/ Le preneur devra d'autre part rembourser au bailleur sa quote-part, calculée comme pour les charges, de tous droits ou taxes afférents aux locaux loués, et notamment la taxe foncière, outre le cas échéant la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage, ou tout autre impôt actuel ou nouveau, afférent à l'immeuble loué, le bailleur entendant que le loyer perçu soit net de toutes charges et impôts » (pièce n°2 en demande, pages 3 et 4).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE I : BAIL ET DÉSIGNATION DES LIEUX » prévoit que « Ces locaux constituent le lots n°1 et 48 de l'état descriptif de division pour respectivement 390/10018 et 25/10018 tantièmes », étant observé qu'il ressort de l'acte notarié en date du 26 décembre 2001 que les tantièmes sont en réalité les suivants : « LOT NUMÉRO 1 [...] les 392/10 018° des parties communes de l'immeuble et de la quote part du sol. LOT NUMÉRO 48 [...] les 28/10 018° des parties communes » ; et étant précisé que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] sont également propriétaires des : « LOT NUMÉRO 4 [...] Les 344/10 018° des parties communes. LOT NUMÉRO 37 [...] Les 72/10 018° des parties communes. LOT NUMÉRO 49 [...] Les 29/10 018° des parties communes. LOT NUMÉRO 84 [...] Les 11/10 018° des parties communes » (pièces en demande n°1 pages 2 et 3, et n°2 page 1) ; si bien que les tantièmes de copropriété détenus par les demanderesses s'élèvent à la somme de totale de 392 + 28 + 344 + 72 + 29 + 11 = 876/10.018èmes, dont 392 + 28 = 420/10.018èmes au titre des locaux donnés à bail.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'a été transféré à la preneuse le règlement des charges de copropriété de l'immeuble et de la taxe foncière. 

En revanche, force est de constater que le contrat de bail ne vise pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ce qui justifie le rejet des demandes en paiement formées à ce titre par les bailleresses.

Enfin, si la défenderesse affirme dans ses écritures que « Conformément à la pratique ancienne de plus de 17 années, consistant à ne pas réclamer la taxe foncière au locataire, et de la baisse de fréquentation notable du quartier, il a été décidé entre les parties que les bailleresses ne procéderaient jamais à la refacturation de la taxe foncière » (page 24 de ses dernières conclusions), il y a toutefois lieu de relever que cette absence de refacturation dans le passé est insuffisante à établir une renonciation non équivoque des propriétaires indivises à solliciter le remboursement de la taxe foncière ; de même, si la mandataire et administratrice de biens des bailleresses a indiqué à la S.A.R.L. [Adresse 2], par lettre recommandée en date du 17 janvier 2023, « Veuillez trouver sous ce pli les charges récupérables pour les années 2017-2018-2019-2020 et 2021. Ces charges sont calculées au prorata des tantièmes attachés à vos lots. Toutes les charges récupérables telles que l'impôt foncier inscrit dans votre bail n'ont pas fait l'objet de demande » (pièce n°11 en demande), force est là encore de constater qu'aucune renonciation non équivoque n'est caractérisée à ce titre.

Ceci étant précisé, il ressort des documents émis par la société « DODIM IMMOBLIER » en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble, lesquels distinguent les différentes charges affectées aux différents lots en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot, que les charges de copropriété afférentes aux lots n°1 et n°48 se sont élevées : à la somme de 1.773,20 + 33,91 + 276,50 + 126,66 = 2.210,27 euros pour l'année 2018 ; à la somme de 1.736,20 + 34,70 + 460,18 + 124,01 = 2.355,09 euros pour l'année 2019 ; à la somme de 1.858,28 + 35,65 + 65,93 + 132,73 = 2.092,59 euros pour l'année 2020 ; à la somme de 1.940,03 + 36,51 + 69,80 + 138,57 = 2.184,91 euros pour l'année 2021 ; à la somme de 1.025,62 + 37,93 + 105,60 + 73,27 = 1.242,42 euros pour l'année 2022 ; et à la somme de 1.196,81 + 40,20 + 106,11 + 85,49 = 1.428,61 euros pour l'année 2023 (pièces n°11, n°15 et n°16 en demande, annexes).

En outre, le montant de la provision sur charges locatives n'a jamais été réévalué, si bien que les bailleresses ont facturé, au titre de chacune des six années susvisées, la somme annuelle de 1.500 euros, étant précisé que le montant des régularisations de charges de copropriété doit être calculé en fonction des provisions sur charges facturées, et non en fonction des provisions effectivement réglées, dès lors que l'arriéré de provisions sur charges locatives a d'ores et déjà été précédemment fixé.

Le montant des régularisations des charges de copropriété des années 2018 à 2023 s'élève donc à la somme totale de : 2.210,27 - 1.500 + 2.355,09 - 1.500 + 2.092,59 - 1.500 + 2.184,91 - 1.500 + 1.242,42 - 1.500 + 1.428,61 - 1.500 = 2.513,89 euros.

Enfin, il résulte des avis d'impôts produits aux débats, dont il y a lieu de retrancher la taxe d'enlèvement des ordures ménagères non expressément mise à la charge de la preneuse, et en fonction des 420/10.018èmes de copropriété représentés par les locaux donnés à bail sur les 876/10.018èmes de copropriété effectivement détenus par les bailleresses, que le montant de la taxe foncière s'est élevé : à la somme de [(4.576 - 1.329) x 420] ÷ 876 = 1.556,78 euros pour l'année 2020 ; à la somme de [(4.624 - 1.342) x 420] ÷ 876 = 1.573,56 euros pour l'année 2021 ; et à la somme de [(6.337 - 1.371) x 420] ÷ 876 = 2.380,96 euros pour l'année 2023 (pièces n°11 et n°15 en demande, annexes) ; étant observé que d'une part, les bailleresses ne communiquent aucun avis d'impôt au titre de la taxe foncière de l'année 2022, de sorte qu'elles échouent à apporter la preuve du montant de celle-ci, ce qui justifie le rejet de leur demande en paiement formée à ce titre, et que d'autre part, si elles versent aux débats l'avis d'impôt au titre de l'année 2024 (pièce n°16 en demande, annexes), elles ne forment cependant, tant dans les motifs que dans le dispositif de leurs écritures, aucune demande en paiement de ce chef (pages 20 et 24 de leurs dernières conclusions), de sorte que la présente juridiction n'est saisie d'aucune prétention à ce titre en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile.

Le montant des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2023 s'élève donc à la somme totale de : 1.556,78 + 1.573,56 + 2.380,96 = 5.511,30 euros.

Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

En conséquence, il convient : de condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 2.513,89 euros en règlement des régularisations des charges de copropriété des années 2018 à 2023 ainsi que la somme globale de 5.511,30 euros en remboursement des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2023 ; et de débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2023 ainsi que de la taxe foncière de l'année 2022. 

Sur la créance de rappels d'indexations de loyers

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, le contrat de bail commercial litigieux à effet au 1er octobre 2008 stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE V – LOYERS », que « Le présent bail est consenti et accepté, moyennant un loyer annuel en principal de 30.000 euros, réglé par paiements mensuels le 1er de chaque mois, d'un montant en principal hors charges et éventuelle contribution de 2.500 euros. Le preneur s'oblige à acquitter ses loyers et accessoires par chèque. […] Ce loyer est payable mensuellement d'avance le 1er du mois au domicile du bailleur ou de son représentant, le premier jour ouvrable de chaque mois civil, sans qu'il y a lieu à avis préalable » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE VI – RÉVISION DU LOYER », que « Les parties exposent que le montant du loyer a été déterminé en prenant pour indice de base l'indice national du coût de la construction pour le 4ème trimestre 2007, tel qu'il a été établi par l'Institut [Etablissement 1] et des Études Économiques INSEE, lequel indice est de 1.474 sur la base de 100 en 1953. Les parties conviennent au titre de conditions essentielles et déterminantes des présentes que le loyer, ci-dessus fixé, sera révisé en plein droit et sans aucune notification préalable [...] à l'issue de chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice précité et ce, pour la première fois, le 1er octobre 2009 » (pièce n°2 en demande, pages 3 et 4).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 7 - REMBOURSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE - LOYER » insérée au contrat de cession de droit au bail conclu par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016 entre la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 2] prévoit que : « 7.2 Loyers : Le Cessionnaire déclare accepter l'augmentation du loyer mensuel, proposée par le bailleur, fixant ainsi le nouveau loyer mensuel à la somme de 3.000 € hors charges. En conséquence, il réglera au bailleur l'intégralité du loyer du mois de septembre 2016 (3.000 €), ainsi que les charges mensuelles, s'élevant à 125 euros » (pièce n°3 en demande, page 7). 

De fait, il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, que le loyer a bien fait l'objet d'une indexation annuelle (pièce n°10 en demande).

Si les demanderesses exposent avoir commis une erreur de calcul dans le montant des indexations, il y a toutefois lieu de relever que le nouveau montant des indexations réclamées prend systématiquement pour point de départ le 1er septembre (page 16 de leurs dernières conclusions, et pièce n°18 en demande).

Or, force est de constater que le contrat de cession de droit au bail susvisé, bien qu'il fixe un nouveau loyer à compter du 1er septembre 2016, ne constitue pas un nouveau contrat de bail commercial, ce que reconnaissent d'ailleurs expressément les bailleresses en indiquant qu' « Il est constant que les clauses et conditions du bail initial sont en l'état maintenues à l'exception du montant du loyer » (page 16 de leurs dernières conclusions), si bien que le loyer devait continuer à être indexé annuellement le 1er octobre, conformément aux stipulations du bail.

Dès lors, dans la mesure où les propriétaires indivises procèdent désormais à un nouveau calcul en indexant le loyer à compter du 1er septembre, et non du 1er octobre, il y a lieu de retenir que ce nouveau calcul est nécessairement erroné, de sorte qu'elles échouent à apporter la preuve de l'existence de l'erreur de calcul alléguée, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement des rappels d'indexations de loyers formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des rappels de loyers indexés formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q].

Sur le coût du commandement de payer

Aux termes des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent : 5°) les débours tarifés ; 6°) les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En outre, en application des dispositions de l'article 399 du même code, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.

En l'espèce, il est établi : que par acte d'huissier en date du 13 mai 2022, Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] ont fait signifier à la S.A.R.L. [Adresse 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 12.575,10 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 181,12 euros ; que par exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2022, elles ont fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris notamment en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; et que par ordonnance contradictoire en date du 4 octobre 2023, le juge des référés a notamment « Donn[é] acte à [X] [Z] et [U] [Z] de ce qu'elles déclarent se désister de leur instance ; Déclar[é] le désistement d'instance parfait ; Di[t] que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 399 du Code de procédure civile » (pièces n°4 en demande, et n°1, n°2 et n°4 en défense).

De plus, il y a lieu de relever que dans leur assignation introductive de la présente instance au fond en date du 2 avril 2024, les bailleresses sollicitaient exclusivement la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, sans former une quelconque demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le commandement de payer litigieux est afférent non pas à la présente instance au fond, mais à l'instance de référé, si bien que son coût doit demeurer à la charge des propriétaires indivises au titre des frais de cette instance éteinte, dès lors qu'elles se sont expressément désistées de ladite instance sans pour autant que ce désistement fasse suite à la conclusion d'un accord transactionnel conclu avec la locataire, et donc à une convention contraire au sens des dispositions susvisées.

En conséquence, il convient de débouter Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement du coût du commandement de payer d'un montant de 181,12 euros signifié à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] par acte d'huissier de justice en date du 13 mai 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, selon les dispositions de l'article 1153 ancien du même code, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, si les bailleresses avancent que « le non-paiement des sommes dues aux échéances est constitutif d'un préjudice financier distinct des intérêts liés à la condamnation » (page 21 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette allégation n'est étayée par aucun élément, les demanderesses ne caractérisant pas l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de leurs créances, lequel sera réparé par l'allocation des intérêts au taux légal.

De plus, bien que Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] justifient avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer valant mise en demeure en date du 13 mai 2022 (pièces n°4 en demande et n°1 en défense), mais dès lors qu'elles réclament expressément que « Le tribunal assortira la condamnation au paiement des intérêts légaux à compter de sa décision sur le montant qu'il fixera » (page 21 de leurs dernières conclusions), et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita en application des dispositions de l'article 5 et du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] le montant des intérêts au taux légal sur l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement, et de débouter ces dernières de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la première. 

Sur la demande d'injonction sous astreinte formée par les bailleresses

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l'article 14 du même code, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En application des dispositions de l'article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Enfin, en vertu des dispositions du deuxième alinéa de l'article 125 de ce code, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l'espèce, si les bailleresses affirment qu' « Il est constant que les sociétés UNIVERSAL [Q] et [Adresse 6] ont pour siège social l'adresse [Adresse 7], locaux dont elles n'ont plus la disposition depuis le 30 avril 2025 à 24h00. Il leur appartient de modifier ou faire modifier dans les meilleurs délais leur domiciliation. Sous réserve d'une absence de diligence dans les prochains mois, il sera délivré injonction aux sociétés UNIVERSAL [Q] et [Adresse 6] de procéder à la modification de leur siège social sous astreinte de 200 € par jour faute d'exécution dans le mois de la décision à intervenir » (page 22 de leurs dernières conclusions), force est toutefois de constater que la S.A.R.L. JCOURS SUP, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 804.866.598, n'est pas partie à la présente instance, de sorte que toute demande formée à l'encontre de cette dernière, laquelle n'a pas été assignée, est irrecevable.

S'agissant de la défenderesse, il ressort des vérifications opérées par la juridiction sur le site Internet www.bodacc.fr que par mention publiée au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°210 B du 31 octobre 2025, la S.A.R.L. [Adresse 2] a transféré l'adresse de son siège social et de son établissement principal au [Adresse 8] à [Localité 6], ce qui justifie le rejet de la demande d'injonction sous astreinte formée à son encontre.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande d'injonction sous astreinte de modification du siège social formée à l'encontre de la S.A.R.L. JCOURS SUP, et de les débouter de cette même demande en ce qu'elle est formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2].



Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

Sur les demandes reconventionnelles formées par la locataire

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, d'après les dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VIII – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « B/ Dépôt de garantie : Pour garantir l'exécution des obligations incombant au preneur, celui-ci verse le 10 août 2008 au bailleur qui le reconnaît une somme de 5.000 euros correspondant à 2 mois de loyers. [...] Elle restera aux mains du bailleur jusqu'à l'expiration du bail en garantie du règlement des indemnités que le preneur pourrait devoir au bailleur à sa sortie. Dans le cas de résiliation du présent bail par suite d'inexécution d'une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt des garanties restera acquis au bailleur à titre de premier dommage et intérêt, sans préjudice de tous autres. [...] Il est expressément convenu qu'en cas de variation du loyer, en vertu de la clause ci-dessus stipulée ou de toute autre révision légale, cette somme devra être diminuée ou augmentée dans la même proportion pour être mise en harmonie avec le nouveau loyer » (pièce n°2 en demande, pages 5 et 6).

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 7 - REMBOURSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE - LOYER » insérée au contrat de cession de droit au bail conclu par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2016 entre la S.A.R.L. ALPHA [K] et la S.A.R.L. [Adresse 2] prévoit que : « 7.1 Dépôt de garantie : Le Cessionnaire reconstitue entre les mains du bailleur le montant du dépôt de garantie, soit la somme de cinq mille cinq cent douze euros (5.512 €), ce dernier ayant servi à payer les loyers des mois de juillet et août 2016, que le Cédant n'avait pu régler. En conséquence, le Cessionnaire se trouvera subrogé dans les droits du Cédant et pourra demander à son profit, dans les conditions prévues au Bail commercial, le remboursement de ce dépôt de garantie » (pièce n°3 en demande, page 7). 

De fait, dès lors que le contrat de bail commercial a finalement fait l'objet d'une résiliation amiable (pièces n°15 et n°16 en défense), et non d'une résiliation de plein droit par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ni d'une résiliation judiciaire, et dans la mesure où les bailleresses ne contestent pas que les locaux ont été restitués le 30 avril 2025 en bon état, de sorte qu'aucune indemnité n'est due à ces dernières à ce titre, force est de constater que le dépôt de garantie doit être restitué à la preneuse, les propriétaires indivises ne formant aucune demande de compensation dans le dispositif de leurs écritures.

En revanche, s'il ressort du décompte actualisé produit aux débat par les demanderesses, reprenant l'historique des sommes appelées entre le 1er janvier 2017 et le 30 avril 2025, que les bailleresses ont facturé à la locataire, en fonction de l'indexation du loyer, un complément au dépôt de garantie d'un montant de 107,27 euros le 1er septembre 2017, de 147,49 euros le 1er septembre 2018, de 241,35 euros le 1er septembre 2019, et de 442,47 euros le 1er septembre 2020, il est cependant établi que ces montants n'ont jamais été réglés, la preneuse ayant systématiquement versé des sommes inférieures à celles facturées (pièce n°10 en demande), de sorte que seule l'existence du paiement du montant de 5.512 euros figurant au contrat de cession de droit au bail est démontrée.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à payer à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] la somme de 5.512 euros en restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de cession de droit au bail en date du 1er septembre 2016.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l'article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l'espèce, s'il est établi que les bailleresses ont procédé tardivement à la régularisation des charges locatives, cette dernière n'étant intervenue que par lettre recommandée en date du 17 janvier 2023 au titres des années 2017 à 2021 (pièce n°11 en demande), de sorte qu'une faute contractuelle peut être retenue de ce chef, force est cependant de constater que la locataire n'a jamais cessé d'être débitrice, indépendamment de cette régularisation de charges, depuis l'année 2017, versant un loyer mensuel de 3.125 euros charges comprises entre le 28 février 2017 et le 19 mars 2021 (pièce n°10 en demande), faisant fi des indexations annuelles intervenues et dûment facturées sur cette période.

De plus, si la preneuse affirme que si « elle avait su, depuis 5 années (période non prescrite), que son loyer allait être majoré du montant de charges allégué, elle aurait pu saisir l'opportunité d'une résiliation triennale, ce dont le bailleur l'a privée » (page 29 de ses dernières conclusions), il y a lieu de relever que cette assertion, d'ailleurs non démontrée, est inopérante, dès lors que si le deuxième alinéa de l'article L. 145-4 du code de commerce dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, il ressort toutefois des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 145-9 du même code qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, et qu'au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l'occurrence, le bail commercial litigieux, conclu par acte sous signature privée en date du 4 juillet 2008 à effet au 1er octobre 2008, s'est prolongé tacitement a compter du 1er octobre 2017, si bien que dès réception de la notification de la régularisation des charges par lettre recommandée en date du 17 janvier 2023, la preneuse avait la possibilité de délivrer congé pour le 30 septembre 2023, dernier jour du trimestre civil respectant un préavis de six mois, sans attendre l'expiration d'une quelconque période triennale.

Or, il est démontré que ce n'est que par lettre recommandée datée du 5 décembre 2024 expédiée le 29 décembre 2024 que la S.A.R.L. [Adresse 2] a finalement délivré congé pour le 30 avril 2025 (pièce n°15 en défense), soit plus d'un an et demi plus tard, ce délai n'étant pas imputable aux propriétaires indivises.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la défenderesse échoue à apporter la preuve de l'existence du préjudice qu'elle allègue, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z]. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont été contraintes d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

SE DÉCLARE valablement saisi de la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tirée de la prescription partielle de l'action en paiement des loyers et des charges locatives exigibles antérieurement au 2 avril 2019 exercée à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z],

DÉCLARE recevable en son intégralité la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. [Adresse 2] tirée de la prescription partielle de l'action en paiement des loyers et des charges locatives exigibles antérieurement au 2 avril 2019 ainsi que des taxes foncières et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 et 2019 exercée à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande en paiement des loyers et des provisions sur charges locatives exigibles antérieurement au 3 avril 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q], 

CONSTATE le désistement partiel de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z] de leur demande en paiement de la régularisation des charges locatives de l'année 2017 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2],

CONSTATE que la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] tirée de la prescription partielle de la demande en paiement de la régularisation des charges locatives de l'année 2017 formée à son encontre par Madame [X] [Z] et par Madame [U] [Z] est devenue sans objet, 

Décision du 31 Août 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOA

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] recevables en leur demande en paiement des régularisations des charges locatives des années 2018 et 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2018 et des taxes foncières des années 2018 et 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] recevables en leur demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2],

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 14.038,05 euros (QUATORZE MILLE TRENTE-HUIT euros et CINQ centimes) en règlement de l'arriéré de loyers et de provisions sur charges locatives relatif à la période comprise entre le 3 avril 2019 et le 30 avril 2025 inclus, 

CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 2.513,89 euros (DEUX MILLE CINQ CENT TREIZE euros et QUATRE-VINGT-NEUF centimes) en règlement des régularisations des charges de copropriété des années 2018 à 2023,

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 5.511,30 euros (CINQ MILLE CINQ CENT ONZE euros et TRENTE centimes) en remboursement des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2023, 

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2023 et de la taxe foncière de l'année 2022 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2], 

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement des rappels de loyers indexés formée à l'encontre de la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q],

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande en paiement du coût du commandement de payer d'un montant de 181,12 euros signifié à la S.A.R.L. [Adresse 2] par acte d'huissier de justice en date du 13 mai 2022,

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] le montant des intérêts au taux légal sur l'intégralité des condamnations susvisées prononcées à son encontre à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2], 

DÉCLARE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] irrecevables en leur demande d'injonction sous astreinte de modification du siège social formée à l'encontre de la S.A.R.L. JCOURS SUP, 


DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] de leur demande d'injonction sous astreinte de modification du siège social formée à l'encontre de la S.A.R.L. [Adresse 2],

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Z] et Madame [U] [Z] à payer à la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] la somme de 5.512 (CINQ MILLE CINQ CENT DOUZE) euros en restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de cession de droit au bail en date du 1er septembre 2016,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [Adresse 2] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [X] [Z] et de Madame [U] [Z],

DÉBOUTE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 2] à payer à Madame [X] [Z] et à Madame [U] [Z] la somme globale de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. UNIVERSAL [Q] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Août 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T18:26:43.585Z.