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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 3 septembre 2026, n° 24/02730

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

TAILLECBENAYOUN SOPHIE

Exposé du litige

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2021, la SCI [A] (ci-après : le bailleur) a donné à bail à la SARL LES BEBES DES CAPUCINES (ci-après : le preneur) un local commercial de 104 m² sis dans un ensemble immobilier, au 166 rue Saint François Xavier à GRADIGNAN (33), pour un loyer mensuel de 1540 euros HT, révisable chaque année sur la base de l’ILC, outre une provision sur charges de 155 euros HT et une provision affectée à la taxe foncière de 140 euros HT. Le bail, d’une durée de 9 ans, a pris effet le 3 janvier 2022 et devait s’achever le 2 janvier 2031. Il prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 3080 euros lors de l’entrée dans les lieux.
Le bailleur a été informé par le preneur de sa volonté de mettre un terme au bail commercial avant l’échéance de la première période triennale. 
Estimant que le preneur ne pouvait résilier unilatéralement le bail de manière anticipée et, de ce fait, restait redevable du paiement des loyers et des charges jusqu’à la fin de la période triennale, la SCI [A] a, par acte du 1er décembre 2023, fait signifier au preneur un commandement de payer portant sur les loyers et charges impayés, échus depuis le 1er juillet 2023.
Puis, par acte extrajudiciaire du 3 avril 2024, la SCI [A] a assigné la SARL LES BEBES DES CAPUCINES devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir, notamment, condamner à lui payer les charges et loyers impayés et ceux dus jusqu’à l’expiration de la période triennale, soit jusqu’au 1er janvier 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la SCI [A] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-4 et R. 123-40 du code de commerce, 1189, 1192, 1225, 1103, 1728, 1221, 1231-1 et 1231-2 du code civil et 221 2. et 5. du code général des impôts de :
-condamner la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à lui payer la somme totale de 41 893,16 euros TTC correspondant au montant des loyers et des charges échus et impayés entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025 (37 477,64 euros HT soit 44 973,16 euros TTC) après déduction du dépôt de garantie de 3080 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-ordonner l’exécution provisoire,
-débouter la SARL LES BEBES DES CAPUCINES de ses demandes,
-la condamner à lui verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI [A] fait valoir qu’en application de l’article L. 145-4 du code de commerce, le preneur ne peut donner congé en dehors de l’expiration de la période triennale qu’en raison d’un départ à la retraite ou d’une situation d’invalidité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle souligne que seule une résiliation amiable permet la rupture anticipée en application de l’article 1193 du code civil, mais qu’en l’espèce, elle n’a pas donné son accord. Elle indique qu’au contraire, les parties se sont entendues pour que la SARL LES BEBES DES CAPUCINES cherche un repreneur pour être déchargée du paiement des loyers et charges jusqu’à l’échéance triennale, ce qu’elle n’a finalement pas fait. Elle conteste le fait que la remise des clés par le preneur ait provoqué la résiliation du bail, les circonstances entourant cette remise des clés démontrant que le bailleur n'avait pas l’intention d’accepter une résiliation amiable. A ce titre, elle fait valoir que l’huissier lui a remis en même temps le courrier de résiliation du bail accompagné des clés du local sans lui laisser le choix de les accepter ou non, ni d’ailleurs lui laisser la possibilité de les lui restituer, et que le preneur est dans l’incapacité de produire un écrit permettant de déceler de manière certaine que le bailleur était d’accord avec une résiliation anticipée, alors qu’au contraire le gérant de la SCI lui a renvoyé les clés du local à sa nouvelle adresse par LRAR du 21 août 2023 et que le bailleur a continué à établir des factures de loyer et a même délivré un commandement de payer les loyers et charges impayés. Elle ajoute que le local est resté à la libre disposition du preneur, qui a pris seul la responsabilité de ne pas l’occuper, qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.
La SCI [A] soutient en outre que le courrier de résiliation « de plein droit » qui lui a été adressé est mal fondé, la résiliation étant faite au visa de l’article 8 du contrat de bail lequel est, selon elle, inapplicable en l’espèce. Cet article prévoit la résiliation de plein droit en cas de fermeture du fonds de commerce ou de l’arrêt de l’exploitation ainsi qu’en cas de dissolution amiable, ce qui n’est manifestement pas le cas selon elle. Elle souligne que le locataire exploitait le local pour son établissement secondaire et que son fonds continue à être exploité dans de nouveaux locaux situés à Villenave d’Ornon, qu’elle a acquis. Elle considère qu’il s’agit là d’un transfert de fonds de commerce, qui ne correspond pas à une fermeture. Elle souligne que d’ailleurs, le preneur a continué à payer son loyer jusqu’au 30 juin 2023 après le transfert de son activité acté le 8 mars 2023 selon son KBIS. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, l’article 8 concerne les cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, laquelle est stipulée dans l’intérêt du bailleur, de sorte qu’elle ne peut être invoquée par le preneur ; le preneur ne peut pour les besoins de la cause prendre une portion de la clause et la soustraire de son environnement pour l’interpréter isolément. Le bailleur en déduit que la résiliation unilatérale opposée par le preneur est dénuée de fondement.
La SCI [A] s’estime en revanche bien fondée à demander l’exécution forcée du contrat dès lors que depuis le mois de juillet 2023, le preneur n’a plus honoré le paiement des loyers et des charges malgré un commandement de payer signifié le 20 décembre 2023 valant mise en demeure. Elle ajoute également être bien fondée à demander le paiement des loyers et charges dus jusqu’à l’expiration de la première période triennale.
Sur la demande reconventionnelle du preneur, elle s’oppose à la demande de restitution du dépôt de garantie, qu’elle entend déduire des sommes restant dues par le preneur, en application de l’article 7 du bail.
Sur la justification des charges, elle fait valoir qu’elle produit aux débats des tableaux de répartition des charges au titre des années 2022 et 2023 ainsi que l’ensemble des factures correspondantes, rappelant que s’agissant d’un ensemble immobilier divisé en plusieurs locaux donnés à bail à divers preneurs, elle a déterminé la quote-part de charges revenant à chacun des preneurs en fonction de la superficie de leur local commercial. Elle s’oppose donc à la restitution des provisions versées.
S’agissant de l’électricité, elle conteste les allégations du preneur selon lesquelles elle pratiquerait illégalement une rétrocession d’électricité ; elle fait valoir qu’elle a réglé une certaine somme au titre de l’électricité et appliqué une quote-part pour déterminer la part devant être supportée par ses locataires, l’ensemble immobilier étant doté d’un seul compteur. Enfin, elle s’oppose à la demande tendant à écarter l’exécution provisoire, qui reviendrait encore à différer le paiement des loyers et charges dont elle est créancière.


N° RG 24/02730 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y63L







En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES demande au tribunal, au visa des articles 1719 du code civil, L. 145-1 du code de commerce et 32-1 du code civil, de :
-débouter la SCI [A] de ses demandes, 
-la condamner à lui restituer le dépôt de garantie de 3080 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date de restitution des clés, 
-la condamner à lui verser la somme de 7 293,60 euros en restitution des charges provisionnées et facturées sans justificatif, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023,
-écarter l’exécution provisoire,
-condamner la SCI [A] au paiement d’une amende civile dont le montant sera laissé à l’appréciation du tribunal,
-la condamner à lui verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Au soutien de sa défense, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES se prévaut d’une résiliation anticipée amiable du bail, laquelle peut faire l’objet d’une acceptation tacite. Elle soutient que le bailleur était informé depuis décembre 2022 de sa volonté de mettre fin de manière anticipée au bail conclu le 18 octobre 2021 et que cette volonté a été réitérée au cours d’échanges intervenus en mars 2023. Elle fait valoir qu’elle a, par l’intermédiaire de son conseil, notifié au bailleur sa volonté définitive de mettre fin au bail à effet du 30 juin 2023, organisant même une remise des clés par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Elle souligne que d’ailleurs, le gérant de la SCI s’est rendu à l’étude de l’huissier pour récupérer les clés du local commercial, qu’il a pleinement acceptées. Elle en déduit qu’il s’agit là d’actes positifs manifestant une volonté de reprendre possession des locaux, ce qui marque selon elle la fin de la délivrance du local commercial à son bénéfice. Elle fait valoir que si le bailleur n’était pas d’accord, il lui suffisait de refuser la restitution des clés ou bien encore de les lui restituer et que le seul fait qu’il ait remis les clés dans la boîte aux lettres du local, dont elle n’était plus, par définition, en possession, ne saurait manifester une volonté non équivoque de s’y opposer. Elle ajoute enfin que si le bailleur lui a délivré un commandement de payer le 1er décembre 2023, celui-ci ne vise pas la clause résolutoire, démontrant qu’il ne se sentait plus lié par un contrat en cours.
S’agissant de la résiliation de plein droit intervenue sur le fondement de l’article 8 du contrat de bail, elle fait valoir que la simple fermeture de son établissement sis 166 rue Saint François Xavier à Gradignan entraîne de fait la fermeture de son fonds de commerce exploité dans cet établissement, de sorte que la résiliation du bail est intervenue de plein droit. Elle demande donc au tribunal de constater la résiliation du bail avec effet au 4 juillet 2023, date de restitution des clés au bailleur, soulignant avoir continué à payer le loyer jusqu’au 30 juin, en dépit de la fermeture de son établissement.
A titre reconventionnel, elle demande la restitution du dépôt de garantie et la restitution de la somme de 7 293,60 euros correspondant aux provisions sur charges et régularisation versées au titre des années 2022 et 2023, alors qu’aucun justificatif de principe des charges et des modalités de calcul de la quote-part affectée au local n’était annexé. Elle conteste également la refacturation d’électricité prévue par le bail, estimant cette pratique prohibée sauf autorisation écrite du concessionnaire d’électricité, ajoutant en outre que cette pratique empêche le locataire de choisir son fournisseur d’électricité.
Elle demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, estimant que s’il était fait droit aux demandes du bailleur, sa trésorerie ne serait pas en capacité d’y faire face et réduirait quasiment à néant sa faculté d’interjeter appel, « déniant ainsi le droit au double degré de juridiction défendu au plan européen ».
Elle demande enfin la condamnation du bailleur à une amende civile pour procédure abusive, dès lors que le bailler a introduit une instance en paiement des loyers alors même qu’il reconnaît ne pas délivrer la jouissance du local depuis le 4 juillet 2023.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Le preneur opposant au bailleur une résolution anticipé amiable voire de plein droit du bail commercial, il convient d’abord de déterminer si le bail a été valablement résilié avant de statuer sur la demande en paiement des loyers formulée par le bailleur.

Sur la résiliation du bail 

du fait de la reprise des clés anticipées par le bailleur
En application de l’article L. 145-4 alinéas 2 et 4 du code de commerce, le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour par acte extrajudiciaire. Il n’y a pas besoin de motif particulier. Le locataire qui quitte les lieux pour départ à la retraite ou pour invalidité peut également donner congé à tout moment. 
Par ailleurs, aux termes de l’article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »
Ainsi, la résiliation peut intervenir à tout moment de la vie du bail, au choix des parties. Si cette résiliation amiable n’est soumise à aucun formalisme particulier et peut être tacite, la seule remise des clés ne peut valoir résiliation ; cette remise des clés doit être accompagnée d’autres circonstances permettant de justifier d’un accord non équivoque des parties à la résiliation amiable du bail.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les parties ont conclu un bail commercial le 18 octobre 2021, pour une prise d’effet au 3 janvier 2022, devant se terminer le 2 janvier 2032. 
Par courrier du 3 mars 2023, madame [G], représentant la SARL LES BEBES DES CAPUCINES, a adressé au représentant de la SCI [A] un courriel selon lequel « comme évoqué en fin d’année 2022, je souhaite quitter les locaux le 1er mai 2023. J’ai de mon côté cherché un repreneur mais je n’ai pas votre carnet d’adresse et rien de mon côté actuellement. Où cela en est de votre côté ? » En réponse, par courriel du 13 mars 2023, le représentant de la SCI [A] lui a indiqué : « Bonjour, suite à notre entretien du 6 décembre 2022, notre agent immobilier n’a pas pu trouver un successeur pour vos locaux (à ce jour). Je m’en tiens donc à ce que nous avons convenu en espérant que la situation évolue avant la fin de l’année ». 
Par courriel du 25 mai 2023, l’agence immobilière chargé de la location du local a demandé au bailleur de confirmer l’autorisation pour le preneur de chercher un repreneur pour le bail, ce à quoi il a répondu qu’il avait déjà donné son accord. 
Par courriel du 16 juin 2023, madame [G] a relancé l’agence pour demander si elle avait des pistes pour un repreneur de leur local.
Puis, le 29 juin 2023, a été délivré à la demande de la SARL LES BEBES DES CAPUCINES un acte de commissaire de justice de justice à la SCI [A] intitulé : « Signification d’un courrier de résiliation de plein droit d’un bail commercial avec remise des clés du local », accompagné d’un courrier établi par le conseil du preneur visant l’article 8 du bail commercial, relatif à la clause résolutoire, et une résiliation de plein droit.
Le bailleur a réceptionné l’acte contenant les clés du local. Celui-ci a vainement tenté de les restituer au commissaire de de justice, qui lui a indiqué par courriel du 24 juillet 2023 ne pas « avoir de mandat pour réceptionner les clés (…) il convient de vous adresser directement à la SARL LES BEBES DES CPUCINES ». Puis, par courrier recommandé du 21 août 2023, le bailleur a rappelé à la gérante de la société preneuse que : « les conditions d’un accord amiable en vue de la résiliation anticipée du bail qui nous lie ont été fixées lors de nos échanges de décembre 2022. Pour rappel : règlement du loyer jusqu’au mois de décembre 2023, recherche d’un repreneur de votre local qui vous délierait du bail par anticipation. Vous l’aviez indiqué que ces conditions étaient acceptables et planifiées de votre côté en espérant toutefois un repreneur de votre local avant le 31 décembre 2023.  Les divers échanges qui ont suivi confirment explicitement l’acceptation de ces conditions par les deux parties. C’est votre décision de résilier unilatéralement à compter du 1er juillet qui est la cause du désaccord qui nous oppose actuellement. Par conséquent, sauf décision de revenir au respect de notre accord de décembre 2022, je vous confirme que le bail se poursuit de plein droit dans les termes et conditions prévues. » 
Aucun état des lieux de sortie n’a été établi par la suite.
Il résulte de ces éléments que, contrairement à ce que soutient le preneur, aucun accord n’est intervenu entre les parties pour une résiliation anticipée amiable du bail commercial, au 30 juin 2022 ; si le bailleur a donné son accord pour un départ anticipé de son locataire, cela était conditionné au fait que celui-ci trouve un successeur et donc que le bail se poursuive avec un nouveau locataire. 
Il n’y a donc pas lieu de constater que le bail a été résilié amiablement par la remise des clés qui a été imposée unilatéralement par le preneur, en tout état de cause bien avant le 31 décembre 2023 tel que convenu initialement.

du fait de la fermeture du fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce : « « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Il est de jurisprudence constante que la clause résolutoire n'est acquise que lorsque son bénéficiaire a manifesté son intention de s'en prévaloir. 
En matière de bail commercial, les clauses résolutoires sont généralement stipulées au profit du bailleur. Cette possibilité est la contrepartie du fait que le bailleur, contrairement au preneur, ne peut, en application des dispositions du code de commerce, résilier le bail à l’issue de chaque période triennale sans motif particulier ; il doit pour cela justifier d’un projet de construction ou de reconstruction, un projet de surélévation ou encore souhaiter reprendre un local accessoire non utilisé pour l’habitation (articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1du code de commerce).
En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail commercial litigieux est relatif à la clause résolutoire. Le premier paragraphe prévoit le cas dans lequel le preneur ne respecte pas ses obligations issues du bail, avec possibilité de résiliation « si bon semble au Bailleur ». Le deuxième alinéa prévoit la possibilité de saisir le juge des référés en cas de refus du preneur de quitter les lieux. Ces deux alinéas sont clairement dans l’intérêt du bailleur et ne peuvent être invoqués par le preneur pour obtenir la résiliation du bail. 
S’agissant du dernier alinéa, qui prévoit que : « en cas de fermeture du fonds de commerce ou d’arrêt d’exploitation ainsi qu’en cas de dissolution amiable, le présent bail sera résilié de plein droit », il apparaît également que celui-ci a été pris dans le seul intérêt du bailleur ; en effet, dans de telles hypothèses, qui résultent d’un choix ou à tout le moins de l’initiative du preneur, sans intervention du bailleur, le bailleur doit pouvoir reprendre possession des lieux, si la situation est confirmée dans un délai d’un mois suivant délivrance d’un commandement demeuré infructueux. 
Une interprétation différente priverait de sens l’article L. 145-41 du code de commerce qui soumet l’effet de la clause résolutoire à un commandement infructueux ; considérer que le preneur peut se prévaloir de cette clause signifierait qu’il délivre un commandement au bailleur, lequel serait dénué de tout intérêt. D’ailleurs, aucun commandement n’a été délivré en l’espèce, préalablement avant le courrier de résiliation. 
Il s’ensuit que le courrier signifié par acte de commissaire de justice le 28 juin 2023 intitulé « résiliation de plein droit d’un bail commercial avec remise des clés », visant l’article 8 du bail ne peut avoir pour effet de résilier le bail litigieux en raison de la cessation d’exploitation des lieux par le locataire, lequel a, au demeurant et en tout état de cause, fait le choix non de cesser son exploitation ni de fermer son fonds de commerce, mais uniquement de transférer son activité sur un autre site, en l’espèce à Villenave d’Ornon. 





Sur la demande en paiement des loyers 

Aux termes de l’article 1728 du code civil :« Le preneur est tenu de deux obligations principales :/1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;/2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.
Selon l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver./ Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Le preneur contestant être redevable des charges dans le cadre d’une demande reconventionnelle, ce point sera examiné plus loin, seule la question des loyers sera examinée dans un premier temps.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’exécution forcée du contrat de bail, en particulier le paiement des loyers jusqu’au 1er janvier 2025, date de fin de la période triennale. Il doit en être déduit que le bailleur considère que le congé qui a été délivré par le preneur prendrait effet à la fin de la première période triennale. 
Le congé signifié par acte de commissaire de justice de justice le 22 juin 2022 à la demande du preneur ne pouvant prendre effet au 30 juin 2023, c’est à bon droit que le bailleur demande le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à l’expiration de la première période triennale, le preneur ne pouvant se délier ses engagements prématurément. 
Il est à noter que si le bailleur a délivré un commandement de payer les loyers, qui vise bien la clause résolutoire contrairement à ce que prétend le preneur, le 1er décembre 2023, il ne se prévaut pas dans le cadre de la présente procédure de la clause résolutoire, de sorte qu’il doit être considéré que le bail a bien couru jusqu’à la fin de la première période triennale. 
Bailleur et preneur s’entendent pour dire que le preneur a cessé de régler les loyers au-delà du 1er juillet 2023. 
Selon les termes du bail, le loyer mensuel est de 1540 euros HT. Il est expressément prévu que le montant du loyer sera indexé annuellement sur la base de l’ILC, le jour anniversaire du début du bail, soit le 3 janvier 2023 et le 3 janvier 2024.
Ainsi, au 3 janvier 2023, le loyer indexé s’élevait à la somme de 1608 euros HT, soit 1929,60 euros TTC. Au 3 janvier 2024 il s’élevait à 1714,11 euros HT, soit 2060 euros TTC.
En conséquence, pour les 18 mois allant de juillet 2023 à décembre 2024 inclus, le montant des loyers dus est de 36 297,60 euros TTC.

Sur la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges

L’article L. 145-40-2 du code de commerce prévoit que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (…)
Selon l’article R. 145-36 du même code, « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En l’espèce, le preneur ne remet pas en cause le principe des charges ni leur nature, mais fait valoir qu’aucun justificatif de charges ne lui a été transmis et que les modalités de calcul de la quote-part qui lui a été affectée lui sont inconnues. 
Si le bailleur est en droit de demander des provisions sur charges afin de ne pas faire l’avance de celles-ci, ces provisions ne lui sont pas pour autant acquises ; s’agissant d’un local situé dans un ensemble immobilier, le preneur doit avoir connaissance des modalités de détermination de la quote-part qu’il supporte et des justificatifs de charges. A défaut, le bailleur doit rembourser les provisions versées au locataire. 

Sur la taxe foncière

Selon l’article R. 145-35 du même code : « Ne peuvent être imputés au locataire : (…) 3°Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (…) »
Il en résulte que le bailleur peut refacturer à son preneur le paiement de la taxe foncière, sous réserve que cette refacturation soit expressément prévue par le contrat de bail mais aussi que la quote-part qui lui est réclamée soit connue ou prévisible ;
En l’espèce, il ressort du contrat de bail que le local loué dénommé espace A104 est d’une surface de 104 m², situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment A, 166 rue st François Xavier à Gradignan, faisant partie d’un ensemble immobilier plus vaste. L’article 6-2, intitulé « Impôts et taxes » précise que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière et paiera une avance de 140 euros HT par mois, avec le loyer. Il est précisé que le décompte annuel sera transmis au preneur par le bailleur après réception par ce dernier de l’avis de taxe foncière par les services fiscaux. 
Pour l’année 2022, il est produit un avis de taxe foncière de 50 297 euros, dont 24 385 euros concernant le 166 rue St François Xavier et 1829 euros de frais de gestion de fiscalité directe locale. C’est donc sur la base de 24 385 euros outre frais de gestion que la répartition de la taxe foncière doit être faite. Or, force est de constater que si le bail mentionne un plan du local loué en annexe, celui-ci n’est pas versé aux débats. Ainsi, il n’est pas possible de déterminer si le preneur avait connaissance au moment de la prise à bail du nombre de locataires présents sur l’ensemble immobilier sis au 166 rue St François Xavier, ni de la proportion de superficie occupée par rapport à l’ensemble immobilier. Si le bailleur verse aux débats un document «décompte répartition TF 2022 », faisant apparaître une pondération « bureaux » appliquée au preneur pour déterminer le montant de la quote-part, aboutissant à une multiplication par trois de la surface louée, il n’est nullement établi que ce document s’appuie sur une répartition qui a été communiquée au preneur au moment de la prise à bail. 
En l’absence de détermination d’une clé contractuelle de répartition permettant de calculer de manière prévisible pour le preneur sa quote-part de taxe foncière facturée, il convient de considérer que les sommes provisionnées de ce chef doivent lui être restituées. Par voie de conséquence, la demande de condamnation à payer des provisions au titre de la taxe foncière pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025 doit être rejetée.

Sur les charges
Il ressort du contrat de bail que le preneur est redevable d’une provision sur charge de 155 euros pour la consommation d’eau, la consommation de gaz et d’électricité, l’entretien des extérieurs, l’entretien des parties communes (entrée, WC, couloirs), l’entretien, la maintenance et la gestion de l’alarme du bâtiment, l’entretien du système de chauffage et de climatisation.
Si des factures sont produites aux débats, force est de constater que, là non plus, aucune information ne figure dans le contrat de bail ou dans une annexe permettant de déterminer la quote-part applicable au locataire, alors que, manifestement, plusieurs locataires sont présents dans l’ensemble immobilier. 
Le montant des charges imputables au preneur ne pouvant être déterminé de manière prévisible, les pourcentages appliqués dans les « décomptes de répartition des charges 2022 » et 2023 ne semblant pas avoir été communiqués au preneur au moment de la prise à bail, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution des provisions sur charges et par voie de conséquence de rejeter la demande de condamnation à payer des provisions au titre des charges pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025.
Il convient donc de condamner le bailleur à verser au preneur la somme de 7 293,60 euros au titre des provisions sur charges et taxes foncières versées entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2023.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 7 du bail, le preneur doit verser au bailleur une somme de 3080 euros correspondant à deux mois de loyer en garantie du paiement de loyers, de la bonne exécution des clauses et conditions du bail. Elle sera restituée au preneur après déménagement, établissement dfe l’état des lieux de sortie et remise des clés. 
En l’espèce, il est acquis qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, quand bien même la restitution des clés a eu lieu, sur décision unilatérale du preneur. Il est également acquis que le preneur reste redevable de loyers impayés. Ainsi, il n’y pas lieu de faire droit à sa demande de restitution. 
Ainsi que le demande le bailleur, il y a lieu de déduire la somme de 3080 euros des sommes restant dues au titre des loyers, de sorte que le preneur sera condamné à verser au bailleur une somme de 33 217,60 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de l’assignation.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.
Sur la demande d’amende civile au titre de la procédure abusive
Aux termes de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi./ Cette disposition est d'ordre public. »
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
En l’espèce, il ressort de ce qui a été dit plus haut que l’action principale de la SCI [A] est bien fondée et que c’est plutôt la société défenderesse qui a imposé abusivement une résiliation unilatérale à son bailleur au mépris des dispositions contractuelles et statutaires. 
Sa demande de condamnation de son bailleur au paiement d’une amende civile doit être rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
En l’espèce, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES perdant principalement la présente instance, elle sera condamnée aux dépens.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]
En l’espèce, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SCI [A] une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, aucun élément comptable n’étant produit aux débats pour justifier de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,
CONDAMNE la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à payer à la SCI [A] la somme de 33 217,60 euros au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024,
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE la SCI [A] à verser à la SARL LES BEBES DES CAPUCINES la somme de 7 293,60 euros en restitution des provisions sur charges et taxe foncière,
REJETTE la demande de la SCI [A] tendant à condamner la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à lui verser des provisions sur charges et taxe foncière pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025,
REJETTE la demande de la SARL LES BEBES DES CAPUCINES tendant à condamner la SCI [A] à lui restituer la somme de 3080 euros au titre du dépôt de garantie,
REJETTE la demande de la SARL LES BEBES DES CAPUCINES tendant à voir prononcer une amende civile,
CONDAMNE la SARL LES BEBES DES CAPUCINES aux dépens,
CONDAMNE la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à payer à la SCI [A] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 24/02730 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y63L
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND





30B

 N° RG 24/02730 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y63L





AFFAIRE :


S.C.I. TAILLEC

C/

S.A.R.L. LES BEBES DES CAPUCINES



 







Décision nativement numérique exécutoire délivrée 


à 
Avocats : la SELARL BENAYOUN SOPHIE
Me Yoann DELHAYE



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile


DEMANDERESSE :

S.C.I. [A] RCS Bordeaux 481 376 853
26 Boulevard d’Arcachon
33620 LA TESTE DE BUCH

représentée par Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LES BEBES DES CAPUCINES RCS Bordeaux 828 564 849
9 Rue Colette Besson
33140 VILLENAVE D’ORNON

représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
N° RG 24/02730 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y63L


******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2021, la SCI [A] (ci-après : le bailleur) a donné à bail à la SARL LES BEBES DES CAPUCINES (ci-après : le preneur) un local commercial de 104 m² sis dans un ensemble immobilier, au 166 rue Saint François Xavier à GRADIGNAN (33), pour un loyer mensuel de 1540 euros HT, révisable chaque année sur la base de l’ILC, outre une provision sur charges de 155 euros HT et une provision affectée à la taxe foncière de 140 euros HT. Le bail, d’une durée de 9 ans, a pris effet le 3 janvier 2022 et devait s’achever le 2 janvier 2031. Il prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 3080 euros lors de l’entrée dans les lieux.
Le bailleur a été informé par le preneur de sa volonté de mettre un terme au bail commercial avant l’échéance de la première période triennale. 
Estimant que le preneur ne pouvait résilier unilatéralement le bail de manière anticipée et, de ce fait, restait redevable du paiement des loyers et des charges jusqu’à la fin de la période triennale, la SCI [A] a, par acte du 1er décembre 2023, fait signifier au preneur un commandement de payer portant sur les loyers et charges impayés, échus depuis le 1er juillet 2023.
Puis, par acte extrajudiciaire du 3 avril 2024, la SCI [A] a assigné la SARL LES BEBES DES CAPUCINES devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir, notamment, condamner à lui payer les charges et loyers impayés et ceux dus jusqu’à l’expiration de la période triennale, soit jusqu’au 1er janvier 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la SCI [A] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-4 et R. 123-40 du code de commerce, 1189, 1192, 1225, 1103, 1728, 1221, 1231-1 et 1231-2 du code civil et 221 2. et 5. du code général des impôts de :
-condamner la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à lui payer la somme totale de 41 893,16 euros TTC correspondant au montant des loyers et des charges échus et impayés entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025 (37 477,64 euros HT soit 44 973,16 euros TTC) après déduction du dépôt de garantie de 3080 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-ordonner l’exécution provisoire,
-débouter la SARL LES BEBES DES CAPUCINES de ses demandes,
-la condamner à lui verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI [A] fait valoir qu’en application de l’article L. 145-4 du code de commerce, le preneur ne peut donner congé en dehors de l’expiration de la période triennale qu’en raison d’un départ à la retraite ou d’une situation d’invalidité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle souligne que seule une résiliation amiable permet la rupture anticipée en application de l’article 1193 du code civil, mais qu’en l’espèce, elle n’a pas donné son accord. Elle indique qu’au contraire, les parties se sont entendues pour que la SARL LES BEBES DES CAPUCINES cherche un repreneur pour être déchargée du paiement des loyers et charges jusqu’à l’échéance triennale, ce qu’elle n’a finalement pas fait. Elle conteste le fait que la remise des clés par le preneur ait provoqué la résiliation du bail, les circonstances entourant cette remise des clés démontrant que le bailleur n'avait pas l’intention d’accepter une résiliation amiable. A ce titre, elle fait valoir que l’huissier lui a remis en même temps le courrier de résiliation du bail accompagné des clés du local sans lui laisser le choix de les accepter ou non, ni d’ailleurs lui laisser la possibilité de les lui restituer, et que le preneur est dans l’incapacité de produire un écrit permettant de déceler de manière certaine que le bailleur était d’accord avec une résiliation anticipée, alors qu’au contraire le gérant de la SCI lui a renvoyé les clés du local à sa nouvelle adresse par LRAR du 21 août 2023 et que le bailleur a continué à établir des factures de loyer et a même délivré un commandement de payer les loyers et charges impayés. Elle ajoute que le local est resté à la libre disposition du preneur, qui a pris seul la responsabilité de ne pas l’occuper, qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.
La SCI [A] soutient en outre que le courrier de résiliation « de plein droit » qui lui a été adressé est mal fondé, la résiliation étant faite au visa de l’article 8 du contrat de bail lequel est, selon elle, inapplicable en l’espèce. Cet article prévoit la résiliation de plein droit en cas de fermeture du fonds de commerce ou de l’arrêt de l’exploitation ainsi qu’en cas de dissolution amiable, ce qui n’est manifestement pas le cas selon elle. Elle souligne que le locataire exploitait le local pour son établissement secondaire et que son fonds continue à être exploité dans de nouveaux locaux situés à Villenave d’Ornon, qu’elle a acquis. Elle considère qu’il s’agit là d’un transfert de fonds de commerce, qui ne correspond pas à une fermeture. Elle souligne que d’ailleurs, le preneur a continué à payer son loyer jusqu’au 30 juin 2023 après le transfert de son activité acté le 8 mars 2023 selon son KBIS. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, l’article 8 concerne les cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, laquelle est stipulée dans l’intérêt du bailleur, de sorte qu’elle ne peut être invoquée par le preneur ; le preneur ne peut pour les besoins de la cause prendre une portion de la clause et la soustraire de son environnement pour l’interpréter isolément. Le bailleur en déduit que la résiliation unilatérale opposée par le preneur est dénuée de fondement.
La SCI [A] s’estime en revanche bien fondée à demander l’exécution forcée du contrat dès lors que depuis le mois de juillet 2023, le preneur n’a plus honoré le paiement des loyers et des charges malgré un commandement de payer signifié le 20 décembre 2023 valant mise en demeure. Elle ajoute également être bien fondée à demander le paiement des loyers et charges dus jusqu’à l’expiration de la première période triennale.
Sur la demande reconventionnelle du preneur, elle s’oppose à la demande de restitution du dépôt de garantie, qu’elle entend déduire des sommes restant dues par le preneur, en application de l’article 7 du bail.
Sur la justification des charges, elle fait valoir qu’elle produit aux débats des tableaux de répartition des charges au titre des années 2022 et 2023 ainsi que l’ensemble des factures correspondantes, rappelant que s’agissant d’un ensemble immobilier divisé en plusieurs locaux donnés à bail à divers preneurs, elle a déterminé la quote-part de charges revenant à chacun des preneurs en fonction de la superficie de leur local commercial. Elle s’oppose donc à la restitution des provisions versées.
S’agissant de l’électricité, elle conteste les allégations du preneur selon lesquelles elle pratiquerait illégalement une rétrocession d’électricité ; elle fait valoir qu’elle a réglé une certaine somme au titre de l’électricité et appliqué une quote-part pour déterminer la part devant être supportée par ses locataires, l’ensemble immobilier étant doté d’un seul compteur. Enfin, elle s’oppose à la demande tendant à écarter l’exécution provisoire, qui reviendrait encore à différer le paiement des loyers et charges dont elle est créancière.


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En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES demande au tribunal, au visa des articles 1719 du code civil, L. 145-1 du code de commerce et 32-1 du code civil, de :
-débouter la SCI [A] de ses demandes, 
-la condamner à lui restituer le dépôt de garantie de 3080 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date de restitution des clés, 
-la condamner à lui verser la somme de 7 293,60 euros en restitution des charges provisionnées et facturées sans justificatif, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023,
-écarter l’exécution provisoire,
-condamner la SCI [A] au paiement d’une amende civile dont le montant sera laissé à l’appréciation du tribunal,
-la condamner à lui verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Au soutien de sa défense, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES se prévaut d’une résiliation anticipée amiable du bail, laquelle peut faire l’objet d’une acceptation tacite. Elle soutient que le bailleur était informé depuis décembre 2022 de sa volonté de mettre fin de manière anticipée au bail conclu le 18 octobre 2021 et que cette volonté a été réitérée au cours d’échanges intervenus en mars 2023. Elle fait valoir qu’elle a, par l’intermédiaire de son conseil, notifié au bailleur sa volonté définitive de mettre fin au bail à effet du 30 juin 2023, organisant même une remise des clés par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Elle souligne que d’ailleurs, le gérant de la SCI s’est rendu à l’étude de l’huissier pour récupérer les clés du local commercial, qu’il a pleinement acceptées. Elle en déduit qu’il s’agit là d’actes positifs manifestant une volonté de reprendre possession des locaux, ce qui marque selon elle la fin de la délivrance du local commercial à son bénéfice. Elle fait valoir que si le bailleur n’était pas d’accord, il lui suffisait de refuser la restitution des clés ou bien encore de les lui restituer et que le seul fait qu’il ait remis les clés dans la boîte aux lettres du local, dont elle n’était plus, par définition, en possession, ne saurait manifester une volonté non équivoque de s’y opposer. Elle ajoute enfin que si le bailleur lui a délivré un commandement de payer le 1er décembre 2023, celui-ci ne vise pas la clause résolutoire, démontrant qu’il ne se sentait plus lié par un contrat en cours.
S’agissant de la résiliation de plein droit intervenue sur le fondement de l’article 8 du contrat de bail, elle fait valoir que la simple fermeture de son établissement sis 166 rue Saint François Xavier à Gradignan entraîne de fait la fermeture de son fonds de commerce exploité dans cet établissement, de sorte que la résiliation du bail est intervenue de plein droit. Elle demande donc au tribunal de constater la résiliation du bail avec effet au 4 juillet 2023, date de restitution des clés au bailleur, soulignant avoir continué à payer le loyer jusqu’au 30 juin, en dépit de la fermeture de son établissement.
A titre reconventionnel, elle demande la restitution du dépôt de garantie et la restitution de la somme de 7 293,60 euros correspondant aux provisions sur charges et régularisation versées au titre des années 2022 et 2023, alors qu’aucun justificatif de principe des charges et des modalités de calcul de la quote-part affectée au local n’était annexé. Elle conteste également la refacturation d’électricité prévue par le bail, estimant cette pratique prohibée sauf autorisation écrite du concessionnaire d’électricité, ajoutant en outre que cette pratique empêche le locataire de choisir son fournisseur d’électricité.
Elle demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, estimant que s’il était fait droit aux demandes du bailleur, sa trésorerie ne serait pas en capacité d’y faire face et réduirait quasiment à néant sa faculté d’interjeter appel, « déniant ainsi le droit au double degré de juridiction défendu au plan européen ».
Elle demande enfin la condamnation du bailleur à une amende civile pour procédure abusive, dès lors que le bailler a introduit une instance en paiement des loyers alors même qu’il reconnaît ne pas délivrer la jouissance du local depuis le 4 juillet 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Le preneur opposant au bailleur une résolution anticipé amiable voire de plein droit du bail commercial, il convient d’abord de déterminer si le bail a été valablement résilié avant de statuer sur la demande en paiement des loyers formulée par le bailleur.

Sur la résiliation du bail 

du fait de la reprise des clés anticipées par le bailleur
En application de l’article L. 145-4 alinéas 2 et 4 du code de commerce, le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour par acte extrajudiciaire. Il n’y a pas besoin de motif particulier. Le locataire qui quitte les lieux pour départ à la retraite ou pour invalidité peut également donner congé à tout moment. 
Par ailleurs, aux termes de l’article 1193 du code civil : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »
Ainsi, la résiliation peut intervenir à tout moment de la vie du bail, au choix des parties. Si cette résiliation amiable n’est soumise à aucun formalisme particulier et peut être tacite, la seule remise des clés ne peut valoir résiliation ; cette remise des clés doit être accompagnée d’autres circonstances permettant de justifier d’un accord non équivoque des parties à la résiliation amiable du bail.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les parties ont conclu un bail commercial le 18 octobre 2021, pour une prise d’effet au 3 janvier 2022, devant se terminer le 2 janvier 2032. 
Par courrier du 3 mars 2023, madame [G], représentant la SARL LES BEBES DES CAPUCINES, a adressé au représentant de la SCI [A] un courriel selon lequel « comme évoqué en fin d’année 2022, je souhaite quitter les locaux le 1er mai 2023. J’ai de mon côté cherché un repreneur mais je n’ai pas votre carnet d’adresse et rien de mon côté actuellement. Où cela en est de votre côté ? » En réponse, par courriel du 13 mars 2023, le représentant de la SCI [A] lui a indiqué : « Bonjour, suite à notre entretien du 6 décembre 2022, notre agent immobilier n’a pas pu trouver un successeur pour vos locaux (à ce jour). Je m’en tiens donc à ce que nous avons convenu en espérant que la situation évolue avant la fin de l’année ». 
Par courriel du 25 mai 2023, l’agence immobilière chargé de la location du local a demandé au bailleur de confirmer l’autorisation pour le preneur de chercher un repreneur pour le bail, ce à quoi il a répondu qu’il avait déjà donné son accord. 
Par courriel du 16 juin 2023, madame [G] a relancé l’agence pour demander si elle avait des pistes pour un repreneur de leur local.
Puis, le 29 juin 2023, a été délivré à la demande de la SARL LES BEBES DES CAPUCINES un acte de commissaire de justice de justice à la SCI [A] intitulé : « Signification d’un courrier de résiliation de plein droit d’un bail commercial avec remise des clés du local », accompagné d’un courrier établi par le conseil du preneur visant l’article 8 du bail commercial, relatif à la clause résolutoire, et une résiliation de plein droit.
Le bailleur a réceptionné l’acte contenant les clés du local. Celui-ci a vainement tenté de les restituer au commissaire de de justice, qui lui a indiqué par courriel du 24 juillet 2023 ne pas « avoir de mandat pour réceptionner les clés (…) il convient de vous adresser directement à la SARL LES BEBES DES CPUCINES ». Puis, par courrier recommandé du 21 août 2023, le bailleur a rappelé à la gérante de la société preneuse que : « les conditions d’un accord amiable en vue de la résiliation anticipée du bail qui nous lie ont été fixées lors de nos échanges de décembre 2022. Pour rappel : règlement du loyer jusqu’au mois de décembre 2023, recherche d’un repreneur de votre local qui vous délierait du bail par anticipation. Vous l’aviez indiqué que ces conditions étaient acceptables et planifiées de votre côté en espérant toutefois un repreneur de votre local avant le 31 décembre 2023.  Les divers échanges qui ont suivi confirment explicitement l’acceptation de ces conditions par les deux parties. C’est votre décision de résilier unilatéralement à compter du 1er juillet qui est la cause du désaccord qui nous oppose actuellement. Par conséquent, sauf décision de revenir au respect de notre accord de décembre 2022, je vous confirme que le bail se poursuit de plein droit dans les termes et conditions prévues. » 
Aucun état des lieux de sortie n’a été établi par la suite.
Il résulte de ces éléments que, contrairement à ce que soutient le preneur, aucun accord n’est intervenu entre les parties pour une résiliation anticipée amiable du bail commercial, au 30 juin 2022 ; si le bailleur a donné son accord pour un départ anticipé de son locataire, cela était conditionné au fait que celui-ci trouve un successeur et donc que le bail se poursuive avec un nouveau locataire. 
Il n’y a donc pas lieu de constater que le bail a été résilié amiablement par la remise des clés qui a été imposée unilatéralement par le preneur, en tout état de cause bien avant le 31 décembre 2023 tel que convenu initialement.

du fait de la fermeture du fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce : « « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Il est de jurisprudence constante que la clause résolutoire n'est acquise que lorsque son bénéficiaire a manifesté son intention de s'en prévaloir. 
En matière de bail commercial, les clauses résolutoires sont généralement stipulées au profit du bailleur. Cette possibilité est la contrepartie du fait que le bailleur, contrairement au preneur, ne peut, en application des dispositions du code de commerce, résilier le bail à l’issue de chaque période triennale sans motif particulier ; il doit pour cela justifier d’un projet de construction ou de reconstruction, un projet de surélévation ou encore souhaiter reprendre un local accessoire non utilisé pour l’habitation (articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1du code de commerce).
En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail commercial litigieux est relatif à la clause résolutoire. Le premier paragraphe prévoit le cas dans lequel le preneur ne respecte pas ses obligations issues du bail, avec possibilité de résiliation « si bon semble au Bailleur ». Le deuxième alinéa prévoit la possibilité de saisir le juge des référés en cas de refus du preneur de quitter les lieux. Ces deux alinéas sont clairement dans l’intérêt du bailleur et ne peuvent être invoqués par le preneur pour obtenir la résiliation du bail. 
S’agissant du dernier alinéa, qui prévoit que : « en cas de fermeture du fonds de commerce ou d’arrêt d’exploitation ainsi qu’en cas de dissolution amiable, le présent bail sera résilié de plein droit », il apparaît également que celui-ci a été pris dans le seul intérêt du bailleur ; en effet, dans de telles hypothèses, qui résultent d’un choix ou à tout le moins de l’initiative du preneur, sans intervention du bailleur, le bailleur doit pouvoir reprendre possession des lieux, si la situation est confirmée dans un délai d’un mois suivant délivrance d’un commandement demeuré infructueux. 
Une interprétation différente priverait de sens l’article L. 145-41 du code de commerce qui soumet l’effet de la clause résolutoire à un commandement infructueux ; considérer que le preneur peut se prévaloir de cette clause signifierait qu’il délivre un commandement au bailleur, lequel serait dénué de tout intérêt. D’ailleurs, aucun commandement n’a été délivré en l’espèce, préalablement avant le courrier de résiliation. 
Il s’ensuit que le courrier signifié par acte de commissaire de justice le 28 juin 2023 intitulé « résiliation de plein droit d’un bail commercial avec remise des clés », visant l’article 8 du bail ne peut avoir pour effet de résilier le bail litigieux en raison de la cessation d’exploitation des lieux par le locataire, lequel a, au demeurant et en tout état de cause, fait le choix non de cesser son exploitation ni de fermer son fonds de commerce, mais uniquement de transférer son activité sur un autre site, en l’espèce à Villenave d’Ornon. 





Sur la demande en paiement des loyers 

Aux termes de l’article 1728 du code civil :« Le preneur est tenu de deux obligations principales :/1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;/2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.
Selon l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver./ Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Le preneur contestant être redevable des charges dans le cadre d’une demande reconventionnelle, ce point sera examiné plus loin, seule la question des loyers sera examinée dans un premier temps.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’exécution forcée du contrat de bail, en particulier le paiement des loyers jusqu’au 1er janvier 2025, date de fin de la période triennale. Il doit en être déduit que le bailleur considère que le congé qui a été délivré par le preneur prendrait effet à la fin de la première période triennale. 
Le congé signifié par acte de commissaire de justice de justice le 22 juin 2022 à la demande du preneur ne pouvant prendre effet au 30 juin 2023, c’est à bon droit que le bailleur demande le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à l’expiration de la première période triennale, le preneur ne pouvant se délier ses engagements prématurément. 
Il est à noter que si le bailleur a délivré un commandement de payer les loyers, qui vise bien la clause résolutoire contrairement à ce que prétend le preneur, le 1er décembre 2023, il ne se prévaut pas dans le cadre de la présente procédure de la clause résolutoire, de sorte qu’il doit être considéré que le bail a bien couru jusqu’à la fin de la première période triennale. 
Bailleur et preneur s’entendent pour dire que le preneur a cessé de régler les loyers au-delà du 1er juillet 2023. 
Selon les termes du bail, le loyer mensuel est de 1540 euros HT. Il est expressément prévu que le montant du loyer sera indexé annuellement sur la base de l’ILC, le jour anniversaire du début du bail, soit le 3 janvier 2023 et le 3 janvier 2024.
Ainsi, au 3 janvier 2023, le loyer indexé s’élevait à la somme de 1608 euros HT, soit 1929,60 euros TTC. Au 3 janvier 2024 il s’élevait à 1714,11 euros HT, soit 2060 euros TTC.
En conséquence, pour les 18 mois allant de juillet 2023 à décembre 2024 inclus, le montant des loyers dus est de 36 297,60 euros TTC.

Sur la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges

L’article L. 145-40-2 du code de commerce prévoit que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (…)
Selon l’article R. 145-36 du même code, « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

En l’espèce, le preneur ne remet pas en cause le principe des charges ni leur nature, mais fait valoir qu’aucun justificatif de charges ne lui a été transmis et que les modalités de calcul de la quote-part qui lui a été affectée lui sont inconnues. 
Si le bailleur est en droit de demander des provisions sur charges afin de ne pas faire l’avance de celles-ci, ces provisions ne lui sont pas pour autant acquises ; s’agissant d’un local situé dans un ensemble immobilier, le preneur doit avoir connaissance des modalités de détermination de la quote-part qu’il supporte et des justificatifs de charges. A défaut, le bailleur doit rembourser les provisions versées au locataire. 

Sur la taxe foncière

Selon l’article R. 145-35 du même code : « Ne peuvent être imputés au locataire : (…) 3°Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (…) »
Il en résulte que le bailleur peut refacturer à son preneur le paiement de la taxe foncière, sous réserve que cette refacturation soit expressément prévue par le contrat de bail mais aussi que la quote-part qui lui est réclamée soit connue ou prévisible ;
En l’espèce, il ressort du contrat de bail que le local loué dénommé espace A104 est d’une surface de 104 m², situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment A, 166 rue st François Xavier à Gradignan, faisant partie d’un ensemble immobilier plus vaste. L’article 6-2, intitulé « Impôts et taxes » précise que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière et paiera une avance de 140 euros HT par mois, avec le loyer. Il est précisé que le décompte annuel sera transmis au preneur par le bailleur après réception par ce dernier de l’avis de taxe foncière par les services fiscaux. 
Pour l’année 2022, il est produit un avis de taxe foncière de 50 297 euros, dont 24 385 euros concernant le 166 rue St François Xavier et 1829 euros de frais de gestion de fiscalité directe locale. C’est donc sur la base de 24 385 euros outre frais de gestion que la répartition de la taxe foncière doit être faite. Or, force est de constater que si le bail mentionne un plan du local loué en annexe, celui-ci n’est pas versé aux débats. Ainsi, il n’est pas possible de déterminer si le preneur avait connaissance au moment de la prise à bail du nombre de locataires présents sur l’ensemble immobilier sis au 166 rue St François Xavier, ni de la proportion de superficie occupée par rapport à l’ensemble immobilier. Si le bailleur verse aux débats un document «décompte répartition TF 2022 », faisant apparaître une pondération « bureaux » appliquée au preneur pour déterminer le montant de la quote-part, aboutissant à une multiplication par trois de la surface louée, il n’est nullement établi que ce document s’appuie sur une répartition qui a été communiquée au preneur au moment de la prise à bail. 
En l’absence de détermination d’une clé contractuelle de répartition permettant de calculer de manière prévisible pour le preneur sa quote-part de taxe foncière facturée, il convient de considérer que les sommes provisionnées de ce chef doivent lui être restituées. Par voie de conséquence, la demande de condamnation à payer des provisions au titre de la taxe foncière pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025 doit être rejetée.

Sur les charges
Il ressort du contrat de bail que le preneur est redevable d’une provision sur charge de 155 euros pour la consommation d’eau, la consommation de gaz et d’électricité, l’entretien des extérieurs, l’entretien des parties communes (entrée, WC, couloirs), l’entretien, la maintenance et la gestion de l’alarme du bâtiment, l’entretien du système de chauffage et de climatisation.
Si des factures sont produites aux débats, force est de constater que, là non plus, aucune information ne figure dans le contrat de bail ou dans une annexe permettant de déterminer la quote-part applicable au locataire, alors que, manifestement, plusieurs locataires sont présents dans l’ensemble immobilier. 
Le montant des charges imputables au preneur ne pouvant être déterminé de manière prévisible, les pourcentages appliqués dans les « décomptes de répartition des charges 2022 » et 2023 ne semblant pas avoir été communiqués au preneur au moment de la prise à bail, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution des provisions sur charges et par voie de conséquence de rejeter la demande de condamnation à payer des provisions au titre des charges pour la période allant du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025.
Il convient donc de condamner le bailleur à verser au preneur la somme de 7 293,60 euros au titre des provisions sur charges et taxes foncières versées entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2023.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 7 du bail, le preneur doit verser au bailleur une somme de 3080 euros correspondant à deux mois de loyer en garantie du paiement de loyers, de la bonne exécution des clauses et conditions du bail. Elle sera restituée au preneur après déménagement, établissement dfe l’état des lieux de sortie et remise des clés. 
En l’espèce, il est acquis qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, quand bien même la restitution des clés a eu lieu, sur décision unilatérale du preneur. Il est également acquis que le preneur reste redevable de loyers impayés. Ainsi, il n’y pas lieu de faire droit à sa demande de restitution. 
Ainsi que le demande le bailleur, il y a lieu de déduire la somme de 3080 euros des sommes restant dues au titre des loyers, de sorte que le preneur sera condamné à verser au bailleur une somme de 33 217,60 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024, date de l’assignation.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.
Sur la demande d’amende civile au titre de la procédure abusive
Aux termes de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi./ Cette disposition est d'ordre public. »
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
En l’espèce, il ressort de ce qui a été dit plus haut que l’action principale de la SCI [A] est bien fondée et que c’est plutôt la société défenderesse qui a imposé abusivement une résiliation unilatérale à son bailleur au mépris des dispositions contractuelles et statutaires. 
Sa demande de condamnation de son bailleur au paiement d’une amende civile doit être rejetée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
En l’espèce, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES perdant principalement la présente instance, elle sera condamnée aux dépens.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]
En l’espèce, la SARL LES BEBES DES CAPUCINES, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SCI [A] une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, aucun élément comptable n’étant produit aux débats pour justifier de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,
CONDAMNE la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à payer à la SCI [A] la somme de 33 217,60 euros au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2023 et le 1er janvier 2025, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024,
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE la SCI [A] à verser à la SARL LES BEBES DES CAPUCINES la somme de 7 293,60 euros en restitution des provisions sur charges et taxe foncière,
REJETTE la demande de la SCI [A] tendant à condamner la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à lui verser des provisions sur charges et taxe foncière pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025,
REJETTE la demande de la SARL LES BEBES DES CAPUCINES tendant à condamner la SCI [A] à lui restituer la somme de 3080 euros au titre du dépôt de garantie,
REJETTE la demande de la SARL LES BEBES DES CAPUCINES tendant à voir prononcer une amende civile,
CONDAMNE la SARL LES BEBES DES CAPUCINES aux dépens,
CONDAMNE la SARL LES BEBES DES CAPUCINES à payer à la SCI [A] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT











En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1189, code de commerce L145-4, code de commerce L145-1, code de commerce R123-40, code de commerce L145-40-2, code civil 1221, code civil 1231-2, code de commerce R145-36, code de commerce R145-35, code civil 1192). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-03T18:15:16.092Z.