Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 3 septembre 2026, n° 23/01563

N° RG : N° RG 23/01563 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ36
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30A

N° RG : N° RG 23/01563 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ36





AFFAIRE :


[P] [E], [U] [E]

C/

S.A.S. S.M.A.S TOURISME



 







Décision nativement numérique exécutoire délivrée 
le
à 
Avocats :
Me Camille BAILLOT
la SELAS CABINET LEXIA



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Monsieur Nicolas COMBEBIAC, Juge,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du délibéré


DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026, 
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDEURS :

Monsieur [P] [E]
né le 26 Avril 1961 à 
de nationalité Française
31 avenue Foch
93350 LA GARENNE COLOMBES

représenté par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [U] [E]
née le 22 Mars 1962 à 
de nationalité Française
31 avenue Foch
92250 LA GARENNE COLOMBES

N° RG : N° RG 23/01563 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQ36




représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant




DEFENDERESSE :

S.A.S. S.M.A.S TOURISME prise en la personne ses représentants légaux domiciliés en cette qualité en son établissement secondaire sis Résidence l’Estuaire, 21 avenue de l’Ausone, 33123 Le VERDON SUR MER
Résidence l’Estuaire - 21 avenue de l’Ausone
33123 LE VERDON SUR MER


représentée par Me Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant




******

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte sous seing privé du 1er janvier 2005, monsieur [P] [E] et madame [U] [E] ont donné à bail commercial à la société ESTIVEL une villa de type T4 située au 19 rue du Birdie 33680 LACANAU OCEAN, à effet au 1er janvier 2005 et pour une durée de 9 ans.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2022, monsieur et madame [E] ont fait délivrer un congé à la société ESTIVEL, aux droits de laquelle est venue la SAS SMAS TOURISME, pour le 31 décembre 2022 et ont proposé une indemnité d’éviction d’un montant de 4 000 euros.

Le 20 octobre 2022, la SAS SMAS TOURISME a formulé auprès de monsieur et madame [E] une proposition d’indemnité d’éviction d’un montant de 31 251 euros, laquelle est restée sans suite.

Monsieur et madame [E] ont, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2022, donné congé à titre conservatoire à la SAS SMAS TOURISME pour le 30 juin 2023.

Par courrier du 16 décembre 2022, la SAS SMAS TOURISME a réitéré sa proposition de fixation à l’amiable de l’indemnité d’éviction à 34 251 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 février 2023, monsieur [P] [E] et madame [U] [E] ont fait assigner la SAS SMAS TOURISME devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail commercial à compter du 31 décembre 2022 et de dire que celle-ci ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

La clôture a été fixée au 20 mai 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, monsieur [P] [E] et madame [U] [E] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater le défaut d’immatriculation de la SAS SMAS TOURISME au titre de l’établissement exploité dans la villa donnée à bail située au 19 rue du Birdie 33800 LACANAU OCEAN ;constater qu’aucune stipulation du contrat ne permet de conclure qu’ils auraient renoncé à l’une quelconque des conditions d’application du statut des baux commerciaux ;subsidiairement, déclarer non écrite la clause de soumission volontaire au statut des baux commerciaux contenue dans le contrat ;valider le congé délivré le 17 mai 2022 à la SAS ESTIVEL, aux droits de laquelle est venue la SAS SMAS TOURISME, ou subsidiairement le congé délivré le 8 décembre 2022 à cette dernière ;dénier à la SAS SMAS TOURISME tout droit à l’application du statut des baux commerciaux ;prononcer la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2022 ou, subsidiairement, à compter du 30 juin 2023 ;dire que la SAS SMAS TOURISME ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction ;la débouter de l’ensemble de ses demandes ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés 19 rue du Birdie, Villa n°90, 33680 LACANAU OCEAN, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’intervention d’un serrurier, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;la condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 000 euros à compter du 1er janvier 2023, ou subsidiairement à compter du 1er juillet 2023, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;la condamner aux dépens, en ce compris les frais liés à la délivrance des congés des 17 mai et 8 décembre 2022 ;la condamner à leur payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour soutenir leur demande tendant à valider le congé délivré déniant le droit au statut des baux commerciaux, les époux [E] font valoir, au visa de l’article L. 145-1 du code de commerce, que le preneur ne pouvait valablement prétendre au renouvellement du bail commercial, et donc au paiement d’une indemnité d’éviction, à défaut d’inscription de la société ESTIVEL, lors de la délivrance du congé le 17 mai 2022, et de la SAS SMAS TOURISME lors de la délivrance du congé le 8 décembre 2022, au registre du commerce et des sociétés. Ils considèrent en l’espèce que l’inscription doit porter sur les locaux exploités au titre du bail commercial, conformément à l’article R. 123-63 du code de commerce qui impose à toute personne morale immatriculée qui ouvre un établissement secondaire de faire immatriculer celui-ci, en précisant l’adresse de ce nouvel établissement, ces locaux ne constituant pas selon eux un local accessoire se rattachant à un fonds immatriculé, mais un lieu d’accueil indépendant dans lequel se déroule une prestation commerciale. Or, ils soutiennent que l’extrait de Kbis produit par la SAS SMAS TOURISME ne fait pas état de l’exploitation d’un établissement au 19 rue du Birdie, mais seulement qu’un établissement a été ouvert sur la commune de LACANAU OCEAN, postérieurement à la délivrance du congé. Monsieur [P] [E] et madame [U] [E] soutiennent par ailleurs que la villa objet du bail n’est pas intégrée dans un ensemble immobilier prétendument dénommé « Résidence Eden Parc », et est située rue du Birdie, laquelle est distincte de la rue Eden Parc, outre le fait que ni la société ESTIVEL, ni la SAS SMAS TOURISME ne disposent d’une immatriculation pour un établissement dénommé « Résidence Eden Parc ».

Au soutien de leur demande tendant à constater qu’ils n’ont pas renoncé à l’une quelconque des conditions d’application du statut des baux commerciaux, les époux [E] font valoir qu’en soumettant le bail aux conditions d’application du statut des baux commerciaux, ils n’ont pas renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation prévue par celui-ci et en déduisent qu’ils sont fondés à dénier au preneur tout droit au renouvellement du bail à défaut pour celui-ci d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Pour soutenir la demande visant à déclarer non écrite la clause de soumission volontaire au statut des baux commerciaux contenue dans le contrat, qu’ils forment subsidiairement sur le fondement de l’ancien article 1134 du code civil, monsieur [P] [E] et madame [U] [E] font valoir qu’ils ont signé un contrat d’adhésion, rédigé dans l’intérêt exclusif du preneur, au motif qu’il contient des stipulations déterminées à l’avance par celui-ci et dont ils n’avaient pas la faculté de négocier. Ils ajoutent qu’il s’agissait d’un contrat-type, et en aucun cas d’un acte authentique, que la société ESTIVEL soumettait à l’ensemble des propriétaires, profanes en la matière, des villas qu’elle exploitait. Ils ajoutent que cette clause les soumettrait au statut des baux commerciaux pour les seules obligations pesant sur le bailleur, à l’exclusion de toutes celles faisant peser des obligations sur le preneur, renforçant selon eux le déséquilibre entre les parties.

Monsieur [P] [E] et madame [U] [E] déduisent du défaut d’immatriculation de la société ESTIVEL et de la SAS SMAS TOURISME, et subsidiairement du caractère réputé non écrit de la clause de soumission volontaire au statut des baux commerciaux contenue dans le bail, que cette dernière ne peut prétendre au statut des baux commerciaux et qu’ils sont fondés à solliciter la résiliation du bail au 31 décembre 2022, ou subsidiairement au 30 juin 2023, pour avoir valablement délivré un congé au preneur. Ils sollicitent en conséquence l’expulsion de la SAS SMAS TOURISME et sa condamnation à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 000 euros à compter du 31 décembre 2022, ou subsidiairement, du 1er juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la SAS SMAS TOURISME demande au tribunal de :
à titre principal :fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par monsieur [P] [E] et madame [U] [E] à la somme de 66 911 euros ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 8 609 euros ;à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. en tout état de cause :exclure l’exécution provisoire de la décision ;condamner monsieur [P] [E] et madame [U] [E] aux dépens, avec distraction au profit de maître Camille BAILLOT, avocat au barreau de Bordeaux ;les condamner à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour soutenir ses demandes tendant à fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 66 911 euros et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 8 609 euros, la SAS SMAS TOURISME fait d’abord valoir que si aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce l’immatriculation est une condition essentielle au droit au renouvellement, cette obligation ne s’applique pas lorsque le local secondaire fait partie d’un local principal déjà immatriculé. Or, elle considère que la villa objet du bail litigieux fait partie d’une résidence de tourisme définie à l’article D. 321-1 du code du tourisme, laquelle est immatriculée à l’adresse de l’accueil de la résidence. Elle ajoute que le bail stipule expressément que la villa des époux [E] correspond au lot n°90 de la Résidence Eden Parc.

La SAS SMAS TOURISME fait ensuite valoir, au visa de l’article 1103 du code civil, que la soumission volontaire du bail par les parties au statut des baux commerciaux permet le droit au renouvellement en dehors de toute immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Elle considère qu’en faisant l’acquisition d’un bien situé dans une résidence de tourisme, monsieur [P] [E] et madame [U] [E] ont poursuivi un but commercial résidant dans un investissement immobilier locatif « défiscalisant », et doivent à cet égard être considérés comme des professionnels nonobstant le fait qu’ils soient profanes en matière de résidence de tourisme. Elle en déduit que le contrat conclu avec eux entre bien dans le champ d’application de l’article L. 442-1 I 2° du code de commerce, qui protège les entreprises contre les clauses abusives imposées par un partenaire en position de force, mais dont elle considère que les conditions ne sont pas réunies en l’espèce. Elle ajoute que le bail a été signé devant un notaire à l’occasion de la signature de l’acte authentique d’achat de la villa, lequel est tenu d’un devoir d’information et de conseil, et estime qu’à ce titre, les époux [E] ne pouvaient pas ignorer les clauses qu’ils souscrivaient, alors même qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils aient tenté de s’opposer à celles-ci.

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité d’éviction, que la SAS SMAS TOURISME considère comme lui étant due au titre de l’article L. 145-14 du code de commerce, elle fait valoir que la villa objet du litige étant destinée à une activité quasi hôtelière, il y a lieu de retenir la « méthode hôtelière » consistant à appliquer au chiffre d’affaires moyen réalisé un coefficient de 2 à 5 en fonction de la zone de chalandise, de l’adaptabilité des locaux et de la qualité de l’emplacement pour le commerce considéré. Elle en déduit, compte tenu du fait que le chiffre d’affaires moyen des années 2019-2021 s’établit à la somme de 1 053 879 euros, et que la moyenne des loyers sur la même période s’élève à la somme de 537 563 euros, que l’indemnité principale est de 58 184 euros. Elle estime en outre son préjudice pour trouble commercial à 5% de ce montant, soit 2 909 euros, auxquels elle ajoute 10% au titre des frais de remploi, soit 5 818 euros portant l’indemnité totale à 66 911 euros.

Subsidiairement, elle demande la désignation d’un expert judiciaire pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Concernant l’indemnité d’occupation, elle fait valoir que celle-ci ne peut être supérieure à la valeur locative de laquelle il convient de déduire 10 à 20% afin de tenir compte de la précarité dans l’occupation des locaux, et considère en l’espèce que l’abattement maximal doit être retenu compte tenu du classement 4 étoiles de la résidence et de la nécessité d’une mise à disposition pérenne des logements. Exposant qu’elle a réglé 10 761 euros de loyers à son bailleur sur l’année 2021, elle estime l’indemnité d’occupation à 8 609 euros.


MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de monsieur [P] [E] et madame [U] [H] aux fins de voir « constater, valider et dénier » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de résiliation du bail commercial 
Sur la validité du congé délivré le 17 mai 2022 

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Lorsqu'un bailleur délivre successivement deux congés, le premier congé régulier en la forme et au fond produit l'entier effet d'extinction du contrat à sa date d'échéance. Le second congé, délivré ultérieurement « à titre conservatoire », ne peut produire d'effet que si le premier est judiciairement déclaré nul ou inefficace.

En l'espèce, les époux [E] ont fait délivrer un premier congé comportant dénégation de la propriété commerciale à la SAS ESTIVEL le 17 mai 2022 à effet au 31 décembre 2022, au motif que l’extrait de Kbis de celle-ci ne comportait aucune mention relative à l’exploitation d’un fonds de commerce dans la villa donnée à bail. Tenant compte d’un jugement du 1er juin 2022 par lequel le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de cession de la SAS ESTIVEL au profit de la SAS SMAS TOURISME, les époux [H] ont fait délivrer un second congé, à titre conservatoire, mais adressé cette fois à la société SMAS TOURISME. Toutefois, aucun des éléments produits aux débats ne démontre que la société SMAS TOURISME est venue aux droits de la SAS ESTIVEL antérieurement au congé délivré le 17 mai 2022. En outre et en tout état de cause, la société SMAS TOURISME ne soulève pas l’irrégularité du premier congé, auquel elle a d’ailleurs répondu, au motif qu’il aurait dû lui être adressé, non à la société ESTIVEL.

Dès lors, il y a lieu de constater que le congé a valablement été délivré le 17 mai 2022 à la SAS ESTIVEL, aux droits de laquelle est venue la société SMAS TOURISME. 

Sur le bien-fondé du congé 
Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Toutefois, pour prétendre à ce droit, le preneur doit entrer dans le champ d’application du statut des baux commerciaux tel que défini par l’article L. 145-1 du code de commerce. 

Monsieur et madame [E] soutiennent à titre principal que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la société ESTIVEL, aux droits de laquelle est venue la société SAS SMAS TOURISME, pour les locaux exploités au titre du bail commercial ne lui permet pas de bénéficier de ce statut, et par voie de conséquence d’un droit au renouvellement. 

Dès lors qu’il est opposé en défense que l’immatriculation de la villa louée n’est pas nécessaire en ce qu’elle constitue un accessoire à la résidence qui est pour sa part immatriculée, il y a lieu de statuer sur la nécessité ou non de l’immatriculation à l’adresse du local loué.


Sur l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de l’activité fonds de commerce exploité dans les locaux loués 


Dans son article L. 145-1, le code de commerce dispose que « I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; […] ».

Aux termes de l’article R. 123-63 du même code, « Toute personne morale immatriculée qui ouvre un établissement secondaire demande son immatriculation secondaire dans les conditions prévues à l'article R. 123-41. », un établissement secondaire s’entendant selon l’article R. 123-40 du même code comme « […] tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l'établissement principal et dirigé par la personne tenue à l'immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers. »

Le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au statut, s’apprécie à la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement.

Il est constant que le preneur est dispensé de cette seconde formalité si le local loué n’est qu’une composante matérielle rattachée à une exploitation globale et unique régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Ainsi, un local n’a pas besoin d’une immatriculation propre s’il s’agit d’un simple local dépendant ou rattaché à un établissement principal unique déjà immatriculé, qui centralise l’activité globale, comme c’est le cas du bureau d’accueil d’une résidence hôtelière.

En l’espèce, si la SAS SMAS TOURISME soutient que le local pris à bail constitue un local secondaire n’étant pas soumis à la formalité d’immatriculation distincte pour faire partie d’une résidence de tourisme définie à l’article D. 321-1 du code du tourisme, laquelle est immatriculée à l’adresse de son accueil, elle n’en rapporte pas la preuve. En effet, elle ne produit aucun élément de nature à rattacher cette villa, immeuble qui par nature présente un caractère autonome, à un quelconque accueil ou fonds de commerce globalisé. Le compte de résultat de la résidence « Eden Parc Golf I » produit aux débats, qui ne mentionne aucunement la villa objet du litige, et dont la mention « Golf » est décorrélée du cas d’espèce, ne permet pas, à lui seul, de justifier de ce rattachement.

Par ailleurs, il ressort de l’extrait de Kbis de la SAS ESTIVEL produit aux débats que celle-ci est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux depuis le 1er janvier 2009 pour son établissement principal situé 15 place des Quinconces à Bordeaux. Elle dispose en outre, dans le même ressort, de huit établissements secondaires correspondant à des lots de villas et d’appartements constituant des résidences hôtelières ou para-hôtelières. Ces immatriculations identifient précisément, outre l’adresse de l’établissement secondaire, les numéros des villas concernées. Néanmoins, la villa objet du bail commercial litigieux, laquelle est identifiée dans celui-ci comme la « Villa type T4 Open lot n°90 », et dans l’acte authentique de vente produit aux débats comme « le lot 90 du Groupe d’habitations EDEN PARC » situé lieu-dit la Méjanne 33680 LACANAU-OCEAN, ne fait l’objet d’aucune mention dans le Kbis de la SAS ESTIVEL, contrairement à de nombreuses autres villas parfaitement identifiées. 

Par ailleurs, si la résidence Eden Parc figure depuis le 31 décembre 2021 dans l’extrait Kbis produit aux débats avec l’adresse « Res Eden Parc voie du Baganais 33680 Lacanau » sous l’enseigne « ESTIVEL », et comporte dans les activités exercées de nombreuses villas, force est de constater que la villa n°90 n’y figure pas.

Il résulte de ces éléments que la SAS ESTIVEL, aux droits de laquelle est venue la SAS SMAS TOURISME, n’a pas fait inscrire le local pris à bail au registre du commerce et des sociétés à la date de la délivrance du congé, alors qu’elle a fait procéder, tout comme la SAS SMAS après elle, à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de nombreuses villas qu’elle exploite, faisant apparaître sa parfaite connaissance des dispositions du code de commerce applicables aux baux commerciaux, mais s’est affranchie de cette formalité s’agissant de la villa prise à bail auprès des époux [E].

La société SMAS TOURISME faisant valoir qu’en application de l’article 1103 du code civil, lorsqu’il y a soumission volontaire au statut, les parties ne peuvent se prévaloir du non-respect des conditions d’application du statut, il convient d’examiner d’une part s’il y a eu soumission volontaire au statut et d’autre part si, dans un tel cas, le bailleur peut se prévaloir du défaut d’immatriculation pour dénier le droit au statut.



Sur la volonté des parties à se soumettre au statut des baux commerciaux :

En application de l’article L. 145-1 du code de commerce, quatre conditions sont requises pour l’application du statut des baux commerciaux : un bail, portant sur un local ou un immeuble, dans lequel est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal et une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le statut des baux commerciaux, d’ordre public, s'impose aux parties lorsqu'il est applicable de plein droit. Mais rien ne s’oppose à le rendre applicable dans le cas où toutes les conditions n'en sont pas réunies.

L’application conventionnelle du statut est ainsi subordonnée à la double condition que la location ne soit pas soumise à un autre statut d'ordre public et que les parties aient manifesté, soit expressément, soit tacitement leur volonté non équivoque de s'y référer.

Il appartient au juge de caractériser la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir des conditions d'application du statut.

Au cas présent, il appartient à la société défenderesse de démontrer que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux, sans faire une condition nécessaire à son application l’immatriculation du preneur puisque c’est de cette condition du statut dont le bailleur se prévaut pour dénier le droit au renouvellement.

En l’espèce, le bail produit aux débats s’intitule « BAIL COMMERCIAL AVEC GARANTIE DE LOYER » et stipule expressément en son préambule que « Par les présentes, le BAILLEUR, donne à bail à loyer, avec soumission volontaire à la législation des baux commerciaux, conformément aux dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et aux dispositions complémentaires, notamment celles de la loi n°65-356, à la SARL ESTIVEL, le PRENEUR, qui accepte, le bien immobilier loué meublé selon les termes définis ci-après ». 

S’il est mentionné une « soumission volontaire » au statut des baux commerciaux, force est de constater qu’il n’est pas précisé quelle condition prévue à l’article L. 145-1 du code de commerce ne serait pas remplie pour justifier une soumission volontaire au statut et non une soumission de plein droit du fait que l’ensemble des critères sont remplis. Contrairement aux faits de l’espèce objet de l’arrêt de la Cour de cassation dont se prévaut la société défenderesse (Civ 3e 28 mai 2020) il n’y a pas de renonciation claire et non équivoque à l’une quelconque des conditions d’application du statut des baux commerciaux de la part des bailleurs, et en particulier une renonciation de leur part à se prévaloir de l’absence d’immatriculation à l’adresse du local loué.

En conséquence, rien n’empêche les bailleurs de dénier au preneur le droit au statut des baux commerciaux dès lors que la condition d’immatriculation n’est pas remplie.

Le congé ayant été valablement délivré, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail commercial à compter du 31 décembre 2022 et d’ordonner l’expulsion du preneur et des occupants de son chef dans les conditions précisées dans le dispositif. 

Par voie de conséquence, la demande d’indemnité d’éviction formulée par la société SMAS TOURISME sera rejetée, de même que sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire.


Sur la demande d’indemnité d’occupation 
Le preneur étant privé du statut des baux commerciaux, il ne peut se prévaloir du mécanisme de maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce. 

Dès lors, son maintien dans les locaux après la date d’effet du congé cause un préjudice au bailleur, qui peut demander des dommages et intérêts en application de l’article 1231-2 du code civil. 

En l’espèce, les époux [E] sollicitent la condamnation de la SAS SMAS TOURISME à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 000 euros à compter du 1er janvier 2023. Néanmoins, ils n’apportent aucun moyen venant justifier le montant de cette indemnité.

La SAS SMAS TOURISME, qui demande au tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 8 609 euros, considère que celle-ci ne peut être supérieure à la valeur locative diminuée de 20% afin de tenir compte du classement 4 étoiles de la résidence et de la nécessité d’une mise à disposition pérenne des logements.

Or, le preneur étant dans une situation de précarité de son propre fait, il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement sur le montant du loyer pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation. Il y a donc lieu de retenir le montant du loyer contractuel avec indexation au 1er janvier 2023, soit la somme de 12 708,52 euros hors taxes au 1er janvier 2021 indexée sur l’ICC du 1er trimestre de l’année de référence conformément à la facture de la SAS ESTIVEL des loyers de l’année 2021 produite aux débats. La société SMAS TOURISME sera donc condamnée à payer, à titre d’indemnité d’occupation, une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1/12ème du loyer annuel contractuel indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction, lequel s’établissait à la somme de 12 708,52 euros au 1er janvier 2021, à compter du 31 décembre 2022, date de résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux


Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire 
Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.


En l’espèce, la SAS SMAS TOURISME succombant, elle sera condamnée aux dépens, lesquels ne comprennent pas les frais liés aux congés des 17 mai et 8 décembre 2022, ces actes ne figurant pas dans la listé énumérée à l’article 695 du code de procédure civile en ce qu’ils ne sont pas le support nécessaire à l’instance à l’instance. Ces frais seront pris en considération au titre des frais irrépétibles. 


Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS SMAS TOURISME, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer 3 000 euros à monsieur [P] [E] et madame [U] [E] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE valable le congé en date du 17 mai 2022, délivré par monsieur [P] [E] et madame [U] [E] à la SAS ESTIVEL, aux droits de laquelle est venue la SAS SMAS TOURISME,

En conséquence,

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre monsieur [P] [E] et madame [U] [E] et la SAS ESTIVEL, aux droits de laquelle est venue la SAS SMAS TOURISME, portant sur la villa de type T4 située au 19 rue du Birdie 33680 LACANAU OCEAN au 31 décembre 2022,


DÉBOUTE la SAS SMAS TOURISME de sa demande d’indemnité d’éviction et de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’expulsion de la SAS SMAS TOURISME ainsi que celle de tous occupants de leur chef de la villa de type T4 située au 19 rue du Birdie 33680 LACANAU OCEAN, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et l’intervention d’un serrurier, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT que le sort des meubles meublants sera réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SAS SMAS TOURISME à payer à monsieur [P] [E] et madame [U] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1/12ème du loyer annuel contractuel indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction, lequel s’établissait à la somme de 12 708,52 euros au 1er janvier 2021, à compter du 31 décembre 2022, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées par celle-ci le cas échéant,


CONDAMNE la SAS SMAS TOURISME à supporter les dépens, en ceux non compris les frais des congés des 17 mai et 8 décembre 2022,  

CONDAMNE la SAS SMAS TOURISME à payer 3 000 euros à monsieur [P] [E] et madame [U] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SAS SMAS TOURISME de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.



La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.