Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juillet 2026, n° 22/12105

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2016, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [L] [Q] et à sa conjointe Madame [X] [Y] épouse [Q] des locaux composés d'une salle de café équipée d'un comptoir avec guichet, d'une cuisine et de sanitaires en rez-de-chaussée, d'un appartement en premier étage, et d'une réserve avec chambre froide en sous-sol, constituant les lots n°1 et n°3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section AN numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2016 afin qu'y soit exercée une activité de café, de brasserie, de tabac, de loterie et jeux agréés, de bimbeloterie, ainsi que de vente de tickets RATP et de tous articles vendus dans les bureaux de tabac à titre accessoire, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 64.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par lettre recommandée en date du 24 mai 2019 réceptionnée le 27 mai 2019, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a sollicité auprès de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q] le paiement de la somme de 28.426,94 euros correspondant au coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014.

En l'absence de règlement, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par lettre recommandée en date du 18 février 2021, mis en demeure Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de procéder à ce paiement.

Par lettre recommandée en date du 17 mai 2021 réceptionnée le 19 mai 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a proposé à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] un échéancier de dix-huit mois consistant en un versement mensuel d'un montant de 1.579,27 euros entre le 1er juin 2021 et le 1er novembre 2022.

Par courriel en date du 12 octobre 2021, Madame [X] [Y] épouse [Q] a indiqué à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI qu'elle et son époux se trouvaient dans l'incapacité de respecter l'échéancier proposé, soulignant qu'aucun des copropriétaires de l'immeuble n'avait réglé le coût des travaux de ravalement dans la mesure où ces derniers avaient été financés par la redevance perçue en contrepartie de l'installation d'une antenne de téléphonie sur la toiture de l'immeuble.

Après plusieurs courriels échangés par les parties entre le 12 octobre et le 30 novembre 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par actes d'huissier en date des 4 mars et 17 mai 2022, fait signifier respectivement à Monsieur [L] [Q], puis à celui-ci et à Madame [X] [Y] épouse [Q], deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 28.426,94 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 234,93 euros, et en l'absence de règlement les a, par exploits d'huissier en date du 6 octobre 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 17 juin 2022, en expulsion sous astreinte, en paiement du coût des travaux de ravalement de façade ainsi qu'en fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 18 juin 2022 jusqu'à la date de libération effective des locaux.

Alléguant que l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 produit aux débats par la bailleresse, comportant une annexe d'une page intitulée « Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances incombant au preneur et au bailleur (Article L. 145-40-2 du Code de commerce) », ne correspondait pas à l'exemplaire en leur possession ne contenant pas une telle annexe, de sorte que l'authenticité de celle-ci se révélait douteuse, Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] ont, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, saisi le juge de la mise en état d'une demande de communication de pièces en original sous astreinte.

En réplique, soutenant que par acte sous signature privée en date du 6 juillet 2018, les parties avaient conclu un avenant n°1 dont il résultait que Madame [X] [Y] épouse [Q] n'avait que la qualité de conjointe collaboratrice de son époux, sans pour autant être partie au contrat de bail commercial, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 janvier 2024, saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de celle-ci à son encontre.

Relevant, d'une part, que la co-défenderesse avait bien la qualité de preneuse à bail aux termes des énonciations des divers contrats de baux conclus successivement entre le 3 octobre 1997 et le 1er juillet 2016, et considérant, d'autre part, que nonobstant la discordance entre l'exemplaire du bail produit par la bailleresse et celui versé par les locataires, la communication de l'exemplaire original de l'acte de renouvellement serait insusceptible de remédier à la contradiction constatée entre les clauses du bail et les mentions de la prétendue annexe invoquée par la propriétaire, de sorte que cette communication ne se révélait pas essentielle à la solution du litige, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 24 juillet 2024, sur le fondement des dispositions des articles 11, 30, 31, 32, 122, 138, 139, 142, 788 et 789 du code de procédure civile, et des articles 1161, 1162, 1165, 1325 et 1334 anciens du code civil, notamment : débouté la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et à défendre de Madame [X] [Y] épouse [Q] ; déclaré Madame [X] [Y] épouse [Q] recevable en sa demande de communication de pièce ainsi qu'en l'intégralité de ses moyens de défense et demandes reconventionnelles formées devant le tribunal statuant au fond à l'encontre de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ; débouté Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de leur demande de communication sous astreinte de l'exemplaire original de l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 détenu par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ; débouté Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de leur demande de rejet des débats de la photocopie de l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 communiquée par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ; débouté la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et Monsieur [L] [Q] de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et condamné la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce, de : 

– constater que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 et visée au commandement de payer signifié par acte d'huissier en date du 17 mai 2022 est acquise depuis le 17 juin 2022 ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail dès la date de signification du jugement à intervenir et après l'établissement d'un état des lieux de sortie, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] à lui payer la somme de 28.426,94 euros T.T.C. en règlement du coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 18 février 2021 ;
– ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an ;
– condamner Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer indexé augmenté des charges locatives et de tous accessoires, à compter du 18 juin 2022 jusqu'à la date de libération complète des lieux ;
– ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [L] [Q] et par Madame [X] [Y] épouse [Q] d'une part, et la somme de 2.727,60 euros par elle due d'autre part ;
– débouter Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de l'ensemble de leurs demandes ;
– condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de Maître Laurent CRÉHANGE de la S.E.L.A.R.L. CRÉHANGE & KLEIN ASSOCIÉS ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. 

À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI fait valoir que le contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 transfère à la charge des preneurs le coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble, et ajoute que si ces travaux ont été achevés le 31 décembre 2014, ce n'est cependant que le 23 avril 2018 qu'elle a été informée par le syndic de copropriété de leur montant, si bien qu'elle était fondée à en réclamer le remboursement dans le commandement de payer litigieux, dont les causes n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois à compter de la date de sa délivrance, ce qui justifie sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, de conservation du montant du dépôt de garantie, de paiement de cet arriéré de charges au titre des travaux et de paiement d'une indemnité d'occupation. 

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles formées par les locataires, soulignant que l'intégralité des charges et taxes locatives refacturées à ces derniers sont justifiées, à l'exception de l'indemnité d'assurance d'un montant de 2.727,60 euros qui lui a été versée par erreur, laquelle a vocation à se compenser avec la dette locative.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1190, 1225, 1302, 1302-1, 1303 à 1303-4, et 1343-5 du code civil, et de l'article L. 145-41 du code de commerce, de :

– à titre principal, débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, dans l'hypothèse extraordinaire où la juridiction estimerait qu'ils resteraient devoir quelque somme que ce soit à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– leur accorder des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour exécuter les obligations mises à leur charge par le jugement à intervenir ;
– écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
– à titre reconventionnel, condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à leur payer la somme de 30.886,80 euros en remboursement des charges et taxes locatives indûment facturées, sauf à parfaire, assortie des intérêts au taux légal ;
– condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à leur payer la somme de 2.727,60 euros en remboursement de l'indemnité d'assurance leur revenant, assortie des intérêts au taux légal ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à leur payer la somme de 9.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens.
 
Au soutien de leurs demandes, Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] exposent que d'une part, le contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 ne comporte aucun inventaire des charges et travaux, que d'autre part, les travaux de ravalement de façade litigieux ont été réalisés au cours de l'année 2014, soit antérieurement à la date de conclusion du bail en vigueur, si bien que seul le contrat précédent a vocation à régir le sort du coût desdits travaux, lesquels n'étaient aucunement visés dans ce précédent bail, et qu'enfin, la bailleresse ne démontre nullement avoir elle-même réglé le montant de ces derniers, de sorte qu'elle n'est pas fondée à en réclamer le remboursement, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.

À titre subsidiaire, ils précisent que leur situation financière commande que leur soient octroyés les plus larges délais de paiement entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

À titre reconventionnel, les locataires avancent que le contrat de bail en vigueur ne prévoit nullement les charges et taxes locatives dont ils seraient redevables, ce qui justifie leur demande de remboursement du montant de l'intégralité des provisions sur charges locatives versées au cours des cinq dernières années ainsi que des taxes foncières qui leur ont été indûment facturées. Ils affirment qu'à la suite d'un cambriolage survenu au cours de l'année 2020, ils auraient dû percevoir de la part de l'assureur de l'immeuble une indemnité d'un montant de 2.727,60 euros, lequel a été réglé par erreur à la propriétaire et doit donc leur être restitué. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'action en résiliation du contrat de bail commercial

Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que le contrat de bail commercial renouvelé constitue un nouveau bail (Civ. 3, 29 octobre 1986 : pourvoi n°84-14757 ; Cass. Plén., 7 mai 2004 : pourvoi n°02-13225).

En l'espèce, le commandement de payer signifié par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] par acte d'huissier en date du 17 mai 2022, expressément intitulé « COMMANDEMENT DE PAYER LES CHARGES DE RAVALEMENT », porte sur les « Travaux de ravalement d'entretien réalisés sur les parties communes : 28.426,94 », et comporte notamment en annexe une lettre de la S.A.S. SULLY GESTION adressée à la bailleresse mentionnant qu' « En notre qualité de syndic de l'ensemble immobilier référencé ci-dessus, nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint le détail des travaux de ravalement de la façade sur rue qui a été réalisé. Nous vous confirmons par la présente que le montant de votre quote-part est de 28.426,94 euros », le tableau intitulé « QUOTE-PART PARTICIPATION CFI - TRAVAUX DE RAVALEMENT [Adresse 4] » joint à cette correspondance faisant état de travaux de ravalement réalisés entre le 5 mars 2014 et le 31 décembre 2014 (pièce n°16 en demande).

Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12105 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3

De fait, les défendeurs produisent aux débats un procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble en date du 13 novembre 2013 dont les résolutions n°4, n°5 et n°6 ont trait aux « Travaux : RÉALISATION DU RAVALEMENT DE LA FAÇADE SUIVANT DOSSIER DU CABINET ARTEXIA » (pièce n°1 en défense, pages 3 et 4).

Il est donc établi que les travaux de ravalement de la façade de l'immeuble ont été votés à la fin de l'année 2013 et ont été intégralement réalisés au cours de l'année 2014, c'est-à-dire à une période où les relations contractuelles entre les parties étaient régies par un acte de renouvellement du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 15 janvier 2010 applicable à compter rétroactivement du 1er avril 2007 jusqu'au 31 mars 2016, et non par le contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2016 à effet rétroactif au 1er avril 2016, peu important à cet égard que la bailleresse ait ultérieurement émis unilatéralement une facture à son en-tête en date du 24 mai 2019 afférente à ces travaux (pièces n°6, n°7 et n°8 en demande).

Or, force est de constater que l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 15 janvier 2010 stipule expressément, en sa clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS », que « Le présent bail est consenti aux charges et conditions ordinaires et de droit et notamment à celles du bail précédent qui sont, en tant que de besoin, annexées aux présentes (les clauses 1 à 21) », et que ces clauses n°1 à n°21 du contrat de bail originel conclu par acte sous signature privée en date du 3 octobre 1997 ne mentionnent nullement de quelconques travaux de ravalement (pièces en demande n°1 pages 4 à 7, et n°6 page 3), étant observé que si la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI produit aux débats la photocopie d'un acte de renouvellement du contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] en date du 1er juillet 2016 établi sur cinq pages, auquel est jointe une annexe d'une page paraphée intitulée «Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances incombant au preneur et au bailleur (Article L. 145-40-2 du Code de commerce)» prévoyant notamment « I/ CHARGES INCOMBANT AU PRENEUR : [...] 1.3. Les Travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble : Tous les travaux d'entretien et de réparation et ce inclus les travaux de ravalement ou de réfection des parties communes (façades, courettes de l'immeuble) [...] à la seule exception des dépenses relevant strictement de l'article 606 du Code civil » (pièce n°7 en demande), dont les défendeurs contestent avoir eu connaissance, ladite annexe ne pourrait concerner, en tout état de cause, que des travaux de ravalement réalisés postérieurement à la date d'effet de ce nouveau bail renouvelé, c'est-à-dire postérieurement au 1er avril 2016, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014 ne peut être mis financièrement à la charge des preneurs, de sorte que le commandement de payer litigieux en date du 17 mai 2022 n'est pas fondé en ce qu'il porte sur le montant de ces travaux, ce qui justifie le rejet de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte d'huissier de justice en date du 17 mai 2022.

Sur la demande d'expulsion sous astreinte

En vertu des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, selon les dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, force est de constater que Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] n'ont pas la qualité d'occupants sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet de la demande d'expulsion sous astreinte formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande d'expulsion sous astreinte formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

D'après les dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, force est de constater que Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] n'ont pas la qualité d'occupants sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet de la demande d'indemnité d'occupation formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur la demande de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, aux termes des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12105 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3

En l'espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que le contrat de bail commercial ayant lié les parties conclu par acte sous signature privée en date du 15 janvier 2010 applicable à compter rétroactivement du 1er avril 2007 jusqu'au 31 mars 2016 ne contient aucune stipulation transférant à la charge des preneurs le coût des travaux de ravalement de façade de l'immeuble, si bien que la bailleresse n'est pas fondée à solliciter le remboursement du coût desdits travaux votés suivant procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 13 novembre 2013 et intégralement réalisés au cours de l'année 2014, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée de ce chef. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement du coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014 formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l'indu formée par les locataires

Sur la demande de remboursement du montant des provisions sur charges locatives, des taxes foncières et de l'indemnité d'assurance

En application des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

D'après les dispositions des premier, quatrième, sixième et septième alinéas de l'article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. 

Conformément aux dispositions de l'article R. 145-36 dudit code, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil dispose quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Le premier alinéa de l'article 1302 du même code prévoit pour sa part que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 

Enfin, aux termes des dispositions de l'article 1302-1 dudit code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Il y a lieu de rappeler : que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment tant pour la taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 1er juillet 2014 : pourvoi n°13-13898 ; Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-16888 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : pourvoi n°21-20294) que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, si la bailleresse produit aux débats un unique document en date du 2 juin 2022 émis par la S.A.S. SULLY GESTION en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble intitulé « DÉCOMPTE DE CHARGES 2021 » relatif à la « Période du 01/01/2021 Au 31/12/2021 » portant notamment les mentions « Boutique CHARGES GÉNÉRALES » et « Appartement T2 CHARGES GÉNÉRALES » (pièce n°19 en demande), force est toutefois de constater que ce dernier n'est accompagné d'aucun justificatif, et notamment d'aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble portant approbation des comptes.

Dès lors, il convient de retenir que l'absence de communication des justificatifs des charges de copropriété des années 2021 à 2025 rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées sur ces cinq années d'un montant total non contesté de 21.936 euros T.T.C. (pièce n°3 en défense).

De même, il y a lieu de relever que la demanderesse, bien qu'ayant facturé à ses locataires les taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024 pour un montant respectif de 2.343,60 euros T.T.C., de 3.261,60 euros T.T.C. et de 3.345,60 euros T.T.C. (pièce n°4 en défense), ne communique cependant aucun avis d'impôt relatif auxdites taxes, ne démontrant ainsi pas la réalité de ces montants, lesquels sont de ce fait sujets à restitution.

Enfin, la propriétaire reconnaît expressément être redevable de la somme de 2.727,60 euros T.T.C. au titre de l'indemnité d'assurance perçue en lieu et place des preneurs de la part de l'assureur de la copropriété.

La créance de restitution des défendeurs s'élève donc à la somme totale de : 21.936 + 2.343,60 + 3.261,60 + 3.345,60 + 2.727,60 = 33.614,40 euros T.T.C.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme globale de 33.614,40 euros T.T.C. en restitution du montant des provisions sur charges locatives versées pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025, des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, et de l'indemnité d'assurance réglée par l'assureur de la copropriété.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les locataires ont formé leur demande reconventionnelle en paiement de l'indu d'un montant total de 33.614,40 euros T.T.C. pour la première fois par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA dans le cadre de la présente instance le 9 octobre 2025, ce qui justifie que les intérêts moratoires courent à compter de cette date.


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12105 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3

En conséquence, il convient de dire que la somme de 33.614,40 euros T.T.C. que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI est condamnée à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] portera intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 jusqu'à complet paiement.

Sur la compensation

Selon les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la bailleresse ne détient aucune créance à l'égard des preneurs, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à sa demande de compensation judiciaire, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de compensation judiciaire formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer signifiés par actes d'huissier de justice en date des 4 mars 2022 et 17 mai 2022, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 7.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne sollicite pas que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q], et portant sur les locaux constituant les lots n°1 et n°3 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section AN numéro [Cadastre 1], par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 17 mai 2022,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande d'expulsion sous astreinte formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement du coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014 formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme globale de 33.614,40 euros T.T.C. (TRENTE-TROIS MILLE SIX CENT QUATORZE euros et QUARANTE centimes toutes taxes comprises) en restitution du montant des provisions sur charges locatives versées pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025, des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, et de l'indemnité d'assurance réglée par l'assureur de la copropriété, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 octobre 2025 jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de compensation judiciaire formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme globale de 7.000 (SEPT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par actes d'huissier de justice en date du 4 mars 2022 et du 17 mai 2022,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BILLARD-SEROR
C.C.C.
délivrée le :
à Me CREHANGE (C1312) 


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 22/12105 

N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3

N° MINUTE : 5


Assignation du :
06 Octobre 2022









JUGEMENT 
rendu le 22 Juillet 2026 

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT CFI (RCS de Paris 330 433 426)
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Laurent CREHANGE de la S.E.L.A.R.L. CREHANGE & KLEIN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1312



DÉFENDEURS

Monsieur [L] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [X] [Y] épouse [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Maître Brigitte BILLARD-SEROR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1157
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12105 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mai 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
___________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2016, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [L] [Q] et à sa conjointe Madame [X] [Y] épouse [Q] des locaux composés d'une salle de café équipée d'un comptoir avec guichet, d'une cuisine et de sanitaires en rez-de-chaussée, d'un appartement en premier étage, et d'une réserve avec chambre froide en sous-sol, constituant les lots n°1 et n°3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section AN numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2016 afin qu'y soit exercée une activité de café, de brasserie, de tabac, de loterie et jeux agréés, de bimbeloterie, ainsi que de vente de tickets RATP et de tous articles vendus dans les bureaux de tabac à titre accessoire, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 64.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par lettre recommandée en date du 24 mai 2019 réceptionnée le 27 mai 2019, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a sollicité auprès de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q] le paiement de la somme de 28.426,94 euros correspondant au coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014.

En l'absence de règlement, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par lettre recommandée en date du 18 février 2021, mis en demeure Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de procéder à ce paiement.

Par lettre recommandée en date du 17 mai 2021 réceptionnée le 19 mai 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a proposé à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] un échéancier de dix-huit mois consistant en un versement mensuel d'un montant de 1.579,27 euros entre le 1er juin 2021 et le 1er novembre 2022.

Par courriel en date du 12 octobre 2021, Madame [X] [Y] épouse [Q] a indiqué à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI qu'elle et son époux se trouvaient dans l'incapacité de respecter l'échéancier proposé, soulignant qu'aucun des copropriétaires de l'immeuble n'avait réglé le coût des travaux de ravalement dans la mesure où ces derniers avaient été financés par la redevance perçue en contrepartie de l'installation d'une antenne de téléphonie sur la toiture de l'immeuble.

Après plusieurs courriels échangés par les parties entre le 12 octobre et le 30 novembre 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par actes d'huissier en date des 4 mars et 17 mai 2022, fait signifier respectivement à Monsieur [L] [Q], puis à celui-ci et à Madame [X] [Y] épouse [Q], deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 28.426,94 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 234,93 euros, et en l'absence de règlement les a, par exploits d'huissier en date du 6 octobre 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial à la date du 17 juin 2022, en expulsion sous astreinte, en paiement du coût des travaux de ravalement de façade ainsi qu'en fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 18 juin 2022 jusqu'à la date de libération effective des locaux.

Alléguant que l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 produit aux débats par la bailleresse, comportant une annexe d'une page intitulée « Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances incombant au preneur et au bailleur (Article L. 145-40-2 du Code de commerce) », ne correspondait pas à l'exemplaire en leur possession ne contenant pas une telle annexe, de sorte que l'authenticité de celle-ci se révélait douteuse, Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] ont, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, saisi le juge de la mise en état d'une demande de communication de pièces en original sous astreinte.

En réplique, soutenant que par acte sous signature privée en date du 6 juillet 2018, les parties avaient conclu un avenant n°1 dont il résultait que Madame [X] [Y] épouse [Q] n'avait que la qualité de conjointe collaboratrice de son époux, sans pour autant être partie au contrat de bail commercial, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 janvier 2024, saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de celle-ci à son encontre.

Relevant, d'une part, que la co-défenderesse avait bien la qualité de preneuse à bail aux termes des énonciations des divers contrats de baux conclus successivement entre le 3 octobre 1997 et le 1er juillet 2016, et considérant, d'autre part, que nonobstant la discordance entre l'exemplaire du bail produit par la bailleresse et celui versé par les locataires, la communication de l'exemplaire original de l'acte de renouvellement serait insusceptible de remédier à la contradiction constatée entre les clauses du bail et les mentions de la prétendue annexe invoquée par la propriétaire, de sorte que cette communication ne se révélait pas essentielle à la solution du litige, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 24 juillet 2024, sur le fondement des dispositions des articles 11, 30, 31, 32, 122, 138, 139, 142, 788 et 789 du code de procédure civile, et des articles 1161, 1162, 1165, 1325 et 1334 anciens du code civil, notamment : débouté la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et à défendre de Madame [X] [Y] épouse [Q] ; déclaré Madame [X] [Y] épouse [Q] recevable en sa demande de communication de pièce ainsi qu'en l'intégralité de ses moyens de défense et demandes reconventionnelles formées devant le tribunal statuant au fond à l'encontre de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ; débouté Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de leur demande de communication sous astreinte de l'exemplaire original de l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 détenu par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ; débouté Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de leur demande de rejet des débats de la photocopie de l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 communiquée par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ; débouté la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI et Monsieur [L] [Q] de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et condamné la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce, de : 

– constater que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 et visée au commandement de payer signifié par acte d'huissier en date du 17 mai 2022 est acquise depuis le 17 juin 2022 ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail dès la date de signification du jugement à intervenir et après l'établissement d'un état des lieux de sortie, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] à lui payer la somme de 28.426,94 euros T.T.C. en règlement du coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 18 février 2021 ;
– ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an ;
– condamner Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer indexé augmenté des charges locatives et de tous accessoires, à compter du 18 juin 2022 jusqu'à la date de libération complète des lieux ;
– ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [L] [Q] et par Madame [X] [Y] épouse [Q] d'une part, et la somme de 2.727,60 euros par elle due d'autre part ;
– débouter Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] de l'ensemble de leurs demandes ;
– condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner in solidum Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de Maître Laurent CRÉHANGE de la S.E.L.A.R.L. CRÉHANGE & KLEIN ASSOCIÉS ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. 

À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI fait valoir que le contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 transfère à la charge des preneurs le coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble, et ajoute que si ces travaux ont été achevés le 31 décembre 2014, ce n'est cependant que le 23 avril 2018 qu'elle a été informée par le syndic de copropriété de leur montant, si bien qu'elle était fondée à en réclamer le remboursement dans le commandement de payer litigieux, dont les causes n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois à compter de la date de sa délivrance, ce qui justifie sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, de conservation du montant du dépôt de garantie, de paiement de cet arriéré de charges au titre des travaux et de paiement d'une indemnité d'occupation. 

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles formées par les locataires, soulignant que l'intégralité des charges et taxes locatives refacturées à ces derniers sont justifiées, à l'exception de l'indemnité d'assurance d'un montant de 2.727,60 euros qui lui a été versée par erreur, laquelle a vocation à se compenser avec la dette locative.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1190, 1225, 1302, 1302-1, 1303 à 1303-4, et 1343-5 du code civil, et de l'article L. 145-41 du code de commerce, de :

– à titre principal, débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de l'ensemble de ses demandes ;
– à titre subsidiaire, dans l'hypothèse extraordinaire où la juridiction estimerait qu'ils resteraient devoir quelque somme que ce soit à la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– leur accorder des délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour exécuter les obligations mises à leur charge par le jugement à intervenir ;
– écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;
– à titre reconventionnel, condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à leur payer la somme de 30.886,80 euros en remboursement des charges et taxes locatives indûment facturées, sauf à parfaire, assortie des intérêts au taux légal ;
– condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à leur payer la somme de 2.727,60 euros en remboursement de l'indemnité d'assurance leur revenant, assortie des intérêts au taux légal ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à leur payer la somme de 9.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens.
 
Au soutien de leurs demandes, Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] exposent que d'une part, le contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2016 ne comporte aucun inventaire des charges et travaux, que d'autre part, les travaux de ravalement de façade litigieux ont été réalisés au cours de l'année 2014, soit antérieurement à la date de conclusion du bail en vigueur, si bien que seul le contrat précédent a vocation à régir le sort du coût desdits travaux, lesquels n'étaient aucunement visés dans ce précédent bail, et qu'enfin, la bailleresse ne démontre nullement avoir elle-même réglé le montant de ces derniers, de sorte qu'elle n'est pas fondée à en réclamer le remboursement, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.

À titre subsidiaire, ils précisent que leur situation financière commande que leur soient octroyés les plus larges délais de paiement entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

À titre reconventionnel, les locataires avancent que le contrat de bail en vigueur ne prévoit nullement les charges et taxes locatives dont ils seraient redevables, ce qui justifie leur demande de remboursement du montant de l'intégralité des provisions sur charges locatives versées au cours des cinq dernières années ainsi que des taxes foncières qui leur ont été indûment facturées. Ils affirment qu'à la suite d'un cambriolage survenu au cours de l'année 2020, ils auraient dû percevoir de la part de l'assureur de l'immeuble une indemnité d'un montant de 2.727,60 euros, lequel a été réglé par erreur à la propriétaire et doit donc leur être restitué. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'action en résiliation du contrat de bail commercial

Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que le contrat de bail commercial renouvelé constitue un nouveau bail (Civ. 3, 29 octobre 1986 : pourvoi n°84-14757 ; Cass. Plén., 7 mai 2004 : pourvoi n°02-13225).

En l'espèce, le commandement de payer signifié par la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] par acte d'huissier en date du 17 mai 2022, expressément intitulé « COMMANDEMENT DE PAYER LES CHARGES DE RAVALEMENT », porte sur les « Travaux de ravalement d'entretien réalisés sur les parties communes : 28.426,94 », et comporte notamment en annexe une lettre de la S.A.S. SULLY GESTION adressée à la bailleresse mentionnant qu' « En notre qualité de syndic de l'ensemble immobilier référencé ci-dessus, nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint le détail des travaux de ravalement de la façade sur rue qui a été réalisé. Nous vous confirmons par la présente que le montant de votre quote-part est de 28.426,94 euros », le tableau intitulé « QUOTE-PART PARTICIPATION CFI - TRAVAUX DE RAVALEMENT [Adresse 4] » joint à cette correspondance faisant état de travaux de ravalement réalisés entre le 5 mars 2014 et le 31 décembre 2014 (pièce n°16 en demande).

Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12105 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3

De fait, les défendeurs produisent aux débats un procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble en date du 13 novembre 2013 dont les résolutions n°4, n°5 et n°6 ont trait aux « Travaux : RÉALISATION DU RAVALEMENT DE LA FAÇADE SUIVANT DOSSIER DU CABINET ARTEXIA » (pièce n°1 en défense, pages 3 et 4).

Il est donc établi que les travaux de ravalement de la façade de l'immeuble ont été votés à la fin de l'année 2013 et ont été intégralement réalisés au cours de l'année 2014, c'est-à-dire à une période où les relations contractuelles entre les parties étaient régies par un acte de renouvellement du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 15 janvier 2010 applicable à compter rétroactivement du 1er avril 2007 jusqu'au 31 mars 2016, et non par le contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2016 à effet rétroactif au 1er avril 2016, peu important à cet égard que la bailleresse ait ultérieurement émis unilatéralement une facture à son en-tête en date du 24 mai 2019 afférente à ces travaux (pièces n°6, n°7 et n°8 en demande).

Or, force est de constater que l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 15 janvier 2010 stipule expressément, en sa clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS », que « Le présent bail est consenti aux charges et conditions ordinaires et de droit et notamment à celles du bail précédent qui sont, en tant que de besoin, annexées aux présentes (les clauses 1 à 21) », et que ces clauses n°1 à n°21 du contrat de bail originel conclu par acte sous signature privée en date du 3 octobre 1997 ne mentionnent nullement de quelconques travaux de ravalement (pièces en demande n°1 pages 4 à 7, et n°6 page 3), étant observé que si la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI produit aux débats la photocopie d'un acte de renouvellement du contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] en date du 1er juillet 2016 établi sur cinq pages, auquel est jointe une annexe d'une page paraphée intitulée «Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances incombant au preneur et au bailleur (Article L. 145-40-2 du Code de commerce)» prévoyant notamment « I/ CHARGES INCOMBANT AU PRENEUR : [...] 1.3. Les Travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble : Tous les travaux d'entretien et de réparation et ce inclus les travaux de ravalement ou de réfection des parties communes (façades, courettes de l'immeuble) [...] à la seule exception des dépenses relevant strictement de l'article 606 du Code civil » (pièce n°7 en demande), dont les défendeurs contestent avoir eu connaissance, ladite annexe ne pourrait concerner, en tout état de cause, que des travaux de ravalement réalisés postérieurement à la date d'effet de ce nouveau bail renouvelé, c'est-à-dire postérieurement au 1er avril 2016, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014 ne peut être mis financièrement à la charge des preneurs, de sorte que le commandement de payer litigieux en date du 17 mai 2022 n'est pas fondé en ce qu'il porte sur le montant de ces travaux, ce qui justifie le rejet de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte d'huissier de justice en date du 17 mai 2022.

Sur la demande d'expulsion sous astreinte

En vertu des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, selon les dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, force est de constater que Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] n'ont pas la qualité d'occupants sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet de la demande d'expulsion sous astreinte formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande d'expulsion sous astreinte formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

D'après les dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, force est de constater que Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q] n'ont pas la qualité d'occupants sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet de la demande d'indemnité d'occupation formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur la demande de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, aux termes des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12105 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3

En l'espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que le contrat de bail commercial ayant lié les parties conclu par acte sous signature privée en date du 15 janvier 2010 applicable à compter rétroactivement du 1er avril 2007 jusqu'au 31 mars 2016 ne contient aucune stipulation transférant à la charge des preneurs le coût des travaux de ravalement de façade de l'immeuble, si bien que la bailleresse n'est pas fondée à solliciter le remboursement du coût desdits travaux votés suivant procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 13 novembre 2013 et intégralement réalisés au cours de l'année 2014, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée de ce chef. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement du coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014 formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l'indu formée par les locataires

Sur la demande de remboursement du montant des provisions sur charges locatives, des taxes foncières et de l'indemnité d'assurance

En application des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

D'après les dispositions des premier, quatrième, sixième et septième alinéas de l'article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. 

Conformément aux dispositions de l'article R. 145-36 dudit code, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil dispose quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Le premier alinéa de l'article 1302 du même code prévoit pour sa part que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 

Enfin, aux termes des dispositions de l'article 1302-1 dudit code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Il y a lieu de rappeler : que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment tant pour la taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 1er juillet 2014 : pourvoi n°13-13898 ; Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-16888 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : pourvoi n°21-20294) que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978). 

En l'espèce, si la bailleresse produit aux débats un unique document en date du 2 juin 2022 émis par la S.A.S. SULLY GESTION en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble intitulé « DÉCOMPTE DE CHARGES 2021 » relatif à la « Période du 01/01/2021 Au 31/12/2021 » portant notamment les mentions « Boutique CHARGES GÉNÉRALES » et « Appartement T2 CHARGES GÉNÉRALES » (pièce n°19 en demande), force est toutefois de constater que ce dernier n'est accompagné d'aucun justificatif, et notamment d'aucun procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble portant approbation des comptes.

Dès lors, il convient de retenir que l'absence de communication des justificatifs des charges de copropriété des années 2021 à 2025 rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées sur ces cinq années d'un montant total non contesté de 21.936 euros T.T.C. (pièce n°3 en défense).

De même, il y a lieu de relever que la demanderesse, bien qu'ayant facturé à ses locataires les taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024 pour un montant respectif de 2.343,60 euros T.T.C., de 3.261,60 euros T.T.C. et de 3.345,60 euros T.T.C. (pièce n°4 en défense), ne communique cependant aucun avis d'impôt relatif auxdites taxes, ne démontrant ainsi pas la réalité de ces montants, lesquels sont de ce fait sujets à restitution.

Enfin, la propriétaire reconnaît expressément être redevable de la somme de 2.727,60 euros T.T.C. au titre de l'indemnité d'assurance perçue en lieu et place des preneurs de la part de l'assureur de la copropriété.

La créance de restitution des défendeurs s'élève donc à la somme totale de : 21.936 + 2.343,60 + 3.261,60 + 3.345,60 + 2.727,60 = 33.614,40 euros T.T.C.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme globale de 33.614,40 euros T.T.C. en restitution du montant des provisions sur charges locatives versées pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025, des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, et de l'indemnité d'assurance réglée par l'assureur de la copropriété.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les locataires ont formé leur demande reconventionnelle en paiement de l'indu d'un montant total de 33.614,40 euros T.T.C. pour la première fois par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA dans le cadre de la présente instance le 9 octobre 2025, ce qui justifie que les intérêts moratoires courent à compter de cette date.


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/12105 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAT3

En conséquence, il convient de dire que la somme de 33.614,40 euros T.T.C. que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI est condamnée à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] portera intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2025 jusqu'à complet paiement.

Sur la compensation

Selon les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la bailleresse ne détient aucune créance à l'égard des preneurs, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à sa demande de compensation judiciaire, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de compensation judiciaire formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer signifiés par actes d'huissier de justice en date des 4 mars 2022 et 17 mai 2022, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 7.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé que la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI ne sollicite pas que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu avec Monsieur [L] [Q] et Madame [X] [Y] épouse [Q], et portant sur les locaux constituant les lots n°1 et n°3 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2] cadastré section AN numéro [Cadastre 1], par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d'huissier de justice en date du 17 mai 2022,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande d'expulsion sous astreinte formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande en paiement du coût des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble réalisés au cours de l'année 2014 formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme globale de 33.614,40 euros T.T.C. (TRENTE-TROIS MILLE SIX CENT QUATORZE euros et QUARANTE centimes toutes taxes comprises) en restitution du montant des provisions sur charges locatives versées pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2025, des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024, et de l'indemnité d'assurance réglée par l'assureur de la copropriété, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 octobre 2025 jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande de compensation judiciaire formée à l'encontre de Monsieur [L] [Q] et de Madame [X] [Y] épouse [Q],

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI à payer à Monsieur [L] [Q] et à Madame [X] [Y] épouse [Q] la somme globale de 7.000 (SEPT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D'INVESTISSEMENT CFI aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiés par actes d'huissier de justice en date du 4 mars 2022 et du 17 mai 2022,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T21:14:17.603Z.