Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 23/06891

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous signature privée du 1er décembre 2016, la société ELYSEES PIERRE a donné à bail commercial à la société COLISEE DOMICILE des locaux à usage exclusif de bureaux d’une superficie de 418 m2, ainsi que 15 emplacements de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2016, moyennant un loyer annuel de base de 143 400 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2022, la société COLISEE DOMICILE a donné congé à la bailleresse à effet au 30 novembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 1er décembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 avril 2023, la société COLISEE DOMICILE a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société ELYSEES PIERRE de lui payer la somme de 35 850,82 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie et la somme de 218 248,94 euros HT au titre des charges.

Par courrier officiel de son conseil en date du 24 avril 2023, la société ELYSEES PIERRE a mis en demeure la société COLISEE DOMICILE de lui régler la somme de 61 445,71 euros TTC au titre du coût des travaux de remise en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, la société COLISEE DOMICILE a fait assigner la société ELYSEES PIERRE devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Elle demande, au visa des articles 1304-2, 2341, 2344, 1730 et 1190 du code civil et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, au tribunal de :
A titre principal, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 38 580,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,A titre subsidiaire, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 31 476,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,En tout état de cause, 
Condamner la société ELYSEES PIERRE à lui restituer la somme de 311 684,39 euros au titre des charges indument perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,Condamner la société ELYSEES PIERRE aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de ses dernière conclusions, notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2024, la société ELYSEES PIERRE demande au tribunal, au visa des articles 2224, 1103 et 1231-1 du code civil, de :
Débouter la société COLISEE DOMICILE de l’ensemble de ses demandes,La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,Condamner la société COLISEE DOMICILE à lui payer la somme de 59 756,11 euros TTC au titre du coût des travaux de réparation locatives, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2023, outre la capitalisation des intérêts,Ordonner la compensation du montant des condamnations mises à la charge de la société COLISEE DOMICILE avec le montant du dépôt de garantie, représentant une somme de 38 580,82 euros,Condamner la société COLISEE DOMICILE à lui payer la somme de 59 238 euros TTC sur le fondement de l’article 4.8.k du bail,A titre subsidiaire, avant dire-droit, désigner tel expert judiciaire qui plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis, sur pièces, sur le coût des travaux de réparations locatives mis à la charge de la société COLISEE DOMICILE en vertu du bail commercial du 1er décembre 2016,En tout état de cause :
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner la société COLISEE DOMICILE à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société COLISEE DOMICILE aux dépens. 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026, la société ONELA, venant aux droits de la société COLISEE DOMICILE, a demandé au juge de la mise en état d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025 et de renvoyer l’affaire à la mise en état.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026, la société ONELA, venant aux droits de la société COLISEE DOMICILE, a demandé au tribunal, au visa des articles 1190, 1304-2, 1343-2, 1730, 2341 et 2344 du code civil, des articles L. 145-50-1, L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce et des articles 146 et 803 du code de procédure civile, de :
A titre liminaire :
Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025,Renvoyer l’affaire à la mise en état,S’agissant de sa demande formée au titre de la restitution du dépôt de garantie :
A titre principal, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 38 580,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,A titre subsidiaire, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 31 476,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,S’agissant de sa demande formée au titre du remboursement des provisions sur charges :
Condamner la société ELYSEES PIERRE à lui restituer la somme de 370 327,08 euros TTC au titre des charges indûment perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,Sur les demandes reconventionnelles de la société ELYSEE PIERRE :
Débouter la société ELYSEES PIERRE de l’ensemble de ses demandes,A titre subsidiaire, sur l’indemnité d’immobilisation, réduire et modérer la clause pénale prévue à l’article 4.8.k du bail commercial du 1er décembre 2016 à la somme de 6 430,13 euros HT, soit 7 716,15 euros TTC,A titre subsidiaire, en cas de désignation d’un expert judiciaire, compléter la mission des chefs suivants : constater l’état des locaux au moment de la restitution et le comparer à l’état des lieux d’entrée et donner un avis sur le temps nécessaire pour faire effectuer les travaux qui incomberaient au locataire,S’agissant des demandes formées au titre des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile et de l’exécution provisoire :
Condamner la société ELYSEES PIERRE aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 mai 2026, la société ELYSEES PIERRE demande au juge de la mise en état de :
Débouter la société ONELA de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025,Rejeter des débats les conclusions au fond signifiées par la société ONELA le 29 avril 2026,Subsidiairement, renvoyer l’affaire à une prochaine audience de mise en état pour permettre à la société ELYSEES PIERRE de répondre aux nouvelles écritures signifiées par la société ONELA le 29 avril 2026,Condamner la société ONELA à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société ONELA aux dépens de l’instance.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été plaidée à l’audience de plaidoirie se tenant à juge rapporteur en date du 13 mai 2026 et la décision à intervenir a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date du présent jugement.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Moyens des parties

La société ONELA, anciennement dénommée société COLISEE DOMICILE, fait valoir que, en application de l’article 803 du code de procédure civile et du principe du contradictoire, la révocation de l’ordonnance de clôture se justifie aux motifs, d’une part, qu’elle a, postérieurement à l’ordonnance de clôture, changé de dénomination sociale et, d’autre part, que la Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts postérieurement à l’ordonnance de clôture relatives aux conditions auxquelles le bailleur est soumis pour pouvoir conserver les provisions sur charges et aux conditions auxquelles est subordonnée la condamnation d’un locataire au paiement des travaux de remise en état et que ces arrêts sont essentiels dans le débat au fond. Elle estime donc que ces éléments constituent des causes graves justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

En réponse, la société ELYSEES PIERRE fait valoir que le seul changement de dénomination sociale d’une société ne constitue pas, en lui-même, une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne justifie pas la révocation de l’ordonnance de clôture. Par ailleurs, elle soutient que les jurisprudences de la Cour de cassation intervenues postérieurement à l’ordonnance de clôture, relatives d’une part à l’obligation du bailleur de justifier de l’existence et du montant de charges et d’autre part à l’obligation pour le bailleur de justifier d’un préjudice pour obtenir le paiement des travaux de remise en état des locaux, ne sont pas constitutives d’une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, et ce d’autant qu’elles ne sont pas nouvelles. Elle estime que cette demande vise à introduire de nouveaux moyens au fond, que le demandeur aurait dû anticiper avant que l’ordonnance de clôture ne soit rendue.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

En application de l’article 803 du même code, l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal, s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l’espèce, d’une part, le changement de dénomination de la société COLISEE DOMICILE devenue la société ONELA justifie d’un simple changement de nom, ce qui ne se confond pas avec une disparition de la personnalité morale et n’est, dès lors, pas constitutif d’une cause grave de nature à emporter la révocation de la clôture.

D’autre part, la simple production de jurisprudences par une des parties ne saurait constituer une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture, quand bien mêmes elles seraient intervenues postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Enfin, la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, ne démontre pas qu’elle n’aurait pas été en mesure de répondre aux conclusions notifiées par la société ELYSEES PIERRE le 25 novembre 2024, avant que l’intervienne l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025. 

En conséquence, il convient de déclarer recevables les conclusions, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026 par la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, en tant qu’elles forment une demande de révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que les conclusions en réponse à cette demande notifiées par la voie électronique le 11 mai 2026 par la société ELYSEES PIERRE, mais de débouter la société ONELA de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Le présent jugement sera dès lors rendu au regard de l’assignation qui a été délivrée à la requête de la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, et des conclusions notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2024 par la société ELYSEES PIERRE, les conclusions, en tant qu’elles forment des demandes au fond, notifiées par les parties postérieurement à l’ordonnance de clôture devant être déclarées irrecevables.


Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de remise en état

Moyens des parties

La société COLISEE DOMICILE fait valoir, à titre principal, que la clause, insérée au contrat de bail, relative au dépôt de garantie est, en application de l’article 1304-2 du code civil, nulle en raison du caractère potestatif des conditions contractuelles de sa restitution. 

A titre subsidiaire, elle soutient, sur le fondement des dispositions des articles 2341 et 2344 du code civil, qu’à défaut de justification de l’individualisation du dépôt de garantie, le bailleur doit être condamné à lui restituer le dépôt de garantie, à hauteur de la somme de 38 580,82 euros.

A titre encore plus subsidiaire, elle considère que le devis relatif aux travaux de remise en état des locaux produit par la société ELYSEE PIERRE est démesuré par rapport aux constats opérés lors du pré-état des lieux et de l’état des lieux de sortie et injustifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. S’agissant des travaux d’électricité, elle précise qu’elle n’est pas tenue de restituer les locaux avec une électricité conforme et qu’il n’est, en tout état de cause, pas justifié de la nécessité de ces travaux. Enfin, elle considère qu’elle a réalisé de très importants travaux en cours de bail, pour un montant de 85 595,28 euros et que les locaux étaient en meilleur état lors de leur restitution que lors de l’entrée dans les lieux. A titre subsidiaire, elle sollicite que ces travaux soient évalués à la somme de 7 104 euros TTC, conformément au devis de la société HISCO SPACE qu’elle produit aux débats et que, par conséquent, la société ELYSEE PIERRE doit être condamnée à lui verser la somme de 31 476,82 euros au titre du dépôt de garantie, après compensation.

La société ELYSEES PIERRE soutient, tout d’abord, que la clause insérée au contrat de bail et relative au dépôt de garantie prévoit seulement que tant qu’un compte n’aura pas été fait entre les parties, la demande de restitution du dépôt de garantie ne peut prospérer. Par ailleurs, elle considère que les dispositions des articles 2341 et 2344 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer au dépôt de garantie en ce qu’ils font référence au gage de meuble corporel et qu’en tout état de cause, elle ne s’est jamais opposée à la restitution du dépôt de garantie, mais entend seulement déduire de celui-ci les sommes dues par le preneur en application du contrat de bail, et notamment le coût des travaux de remise en état.

S’agissant de sa demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de remise en état, elle fait valoir que l’état des lieux de sortie contradictoirement réalisé entre les parties le 1er décembre 2022 témoigne d’une restitution des locaux dans un état non-conforme aux prescriptions du bail, dès lors que tout ce qui a été constaté en « état moyen » et en « mauvais état » est contraire au « bon état » de restitution prévu à l’article 13.1 des conditions particulières du bail et atteste d’un manquement du preneur à ses obligations contractuelles d’entretien des locaux loués, telles que prévues aux articles 4.3.g et 4.3.h du bail. Elle évalue le coût des travaux de remise en état à la somme de 59 756,11 euros, conformément au devis qu’elle produit aux débats.

Par ailleurs, elle soutient que le bail ne prévoit nullement que l’état de restitution des locaux doive s’entendre par référence à l’état des lieux d’entrée, de sorte que le preneur ne peut pas prétendre qu’il serait tenu de restituer les locaux dans le même état que celui dans lequel il les a reçus. Elle indique que le revêtement des sols, et notamment la moquette nécessite une remise en état, quand bien même la moquette n’était pas en état neuf lors de l’entrée en jouissance du preneur. A cet égard, elle précise que la réduction de huit mois de loyers accordée au preneur, qui représente une somme de 95 600 euros HT, l’a été en considération de l’état initial des locaux loués et est supérieure aux travaux d’aménagement réalisés par le preneur à son entrée dans les lieux.

En tout état de cause, elle précise que le preneur reconnaît lui-même que les locaux n’ont pas été restitués conformément aux stipulations du bail, mais en minimise l’ampleur, que le devis qu’il a fait établir par la société HISCO SPACE ne permet pas de réparer intégralement les dégradations constatées, que l’article 4.3.g du bail oblige le preneur à maintenir en parfait entretien et de fonctionnement notamment les installations électriques et que le montant des travaux réalisés par le preneur en cours de bail n’est pas susceptible d’influer sur l’état dans lequel les locaux loués doivent être restitués. 

Enfin, elle indique subir un préjudice du fait de la non-réalisation par le preneur des travaux de remise en état lui incombant dès lors qu’elle a été contrainte de relouer les locaux dans un mauvais état la contraignant à accorder au nouveau locataire une réduction de cinq mois de loyer hors taxes et hors charges, représentant une somme de 62 233 euros HT et une participation financière aux travaux du nouveau locataire représentant onze mois de loyer hors taxes et hors charges, soit une somme de 136 913 euros HT.

Réponse du tribunal

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 7.5 des conditions générales du contrat de bail commercial prévoit en son paragraphe (d) que : « Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du Bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute somme de quelque nature qu’elle soit que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à l’expiration du Bail et après exécution des travaux lui incombant contractuellement, libération des lieux, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. Il sera donc restitué dans un délai maximum de trois mois suivant la reddition définitive des charges de l’année de sortie des lieux. Le Preneur aura préalablement remis au Bailleur les justificatifs de ses consommations électriques ». 

Le paragraphe (e) de ce même article stipule que : « Du montant remboursé est déduite la totalité des sommes dues à quelque titre que ce soit et notamment le solde du montant des charges et impôts correspondant à la période d’occupation ainsi que le montant des travaux de remise en état des lieux loués ».

Si l’article 10 des conditions particulières du contrat de bail commercial fixe le montant du dépôt de garantie à la somme de 35 850 euros, les parties s’accordent pour dire que ce montant est de 38 580,82 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie
D’une part, aux termes de l’article 1304-2 du code civil : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause ».

En l’espèce, il résulte des termes de l’article 7.5 des conditions générales du contrat de bail commercial précité que la restitution du dépôt de garantie par le bailleur ne dépend pas de sa seule volonté, quand bien même elle doit intervenir dans un délai maximum de trois suivant la reddition définitive des charges de l’année de sortie des lieux, qui dépend du seul bailleur, dès lors qu’elle est également conditionnée au règlement entier et définitif de toute somme de quelque nature qu’elle soit que le preneur pourrait devoir au bailleur.

Par conséquent, la société COLISEE DOMICILE sera déboutée de sa demande en nullité de cet article. 

D’autre part, les articles 2341 et 2344 du code civil s’appliquant aux gages de meubles corporels et la société COLISEE DOMICILE ne démontrant pas que les parties aient souhaité que le dépôt de garantie prévu au contrat de bail commercial soit constitutif d’un véritable gage de meuble corporel n’emportant pas transfert de propriété au profit du créancier, le moyen qu’elle soulève à ce titre ne peut qu’être écarté.

Enfin, la société ELYSEES PIERRE ne conteste pas être redevable à l’égard de la société COLISEE DOMICILE de la somme de 38 580,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, de sorte qu’elle doit être condamnée à lui payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société COLISEE DOMICILE.

Sur le coût des travaux de remise en état 
L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »

L'article 1730 du code civil dispose que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. ». Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1231-1 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige et 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Enfin, il appartient au bailleur, qui invoque le manquement du preneur à ses obligations contractuelles, d'établir la preuve de l'état de dégradation des locaux au moment de leur restitution effective et du caractère nécessaire des travaux dont il demande le remboursement, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’article 4.3 des conditions générales du contrat de bail commercial, relatif à l’entretien et aux réparations, stipule en son paragraphe (a) que : « Le Preneur devra effectuer dans les Locaux Loués, pendant toute la durée du Bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, d’embellissement, d’améliorations, de nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avèreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, y compris la vétusté, l’usure, le vice caché ou l’évolution de la réglementation, de sorte que les locaux soient restitués en fin de Bail, en parfait état de réparation locative », et en son paragraphe (b) que : « seule les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil restent à la charge du Bailleur ».

Le paragraphe (g) de ce même article précise que : « Le Preneur maintiendra en parfait entretien et de fonctionnement, de sécurité et de propreté, tous les équipements, tels que : fermetures, portes, fenêtres, volets, rideaux de fermeture, vitrages, sols et revêtements de sols, canalisation, robinetterie, installations électriques ou sanitaires, compteurs, équipements spécifiques (climatisation, ventilation, chauffage…) devanture, menuiseries extérieures, etc. la présente liste n’étant pas limitative » et le paragraphe (h) mentionne que : « Le preneur procédera à la remise en état de ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et il remplacera, s’il y a lieu, quand bien même un tel remplacement serait occasionné par la vétusté, le vice caché ou l’évolution de la réglementation ».

Par ailleurs, l’article 4.8 des conditions générales du contrat de bail, intitulé « Restitution des lieux », prévoit notamment qu’à la demande du preneur dans les trois mois précédent la fin du bail, il pourra être effectué à ses frais un pré-état des lieux, qu’il sera procédé, aux frais partagés du preneur, à un état des lieux contradictoire, que si des réparations ou des travaux de remise en état se révélaient nécessaires, le preneur devra donner son accord sur les estimations des coûts dans un délai de huit jours à compter de la réception des devis ou de ces estimations, qu’en cas de silence, elles seront réputées acceptées et que le preneur sera tenu de régler sans délai au bailleur une indemnité forfaitaire correspondant au montant des réparations ou travaux de remise en état.

Enfin, l’article 13.1) des conditions particulières du contrat de bail commercial précise que le paragraphe (c) de l’article 4.8 des conditions générales intitulé « Restitution des lieux » et qui précise que « le Preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du Bail, restituer les Locaux Loués en parfait état, conformément aux Articles 4.2 et 4.3 du chapitre 4 », est modifié comme suit : « Le Preneur devra au plus tard le jour de l’expiration du Bail rendre les Locaux Loués en bon état d’entretien, de propreté, de réparations locatives ».

Il s’évince de ces éléments que le preneur était tenu de rendre les locaux en bon état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, sans pour autant que soit exigée une remise à neuf des locaux. De plus, l’état des lieux d’entrée établi le 5 décembre 2016 mentionnant que « globalement le plateau est en bon état général », l’article 13.1) ne peut s’interpréter comme dérogeant à l’article 1730 du code civil, de sorte qu’est opérante, afin de déterminer le coût des travaux de remise en état devant être mis à la charge du preneur, la comparaison, pour chacun des postes de travaux de remise en état, de l’état des locaux loués à la date d’entrée dans les lieux et à la date de sortie des lieux.

Il convient d’examiner chacun des postes de travaux de remise en état dont le paiement est réclamé par la société ELYSEES PIERRE, au regard du devis établi par la société AGORA le 24 avril 2023.

Poste revêtement de sol : 23 078,88 euros HT (27 694,65 euros TTC)

Le bailleur soutient que tous les sols, à l’exception des carrelages des sanitaires, quel que soit le revêtement (moquette ou sol souple) sont dans un état moyen et qu’afin de remédier aux taches constatées sur la moquette, une remise en bon état nécessite de procéder à un changement de moquette sur une zone plus large pour maintenir une harmonie d’ensemble.

En l’espèce, le devis produit aux débats par le bailleur prévoit la dépose totale des dalles de moquette sur une superficie de 277,98 m2, correspondant à sept bureaux, deux open space et un « local info », et ce pour un montant de 2 084,85 euros et la fourniture et la pose de dalles de moquette sur la même superficie, pour un montant de 20 994,03 euros.

L’état des lieux sortant établi contradictoirement le 1er décembre 2022 précise que la moquette est dans un état moyen dans les pièces suivantes : le grand open space coté cours (traces de piétement de meubles), les trois bureaux côté rue galleni (traces de piétement de meubles ou de passage), le local technique (traces de piétement de meubles), le bureau 4 (traces de piétement de meuble), le grand open space côté galleni (traces de piétement de meuble) et le bureau [Adresse 4] (traces de piétement de meubles).

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée réalisé le 5 décembre 2016 mentionne que les sols sont en bon état dans l’ensemble des pièces, à l’exception d’un bureau, pour lequel il est indiqué que la moquette est usagée et tachée. De plus, il y est précisé, aux termes des observations générales, qu’il y a de nombreuses taches sur la moquette et que celle-ci est usée par endroit dans les circulations. 

Il résulte de ces éléments que le bailleur ne démontre pas que la moquette devrait, afin d’être restituée en bon état d’entretien et de propreté, être changée sur une superficie de 277,98 m2 alors, d’une part, que cette superficie inclut notamment sept bureaux alors que l’état des lieux sortant fait mention d’un état moyen de la moquette dans seulement cinq bureaux et, d’autre part, que, s’agissant de dalles de moquette, il n’est pas justifié de ce que l’ensemble de ces dalles doivent être changées sur une telle superficie au regard des traces constatées, et ce alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà qu’elle était usée par endroit.

En conséquent, il sera alloué la somme de 15 000 euros TTC au titre du coût des travaux de la remise en état du sol. 
 
Poste peinture : 18 937,88 euros HT (22 725,45 euros TTC)

Le bailleur soutient que tous les murs sont en état moyen ou en mauvais état.

En l’espèce, le devis produit aux débats par le bailleur prévoit la dépose des faux plafonds et la fourniture et la pose de plaques BA 13 dans les sanitaires, à la suite d’un dégât des eaux, la préparation et la peinture des murs périphériques, des murs de séparation et des portes de séparation et de placards ainsi que, dans les sanitaires, des murs, des plafonds et des menuiseries.

L’état des lieux sortant établi contradictoirement le 1er décembre 2022 précise que les murs sont dans un état moyen (taches, trous, éclats, trous de cheville) ou en mauvais état (moisissures, trous de cheville, taches) dans l’ensemble des locaux loués.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée réalisé le 5 décembre 2016 mentionne que les murs sont en bon état.

En conséquent, il sera alloué la somme de 22 725,45 euros TTC au titre du coût des travaux de la remise en état des murs.

Poste électricité : 1 510 euros HT (1 812 euros TTC)

Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, indiquant toutefois que le preneur est tenu de maintenir en parfait état d’entretien et de fonctionnement les installations électriques en application du paragraphe (g) de l’application 4.3 du contrat de bail commercial. 

Le preneur précise qu’il n’est pas tenu de restituer les locaux avec une électricité conforme et qu’il n’est, en tout état de cause, pas justifiée de la nécessité de ces travaux.

En l’espèce, le devis produit aux débats prévoit la dépose et l’évacuation de « coprs de baie informatique vide » et d’appareillage de courant faible, l’obturation de pavés d’appareillage de courant faible et le remaniement de « PC et goulotte ni fixées ».

L’état des lieux sortant établi contradictoirement le 1er décembre 2022 précisé que l’électricité est en bon étant dans l’ensemble des locaux loués et que les installations électriques n’ont pas pu être vérifiées.

Il ressort de ces éléments que le bailleur échoue à démontrer que ce poste de travaux de remise en état devrait être mis à la charge du preneur au titre d’une remise de l’électricité en bon état d’entretien, de propreté ou de réparations locatives, de sorte qu’il en sera débouté.

Le montant total des sommes dues par la société COLISEE DOMICILE à la société ELYSEES PIERRE au titre des travaux de remise en état s’élève donc, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise judiciaire, le tribunal s’estimant suffisamment éclairé par les pièces versées aux débats, à la somme de (15 000 + de 22 725,45 =) 37 725,45 euros TTC, de sorte qu’elle doit être condamnée à lui payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023, date de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société ELYSEES PIERRE.

Sur la compensation des créances
En vertu des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, selon les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre et le contrat de bail commercial prévoyant que doit notamment être déduit du montant du dépôt de garantie le montant des travaux de remise en état des lieux, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières, cette demande étant formée par la société ELYSEES PIERRE.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la compensation entre, d'une part, la somme de 38 580,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie par la société ELYSEES PIERRE, augmentée des intérêts aux taux légaux due et la somme de 37 725,45 euros TTC due par la société COLISEE DOMICILE augmentée des intérêts aux taux légaux, à hauteur de la somme la plus faible.


Sur la demande en restitution des charges locatives

Moyens des parties

La société COLISEE DOMICILE sollicite la restitution de la somme de 311 684,39 euros au titre des charges indument versées sur la période 2018 à 2022 au motif que le bailleur n’aurait apporté aucun justificatif.

En réponse, la société ELYSEES PIERRE soutient que la société COLISEE DOMICILE ne peut revendiquer le remboursement des charges et taxes qu’à compter de l’année 2019, qu’en tout état de cause une telle demande ne saurait prospérer dès lors que chaque reddition des charges a été adressée et justifiée au preneur dès son établissement et qu’elle avait indiqué au preneur que toutes les sommes mentionnées au relevé des dépenses renvoient à des factures émises par les prestataires concernées sans qu’il n’y ait lieu de remettre en doute la réalité des prestations facturées. 

Réponse du tribunal

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel et le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le bailleur doit pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci (3ème Civ., 17 septembre 2020, n° 19-14.168 ; 3ème Civ., 25 janvier 2023, n° 21-17.985 ; 3ème Civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982).

En l’espèce, si la société ELYSEES PIERRE produit aux débats, les états récapitulatifs annuels, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, aucun document permettant de justifier de l’existence et du montant de ces charges n’est versé aux débats.

Par ailleurs, elle ne démontre pas avoir adressé au locataire les justificatifs du montant de ces charges, après qu’il lui en ait fait la demande par courrier de son conseil en date du 18 avril 2023.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la société COLISEE PIERRE s’est acquittée, après reddition des comptes, au titre des charges, de la somme de 48 098,03 euros HT en 2018, de la somme de 49 365,67 euros HT en 2019, de la somme de 49 858,27 euros HT en 2020, de la somme de 55 712,80 euros HT en 2021 et de la somme de 48 408,96 euros HT en 2022.

Par ailleurs, si la société ELYSEES PIERRE soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la société COLISEE PIERRE pour la période antérieure à l’année 2019, le preneur ayant sollicité du bailleur la justification du montant des charges par courrier en date du 18 avril 2023, le tribunal est, en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, incompétent pour en connaître.

En conséquence, la société ELYSEES PIERRE sera condamnée à verser à la société COLISEE PIERRE la somme de 251 443,73 euros au titre des charges indûment versées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société COLISEE DOMICILE.


Sur la demande reconventionnelle en paiement sur le fondement du paragraphe (k) de l’article 4.8 du contrat de bail commercial

Moyens des parties

La société COLISEE PIERRE soutient que les travaux de remise en état des lieux nécessitant leur immobilisation durant 7 semaines, elle est bien fondée à solliciter la condamnation du preneur à lui payer la somme de 59 238 euros TTC en application de l’article 4.8.K du contrat de bail commercial.

La société COLISEE PIERRE ne répond pas à cette demande. 

Réponse du tribunal

Le paragraphe (k) de l’article 4.8 du contrat de bail commercial stipule que : « Si les travaux imposent une immobilisation des locaux au-delà du terme du Bail, le Preneur sera tenu de payer au Bailleur, pendant toute la durée nécessaire pour la remise en état, une indemnité journalière égale au double du dernier Loyer journalier facturé, charges comprises ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucune pièce justifiant de l’immobilisation des locaux pendant une durée de sept semaines en raison des travaux de remise en état imputables à la société COLISEE DOMICILE la simple production d’un planning des travaux par la société AGORA étant insuffisante pour rapporter cette preuve. 

En conséquence, la société ELYSEES PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ELYSEES PIERRE qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société ELYSEES PIERRE, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société COLISEE DOMICILE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société ELYSEES PIERRE sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les conclusions, en tant qu’elles forment une demande de révocation de l’ordonnance de clôture, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026 par la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, ainsi que les conclusions en réponse à cette demande, notifiées par la voie électronique le 11 mai 2026 par la société ELYSEES PIERRE ;

DEBOUTE la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

DECLARE irrecevables les conclusions, en tant qu’elles forment des demandes au fond, notifiées par la société la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE à payer à la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, la somme de 38 580,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 37 725,45 euros TTC au titre des travaux de remise en état, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023, date de la mise en demeure ;
 
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE du surplus de ses demandes en paiement au titre des travaux de remise en état ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par la société ELYSEES PIERRE à la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, au titre de la restitution du dépôt de garantie et par la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, à la société ELYSEES PIERRE, au titre du coût des travaux de remise en état, à hauteur de la somme la plus faible ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE à restituer à la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, la somme de 251 443,73 euros au titre des charges indûment versées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE de sa demande en paiement au titre de l’article 4.8.K du contrat de bail commercial ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE à payer à la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Juillet 2026


N° RG 23/06891 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YWMV

N° Minute :








AFFAIRE

La Société ONELA anciennement dénommée la société COLISEE DOMICILE, 

C/

Société ELYSEES PIERRE





Copies délivrées le :










DEMANDERESSE

La Société ONELA anciennement dénommée la société COLISEE DOMICILE, 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Julien PRIGENT de la SELEURL PRIGENT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 411


DEFENDERESSE

Société ELYSEES PIERRE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie OGER de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R122




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2026 en audience publique devant :

Juliette MONGIN, Vice-présidente, magistrate chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Juliette MONGIN, Vice-présidente
Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous signature privée du 1er décembre 2016, la société ELYSEES PIERRE a donné à bail commercial à la société COLISEE DOMICILE des locaux à usage exclusif de bureaux d’une superficie de 418 m2, ainsi que 15 emplacements de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2016, moyennant un loyer annuel de base de 143 400 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2022, la société COLISEE DOMICILE a donné congé à la bailleresse à effet au 30 novembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 1er décembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 avril 2023, la société COLISEE DOMICILE a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société ELYSEES PIERRE de lui payer la somme de 35 850,82 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie et la somme de 218 248,94 euros HT au titre des charges.

Par courrier officiel de son conseil en date du 24 avril 2023, la société ELYSEES PIERRE a mis en demeure la société COLISEE DOMICILE de lui régler la somme de 61 445,71 euros TTC au titre du coût des travaux de remise en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, la société COLISEE DOMICILE a fait assigner la société ELYSEES PIERRE devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Elle demande, au visa des articles 1304-2, 2341, 2344, 1730 et 1190 du code civil et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, au tribunal de :
A titre principal, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 38 580,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,A titre subsidiaire, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 31 476,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,En tout état de cause, 
Condamner la société ELYSEES PIERRE à lui restituer la somme de 311 684,39 euros au titre des charges indument perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,Condamner la société ELYSEES PIERRE aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de ses dernière conclusions, notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2024, la société ELYSEES PIERRE demande au tribunal, au visa des articles 2224, 1103 et 1231-1 du code civil, de :
Débouter la société COLISEE DOMICILE de l’ensemble de ses demandes,La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,Condamner la société COLISEE DOMICILE à lui payer la somme de 59 756,11 euros TTC au titre du coût des travaux de réparation locatives, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2023, outre la capitalisation des intérêts,Ordonner la compensation du montant des condamnations mises à la charge de la société COLISEE DOMICILE avec le montant du dépôt de garantie, représentant une somme de 38 580,82 euros,Condamner la société COLISEE DOMICILE à lui payer la somme de 59 238 euros TTC sur le fondement de l’article 4.8.k du bail,A titre subsidiaire, avant dire-droit, désigner tel expert judiciaire qui plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis, sur pièces, sur le coût des travaux de réparations locatives mis à la charge de la société COLISEE DOMICILE en vertu du bail commercial du 1er décembre 2016,En tout état de cause :
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner la société COLISEE DOMICILE à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société COLISEE DOMICILE aux dépens. 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026, la société ONELA, venant aux droits de la société COLISEE DOMICILE, a demandé au juge de la mise en état d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025 et de renvoyer l’affaire à la mise en état.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026, la société ONELA, venant aux droits de la société COLISEE DOMICILE, a demandé au tribunal, au visa des articles 1190, 1304-2, 1343-2, 1730, 2341 et 2344 du code civil, des articles L. 145-50-1, L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce et des articles 146 et 803 du code de procédure civile, de :
A titre liminaire :
Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2025,Renvoyer l’affaire à la mise en état,S’agissant de sa demande formée au titre de la restitution du dépôt de garantie :
A titre principal, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 38 580,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,A titre subsidiaire, condamner la société ELYSEES PIERRE à lui régler la somme de 31 476,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,S’agissant de sa demande formée au titre du remboursement des provisions sur charges :
Condamner la société ELYSEES PIERRE à lui restituer la somme de 370 327,08 euros TTC au titre des charges indûment perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, ces intérêts produisant eux-mêmes intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,Sur les demandes reconventionnelles de la société ELYSEE PIERRE :
Débouter la société ELYSEES PIERRE de l’ensemble de ses demandes,A titre subsidiaire, sur l’indemnité d’immobilisation, réduire et modérer la clause pénale prévue à l’article 4.8.k du bail commercial du 1er décembre 2016 à la somme de 6 430,13 euros HT, soit 7 716,15 euros TTC,A titre subsidiaire, en cas de désignation d’un expert judiciaire, compléter la mission des chefs suivants : constater l’état des locaux au moment de la restitution et le comparer à l’état des lieux d’entrée et donner un avis sur le temps nécessaire pour faire effectuer les travaux qui incomberaient au locataire,S’agissant des demandes formées au titre des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile et de l’exécution provisoire :
Condamner la société ELYSEES PIERRE aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 mai 2026, la société ELYSEES PIERRE demande au juge de la mise en état de :
Débouter la société ONELA de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025,Rejeter des débats les conclusions au fond signifiées par la société ONELA le 29 avril 2026,Subsidiairement, renvoyer l’affaire à une prochaine audience de mise en état pour permettre à la société ELYSEES PIERRE de répondre aux nouvelles écritures signifiées par la société ONELA le 29 avril 2026,Condamner la société ONELA à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société ONELA aux dépens de l’instance.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été plaidée à l’audience de plaidoirie se tenant à juge rapporteur en date du 13 mai 2026 et la décision à intervenir a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date du présent jugement. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Moyens des parties

La société ONELA, anciennement dénommée société COLISEE DOMICILE, fait valoir que, en application de l’article 803 du code de procédure civile et du principe du contradictoire, la révocation de l’ordonnance de clôture se justifie aux motifs, d’une part, qu’elle a, postérieurement à l’ordonnance de clôture, changé de dénomination sociale et, d’autre part, que la Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts postérieurement à l’ordonnance de clôture relatives aux conditions auxquelles le bailleur est soumis pour pouvoir conserver les provisions sur charges et aux conditions auxquelles est subordonnée la condamnation d’un locataire au paiement des travaux de remise en état et que ces arrêts sont essentiels dans le débat au fond. Elle estime donc que ces éléments constituent des causes graves justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

En réponse, la société ELYSEES PIERRE fait valoir que le seul changement de dénomination sociale d’une société ne constitue pas, en lui-même, une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne justifie pas la révocation de l’ordonnance de clôture. Par ailleurs, elle soutient que les jurisprudences de la Cour de cassation intervenues postérieurement à l’ordonnance de clôture, relatives d’une part à l’obligation du bailleur de justifier de l’existence et du montant de charges et d’autre part à l’obligation pour le bailleur de justifier d’un préjudice pour obtenir le paiement des travaux de remise en état des locaux, ne sont pas constitutives d’une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, et ce d’autant qu’elles ne sont pas nouvelles. Elle estime que cette demande vise à introduire de nouveaux moyens au fond, que le demandeur aurait dû anticiper avant que l’ordonnance de clôture ne soit rendue.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

En application de l’article 803 du même code, l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal, s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l’espèce, d’une part, le changement de dénomination de la société COLISEE DOMICILE devenue la société ONELA justifie d’un simple changement de nom, ce qui ne se confond pas avec une disparition de la personnalité morale et n’est, dès lors, pas constitutif d’une cause grave de nature à emporter la révocation de la clôture.

D’autre part, la simple production de jurisprudences par une des parties ne saurait constituer une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture, quand bien mêmes elles seraient intervenues postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Enfin, la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, ne démontre pas qu’elle n’aurait pas été en mesure de répondre aux conclusions notifiées par la société ELYSEES PIERRE le 25 novembre 2024, avant que l’intervienne l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025. 

En conséquence, il convient de déclarer recevables les conclusions, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026 par la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, en tant qu’elles forment une demande de révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que les conclusions en réponse à cette demande notifiées par la voie électronique le 11 mai 2026 par la société ELYSEES PIERRE, mais de débouter la société ONELA de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Le présent jugement sera dès lors rendu au regard de l’assignation qui a été délivrée à la requête de la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, et des conclusions notifiées par la voie électronique le 25 novembre 2024 par la société ELYSEES PIERRE, les conclusions, en tant qu’elles forment des demandes au fond, notifiées par les parties postérieurement à l’ordonnance de clôture devant être déclarées irrecevables.


Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de remise en état

Moyens des parties

La société COLISEE DOMICILE fait valoir, à titre principal, que la clause, insérée au contrat de bail, relative au dépôt de garantie est, en application de l’article 1304-2 du code civil, nulle en raison du caractère potestatif des conditions contractuelles de sa restitution. 

A titre subsidiaire, elle soutient, sur le fondement des dispositions des articles 2341 et 2344 du code civil, qu’à défaut de justification de l’individualisation du dépôt de garantie, le bailleur doit être condamné à lui restituer le dépôt de garantie, à hauteur de la somme de 38 580,82 euros.

A titre encore plus subsidiaire, elle considère que le devis relatif aux travaux de remise en état des locaux produit par la société ELYSEE PIERRE est démesuré par rapport aux constats opérés lors du pré-état des lieux et de l’état des lieux de sortie et injustifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. S’agissant des travaux d’électricité, elle précise qu’elle n’est pas tenue de restituer les locaux avec une électricité conforme et qu’il n’est, en tout état de cause, pas justifié de la nécessité de ces travaux. Enfin, elle considère qu’elle a réalisé de très importants travaux en cours de bail, pour un montant de 85 595,28 euros et que les locaux étaient en meilleur état lors de leur restitution que lors de l’entrée dans les lieux. A titre subsidiaire, elle sollicite que ces travaux soient évalués à la somme de 7 104 euros TTC, conformément au devis de la société HISCO SPACE qu’elle produit aux débats et que, par conséquent, la société ELYSEE PIERRE doit être condamnée à lui verser la somme de 31 476,82 euros au titre du dépôt de garantie, après compensation.

La société ELYSEES PIERRE soutient, tout d’abord, que la clause insérée au contrat de bail et relative au dépôt de garantie prévoit seulement que tant qu’un compte n’aura pas été fait entre les parties, la demande de restitution du dépôt de garantie ne peut prospérer. Par ailleurs, elle considère que les dispositions des articles 2341 et 2344 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer au dépôt de garantie en ce qu’ils font référence au gage de meuble corporel et qu’en tout état de cause, elle ne s’est jamais opposée à la restitution du dépôt de garantie, mais entend seulement déduire de celui-ci les sommes dues par le preneur en application du contrat de bail, et notamment le coût des travaux de remise en état.

S’agissant de sa demande reconventionnelle en paiement du coût des travaux de remise en état, elle fait valoir que l’état des lieux de sortie contradictoirement réalisé entre les parties le 1er décembre 2022 témoigne d’une restitution des locaux dans un état non-conforme aux prescriptions du bail, dès lors que tout ce qui a été constaté en « état moyen » et en « mauvais état » est contraire au « bon état » de restitution prévu à l’article 13.1 des conditions particulières du bail et atteste d’un manquement du preneur à ses obligations contractuelles d’entretien des locaux loués, telles que prévues aux articles 4.3.g et 4.3.h du bail. Elle évalue le coût des travaux de remise en état à la somme de 59 756,11 euros, conformément au devis qu’elle produit aux débats.

Par ailleurs, elle soutient que le bail ne prévoit nullement que l’état de restitution des locaux doive s’entendre par référence à l’état des lieux d’entrée, de sorte que le preneur ne peut pas prétendre qu’il serait tenu de restituer les locaux dans le même état que celui dans lequel il les a reçus. Elle indique que le revêtement des sols, et notamment la moquette nécessite une remise en état, quand bien même la moquette n’était pas en état neuf lors de l’entrée en jouissance du preneur. A cet égard, elle précise que la réduction de huit mois de loyers accordée au preneur, qui représente une somme de 95 600 euros HT, l’a été en considération de l’état initial des locaux loués et est supérieure aux travaux d’aménagement réalisés par le preneur à son entrée dans les lieux.

En tout état de cause, elle précise que le preneur reconnaît lui-même que les locaux n’ont pas été restitués conformément aux stipulations du bail, mais en minimise l’ampleur, que le devis qu’il a fait établir par la société HISCO SPACE ne permet pas de réparer intégralement les dégradations constatées, que l’article 4.3.g du bail oblige le preneur à maintenir en parfait entretien et de fonctionnement notamment les installations électriques et que le montant des travaux réalisés par le preneur en cours de bail n’est pas susceptible d’influer sur l’état dans lequel les locaux loués doivent être restitués. 

Enfin, elle indique subir un préjudice du fait de la non-réalisation par le preneur des travaux de remise en état lui incombant dès lors qu’elle a été contrainte de relouer les locaux dans un mauvais état la contraignant à accorder au nouveau locataire une réduction de cinq mois de loyer hors taxes et hors charges, représentant une somme de 62 233 euros HT et une participation financière aux travaux du nouveau locataire représentant onze mois de loyer hors taxes et hors charges, soit une somme de 136 913 euros HT.

Réponse du tribunal

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 7.5 des conditions générales du contrat de bail commercial prévoit en son paragraphe (d) que : « Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du Bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute somme de quelque nature qu’elle soit que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à l’expiration du Bail et après exécution des travaux lui incombant contractuellement, libération des lieux, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. Il sera donc restitué dans un délai maximum de trois mois suivant la reddition définitive des charges de l’année de sortie des lieux. Le Preneur aura préalablement remis au Bailleur les justificatifs de ses consommations électriques ». 

Le paragraphe (e) de ce même article stipule que : « Du montant remboursé est déduite la totalité des sommes dues à quelque titre que ce soit et notamment le solde du montant des charges et impôts correspondant à la période d’occupation ainsi que le montant des travaux de remise en état des lieux loués ».

Si l’article 10 des conditions particulières du contrat de bail commercial fixe le montant du dépôt de garantie à la somme de 35 850 euros, les parties s’accordent pour dire que ce montant est de 38 580,82 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie
D’une part, aux termes de l’article 1304-2 du code civil : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause ».

En l’espèce, il résulte des termes de l’article 7.5 des conditions générales du contrat de bail commercial précité que la restitution du dépôt de garantie par le bailleur ne dépend pas de sa seule volonté, quand bien même elle doit intervenir dans un délai maximum de trois suivant la reddition définitive des charges de l’année de sortie des lieux, qui dépend du seul bailleur, dès lors qu’elle est également conditionnée au règlement entier et définitif de toute somme de quelque nature qu’elle soit que le preneur pourrait devoir au bailleur.

Par conséquent, la société COLISEE DOMICILE sera déboutée de sa demande en nullité de cet article. 

D’autre part, les articles 2341 et 2344 du code civil s’appliquant aux gages de meubles corporels et la société COLISEE DOMICILE ne démontrant pas que les parties aient souhaité que le dépôt de garantie prévu au contrat de bail commercial soit constitutif d’un véritable gage de meuble corporel n’emportant pas transfert de propriété au profit du créancier, le moyen qu’elle soulève à ce titre ne peut qu’être écarté.

Enfin, la société ELYSEES PIERRE ne conteste pas être redevable à l’égard de la société COLISEE DOMICILE de la somme de 38 580,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, de sorte qu’elle doit être condamnée à lui payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société COLISEE DOMICILE.

Sur le coût des travaux de remise en état 
L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »

L'article 1730 du code civil dispose que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. ». Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.

Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1231-1 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige et 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Enfin, il appartient au bailleur, qui invoque le manquement du preneur à ses obligations contractuelles, d'établir la preuve de l'état de dégradation des locaux au moment de leur restitution effective et du caractère nécessaire des travaux dont il demande le remboursement, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’article 4.3 des conditions générales du contrat de bail commercial, relatif à l’entretien et aux réparations, stipule en son paragraphe (a) que : « Le Preneur devra effectuer dans les Locaux Loués, pendant toute la durée du Bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, d’embellissement, d’améliorations, de nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avèreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, y compris la vétusté, l’usure, le vice caché ou l’évolution de la réglementation, de sorte que les locaux soient restitués en fin de Bail, en parfait état de réparation locative », et en son paragraphe (b) que : « seule les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil restent à la charge du Bailleur ».

Le paragraphe (g) de ce même article précise que : « Le Preneur maintiendra en parfait entretien et de fonctionnement, de sécurité et de propreté, tous les équipements, tels que : fermetures, portes, fenêtres, volets, rideaux de fermeture, vitrages, sols et revêtements de sols, canalisation, robinetterie, installations électriques ou sanitaires, compteurs, équipements spécifiques (climatisation, ventilation, chauffage…) devanture, menuiseries extérieures, etc. la présente liste n’étant pas limitative » et le paragraphe (h) mentionne que : « Le preneur procédera à la remise en état de ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et il remplacera, s’il y a lieu, quand bien même un tel remplacement serait occasionné par la vétusté, le vice caché ou l’évolution de la réglementation ».

Par ailleurs, l’article 4.8 des conditions générales du contrat de bail, intitulé « Restitution des lieux », prévoit notamment qu’à la demande du preneur dans les trois mois précédent la fin du bail, il pourra être effectué à ses frais un pré-état des lieux, qu’il sera procédé, aux frais partagés du preneur, à un état des lieux contradictoire, que si des réparations ou des travaux de remise en état se révélaient nécessaires, le preneur devra donner son accord sur les estimations des coûts dans un délai de huit jours à compter de la réception des devis ou de ces estimations, qu’en cas de silence, elles seront réputées acceptées et que le preneur sera tenu de régler sans délai au bailleur une indemnité forfaitaire correspondant au montant des réparations ou travaux de remise en état.

Enfin, l’article 13.1) des conditions particulières du contrat de bail commercial précise que le paragraphe (c) de l’article 4.8 des conditions générales intitulé « Restitution des lieux » et qui précise que « le Preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du Bail, restituer les Locaux Loués en parfait état, conformément aux Articles 4.2 et 4.3 du chapitre 4 », est modifié comme suit : « Le Preneur devra au plus tard le jour de l’expiration du Bail rendre les Locaux Loués en bon état d’entretien, de propreté, de réparations locatives ».

Il s’évince de ces éléments que le preneur était tenu de rendre les locaux en bon état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, sans pour autant que soit exigée une remise à neuf des locaux. De plus, l’état des lieux d’entrée établi le 5 décembre 2016 mentionnant que « globalement le plateau est en bon état général », l’article 13.1) ne peut s’interpréter comme dérogeant à l’article 1730 du code civil, de sorte qu’est opérante, afin de déterminer le coût des travaux de remise en état devant être mis à la charge du preneur, la comparaison, pour chacun des postes de travaux de remise en état, de l’état des locaux loués à la date d’entrée dans les lieux et à la date de sortie des lieux.

Il convient d’examiner chacun des postes de travaux de remise en état dont le paiement est réclamé par la société ELYSEES PIERRE, au regard du devis établi par la société AGORA le 24 avril 2023.

Poste revêtement de sol : 23 078,88 euros HT (27 694,65 euros TTC)

Le bailleur soutient que tous les sols, à l’exception des carrelages des sanitaires, quel que soit le revêtement (moquette ou sol souple) sont dans un état moyen et qu’afin de remédier aux taches constatées sur la moquette, une remise en bon état nécessite de procéder à un changement de moquette sur une zone plus large pour maintenir une harmonie d’ensemble.

En l’espèce, le devis produit aux débats par le bailleur prévoit la dépose totale des dalles de moquette sur une superficie de 277,98 m2, correspondant à sept bureaux, deux open space et un « local info », et ce pour un montant de 2 084,85 euros et la fourniture et la pose de dalles de moquette sur la même superficie, pour un montant de 20 994,03 euros.

L’état des lieux sortant établi contradictoirement le 1er décembre 2022 précise que la moquette est dans un état moyen dans les pièces suivantes : le grand open space coté cours (traces de piétement de meubles), les trois bureaux côté rue galleni (traces de piétement de meubles ou de passage), le local technique (traces de piétement de meubles), le bureau 4 (traces de piétement de meuble), le grand open space côté galleni (traces de piétement de meuble) et le bureau [Adresse 4] (traces de piétement de meubles).

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée réalisé le 5 décembre 2016 mentionne que les sols sont en bon état dans l’ensemble des pièces, à l’exception d’un bureau, pour lequel il est indiqué que la moquette est usagée et tachée. De plus, il y est précisé, aux termes des observations générales, qu’il y a de nombreuses taches sur la moquette et que celle-ci est usée par endroit dans les circulations. 

Il résulte de ces éléments que le bailleur ne démontre pas que la moquette devrait, afin d’être restituée en bon état d’entretien et de propreté, être changée sur une superficie de 277,98 m2 alors, d’une part, que cette superficie inclut notamment sept bureaux alors que l’état des lieux sortant fait mention d’un état moyen de la moquette dans seulement cinq bureaux et, d’autre part, que, s’agissant de dalles de moquette, il n’est pas justifié de ce que l’ensemble de ces dalles doivent être changées sur une telle superficie au regard des traces constatées, et ce alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà qu’elle était usée par endroit.

En conséquent, il sera alloué la somme de 15 000 euros TTC au titre du coût des travaux de la remise en état du sol. 
 
Poste peinture : 18 937,88 euros HT (22 725,45 euros TTC)

Le bailleur soutient que tous les murs sont en état moyen ou en mauvais état.

En l’espèce, le devis produit aux débats par le bailleur prévoit la dépose des faux plafonds et la fourniture et la pose de plaques BA 13 dans les sanitaires, à la suite d’un dégât des eaux, la préparation et la peinture des murs périphériques, des murs de séparation et des portes de séparation et de placards ainsi que, dans les sanitaires, des murs, des plafonds et des menuiseries.

L’état des lieux sortant établi contradictoirement le 1er décembre 2022 précise que les murs sont dans un état moyen (taches, trous, éclats, trous de cheville) ou en mauvais état (moisissures, trous de cheville, taches) dans l’ensemble des locaux loués.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée réalisé le 5 décembre 2016 mentionne que les murs sont en bon état.

En conséquent, il sera alloué la somme de 22 725,45 euros TTC au titre du coût des travaux de la remise en état des murs.

Poste électricité : 1 510 euros HT (1 812 euros TTC)

Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, indiquant toutefois que le preneur est tenu de maintenir en parfait état d’entretien et de fonctionnement les installations électriques en application du paragraphe (g) de l’application 4.3 du contrat de bail commercial. 

Le preneur précise qu’il n’est pas tenu de restituer les locaux avec une électricité conforme et qu’il n’est, en tout état de cause, pas justifiée de la nécessité de ces travaux.

En l’espèce, le devis produit aux débats prévoit la dépose et l’évacuation de « coprs de baie informatique vide » et d’appareillage de courant faible, l’obturation de pavés d’appareillage de courant faible et le remaniement de « PC et goulotte ni fixées ».

L’état des lieux sortant établi contradictoirement le 1er décembre 2022 précisé que l’électricité est en bon étant dans l’ensemble des locaux loués et que les installations électriques n’ont pas pu être vérifiées.

Il ressort de ces éléments que le bailleur échoue à démontrer que ce poste de travaux de remise en état devrait être mis à la charge du preneur au titre d’une remise de l’électricité en bon état d’entretien, de propreté ou de réparations locatives, de sorte qu’il en sera débouté.

Le montant total des sommes dues par la société COLISEE DOMICILE à la société ELYSEES PIERRE au titre des travaux de remise en état s’élève donc, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise judiciaire, le tribunal s’estimant suffisamment éclairé par les pièces versées aux débats, à la somme de (15 000 + de 22 725,45 =) 37 725,45 euros TTC, de sorte qu’elle doit être condamnée à lui payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023, date de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société ELYSEES PIERRE.

Sur la compensation des créances
En vertu des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, selon les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre et le contrat de bail commercial prévoyant que doit notamment être déduit du montant du dépôt de garantie le montant des travaux de remise en état des lieux, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières, cette demande étant formée par la société ELYSEES PIERRE.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la compensation entre, d'une part, la somme de 38 580,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie par la société ELYSEES PIERRE, augmentée des intérêts aux taux légaux due et la somme de 37 725,45 euros TTC due par la société COLISEE DOMICILE augmentée des intérêts aux taux légaux, à hauteur de la somme la plus faible.


Sur la demande en restitution des charges locatives

Moyens des parties

La société COLISEE DOMICILE sollicite la restitution de la somme de 311 684,39 euros au titre des charges indument versées sur la période 2018 à 2022 au motif que le bailleur n’aurait apporté aucun justificatif.

En réponse, la société ELYSEES PIERRE soutient que la société COLISEE DOMICILE ne peut revendiquer le remboursement des charges et taxes qu’à compter de l’année 2019, qu’en tout état de cause une telle demande ne saurait prospérer dès lors que chaque reddition des charges a été adressée et justifiée au preneur dès son établissement et qu’elle avait indiqué au preneur que toutes les sommes mentionnées au relevé des dépenses renvoient à des factures émises par les prestataires concernées sans qu’il n’y ait lieu de remettre en doute la réalité des prestations facturées. 

Réponse du tribunal

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel et le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le bailleur doit pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci (3ème Civ., 17 septembre 2020, n° 19-14.168 ; 3ème Civ., 25 janvier 2023, n° 21-17.985 ; 3ème Civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982).

En l’espèce, si la société ELYSEES PIERRE produit aux débats, les états récapitulatifs annuels, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, aucun document permettant de justifier de l’existence et du montant de ces charges n’est versé aux débats.

Par ailleurs, elle ne démontre pas avoir adressé au locataire les justificatifs du montant de ces charges, après qu’il lui en ait fait la demande par courrier de son conseil en date du 18 avril 2023.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la société COLISEE PIERRE s’est acquittée, après reddition des comptes, au titre des charges, de la somme de 48 098,03 euros HT en 2018, de la somme de 49 365,67 euros HT en 2019, de la somme de 49 858,27 euros HT en 2020, de la somme de 55 712,80 euros HT en 2021 et de la somme de 48 408,96 euros HT en 2022.

Par ailleurs, si la société ELYSEES PIERRE soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la société COLISEE PIERRE pour la période antérieure à l’année 2019, le preneur ayant sollicité du bailleur la justification du montant des charges par courrier en date du 18 avril 2023, le tribunal est, en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, incompétent pour en connaître.

En conséquence, la société ELYSEES PIERRE sera condamnée à verser à la société COLISEE PIERRE la somme de 251 443,73 euros au titre des charges indûment versées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société COLISEE DOMICILE.


Sur la demande reconventionnelle en paiement sur le fondement du paragraphe (k) de l’article 4.8 du contrat de bail commercial

Moyens des parties

La société COLISEE PIERRE soutient que les travaux de remise en état des lieux nécessitant leur immobilisation durant 7 semaines, elle est bien fondée à solliciter la condamnation du preneur à lui payer la somme de 59 238 euros TTC en application de l’article 4.8.K du contrat de bail commercial.

La société COLISEE PIERRE ne répond pas à cette demande. 

Réponse du tribunal

Le paragraphe (k) de l’article 4.8 du contrat de bail commercial stipule que : « Si les travaux imposent une immobilisation des locaux au-delà du terme du Bail, le Preneur sera tenu de payer au Bailleur, pendant toute la durée nécessaire pour la remise en état, une indemnité journalière égale au double du dernier Loyer journalier facturé, charges comprises ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucune pièce justifiant de l’immobilisation des locaux pendant une durée de sept semaines en raison des travaux de remise en état imputables à la société COLISEE DOMICILE la simple production d’un planning des travaux par la société AGORA étant insuffisante pour rapporter cette preuve. 

En conséquence, la société ELYSEES PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ELYSEES PIERRE qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société ELYSEES PIERRE, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société COLISEE DOMICILE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société ELYSEES PIERRE sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les conclusions, en tant qu’elles forment une demande de révocation de l’ordonnance de clôture, notifiées par la voie électronique le 29 avril 2026 par la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, ainsi que les conclusions en réponse à cette demande, notifiées par la voie électronique le 11 mai 2026 par la société ELYSEES PIERRE ;

DEBOUTE la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

DECLARE irrecevables les conclusions, en tant qu’elles forment des demandes au fond, notifiées par la société la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE à payer à la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, la somme de 38 580,82 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société ONELA, anciennement dénommée COLISEE DOMICILE, à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 37 725,45 euros TTC au titre des travaux de remise en état, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023, date de la mise en demeure ;
 
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE du surplus de ses demandes en paiement au titre des travaux de remise en état ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par la société ELYSEES PIERRE à la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, au titre de la restitution du dépôt de garantie et par la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, à la société ELYSEES PIERRE, au titre du coût des travaux de remise en état, à hauteur de la somme la plus faible ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE à restituer à la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, la somme de 251 443,73 euros au titre des charges indûment versées, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE de sa demande en paiement au titre de l’article 4.8.K du contrat de bail commercial ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société ELYSEES PIERRE à payer à la société COLISEE DOMICILE, devenue la société ONELA, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société ELYSEES PIERRE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.


LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code de commerce L145-40-2, code civil 1304-2, code civil 606, code civil 1348, code de commerce L145-40-1, code de procedure civile 802, code civil 1754, code civil 1732, code de commerce R145-36, code civil 2341, code civil 1755, code civil 1190, code civil 2344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01421

  en commun : code civil 1731, code de commerce L145-40-2, code civil 1348, code de commerce L145-40-1, code civil 1732, code de commerce R145-36

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/07196

  en commun : code civil 1731, code civil 606, code civil 1348, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code civil 1755

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00453

  en commun : code civil 1731, code civil 606, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code civil 1732, code civil 1755

• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10196

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code civil 1755

• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03082

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code civil 1348, code de procedure civile 802, code civil 1754, code de commerce R145-36

• 5 décembre 2023 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 23/01931

  en commun : code civil 2341, code civil 2344

• 22 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/12105

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 606, code civil 1348, code de commerce R145-36, code civil 1190

• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00861

  en commun : code civil 1731, code civil 606, code civil 1754, code civil 1732, code civil 1755

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:12:39.133Z.