Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 6 juillet 2026, n° 23/00453

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux professionnels

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Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS ETABLISSEMENTS [X] a conclu, en qualité de preneuse, deux contrats relatifs à des baux commerciaux avec la SCI MAB, bailleresse.

Le premier contrat, portant sur des locaux situés à la ZA du Champ de Mars à RICHEMONT (57270), a été conclu le 20 décembre 1999, et a été renouvelé le 30 janvier 2009, avec maintien des charges, clauses et conditions du bail initial à l’exception des conditions particulières stipulées à l’acte de renouvellement.

Le second contrat de bail commercial, relatif à des locaux sis dans la même Zone d’Activités, désignés par l’appellation « Bâtiment DTA » pour les distinguer des premiers, a été signé le 1er juillet 2013.
Les 11 août 2021 et 03 janvier 2022, la SAS ETABLISSEMENTS [X] a donné congé à la bailleresse en l’informant de sa volonté de mettre un terme aux deux contrats.

La preneuse a ainsi quitté les premiers locaux à l'expiration du bail, le 31 mars 2022, et a restitué les locaux du Bâtiment DTA le 30 juin 2022.

Lors de la restitution des locaux relatifs au premier contrat, soit le 31 mars 2022, il a été procédé à un état des lieux contradictoire du bâtiment, en présence de deux huissiers de justice distincts, chacun mandatés par chacune des parties. 

Pour la restitution du Bâtiment DTA, un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été dressé le 30 juin 2022 par un huissier de justice mandaté par la SCI MAB, en présence d’un huissier de justice mandaté par la SAS ETABLISSEMENTS [X] ainsi que d’un représentant de cette dernière aux termes dudit procès-verbal. 

Le 07 juin 2022, la SCI MAB a adressé une mise en demeure à la SAS ETABLISSEMENTS [X], exigeant la réalisation des travaux de remise en état des locaux concernés par le premier bail, dont le terme avait pris fin au 31 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, la SCI MAB a fait assigner la SAS ETABLISSEMENTS [X] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE aux fins de solliciter la condamnation de la preneuse au paiement de diverses sommes au titre de la réparation de désordres locatifs et d’une remise en état des lieux loués, en considération des deux contrats.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 19 mars 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI MAB demande au tribunal, notamment, de :
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] à lui payer, au titre des frais de remise en état des locaux sis à RICHEMONT (57270) ZA du Champ de Mars, les sommes de :
* 38.106,00 euros HT pour le premier bâtiment,
* 45.999,84 euros HT pour le bâtiment DTA,
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] à lui payer la somme de 6.480 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation en raison de l’absence de réalisation des réparations auxquelles elle était contractuellement tenue avant la date d’expiration de son bail, soit depuis le 1er juillet 2022 et ce jusqu’au 1er septembre 2022 ;
- débouter la société ETABLISSEMENTS [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] aux entiers dépens de l’instance. 

La SCI MAB fonde ses demandes sur les dispositions des articles 606, 1731, 1732 et 1754 du code civil.

La demanderesse fait valoir au soutien de sa demande en paiement de travaux de réparation et de remise en état des locaux que ces derniers sont présumés avoir été loués en bon état, et relève que les dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, résultant de la Loi Pinel, ne sont pas applicables, dès lors que les baux concernés ont été conclus antérieurement à son entrée en vigueur. 
Elle soutient par ailleurs que la charge des réparations résulte des clauses contractuelles expresses, qui mettent à la charge du preneur la réparation de l’intégralité des dégradations. 

La demanderesse expose rapporter la preuve des désordres par la production de constats contradictoires dressés par voie de commissaires de justice, et en s’appuyant sur les termes d’un courrier émanant de la défenderesse en date du 05 juillet 2022.

En réponse à la contestation du caractère contradictoire de l'état des lieux de sortie du Bâtiment DTA, elle souligne le silence gardé par la défenderesse quant aux réparations spécifiquement sollicitées à l’égard de ce bâtiment.

La SCI MAB détaille les travaux nécessaires pour chaque bâtiment, en produisant des devis afin de justifier du montant sollicité à ce titre, comprenant notamment, pour le premier bâtiment, le bardage, la porte sectionnelle, l'entretien de la climatisation et de la chaufferie, outre le nettoyage intérieur et extérieur, et pour le Bâtiment DTA, le bardage, le nettoyage intérieur et extérieur, le démontage des abris, l'évacuation des déchets, la reprise en peinture, la démolition d'une salle construite par la preneuse, ainsi que la fourniture et le reprofilage du sol.

La SCI MAB conteste l’évocation par la SAS ETABLISSEMENTS [X] de la notion de gros travaux, en soutenant notamment que le bardage d’un bâtiment ne relève pas de sa structure au sens de l’article 606 du Code civil, ainsi que l’allégation de la défenderesse selon laquelle l’humidité des locaux résulterait d’un dégât des eaux, en estimant que cette circonstance n’est aucunement établie.

La bailleresse soutient encore que les clauses stipulées ont valablement dérogé à l’article 1755 du Code civil, dès lors que ses dispositions ne sont pas d’ordre public. Elle estime que le contrat met ainsi à la charge de sa locataire toutes les réparations d’entretien ainsi que les menues réparations locatives, interdisant dès lors à cette dernière d’invoquer la vétusté pour s'exonérer de ses obligations.

À titre subsidiaire, la demanderesse souligne que le droit à indemnisation n’est pas subordonné à l’exécution effective des travaux, qu’elle a satisfait à son obligation d’administration de la preuve, et oppose par ailleurs qu’il appartient à la preneuse de justifier de ce que les dégradations ne résultent pas de sa faute.

Au soutien de sa demande d’une indemnité d’occupation, à hauteur de 6.491 euros, pour la période de juillet et août 2022, la SCI MAB fait valoir en dernier lieu aux termes de ses écritures que “la demande d’indemnité d’occupation sollicitée n’est liée qu’aux déchets et matériels laissés par les ETABLISSEMENTS [X] après la résiliation du bail du bâtiment DTA” (page 16). 

La SCI MAB s’oppose enfin à la demande reconventionnelle de la défenderesse, en relevant que cette dernière n’apporte pas la preuve du règlement du dépôt de garantie dont elle réclame la restitution.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions en réponse récapitulatives n°5 notifiées le 23 mai 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS ETABLISSEMENT [X] demande au tribunal de :
- Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de la SCI MAB ;
- Condamner la SCI MAB à lui régler la somme de 7.811,21 euros en remboursement des dépôts de garantie avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;
- Condamner la SCI MAB à lui régler la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;

La SAS ETABLISSEMENTS [X] fonde ses demandes sur les dispositions des articles 606, 1731, 1732, 1754 et suivants du code civil et L. 145-40-1 du code de commerce. 

La défenderesse fait valoir que le litige porte avant tout sur la preuve, par la demanderesse, de l'existence des désordres invoqués, subséquemment, sur l'imputabilité de dégradations à la commission d’une faute de la preneuse, ainsi que sur la justification du montant des travaux, éléments qu’elle estime non établis par la SCI MAB. 

Elle soutient que les clauses contractuelles qui lui sont opposées sont déséquilibrées, et que les dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce ne sauraient décharger la bailleresse de l'application stricte des règles de droit commun de la preuve.

La défenderesse oppose que la SCI MAB fonde ses demandes sur de simples procès-verbaux de constat, établis unilatéralement, et précise que le procès-verbal de constat établi par l’huissier de justice mandaté par ses soins à l’égard du premier bâtiment ne fait pas ressortir les mêmes constatations.

S’agissant du premier bâtiment, elle conteste l'imputabilité des détériorations opposées qu’elle estime résulter d’un dégât des eaux et souligne que la quasi-totalité des désordres constatés relèvent de l'usage normal de la chose. Elle rappelle que la prise en charge de la vétusté par le locataire est en principe exclue par l'article 1755 du code civil, de sorte que si le locataire doit répondre des dégradations, l'ancienneté des lieux doit impérativement être prise en considération pour évaluer sa responsabilité.

À titre subsidiaire, la SAS ETABLISSEMENTS [X] conteste la justification des sommes réclamées.
S’agissant du premier bâtiment, elle allègue que la nécessité, la teneur et le coût des travaux relatifs aux façades ne sont pas justifiés. Elle qualifie d'arbitraire le devis de 5.080 euros en opposant qu’il est insuffisamment détaillé. Elle soutient par ailleurs avoir effectué l'entretien nécessaire concernant la chaufferie et la climatisation depuis 1999.

A l’égard du deuxième bâtiment (DTA), elle conteste l’imputation des travaux de façade pour les mêmes raisons que celles exposées ci-avant. Elle estime, s’agissant des travaux de peinture des murs et des portes, que seul le montant de 840 euros pourrait lui être imputé, si sa responsabilité devait être retenue, sur une facture d’un montant total de 35.041 euros.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] s'oppose encore à la demande d'indemnité d'occupation formulée par la SCI MAB, en rappelant que le bailleur peut le cas échéant solliciter du preneur une indemnité d’immobilisation, en considération d’une perte de chance de relouer immédiatement les lieux à un autre preneur, nécessitant la démonstration par le bailleur de trois conditions cumulatives, qu’elle estime non démontrées par la demanderesse : que les travaux soient indiscutablement imputables au preneur, que la durée des travaux ait été normale eu égard à leur nature et à leur ampleur, que le bailleur se soit effectivement trouvé en situation de conclure un nouveau bail.

Elle remet par ailleurs en cause le caractère sérieux du préjudice de moins-value subi par la SCI MAB à la suite de la vente des locaux, en faisant valoir qu’une réduction du prix lors des négociations immobilières est courante, que les travaux effectués par l’acquéreur pourraient avoir été nécessaires dans tous les cas, et que ces travaux n’ont aucun rapport avec les prétendues dégradations invoquées par la SCI MAB.

À titre reconventionnel, la SAS ETABLISSEMENTS [X] sollicite la condamnation de la SCI MAB à lui rembourser l’intégralité des dépôts de garantie versé lors de la régularisation des baux.

L'ordonnance de clôture est intervenue 15 septembre 2025, aux termes de laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie à juge unique du premier décembre 2025.

A l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 09 février 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé aux 30 mars 2026, 04 mai 2026, 1er juin 2026, au 22 juin 2026 et en dernier lieu au 06 juillet 2026.

Motifs

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MOTIFS DE LA DÉCISION

) Sur les demandes de dommages et intérêts afférents aux travaux de remise en état des lieux loués
L’article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire: 
- aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;
- au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre; 
- aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; 
- aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu; 
- aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Il résulte des dispositions de l’article 1755 du code civil qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations sont d’entretien.

Les dépenses d’entretien sont utiles au maintien en bon état de l'immeuble.

Afin de déterminer l'étendue précise des obligations et des droits de chaque partie, ainsi que l'imputabilité des dégradations, il convient de procéder à l’analyse séparée de chacun des contrats de bail, et à l'examen distinct des désordres allégués pour chacun des locaux concernés.

Sur la remise en état des lieux loués dans le cadre du contrat de bail commercial initialement conclu le 20 décembre 1999 et renouvelé le 30 janvier 2009, incluant le bâtiment « Industrie »

En l’espèce, le contrat de bail commercial, conclu initialement le 20 décembre 1999 entre les parties, renouvelé le 30 janvier 2009, comporte notamment les stipulations suivantes, lesquelles ont été maintenues lors du renouvellement (pièce n°1 de la SCI MAB) :
« B – CONDITIONS A LA CHARGE DU LOCATAIRE 
1) État des lieux
A défaut d’état des lieux, il sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état.
2) Entretien - Réparations
Le LOCATAIRE sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant tout la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d’eau, de gaz éventuellement, tuyaux de vidange , etc…, sans que cette énumération soit exhaustive.

Il devra en outre entretenir tous les équipements spécifiques tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en parfait état d’utilisation.

Enfin, il devra rendre les revêtements de sol en parfait état, compte tenu d’une usure normale, à l’exclusion des tâches, brûlures, déchirures et décollement.

A défaut d’exécution de ces travaux, le BAILLEUR pourra se substituer au LOCATAIRE et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du LOCATAIRE, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause ».

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé lors de la conclusion du bail. 

En application des dispositions de l’article 1731 du Code civil, la SAS ETABLISSEMENTS [X] est dès lors présumée avoir pris possession des locaux en bon état de réparations locatives d’une part, et se trouve par ailleurs tenue de les rendre en bon état, sous réserve de l’usure causée par l’usage normal de la chose.

- Sur la demande relative au remplacement d’éléments du bardage

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé par Maître [A] [B], en date du 31 mars 2022, que les façades des locaux, recouvertes d’un bardage métallique, présentent à divers endroits des traces de griffures ou d'enfoncement, matérialisées par les photographies intégrées au procès-verbal de constat, selon le détail suivant (pièce n°5 de la SCI MAB) :

- Sur la façade arrière, un bardage est enfoncé, plus loin griffé, outre encore plus loin une lamelle également enfoncée ;
- Sur le pignon droit, il est relevé une dizaines de lamelles de bardage enfoncées ;
- Un bardage au niveau de la porte 4 est enfoncé ;
- Le bardage est déformé de chaque côté de la porte 3 ;
- Une lamelle est déformée à l’encadrement de la porte 2 sur la droite ;
- Le bardage au niveau de la porte 1 présente des lamelles déformées à 4 endroits ;
- A proximité de la porte de service, 2 bardages sont déformés sur le côté droit ;
- Sur le côté gauche, 4 bardages sont enfoncés.

Le procès-verbal de constat établi à l’initiative de la défenderesse, le 31 mars 2022 par Maître [L] [T], Huissier de justice, fait également mention de la présence de plusieurs lames de bardage en métal enfoncées ou griffées (pièce n°7 de la SAS ETABLISSEMENTS [X]), soit :

- Au niveau de la façade avant : 4 lames enfoncées sur la partie inférieure gauche de la porte de service, 6 lames griffées sur la partie inférieure droite de la porte de service, et 2 lames enfoncées ;
- Au niveau du Quai n°1, sur le jambage droit de la porte, 4 lames sont enfoncées en série et présentent des traces de peinture et des griffures ;
- Au niveau du Quai n°2, le jambage gauche de la porte électrique roulante est enfoncé et présente 2 impacts, le jambage droit présente des griffures et est enfoncé sur la partie inférieure, 2 lames sont enfoncées et 3 sont tâchées de peinture ;
- Au niveau du Quai n°3, le jambage gauche est enfoncé sur 2 lames, la partie basse du jambage est déformée, 4 lames de la partie droite sont griffées ;
- Au niveau du Quai n°4, 2 lames sont enfoncées entre la porte de service et le jambage gauche de la porte roulante, le bardage est impacté à 2 endroits, sur le jambage droit, 10 lames sont enfoncées et déformées, avec de nombreux impacts sur la partie basse ;
- Au niveau de la façade latérale droite, plusieurs impacts et griffures sont présentes entre 1,80 et 2,50 m de hauteur, s’étendant sur 14 lames, à environ 3 m de hauteur, 2 lames sont enfoncées, avec d’autres enfoncements légers sur la partie basse du bardage, sur la partie droite de la façade, la partie supérieure du bardage est enfoncée, 1 lame présente des traces de corrosion sur sa partie basse ;
- Au niveau de la façade arrière droite du local, 12 lames sont impactées et 30 lames sont griffées, 3 lames sont enfoncées sur le mur latéral du Quai n°3. 

En l’absence d’état des lieux d’entrée, il incombe à la preneuse de démontrer que les dégradations dès lors présumées survenues au cours de sa période d’occupation des lieux, ne résultant pas de sa faute.
La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne rapporte cependant aucunement la preuve de ce que les désordres ainsi relevés ne résulteraient pas de son fait, de sorte qu’elle s’en trouve redevable envers la bailleresse, conformément aux dispositions de l’article 1732 du code civil.

La bailleresse produit aux débats un devis établi par la société MAYEUR & ROMANI le 31 mai 2022 relatif à la réparation du bardage, par un remplacement à neuf de divers éléments, à hauteur d’un montant de 9 891,70 euros HT, soit 11 870,04 euros TTC, portant notamment sur le remplacement d’éléments de bardage dans une proportion similaire à celle correspondant aux éléments de bardage détériorés. 

Il convient de relever à ce titre que le contrat de bail en cause met expressément à la charge de la preneuse l’obligation de procéder à ses frais pendant toute la durée du bail, notamment à « toutes les réparations et les travaux d’entretien ». Si la défenderesse s’interroge quant à la nature des travaux en cause, suggérant l’éventuelle qualification de grosse réparation relevant des dispositions de l’article 606 du code civil, à la charge de la bailleresse, il ne saurait être contesté que le bardage constitue un élément d’équipement du bien concerné, et qui ne saurait revêtir la qualification de grosse réparation dès lors qu’il n’est pas établi que les désordres affectant ces éléments remettent en cause la structure et la solidité du bâtiment sur lequel ils se trouvent apposés, et ce d’autant que le devis ne comprend que le remplacement des éléments détériorés, et non une réfection intégrale, dont le coût aurait pu conduire à de plus amples discussions quant à la nature de l’opération considérée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande formée par la SCI MAB, au titre du remplacement des éléments de bardage détériorés, et de condamner la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer de ce chef à la SCI MAB la somme H.T sollicitée de 9 891,70 euros, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande relative au remplacement d’une porte de garage sectionnelle

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé par Maître [A] [B], en date du 31 mars 2022, que la première lamelle de la porte sectionnelle 4 est fissurée, et qu’un encadrement de hublot de la porte 1 est éclaté (pièce n° 5 de la SCI MAB). 

De même, le procès-verbal de constat dressé par Maître [L] [T], mentionne la présence au niveau de la porte électrique roulante du Quai n°1 que le coin supérieur droit de l’encadrement de la fenêtre de gauche de cette porte est ébréché (pièce n°7 de la SAS ETABLISSEMENTS [X]). 

Il résulte de ces constatations que la porte 1 a été endommagée au niveau de l’encadrement de l’une de ses 4 fenêtres.

Il n’est pas établi que cette dégradation résulterait de l’usure normale de la porte en raison de son fonctionnement habituel, ni que cette dernière serait survenue hors la faute de la SAS ETABLISSEMENTS. 

La bailleresse produit au soutien de sa demande un devis établi le 18 mai 2022 par la société ALU BADRE, à hauteur de 8.056 euros HT, pour le bâtiment désigné comme étant le Bâtiment Industrie, par opposition au Bâtiment DTA, portant sur le remplacement complet de la porte sectionnelle (pièce n°9 de la SCI MAB).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande formée par la SCI MAB, au titre du remplacement de la porte de garage sectionnelle détériorée, et de condamner la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer de ce chef à la demanderesse la somme H.T sollicitée y afférente, soit 8.056 euros, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande relative au nettoyage intérieur 

Il convient de relever que ni les termes des procès-verbaux de constat versés aux débats ni les photographies prises lors de ces opérations ne démontrent un quelconque état de saleté de l’intérieur des locaux concernés. 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sollicite au titre du nettoyage intérieur la somme de 2.020 euros HT, selon un devis établi par la société [Y] [M] le 1er juin 2022 (pièce n°11 de la SCI MAB).

A défaut pour la SCI MAB de démontrer le bien fondé de cette demande afférente à l’imputation à la défenderesse de frais de nettoyage intérieur pour les locaux concernés, il y a lieu de l’en débouter.

- Sur la demande relative à l’entretien de la climatisation et de la chaufferie

La SCI MAB produit un devis relatif à l’entretien de la climatisation, de l’adoucisseur et de la chaufferie établi le 30 avril 2022 par la SARL AUDINO, d’un montant de 2.020 euros H.T. (pièces n°10 de la SCI MAB).

Il ressort des constatations effectuées par Maître [A] [B] le 31 mars 2022 que sur le pignon gauche, la climatisation à l’arrière, « CARRIER », présente « un dessus verdâtre, non nettoyé ». 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne justifie aucunement, ni même n’allègue, avoir fait procéder à l’entretien des éléments en cause, en dépit de l’obligation pesant sur elle à ce titre en sa qualité de preneuse, comme de la sommation de communiquer les éléments y afférents qui lui avait été délivrée au cours de la procédure à l’initiative de la SCI MAB.

Il y a dès lors lieu de condamner la SAS ETABLISSEMENTS [X] à régler à la SCI MAB la somme H.T. sollicitée de 2.020 euros au titre des frais d’entretien de la climatisation, de la chaufferie et de l’adoucisseur, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande relative aux prestations de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX

La SCI MABI produit une facture n°070600136 établie le 07 juin 2022 par la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX d’un montant de 5.080 euros H.T., relative à l’exécution de plusieurs prestations correspondant des désordres constatés par huissier de justice, avec des références à des photographies intégrées au procès-verbal, correspondant aux postes suivants (pièce n°17 de la SCI MAB) :

- Poste 1 : nettoyage du sol extérieur à l’arrière du bâtiment et évacuation des déchets ;
- Poste 2 : fourniture et pose dans le WC bureau d’un dévidoir à papier ;
- Poste 3 : débouchage des urinoirs dans les WC bureaux ;
- Poste 4 : intérieur du bâtiment de stockage, démontage des carreaux de plâtre et évacuation des déchets, remise en état du sol ;
- Poste 5 : intérieur du bâtiment de stockage hall 1-2 et 3, enlèvements des tâches de peinture au sol ;
- Poste 6 : hall 4, enlèvements de la cuvette de rétention en agglos, évacuation des déchets et décapage de la résine au droit de la cuvette de rétention.

En l’espèce, il convient de relever que les prestations en cause correspondent aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal dressé le 31 mars 2022 par Maître [A] [B], lequel a relevé :

- La présence de végétations laissées en place de végétation sauvage poussant le long du bardage ;
- La présence de 4 trous chevillés à l’emplacement d’un dévidoir déposé dans les toilettes hommes ;
- La présence de 2 urinoirs dont un est bouché et déborde, tel qu’illustré par une photographie ;
- La présence d’une pièce en carreaux de plâtre réalisée par la locataire dont la bailleresse souhaite qu’elle soit enlevée ;
- La présence dans les hall 1, 2 et 3 d’un chape à l’état brut avec des traces par endroits, dont des traces de peinture sur la partie centrale sur 50 cm environ, selon les photographies insérées au procès-verbal ; 
- L’existence sur la chape au sol du hall 4 d’une peinture décrochée par endroits, selon photographie illustrative. 

Il n’est nullement établi que la pièce créée par la SAS ETABLISSEMENTS [X] en carreaux de plâtre, dont la demanderesse a exprimé le souhait le 31 mars 2022 de la voir enlever, aurait été autorisée par cette dernière, ce dont il résulte qu’elle se trouve fondée à en imputer le coût de la destruction à la preneuse.

Il y a dès lors lieu de faire droit à l’intégralité de la demande formée par la SCI MAB de ce chef.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à régler à la SCI MAB la somme H.T. sollicitée de 5.080 euros facturée au titre des travaux exécutés dans le bâtiment Industrie par la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX aux fins de remédier aux désordres constatés le 31 mars 2022, à titre de dommages et intérêts.

Sur la remise en état des lieux loués dans le cadre du contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013, incluant le bâtiment « DTA »

Il résulte du contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013, portant sur le bâtiment DTA que :

“Le locataire prend en charge toutes les réparations d’entretien et de gros entretien et les réparations locatives, sans pouvoir invoquer la vétusté, que ces réparations portent sur l’ensemble de l’immeuble.
Sont seules à la charge du bailleur les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil tant au titre du gros oeuvre qu’en ce qui concerne les éléments d’équipement des locaux. Le coût des travaux d’entretien ou de gros entretien portant sur les locaux à usage privatif sera entièrement à la charge du preneur”.
“Le Preneur devra notamment ne pas invoquer la vétusté pour limiter ou exclure son obligation d’entretien ou de réparation” (pièce n°2 de la SCI MAB).

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé lors de la conclusion du bail. 
En application des dispositions de l’article 1731 du Code civil, la SAS ETABLISSEMENTS [X] est dès lors présumée avoir pris à bail les locaux en bon état de réparations locatives.

Il résulte par ailleurs des stipulations insérées au contrat de bail commercial que la preneuse se trouvait tenue de rendre les locaux en bon état, sans pouvoir se prévaloir de la vétusté afin de limiter ou exclure son obligation d’entretien ou de réparation, les parties ayant ainsi convenu de déroger aux dispositions de l’article 1755 du code civil.

Il ne saurait par ailleurs être contesté que les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi PINEL invoquées par la SAS ETABLISSEMENTS [X] à son profit afin de contester l’effectivité de ladite clause ne sont nullement applicables au contrat de bail commercial en cause, pour être entrées en vigueur postérieurement à ce contrat, sans effet rétroactif à l’égard des contrats en cours d’exécution.

S’il est constant que seul est produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé à la requête de la SCI MAB le 30 juin 2022 par Maître [A] [B] (pièce n°6 de la SCI MAB), il convient de relever qu’il résulte de ses termes que se trouvaient également présents sur les lieux lors des constatations Maître [L] [T], Huissier de justice représentant la preneuse, ainsi qu’un représentant de cette dernière, laquelle ne produit cependant aucun procès-verbal de constat, en dépit de la sommation d’avoir à communiquer cette pièce, notifiée le 04 septembre 2024 à la requête de la demanderesse par le RPVA. 

Il est par ailleurs constant qu’un procès-verbal de constat établi par voie d’huissier de justice peut valoir à titre de preuve dès lors qu’il a été soumis lors des débats à la libre discussion des parties.

Il résulte de ces éléments que la SCI MAB est fondée à se prévaloir du procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier au titre de l’état des lieux de sortie des locaux incluant le bâtiment DTA afin de rapporter la preuve des désordres opposés à la défenderesse. 

- Sur la demande relative aux travaux en façade 

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi par Maître [A] [B], le 30 juin 2022, produit aux débats, qu’ont été relevés divers désordres affectant la façade du bâtiment, tels que les traces d’une enseigne déposée, d’un accroc, de vis et de trous chevillés à l’emplacement d’un auvent déposé, ou encore de diverses traces et auréoles blanchâtres avec pour certaines des coulées d’humidité et des traces de reprise. 

Il ne saurait être contesté que la remise en état des lieux à la suite du retrait d’aménagements propres à l'activité de la preneuse, non assurée par la preneuse, incombe à cette dernière. 

Il convient cependant de relever que la demanderesse ne produit aucune pièce justifiant de la somme de 460 euros H.T. qu’elle sollicite au titre des travaux à effectuer en façade.

Il y a dès lors lieu de débouter la SCI MAB de cette demande.

- Sur les prestations de nettoyage de l’intérieur et de l’extérieur des locaux 

Si le procès-verbal de constat fait mention en page 7 d’un « nettoyage à réaliser de l’ensemble du bâtiment », ledit procès-verbal ne fait mention d’aucune saleté particulière à l’intérieur du bâtiment justifiant des prestations nettoyage prises en compte par le demandeur, de même qu’un tel constat ne résulte pas de l’examen des photographies intégrées au procès-verbal de constat.

La SCI MAB sera dès lors déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la défenderesse à la verser la somme de 2.010 euros HT au titre de la facture n°10110702 du 30 juillet 2022 de [Y] [M] relative à des prestations de « remise en état des locaux ».

Il résulte cependant tant des termes du procès-verbal de constant que des photographies s’y trouvant intégrées que la nécessité de procéder à un nettoyage extérieur est établie, au regard de la présence de monticules, dont certains pourraient au demeurant contenir du plomb selon les déclarations de la demanderesse, ainsi, notamment, que de gravillons, gravats et débris. 

Si la SCI MAB sollicite la somme de 800 euros au titre du nettoyage extérieur, cette dernière ne produit aucun élément justifiant de cette demande, à défaut notamment de la production de tout devis ou facture à ce titre, de sorte qu’il y a également lieu de la débouter de cette demande.

- Sur la demande afférente à la réparation du bardage 

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier produit aux débats qu’a notamment été relevée l’existence de plusieurs lamelles de bardage griffées et/ou bosselées, outre la déformation de baguettes d’encadrement de portes sectionnelles.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] produit au soutien de sa demande un devis établi le 31 mai 2022 par la SAS MAYEUR & ROMANI, relatif au « Bâtiment DTA à RICHEMONT », à hauteur d’un montant total de 14.359,80 euros HT, au titre de deux prestations, soit la réparation de jambages sur des portes sectionnelles, pour un montant de 1 675,40 euros HT, correspondant à une réparation relevant de l'entretien, à la charge du preneur, ainsi qu’au remplacement de plusieurs panneaux de bardage pour un montant de 12 684,40 euros HT. 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne produit aucun élément et n’allègue pas même que les désordres en cause, tels que constatés aux termes du procès-verbal établi le 30 juin 2022 par Maître [A] [B] ne résulteraient pas de son fait, étant rappelé qu’elle est présumée avoir reçu les locaux en bon état, que l’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il a lieu de dire que les désordres constatés sont imputables à la preneuse, de sorte qu’il sera fait droit à la demande formée par la SCI MAB.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB la somme HT sollicitée de 14.359,80 euros facturée par la SAS MAYEUR & ROMANI aux fins de remédier aux désordres constatés le 30 juin 2022 à l’égard du bardage, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande de démontage et d’évacuation d’abris

Le procès-verbal de constat du 30 juin 2022 fait mention en page 6 de la présence d’un « abri en place avec couverture en tôles ondulées », lequel serait à déposer selon la demanderesse, et en page 10 d’un autre abri, également en tôles ondulées, à déposer. 

La SCI MAB fait valoir que ces abris auraient été installés par la SAS ETABLISSEMENTS [X] et sollicite de ce chef la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 720 euros HT au titre des frais de démontage et d’évacuation des déchets y afférents.

La demanderesse ne démontre cependant pas que ces abris n’étaient pas préexistants à la mise à disposition des lieux lors de la prise à bail des locaux, et ne produit par ailleurs aucun devis ou facture au titre des prestations évoquées, étant rappelé qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué.

Il y a en conséquence lieu de la débouter de sa demande de prise en charge par la défenderesse des frais de démontage et d’évacuation des abris considérés.

- Sur la demande relative aux frais de reprise de peinture des murs et portes 

Aux termes de son procès-verbal de constat, Maître [A] [B] a relevé les éléments suivants à l’intérieur du bâtiment DTA :

- La peinture est décollée sur les murs du palier, à l’angle ;
- La présence de portes « en état » ;
- La présence de quatre éclats et de quelques traces par endroits dans la montée d’escalier ;
- La présence de murs peints « en état » dans la grande pièce ;
- La présence d’une peinture des murs souillée à un endroit dans la pièce d’archives ;
- La présence d’une peinture écaillée à quelques endroits sur la porte des toilettes pour femmes ;
- La présence d’une peinture murale « en état » dans l’ « autre pièce bureau » ;
- La présence d’une « porte en état avec peinture décollée au bas » et de murs « en état » présentant des traces et des griffures sur les murs et la peinture dans les vestiaires ;
- La présence d’une peinture et d’une porte « en état » dans les toilettes 2 ;
- L’absence de particularité concernant les murs blancs.

La SCI MAB sollicite au titre des travaux de peinture des murs et portes à reprendre une indemnisation à hauteur de 840 euros HT, sans que cette dernière ne produise cependant aucun devis ou aucune facture à ce titre. 

Il y a dès lors lieu de rejeter la demande formée par la SCI MAB à ce titre.

- Sur la demande relative à la démolition de la salle blanche et au reprofilage du sol du bâtiment DTA

Aux termes du procès-verbal de constat du 30 juin 2022, Maître [A] [B] a relevé que Monsieur [X], gérant de la SCI MAB, avait précisé que le bâtiment hangar avait été loué vide, et que la preneuse a laissé en place une installation fixe de désamiantage, partiellement découpée, dégradée, que la demanderesse ne souhaite pas récupérer et dont elle sollicite qu’elle soit enlevée par la défenderesse, « salle blanche » dont des photographies figurent au procès-verbal.

Il convient de relever que la preneuse était représentée par Monsieur [R] [S] lors des opérations de constat.

La SCI MAB sollicite la condamnation de la SAS ETABLISSEMENTS [X] à lui régler les sommes suivantes en considération des prestations suivantes, selon les devis et factures produits (pièces n°12, 14, 20 et 21 de la SCI MAB) :

- Démolition de la salle blanche, selon devis n°2206091106 du 07 juillet 2022 de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX d’un montant de 13.871,60 euros HT ;
- Reprofilage du sol de la salle blanche et réparations ponctuelles en mortier de résine au sol sur l’ensemble du bâtiment de stockage DTA, selon facture n°200300026 de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX d’un montant de 6.946 euros HT ;
- Fourniture de reprofilage, selon facture n°2051692961 du 27 février 2023 et commande 21336537 du 08 mars 2023 de la SAS SIKA France, pour un montant total de 4.012,44 euros ( les facture et commande en cause s’élevant respectivement à 2.431,44 euros HT et 1.612,64 euros HT, soit un montant total de 4.044,08 euros HT).

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 30 juin 2022 que sur interrogation de l’Huissier de justice relative à l’existence d’un certificat de désamiantage de l’installation qu’il avait réalisée, Monsieur [R] [S], représentant la SAS ETABLISSEMENTS [X] n’a pas contesté que l’installation en cause a été mise en place par la défenderesse, et a précisé qu’il « ne laisserait pas du personnel ou autre dans cette partie réalisée sans savoir effectivement que l’ensemble a été désamianté et se trouve en être le garant », ce dernier ayant par ailleurs précisé qu’il répondrait à la demande de présentation d’une attestation à ce titre sur après une demande écrite de la bailleresse. L’Huissier de justice a précisé que le gérant de la SCI MAB avait précisé que la partie réalisée et laissée par la preneuse serait garnie d’amiante, de sorte que ce dernier lui avait demandé de ne pas “constater cette partie”.

Il a encore été relevé que la peinture au sol dans le hangar était « éclatée par endroits, décollée ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit aux demandes formées par la SCI MAB quant à la démolition de la salle blanche ainsi qu’au reprofilage du sol, le devis de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX faisant notamment mention au titre de ses prestations de la démolition du sol en métal au droit de la salle blanche par découpe au chalumeau et de la réparation du sol en résine epoxy.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB les sommes sollicitées suivantes :

- 13.871,30 euros à titre de dommages et intérêts en considération de la démolition de la salle blanche ;
- 6.946 euros à titre de dommages et intérêts en considération du reprofilage du sol de la salle blanche et des réparations ponctuelles en mortier de résine au sol sur l’ensemble du bâtiment de stockage DTA ;
- 4.012,44 euros à titre de dommages et intérêts en considération de la fourniture de reprofilage.

- Sur la demande relative à l’évacuation de déchets et de gravats 

Il résulte des termes du procès-verbal de constat du 30 juin 2022 ainsi que des photographies y annexées, qu’à l’extérieur du bâtiment DTA se trouvaient par endroits des « débris, gravats, madriers, plaques, sachets, poubelles, à nettoyer », ainsi que la présence de conduites, coudes ainsi que du matériel, devant être débarrassés dans la journée.

La SCI MAB produit à ce titre une facture n°FA0775 datée du 31 juillet 2022 d’un montant total de 1.980 euros H.T. établie par la SAS Multi-Services Déchets relative à la fourniture d’une benne de 30 m3 et d’une benne de 8m3 pour l’enlèvement et le traitement de déchets et de gravats (pièce n°13 de la SCI MAB).

Il y a dès lors lieu, au regard de l’ensemble de ces éléments, de faire droit à la demande formée de ce chef par la SCI MAB, à hauteur de la somme HT sollicitée par la bailleresse.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB la somme HT sollicitée de 11.980 euros facturée par la SAS Multi-Services Déchets relative à l’enlèvement et au traitement des déchets et gravats dont la présence a été constatée lors des opérations de constat du 30 juin 2022, à titre de dommages et intérêts.

2) Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il ne saurait être contesté qu’en exécution du contrat de bail commercial le preneur est tenu de restituer à l’issue les lieux en bon état de réparations locatives, et de libérer ces derniers des biens qu’il a pu y entreposer, exposant à défaut le preneur à un éventuel préjudice lié à une impossibilité ou à un retard quant à la remise en location du bien concerné.

Il est constant que si des circonstances postérieures font disparaître tout préjudice, telles qu’une revente rapide sans moins-value liée aux désordres, ou une relocation aux mêmes conditions, ou encore la mise en œuvre d’un projet immobilier rendant inutiles les remises en état, aucune indemnisation n’est due malgré la faute contractuelle du preneur (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-24.502; n° 22-21.272; n° 22-10.298).

La SCI MAB sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 6.480 euros TTC en considération du loyer mensuel stipulé au titre du contrat de bail commercial relatif au Bâtiment DAT, soit 3.280 euros,  au titre d’une indemnité d’occupation en précisant aux termes de ses écritures que cette demande « n’est liée qu’aux déchets et matériels laissés par les ETABLISSEMENTS [X] après la résiliation du bail du bâtiment DTA ». Elle fait valoir que la preneuse n’a ainsi pas respecté l’obligation contractuelle qui était la sienne tenant à la libération des lieux à la date d’expiration de son bail, soit depuis le 1er juillet 2022 et ce jusqu’au 1er septembre 2022, date à laquelle elle affirme avoir fait procéder à l’évacuation des matériels et déchets laissés sur place. 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] s’oppose à cette demande en opposant, sur le fondement d’un arrêt rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation le 06 février 2020 (n°19-10.117), que le preneur ne peut être tenu de payer au bailleur une indemnité dite d’immobilisation que s’il est établi que le bailleur a perdu une chance de louer immédiatement son bien à un nouveau preneur en raison des travaux de remise en état imputables au preneur, soit à la triple condition de démontrer que ces travaux sont indiscutablement imputables au preneur, que leur durée a été normale eu égard à leur nature et leur ampleur, et que le bailleur était effectivement en situation de conclure un nouveau bail aux mêmes conditions avec un nouveau locataire et qu’il a perdu cette chance pour un temps donné. La défenderesse considère qu’aucune des conditions requises n’est réunie en l’espèce, de sorte qu’il ne saurait être exigé d’elle une quelconque indemnité d’immobilisation.
En l'espèce, il résulte des termes ainsi que des photographies du procès-verbal de constat du 30 juin 2022, qu’il a été constaté en présence d’un représentant de la défenderesse, au-delà de la présence de détériorations affectant le bien loué dans le cadre du deuxième contrat de bail commercial, que des biens appartenant à la SAS ETABLISSEMENTS [X], ou à tout le moins entreposés de son chef dans le bien loué, étaient toujours présents au jour des opérations de constat intervenues à l’issue du bail et de la remise des clés.
Il résulte dès lors de cette dernière circonstance que la défenderesse n’a juridiquement pas libéré intégralement les lieux, quand bien même elle a pu en restituer les clés à la bailleresse, de sorte qu’il ne saurait être contesté que la SCI MAB se trouve fondée de ce chef à solliciter une indemnité d’occupation, dès lors que les lieux n’ont pas été intégralement libérés à l’expiration du contrat de bail commercial, et que les locaux ne pouvaient être remis en location en présence des divers déchets et gravats parsemant l’extérieur du bâtiment DTA, à l’intérieur se trouvait par ailleurs une salle blanche dont la SCI MAB avait précisé souhaiter qu’elle soit enlevée.
La SCI MAB justifie par ailleurs avoir agi avec une certaine célérité, dès lors qu’elle produit une facture n°FA0775 établie par la SAS Multi-Services Déchets en date du 31 juillet 2022, à échéance à la même date, faisant référence au dépôt de deux bennes en date du 12 juillet et de leur retrait le 18 juillet 2022, destinées à l’enlèvement et au traitement de déchets et de gravats (pièce n°13 de la SCI MAB).
Si la SCI MAB affirme avoir fait procéder à l’enlèvement des déchets et gravats en cause le 1er septembre 2022, elle ne justifie aucunement de cette circonstance.
Il convient dès lors de considérer, au regard de la facture produite aux débats, attestant du retrait des deux bennes en cause intervenu le 18 juillet 2022, à défaut de tout autre élément complémentaire contraire, que les lieux ont été libérés à cette dernière date, et non au 1er septembre 2022 tel que soutenu par la demanderesse.
Sur le base d’un loyer mensuel de 3.280 euros TTC avancé par la demanderessen dont le montant n’a pas été contesté par la défenderesse, il y a lieu de dire que la SAS ETABLISSEMENTS [X] sera redevable envers la SCI MAB, au pro rata temporis, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.904,52 euros (3.280 /31 x 18), pour la période de 18 jours en cause.
La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB la somme de 1.904,52 euros à titre d’indemnité d’occupation, pour la période du 1er juillet 2022 au 18 juillet 2022 inclus. 
3) Sur la demande reconventionnelle de la SAS ETABLISSEMENTS [X]
Eu égard à la date des contrats de bail commercial en cause, il sera fait application des articles du Code civil dans leur numérotation et rédaction en vigueur à la date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le 1er octobre 2016, conformément à l’article 9 de ladite ordonnance.

Il résulte à ce titre des dispositions de l’article 1315 ancien du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte de même des dispositions des articles 6 et 9 du Code de procédure civile qu'il appartient aux parties d'alléguer, et de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
Il résulte du contrat de bail commercial régularisé entre les parties le 20 décembre 1999 à l’égard du Bâtiment Industrie, renouvelé le 30 janvier 2009, a prévu le versement par la preneuse « à la signature des présentes et pour garantir l’exécution du présent bail », à titre de dépôt de garantie, la somme de 25.000 francs, soit 3.811,23 euros, représentant le montant de deux termes de loyer, sans que cette somme ne soit productive d’intérêts.

Le contrat de bail commercial en cause prévoit que cette somme devait être restituée à la preneuse dans les deux mois de son départ, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par la locataire à la bailleresse à quelque titre que ce soit, et comporte ensuite la mention « DONT QUITTANCE (sous réserve d’encaissement, en cas de paiement par chèque) » (pièce n°1 de la SCI MAB).

De même, aux termes du contrat de bail commercial du 1er juillet 2013 relatif au Bâtiment DTA, il a également été stipulé, au titre du dépôt de garantie, que « pour garantir l’exécution des obligations incombant au Preneur, celui-ci a versé à l’instant au Bailleur qui le reconnaît une somme de quatre mille (4 000) euros correspondant à deux (2) termes de loyer », sans que cette somme ne soit productive d’intérêt (pièce n°2 de la SCI MAB).
La SAS ETABLISSEMENTS [X] sollicite à titre reconventionnel la restitution des sommes versées au titre des dépôts de garantie afférents à ces deux contrats de bail commercial, à hauteur d’un montant total de 7.811,21 euros, demande à laquelle la SCI MAB s’oppose en faisant valoir que la SAS ETABLISSEMENTS [X] ne rapporte pas la preuve du paiement effectif des sommes considérées. 
En l’espèce, s’il a été prévu aux termes des stipulations des deux contrats en cause que les dépôt de garantie afférent à chacun de ces contrats était intervenu le jour de leur signature, il ne saurait être contesté que le mode de paiement n’a pas été spécifié, de sorte que cette seule circonstance ne saurait établir à elle seule l’effectivité des paiements en cause, notamment dans le cadre de paiements effectués par chèque, le premier contrat de bail commercial précisant à ce titre donner quittance, sous réserve d’encaissement en cas de paiement par chèque.
A ce titre, si la SCI MAB garde le silence sur le point de savoir si elle a ou non perçu de manière effective les paiements requis au titre des dépôts de garanties, il ne peut pour autant en être déduit une quelconque reconnaissance du paiement effectif de ces sommes, cette dernière se contentant de préciser, au demeurant à bon droit, qu’il appartient en premier lieu au preneur de démontrer qu’il a, de manière effective, procédé au paiement des dépôts de garantie dont il sollicite la restitution.
La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne produisant aucun élément probant sur ce point, il y a lieu de débouter cette dernière de sa demande tendant à voir condamner la SCI MAB à lui reverser la somme de 7.811,21 euros au titre de la restitution des dépôts de garantie considérés.
4) Sur les autres demandes
- Sur les dépens
Les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Partie perdante au procès, la SAS ETABLISSEMENTS [X] sera condamnée aux dépens.
- Sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Les dispositions de l'article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Partie perdante au procès, la SAS ETABLISSEMENTS [X] sera également condamnée à payer à la SCI MAB la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et déboutée de sa demande formée sur le même fondement à l’encontre de la SCI MAB.
5) Sur l'exécution provisoire
Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En l'espèce, tel est le cas s'agissant de la présente instance, introduite par acte du 15 mars 2023.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer à la SCI MAB au titre des frais de remise en état des locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270) incluant le Bâtiment Industrie, donnés à bail au titre du contrat de bail commercial conclu le 20 décembre 1999, et renouvelé pour la dernière fois le 30 janvier 2009, les sommes suivantes :
- 9 891,70 euros, à titre de dommages et intérêts en considération des frais de remplacement d’éléments du bardage ;
- 8.056 euros, à titre de dommages et intérêts en considération des frais de remplacement d’une porte de garage sectionnelle ;
- 2.020 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais d’entretien de la climatisation, de la chaufferie et de l’adoucisseur ;
- 5.080 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des travaux exécutés dans le bâtiment Industrie par la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX aux fins de remédier aux désordres constatés le 31 mars 2022 ;

DÉBOUTE la SCI MAB de sa demande tendant à l’imputation à la défenderesse de frais de nettoyage intérieur pour les locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270) incluant le Bâtiment Industrie ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer à la SCI MAB au titre des frais de remise en état des locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270), incluant le Bâtiment DTA, donnés à bail au titre du contrat de bail commercial du 1er juillet 2013, les sommes suivantes: 
- 14.359,80 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de remplacement d’éléments de bardage ;
- 13.871,30 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de démolition de la salle blanche ;
- 6.946 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de reprofilage du sol de la salle blanche et des réparations ponctuelles en mortier de résine au sol sur l’ensemble du bâtiment de stockage DTA ;
- 4.012,44 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de fourniture de reprofilage ;
- 11.980 euros à titre de dommages et intérêts, en considération des frais d’enlèvement et de traitement des déchets et gravats ;

DÉBOUTE la SCI MAB de ses demandes formées au titre des locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270), incluant le Bâtiment DTA, donnés à bail au titre du contrat de bail commercial du 1er juillet 2013, tendant :
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui régler la somme de 460 euros H.T. au titre des travaux à effectuer en façade ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2.010 euros HT au titre de la facture n°10110702 du 30 juillet 2022 de [Y] [M] relative à des prestations de « remise en état des locaux » ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme 800 euros au titre du nettoyage extérieur ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 720 euros HT au titre de frais de démontage et d’évacuation des deux abris considérés ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 840 euros HT au titre de travaux de reprise de peinture des murs et des portes ; 

DÉBOUTE la SAS ETABLISSEMENTS [X] de sa demande tendant à la restitution par la SCI MAB de la somme de 7.811,21 euros au titre des dépôts de garantie relatifs aux deux contrats de bail commercial, soit du 20 décembre 1999 renouvelé le 30 janvier 2009, et du 1er juillet 2013 ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à régler à la SCI MAB la somme de 1.904,52 euros à titre d’indemnité d’occupation, pour la période du 1er juillet 2022 au 18 juillet 2022 inclus ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer à la société SCI MAB la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SAS ETABLISSEMENTS [X] de sa demande fomée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] aux dépens ; 
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Sévrine SANCHES, Greffier.

Le Greffier
Le Président

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE




n° I N° RG 23/00453 - N° Portalis DBZL-W-B7H-DTND 
Minute N° :2026/398 


JUGEMENT DU 06 Juillet 2026





DEMANDERESSE :

S.C.I. MAB, 
demeurant 31 b rue Saint Jacques - 57270 RICHEMONT, 
représentée par Me Laure KERN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Alexandre BARBA, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant


DÉFENDERESSE :

S.A.S. ETABLISSEMENTS [X],
demeurant ZAC Euromoselle - Rue du Ruisseau - 57140 NORROY LE VENEUR, représentée par Me Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Philippe PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 15 septembre 2025
renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 01 Décembre 2025 
Débats : à l’audience publique du 01 Décembre 2025 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : David RIOU
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 09 Février 2026 et délibéré prorogé au 30/03/2026, puis 04/05/2026, 01/06/2026, 22/06/2026 et 06 Juillet 2026
Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE : 
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE
Président : David RIOU,
Greffier : Sévrine SANCHES







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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS ETABLISSEMENTS [X] a conclu, en qualité de preneuse, deux contrats relatifs à des baux commerciaux avec la SCI MAB, bailleresse.

Le premier contrat, portant sur des locaux situés à la ZA du Champ de Mars à RICHEMONT (57270), a été conclu le 20 décembre 1999, et a été renouvelé le 30 janvier 2009, avec maintien des charges, clauses et conditions du bail initial à l’exception des conditions particulières stipulées à l’acte de renouvellement.

Le second contrat de bail commercial, relatif à des locaux sis dans la même Zone d’Activités, désignés par l’appellation « Bâtiment DTA » pour les distinguer des premiers, a été signé le 1er juillet 2013.
Les 11 août 2021 et 03 janvier 2022, la SAS ETABLISSEMENTS [X] a donné congé à la bailleresse en l’informant de sa volonté de mettre un terme aux deux contrats.

La preneuse a ainsi quitté les premiers locaux à l'expiration du bail, le 31 mars 2022, et a restitué les locaux du Bâtiment DTA le 30 juin 2022.

Lors de la restitution des locaux relatifs au premier contrat, soit le 31 mars 2022, il a été procédé à un état des lieux contradictoire du bâtiment, en présence de deux huissiers de justice distincts, chacun mandatés par chacune des parties. 

Pour la restitution du Bâtiment DTA, un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été dressé le 30 juin 2022 par un huissier de justice mandaté par la SCI MAB, en présence d’un huissier de justice mandaté par la SAS ETABLISSEMENTS [X] ainsi que d’un représentant de cette dernière aux termes dudit procès-verbal. 

Le 07 juin 2022, la SCI MAB a adressé une mise en demeure à la SAS ETABLISSEMENTS [X], exigeant la réalisation des travaux de remise en état des locaux concernés par le premier bail, dont le terme avait pris fin au 31 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, la SCI MAB a fait assigner la SAS ETABLISSEMENTS [X] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE aux fins de solliciter la condamnation de la preneuse au paiement de diverses sommes au titre de la réparation de désordres locatifs et d’une remise en état des lieux loués, en considération des deux contrats.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 19 mars 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI MAB demande au tribunal, notamment, de :
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] à lui payer, au titre des frais de remise en état des locaux sis à RICHEMONT (57270) ZA du Champ de Mars, les sommes de :
* 38.106,00 euros HT pour le premier bâtiment,
* 45.999,84 euros HT pour le bâtiment DTA,
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] à lui payer la somme de 6.480 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation en raison de l’absence de réalisation des réparations auxquelles elle était contractuellement tenue avant la date d’expiration de son bail, soit depuis le 1er juillet 2022 et ce jusqu’au 1er septembre 2022 ;
- débouter la société ETABLISSEMENTS [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société ETABLISSEMENTS [X] aux entiers dépens de l’instance. 

La SCI MAB fonde ses demandes sur les dispositions des articles 606, 1731, 1732 et 1754 du code civil.

La demanderesse fait valoir au soutien de sa demande en paiement de travaux de réparation et de remise en état des locaux que ces derniers sont présumés avoir été loués en bon état, et relève que les dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, résultant de la Loi Pinel, ne sont pas applicables, dès lors que les baux concernés ont été conclus antérieurement à son entrée en vigueur. 
Elle soutient par ailleurs que la charge des réparations résulte des clauses contractuelles expresses, qui mettent à la charge du preneur la réparation de l’intégralité des dégradations. 

La demanderesse expose rapporter la preuve des désordres par la production de constats contradictoires dressés par voie de commissaires de justice, et en s’appuyant sur les termes d’un courrier émanant de la défenderesse en date du 05 juillet 2022.

En réponse à la contestation du caractère contradictoire de l'état des lieux de sortie du Bâtiment DTA, elle souligne le silence gardé par la défenderesse quant aux réparations spécifiquement sollicitées à l’égard de ce bâtiment.

La SCI MAB détaille les travaux nécessaires pour chaque bâtiment, en produisant des devis afin de justifier du montant sollicité à ce titre, comprenant notamment, pour le premier bâtiment, le bardage, la porte sectionnelle, l'entretien de la climatisation et de la chaufferie, outre le nettoyage intérieur et extérieur, et pour le Bâtiment DTA, le bardage, le nettoyage intérieur et extérieur, le démontage des abris, l'évacuation des déchets, la reprise en peinture, la démolition d'une salle construite par la preneuse, ainsi que la fourniture et le reprofilage du sol.

La SCI MAB conteste l’évocation par la SAS ETABLISSEMENTS [X] de la notion de gros travaux, en soutenant notamment que le bardage d’un bâtiment ne relève pas de sa structure au sens de l’article 606 du Code civil, ainsi que l’allégation de la défenderesse selon laquelle l’humidité des locaux résulterait d’un dégât des eaux, en estimant que cette circonstance n’est aucunement établie.

La bailleresse soutient encore que les clauses stipulées ont valablement dérogé à l’article 1755 du Code civil, dès lors que ses dispositions ne sont pas d’ordre public. Elle estime que le contrat met ainsi à la charge de sa locataire toutes les réparations d’entretien ainsi que les menues réparations locatives, interdisant dès lors à cette dernière d’invoquer la vétusté pour s'exonérer de ses obligations.

À titre subsidiaire, la demanderesse souligne que le droit à indemnisation n’est pas subordonné à l’exécution effective des travaux, qu’elle a satisfait à son obligation d’administration de la preuve, et oppose par ailleurs qu’il appartient à la preneuse de justifier de ce que les dégradations ne résultent pas de sa faute.

Au soutien de sa demande d’une indemnité d’occupation, à hauteur de 6.491 euros, pour la période de juillet et août 2022, la SCI MAB fait valoir en dernier lieu aux termes de ses écritures que “la demande d’indemnité d’occupation sollicitée n’est liée qu’aux déchets et matériels laissés par les ETABLISSEMENTS [X] après la résiliation du bail du bâtiment DTA” (page 16). 

La SCI MAB s’oppose enfin à la demande reconventionnelle de la défenderesse, en relevant que cette dernière n’apporte pas la preuve du règlement du dépôt de garantie dont elle réclame la restitution.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions en réponse récapitulatives n°5 notifiées le 23 mai 2025 par le RPVA, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS ETABLISSEMENT [X] demande au tribunal de :
- Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de la SCI MAB ;
- Condamner la SCI MAB à lui régler la somme de 7.811,21 euros en remboursement des dépôts de garantie avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;
- Condamner la SCI MAB à lui régler la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;

La SAS ETABLISSEMENTS [X] fonde ses demandes sur les dispositions des articles 606, 1731, 1732, 1754 et suivants du code civil et L. 145-40-1 du code de commerce. 

La défenderesse fait valoir que le litige porte avant tout sur la preuve, par la demanderesse, de l'existence des désordres invoqués, subséquemment, sur l'imputabilité de dégradations à la commission d’une faute de la preneuse, ainsi que sur la justification du montant des travaux, éléments qu’elle estime non établis par la SCI MAB. 

Elle soutient que les clauses contractuelles qui lui sont opposées sont déséquilibrées, et que les dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce ne sauraient décharger la bailleresse de l'application stricte des règles de droit commun de la preuve.

La défenderesse oppose que la SCI MAB fonde ses demandes sur de simples procès-verbaux de constat, établis unilatéralement, et précise que le procès-verbal de constat établi par l’huissier de justice mandaté par ses soins à l’égard du premier bâtiment ne fait pas ressortir les mêmes constatations.

S’agissant du premier bâtiment, elle conteste l'imputabilité des détériorations opposées qu’elle estime résulter d’un dégât des eaux et souligne que la quasi-totalité des désordres constatés relèvent de l'usage normal de la chose. Elle rappelle que la prise en charge de la vétusté par le locataire est en principe exclue par l'article 1755 du code civil, de sorte que si le locataire doit répondre des dégradations, l'ancienneté des lieux doit impérativement être prise en considération pour évaluer sa responsabilité.

À titre subsidiaire, la SAS ETABLISSEMENTS [X] conteste la justification des sommes réclamées.
S’agissant du premier bâtiment, elle allègue que la nécessité, la teneur et le coût des travaux relatifs aux façades ne sont pas justifiés. Elle qualifie d'arbitraire le devis de 5.080 euros en opposant qu’il est insuffisamment détaillé. Elle soutient par ailleurs avoir effectué l'entretien nécessaire concernant la chaufferie et la climatisation depuis 1999.

A l’égard du deuxième bâtiment (DTA), elle conteste l’imputation des travaux de façade pour les mêmes raisons que celles exposées ci-avant. Elle estime, s’agissant des travaux de peinture des murs et des portes, que seul le montant de 840 euros pourrait lui être imputé, si sa responsabilité devait être retenue, sur une facture d’un montant total de 35.041 euros.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] s'oppose encore à la demande d'indemnité d'occupation formulée par la SCI MAB, en rappelant que le bailleur peut le cas échéant solliciter du preneur une indemnité d’immobilisation, en considération d’une perte de chance de relouer immédiatement les lieux à un autre preneur, nécessitant la démonstration par le bailleur de trois conditions cumulatives, qu’elle estime non démontrées par la demanderesse : que les travaux soient indiscutablement imputables au preneur, que la durée des travaux ait été normale eu égard à leur nature et à leur ampleur, que le bailleur se soit effectivement trouvé en situation de conclure un nouveau bail.

Elle remet par ailleurs en cause le caractère sérieux du préjudice de moins-value subi par la SCI MAB à la suite de la vente des locaux, en faisant valoir qu’une réduction du prix lors des négociations immobilières est courante, que les travaux effectués par l’acquéreur pourraient avoir été nécessaires dans tous les cas, et que ces travaux n’ont aucun rapport avec les prétendues dégradations invoquées par la SCI MAB.

À titre reconventionnel, la SAS ETABLISSEMENTS [X] sollicite la condamnation de la SCI MAB à lui rembourser l’intégralité des dépôts de garantie versé lors de la régularisation des baux.

L'ordonnance de clôture est intervenue 15 septembre 2025, aux termes de laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie à juge unique du premier décembre 2025.

A l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré au 09 février 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé aux 30 mars 2026, 04 mai 2026, 1er juin 2026, au 22 juin 2026 et en dernier lieu au 06 juillet 2026.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

) Sur les demandes de dommages et intérêts afférents aux travaux de remise en état des lieux loués
L’article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire: 
- aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;
- au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre; 
- aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; 
- aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu; 
- aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Il résulte des dispositions de l’article 1755 du code civil qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Aux termes de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations sont d’entretien.

Les dépenses d’entretien sont utiles au maintien en bon état de l'immeuble.

Afin de déterminer l'étendue précise des obligations et des droits de chaque partie, ainsi que l'imputabilité des dégradations, il convient de procéder à l’analyse séparée de chacun des contrats de bail, et à l'examen distinct des désordres allégués pour chacun des locaux concernés.

Sur la remise en état des lieux loués dans le cadre du contrat de bail commercial initialement conclu le 20 décembre 1999 et renouvelé le 30 janvier 2009, incluant le bâtiment « Industrie »

En l’espèce, le contrat de bail commercial, conclu initialement le 20 décembre 1999 entre les parties, renouvelé le 30 janvier 2009, comporte notamment les stipulations suivantes, lesquelles ont été maintenues lors du renouvellement (pièce n°1 de la SCI MAB) :
« B – CONDITIONS A LA CHARGE DU LOCATAIRE 
1) État des lieux
A défaut d’état des lieux, il sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état.
2) Entretien - Réparations
Le LOCATAIRE sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant tout la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s’avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d’eau, de gaz éventuellement, tuyaux de vidange , etc…, sans que cette énumération soit exhaustive.

Il devra en outre entretenir tous les équipements spécifiques tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en parfait état d’utilisation.

Enfin, il devra rendre les revêtements de sol en parfait état, compte tenu d’une usure normale, à l’exclusion des tâches, brûlures, déchirures et décollement.

A défaut d’exécution de ces travaux, le BAILLEUR pourra se substituer au LOCATAIRE et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du LOCATAIRE, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause ».

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé lors de la conclusion du bail. 

En application des dispositions de l’article 1731 du Code civil, la SAS ETABLISSEMENTS [X] est dès lors présumée avoir pris possession des locaux en bon état de réparations locatives d’une part, et se trouve par ailleurs tenue de les rendre en bon état, sous réserve de l’usure causée par l’usage normal de la chose.

- Sur la demande relative au remplacement d’éléments du bardage

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé par Maître [A] [B], en date du 31 mars 2022, que les façades des locaux, recouvertes d’un bardage métallique, présentent à divers endroits des traces de griffures ou d'enfoncement, matérialisées par les photographies intégrées au procès-verbal de constat, selon le détail suivant (pièce n°5 de la SCI MAB) :

- Sur la façade arrière, un bardage est enfoncé, plus loin griffé, outre encore plus loin une lamelle également enfoncée ;
- Sur le pignon droit, il est relevé une dizaines de lamelles de bardage enfoncées ;
- Un bardage au niveau de la porte 4 est enfoncé ;
- Le bardage est déformé de chaque côté de la porte 3 ;
- Une lamelle est déformée à l’encadrement de la porte 2 sur la droite ;
- Le bardage au niveau de la porte 1 présente des lamelles déformées à 4 endroits ;
- A proximité de la porte de service, 2 bardages sont déformés sur le côté droit ;
- Sur le côté gauche, 4 bardages sont enfoncés.

Le procès-verbal de constat établi à l’initiative de la défenderesse, le 31 mars 2022 par Maître [L] [T], Huissier de justice, fait également mention de la présence de plusieurs lames de bardage en métal enfoncées ou griffées (pièce n°7 de la SAS ETABLISSEMENTS [X]), soit :

- Au niveau de la façade avant : 4 lames enfoncées sur la partie inférieure gauche de la porte de service, 6 lames griffées sur la partie inférieure droite de la porte de service, et 2 lames enfoncées ;
- Au niveau du Quai n°1, sur le jambage droit de la porte, 4 lames sont enfoncées en série et présentent des traces de peinture et des griffures ;
- Au niveau du Quai n°2, le jambage gauche de la porte électrique roulante est enfoncé et présente 2 impacts, le jambage droit présente des griffures et est enfoncé sur la partie inférieure, 2 lames sont enfoncées et 3 sont tâchées de peinture ;
- Au niveau du Quai n°3, le jambage gauche est enfoncé sur 2 lames, la partie basse du jambage est déformée, 4 lames de la partie droite sont griffées ;
- Au niveau du Quai n°4, 2 lames sont enfoncées entre la porte de service et le jambage gauche de la porte roulante, le bardage est impacté à 2 endroits, sur le jambage droit, 10 lames sont enfoncées et déformées, avec de nombreux impacts sur la partie basse ;
- Au niveau de la façade latérale droite, plusieurs impacts et griffures sont présentes entre 1,80 et 2,50 m de hauteur, s’étendant sur 14 lames, à environ 3 m de hauteur, 2 lames sont enfoncées, avec d’autres enfoncements légers sur la partie basse du bardage, sur la partie droite de la façade, la partie supérieure du bardage est enfoncée, 1 lame présente des traces de corrosion sur sa partie basse ;
- Au niveau de la façade arrière droite du local, 12 lames sont impactées et 30 lames sont griffées, 3 lames sont enfoncées sur le mur latéral du Quai n°3. 

En l’absence d’état des lieux d’entrée, il incombe à la preneuse de démontrer que les dégradations dès lors présumées survenues au cours de sa période d’occupation des lieux, ne résultant pas de sa faute.
La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne rapporte cependant aucunement la preuve de ce que les désordres ainsi relevés ne résulteraient pas de son fait, de sorte qu’elle s’en trouve redevable envers la bailleresse, conformément aux dispositions de l’article 1732 du code civil.

La bailleresse produit aux débats un devis établi par la société MAYEUR & ROMANI le 31 mai 2022 relatif à la réparation du bardage, par un remplacement à neuf de divers éléments, à hauteur d’un montant de 9 891,70 euros HT, soit 11 870,04 euros TTC, portant notamment sur le remplacement d’éléments de bardage dans une proportion similaire à celle correspondant aux éléments de bardage détériorés. 

Il convient de relever à ce titre que le contrat de bail en cause met expressément à la charge de la preneuse l’obligation de procéder à ses frais pendant toute la durée du bail, notamment à « toutes les réparations et les travaux d’entretien ». Si la défenderesse s’interroge quant à la nature des travaux en cause, suggérant l’éventuelle qualification de grosse réparation relevant des dispositions de l’article 606 du code civil, à la charge de la bailleresse, il ne saurait être contesté que le bardage constitue un élément d’équipement du bien concerné, et qui ne saurait revêtir la qualification de grosse réparation dès lors qu’il n’est pas établi que les désordres affectant ces éléments remettent en cause la structure et la solidité du bâtiment sur lequel ils se trouvent apposés, et ce d’autant que le devis ne comprend que le remplacement des éléments détériorés, et non une réfection intégrale, dont le coût aurait pu conduire à de plus amples discussions quant à la nature de l’opération considérée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande formée par la SCI MAB, au titre du remplacement des éléments de bardage détériorés, et de condamner la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer de ce chef à la SCI MAB la somme H.T sollicitée de 9 891,70 euros, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande relative au remplacement d’une porte de garage sectionnelle

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé par Maître [A] [B], en date du 31 mars 2022, que la première lamelle de la porte sectionnelle 4 est fissurée, et qu’un encadrement de hublot de la porte 1 est éclaté (pièce n° 5 de la SCI MAB). 

De même, le procès-verbal de constat dressé par Maître [L] [T], mentionne la présence au niveau de la porte électrique roulante du Quai n°1 que le coin supérieur droit de l’encadrement de la fenêtre de gauche de cette porte est ébréché (pièce n°7 de la SAS ETABLISSEMENTS [X]). 

Il résulte de ces constatations que la porte 1 a été endommagée au niveau de l’encadrement de l’une de ses 4 fenêtres.

Il n’est pas établi que cette dégradation résulterait de l’usure normale de la porte en raison de son fonctionnement habituel, ni que cette dernière serait survenue hors la faute de la SAS ETABLISSEMENTS. 

La bailleresse produit au soutien de sa demande un devis établi le 18 mai 2022 par la société ALU BADRE, à hauteur de 8.056 euros HT, pour le bâtiment désigné comme étant le Bâtiment Industrie, par opposition au Bâtiment DTA, portant sur le remplacement complet de la porte sectionnelle (pièce n°9 de la SCI MAB).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande formée par la SCI MAB, au titre du remplacement de la porte de garage sectionnelle détériorée, et de condamner la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer de ce chef à la demanderesse la somme H.T sollicitée y afférente, soit 8.056 euros, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande relative au nettoyage intérieur 

Il convient de relever que ni les termes des procès-verbaux de constat versés aux débats ni les photographies prises lors de ces opérations ne démontrent un quelconque état de saleté de l’intérieur des locaux concernés. 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sollicite au titre du nettoyage intérieur la somme de 2.020 euros HT, selon un devis établi par la société [Y] [M] le 1er juin 2022 (pièce n°11 de la SCI MAB).

A défaut pour la SCI MAB de démontrer le bien fondé de cette demande afférente à l’imputation à la défenderesse de frais de nettoyage intérieur pour les locaux concernés, il y a lieu de l’en débouter.

- Sur la demande relative à l’entretien de la climatisation et de la chaufferie

La SCI MAB produit un devis relatif à l’entretien de la climatisation, de l’adoucisseur et de la chaufferie établi le 30 avril 2022 par la SARL AUDINO, d’un montant de 2.020 euros H.T. (pièces n°10 de la SCI MAB).

Il ressort des constatations effectuées par Maître [A] [B] le 31 mars 2022 que sur le pignon gauche, la climatisation à l’arrière, « CARRIER », présente « un dessus verdâtre, non nettoyé ». 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne justifie aucunement, ni même n’allègue, avoir fait procéder à l’entretien des éléments en cause, en dépit de l’obligation pesant sur elle à ce titre en sa qualité de preneuse, comme de la sommation de communiquer les éléments y afférents qui lui avait été délivrée au cours de la procédure à l’initiative de la SCI MAB.

Il y a dès lors lieu de condamner la SAS ETABLISSEMENTS [X] à régler à la SCI MAB la somme H.T. sollicitée de 2.020 euros au titre des frais d’entretien de la climatisation, de la chaufferie et de l’adoucisseur, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande relative aux prestations de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX

La SCI MABI produit une facture n°070600136 établie le 07 juin 2022 par la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX d’un montant de 5.080 euros H.T., relative à l’exécution de plusieurs prestations correspondant des désordres constatés par huissier de justice, avec des références à des photographies intégrées au procès-verbal, correspondant aux postes suivants (pièce n°17 de la SCI MAB) :

- Poste 1 : nettoyage du sol extérieur à l’arrière du bâtiment et évacuation des déchets ;
- Poste 2 : fourniture et pose dans le WC bureau d’un dévidoir à papier ;
- Poste 3 : débouchage des urinoirs dans les WC bureaux ;
- Poste 4 : intérieur du bâtiment de stockage, démontage des carreaux de plâtre et évacuation des déchets, remise en état du sol ;
- Poste 5 : intérieur du bâtiment de stockage hall 1-2 et 3, enlèvements des tâches de peinture au sol ;
- Poste 6 : hall 4, enlèvements de la cuvette de rétention en agglos, évacuation des déchets et décapage de la résine au droit de la cuvette de rétention.

En l’espèce, il convient de relever que les prestations en cause correspondent aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal dressé le 31 mars 2022 par Maître [A] [B], lequel a relevé :

- La présence de végétations laissées en place de végétation sauvage poussant le long du bardage ;
- La présence de 4 trous chevillés à l’emplacement d’un dévidoir déposé dans les toilettes hommes ;
- La présence de 2 urinoirs dont un est bouché et déborde, tel qu’illustré par une photographie ;
- La présence d’une pièce en carreaux de plâtre réalisée par la locataire dont la bailleresse souhaite qu’elle soit enlevée ;
- La présence dans les hall 1, 2 et 3 d’un chape à l’état brut avec des traces par endroits, dont des traces de peinture sur la partie centrale sur 50 cm environ, selon les photographies insérées au procès-verbal ; 
- L’existence sur la chape au sol du hall 4 d’une peinture décrochée par endroits, selon photographie illustrative. 

Il n’est nullement établi que la pièce créée par la SAS ETABLISSEMENTS [X] en carreaux de plâtre, dont la demanderesse a exprimé le souhait le 31 mars 2022 de la voir enlever, aurait été autorisée par cette dernière, ce dont il résulte qu’elle se trouve fondée à en imputer le coût de la destruction à la preneuse.

Il y a dès lors lieu de faire droit à l’intégralité de la demande formée par la SCI MAB de ce chef.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à régler à la SCI MAB la somme H.T. sollicitée de 5.080 euros facturée au titre des travaux exécutés dans le bâtiment Industrie par la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX aux fins de remédier aux désordres constatés le 31 mars 2022, à titre de dommages et intérêts.

Sur la remise en état des lieux loués dans le cadre du contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013, incluant le bâtiment « DTA »

Il résulte du contrat de bail commercial conclu le 1er juillet 2013, portant sur le bâtiment DTA que :

“Le locataire prend en charge toutes les réparations d’entretien et de gros entretien et les réparations locatives, sans pouvoir invoquer la vétusté, que ces réparations portent sur l’ensemble de l’immeuble.
Sont seules à la charge du bailleur les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil tant au titre du gros oeuvre qu’en ce qui concerne les éléments d’équipement des locaux. Le coût des travaux d’entretien ou de gros entretien portant sur les locaux à usage privatif sera entièrement à la charge du preneur”.
“Le Preneur devra notamment ne pas invoquer la vétusté pour limiter ou exclure son obligation d’entretien ou de réparation” (pièce n°2 de la SCI MAB).

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé lors de la conclusion du bail. 
En application des dispositions de l’article 1731 du Code civil, la SAS ETABLISSEMENTS [X] est dès lors présumée avoir pris à bail les locaux en bon état de réparations locatives.

Il résulte par ailleurs des stipulations insérées au contrat de bail commercial que la preneuse se trouvait tenue de rendre les locaux en bon état, sans pouvoir se prévaloir de la vétusté afin de limiter ou exclure son obligation d’entretien ou de réparation, les parties ayant ainsi convenu de déroger aux dispositions de l’article 1755 du code civil.

Il ne saurait par ailleurs être contesté que les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi PINEL invoquées par la SAS ETABLISSEMENTS [X] à son profit afin de contester l’effectivité de ladite clause ne sont nullement applicables au contrat de bail commercial en cause, pour être entrées en vigueur postérieurement à ce contrat, sans effet rétroactif à l’égard des contrats en cours d’exécution.

S’il est constant que seul est produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé à la requête de la SCI MAB le 30 juin 2022 par Maître [A] [B] (pièce n°6 de la SCI MAB), il convient de relever qu’il résulte de ses termes que se trouvaient également présents sur les lieux lors des constatations Maître [L] [T], Huissier de justice représentant la preneuse, ainsi qu’un représentant de cette dernière, laquelle ne produit cependant aucun procès-verbal de constat, en dépit de la sommation d’avoir à communiquer cette pièce, notifiée le 04 septembre 2024 à la requête de la demanderesse par le RPVA. 

Il est par ailleurs constant qu’un procès-verbal de constat établi par voie d’huissier de justice peut valoir à titre de preuve dès lors qu’il a été soumis lors des débats à la libre discussion des parties.

Il résulte de ces éléments que la SCI MAB est fondée à se prévaloir du procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier au titre de l’état des lieux de sortie des locaux incluant le bâtiment DTA afin de rapporter la preuve des désordres opposés à la défenderesse. 

- Sur la demande relative aux travaux en façade 

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice établi par Maître [A] [B], le 30 juin 2022, produit aux débats, qu’ont été relevés divers désordres affectant la façade du bâtiment, tels que les traces d’une enseigne déposée, d’un accroc, de vis et de trous chevillés à l’emplacement d’un auvent déposé, ou encore de diverses traces et auréoles blanchâtres avec pour certaines des coulées d’humidité et des traces de reprise. 

Il ne saurait être contesté que la remise en état des lieux à la suite du retrait d’aménagements propres à l'activité de la preneuse, non assurée par la preneuse, incombe à cette dernière. 

Il convient cependant de relever que la demanderesse ne produit aucune pièce justifiant de la somme de 460 euros H.T. qu’elle sollicite au titre des travaux à effectuer en façade.

Il y a dès lors lieu de débouter la SCI MAB de cette demande.

- Sur les prestations de nettoyage de l’intérieur et de l’extérieur des locaux 

Si le procès-verbal de constat fait mention en page 7 d’un « nettoyage à réaliser de l’ensemble du bâtiment », ledit procès-verbal ne fait mention d’aucune saleté particulière à l’intérieur du bâtiment justifiant des prestations nettoyage prises en compte par le demandeur, de même qu’un tel constat ne résulte pas de l’examen des photographies intégrées au procès-verbal de constat.

La SCI MAB sera dès lors déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la défenderesse à la verser la somme de 2.010 euros HT au titre de la facture n°10110702 du 30 juillet 2022 de [Y] [M] relative à des prestations de « remise en état des locaux ».

Il résulte cependant tant des termes du procès-verbal de constant que des photographies s’y trouvant intégrées que la nécessité de procéder à un nettoyage extérieur est établie, au regard de la présence de monticules, dont certains pourraient au demeurant contenir du plomb selon les déclarations de la demanderesse, ainsi, notamment, que de gravillons, gravats et débris. 

Si la SCI MAB sollicite la somme de 800 euros au titre du nettoyage extérieur, cette dernière ne produit aucun élément justifiant de cette demande, à défaut notamment de la production de tout devis ou facture à ce titre, de sorte qu’il y a également lieu de la débouter de cette demande.

- Sur la demande afférente à la réparation du bardage 

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier produit aux débats qu’a notamment été relevée l’existence de plusieurs lamelles de bardage griffées et/ou bosselées, outre la déformation de baguettes d’encadrement de portes sectionnelles.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] produit au soutien de sa demande un devis établi le 31 mai 2022 par la SAS MAYEUR & ROMANI, relatif au « Bâtiment DTA à RICHEMONT », à hauteur d’un montant total de 14.359,80 euros HT, au titre de deux prestations, soit la réparation de jambages sur des portes sectionnelles, pour un montant de 1 675,40 euros HT, correspondant à une réparation relevant de l'entretien, à la charge du preneur, ainsi qu’au remplacement de plusieurs panneaux de bardage pour un montant de 12 684,40 euros HT. 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne produit aucun élément et n’allègue pas même que les désordres en cause, tels que constatés aux termes du procès-verbal établi le 30 juin 2022 par Maître [A] [B] ne résulteraient pas de son fait, étant rappelé qu’elle est présumée avoir reçu les locaux en bon état, que l’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il a lieu de dire que les désordres constatés sont imputables à la preneuse, de sorte qu’il sera fait droit à la demande formée par la SCI MAB.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB la somme HT sollicitée de 14.359,80 euros facturée par la SAS MAYEUR & ROMANI aux fins de remédier aux désordres constatés le 30 juin 2022 à l’égard du bardage, à titre de dommages et intérêts.

- Sur la demande de démontage et d’évacuation d’abris

Le procès-verbal de constat du 30 juin 2022 fait mention en page 6 de la présence d’un « abri en place avec couverture en tôles ondulées », lequel serait à déposer selon la demanderesse, et en page 10 d’un autre abri, également en tôles ondulées, à déposer. 

La SCI MAB fait valoir que ces abris auraient été installés par la SAS ETABLISSEMENTS [X] et sollicite de ce chef la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 720 euros HT au titre des frais de démontage et d’évacuation des déchets y afférents.

La demanderesse ne démontre cependant pas que ces abris n’étaient pas préexistants à la mise à disposition des lieux lors de la prise à bail des locaux, et ne produit par ailleurs aucun devis ou facture au titre des prestations évoquées, étant rappelé qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué.

Il y a en conséquence lieu de la débouter de sa demande de prise en charge par la défenderesse des frais de démontage et d’évacuation des abris considérés.

- Sur la demande relative aux frais de reprise de peinture des murs et portes 

Aux termes de son procès-verbal de constat, Maître [A] [B] a relevé les éléments suivants à l’intérieur du bâtiment DTA :

- La peinture est décollée sur les murs du palier, à l’angle ;
- La présence de portes « en état » ;
- La présence de quatre éclats et de quelques traces par endroits dans la montée d’escalier ;
- La présence de murs peints « en état » dans la grande pièce ;
- La présence d’une peinture des murs souillée à un endroit dans la pièce d’archives ;
- La présence d’une peinture écaillée à quelques endroits sur la porte des toilettes pour femmes ;
- La présence d’une peinture murale « en état » dans l’ « autre pièce bureau » ;
- La présence d’une « porte en état avec peinture décollée au bas » et de murs « en état » présentant des traces et des griffures sur les murs et la peinture dans les vestiaires ;
- La présence d’une peinture et d’une porte « en état » dans les toilettes 2 ;
- L’absence de particularité concernant les murs blancs.

La SCI MAB sollicite au titre des travaux de peinture des murs et portes à reprendre une indemnisation à hauteur de 840 euros HT, sans que cette dernière ne produise cependant aucun devis ou aucune facture à ce titre. 

Il y a dès lors lieu de rejeter la demande formée par la SCI MAB à ce titre.

- Sur la demande relative à la démolition de la salle blanche et au reprofilage du sol du bâtiment DTA

Aux termes du procès-verbal de constat du 30 juin 2022, Maître [A] [B] a relevé que Monsieur [X], gérant de la SCI MAB, avait précisé que le bâtiment hangar avait été loué vide, et que la preneuse a laissé en place une installation fixe de désamiantage, partiellement découpée, dégradée, que la demanderesse ne souhaite pas récupérer et dont elle sollicite qu’elle soit enlevée par la défenderesse, « salle blanche » dont des photographies figurent au procès-verbal.

Il convient de relever que la preneuse était représentée par Monsieur [R] [S] lors des opérations de constat.

La SCI MAB sollicite la condamnation de la SAS ETABLISSEMENTS [X] à lui régler les sommes suivantes en considération des prestations suivantes, selon les devis et factures produits (pièces n°12, 14, 20 et 21 de la SCI MAB) :

- Démolition de la salle blanche, selon devis n°2206091106 du 07 juillet 2022 de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX d’un montant de 13.871,60 euros HT ;
- Reprofilage du sol de la salle blanche et réparations ponctuelles en mortier de résine au sol sur l’ensemble du bâtiment de stockage DTA, selon facture n°200300026 de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX d’un montant de 6.946 euros HT ;
- Fourniture de reprofilage, selon facture n°2051692961 du 27 février 2023 et commande 21336537 du 08 mars 2023 de la SAS SIKA France, pour un montant total de 4.012,44 euros ( les facture et commande en cause s’élevant respectivement à 2.431,44 euros HT et 1.612,64 euros HT, soit un montant total de 4.044,08 euros HT).

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 30 juin 2022 que sur interrogation de l’Huissier de justice relative à l’existence d’un certificat de désamiantage de l’installation qu’il avait réalisée, Monsieur [R] [S], représentant la SAS ETABLISSEMENTS [X] n’a pas contesté que l’installation en cause a été mise en place par la défenderesse, et a précisé qu’il « ne laisserait pas du personnel ou autre dans cette partie réalisée sans savoir effectivement que l’ensemble a été désamianté et se trouve en être le garant », ce dernier ayant par ailleurs précisé qu’il répondrait à la demande de présentation d’une attestation à ce titre sur après une demande écrite de la bailleresse. L’Huissier de justice a précisé que le gérant de la SCI MAB avait précisé que la partie réalisée et laissée par la preneuse serait garnie d’amiante, de sorte que ce dernier lui avait demandé de ne pas “constater cette partie”.

Il a encore été relevé que la peinture au sol dans le hangar était « éclatée par endroits, décollée ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit aux demandes formées par la SCI MAB quant à la démolition de la salle blanche ainsi qu’au reprofilage du sol, le devis de la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX faisant notamment mention au titre de ses prestations de la démolition du sol en métal au droit de la salle blanche par découpe au chalumeau et de la réparation du sol en résine epoxy.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB les sommes sollicitées suivantes :

- 13.871,30 euros à titre de dommages et intérêts en considération de la démolition de la salle blanche ;
- 6.946 euros à titre de dommages et intérêts en considération du reprofilage du sol de la salle blanche et des réparations ponctuelles en mortier de résine au sol sur l’ensemble du bâtiment de stockage DTA ;
- 4.012,44 euros à titre de dommages et intérêts en considération de la fourniture de reprofilage.

- Sur la demande relative à l’évacuation de déchets et de gravats 

Il résulte des termes du procès-verbal de constat du 30 juin 2022 ainsi que des photographies y annexées, qu’à l’extérieur du bâtiment DTA se trouvaient par endroits des « débris, gravats, madriers, plaques, sachets, poubelles, à nettoyer », ainsi que la présence de conduites, coudes ainsi que du matériel, devant être débarrassés dans la journée.

La SCI MAB produit à ce titre une facture n°FA0775 datée du 31 juillet 2022 d’un montant total de 1.980 euros H.T. établie par la SAS Multi-Services Déchets relative à la fourniture d’une benne de 30 m3 et d’une benne de 8m3 pour l’enlèvement et le traitement de déchets et de gravats (pièce n°13 de la SCI MAB).

Il y a dès lors lieu, au regard de l’ensemble de ces éléments, de faire droit à la demande formée de ce chef par la SCI MAB, à hauteur de la somme HT sollicitée par la bailleresse.

La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB la somme HT sollicitée de 11.980 euros facturée par la SAS Multi-Services Déchets relative à l’enlèvement et au traitement des déchets et gravats dont la présence a été constatée lors des opérations de constat du 30 juin 2022, à titre de dommages et intérêts.

2) Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il ne saurait être contesté qu’en exécution du contrat de bail commercial le preneur est tenu de restituer à l’issue les lieux en bon état de réparations locatives, et de libérer ces derniers des biens qu’il a pu y entreposer, exposant à défaut le preneur à un éventuel préjudice lié à une impossibilité ou à un retard quant à la remise en location du bien concerné.

Il est constant que si des circonstances postérieures font disparaître tout préjudice, telles qu’une revente rapide sans moins-value liée aux désordres, ou une relocation aux mêmes conditions, ou encore la mise en œuvre d’un projet immobilier rendant inutiles les remises en état, aucune indemnisation n’est due malgré la faute contractuelle du preneur (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-24.502; n° 22-21.272; n° 22-10.298).

La SCI MAB sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 6.480 euros TTC en considération du loyer mensuel stipulé au titre du contrat de bail commercial relatif au Bâtiment DAT, soit 3.280 euros,  au titre d’une indemnité d’occupation en précisant aux termes de ses écritures que cette demande « n’est liée qu’aux déchets et matériels laissés par les ETABLISSEMENTS [X] après la résiliation du bail du bâtiment DTA ». Elle fait valoir que la preneuse n’a ainsi pas respecté l’obligation contractuelle qui était la sienne tenant à la libération des lieux à la date d’expiration de son bail, soit depuis le 1er juillet 2022 et ce jusqu’au 1er septembre 2022, date à laquelle elle affirme avoir fait procéder à l’évacuation des matériels et déchets laissés sur place. 

La SAS ETABLISSEMENTS [X] s’oppose à cette demande en opposant, sur le fondement d’un arrêt rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation le 06 février 2020 (n°19-10.117), que le preneur ne peut être tenu de payer au bailleur une indemnité dite d’immobilisation que s’il est établi que le bailleur a perdu une chance de louer immédiatement son bien à un nouveau preneur en raison des travaux de remise en état imputables au preneur, soit à la triple condition de démontrer que ces travaux sont indiscutablement imputables au preneur, que leur durée a été normale eu égard à leur nature et leur ampleur, et que le bailleur était effectivement en situation de conclure un nouveau bail aux mêmes conditions avec un nouveau locataire et qu’il a perdu cette chance pour un temps donné. La défenderesse considère qu’aucune des conditions requises n’est réunie en l’espèce, de sorte qu’il ne saurait être exigé d’elle une quelconque indemnité d’immobilisation.
En l'espèce, il résulte des termes ainsi que des photographies du procès-verbal de constat du 30 juin 2022, qu’il a été constaté en présence d’un représentant de la défenderesse, au-delà de la présence de détériorations affectant le bien loué dans le cadre du deuxième contrat de bail commercial, que des biens appartenant à la SAS ETABLISSEMENTS [X], ou à tout le moins entreposés de son chef dans le bien loué, étaient toujours présents au jour des opérations de constat intervenues à l’issue du bail et de la remise des clés.
Il résulte dès lors de cette dernière circonstance que la défenderesse n’a juridiquement pas libéré intégralement les lieux, quand bien même elle a pu en restituer les clés à la bailleresse, de sorte qu’il ne saurait être contesté que la SCI MAB se trouve fondée de ce chef à solliciter une indemnité d’occupation, dès lors que les lieux n’ont pas été intégralement libérés à l’expiration du contrat de bail commercial, et que les locaux ne pouvaient être remis en location en présence des divers déchets et gravats parsemant l’extérieur du bâtiment DTA, à l’intérieur se trouvait par ailleurs une salle blanche dont la SCI MAB avait précisé souhaiter qu’elle soit enlevée.
La SCI MAB justifie par ailleurs avoir agi avec une certaine célérité, dès lors qu’elle produit une facture n°FA0775 établie par la SAS Multi-Services Déchets en date du 31 juillet 2022, à échéance à la même date, faisant référence au dépôt de deux bennes en date du 12 juillet et de leur retrait le 18 juillet 2022, destinées à l’enlèvement et au traitement de déchets et de gravats (pièce n°13 de la SCI MAB).
Si la SCI MAB affirme avoir fait procéder à l’enlèvement des déchets et gravats en cause le 1er septembre 2022, elle ne justifie aucunement de cette circonstance.
Il convient dès lors de considérer, au regard de la facture produite aux débats, attestant du retrait des deux bennes en cause intervenu le 18 juillet 2022, à défaut de tout autre élément complémentaire contraire, que les lieux ont été libérés à cette dernière date, et non au 1er septembre 2022 tel que soutenu par la demanderesse.
Sur le base d’un loyer mensuel de 3.280 euros TTC avancé par la demanderessen dont le montant n’a pas été contesté par la défenderesse, il y a lieu de dire que la SAS ETABLISSEMENTS [X] sera redevable envers la SCI MAB, au pro rata temporis, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.904,52 euros (3.280 /31 x 18), pour la période de 18 jours en cause.
La SAS ETABLISSEMENTS [X] sera dès lors condamnée à verser à la SCI MAB la somme de 1.904,52 euros à titre d’indemnité d’occupation, pour la période du 1er juillet 2022 au 18 juillet 2022 inclus. 
3) Sur la demande reconventionnelle de la SAS ETABLISSEMENTS [X]
Eu égard à la date des contrats de bail commercial en cause, il sera fait application des articles du Code civil dans leur numérotation et rédaction en vigueur à la date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le 1er octobre 2016, conformément à l’article 9 de ladite ordonnance.

Il résulte à ce titre des dispositions de l’article 1315 ancien du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte de même des dispositions des articles 6 et 9 du Code de procédure civile qu'il appartient aux parties d'alléguer, et de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
Il résulte du contrat de bail commercial régularisé entre les parties le 20 décembre 1999 à l’égard du Bâtiment Industrie, renouvelé le 30 janvier 2009, a prévu le versement par la preneuse « à la signature des présentes et pour garantir l’exécution du présent bail », à titre de dépôt de garantie, la somme de 25.000 francs, soit 3.811,23 euros, représentant le montant de deux termes de loyer, sans que cette somme ne soit productive d’intérêts.

Le contrat de bail commercial en cause prévoit que cette somme devait être restituée à la preneuse dans les deux mois de son départ, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par la locataire à la bailleresse à quelque titre que ce soit, et comporte ensuite la mention « DONT QUITTANCE (sous réserve d’encaissement, en cas de paiement par chèque) » (pièce n°1 de la SCI MAB).

De même, aux termes du contrat de bail commercial du 1er juillet 2013 relatif au Bâtiment DTA, il a également été stipulé, au titre du dépôt de garantie, que « pour garantir l’exécution des obligations incombant au Preneur, celui-ci a versé à l’instant au Bailleur qui le reconnaît une somme de quatre mille (4 000) euros correspondant à deux (2) termes de loyer », sans que cette somme ne soit productive d’intérêt (pièce n°2 de la SCI MAB).
La SAS ETABLISSEMENTS [X] sollicite à titre reconventionnel la restitution des sommes versées au titre des dépôts de garantie afférents à ces deux contrats de bail commercial, à hauteur d’un montant total de 7.811,21 euros, demande à laquelle la SCI MAB s’oppose en faisant valoir que la SAS ETABLISSEMENTS [X] ne rapporte pas la preuve du paiement effectif des sommes considérées. 
En l’espèce, s’il a été prévu aux termes des stipulations des deux contrats en cause que les dépôt de garantie afférent à chacun de ces contrats était intervenu le jour de leur signature, il ne saurait être contesté que le mode de paiement n’a pas été spécifié, de sorte que cette seule circonstance ne saurait établir à elle seule l’effectivité des paiements en cause, notamment dans le cadre de paiements effectués par chèque, le premier contrat de bail commercial précisant à ce titre donner quittance, sous réserve d’encaissement en cas de paiement par chèque.
A ce titre, si la SCI MAB garde le silence sur le point de savoir si elle a ou non perçu de manière effective les paiements requis au titre des dépôts de garanties, il ne peut pour autant en être déduit une quelconque reconnaissance du paiement effectif de ces sommes, cette dernière se contentant de préciser, au demeurant à bon droit, qu’il appartient en premier lieu au preneur de démontrer qu’il a, de manière effective, procédé au paiement des dépôts de garantie dont il sollicite la restitution.
La SAS ETABLISSEMENTS [X] ne produisant aucun élément probant sur ce point, il y a lieu de débouter cette dernière de sa demande tendant à voir condamner la SCI MAB à lui reverser la somme de 7.811,21 euros au titre de la restitution des dépôts de garantie considérés.
4) Sur les autres demandes
- Sur les dépens
Les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Partie perdante au procès, la SAS ETABLISSEMENTS [X] sera condamnée aux dépens.
- Sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Les dispositions de l'article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Partie perdante au procès, la SAS ETABLISSEMENTS [X] sera également condamnée à payer à la SCI MAB la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et déboutée de sa demande formée sur le même fondement à l’encontre de la SCI MAB.
5) Sur l'exécution provisoire
Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En l'espèce, tel est le cas s'agissant de la présente instance, introduite par acte du 15 mars 2023.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer à la SCI MAB au titre des frais de remise en état des locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270) incluant le Bâtiment Industrie, donnés à bail au titre du contrat de bail commercial conclu le 20 décembre 1999, et renouvelé pour la dernière fois le 30 janvier 2009, les sommes suivantes :
- 9 891,70 euros, à titre de dommages et intérêts en considération des frais de remplacement d’éléments du bardage ;
- 8.056 euros, à titre de dommages et intérêts en considération des frais de remplacement d’une porte de garage sectionnelle ;
- 2.020 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais d’entretien de la climatisation, de la chaufferie et de l’adoucisseur ;
- 5.080 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des travaux exécutés dans le bâtiment Industrie par la SAS SORREBA REVÊTEMENTS SPECIAUX aux fins de remédier aux désordres constatés le 31 mars 2022 ;

DÉBOUTE la SCI MAB de sa demande tendant à l’imputation à la défenderesse de frais de nettoyage intérieur pour les locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270) incluant le Bâtiment Industrie ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer à la SCI MAB au titre des frais de remise en état des locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270), incluant le Bâtiment DTA, donnés à bail au titre du contrat de bail commercial du 1er juillet 2013, les sommes suivantes: 
- 14.359,80 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de remplacement d’éléments de bardage ;
- 13.871,30 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de démolition de la salle blanche ;
- 6.946 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de reprofilage du sol de la salle blanche et des réparations ponctuelles en mortier de résine au sol sur l’ensemble du bâtiment de stockage DTA ;
- 4.012,44 euros, à titre de dommages et intérêts, en considération des frais de fourniture de reprofilage ;
- 11.980 euros à titre de dommages et intérêts, en considération des frais d’enlèvement et de traitement des déchets et gravats ;

DÉBOUTE la SCI MAB de ses demandes formées au titre des locaux sis ZA du Champs de Mars à RICHEMONT (57270), incluant le Bâtiment DTA, donnés à bail au titre du contrat de bail commercial du 1er juillet 2013, tendant :
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui régler la somme de 460 euros H.T. au titre des travaux à effectuer en façade ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2.010 euros HT au titre de la facture n°10110702 du 30 juillet 2022 de [Y] [M] relative à des prestations de « remise en état des locaux » ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme 800 euros au titre du nettoyage extérieur ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 720 euros HT au titre de frais de démontage et d’évacuation des deux abris considérés ;
- à solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 840 euros HT au titre de travaux de reprise de peinture des murs et des portes ; 

DÉBOUTE la SAS ETABLISSEMENTS [X] de sa demande tendant à la restitution par la SCI MAB de la somme de 7.811,21 euros au titre des dépôts de garantie relatifs aux deux contrats de bail commercial, soit du 20 décembre 1999 renouvelé le 30 janvier 2009, et du 1er juillet 2013 ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à régler à la SCI MAB la somme de 1.904,52 euros à titre d’indemnité d’occupation, pour la période du 1er juillet 2022 au 18 juillet 2022 inclus ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] à payer à la société SCI MAB la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SAS ETABLISSEMENTS [X] de sa demande fomée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS ETABLISSEMENTS [X] aux dépens ; 
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Madame Sévrine SANCHES, Greffier.

Le Greffier
Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1720, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06891
en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732
16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/07196
en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1754, code civil 606
10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00861
en commun : code civil 1755, code civil 1731, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732
30 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00156
en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code civil 606
4 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Tarbes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00870
en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code civil 606
20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10196
en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code civil 606
15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Autres mesures ordonnées en référé · n° 25/05640
en commun : code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1754, code civil 1732
1 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Expertise · n° 24/03160
en commun : code de commerce L145-40-1, code civil 1720, code civil 1754, code civil 606

Mise à jour de la source le 2026-07-06T20:26:01.518Z.