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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarbes, 1ère Chambre, 4 mai 2026, n° 23/00870

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

PELEGRIN LAETITIA BEATRICE CHRISTEL

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er novembre 1998, Monsieur [Y] [T] a donné à bail à Madame [A] [O] un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à Cauterets (Hautes-Pyrénées), 8 rue de Verdun, moyennant un loyer annuel de 42.000 francs hors taxes et hors charges, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 1998.

Ce bail a été consenti pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration.

Par acte reçu le 20 septembre 2005 par Maître [S] [P], notaire à Lourdes (Hautes-Pyrénées), Madame [O] a cédé le fonds de commerce de restaurant exploité dans le local sous l'enseigne ''La Sierra'' à Madame [J] [G], cession comprenant le droit au bail en cours.


Selon acte extrajudiciaire délivré le 19 mai 2021, Madame [G] a notifié à Monsieur [T] une demande de renouvellement du bail commercial aux charges et conditions initiales, et notamment le paiement d'un loyer mensuel de 630,59 euros.

Monsieur [T], par acte d'huissier du 17 août 2021, a fait connaître à Madame [G] qu'il ne s'opposait pas au renouvellement du bail mais proposait que le loyer mensuel soit porté à 803,06 euros hors taxes, avec reconduction sans modification des autres clauses et conditions du bail.

Par ailleurs, le bailleur déplorant la survenue d'infiltrations dans la cave de l'immeuble provenant des locaux loués à Madame [G], une expertise amiable a été organisée en la présence des deux parties, laquelle a donné lieu à un rapport établi le 5 août 2022 par le cabinet Robert's.

Puis, le 5 décembre 2022, le conseil de Monsieur [T] a adressé un courrier à l'avocat de Madame [G], aux termes duquel il déplorait la survenue d'un nouveau dégât des eaux consécutif au nettoyage de la hotte du restaurant avec un karcher ainsi que l'absence de travaux de réfection du carrelage de la cuisine, et faisait savoir qu'il n'était pas opposé à une résiliation amiable du bail.

En l'absence de résolution amiable du litige, et par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, Monsieur [T] a assigné Madame [G] devant le tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, ordonner l'expulsion de Madame [G], et condamner celle-ci à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, outre la somme de 4.708,13 € au titre de la réparation des désordres.

Parallèlement, faute de parvenir à un accord quant au prix du bail renouvelé, Monsieur [T] a notifié à sa locataire, le 28 avril 2023, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, avant d'assigner Madame [G] devant cette juridiction.

Ainsi, par jugement prononcé le 25 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tarbes a ordonné le sursis à statuer en l'attente du prononcé d'une décision définitive dans le cadre de la présente instance ayant pour objet l'action en résiliation judiciaire du bail commercial, et fixé, à titre provisionnel, le montant du loyer à 803,06 euros hors taxes et hors charges par mois.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, Monsieur [T] demande au tribunal de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de Madame [J] [G] avec effet à la date de la délivrance de l’assignation ;Ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 803,06 euros correspondant au montant du loyer mensuel, outre les charges, jusqu’à libération complète des lieux ;Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 4.708,13 euros TTC, sous réserve d’actualisation et du coût des travaux de réparation des désordres provoqués dans la cave ;Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir au visa des articles 514 et suivants du code de procédure civile. 



Monsieur [T] revendique la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [G], exposant que celle-ci a réalisé des travaux dans les locaux sans son autorisation, qui ont porté atteinte à la solidité du bâtiment, et ce en violation des stipulations du bail et en contradiction avec les termes des articles 1728 et 1729 du code civil qui imposent au preneur d'user raisonnablement de la chose louée. Il souligne que Madame [G] n'a réalisé aucune réparation depuis la découverte des désordres, alors qu'elle est responsable d'infiltrations engendrant la prolifération de champignons présentant des risques pour l'hygiène et la sécurité. 
Il ajoute que la défenderesse ne peut arguer du fait que le mauvais état du carrelage serait imputable à un défaut d'entretien par le bailleur, que les travaux de reprise relèveraient des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, ou encore que le défaut d'étanchéité du sol aurait pour cause la vétusté dont le bailleur doit assumer les conséquences, dans la mesure où il appartient au locataire de prouver que les dégradations survenues pendant sa jouissance ont eu lieu sans faute de sa part, démonstration que Madame [G] ne fait pas. Il indique enfin que la précédente locataire atteste du bon état des locaux lors de la cession du fonds de commerce à Madame [G].

Selon dernières conclusions conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Madame [G] demande au tribunal de :
Vu l'article 1353 du Code Civil,
Constater l'inexistence d'un état des lieux lors de l'entrée dans les lieux de Madame [G] ;Constater que le demandeur ne rapporte aucune preuve de la violation des obligations contractuelles de la défenderesse ;Condamner Monsieur [T] par application de l'article L 145-40-1 du Code de Commerce à ne pouvoir invoquer la présomption de l'article 1731 du Code Civil ;Vu les clauses du contrat de bail ainsi que les articles 606,1719, 1720, 1754 et 1755 du Code Civil,Dire que la défenderesse n'est pas responsable du mauvais état d'entretien et de réparation du sol de la cuisine-réserve ;Condamner le bailleur à se voir opposer sa carence à rapporter l'existence d'une faute et d'un préjudice comme l'exige l'article 1240 du Code Civil ;En conséquence débouter le demandeur de son action en résiliation judiciaire du bail commercial et expulsion de sa locataire, Madame [G] ;A titre subsidiaire, si la défenderesse était malgré tout jugée responsable du mauvais état du sol, lui donner acte qu'elle s'engage à prendre à sa charge les travaux de réfection ;En conséquence, au visa de l'article 1228 du Code Civil, ordonner l'exécution du contrat assortie d'un délai pour faire réaliser les travaux nécessaires ;Condamner M. [T], auteur d'un contentieux inutile à payer à Madame [G], contrainte de constituer Avocat, la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;Le condamner aux entiers dépens.
Madame [G] affirme que Monsieur [T] échoue à rapporter la preuve d'une quelconque faute à son égard justifiant le prononcé de la résiliation du bail. Elle conteste avoir réalisé des travaux au niveau du sol de la cuisine du local commercial et souligne qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil.

Elle ajoute, au visa des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil, que Monsieur [T] n'a jamais entretenu les lieux depuis le prise d'effet du bail le 1er novembre 1998, de sorte que le mauvais état du sol est dû à la vétusté et relève de sa responsabilité. 
Elle expose également que les infiltrations ont pour origine le défaut d’étanchéité du sol et non le revêtement en carrelage, de sorte que d'une part, il est acquis que Monsieur [T] a donné à bail des locaux non conformes à leur destination, d'autre part les travaux de réparation relèvent des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. 
Elle estime que Monsieur [T] s'est depuis l'origine totalement désintéressé de ses obligations en tant que bailleur et qu'il tente de lui faire supporter le coût de réparations qui lui incombent. 

Subsidiairement, la défenderesse invoque les dispositions de l'article 1228 du code civil pour solliciter, dans le cas où il serait jugé qu'elle a manqué à ses obligations, l'octroi de délais lui permettant de réaliser les travaux et pendant lesquels la décision de résiliation et d'expulsion serait suspendue.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Selon ordonnance du 19 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction à la date du 3 février 2026 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 5 mars 2026.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 4 mai 2026.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'il résulte des articles 4 et 5 du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. 

À cet égard, les demandes de Madame [G] tendant à voir « constater que », « dire que », « donner acte », ou encore « condamner Monsieur [T] par application de l'article L.145-40-1 du code de commerce à ne pouvoir invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil » ainsi que « condamner le bailleur à se voir opposer sa carence à rapporter l'existence d'une faute et d'un préjudice comme l'exige l'article 1240 du code civil », ne peuvent s'analyser comme des prétentions au sens des dispositions qui précèdent. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur ces demandes au dispositif de la présente décision, lesquelles ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

I/ Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

Considérant la date de conclusion du bail, le 1er novembre 1998, il convient de faire application des dispositions du code civil en leurs versions antérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Selon l'article 1184 ancien du code civil, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Par ailleurs, aux termes de l'article 1728 1° du code civil en sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.



L'article 1729 du même code, en sa version applicable en l'espèce, ajoute : « Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. ».

Il convient également de rappeler les dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, aux termes desquelles les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur ce, Monsieur [T] reproche en premier lieu à Madame [G] d'avoir réalisé, sans son autorisation, des travaux qui nuisent à la solidité du bâtiment, en violation des stipulations du bail.

En effet, il résulte du courrier établi par le conseil de Monsieur [T] le 2 décembre 2022 que Madame [G] a fait poser un carrelage sur le sol de la cuisine sans autorisation du bailleur. 

Or, le bail stipule page 3, paragraphe intitulé « travaux, aménagements effectués par le locataire » :
« Le Locataire pourra faire dans les biens loués, à ses frais, tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux.
Toutefois, il devra obtenir l'autorisation préalable et écrite du Bailleur pour les travaux qui nécessiteraient percement de gros murs, ou bien qui nuiraient à la solidité des bâtiments, ou encore, qui changeraient leur aspect extérieur. ».

S'agissant de la condition tenant au fait que les travaux « nuiraient à la solidité du bâtiment », il doit être fait application des dispositions de l'article 1156 ancien du code civil selon lesquelles en présence d'une clause ambiguë, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. 

Ici, il convient de retenir que les parties ont entendu soumettre à l'autorisation écrite du bailleur les travaux touchant non seulement la structure même du bâtiment, mais également ceux dont les conditions de mise en œuvre sont susceptibles d'avoir des incidences sur la solidité de l'ouvrage, de ses éléments de structure.

Dès lors, la réalisation d'un carrelage dans la cuisine du local commercial, qui suppose nécessairement de questionner le support sur lequel le revêtement carrelé est posé afin de s'assurer notamment de l'étanchéité du sol, relève des travaux soumis à l'autorisation préalable écrite du bailleur, dès lors que l'étanchéité présente des enjeux indéniables quant à la solidité des planchers et poutres en bois du bâtiment.

Madame [G] n'a ainsi pas respecté les stipulations du bail à cet égard.

De même, Monsieur [T] démontre que le carrelage posé par Madame [G] sur le sol de la cuisine est fortement dégradé. Il résulte en effet du rapport d'expertise amiable qu'il verse aux débats, et tant des mentions écrites reflétant l'avis de l'expert que des photographies prises par ce dernier et insérées dans le rapport, que le revêtement carrelé présente des fissurations importantes.

Or, au titre des obligations du preneur, le bail stipule, page 3 paragraphe « modalités de jouissance » :
« Le Locataire jouira des lieux « en bon père de famille », suivant leur destination.
Il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui pourrait, soit nuire aux locaux, soit les détériorer. Il devra signaler immédiatement au Bailleur toute atteinte qui pourraient être portée à la propriété et toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués. ».



Madame [G] ne démontre pas, et même n'allègue pas, avoir informé Monsieur [T] de la détérioration importante du sol de la cuisine du local loué, et le bailleur ne l'a découvert qu'à la faveur de la dégradation du plafond de sa cave du fait des infiltrations dues justement au mauvais état du sol de la cuisine.

Enfin, les moyens élevés par Madame [G] pour contester sa responsabilité, tirés de la vétusté des lieux, du défaut d'entretien par le bailleur, ou encore du fait que le remplacement du carrelage relève des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, ne peuvent prospérer.

En effet, l'ancienne locataire atteste que lors de la cession du fonds de commerce en 2005, le carrelage existant était en bon état. De plus, et surtout, Madame [G] a réalisé les travaux de réfection du sol sans l'autorisation préalable de Monsieur [T], sans l'en informer, et les choix opérés quant à la qualité des matériaux et/ou les conditions d'exécution de la pose du revêtement carrelé sont à l'origine des désordres constatés dans la cave. Si ces travaux relevaient des grosses réparations incombant au bailleur, encore eût-il fallu que Madame [G] informe ce dernier de la dégradation du sol, tel que le bail le lui impose.

En conséquence, Monsieur [T] justifie des manquements de Madame [G] aux obligations lui incombant au titre du bail, manquements suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat, et le rejet de la demande subsidiaire de délai formée par la défenderesse.

Il est précisé que la résiliation du bail prend effet au jour du prononcé du présent jugement (cf. civ. 3e, 13 mai 1998, n°96-18.358). 

Compte tenu du prononcé de la résiliation, il convient également d'ordonner la libération immédiate des lieux et, à défaut, l'expulsion de Madame [G], au besoin avec le concours de la force publique.

Enfin, en application de l'article 1240 du code civil, le preneur dont l'expulsion est ordonnée est condamné à une indemnité d'occupation dont l'objet est la réparation du préjudice subi par le bailleur à raison du maintien du preneur dans les lieux à compter de la date de résolution du bail, et jusqu'à libération effective des locaux.

Dès lors, Madame [G] sera condamnée à payer à Monsieur [T] une indemnité égale au montant du loyer dû à compter de la date de résiliation du bail, soit la date de prononcé du présent jugement, et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité est fixée à 803,06 euros compte tenu de la décision du juge des loyers commerciaux en date du 25 septembre 2024. En revanche, il n'y a pas lieu à condamner Madame [G] au paiement des charges dans la mesure où le contrat est résilié.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts au titre des désordres

En vertu de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de ces dispositions, la partie au contrat dont la résolution judiciaire est prononcée à raison des fautes commises par son cocontractant peut solliciter des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
 
En l'espèce, Monsieur [T] revendique la condamnation de Madame [G] à lui payer la somme de 4.708,13 euros au titre des travaux de reprise des désordres.

Il produit à ce titre un devis établi le 27 mars 2023 mentionnant :
des travaux de plâtrerie, avec la mention suivantes « plafond BA13 sur ossature métallique + LV ép.200 mm R=5 »,des travaux de carrelage comprenant la fourniture et pose d'une natte ainsi que la fourniture et pose du revêtement en carrelage.

Monsieur [T] n'explique pas à quoi correspondent les travaux de plâtrerie sur ossature métallique dont le montant s'élève à 1.765,62 euros TTC, et ce alors que le plafond de la cave qui a été dégradé est un plancher bois. Ces travaux ne peuvent dès lors être retenus comme la réparation d'un préjudice résultant des fautes commises par Madame [G].

S'agissant par ailleurs des travaux de réfection du sol carrelé, chiffrés à 2.942,50 euros TTC par le devis, il convient de retenir que les fautes de Madame [G], qui a réalisé des travaux sans l'accord écrit du bailleur, lesquels se sont révélés mal exécutés, et qui a omis d'avertir le bailleur quant à la dégradation du sol postérieurement à la réalisation de ces travaux, sont à l'origine du préjudice subi par Monsieur [T] relativement à la dégradation du sol et à son défaut d'étanchéité, imposant sa réfection.

En conséquence, Madame [G] sera condamnée à payer à Monsieur [T] la somme de 2.942,50 euros à titre de dommages et intérêts.

Il n'y a pas lieu, tel que le sollicite Monsieur [T], à dire que que cette condamnation est prononcée « sous réserve d'actualisation et du coût des travaux de réparation des désordres provoqués dans la cave ». Il appartenait en effet au demandeur, dont le préjudice est consommé, de formuler toutes ses demandes en réparation et produire toutes pièces justificatives dans le cadre de la présente instance.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à Monsieur [T] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE Madame [J] [G] de sa demande de délais ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur [Y] [T] et Madame [J] [G] portant sur les locaux situés au rez-de chaussée de l'immeuble sis 8 rue de Verdun à Cauterets (Hautes-Pyrénées) ;

DIT que la résiliation du bail prend effet au jour du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à libérer les lieux ; 


DIT qu'à défaut pour Madame [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dès signification de la présente décision, Monsieur [Y] [T] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours, si nécessaire, de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] une indemnité mensuelle de 803,06 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 2.942,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [T] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [G] aux dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire assortissant de droit la présente décision.


Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 04 MAI 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe . 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
1ère Chambre civile

JUGEMENT 

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal 
le 04 MAI 2026
 
Dans l’affaire : 
N° RG 23/00870 - N° Portalis DB2B-W-B7H-EFLT
NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DEMANDEUR : 

Monsieur [Y] [T]
8 RUE DE VERDUN
65110 CAUTERETS
représenté par la SCP RASTOUL FONTANIER COMBAREL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, Me Didier SANS, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant


 
DEFENDEUR : 

Madame [J] [G] commerçante immatriculée au 
RCS DE TARBES N° 484 524 855 sise en cette qualité RESTAURANT LA SIERRA
8 RUE DE VERDUN LA SIERRA
65110 CAUTERETS
représentée par Me Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de TARBES, avocat plaidant


L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 05 Mars 2026 présidée par ETIEN Elen, Vice-Présidente, statuant à Juge unique, Assistée de DAVID Gwendoline, Greffier. 

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 04 MAI 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er novembre 1998, Monsieur [Y] [T] a donné à bail à Madame [A] [O] un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à Cauterets (Hautes-Pyrénées), 8 rue de Verdun, moyennant un loyer annuel de 42.000 francs hors taxes et hors charges, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 1998.

Ce bail a été consenti pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration.

Par acte reçu le 20 septembre 2005 par Maître [S] [P], notaire à Lourdes (Hautes-Pyrénées), Madame [O] a cédé le fonds de commerce de restaurant exploité dans le local sous l'enseigne ''La Sierra'' à Madame [J] [G], cession comprenant le droit au bail en cours.


Selon acte extrajudiciaire délivré le 19 mai 2021, Madame [G] a notifié à Monsieur [T] une demande de renouvellement du bail commercial aux charges et conditions initiales, et notamment le paiement d'un loyer mensuel de 630,59 euros.

Monsieur [T], par acte d'huissier du 17 août 2021, a fait connaître à Madame [G] qu'il ne s'opposait pas au renouvellement du bail mais proposait que le loyer mensuel soit porté à 803,06 euros hors taxes, avec reconduction sans modification des autres clauses et conditions du bail.

Par ailleurs, le bailleur déplorant la survenue d'infiltrations dans la cave de l'immeuble provenant des locaux loués à Madame [G], une expertise amiable a été organisée en la présence des deux parties, laquelle a donné lieu à un rapport établi le 5 août 2022 par le cabinet Robert's.

Puis, le 5 décembre 2022, le conseil de Monsieur [T] a adressé un courrier à l'avocat de Madame [G], aux termes duquel il déplorait la survenue d'un nouveau dégât des eaux consécutif au nettoyage de la hotte du restaurant avec un karcher ainsi que l'absence de travaux de réfection du carrelage de la cuisine, et faisait savoir qu'il n'était pas opposé à une résiliation amiable du bail.

En l'absence de résolution amiable du litige, et par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023, Monsieur [T] a assigné Madame [G] devant le tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, ordonner l'expulsion de Madame [G], et condamner celle-ci à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, outre la somme de 4.708,13 € au titre de la réparation des désordres.

Parallèlement, faute de parvenir à un accord quant au prix du bail renouvelé, Monsieur [T] a notifié à sa locataire, le 28 avril 2023, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, avant d'assigner Madame [G] devant cette juridiction.

Ainsi, par jugement prononcé le 25 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tarbes a ordonné le sursis à statuer en l'attente du prononcé d'une décision définitive dans le cadre de la présente instance ayant pour objet l'action en résiliation judiciaire du bail commercial, et fixé, à titre provisionnel, le montant du loyer à 803,06 euros hors taxes et hors charges par mois.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, Monsieur [T] demande au tribunal de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de Madame [J] [G] avec effet à la date de la délivrance de l’assignation ;Ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 803,06 euros correspondant au montant du loyer mensuel, outre les charges, jusqu’à libération complète des lieux ;Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 4.708,13 euros TTC, sous réserve d’actualisation et du coût des travaux de réparation des désordres provoqués dans la cave ;Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir au visa des articles 514 et suivants du code de procédure civile. 



Monsieur [T] revendique la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [G], exposant que celle-ci a réalisé des travaux dans les locaux sans son autorisation, qui ont porté atteinte à la solidité du bâtiment, et ce en violation des stipulations du bail et en contradiction avec les termes des articles 1728 et 1729 du code civil qui imposent au preneur d'user raisonnablement de la chose louée. Il souligne que Madame [G] n'a réalisé aucune réparation depuis la découverte des désordres, alors qu'elle est responsable d'infiltrations engendrant la prolifération de champignons présentant des risques pour l'hygiène et la sécurité. 
Il ajoute que la défenderesse ne peut arguer du fait que le mauvais état du carrelage serait imputable à un défaut d'entretien par le bailleur, que les travaux de reprise relèveraient des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, ou encore que le défaut d'étanchéité du sol aurait pour cause la vétusté dont le bailleur doit assumer les conséquences, dans la mesure où il appartient au locataire de prouver que les dégradations survenues pendant sa jouissance ont eu lieu sans faute de sa part, démonstration que Madame [G] ne fait pas. Il indique enfin que la précédente locataire atteste du bon état des locaux lors de la cession du fonds de commerce à Madame [G].

Selon dernières conclusions conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Madame [G] demande au tribunal de :
Vu l'article 1353 du Code Civil,
Constater l'inexistence d'un état des lieux lors de l'entrée dans les lieux de Madame [G] ;Constater que le demandeur ne rapporte aucune preuve de la violation des obligations contractuelles de la défenderesse ;Condamner Monsieur [T] par application de l'article L 145-40-1 du Code de Commerce à ne pouvoir invoquer la présomption de l'article 1731 du Code Civil ;Vu les clauses du contrat de bail ainsi que les articles 606,1719, 1720, 1754 et 1755 du Code Civil,Dire que la défenderesse n'est pas responsable du mauvais état d'entretien et de réparation du sol de la cuisine-réserve ;Condamner le bailleur à se voir opposer sa carence à rapporter l'existence d'une faute et d'un préjudice comme l'exige l'article 1240 du Code Civil ;En conséquence débouter le demandeur de son action en résiliation judiciaire du bail commercial et expulsion de sa locataire, Madame [G] ;A titre subsidiaire, si la défenderesse était malgré tout jugée responsable du mauvais état du sol, lui donner acte qu'elle s'engage à prendre à sa charge les travaux de réfection ;En conséquence, au visa de l'article 1228 du Code Civil, ordonner l'exécution du contrat assortie d'un délai pour faire réaliser les travaux nécessaires ;Condamner M. [T], auteur d'un contentieux inutile à payer à Madame [G], contrainte de constituer Avocat, la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;Le condamner aux entiers dépens.
Madame [G] affirme que Monsieur [T] échoue à rapporter la preuve d'une quelconque faute à son égard justifiant le prononcé de la résiliation du bail. Elle conteste avoir réalisé des travaux au niveau du sol de la cuisine du local commercial et souligne qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil.

Elle ajoute, au visa des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil, que Monsieur [T] n'a jamais entretenu les lieux depuis le prise d'effet du bail le 1er novembre 1998, de sorte que le mauvais état du sol est dû à la vétusté et relève de sa responsabilité. 
Elle expose également que les infiltrations ont pour origine le défaut d’étanchéité du sol et non le revêtement en carrelage, de sorte que d'une part, il est acquis que Monsieur [T] a donné à bail des locaux non conformes à leur destination, d'autre part les travaux de réparation relèvent des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. 
Elle estime que Monsieur [T] s'est depuis l'origine totalement désintéressé de ses obligations en tant que bailleur et qu'il tente de lui faire supporter le coût de réparations qui lui incombent. 

Subsidiairement, la défenderesse invoque les dispositions de l'article 1228 du code civil pour solliciter, dans le cas où il serait jugé qu'elle a manqué à ses obligations, l'octroi de délais lui permettant de réaliser les travaux et pendant lesquels la décision de résiliation et d'expulsion serait suspendue.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Selon ordonnance du 19 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction à la date du 3 février 2026 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 5 mars 2026.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 4 mai 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'il résulte des articles 4 et 5 du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. 

À cet égard, les demandes de Madame [G] tendant à voir « constater que », « dire que », « donner acte », ou encore « condamner Monsieur [T] par application de l'article L.145-40-1 du code de commerce à ne pouvoir invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil » ainsi que « condamner le bailleur à se voir opposer sa carence à rapporter l'existence d'une faute et d'un préjudice comme l'exige l'article 1240 du code civil », ne peuvent s'analyser comme des prétentions au sens des dispositions qui précèdent. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur ces demandes au dispositif de la présente décision, lesquelles ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

I/ Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

Considérant la date de conclusion du bail, le 1er novembre 1998, il convient de faire application des dispositions du code civil en leurs versions antérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Selon l'article 1184 ancien du code civil, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Par ailleurs, aux termes de l'article 1728 1° du code civil en sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.



L'article 1729 du même code, en sa version applicable en l'espèce, ajoute : « Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. ».

Il convient également de rappeler les dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, aux termes desquelles les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur ce, Monsieur [T] reproche en premier lieu à Madame [G] d'avoir réalisé, sans son autorisation, des travaux qui nuisent à la solidité du bâtiment, en violation des stipulations du bail.

En effet, il résulte du courrier établi par le conseil de Monsieur [T] le 2 décembre 2022 que Madame [G] a fait poser un carrelage sur le sol de la cuisine sans autorisation du bailleur. 

Or, le bail stipule page 3, paragraphe intitulé « travaux, aménagements effectués par le locataire » :
« Le Locataire pourra faire dans les biens loués, à ses frais, tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux.
Toutefois, il devra obtenir l'autorisation préalable et écrite du Bailleur pour les travaux qui nécessiteraient percement de gros murs, ou bien qui nuiraient à la solidité des bâtiments, ou encore, qui changeraient leur aspect extérieur. ».

S'agissant de la condition tenant au fait que les travaux « nuiraient à la solidité du bâtiment », il doit être fait application des dispositions de l'article 1156 ancien du code civil selon lesquelles en présence d'une clause ambiguë, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. 

Ici, il convient de retenir que les parties ont entendu soumettre à l'autorisation écrite du bailleur les travaux touchant non seulement la structure même du bâtiment, mais également ceux dont les conditions de mise en œuvre sont susceptibles d'avoir des incidences sur la solidité de l'ouvrage, de ses éléments de structure.

Dès lors, la réalisation d'un carrelage dans la cuisine du local commercial, qui suppose nécessairement de questionner le support sur lequel le revêtement carrelé est posé afin de s'assurer notamment de l'étanchéité du sol, relève des travaux soumis à l'autorisation préalable écrite du bailleur, dès lors que l'étanchéité présente des enjeux indéniables quant à la solidité des planchers et poutres en bois du bâtiment.

Madame [G] n'a ainsi pas respecté les stipulations du bail à cet égard.

De même, Monsieur [T] démontre que le carrelage posé par Madame [G] sur le sol de la cuisine est fortement dégradé. Il résulte en effet du rapport d'expertise amiable qu'il verse aux débats, et tant des mentions écrites reflétant l'avis de l'expert que des photographies prises par ce dernier et insérées dans le rapport, que le revêtement carrelé présente des fissurations importantes.

Or, au titre des obligations du preneur, le bail stipule, page 3 paragraphe « modalités de jouissance » :
« Le Locataire jouira des lieux « en bon père de famille », suivant leur destination.
Il ne pourra rien faire, ni laisser faire qui pourrait, soit nuire aux locaux, soit les détériorer. Il devra signaler immédiatement au Bailleur toute atteinte qui pourraient être portée à la propriété et toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués. ».



Madame [G] ne démontre pas, et même n'allègue pas, avoir informé Monsieur [T] de la détérioration importante du sol de la cuisine du local loué, et le bailleur ne l'a découvert qu'à la faveur de la dégradation du plafond de sa cave du fait des infiltrations dues justement au mauvais état du sol de la cuisine.

Enfin, les moyens élevés par Madame [G] pour contester sa responsabilité, tirés de la vétusté des lieux, du défaut d'entretien par le bailleur, ou encore du fait que le remplacement du carrelage relève des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, ne peuvent prospérer.

En effet, l'ancienne locataire atteste que lors de la cession du fonds de commerce en 2005, le carrelage existant était en bon état. De plus, et surtout, Madame [G] a réalisé les travaux de réfection du sol sans l'autorisation préalable de Monsieur [T], sans l'en informer, et les choix opérés quant à la qualité des matériaux et/ou les conditions d'exécution de la pose du revêtement carrelé sont à l'origine des désordres constatés dans la cave. Si ces travaux relevaient des grosses réparations incombant au bailleur, encore eût-il fallu que Madame [G] informe ce dernier de la dégradation du sol, tel que le bail le lui impose.

En conséquence, Monsieur [T] justifie des manquements de Madame [G] aux obligations lui incombant au titre du bail, manquements suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat, et le rejet de la demande subsidiaire de délai formée par la défenderesse.

Il est précisé que la résiliation du bail prend effet au jour du prononcé du présent jugement (cf. civ. 3e, 13 mai 1998, n°96-18.358). 

Compte tenu du prononcé de la résiliation, il convient également d'ordonner la libération immédiate des lieux et, à défaut, l'expulsion de Madame [G], au besoin avec le concours de la force publique.

Enfin, en application de l'article 1240 du code civil, le preneur dont l'expulsion est ordonnée est condamné à une indemnité d'occupation dont l'objet est la réparation du préjudice subi par le bailleur à raison du maintien du preneur dans les lieux à compter de la date de résolution du bail, et jusqu'à libération effective des locaux.

Dès lors, Madame [G] sera condamnée à payer à Monsieur [T] une indemnité égale au montant du loyer dû à compter de la date de résiliation du bail, soit la date de prononcé du présent jugement, et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité est fixée à 803,06 euros compte tenu de la décision du juge des loyers commerciaux en date du 25 septembre 2024. En revanche, il n'y a pas lieu à condamner Madame [G] au paiement des charges dans la mesure où le contrat est résilié.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts au titre des désordres

En vertu de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de ces dispositions, la partie au contrat dont la résolution judiciaire est prononcée à raison des fautes commises par son cocontractant peut solliciter des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
 
En l'espèce, Monsieur [T] revendique la condamnation de Madame [G] à lui payer la somme de 4.708,13 euros au titre des travaux de reprise des désordres.

Il produit à ce titre un devis établi le 27 mars 2023 mentionnant :
des travaux de plâtrerie, avec la mention suivantes « plafond BA13 sur ossature métallique + LV ép.200 mm R=5 »,des travaux de carrelage comprenant la fourniture et pose d'une natte ainsi que la fourniture et pose du revêtement en carrelage.

Monsieur [T] n'explique pas à quoi correspondent les travaux de plâtrerie sur ossature métallique dont le montant s'élève à 1.765,62 euros TTC, et ce alors que le plafond de la cave qui a été dégradé est un plancher bois. Ces travaux ne peuvent dès lors être retenus comme la réparation d'un préjudice résultant des fautes commises par Madame [G].

S'agissant par ailleurs des travaux de réfection du sol carrelé, chiffrés à 2.942,50 euros TTC par le devis, il convient de retenir que les fautes de Madame [G], qui a réalisé des travaux sans l'accord écrit du bailleur, lesquels se sont révélés mal exécutés, et qui a omis d'avertir le bailleur quant à la dégradation du sol postérieurement à la réalisation de ces travaux, sont à l'origine du préjudice subi par Monsieur [T] relativement à la dégradation du sol et à son défaut d'étanchéité, imposant sa réfection.

En conséquence, Madame [G] sera condamnée à payer à Monsieur [T] la somme de 2.942,50 euros à titre de dommages et intérêts.

Il n'y a pas lieu, tel que le sollicite Monsieur [T], à dire que que cette condamnation est prononcée « sous réserve d'actualisation et du coût des travaux de réparation des désordres provoqués dans la cave ». Il appartenait en effet au demandeur, dont le préjudice est consommé, de formuler toutes ses demandes en réparation et produire toutes pièces justificatives dans le cadre de la présente instance.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à Monsieur [T] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE Madame [J] [G] de sa demande de délais ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur [Y] [T] et Madame [J] [G] portant sur les locaux situés au rez-de chaussée de l'immeuble sis 8 rue de Verdun à Cauterets (Hautes-Pyrénées) ;

DIT que la résiliation du bail prend effet au jour du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à libérer les lieux ; 


DIT qu'à défaut pour Madame [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dès signification de la présente décision, Monsieur [Y] [T] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours, si nécessaire, de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] une indemnité mensuelle de 803,06 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 2.942,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [G] à payer à Monsieur [Y] [T] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [T] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [G] aux dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire assortissant de droit la présente décision.


Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 04 MAI 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe . 


LE GREFFIER LE PRESIDENT






























 
En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code civil 1720, code civil 606, code civil 1729, code civil 1156, code de commerce L145-40-1, code civil 1755, code civil 1754). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-04T19:01:35.398Z.