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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Deuxième Chambre Civile, 1 juin 2026, n° 24/03160

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

La SCI AZ IMMO est crédit-preneur d’un ensemble industriel situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Gonesse. 


Par acte sous seing privé du 27 septembre 2016, la SCI AZ IMMO a conclu avec la SARL PAKCAN EUROPE, une convention de sous-location portant sur un ensemble d’une surface cadastrale de 6.800 m². Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 312.000 euros HT fractionnée en 12 mensualités augmentée des provisions pour taxes, payable d’avance le 1er de chaque jour de chaque terme, indexé selon l’ILC. 

La SCI AZ IMMO a procédé à la construction d’un immeuble sur une partie de la parcelle louée. Par avenant à la convention de sous-location du 31 octobre 2018, la SARL PAKCAN EUROPE a restitué ladite parcelle et a accepté une réduction de son loyer, l’amenant ainsi à la somme annuelle de 252.000 euros HT. 

En raison d’irrégularités dans le paiement des loyers, plusieurs commandements de payer ont été délivrés à la SARL PAKCAN EUROPE. Elle a régularisé les paiements. 

Le 17 mai 2023, la SARL PAKCAN EUROPE a fait établir un constat par un commissaire de justice, estimant que très fortes charges lui étaient imputées pour pratiquement aucun service fourni.

Par mises en demeure des 27 juin et 20 septembre 2023, la SCI AZ IMMO a mis en demeure la SARL PAKCAN EUROPE de procéder à des travaux de réparation et d’entretien du site loué.

La SCI AZ IMMO a mandaté son propre commissaire de justice pour établir un constat des lieux du site. Le 2 octobre 2023, le gérant de la SARL PAKCAN EUROPE a refusé au commissaire de justice l’accès au site. 

Procédure

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 31 mai 2024, la SCI AZ IMMO a fait assigner la SARL PAKCAN EUROPE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de réalisation des travaux de remise en état. 

La clôture de l’instruction a été fixée au 18 décembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 2 mars 2026. Le délibéré a été fixé au 1er juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : la SCI AZ IMMO
Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2025 par voie électronique, la SCI AZ IMMO demande au tribunal de : 
Condamner la SARL PAKCAN EUROPE, sous astreinte de 3 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à procéder aux travaux de remise en état du site qu’elle loue sis [Adresse 5] 95500 [Adresse 6] et de justifier la réalité des travaux exécutés par la production de devis et factures correspondant aux travaux effectués à la SCI AZ IMMO ;Juger que la présente juridiction reste saisie de la liquidation de l’astreinte prononcée ;Accueillir la demande reconventionnelle de la SARL PAKCAN EUROPE ;La déclarer irrecevable, et à tout le moins mal fondée ;En conséquence, débouter de l’intégralité de ses demandes la SARL PAKCAN EUROPE ;Condamner la SARL PAKCAN EUROPE à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner la SARL PAKCAN EUROPE aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maitre Laurence BENITEZ DE LUGO Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;Ordonner l’exécution provisoire.
En réplique à l’irrecevabilité soulevée par la défenderesse, la SCI AZ IMMO expose que la société AZ METAL n’est pas le crédit-preneur et qu’elle a bien qualité à agir.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la convention de sous-location stipule que les travaux de réparation et d’entretien incombent à la SARL PAKCAN EUROPE, ce qu’elle ne fait plus depuis plus de deux ans.

En défense : la SARL PAKCAN EUROPE
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 décembre 2025, la SARL PAKCAN EUROPE sollicite du Tribunal de : 
Dire et juger que la SCI AZ IMMO n’a pas qualité pour agir ; En conséquence, débouter la SCI AZ IMMO de ses demandes ;La condamner à exécuter la totalité de la remise en état de l’ensemble industriel qu’elle loue tel que décrit par le constat de Me [G] ; Condamner la SCI AZ IMMO, sous astreinte de 3.500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à procéder aux travaux de remise en état du site qu’elle loue sis, [Adresse 7] et de justifier la réalité des travaux exécutés par la production de devis et factures correspondant aux travaux effectués à la SARL PAKCAN EUROPE ; Juger que la présente juridiction reste saisie de la liquidation de l’astreinte prononcée ;Condamner la SCI AZ IMMO à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner la SCI AZ IMMO aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Me Florence LEGRAND, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;Ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, la SARL PAKCAN EUROPE fait valoir que la SCI AZ IMMO n’a pas la qualité à agir car le contrat de sous-location la lie à la société AZ METAL. Elle ajoute qu’il existe une incertitude car la SCI AZ IMMO et la société AZ METAL se prétendent chacune propriétaire des lieux loués. 
Elle soutient avoir fait réaliser un constat par un commissaire de justice qui démontre le défaut d’entretien des lieux, qui doit normalement incomber au bailleur. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

Motifs

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de la SCI AZ IMMO
En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.



En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SARL PAKCAN EUROPE demande au tribunal de déclarer irrecevables les demandes de la SCI AZ IMMO car elle n’a pas de qualité à agir puisqu’il existe une incertitude sur sa qualité de crédit-preneur. Or, cette demande aurait dû être présentée devant le juge de la mise en état.

Au regard de l’incompétence du tribunal pour statuer sur cette fin de non-recevoir, la défenderesse sera déboutée de sa demande.

Sur la charge des travaux de remise en état
En application des dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil, l’entretien des locaux loués constitue une obligation aussi bien pour le bailleur que pour le locataire, le premier étant obligé d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été tenu et le locataire étant tenu des seules réparations locatives ou de menu entretien, telles que décrites à l'article 1754 du code civil. Le bailleur doit en outre faire toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués.

Les règles posées par les articles susvisés qui ne sont pas d’ordre public, peuvent être écartées par des clauses du contrat de bail, lesquelles restent d’interprétation stricte, limitées à leurs propres termes et, en cas de doute, être interprétées en faveur de celui qui s'oblige conformément au droit commun des obligations. Sauf clause contraire, le preneur n’est pas tenu de rendre les locaux ni dans un meilleur état que celui dans lequel il les a reçus, ni de prendre à sa charge des réparations occasionnées par la seule vétusté.

En vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent […].

Enfin, le dernier alinéa de l’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En application des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, le contrat de sous-location consenti à la SARL PAKCAN EUROPE stipule dans son article 10 relatif à l’entretien et aux réparations : 
« Durant le Bail : 
le Preneur sera responsable, et supportera les coûts, l’entretien, les réparations et les remplacements de l’Ensemble Immobilier (en ce compris les Immeubles par Destination) aux fins de le maintenir dans l’Etat de Fonctionnement. En aucun cas, le Bailleur n’exigera du Preneur qu’il entretienne et répare l’Ensemble Immobilier au-delà de l’Etat de Fonctionnement, sauf si ceci est imposé au Preneur par décision des autorités compétentes. 
D’une manière générale afin de maintenir l’Ensemble Immobilier dans l’Etat de Fonctionnement, le Preneur devra réparer au fur et à mesure toutes dégradations qui pourraient se produire dans l’Ensemble immobilier, et remplacer s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé. Le Preneur devra entretenir et remplacer à ses frais si besoin est, tous équipements et installations, les installations électriques, équipements sanitaires, etc. le Bailleur ne pouvant en aucun cas être tenu pour responsable de l’état et du fonctionnement desdits équipements ou installations. Il est convenu entre les parties qu’un état des lieux sera effectué par un Huissier de justice à l’entrée des lieux ; et que chaque année à la date anniversaire un état des lieux sera dressé toujours par un Huissier de justice pour s’assurer du bon entretien de l’ensemble immobilier. Il est précisé que l’ensemble des frais relatifs à ces missions sera supporté uniquement par le Preneur. 
[…]
Nonobstant les stipulations indiquées dans le présent bail, le Preneur déclare qu’il accepte de prendre l’Ensemble Immobilier dans son état actuel dont il a parfaite connaissance. Sous réserve des stipulations de la clause 11.1 (b), le Bailleur, ne sera tenu d’effectuer ou supporter le coût d’aucune réparation, ni à la Date d’Effet, ni durant le Bail, et il est déchargé de cette obligation au titre de son obligation de délivrance par dérogation à l’article 1720 du code civil.
Le Preneur renonce aux bénéfices des dispositions des articles 1719 paragraphe 2, 1721 et 1724 du code civil ». 

Ces clauses du bail sont dérogatoires de droit commun en ce qu’elles tendent à transférer sur le locataire l’obligation d’entretien et de réparation incombant normalement au bailleur. Elles sont partiellement valables en ce que certaines grosses réparations résultant de l'article 606 du code civil sont également transférées puisque le Bailleur est déchargé de toute obligation de délivrance.

Il est versé au débat, par chacune des parties, le procès-verbal de constat effectué par Me [G] le 17 mai 2023. Les deux devis de réparations réalisés par la SCI AZ IMMO l’ont été sur pièces, sur la base de ce procès-verbal. Aucun autre élément ne vient objectiver les désordres puisque le preneur a refusé la réalisation d’un second constat, en dépit des termes du bail.

S’il est reconnu par chacun des parties que des désordres existent (dégradation des sols, clôture endommagée, installation électrique problématique,…), plusieurs difficultés apparaissent :
-L’état des lieux n’étant pas produit ou n’étant pas existant, il n’est pas possible de comparer les lieux entre la remise des clés et la réalisation du constat. Or, en matière de bail commercial, le bailleur ne peut invoquer la présomption selon laquelle le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, si aucun état des lieux n’a été réalisé. 
-Les photographies présentes dans le procès-verbal de constat ne permettent pas d’établir l’ampleur des désordres, notamment s’ils sont liés à la vétusté, un usage normal ou un défaut d’entretien. 

Au regard de tous ces éléments, il convient d'ordonner une expertise judiciaire, le tribunal n’étant pas suffisamment informé pour imputer la charge de telle ou telle réparation à l’une ou l’autre des parties. La mission de l'expert sera décrite dans le dispositif du présent jugement.

Dans l'attente de l'expertise, il convient de réserver l'ensemble des demandes et les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



Le tribunal,

REJETTE la fin de non-recevoir tendant à ce que les demandes de la SCI AZ IMMO soient déclarées irrecevables, faute de qualité à agir ;

ORDONNE une mesure d'expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [H] [I]
E-mail : [Courriel 1] 
Adresse : [Adresse 8]
[Localité 2]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]

avec pour mission de :

- Convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

- Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’état des lieux, les plans, les devis et autres ;

- Se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

- Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans le procès-verbal de constat de Maître [G] du 17 mai 2023 ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ;

- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

- Indiquer si pendant le cours du bail, d’une part les lieux ont été conservés en bon état d'entretien et d'autre part s'il y a été effectué les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil ;

- Décrire les travaux de remise en état rendus nécessaires par un défaut d'entretien d'une part, par le défaut de réparations et de remplacements d'autre part, en distinguant ceux des travaux qui seraient également rendus nécessaires par la vétusté et l'usage normal de la chose louée ;

- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;

- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT qu'en application de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que l'expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d'expertise en utilisant OPALEXE, et qu'il déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ces opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelle qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par les parties, pour moitié chacune, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de deux mois à compter de la présente décision, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT que, dans les deux mois à compter de sa désignation, l'expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l'article 280 du code de procédure civile ;

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT que le dossier sera rappelé à l'audience du juge de la mise en état du 3 décembre 2026 à 9h30 pour conclusions en ouverture de rapport, ou point sur l'avancement des opérations d'expertise ;

SURSOIT à statuer sur les demandes jusqu'au dépôt du rapport ;

RÉSERVE les dépens.


Ainsi jugé le 1er juin 2026, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

01 Juin 2026

N° RG 24/03160 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NZTD 
Code NAC : 30Z 

S.C.I. AZ IMMO
C/
S.A.R.L. PAKCAN EUROPE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 01 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame SAMAKÉ, Juge
Madame ALBORNA, Magistrate à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 02 Mars 2026 devant Christelle ALBORNA, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ 

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.C.I. AZ IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 809 023 385 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau du Val d’Oise 


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PAKCAN EUROPE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 440 317 386 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Florence LEGRAND, avocat au barreau du Val d’Oise 


--==o0§0o==--


EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

La SCI AZ IMMO est crédit-preneur d’un ensemble industriel situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Gonesse. 


Par acte sous seing privé du 27 septembre 2016, la SCI AZ IMMO a conclu avec la SARL PAKCAN EUROPE, une convention de sous-location portant sur un ensemble d’une surface cadastrale de 6.800 m². Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 312.000 euros HT fractionnée en 12 mensualités augmentée des provisions pour taxes, payable d’avance le 1er de chaque jour de chaque terme, indexé selon l’ILC. 

La SCI AZ IMMO a procédé à la construction d’un immeuble sur une partie de la parcelle louée. Par avenant à la convention de sous-location du 31 octobre 2018, la SARL PAKCAN EUROPE a restitué ladite parcelle et a accepté une réduction de son loyer, l’amenant ainsi à la somme annuelle de 252.000 euros HT. 

En raison d’irrégularités dans le paiement des loyers, plusieurs commandements de payer ont été délivrés à la SARL PAKCAN EUROPE. Elle a régularisé les paiements. 

Le 17 mai 2023, la SARL PAKCAN EUROPE a fait établir un constat par un commissaire de justice, estimant que très fortes charges lui étaient imputées pour pratiquement aucun service fourni.

Par mises en demeure des 27 juin et 20 septembre 2023, la SCI AZ IMMO a mis en demeure la SARL PAKCAN EUROPE de procéder à des travaux de réparation et d’entretien du site loué.

La SCI AZ IMMO a mandaté son propre commissaire de justice pour établir un constat des lieux du site. Le 2 octobre 2023, le gérant de la SARL PAKCAN EUROPE a refusé au commissaire de justice l’accès au site. 

Procédure

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 31 mai 2024, la SCI AZ IMMO a fait assigner la SARL PAKCAN EUROPE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de réalisation des travaux de remise en état. 

La clôture de l’instruction a été fixée au 18 décembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 2 mars 2026. Le délibéré a été fixé au 1er juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : la SCI AZ IMMO
Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2025 par voie électronique, la SCI AZ IMMO demande au tribunal de : 
Condamner la SARL PAKCAN EUROPE, sous astreinte de 3 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à procéder aux travaux de remise en état du site qu’elle loue sis [Adresse 5] 95500 [Adresse 6] et de justifier la réalité des travaux exécutés par la production de devis et factures correspondant aux travaux effectués à la SCI AZ IMMO ;Juger que la présente juridiction reste saisie de la liquidation de l’astreinte prononcée ;Accueillir la demande reconventionnelle de la SARL PAKCAN EUROPE ;La déclarer irrecevable, et à tout le moins mal fondée ;En conséquence, débouter de l’intégralité de ses demandes la SARL PAKCAN EUROPE ;Condamner la SARL PAKCAN EUROPE à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner la SARL PAKCAN EUROPE aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maitre Laurence BENITEZ DE LUGO Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;Ordonner l’exécution provisoire.
En réplique à l’irrecevabilité soulevée par la défenderesse, la SCI AZ IMMO expose que la société AZ METAL n’est pas le crédit-preneur et qu’elle a bien qualité à agir.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la convention de sous-location stipule que les travaux de réparation et d’entretien incombent à la SARL PAKCAN EUROPE, ce qu’elle ne fait plus depuis plus de deux ans.

En défense : la SARL PAKCAN EUROPE
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 décembre 2025, la SARL PAKCAN EUROPE sollicite du Tribunal de : 
Dire et juger que la SCI AZ IMMO n’a pas qualité pour agir ; En conséquence, débouter la SCI AZ IMMO de ses demandes ;La condamner à exécuter la totalité de la remise en état de l’ensemble industriel qu’elle loue tel que décrit par le constat de Me [G] ; Condamner la SCI AZ IMMO, sous astreinte de 3.500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à procéder aux travaux de remise en état du site qu’elle loue sis, [Adresse 7] et de justifier la réalité des travaux exécutés par la production de devis et factures correspondant aux travaux effectués à la SARL PAKCAN EUROPE ; Juger que la présente juridiction reste saisie de la liquidation de l’astreinte prononcée ;Condamner la SCI AZ IMMO à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner la SCI AZ IMMO aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Me Florence LEGRAND, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;Ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, la SARL PAKCAN EUROPE fait valoir que la SCI AZ IMMO n’a pas la qualité à agir car le contrat de sous-location la lie à la société AZ METAL. Elle ajoute qu’il existe une incertitude car la SCI AZ IMMO et la société AZ METAL se prétendent chacune propriétaire des lieux loués. 
Elle soutient avoir fait réaliser un constat par un commissaire de justice qui démontre le défaut d’entretien des lieux, qui doit normalement incomber au bailleur. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de la SCI AZ IMMO
En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.



En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SARL PAKCAN EUROPE demande au tribunal de déclarer irrecevables les demandes de la SCI AZ IMMO car elle n’a pas de qualité à agir puisqu’il existe une incertitude sur sa qualité de crédit-preneur. Or, cette demande aurait dû être présentée devant le juge de la mise en état.

Au regard de l’incompétence du tribunal pour statuer sur cette fin de non-recevoir, la défenderesse sera déboutée de sa demande.

Sur la charge des travaux de remise en état
En application des dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil, l’entretien des locaux loués constitue une obligation aussi bien pour le bailleur que pour le locataire, le premier étant obligé d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été tenu et le locataire étant tenu des seules réparations locatives ou de menu entretien, telles que décrites à l'article 1754 du code civil. Le bailleur doit en outre faire toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués.

Les règles posées par les articles susvisés qui ne sont pas d’ordre public, peuvent être écartées par des clauses du contrat de bail, lesquelles restent d’interprétation stricte, limitées à leurs propres termes et, en cas de doute, être interprétées en faveur de celui qui s'oblige conformément au droit commun des obligations. Sauf clause contraire, le preneur n’est pas tenu de rendre les locaux ni dans un meilleur état que celui dans lequel il les a reçus, ni de prendre à sa charge des réparations occasionnées par la seule vétusté.

En vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent […].

Enfin, le dernier alinéa de l’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En application des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, le contrat de sous-location consenti à la SARL PAKCAN EUROPE stipule dans son article 10 relatif à l’entretien et aux réparations : 
« Durant le Bail : 
le Preneur sera responsable, et supportera les coûts, l’entretien, les réparations et les remplacements de l’Ensemble Immobilier (en ce compris les Immeubles par Destination) aux fins de le maintenir dans l’Etat de Fonctionnement. En aucun cas, le Bailleur n’exigera du Preneur qu’il entretienne et répare l’Ensemble Immobilier au-delà de l’Etat de Fonctionnement, sauf si ceci est imposé au Preneur par décision des autorités compétentes. 
D’une manière générale afin de maintenir l’Ensemble Immobilier dans l’Etat de Fonctionnement, le Preneur devra réparer au fur et à mesure toutes dégradations qui pourraient se produire dans l’Ensemble immobilier, et remplacer s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé. Le Preneur devra entretenir et remplacer à ses frais si besoin est, tous équipements et installations, les installations électriques, équipements sanitaires, etc. le Bailleur ne pouvant en aucun cas être tenu pour responsable de l’état et du fonctionnement desdits équipements ou installations. Il est convenu entre les parties qu’un état des lieux sera effectué par un Huissier de justice à l’entrée des lieux ; et que chaque année à la date anniversaire un état des lieux sera dressé toujours par un Huissier de justice pour s’assurer du bon entretien de l’ensemble immobilier. Il est précisé que l’ensemble des frais relatifs à ces missions sera supporté uniquement par le Preneur. 
[…]
Nonobstant les stipulations indiquées dans le présent bail, le Preneur déclare qu’il accepte de prendre l’Ensemble Immobilier dans son état actuel dont il a parfaite connaissance. Sous réserve des stipulations de la clause 11.1 (b), le Bailleur, ne sera tenu d’effectuer ou supporter le coût d’aucune réparation, ni à la Date d’Effet, ni durant le Bail, et il est déchargé de cette obligation au titre de son obligation de délivrance par dérogation à l’article 1720 du code civil.
Le Preneur renonce aux bénéfices des dispositions des articles 1719 paragraphe 2, 1721 et 1724 du code civil ». 

Ces clauses du bail sont dérogatoires de droit commun en ce qu’elles tendent à transférer sur le locataire l’obligation d’entretien et de réparation incombant normalement au bailleur. Elles sont partiellement valables en ce que certaines grosses réparations résultant de l'article 606 du code civil sont également transférées puisque le Bailleur est déchargé de toute obligation de délivrance.

Il est versé au débat, par chacune des parties, le procès-verbal de constat effectué par Me [G] le 17 mai 2023. Les deux devis de réparations réalisés par la SCI AZ IMMO l’ont été sur pièces, sur la base de ce procès-verbal. Aucun autre élément ne vient objectiver les désordres puisque le preneur a refusé la réalisation d’un second constat, en dépit des termes du bail.

S’il est reconnu par chacun des parties que des désordres existent (dégradation des sols, clôture endommagée, installation électrique problématique,…), plusieurs difficultés apparaissent :
-L’état des lieux n’étant pas produit ou n’étant pas existant, il n’est pas possible de comparer les lieux entre la remise des clés et la réalisation du constat. Or, en matière de bail commercial, le bailleur ne peut invoquer la présomption selon laquelle le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, si aucun état des lieux n’a été réalisé. 
-Les photographies présentes dans le procès-verbal de constat ne permettent pas d’établir l’ampleur des désordres, notamment s’ils sont liés à la vétusté, un usage normal ou un défaut d’entretien. 

Au regard de tous ces éléments, il convient d'ordonner une expertise judiciaire, le tribunal n’étant pas suffisamment informé pour imputer la charge de telle ou telle réparation à l’une ou l’autre des parties. La mission de l'expert sera décrite dans le dispositif du présent jugement.

Dans l'attente de l'expertise, il convient de réserver l'ensemble des demandes et les dépens.

PAR CES MOTIFS



Le tribunal,

REJETTE la fin de non-recevoir tendant à ce que les demandes de la SCI AZ IMMO soient déclarées irrecevables, faute de qualité à agir ;

ORDONNE une mesure d'expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [H] [I]
E-mail : [Courriel 1] 
Adresse : [Adresse 8]
[Localité 2]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]

avec pour mission de :

- Convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

- Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’état des lieux, les plans, les devis et autres ;

- Se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

- Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans le procès-verbal de constat de Maître [G] du 17 mai 2023 ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ;

- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

- Indiquer si pendant le cours du bail, d’une part les lieux ont été conservés en bon état d'entretien et d'autre part s'il y a été effectué les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil ;

- Décrire les travaux de remise en état rendus nécessaires par un défaut d'entretien d'une part, par le défaut de réparations et de remplacements d'autre part, en distinguant ceux des travaux qui seraient également rendus nécessaires par la vétusté et l'usage normal de la chose louée ;

- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;

- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT qu'en application de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que l'expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d'expertise en utilisant OPALEXE, et qu'il déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ces opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelle qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par les parties, pour moitié chacune, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de deux mois à compter de la présente décision, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT que, dans les deux mois à compter de sa désignation, l'expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l'article 280 du code de procédure civile ;

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT que le dossier sera rappelé à l'audience du juge de la mise en état du 3 décembre 2026 à 9h30 pour conclusions en ouverture de rapport, ou point sur l'avancement des opérations d'expertise ;

SURSOIT à statuer sur les demandes jusqu'au dépôt du rapport ;

RÉSERVE les dépens.


Ainsi jugé le 1er juin 2026, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1731, code de procedure civile 144, code civil 1724, code civil 1720, code civil 606, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:42:59.322Z.