Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 22/07196

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous signature privée du 21 décembre 2012, et par avenant du 20 mars 2013, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 a donné à bail commercial à la société COFACE SERVICES, devenue ELLISPHERE, des locaux à usage exclusif de bureaux d’une surface utile de 1 602,70m2 situés au 5ème étage de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 6] à NANTERRE (92000), soit les lots n°18 et n°19 de l’ensemble immobilier, ainsi qu’une quote-part des parties communes et plusieurs emplacements de stationnement, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 687 165 euros hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2021, la société ELLISPHERE a donné congé à la bailleresse à effet du 31 mars 2022, date d’échéance du bail.
Un constat d’huissier de justice de l’état des locaux loués a été dressé par procès-verbal en date du 9 septembre 2021, et adressé à la bailleresse, qui a demandé à sa locataire, par lettre recommandée du 21 septembre, d’effectuer des travaux de remise en état. A la suite de cette demande, des travaux ont été réalisés par la société ELLISPHERE, pour un montant total de 256 640,81 euros TTC. 
A la date prévue pour la restitution des locaux, soit le 31 mars 2022, les parties se sont réunies chacune accompagnée d’un huissier de justice mandaté par ses soins ayant dressé procès-verbal de constat d’état des lieux. A la suite de cette réunion, la société ELLISPHERE a indiqué souhaiter procéder à un nettoyage des locaux, à certaines finitions des travaux de reprise ainsi qu’à la pose des dalles de faux-plafond qui n’avaient pas encore été livrées. Par acte sous signature privée du 13 avril 2022, les parties ont convenu d’une mise à disposition des locaux au preneur pour la période du 1er au 30 avril 2022, moyennant une indemnisation forfaitaire du bailleur à hauteur de 30 500 euros HT, afin de permettre l'achèvement de travaux complémentaires. 
Le 27 avril 2022, les parties ont procédé, en présence de leur huissier de justice respectif, à un nouvel état des lieux de sortie, dont il a été dressé procès-verbal par chacun des huissiers de justice. 
Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2022, la société ELLISPHERE a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nanterre la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, au visa de l’article 1730 du code civil, aux fins principalement de la voir condamner à lui restituer le dépôt de garantie, ainsi que le trop-perçu au titre des charges et à l’indemniser de ses préjudices.
Par ordonnance en date du 5 février 2024, le juge de la mise en état a débouté la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande d’expertise judiciaire.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la société ELLISPHERE demande au tribunal de :
CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui restituer la somme en principal de 220 785,13 euros au titre du dépôt de garantie ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui rembourser la somme en principal de 35 039,59 euros au titre de l’avoir n°22000118 du 12 juillet 2022 correspondant à la régularisation des charges portant sur l’année 2021 ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui payer la somme en principal de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;ASSORTIR les condamnations en principal prononcées à l’encontre de la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à son bénéfice des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, le 9 août 2022, et ce, avec anatocisme, les intérêts produisant eux-mêmes intérêts au bout d’une année en application de l’article 1343-2 du code civil ;DEBOUTER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Chantal Cordier-Vasseur.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 août 2024, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 demande au tribunal de :
DEBOUTER la société ELLISPHERE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER la société ELLISPHERE à lui payer au titre de la remise en état des lieux après compensation la somme de 263 635,56 euros avec intérêt au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date d’une demande en justice,ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil dès lors que ceux-ci sont dus depuis plus d’une année entière et consécutive,CONDAMNER la société ELLISPHERE sur le fondement de l’article 700 du CPC à lui payer une somme qui ne saurait être inférieure à 20 000 euros,TRES SUBSUDIAIREMENT
DESIGNER, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait insuffisamment informé ou éclairé par les pièces communiquées, tel expert qu’il lui plaira éventuellement de nommer avec mission habituelle en pareille matière,CONDAMNER la société ELLISPHERE aux entiers dépens avec distraction au bénéfice de Maître Christian Claude Guillot avocat aux offres de droit pour ce dont il aura fait l’avance.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 6 mai 2026. À l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, puis prorogé au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues au titre de la remise en état des locauxMoyens des parties
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 soutient que la société ELLISPHERE n'a pas respecté les dispositions du bail, en restituant les locaux dans un état dégradé nécessitant d'importants travaux de remise en état, alors qu’ils lui avaient été livrés neufs et devaient être restitués comme tels. Elle s’appuie sur les constats d'huissier qu’elle a fait réaliser les 31 mars et 27 avril 2022, qui relèvent selon elle de nombreux désordres, pour solliciter le paiement du montant total des travaux de remise en état qu’elle a été contrainte de faire réaliser, soit 236 054,28 euros TTC, auxquels s'ajoutent les honoraires de la société en charge de la maîtrise d'œuvre, soit 21 244,88 euros TTC, pour un total de 257 299,16 euros TTC. Les sommes réclamées au titre des travaux de remise en état se décomposent ainsi :
Lot revêtement de sol : 76 095,00 € HTLot faux plafond : 32 340,00 € HTLot local VDI : 8 219,00 € HTLot porte palière : 15 490,00 HTLot peinture : 1 715,00 € HTLot électricité : 23 580,00 € HTLot serrurerie : 4 080,00 € HTLot sanitaire : 34 242,90 € HTLa société ELLISPHERE résiste à cette demande, opposant que l'obligation de restitution « en parfait état » ne saurait être assimilée à une restitution à l'état neuf, même lorsque le bail met la vétusté à la charge du preneur. Elle fait valoir que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la réalité des dégradations dont il demande réparation, dès lors qu’il s’appuie largement sur les constats d’huissier du 31 mars 2022 alors que la restitution définitive des locaux n’est intervenue que le 27 avril 2022. Elle soutient également que le bailleur ne peut demander à être indemnisé du coût total des travaux de réparation alors qu’il ne justifie pas les avoir payés à hauteur des sommes réclamées. De même, elle fait valoir que les sommes demandées au titre des honoraires de la société en charge de la maitrise d’œuvre ne sont justifiées par aucune pièce. 
Réponse du tribunal
L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »
L'article 1730 du code civil dispose que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. ». Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.
Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.
Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1147 dans sa rédaction applicable au présent litige et 1732 du code civil, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.
Enfin, il appartient au bailleur, qui invoque le manquement du preneur à ses obligations contractuelles, d'établir la preuve de l'état de dégradation des locaux au moment de leur restitution effective et du caractère nécessaire des travaux dont il demande le remboursement, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, il est constant que la société ELLISPHERE a pris à bail des locaux neufs. L'article 8.3 du bail (« Entretien – Travaux – Réparations ») stipule que « le preneur s'engage à tenir les locaux loués et leurs éléments d'équipement pendant toute la durée du bail en parfait état d'entretien et d'effectuer ou de supporter le coût de toutes les réparations qui pourraient être nécessaires y compris relatives à la vétusté des locaux loués (…) à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ». Cet article prévoit aussi que le preneur renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1755 du code civil. 
L'article 7.2 du bail (Travaux réalisés par le preneur ») stipule qu'« en cas de départ du preneur en cours ou en fin de bail, ce dernier devra restituer les locaux loués après les avoir remis, en tout ou partie, en l'état initial et en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives y compris des réparations dues à la vétusté, le tout à ses frais exclusifs ». 
L'article 14.2 du bail (« Restitution des locaux loués ») prévoit une restitution des locaux « en parfait état d'entretien, de conformité, de propreté et de réparations et de remplacement ». Il stipule également que six mois au plus tard avant l’expiration du bail, il sera procédé contradictoirement à une visite des locaux loués à l’issue de laquelle le bailleur précisera dans un relevé de décisions les réparations et/ou remise en état incombant au preneur, que ce dernier devra faire exécuter à ses frais pour la date d’expiration du bail. Il est en outre prévu que dans l'hypothèse où le preneur ne réaliserait pas les réparations dans les délais prévus, le bailleur fera établir des devis par l'entreprise de son choix, le preneur s'engageant à rembourser le montant des travaux dans un délai de huit jours à compter de l’envoi des devis. 
Il s’évince de ces éléments que le preneur était tenu de rendre les locaux en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, y compris celles dues à la vétusté, sans pour autant que soit exigée une remise à neuf des locaux. 
En outre, les locaux ont été définitivement restitués le 27 avril 2022, en application de la convention de mise à disposition du 13 avril 2022, le preneur ayant été autorisé à restituer les locaux postérieurement à la date d’expiration du bail, afin d’effectuer des travaux de remise en état et en contrepartie du paiement d’une indemnité forfaitaire au bailleur. Il est expressément prévu par la convention de mise à disposition qu’un état des lieux de sortie sera dressé le 29 avril au plus tard, et que ce nouvel état des lieux permettra d’apprécier l’état des locaux « à l’aune de l’état des lieux d’entrée établi le 02 avril 2013 et des obligations à la charge d’ELLISPHERE telles que définies au contrat de bail ». C’est donc l'état des locaux au 27 avril 2022 qui sera pris en compte pour apprécier si le preneur a respecté ses obligations contractuelles, et non leur état au 31 mars 2022.
Il convient d’examiner chacun des lots de travaux de remise en état dont le paiement est réclamé par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3.
Lot revêtement de sol : 76 095,00 euros HT (91 314 euros TTC)
Le bailleur réclame la dépose intégrale de la moquette en place et la fourniture et pose d'une nouvelle moquette sur la totalité de la surface louée (1 602 m²), selon devis établi par la société ADERBAT en date du 04 novembre 2022. 
La société ELLISPHERE fait valoir que le locataire n'est tenu de remplacer la moquette que dans les endroits où elle est dégradée, le bailleur ne pouvant mettre à sa charge le remplacement complet du sol. Elle précise avoir procédé au remplacement intégral de la moquette du lot n°19, et au remplacement de la moitié des dalles de moquette du lot n°18, le reste de la surface ayant été shampouiné. La preneuse ajoute que la moquette de remplacement est différente de celle d’origine car le modèle posé par le bailleur n’existait plus. 
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 2 avril 2013 mentionne deux taches sur la moquette dans le premier compartiment et des « traces palettes sur moquette » dans le second compartiment. Le constat d’état des lieux établi par l’huissier mandaté par le bailleur mentionne un « défaut de raccord des dalles de moquettes à plusieurs endroits » et relève, pour le compartiment 2, « une légère différence de teinte de la moquette du compartiment 2, avec des reflets et une coloration de la moquette correspondant à l’emplacement des couloirs ou du mobiliers ». Les photographies du procès-verbal de constat ne permettent pas de visualiser les défauts constatés par l’huissier. Le constat de l’huissier du preneur indique quant à lui que « sur le premier compartiment, la totalité de la moquette a été remplacée par une moquette neuve. La moquette n’est pas la même que l’ancienne moquette. Sur le deuxième compartiment, une partie de la moquette a été remplacée » et l’huissier relève une différence de couleur entre l’ancienne et la nouvelle moquette. 
Il en résulte que s’il existe une différence de couleur entre l’ancienne moquette et celle remplacée par la société ELLISPHERE, les défauts constatés par l’huissier du bailleur ne l’ont pas été par celui du preneur, de sorte qu’il échoue ainsi à rapporter la preuve de l’absence de restitution de la moquette en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, la différence de teinte entre les deux moquettes ne constituant pas, à elle seule, une dégradation devant être réparée par le preneur, étant relevé que l’état des lieux d’entrée mentionnait la présence de taches sur la moquette. 
En conséquence, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera déboutée de sa demande au titre des sommes réclamées pour le lot « revêtement de sol ».
Lot faux plafond : 32 340,00 euros HT (38 808 euros TTC)
Le bailleur sollicite le remplacement des ossatures de faux plafond et des dalles, invoquant un défaut global de positionnement des nouvelles dalles, certaines étant sales, endommagées, mal découpées ou mal alignées. Il ressort du devis produit que le coût de ce poste consiste en la dépose de 120 dalles de faux plafonds abîmés, 120 dalles posées par l’ancien client, et à la pose de 240 nouvelles dalles, ainsi qu’au remplacement de l’ossature vétuste et la pose d’une structure métallique. 
Le preneur oppose que les défauts invoqués ne ressortent pas de manière probante des constats du 27 avril 2022, qui mentionnent une divergence d'appréciation entre les parties sur l’état des dalles du faux-plafond. Il relève que les nouvelles dalles posées sont esthétiquement identiques aux dalles d'origine et que leur remplacement intégral n'est pas justifié. 
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 2 avril 2013 comporte la mention manuscrite suivante : « Locaux neufs : peinture – moquette – faux-plafond – stores », sans plus de précision.
Le constat de l’huissier mandaté par le bailleur relève un « défaut global de positionnement des nouvelles dalles de faux plafonds » sur les deux compartiments, des dalles sales ou endommagées, ou encore mal découpées, mal alignées ou « qui ne sont pas en parfait état », dont le nombre est estimé à « environ » 138 dans le premier compartiment et à 116 dans le second. L’huissier relève également que les ossatures du faux-plafond sont endommagées, pliées ou percées. L’huissier mandaté par le preneur relève quant à lui que « quelques dalles présentent de légères traces de salissure ou de petits éclats » et que « l’ossature du faux plafond ne présente pas de désordres, à l’exception de certaines zones où l’ossature métallique est usée (percements, tige métallique pliée par endroits) ». Il est précisé dans le constat que si plusieurs dalles sont mal positionnées sur l’ossature du faux plafond, la majorité des dalles est en parfait état. Les photographies incluses dans le procès-verbal permettent une visualisation conforme aux constatations de l’huissier.
Il s’évince de ces éléments que si le faux-plafond n’a pas été restitué en parfait état par la société ELLISPHERE, les désordres ne sont pas démontrés à hauteur des sommes réclamées par le bailleur. En effet, il n’est pas établi que l’ossature doive être remplacée dans son intégralité, ni que 240 dalles doivent être déposées, dès lors que l’un des constats d’huissier atteste de l’absence de désordres affectant l’ossature du faux plafond, à l’exception de certaines zones, et que la majorité des dalles est en parfait état, seules quelques-unes présentant des défauts, sans pour autant les dénombrer. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement pour la remise en état du faux plafond à hauteur de 6 000 euros HT.
Lot local VDI – 8 219 euros HT (9 862,80 euros TTC)
Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit. La société ELLISPHERE résiste à cette demande qui n’est pas justifiée selon elle.
Force est de constater que les constats d’huissiers ne font pas mention de l’état du « local VDI », dont le bailleur n’avait d’ailleurs pas demandé la remise en état dans le courrier adressé à sa locataire le 21 septembre 2021.
Faute pour la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de justifier du bien fondé de sa demande de réparation pour ce poste, elle en sera déboutée. 

Lot porte palière : 15 490,00 euros HT (18 588 euros TTC)
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sollicite le remplacement de deux portes palières doubles et leurs accessoires, selon le devis produit, sans développer de moyen à l’appui de cette demande. Le preneur fait valoir que le bailleur ne justifie pas de cette demande, qui n’avait pas été formulée dans le courrier du 21 septembre 2021. 
Les constats d'huissier mentionnent, pour celui mandaté par le bailleur, « une griffe en partie basse sur la face intérieure de la porte d’entrée du compartiment n°1 », et pour celui mandaté par le preneur la présence d’une « marque en partie basse » sur le revêtement de la porte, qu’il est possible de visualiser sur la photographie jointe. 
Force est de constater, d’une part, qu’une seule porte est affectée par un défaut et non deux et, d’autre part, que le bailleur ne justifie pas de la nécessité du remplacement intégral plutôt que d’une reprise sur la porte présentant une rayure, de sorte que le préjudice doit être évalué à 1 000 euros HT, somme que la société ELLISPHERE sera condamnée à payer à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3.
Lot peinture : 1 715,00 euros HT (2 058 euros TTC) 
Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, lequel précise que la reprise concerne la peinture du « SAS [Localité 4] CHARGE ». Le preneur objecte que le bailleur ne justifie pas de cette demande, les procès-verbaux de constat ne mentionnant pas cet élément.
En l'absence de constatation dans les procès-verbaux d'huissier quant à l’état du « SAS [Localité 4] CHARGE » et de toute justification par le bailleur, cette demande sera rejetée.
Lot électricité : 23 580,00 euros HT (28 296 euros TTC)
Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, qui liste les postes suivants :
 - fourniture et pose de 4 luminaires à détection automatique
fourniture et pose de 2 télécommandes pour bloc sortie secoursdépose et repose du plancher technique et de la moquettefourniture et pose de 100 nourrices CFOfourniture et connexion de câbles de 7m pour chaque nourricefourniture et pose de 16 spots WC vétustes et mise à la décharge des anciensLe preneur fait valoir qu’aucune nourrice ni pieuvre n'était installée dans les locaux lors de la prise à bail, que ces équipements ont été installés par ses soins et il produit, à ce titre, des factures d’achat. La société ELLISPHERE ajoute que les postes du devis relatifs aux luminaires et aux spots ne sont pas justifiés.
Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 avril 2013 que rien n’est indiqué concernant l’électricité ni l’éclairage des locaux. Les factures produites par la société ELLISPHERE attestent de la réalité des travaux d’électricité auxquels elle a fait procéder en mai et juin 2013.
Le constat de l’huissier mandaté par le bailleur mentionne :
concernant l’état des sols, que « les nourrices et pieuvres sont absentes »,devant la porte d’accès au compartiment n°1 que « les deux vitres sont toujours manquantes sur les luminaires »,dans le local technique des sanitaires du compartiment n°2 , il est constaté « l’absence de cache sur le luminaire » et dans le sanitaire hommes du même compartiment, « une attache non conforme dans le luminaire ».Le constat de l’huissier mandaté par le preneur confirme l’absence de deux vitres sur des luminaires dans le compartiment n°1 et l’absence de cache lumière du spot lumineux situé dans le local technique des sanitaires. Les photographies jointes permettent de préciser qu’il s’agit de spots installés au plafond. L’huissier constate également que « l’attache du premier point lumineux en entrant dans les sanitaires hommes est différente des autres ».
Il s’évince de ces éléments que les demandes concernant les nourrices ne sont pas justifiées, dès lors que ces équipements ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée et que le preneur justifie les avoir fait installer lui-même. Les constats d’huissier ne permettent pas plus d’établir l’existence de dégradations en lien avec les travaux listés dans le devis, dès lors qu’il n’est pas possible de savoir si les luminaires dont la vitre est manquante sont à détection automatique, ni d’établir que l’absence de vitre sur un luminaire installé dans les sanitaires rend nécessaire sa dépose et son remplacement tel qu’indiqué dans le devis, et que les constats sont discordants s’agissant de l’absence de conformité de l’attache d’un point lumineux dans les sanitaires hommes. Les autres postes listés dans le devis ne se rattachent à aucune constatation des huissiers ni aucun autre élément issu des pièces versées aux débats.
Dans ces conditions, en l’absence de justification des sommes réclamées, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera déboutée de sa demande au titre du lot électricité. 
Lot serrurerie : 4 080 euros HT (soit 4 896 euros TTC)
Aucune des parties ne développe de moyen sur cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, qui mentionne la pose de douze cylindres pour portes. 
En l’absence de toute mention de dégradations sur les serrures dans les constats d’huissiers produits et de toute autre justification à ce titre, cette demande d’indemnisation sera rejetée. 
Lot sanitaire : 34 242,90 euros HT (soit 41 091,48 euros TTC)
Le bailleur renvoie aux constats d’huissier, sans développer de moyens spécifiques à l’appui de cette demande. Le preneur oppose que la réfection complète des sanitaires n’est pas justifiée, et que les traces d’usure entrent dans les tolérances admises pour une restitution en « parfait état ». Il ajoute que la majeure partie des postes de travaux listés dans le devis pour le lot sanitaire ne correspond pas aux constatations des huissiers. 
Les deux constats d'huissier concordent sur la présence de traces sur les sols des sanitaires, l’huissier mandaté par le preneur précise qu’il s’agit de traces blanches ; il est également constaté des traces sur les syphons sous les vasques, sans plus de précision. L’huissier du preneur constate également des marques jaunâtres et traces de salissures sur les vasques par endroits. Les photographies jointes permettent de visualiser de légères marques. L’huissier mandaté par le bailleur indique que « les robinets mitigeurs n'ont pas été changés, tout comme les boutons-poussoirs et les habillages des portes » sans préciser si des dégradations affectent ces équipements. 
Il ressort de ces éléments que le seul poste figurant sur le devis correspondant aux constatations des huissiers consiste en le « nettoyage de quatre blocs de sanitaires », chiffré à 1 520 euros HT, dès lors que les constats d’huissiers attestent du défaut d’entretien et de l’existence de traces à divers endroits des blocs sanitaires, ce qui ne correspond pas au parfait état d’entretien dans lequel le preneur était tenu de restituer les locaux. Le bailleur ne produit aucune pièce permettant de justifier les autres postes de travaux (fourniture et pose de chasse d’eau, de plaques à double commande, de robinet, de siphon de faces stratifiées pour porte, nettoyage cuvette WC, fourniture et pose d’un store vénitien et dépose de l’ancien store, reprise en plomberie des « becs). 
Dès lors, la société ELLISPHERE sera condamnée à payer à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 la somme de 1 520 euros HT au titre de la remise en état des sanitaires. 
Sur la TVA
La société ELLISPHERE fait valoir que si elle devait être condamnée au titre des travaux de remise en état, les sommes allouées ne pourraient être qu’hors taxes, le bailleur ne pouvant réclamer la TVA alors qu’il n’a émis aucune facture à l’ordre du preneur au titre de ses demandes. La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, qui réclame le paiement des sommes TTC, et donc TVA incluse au titre des travaux de remise en état, n’a pas conclu sur ce point.
Il est constant que le principe de la réparation intégrale d'un préjudice suppose la prise en compte de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui sera réglée aux entreprises chargées des travaux de réparation, si cette taxe reste à la charge du créancier de l'indemnité en vertu des règles fiscales, lorsqu'il ne peut la récupérer.
Il appartient au bailleur réclamant une condamnation incluant la TVA, en sa qualité de maître d'ouvrage des travaux de réparation, de prouver que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe, dès lors non récupérable, ce qu'il ne démontre pas, faute d’avoir conclu sur ce point.
En conséquence, les sommes allouées à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 seront des sommes hors taxe. 
Sur les honoraires de la société en charge de la maîtrise d'œuvre 
Le bailleur soutient avoir fait appel pour la réalisation des travaux de remise en état au gestionnaire de l’immeuble, la société TELMMA, dont elle indique que les honoraires représentent 9% du montant des travaux engagés, soit au total 21 244,88 euros. Le preneur résiste à cette demande, opposant que le bailleur n’en justifie par aucune pièce.
Force est de constater qu’aucun des documents versés aux débats ne justifie des sommes réclamées, ni dans leur principe, ni dans leur quantum. En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les intérêts et l’anatocisme
Le montant total des sommes dues par la société ELLISPHERE à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE n°3 au titre des travaux de remise en état s’élève donc à (6 000 + 1 000 + 1 520 =) 8 520 euros HT. 
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 demande que les sommes dues soient assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date de la demande en justice et sollicite également que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.
Dès lors que les conclusions formulant les demandes en paiement au titre de la remise en état ont été signifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, et que les conclusions valent mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, les intérêts courront à compter de cette date, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. 
Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.
II. Sur les demandes au titre de la perte de loyer
Moyens des parties 
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sollicite la somme de 262 161,12 euros au titre de la perte de loyers résultant de l'immobilisation des locaux pendant trois mois, durée nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état, sur le fondement de l'article 14.4 du bail prévoyant une indemnité égale au double du loyer pendant la période d'immobilisation. 
La société ELLISPHERE résiste à cette demande qu’elle considère comme mal fondée dès lors qu'elle a restitué les locaux dans un état conforme à ses obligations contractuelles et ajoute que le bailleur ne justifie pas de la durée d’immobilisation de trois mois qu’il invoque.
Réponse du tribunal
Il est prévu à l’article 14.3 du bail que dans l’hypothèse où le preneur ne restituerait pas les locaux en parfait état d’entretien, de conformité, de propreté et de réparations locatives, ou ne ferait pas procéder aux réparations nécessaires pour la remise en état, le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité égale au double du loyer, calculé « prorata temporis », pendant le temps d’immobilisation des locaux loués nécessaire à la réalisation des réparations incombant au preneur, au-delà de l’expiration du bail. 
En l’espèce, le bailleur ne produit aucune pièce justifiant de l’immobilisation des locaux pendant une durée de trois mois en raison des travaux de remise en état imputables à la société ELLISPHERE. En effet, si le bailleur produit un procès-verbal de réception des travaux daté du 7 avril 2023, la durée d’exécution de ces travaux n’apparaît sur aucun des documents versés aux débats.
En conséquence, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la perte des loyers.
III. Sur la restitution du dépôt de garantie et le remboursement de l’avoir pour régularisation des charges 
Moyens des parties 
La société ELLISPHERE sollicite la restitution du montant total du dépôt de garantie remis au bailleur, soit la somme de 220 785,13 euros, soutenant n’être redevable du paiement d’aucune somme dès lors que l'ensemble des loyers, charges et accessoires ont été dûment acquittés, que l'indemnité prévue dans la convention de mise à disposition a été payée, et que les locaux ont été restitués dans un état conforme à ses obligations contractuelles. Elle expose en outre que le bailleur a lui-même émis, le 12 juillet 2022, un avoir en sa faveur d'un montant de 35 039,59 euros TTC, correspondant à la régularisation des charges pour l'année 2021 et demande donc la restitution de cette somme.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 ne conteste pas le montant du dépôt de garantie mais soutient qu’il n’est pas tenu de le restituer, invoquant l’exception d’inexécution et le mauvais état des locaux lors de leur restitution. Elle demande que le dépôt de garantie soit compensé avec les sommes dont elle réclame le paiement au titre des travaux de remise en état. S’agissant du remboursement de l’avoir pour régularisation des charges, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 ne conteste pas être débitrice de cette somme mais demande qu'elle soit compensée avec les sommes dont elle se prétend créancière. 
Réponse du tribunal
L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
En l’espèce, il est prévu à l’article 5.2.1 du bail commercial que le dépôt de garantie « est destiné à assurer au Bailleur la restitution des Locaux Loues en parfait état, le bon paiement de toutes les réparations à la charge du Preneur, arrêtées amiablement ou judiciairement en fin de bail, ainsi que de toutes autres sommes qui pourraient être dues par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables, indemnité d’occupation, accessoires ou autres, en cours de Bail et jusqu'à la remise des clés. »
Or, il est constant et non contesté qu’en application du bail commercial et de l’avenant n°1, la société ELLISPHERE a versé au bailleur la somme de 220 785,13 euros au titre du dépôt de garantie.
Il est également constant que la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 reconnait devoir restituer à la société ELLISPHERE la somme de 35 039,59 euros au titre de la régularisation des charges, ce dont il est justifié par la lettre recommandée adressée par le bailleur à la société ELLISPHERE en date du 18 juillet 2022 et versée aux débats et à laquelle est annexée un avoir n°22000118 correspondant au montant réclamé. 
En conséquence, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera condamnée à payer à la société ELLISPHERE la somme de 220 785,13 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et la somme de 35 039,59 euros au titre de la régularisation des charges.
L’assignation délivrée le 9 août 2022 valant mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société ELLISPHERE.
IV. Sur la compensation des créances
En vertu des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, selon les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
Les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières, cette demande étant formée par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3.
En conséquence, il y a lieu d’ordonner la compensation entre, d'une part, la somme de (220 785,13 + 35 039,59 =) 255 824,72 euros due par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE augmentée des intérêts légaux, et d'autre part, la somme de 8 520 euros augmentée des intérêts légaux due par la société ELLISPHERE à la société SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, à hauteur de la somme la plus faible.
V. Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral
Moyens des parties
La société ELLISPHERE expose que la restitution des locaux s'est déroulée dans un climat de tensions intenses en raison des demandes abusives du bailleur et des pressions exercées par ses équipes opérationnelles, ayant conduit à l'hospitalisation et à un arrêt de travail de la personne en charge du suivi de la remise. Elle sollicite la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 résiste à cette demande et oppose que si une personne morale peut solliciter l’indemnisation de préjudices financiers ou matériels, elle ne peut obtenir réparation pour un préjudice moral, qui « ne peut se concevoir que pour la perte d’un être cher ». 
Réponse du tribunal
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil,  « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
L'engagement de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre les deux.
Il est constant qu'une personne morale peut demander réparation au titre du préjudice moral, dès lors que les conditions rappelées ci-dessus sont réunies.
Toutefois, pour être indemnisable, le préjudice moral doit être démontré. En l'espèce, la société ELLISPHERE ne démontre ni l’existence d’une faute commise par le bailleur dans l’exécution du contrat, ni celle du préjudice moral qu’elle allègue, faute de produire tout élément de preuve à cet égard. La demande sera en conséquence rejetée.
VI. Sur la demande d’expertise
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 demande à titre très subsidiaire la désignation d'un expert « avec mission habituelle en pareille matière » et « dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé ou éclairé par les pièces communiquées ». La société ELLISPHERE n’a pas conclu sur cette demande, à laquelle elle s’était opposée devant le juge de la mise en état.
Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Toutefois, selon les dispositions de l’article 144 du même code, les mesures d’instruction ne peuvent être ordonnées que si le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.
En l'espèce, d’une part, SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 ne précise pas l’objet de sa demande d’expertise faute d’indiquer en quoi la mission de l’expert consisterait et d’autre part le tribunal s'estime suffisamment éclairé par les pièces versées aux débats, notamment les deux procès-verbaux de constat d'huissier ainsi que les devis et factures produits, pour statuer sur le litige. La demande d'expertise sera donc rejetée.
VII. Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, qui succombe pour l’essentiel de ses demandes, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Chantal Cordier-Vasseur, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société ELLISPHERE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la société ELLISPHERE à payer à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 la somme de 8 520 euros HT au titre des travaux de remise en état ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur les sommes dues par la société ELLISPHERE à SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 du surplus de ses demandes en paiement au titre des travaux de remise en état ;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande en paiement de la TVA sur les sommes allouées au titre des travaux de remise en état ;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande en paiement au titre de la perte des loyers ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à restituer à la société ELLISPHERE le montant total du dépôt de garantie, soit la somme de 220 785,13 euros ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à restituer à la société ELLISPHERE la somme de 35 039,59 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2021 ;
DIT que les sommes dues par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la régularisation des charges porteront intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022, date de délivrance de l’assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur les sommes dues par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE, et les sommes dues par la société ELLISPHERE à la société SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, à hauteur de la somme la plus faible ;
DEBOUTE la société ELLISPHERE de sa demande au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande d’expertise ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Chantal Cordier-Vasseur, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à payer à la société ELLISPHERE la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Juillet 2026


N° RG 22/07196 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XYGC

N° Minute :








AFFAIRE

Société ELLISPHERE

C/

S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°3





Copies délivrées le :














DEMANDERESSE

Société ELLISPHERE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Chantal CORDIER VASSEUR de la SELARL LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0199


DEFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°3
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Christian GUILLOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0474




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2026 en audience publique devant :

Camille COSQUER, Vice-présidente, magistrate chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Juliette MONGIN, Vice-présidente
Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.



EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous signature privée du 21 décembre 2012, et par avenant du 20 mars 2013, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 a donné à bail commercial à la société COFACE SERVICES, devenue ELLISPHERE, des locaux à usage exclusif de bureaux d’une surface utile de 1 602,70m2 situés au 5ème étage de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 6] à NANTERRE (92000), soit les lots n°18 et n°19 de l’ensemble immobilier, ainsi qu’une quote-part des parties communes et plusieurs emplacements de stationnement, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2013, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 687 165 euros hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2021, la société ELLISPHERE a donné congé à la bailleresse à effet du 31 mars 2022, date d’échéance du bail.
Un constat d’huissier de justice de l’état des locaux loués a été dressé par procès-verbal en date du 9 septembre 2021, et adressé à la bailleresse, qui a demandé à sa locataire, par lettre recommandée du 21 septembre, d’effectuer des travaux de remise en état. A la suite de cette demande, des travaux ont été réalisés par la société ELLISPHERE, pour un montant total de 256 640,81 euros TTC. 
A la date prévue pour la restitution des locaux, soit le 31 mars 2022, les parties se sont réunies chacune accompagnée d’un huissier de justice mandaté par ses soins ayant dressé procès-verbal de constat d’état des lieux. A la suite de cette réunion, la société ELLISPHERE a indiqué souhaiter procéder à un nettoyage des locaux, à certaines finitions des travaux de reprise ainsi qu’à la pose des dalles de faux-plafond qui n’avaient pas encore été livrées. Par acte sous signature privée du 13 avril 2022, les parties ont convenu d’une mise à disposition des locaux au preneur pour la période du 1er au 30 avril 2022, moyennant une indemnisation forfaitaire du bailleur à hauteur de 30 500 euros HT, afin de permettre l'achèvement de travaux complémentaires. 
Le 27 avril 2022, les parties ont procédé, en présence de leur huissier de justice respectif, à un nouvel état des lieux de sortie, dont il a été dressé procès-verbal par chacun des huissiers de justice. 
Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2022, la société ELLISPHERE a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nanterre la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, au visa de l’article 1730 du code civil, aux fins principalement de la voir condamner à lui restituer le dépôt de garantie, ainsi que le trop-perçu au titre des charges et à l’indemniser de ses préjudices.
Par ordonnance en date du 5 février 2024, le juge de la mise en état a débouté la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande d’expertise judiciaire.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la société ELLISPHERE demande au tribunal de :
CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui restituer la somme en principal de 220 785,13 euros au titre du dépôt de garantie ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui rembourser la somme en principal de 35 039,59 euros au titre de l’avoir n°22000118 du 12 juillet 2022 correspondant à la régularisation des charges portant sur l’année 2021 ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui payer la somme en principal de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;ASSORTIR les condamnations en principal prononcées à l’encontre de la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à son bénéfice des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, le 9 août 2022, et ce, avec anatocisme, les intérêts produisant eux-mêmes intérêts au bout d’une année en application de l’article 1343-2 du code civil ;DEBOUTER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Chantal Cordier-Vasseur.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 août 2024, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 demande au tribunal de :
DEBOUTER la société ELLISPHERE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER la société ELLISPHERE à lui payer au titre de la remise en état des lieux après compensation la somme de 263 635,56 euros avec intérêt au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date d’une demande en justice,ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil dès lors que ceux-ci sont dus depuis plus d’une année entière et consécutive,CONDAMNER la société ELLISPHERE sur le fondement de l’article 700 du CPC à lui payer une somme qui ne saurait être inférieure à 20 000 euros,TRES SUBSUDIAIREMENT
DESIGNER, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait insuffisamment informé ou éclairé par les pièces communiquées, tel expert qu’il lui plaira éventuellement de nommer avec mission habituelle en pareille matière,CONDAMNER la société ELLISPHERE aux entiers dépens avec distraction au bénéfice de Maître Christian Claude Guillot avocat aux offres de droit pour ce dont il aura fait l’avance.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 6 mai 2026. À l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, puis prorogé au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues au titre de la remise en état des locauxMoyens des parties
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 soutient que la société ELLISPHERE n'a pas respecté les dispositions du bail, en restituant les locaux dans un état dégradé nécessitant d'importants travaux de remise en état, alors qu’ils lui avaient été livrés neufs et devaient être restitués comme tels. Elle s’appuie sur les constats d'huissier qu’elle a fait réaliser les 31 mars et 27 avril 2022, qui relèvent selon elle de nombreux désordres, pour solliciter le paiement du montant total des travaux de remise en état qu’elle a été contrainte de faire réaliser, soit 236 054,28 euros TTC, auxquels s'ajoutent les honoraires de la société en charge de la maîtrise d'œuvre, soit 21 244,88 euros TTC, pour un total de 257 299,16 euros TTC. Les sommes réclamées au titre des travaux de remise en état se décomposent ainsi :
Lot revêtement de sol : 76 095,00 € HTLot faux plafond : 32 340,00 € HTLot local VDI : 8 219,00 € HTLot porte palière : 15 490,00 HTLot peinture : 1 715,00 € HTLot électricité : 23 580,00 € HTLot serrurerie : 4 080,00 € HTLot sanitaire : 34 242,90 € HTLa société ELLISPHERE résiste à cette demande, opposant que l'obligation de restitution « en parfait état » ne saurait être assimilée à une restitution à l'état neuf, même lorsque le bail met la vétusté à la charge du preneur. Elle fait valoir que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la réalité des dégradations dont il demande réparation, dès lors qu’il s’appuie largement sur les constats d’huissier du 31 mars 2022 alors que la restitution définitive des locaux n’est intervenue que le 27 avril 2022. Elle soutient également que le bailleur ne peut demander à être indemnisé du coût total des travaux de réparation alors qu’il ne justifie pas les avoir payés à hauteur des sommes réclamées. De même, elle fait valoir que les sommes demandées au titre des honoraires de la société en charge de la maitrise d’œuvre ne sont justifiées par aucune pièce. 
Réponse du tribunal
L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »
L'article 1730 du code civil dispose que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. ». Les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.
Ces articles ne sont cependant pas d'ordre public et le contrat de bail peut y déroger.
Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1147 dans sa rédaction applicable au présent litige et 1732 du code civil, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.
Enfin, il appartient au bailleur, qui invoque le manquement du preneur à ses obligations contractuelles, d'établir la preuve de l'état de dégradation des locaux au moment de leur restitution effective et du caractère nécessaire des travaux dont il demande le remboursement, conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, il est constant que la société ELLISPHERE a pris à bail des locaux neufs. L'article 8.3 du bail (« Entretien – Travaux – Réparations ») stipule que « le preneur s'engage à tenir les locaux loués et leurs éléments d'équipement pendant toute la durée du bail en parfait état d'entretien et d'effectuer ou de supporter le coût de toutes les réparations qui pourraient être nécessaires y compris relatives à la vétusté des locaux loués (…) à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ». Cet article prévoit aussi que le preneur renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1755 du code civil. 
L'article 7.2 du bail (Travaux réalisés par le preneur ») stipule qu'« en cas de départ du preneur en cours ou en fin de bail, ce dernier devra restituer les locaux loués après les avoir remis, en tout ou partie, en l'état initial et en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives y compris des réparations dues à la vétusté, le tout à ses frais exclusifs ». 
L'article 14.2 du bail (« Restitution des locaux loués ») prévoit une restitution des locaux « en parfait état d'entretien, de conformité, de propreté et de réparations et de remplacement ». Il stipule également que six mois au plus tard avant l’expiration du bail, il sera procédé contradictoirement à une visite des locaux loués à l’issue de laquelle le bailleur précisera dans un relevé de décisions les réparations et/ou remise en état incombant au preneur, que ce dernier devra faire exécuter à ses frais pour la date d’expiration du bail. Il est en outre prévu que dans l'hypothèse où le preneur ne réaliserait pas les réparations dans les délais prévus, le bailleur fera établir des devis par l'entreprise de son choix, le preneur s'engageant à rembourser le montant des travaux dans un délai de huit jours à compter de l’envoi des devis. 
Il s’évince de ces éléments que le preneur était tenu de rendre les locaux en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, y compris celles dues à la vétusté, sans pour autant que soit exigée une remise à neuf des locaux. 
En outre, les locaux ont été définitivement restitués le 27 avril 2022, en application de la convention de mise à disposition du 13 avril 2022, le preneur ayant été autorisé à restituer les locaux postérieurement à la date d’expiration du bail, afin d’effectuer des travaux de remise en état et en contrepartie du paiement d’une indemnité forfaitaire au bailleur. Il est expressément prévu par la convention de mise à disposition qu’un état des lieux de sortie sera dressé le 29 avril au plus tard, et que ce nouvel état des lieux permettra d’apprécier l’état des locaux « à l’aune de l’état des lieux d’entrée établi le 02 avril 2013 et des obligations à la charge d’ELLISPHERE telles que définies au contrat de bail ». C’est donc l'état des locaux au 27 avril 2022 qui sera pris en compte pour apprécier si le preneur a respecté ses obligations contractuelles, et non leur état au 31 mars 2022.
Il convient d’examiner chacun des lots de travaux de remise en état dont le paiement est réclamé par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3.
Lot revêtement de sol : 76 095,00 euros HT (91 314 euros TTC)
Le bailleur réclame la dépose intégrale de la moquette en place et la fourniture et pose d'une nouvelle moquette sur la totalité de la surface louée (1 602 m²), selon devis établi par la société ADERBAT en date du 04 novembre 2022. 
La société ELLISPHERE fait valoir que le locataire n'est tenu de remplacer la moquette que dans les endroits où elle est dégradée, le bailleur ne pouvant mettre à sa charge le remplacement complet du sol. Elle précise avoir procédé au remplacement intégral de la moquette du lot n°19, et au remplacement de la moitié des dalles de moquette du lot n°18, le reste de la surface ayant été shampouiné. La preneuse ajoute que la moquette de remplacement est différente de celle d’origine car le modèle posé par le bailleur n’existait plus. 
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 2 avril 2013 mentionne deux taches sur la moquette dans le premier compartiment et des « traces palettes sur moquette » dans le second compartiment. Le constat d’état des lieux établi par l’huissier mandaté par le bailleur mentionne un « défaut de raccord des dalles de moquettes à plusieurs endroits » et relève, pour le compartiment 2, « une légère différence de teinte de la moquette du compartiment 2, avec des reflets et une coloration de la moquette correspondant à l’emplacement des couloirs ou du mobiliers ». Les photographies du procès-verbal de constat ne permettent pas de visualiser les défauts constatés par l’huissier. Le constat de l’huissier du preneur indique quant à lui que « sur le premier compartiment, la totalité de la moquette a été remplacée par une moquette neuve. La moquette n’est pas la même que l’ancienne moquette. Sur le deuxième compartiment, une partie de la moquette a été remplacée » et l’huissier relève une différence de couleur entre l’ancienne et la nouvelle moquette. 
Il en résulte que s’il existe une différence de couleur entre l’ancienne moquette et celle remplacée par la société ELLISPHERE, les défauts constatés par l’huissier du bailleur ne l’ont pas été par celui du preneur, de sorte qu’il échoue ainsi à rapporter la preuve de l’absence de restitution de la moquette en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, la différence de teinte entre les deux moquettes ne constituant pas, à elle seule, une dégradation devant être réparée par le preneur, étant relevé que l’état des lieux d’entrée mentionnait la présence de taches sur la moquette. 
En conséquence, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera déboutée de sa demande au titre des sommes réclamées pour le lot « revêtement de sol ».
Lot faux plafond : 32 340,00 euros HT (38 808 euros TTC)
Le bailleur sollicite le remplacement des ossatures de faux plafond et des dalles, invoquant un défaut global de positionnement des nouvelles dalles, certaines étant sales, endommagées, mal découpées ou mal alignées. Il ressort du devis produit que le coût de ce poste consiste en la dépose de 120 dalles de faux plafonds abîmés, 120 dalles posées par l’ancien client, et à la pose de 240 nouvelles dalles, ainsi qu’au remplacement de l’ossature vétuste et la pose d’une structure métallique. 
Le preneur oppose que les défauts invoqués ne ressortent pas de manière probante des constats du 27 avril 2022, qui mentionnent une divergence d'appréciation entre les parties sur l’état des dalles du faux-plafond. Il relève que les nouvelles dalles posées sont esthétiquement identiques aux dalles d'origine et que leur remplacement intégral n'est pas justifié. 
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 2 avril 2013 comporte la mention manuscrite suivante : « Locaux neufs : peinture – moquette – faux-plafond – stores », sans plus de précision.
Le constat de l’huissier mandaté par le bailleur relève un « défaut global de positionnement des nouvelles dalles de faux plafonds » sur les deux compartiments, des dalles sales ou endommagées, ou encore mal découpées, mal alignées ou « qui ne sont pas en parfait état », dont le nombre est estimé à « environ » 138 dans le premier compartiment et à 116 dans le second. L’huissier relève également que les ossatures du faux-plafond sont endommagées, pliées ou percées. L’huissier mandaté par le preneur relève quant à lui que « quelques dalles présentent de légères traces de salissure ou de petits éclats » et que « l’ossature du faux plafond ne présente pas de désordres, à l’exception de certaines zones où l’ossature métallique est usée (percements, tige métallique pliée par endroits) ». Il est précisé dans le constat que si plusieurs dalles sont mal positionnées sur l’ossature du faux plafond, la majorité des dalles est en parfait état. Les photographies incluses dans le procès-verbal permettent une visualisation conforme aux constatations de l’huissier.
Il s’évince de ces éléments que si le faux-plafond n’a pas été restitué en parfait état par la société ELLISPHERE, les désordres ne sont pas démontrés à hauteur des sommes réclamées par le bailleur. En effet, il n’est pas établi que l’ossature doive être remplacée dans son intégralité, ni que 240 dalles doivent être déposées, dès lors que l’un des constats d’huissier atteste de l’absence de désordres affectant l’ossature du faux plafond, à l’exception de certaines zones, et que la majorité des dalles est en parfait état, seules quelques-unes présentant des défauts, sans pour autant les dénombrer. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement pour la remise en état du faux plafond à hauteur de 6 000 euros HT.
Lot local VDI – 8 219 euros HT (9 862,80 euros TTC)
Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit. La société ELLISPHERE résiste à cette demande qui n’est pas justifiée selon elle.
Force est de constater que les constats d’huissiers ne font pas mention de l’état du « local VDI », dont le bailleur n’avait d’ailleurs pas demandé la remise en état dans le courrier adressé à sa locataire le 21 septembre 2021.
Faute pour la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de justifier du bien fondé de sa demande de réparation pour ce poste, elle en sera déboutée. 

Lot porte palière : 15 490,00 euros HT (18 588 euros TTC)
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sollicite le remplacement de deux portes palières doubles et leurs accessoires, selon le devis produit, sans développer de moyen à l’appui de cette demande. Le preneur fait valoir que le bailleur ne justifie pas de cette demande, qui n’avait pas été formulée dans le courrier du 21 septembre 2021. 
Les constats d'huissier mentionnent, pour celui mandaté par le bailleur, « une griffe en partie basse sur la face intérieure de la porte d’entrée du compartiment n°1 », et pour celui mandaté par le preneur la présence d’une « marque en partie basse » sur le revêtement de la porte, qu’il est possible de visualiser sur la photographie jointe. 
Force est de constater, d’une part, qu’une seule porte est affectée par un défaut et non deux et, d’autre part, que le bailleur ne justifie pas de la nécessité du remplacement intégral plutôt que d’une reprise sur la porte présentant une rayure, de sorte que le préjudice doit être évalué à 1 000 euros HT, somme que la société ELLISPHERE sera condamnée à payer à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3.
Lot peinture : 1 715,00 euros HT (2 058 euros TTC) 
Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, lequel précise que la reprise concerne la peinture du « SAS [Localité 4] CHARGE ». Le preneur objecte que le bailleur ne justifie pas de cette demande, les procès-verbaux de constat ne mentionnant pas cet élément.
En l'absence de constatation dans les procès-verbaux d'huissier quant à l’état du « SAS [Localité 4] CHARGE » et de toute justification par le bailleur, cette demande sera rejetée.
Lot électricité : 23 580,00 euros HT (28 296 euros TTC)
Le bailleur ne développe pas de moyens à l’appui de cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, qui liste les postes suivants :
 - fourniture et pose de 4 luminaires à détection automatique
fourniture et pose de 2 télécommandes pour bloc sortie secoursdépose et repose du plancher technique et de la moquettefourniture et pose de 100 nourrices CFOfourniture et connexion de câbles de 7m pour chaque nourricefourniture et pose de 16 spots WC vétustes et mise à la décharge des anciensLe preneur fait valoir qu’aucune nourrice ni pieuvre n'était installée dans les locaux lors de la prise à bail, que ces équipements ont été installés par ses soins et il produit, à ce titre, des factures d’achat. La société ELLISPHERE ajoute que les postes du devis relatifs aux luminaires et aux spots ne sont pas justifiés.
Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 avril 2013 que rien n’est indiqué concernant l’électricité ni l’éclairage des locaux. Les factures produites par la société ELLISPHERE attestent de la réalité des travaux d’électricité auxquels elle a fait procéder en mai et juin 2013.
Le constat de l’huissier mandaté par le bailleur mentionne :
concernant l’état des sols, que « les nourrices et pieuvres sont absentes »,devant la porte d’accès au compartiment n°1 que « les deux vitres sont toujours manquantes sur les luminaires »,dans le local technique des sanitaires du compartiment n°2 , il est constaté « l’absence de cache sur le luminaire » et dans le sanitaire hommes du même compartiment, « une attache non conforme dans le luminaire ».Le constat de l’huissier mandaté par le preneur confirme l’absence de deux vitres sur des luminaires dans le compartiment n°1 et l’absence de cache lumière du spot lumineux situé dans le local technique des sanitaires. Les photographies jointes permettent de préciser qu’il s’agit de spots installés au plafond. L’huissier constate également que « l’attache du premier point lumineux en entrant dans les sanitaires hommes est différente des autres ».
Il s’évince de ces éléments que les demandes concernant les nourrices ne sont pas justifiées, dès lors que ces équipements ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée et que le preneur justifie les avoir fait installer lui-même. Les constats d’huissier ne permettent pas plus d’établir l’existence de dégradations en lien avec les travaux listés dans le devis, dès lors qu’il n’est pas possible de savoir si les luminaires dont la vitre est manquante sont à détection automatique, ni d’établir que l’absence de vitre sur un luminaire installé dans les sanitaires rend nécessaire sa dépose et son remplacement tel qu’indiqué dans le devis, et que les constats sont discordants s’agissant de l’absence de conformité de l’attache d’un point lumineux dans les sanitaires hommes. Les autres postes listés dans le devis ne se rattachent à aucune constatation des huissiers ni aucun autre élément issu des pièces versées aux débats.
Dans ces conditions, en l’absence de justification des sommes réclamées, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera déboutée de sa demande au titre du lot électricité. 
Lot serrurerie : 4 080 euros HT (soit 4 896 euros TTC)
Aucune des parties ne développe de moyen sur cette demande, dont le chiffrage résulte du devis produit, qui mentionne la pose de douze cylindres pour portes. 
En l’absence de toute mention de dégradations sur les serrures dans les constats d’huissiers produits et de toute autre justification à ce titre, cette demande d’indemnisation sera rejetée. 
Lot sanitaire : 34 242,90 euros HT (soit 41 091,48 euros TTC)
Le bailleur renvoie aux constats d’huissier, sans développer de moyens spécifiques à l’appui de cette demande. Le preneur oppose que la réfection complète des sanitaires n’est pas justifiée, et que les traces d’usure entrent dans les tolérances admises pour une restitution en « parfait état ». Il ajoute que la majeure partie des postes de travaux listés dans le devis pour le lot sanitaire ne correspond pas aux constatations des huissiers. 
Les deux constats d'huissier concordent sur la présence de traces sur les sols des sanitaires, l’huissier mandaté par le preneur précise qu’il s’agit de traces blanches ; il est également constaté des traces sur les syphons sous les vasques, sans plus de précision. L’huissier du preneur constate également des marques jaunâtres et traces de salissures sur les vasques par endroits. Les photographies jointes permettent de visualiser de légères marques. L’huissier mandaté par le bailleur indique que « les robinets mitigeurs n'ont pas été changés, tout comme les boutons-poussoirs et les habillages des portes » sans préciser si des dégradations affectent ces équipements. 
Il ressort de ces éléments que le seul poste figurant sur le devis correspondant aux constatations des huissiers consiste en le « nettoyage de quatre blocs de sanitaires », chiffré à 1 520 euros HT, dès lors que les constats d’huissiers attestent du défaut d’entretien et de l’existence de traces à divers endroits des blocs sanitaires, ce qui ne correspond pas au parfait état d’entretien dans lequel le preneur était tenu de restituer les locaux. Le bailleur ne produit aucune pièce permettant de justifier les autres postes de travaux (fourniture et pose de chasse d’eau, de plaques à double commande, de robinet, de siphon de faces stratifiées pour porte, nettoyage cuvette WC, fourniture et pose d’un store vénitien et dépose de l’ancien store, reprise en plomberie des « becs). 
Dès lors, la société ELLISPHERE sera condamnée à payer à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 la somme de 1 520 euros HT au titre de la remise en état des sanitaires. 
Sur la TVA
La société ELLISPHERE fait valoir que si elle devait être condamnée au titre des travaux de remise en état, les sommes allouées ne pourraient être qu’hors taxes, le bailleur ne pouvant réclamer la TVA alors qu’il n’a émis aucune facture à l’ordre du preneur au titre de ses demandes. La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, qui réclame le paiement des sommes TTC, et donc TVA incluse au titre des travaux de remise en état, n’a pas conclu sur ce point.
Il est constant que le principe de la réparation intégrale d'un préjudice suppose la prise en compte de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui sera réglée aux entreprises chargées des travaux de réparation, si cette taxe reste à la charge du créancier de l'indemnité en vertu des règles fiscales, lorsqu'il ne peut la récupérer.
Il appartient au bailleur réclamant une condamnation incluant la TVA, en sa qualité de maître d'ouvrage des travaux de réparation, de prouver que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe, dès lors non récupérable, ce qu'il ne démontre pas, faute d’avoir conclu sur ce point.
En conséquence, les sommes allouées à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 seront des sommes hors taxe. 
Sur les honoraires de la société en charge de la maîtrise d'œuvre 
Le bailleur soutient avoir fait appel pour la réalisation des travaux de remise en état au gestionnaire de l’immeuble, la société TELMMA, dont elle indique que les honoraires représentent 9% du montant des travaux engagés, soit au total 21 244,88 euros. Le preneur résiste à cette demande, opposant que le bailleur n’en justifie par aucune pièce.
Force est de constater qu’aucun des documents versés aux débats ne justifie des sommes réclamées, ni dans leur principe, ni dans leur quantum. En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les intérêts et l’anatocisme
Le montant total des sommes dues par la société ELLISPHERE à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE n°3 au titre des travaux de remise en état s’élève donc à (6 000 + 1 000 + 1 520 =) 8 520 euros HT. 
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 demande que les sommes dues soient assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date de la demande en justice et sollicite également que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.
Dès lors que les conclusions formulant les demandes en paiement au titre de la remise en état ont été signifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, et que les conclusions valent mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, les intérêts courront à compter de cette date, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. 
Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.
II. Sur les demandes au titre de la perte de loyer
Moyens des parties 
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sollicite la somme de 262 161,12 euros au titre de la perte de loyers résultant de l'immobilisation des locaux pendant trois mois, durée nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état, sur le fondement de l'article 14.4 du bail prévoyant une indemnité égale au double du loyer pendant la période d'immobilisation. 
La société ELLISPHERE résiste à cette demande qu’elle considère comme mal fondée dès lors qu'elle a restitué les locaux dans un état conforme à ses obligations contractuelles et ajoute que le bailleur ne justifie pas de la durée d’immobilisation de trois mois qu’il invoque.
Réponse du tribunal
Il est prévu à l’article 14.3 du bail que dans l’hypothèse où le preneur ne restituerait pas les locaux en parfait état d’entretien, de conformité, de propreté et de réparations locatives, ou ne ferait pas procéder aux réparations nécessaires pour la remise en état, le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité égale au double du loyer, calculé « prorata temporis », pendant le temps d’immobilisation des locaux loués nécessaire à la réalisation des réparations incombant au preneur, au-delà de l’expiration du bail. 
En l’espèce, le bailleur ne produit aucune pièce justifiant de l’immobilisation des locaux pendant une durée de trois mois en raison des travaux de remise en état imputables à la société ELLISPHERE. En effet, si le bailleur produit un procès-verbal de réception des travaux daté du 7 avril 2023, la durée d’exécution de ces travaux n’apparaît sur aucun des documents versés aux débats.
En conséquence, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la perte des loyers.
III. Sur la restitution du dépôt de garantie et le remboursement de l’avoir pour régularisation des charges 
Moyens des parties 
La société ELLISPHERE sollicite la restitution du montant total du dépôt de garantie remis au bailleur, soit la somme de 220 785,13 euros, soutenant n’être redevable du paiement d’aucune somme dès lors que l'ensemble des loyers, charges et accessoires ont été dûment acquittés, que l'indemnité prévue dans la convention de mise à disposition a été payée, et que les locaux ont été restitués dans un état conforme à ses obligations contractuelles. Elle expose en outre que le bailleur a lui-même émis, le 12 juillet 2022, un avoir en sa faveur d'un montant de 35 039,59 euros TTC, correspondant à la régularisation des charges pour l'année 2021 et demande donc la restitution de cette somme.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 ne conteste pas le montant du dépôt de garantie mais soutient qu’il n’est pas tenu de le restituer, invoquant l’exception d’inexécution et le mauvais état des locaux lors de leur restitution. Elle demande que le dépôt de garantie soit compensé avec les sommes dont elle réclame le paiement au titre des travaux de remise en état. S’agissant du remboursement de l’avoir pour régularisation des charges, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 ne conteste pas être débitrice de cette somme mais demande qu'elle soit compensée avec les sommes dont elle se prétend créancière. 
Réponse du tribunal
L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 
En l’espèce, il est prévu à l’article 5.2.1 du bail commercial que le dépôt de garantie « est destiné à assurer au Bailleur la restitution des Locaux Loues en parfait état, le bon paiement de toutes les réparations à la charge du Preneur, arrêtées amiablement ou judiciairement en fin de bail, ainsi que de toutes autres sommes qui pourraient être dues par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables, indemnité d’occupation, accessoires ou autres, en cours de Bail et jusqu'à la remise des clés. »
Or, il est constant et non contesté qu’en application du bail commercial et de l’avenant n°1, la société ELLISPHERE a versé au bailleur la somme de 220 785,13 euros au titre du dépôt de garantie.
Il est également constant que la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 reconnait devoir restituer à la société ELLISPHERE la somme de 35 039,59 euros au titre de la régularisation des charges, ce dont il est justifié par la lettre recommandée adressée par le bailleur à la société ELLISPHERE en date du 18 juillet 2022 et versée aux débats et à laquelle est annexée un avoir n°22000118 correspondant au montant réclamé. 
En conséquence, la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 sera condamnée à payer à la société ELLISPHERE la somme de 220 785,13 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et la somme de 35 039,59 euros au titre de la régularisation des charges.
L’assignation délivrée le 9 août 2022 valant mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société ELLISPHERE.
IV. Sur la compensation des créances
En vertu des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, selon les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
Les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières, cette demande étant formée par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3.
En conséquence, il y a lieu d’ordonner la compensation entre, d'une part, la somme de (220 785,13 + 35 039,59 =) 255 824,72 euros due par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE augmentée des intérêts légaux, et d'autre part, la somme de 8 520 euros augmentée des intérêts légaux due par la société ELLISPHERE à la société SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, à hauteur de la somme la plus faible.
V. Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral
Moyens des parties
La société ELLISPHERE expose que la restitution des locaux s'est déroulée dans un climat de tensions intenses en raison des demandes abusives du bailleur et des pressions exercées par ses équipes opérationnelles, ayant conduit à l'hospitalisation et à un arrêt de travail de la personne en charge du suivi de la remise. Elle sollicite la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 résiste à cette demande et oppose que si une personne morale peut solliciter l’indemnisation de préjudices financiers ou matériels, elle ne peut obtenir réparation pour un préjudice moral, qui « ne peut se concevoir que pour la perte d’un être cher ». 
Réponse du tribunal
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil,  « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
L'engagement de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre les deux.
Il est constant qu'une personne morale peut demander réparation au titre du préjudice moral, dès lors que les conditions rappelées ci-dessus sont réunies.
Toutefois, pour être indemnisable, le préjudice moral doit être démontré. En l'espèce, la société ELLISPHERE ne démontre ni l’existence d’une faute commise par le bailleur dans l’exécution du contrat, ni celle du préjudice moral qu’elle allègue, faute de produire tout élément de preuve à cet égard. La demande sera en conséquence rejetée.
VI. Sur la demande d’expertise
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 demande à titre très subsidiaire la désignation d'un expert « avec mission habituelle en pareille matière » et « dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé ou éclairé par les pièces communiquées ». La société ELLISPHERE n’a pas conclu sur cette demande, à laquelle elle s’était opposée devant le juge de la mise en état.
Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Toutefois, selon les dispositions de l’article 144 du même code, les mesures d’instruction ne peuvent être ordonnées que si le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.
En l'espèce, d’une part, SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 ne précise pas l’objet de sa demande d’expertise faute d’indiquer en quoi la mission de l’expert consisterait et d’autre part le tribunal s'estime suffisamment éclairé par les pièces versées aux débats, notamment les deux procès-verbaux de constat d'huissier ainsi que les devis et factures produits, pour statuer sur le litige. La demande d'expertise sera donc rejetée.
VII. Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, qui succombe pour l’essentiel de ses demandes, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Chantal Cordier-Vasseur, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société ELLISPHERE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la société ELLISPHERE à payer à la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 la somme de 8 520 euros HT au titre des travaux de remise en état ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur les sommes dues par la société ELLISPHERE à SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 du surplus de ses demandes en paiement au titre des travaux de remise en état ;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande en paiement de la TVA sur les sommes allouées au titre des travaux de remise en état ;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande en paiement au titre de la perte des loyers ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à restituer à la société ELLISPHERE le montant total du dépôt de garantie, soit la somme de 220 785,13 euros ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à restituer à la société ELLISPHERE la somme de 35 039,59 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2021 ;
DIT que les sommes dues par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la régularisation des charges porteront intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022, date de délivrance de l’assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur les sommes dues par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à la société ELLISPHERE, et les sommes dues par la société ELLISPHERE à la société SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3, à hauteur de la somme la plus faible ;
DEBOUTE la société ELLISPHERE de sa demande au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande d’expertise ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Chantal Cordier-Vasseur, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 à payer à la société ELLISPHERE la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE la SCI FONCIÈRE MÉDICALE N°3 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Signé par Juliette MONGIN, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code de procedure civile 144, code civil 606, code civil 1348, code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754, code civil 1344). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06891

  en commun : code civil 1731, code civil 606, code civil 1348, code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00453

  en commun : code civil 1731, code civil 606, code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754

• 30 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00156

  en commun : code civil 606, code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754

• 4 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Tarbes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00870

  en commun : code civil 606, code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754

• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10196

  en commun : code civil 606, code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01421

  en commun : code civil 1731, code civil 1348, code de commerce L145-40-1, code civil 1344

• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00861

  en commun : code civil 1731, code civil 606, code civil 1755, code civil 1754

• 25 septembre 2025 · Cour d'appel d'Amiens · Autre · n° 23/04992

  en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1754

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:13:46.922Z.