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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ème Chambre, 16 juin 2026, n° 23/01421

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2019, la SAS TECHNOLOGIES a donné à bail commercial à la SAS [Z] [G] un local à usage de bureau et trois emplacements de parking en sous-sol, dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020, et moyennant un loyer annuel de 23 136,64 euros HT.
Par acte du 21 juin 2022, la société [Z] [G] a donné congé à la société TECHNOLOGIES à effet du 31 décembre 2022. 
Par courrier en date du 26 septembre 2022, la société TECHNOLOGIES a adressé à la société [Z] [G] une facture d’un montant de 8 717,87 euros HT, soit 10 461,44 euros TTC, correspondant aux sommes dues pour le 4ème trimestre 2022 et décomposée comme suit :
5 181,87 € HT correspondant au loyer pour la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 ;1 200,00 € HT correspondant aux loyers des 4 emplacements de parking ;1 440,00 € HT correspondant aux charges et prestations locatives ;896,00 € HT correspondant à l’ajustement annuel des charges locatives causé par la hausse de l’électricité. 
La société [Z] [G] a procédé au règlement partiel de cette facture par virement en date du 6 décembre 2022, à hauteur de 1 487,65 euros, puis par virement en date du 26 octobre 2023 à hauteur de 7 898,59 euros. 
Par plusieurs courriers adressés en décembre 2022, la société [Z] [G] a sollicité la communication des justificatifs des charges avant de procéder au règlement du solde.
Par procès-verbal en date du 29 décembre 2022, la société TECHNOLOGIES a procédé à une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de la société [Z] [G] d’un montant de 10 668,88 euros. Par jugement en date du 28 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la mainlevée de cette saisie. 
Par constat d’huissier en date du 28 décembre 2022, un état des lieux de sortie des lieux loués a été dressé. A la suite de celui-ci, la bailleresse a fait établir un devis de remise en état d’un montant de 3 047,26 euros TTC, transmis à la société [Z] [G] par courriel du 17 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, la société TECHNOLOGIES a fait assigner la société [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société TECHNOLOGIES demande au tribunal de :
DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la société TECHNOLOGIES en ses demandes, CONDAMNER la société [Z] [G] à verser à la société TECHNOLOGIES, en deniers ou quittances, la somme de 1 075,20 € TTC correspondant à l’arriéré de charges et accessoires – appelés par la société TECHNOLOGIES le 26 septembre 2022 et impayés – arrêté au 26 septembre 2022 (date d’échéance de la facture), augmentés des intérêts de retard au taux d’escompte de la Banque de France majoré de quatre points, à compter du 26 septembre 2022, jusqu’à parfait paiement des sommes dues, CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 3 047,26 € TTC correspondant aux frais de remise en état des locaux loués, selon devis n°23050008,CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 210,00 € correspondant à 50% de la facture de l’huissier ayant établi l’état des lieux de sortie, CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 512,00 € TTC correspondant au rappel de charges pour 2022, AUTORISER la société TECHNOLOGIES à conserver le dépôt de garantie de 5 784,16 €, DÉBOUTER la société [Z] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 10.000,00 €, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du prononcé du jugement, jusqu’à parfait paiement, au titre de la résistance abusive au paiement ; CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 10.000,00 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens 
Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 4 juin 2024, la société [Z] [G] demande au Tribunal de : 
A TITRE PRINCIPAL, 
DÉBOUTER la société TECHNOLOGIES de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNER la société TECHNOLOGIES au paiement de la somme de 5 784,16 euros à la société [Z] [G] correspondant au montant du dépôt de garantie ; A TITRE RECONVENTIONNEL, 
CONDAMNER la société TECHNOLOGIES à rembourser à [Z] [G] les provisions facturées au titre du Bail pour l’année 2022 soit la somme de 6 912 euros ; A TITRE SUBSIDIAIRE, si une condamnation devait intervenir à l’encontre de la société [Z] [G], 
ORDONNER la compensation entre les sommes qui seraient mises à la charge de [Z] [G] et les sommes dues par TECHNOLOGIES (dépôt de garantie d’un montant de 5.784,16 euros et provisions non justifiées d’un montant de 6 912 euros)CONDAMNER TECHNOLOGIES à la restitution du solde ainsi compensé ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, 
DEBOUTER TECHNOLOGIES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER TECHNOLOGIES à payer à [Z] [G] la somme de 8.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER TECHNOLOGIES aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge rapporteur de la 8ème chambre du 2 juin 2026. A la suite de la création de la 4ème chambre, la fixation de l’affaire a été avancée à l’audience tenue à juge unique de la 4ème chambre du 8 avril 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le paiement des charges 
Sur la demande principale formée par la société TECHNOLOGIES en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité

Moyen des parties
La société TECHNOLOGIES réclame le paiement de la somme de 1 075,20 euros TTC correspondant au solde du paiement des charges d’électricité pour le 4ème trimestre 2022. Elle soutient justifier du montant réclamé par les documents produits et notamment l’attestation du commissaire aux comptes pour l’exercice 2022, ainsi que par la production des factures d’électricité, au cours de l’instance. 

La société [Z] [G] oppose que son refus de payer ce solde ne procède nullement d’une mauvaise foi, mais résulte de l’absence de justification suffisante par le bailleur, en violation de ses obligations contractuelles. Elle soutient que, malgré ses demandes répétées, TECHNOLOGIES s’est abstenue pendant de nombreux mois de transmettre des documents exploitables, se contentant de produire des éléments incomplets, contradictoires ou invérifiables, notamment des attestations et tableaux non étayés. Elle souligne en outre les incohérences affectant les calculs du bailleur, tant sur le montant global des charges que sur leur répartition au mètre carré, ainsi que l’absence de production de certaines factures essentielles. Elle en déduit que les sommes réclamées ne sont ni justifiées ni cohérentes, ce qui légitime son refus de paiement.
Réponse du tribunal
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Selon les dispositions des articles L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. Aux termes de l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Il résulte de ces textes, d'une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci, d'autre part, qu'il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande.
En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties que le preneur doit s’acquitter du paiement des charges d’électricité, au prorata de la surface louée.
Il est constant que le bailleur a facturé la somme de 896 euros HT, soit 1 075,20 euros TTC, au titre de l’ajustement des charges d’électricité, pour l’année 2022. Il est également établi que le bailleur a indiqué au locataire que cette facturation résultait d’une augmentation du coût de l’électricité de 14 euros / m2 au cours de l’année 2022 par rapport à l’année 2021, soit la somme totale de 896 euros HT compte tenu de la surface des locaux loués (64 m2). Cette information a été délivrée par l’envoi d’une note aux locataires, ainsi que lors d’un échange par courriel le 3 novembre 2022.
La société [Z] [G] a demandé à son bailleur, à plusieurs reprises, la communication des justificatifs du montant des sommes facturées et notamment les factures d’électricité pour l’année 2021 et pour l’année 2022, afin de vérifier l’augmentation des charges dont le paiement était réclamé par le bailleur. Or, si la société TECHNOLOGIES a communiqué, au cours de l’instance, une partie des factures d’électricité pour l’année 2022, ainsi qu’une attestation de son commissaire aux comptes certifiant les comptes de l’exercice 2022, elle n’a communiqué ni les factures de l’année 2021, ni deux des factures litigieuses pour l’année 2022, d’un montant respectif de 30 789,90 euros HT (intitulée « FNP Conso novembre ») et 10 092,36 euros HT (intitulée « FNP Conso décembre ») malgré les demandes de la société [Z] [G] en ce sens. 



Il ressort de l’examen des pièces produites, et notamment des factures du fournisseur d’électricité, que le bailleur justifie de charges communes d’électricité à hauteur de 73 270,51 euros HT pour l’année 2022, soit 20 euros par m2/ an, comparativement aux 16 euros par m2/ an facturés au titre des provisions sur charges. Le bailleur justifie donc d’une augmentation de 4 euros par m2/ an par rapport aux sommes provisionnées, soit s’agissant de la société [Z] [G], la somme de 256 euros HT et 307,20 euros TTC. Il en résulte que le surplus des sommes réclamées au titre des charges d’électricité par la société TECHNOLOGIES n’est pas justifié.
Dès lors, la société [Z] [G] sera condamnée à verser à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité.
La société TECHNOLOGIES demande que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2022, date d’envoi de la facturation des loyers et accessoires pour la période allant du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022. Or, l’envoi de ce document ne peut valoir mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil et ne peut donc faire courir les intérêts de retard prévus par l’article 1231-6 du code civil. Le tribunal retiendra donc comme point de départ des intérêts la date de l’assignation, qui vaut mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, soit le 26 janvier 2023.

Sur la demande reconventionnelle de la société [Z] [G] en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2022
Moyen des parties
À titre reconventionnel, la société [Z] [G] soutient que TECHNOLOGIES doit être condamnée à lui rembourser les provisions sur charges versées pour de l’année 2022. Elle fait valoir que le bailleur n’étant pas en mesure de justifier précisément des dépenses engagées ni de leur répartition, il ne peut conserver les sommes perçues à ce titre. Elle en déduit que la totalité des provisions versées doit lui être restituée, soit la somme de 6 912 euros.

La société TECHNOLOGIES résiste à cette demande et oppose avoir justifié de manière complète la réalité et le montant des charges dues pour l’année 2022, notamment par la production de documents comptables certifiés. Elle expose que les charges réellement supportées excèdent les provisions appelées, de sorte qu’un complément reste dû par le preneur. Elle sollicite en conséquence le rejet de la demande adverse et la condamnation de [Z] [G] au paiement d’un rappel de charges pour l’année 2022, et sa condamnation à lui payer la somme de 512 euros au titre du rappel des charges pour 2022.
Réponse du tribunal
Il y a lieu de rappeler que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci,
En l’espèce, il ressort du bail commercial que la provision sur l’ensemble des charges locatives est fixée à 90 euros / m2 / an, soit en l’espèce 5 760 euros HT, ou 6 912 euros TTC. Il y a lieu de relever que la société [Z] [G] sollicite le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées, alors même qu’elle ne conteste la réalité des montants réclamés que s’agissant des factures d’électricité, et non des autres postes de charges locatives. Dès lors que les autres montants ne sont pas contestés, il y a lieu de s’en rapporter aux justificatifs produits par le bailleur s’agissant des provisions facturées au titre des charges d’électricité. 
Dès lors que le tribunal a déjà retenu que les provisions sur charges 2022 pour l’électricité étaient justifiées et condamné la société [Z] [G] à verser à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros correspondant au solde des charges d’électricité dépassant les sommes provisionnées, il s’en déduit que la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges pour l’année 2022 n’est pas fondée.
En conséquence, la société [Z] [G] sera déboutée de sa demande. 
En revanche, la société TECHNOLOGIES qui ne fournit aucun justificatif autre que l’attestation du commissaire aux comptes, insuffisante pour démontrer que la société [Z] [G] lui est redevable de la somme de 512 euros au titre du rappel de charges pour 2022 (64 m² x 8 €), dès lors qu’elle ne produit pas les factures, avis d’imposition ou tout autre document émanant de tiers permettant de justifier des montants réclamés, elle sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre. 

II. Sur la demande en paiement au titre de la remise en état des lieux

Moyens des parties
La société TECHNOLOGIES fait valoir que l’état des lieux de sortie a révélé plusieurs dégradations imputables au preneur, en méconnaissance de son obligation contractuelle d’entretien et de restitution des locaux en bon état. Elle expose que ces désordres ont été constatés par huissier et ont nécessité des travaux de remise en état, chiffrés par devis à la somme de 3 047,26 euros TTC, dont elle sollicite le remboursement. 
La société [Z] [G] oppose, d’une part, que le preneur n’est pas tenu de rendre les locaux en parfait état et que les dégradations invoquées ne correspondent pas aux constatations de l’huissier, lequel a relevé un état général conforme à un usage normal des locaux. Elle fait valoir que le bailleur tente de lui imputer des travaux de remise à neuf, excédant les obligations locatives, sans démontrer ni l’existence de dégradations, ni la nécessité des travaux envisagés. Elle souligne l’absence de justification précise des prestations facturées.
Réponse du tribunal
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »
L'article 1730 du code civil dispose que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule, au 3) de sa clause intitulée « charges et conditions », que le preneur s’oblige à « entretenir les lieux loués de façon constante et en bon état de réparations locatives, afin de les rendre en fin de jouissances conformes à l’état des lieux qui sera dressé avant l’entrée en jouissance devant huissier »
Le bailleur sollicite des réparations pour un montant total de 3 047,26 euros TTC, selon devis établi le 13 janvier 2023, réparti comme suit :
685 euros HT pour « mise en peinture à 2 couches, comprenant enduit à 2 passes et impression »,420 euros HT pour « lessivage de cloisons amovibles 2 faces »,312,50 euros HT pour « remplacement de porte endommagée, y compris quincaillerie et béquillage »,871,88 euros HT pour « remplacement des stores endommagés »,150 euros HT pour « déplacement, protection, remplis et nettoyage » ;Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 28 décembre 2022 par constat de commissaire de justice. 
S’agissant de la peinture, il en ressort que dans le bureau principal, la peinture est en bon état d’usage, et qu’il existe « une petite reprise au plâtre à droite de la fenêtre de droite, ainsi que la présence d’une trace circulaire et de deux adhésifs en allège ». Dans cette même pièce, l’état des lieux d’entrée établi le 27 décembre 2019 mentionnait « la peinture est en bon état. De légères traces de meubles sont visibles ». Dans le bureau cloisonné, l’état des lieux de sortie mentionne « la peinture est en bon état d’usage. Un impact est visible en partie haute du mur de gauche, à gauche de la fenêtre de gauche ». Dans cette même pièce, l’état des lieux d’entrée indiquait « la peinture est en bon état ». Il s’évince de ces éléments que ces dégradations relèvent de la vétusté, et ne peuvent être mises à la charge du preneur, en l’absence de disposition en ce sens insérée au bail. En conséquence, ce poste de remise en état ne sera pas mis à la charge du preneur.
S’agissant du « lessivage de cloisons amovibles 2 faces », aucun élément ne concerne l’état de propreté des cloisons amovibles dans l’état des lieux de sortie, puisque le constat mentionne, pour la cloison du bureau, que le tout est en bon état et qu’il est à noter la présence d’une « éraflure sur le deuxième panneau en entrant sur la gauche ». Ainsi, le poste de remise en état réclamé par le bailleur ne correspond pas aux constatations faites lors de l’état des lieux de sortie, de sorte que les sommes correspondantes ne seront pas mises à la charge du preneur. 
S’agissant du remplacement d’une porte endommagée, l’état des lieux de sortie indique que le béquillage d’une porte d’accès présente du jeu et qu’il y est collé un adhésif sur le panneau extérieur. L’état des lieux d’entrée mentionnait le bon état de la menuiserie de cette porte. Le bailleur ne démontre pas en quoi le fait que la poignée de la porte présente un jeu nécessite le remplacement de la porte dans son ensemble. En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.
S’agissant des stores, aucun élément de l’état des lieux de sortie ne permet de démontrer la présence de dégradations sur les stores, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande en paiement du bailleur à ce titre.
Aucun des postes visés dans le devis de remise en état ne revenant à la charge du preneur, il en sera de même concernant les frais de « déplacement, protection, remplis et nettoyage ».
En conséquence, la société TECHNOLOGIES sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la remise en état.

III. Sur le partage des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie 

La société TECHNOLOGIES soutient que les frais d’établissement de l’état des lieux doivent être partagés entre le bailleur et le preneur conformément aux stipulations du bail, et demande en conséquence la condamnation de [Z] [G] au paiement de sa quote-part à cet égard.
La société [Z] [G] résiste à cette demande, faute pour le bailleur de justifier du règlement effectif de la facture correspondante.
En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule, au 3) de sa clause intitulée « charges et conditions », qu’un « état des lieux de sortie sera réalisé devant huissier aux frais partagés du preneur et du bailleur ». 
Le bailleur produit la facture émise par le commissaire de justice ayant procédé au constat d’état des lieux de sortie, à hauteur de 420 euros TTC, cette pièce étant suffisante pour établir l’existence de la créance sans que le bailleur soit tenu de rapporter la preuve du paiement effectif de cette somme. Ainsi, conformément aux stipulations du bail, la société [Z] [G] sera condamnée à payer la moitié de cette somme, soit 210 euros TTC.


IV. Sur le dépôt de garantie

Moyens des parties
La société TECHNOLOGIES sollicite l’autorisation de conserver le dépôt de garantie dans sa totalité et s’oppose à la demande de compensation formée par la locataire, estimant n’y avoir lieu à compensation dès lors que les sommes dues par le preneur sont supérieures au montant du dépôt de garantie.
La société [Z] [G] sollicite la condamnation de la société TECHNOLOGIES à lui restituer le montant du dépôt de garantie et la compensation des créances réciproques des parties, soit en l’espèce toute somme qu’elle serait condamnée à payer à son bailleur d’une part, et le montant du dépôt de garantie d’autre part, sur le fondement des articles 1347 et 1348-1 du code civil. 
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, selon les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
En l’espèce, le bail commercial stipule, en son article « dépôt de garantie », que la somme de 5 784,16 euros est versée par le preneur au bailleur en dépôt de garantie, somme qui sera conservée par le bailleur durant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de quelque nature que ce soit que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux. Cet article précise que « Le remboursement de ce dépôt en fin de jouissance – après déménagement et remise des clefs, déduction faite de toutes les sommes dont le Preneur pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour le Preneur – reste subordonné à l’état des lieux qui doit être fait à la sortie du Preneur ».
Aucune somme n’étant due par le preneur au titre de la remise en état des lieux, le dépôt de garantie doit lui être restitué, et la société TECHNOLOGIES sera en conséquence condamnée à restituer déboutée de sa demande de conservation intégrale du montant du dépôt de garantie.
Sur la compensation, les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières.
En conséquence, il convient de condamner la société TECHNOLOGIES à payer à la société [Z] [G] la somme de 5 784,16 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et d’ordonner la compensation entre, d'une part, la somme de (210 + 307,20) = 517,20 euros au titre du montant total des sommes dues par la société [Z] [G], et d'autre part, la somme de 5 784,16 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la société TECHNOLOGIES, à hauteur de la somme la plus faible.

V. Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Moyens des parties
La société TECHNOLOGIES soutient que le comportement de [Z] [G] caractérise une résistance abusive. Elle fait valoir que le preneur a adopté une attitude de mauvaise foi, en refusant de coopérer, en déclinant les propositions de rendez-vous destinées à examiner les pièces justificatives, et en différant volontairement le règlement de sommes dont il ne contestait pourtant pas sérieusement le principe. Elle ajoute que ce comportement l’a contrainte à engager une procédure judiciaire inutile, générant un préjudice distinct du simple retard de paiement. Elle sollicite en conséquence l’octroi de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.
La société [Z] [G] oppose avoir adopté une attitude diligente et de bonne foi, en sollicitant légitimement les justificatifs des charges et en proposant des solutions pour parvenir à un règlement amiable. Elle fait valoir que le litige trouve son origine dans le refus du bailleur de communiquer des éléments clairs et exploitables, et non dans un quelconque comportement dilatoire de sa part. Elle ajoute que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice distinct du simple retard de paiement, condition nécessaire à l’octroi de dommages et intérêts. Elle en conclut que la demande indemnitaire formée à ce titre est infondée.
Réponse du tribunal
L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation d’une mauvaise foi du débiteur ainsi que l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement.
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le refus de paiement opposé par la société [Z] [G] était fondé sur une contestation relative au montant des charges, laquelle n’apparaît pas manifestement infondée au regard des insuffisances relevées dans les justificatifs produits par le bailleur. Il ne saurait, dans ces conditions, être reproché à la société [Z] [G] un comportement fautif ou dilatoire constitutif de mauvaise foi.
En outre, la société TECHNOLOGIES ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

VI. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société TECHNOLOGIES, qui succombe pour l’essentiel de ses demandes, sera condamnée aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La société TECHNOLOGIES, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société [Z] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité pour l’année 2022 et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ;
CONDAMNE la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 210 euros au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie ;
DEBOUTE la société TECHNOLOGIES du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE la société [Z] [G] de sa demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2022 ;



CONDAMNE la société TECHNOLOGIES à restituer à la société [Z] [G] le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 5 784,16 euros ;
ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par la société [Z] [G] à la société TECHNOLOGIES, soit 517,20 euros TTC au total et les sommes due par la société TECHNOLOGIES à la société [Z] [G] en restitution du dépôt de garantie, soit 5 784,16 euros au total, à hauteur de la somme la plus faible ;
CONDAMNE la société TECHNOLOGIES aux dépens de la présente instance ;
CONDAMNE la société TECHNOLOGIES à payer à la société [Z] [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

signé par Camille COSQUER, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente, lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Juin 2026


N° RG 23/01421 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YFLO

N° Minute :








AFFAIRE

S.A.S. TECHNOLOGIES

C/

S.A.S. [Z] [G]





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

Société TECHNOLOGIES
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R047


DEFENDERESSE

Société [Z] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Julie GAYRARD de la SELARL KALLIOPE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0412


En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026 en audience publique devant Camille COSQUER, Vice-présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Marion COUSIGNE, Greffière placée, lors des débats, et de Elza BELLUNE, Greffière placée, lors du prononcé.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.




















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2019, la SAS TECHNOLOGIES a donné à bail commercial à la SAS [Z] [G] un local à usage de bureau et trois emplacements de parking en sous-sol, dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020, et moyennant un loyer annuel de 23 136,64 euros HT.
Par acte du 21 juin 2022, la société [Z] [G] a donné congé à la société TECHNOLOGIES à effet du 31 décembre 2022. 
Par courrier en date du 26 septembre 2022, la société TECHNOLOGIES a adressé à la société [Z] [G] une facture d’un montant de 8 717,87 euros HT, soit 10 461,44 euros TTC, correspondant aux sommes dues pour le 4ème trimestre 2022 et décomposée comme suit :
5 181,87 € HT correspondant au loyer pour la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 ;1 200,00 € HT correspondant aux loyers des 4 emplacements de parking ;1 440,00 € HT correspondant aux charges et prestations locatives ;896,00 € HT correspondant à l’ajustement annuel des charges locatives causé par la hausse de l’électricité. 
La société [Z] [G] a procédé au règlement partiel de cette facture par virement en date du 6 décembre 2022, à hauteur de 1 487,65 euros, puis par virement en date du 26 octobre 2023 à hauteur de 7 898,59 euros. 
Par plusieurs courriers adressés en décembre 2022, la société [Z] [G] a sollicité la communication des justificatifs des charges avant de procéder au règlement du solde.
Par procès-verbal en date du 29 décembre 2022, la société TECHNOLOGIES a procédé à une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de la société [Z] [G] d’un montant de 10 668,88 euros. Par jugement en date du 28 juillet 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la mainlevée de cette saisie. 
Par constat d’huissier en date du 28 décembre 2022, un état des lieux de sortie des lieux loués a été dressé. A la suite de celui-ci, la bailleresse a fait établir un devis de remise en état d’un montant de 3 047,26 euros TTC, transmis à la société [Z] [G] par courriel du 17 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, la société TECHNOLOGIES a fait assigner la société [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société TECHNOLOGIES demande au tribunal de :
DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la société TECHNOLOGIES en ses demandes, CONDAMNER la société [Z] [G] à verser à la société TECHNOLOGIES, en deniers ou quittances, la somme de 1 075,20 € TTC correspondant à l’arriéré de charges et accessoires – appelés par la société TECHNOLOGIES le 26 septembre 2022 et impayés – arrêté au 26 septembre 2022 (date d’échéance de la facture), augmentés des intérêts de retard au taux d’escompte de la Banque de France majoré de quatre points, à compter du 26 septembre 2022, jusqu’à parfait paiement des sommes dues, CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 3 047,26 € TTC correspondant aux frais de remise en état des locaux loués, selon devis n°23050008,CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 210,00 € correspondant à 50% de la facture de l’huissier ayant établi l’état des lieux de sortie, CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 512,00 € TTC correspondant au rappel de charges pour 2022, AUTORISER la société TECHNOLOGIES à conserver le dépôt de garantie de 5 784,16 €, DÉBOUTER la société [Z] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 10.000,00 €, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du prononcé du jugement, jusqu’à parfait paiement, au titre de la résistance abusive au paiement ; CONDAMNER la société [Z] [G] au paiement de la somme de 10.000,00 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens 
Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 4 juin 2024, la société [Z] [G] demande au Tribunal de : 
A TITRE PRINCIPAL, 
DÉBOUTER la société TECHNOLOGIES de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNER la société TECHNOLOGIES au paiement de la somme de 5 784,16 euros à la société [Z] [G] correspondant au montant du dépôt de garantie ; A TITRE RECONVENTIONNEL, 
CONDAMNER la société TECHNOLOGIES à rembourser à [Z] [G] les provisions facturées au titre du Bail pour l’année 2022 soit la somme de 6 912 euros ; A TITRE SUBSIDIAIRE, si une condamnation devait intervenir à l’encontre de la société [Z] [G], 
ORDONNER la compensation entre les sommes qui seraient mises à la charge de [Z] [G] et les sommes dues par TECHNOLOGIES (dépôt de garantie d’un montant de 5.784,16 euros et provisions non justifiées d’un montant de 6 912 euros)CONDAMNER TECHNOLOGIES à la restitution du solde ainsi compensé ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, 
DEBOUTER TECHNOLOGIES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER TECHNOLOGIES à payer à [Z] [G] la somme de 8.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER TECHNOLOGIES aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge rapporteur de la 8ème chambre du 2 juin 2026. A la suite de la création de la 4ème chambre, la fixation de l’affaire a été avancée à l’audience tenue à juge unique de la 4ème chambre du 8 avril 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le paiement des charges 
Sur la demande principale formée par la société TECHNOLOGIES en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité

Moyen des parties
La société TECHNOLOGIES réclame le paiement de la somme de 1 075,20 euros TTC correspondant au solde du paiement des charges d’électricité pour le 4ème trimestre 2022. Elle soutient justifier du montant réclamé par les documents produits et notamment l’attestation du commissaire aux comptes pour l’exercice 2022, ainsi que par la production des factures d’électricité, au cours de l’instance. 

La société [Z] [G] oppose que son refus de payer ce solde ne procède nullement d’une mauvaise foi, mais résulte de l’absence de justification suffisante par le bailleur, en violation de ses obligations contractuelles. Elle soutient que, malgré ses demandes répétées, TECHNOLOGIES s’est abstenue pendant de nombreux mois de transmettre des documents exploitables, se contentant de produire des éléments incomplets, contradictoires ou invérifiables, notamment des attestations et tableaux non étayés. Elle souligne en outre les incohérences affectant les calculs du bailleur, tant sur le montant global des charges que sur leur répartition au mètre carré, ainsi que l’absence de production de certaines factures essentielles. Elle en déduit que les sommes réclamées ne sont ni justifiées ni cohérentes, ce qui légitime son refus de paiement.
Réponse du tribunal
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Selon les dispositions des articles L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. Aux termes de l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Il résulte de ces textes, d'une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci, d'autre part, qu'il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande.
En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties que le preneur doit s’acquitter du paiement des charges d’électricité, au prorata de la surface louée.
Il est constant que le bailleur a facturé la somme de 896 euros HT, soit 1 075,20 euros TTC, au titre de l’ajustement des charges d’électricité, pour l’année 2022. Il est également établi que le bailleur a indiqué au locataire que cette facturation résultait d’une augmentation du coût de l’électricité de 14 euros / m2 au cours de l’année 2022 par rapport à l’année 2021, soit la somme totale de 896 euros HT compte tenu de la surface des locaux loués (64 m2). Cette information a été délivrée par l’envoi d’une note aux locataires, ainsi que lors d’un échange par courriel le 3 novembre 2022.
La société [Z] [G] a demandé à son bailleur, à plusieurs reprises, la communication des justificatifs du montant des sommes facturées et notamment les factures d’électricité pour l’année 2021 et pour l’année 2022, afin de vérifier l’augmentation des charges dont le paiement était réclamé par le bailleur. Or, si la société TECHNOLOGIES a communiqué, au cours de l’instance, une partie des factures d’électricité pour l’année 2022, ainsi qu’une attestation de son commissaire aux comptes certifiant les comptes de l’exercice 2022, elle n’a communiqué ni les factures de l’année 2021, ni deux des factures litigieuses pour l’année 2022, d’un montant respectif de 30 789,90 euros HT (intitulée « FNP Conso novembre ») et 10 092,36 euros HT (intitulée « FNP Conso décembre ») malgré les demandes de la société [Z] [G] en ce sens. 



Il ressort de l’examen des pièces produites, et notamment des factures du fournisseur d’électricité, que le bailleur justifie de charges communes d’électricité à hauteur de 73 270,51 euros HT pour l’année 2022, soit 20 euros par m2/ an, comparativement aux 16 euros par m2/ an facturés au titre des provisions sur charges. Le bailleur justifie donc d’une augmentation de 4 euros par m2/ an par rapport aux sommes provisionnées, soit s’agissant de la société [Z] [G], la somme de 256 euros HT et 307,20 euros TTC. Il en résulte que le surplus des sommes réclamées au titre des charges d’électricité par la société TECHNOLOGIES n’est pas justifié.
Dès lors, la société [Z] [G] sera condamnée à verser à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité.
La société TECHNOLOGIES demande que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2022, date d’envoi de la facturation des loyers et accessoires pour la période allant du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022. Or, l’envoi de ce document ne peut valoir mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil et ne peut donc faire courir les intérêts de retard prévus par l’article 1231-6 du code civil. Le tribunal retiendra donc comme point de départ des intérêts la date de l’assignation, qui vaut mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, soit le 26 janvier 2023.

Sur la demande reconventionnelle de la société [Z] [G] en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2022
Moyen des parties
À titre reconventionnel, la société [Z] [G] soutient que TECHNOLOGIES doit être condamnée à lui rembourser les provisions sur charges versées pour de l’année 2022. Elle fait valoir que le bailleur n’étant pas en mesure de justifier précisément des dépenses engagées ni de leur répartition, il ne peut conserver les sommes perçues à ce titre. Elle en déduit que la totalité des provisions versées doit lui être restituée, soit la somme de 6 912 euros.

La société TECHNOLOGIES résiste à cette demande et oppose avoir justifié de manière complète la réalité et le montant des charges dues pour l’année 2022, notamment par la production de documents comptables certifiés. Elle expose que les charges réellement supportées excèdent les provisions appelées, de sorte qu’un complément reste dû par le preneur. Elle sollicite en conséquence le rejet de la demande adverse et la condamnation de [Z] [G] au paiement d’un rappel de charges pour l’année 2022, et sa condamnation à lui payer la somme de 512 euros au titre du rappel des charges pour 2022.
Réponse du tribunal
Il y a lieu de rappeler que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci,
En l’espèce, il ressort du bail commercial que la provision sur l’ensemble des charges locatives est fixée à 90 euros / m2 / an, soit en l’espèce 5 760 euros HT, ou 6 912 euros TTC. Il y a lieu de relever que la société [Z] [G] sollicite le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées, alors même qu’elle ne conteste la réalité des montants réclamés que s’agissant des factures d’électricité, et non des autres postes de charges locatives. Dès lors que les autres montants ne sont pas contestés, il y a lieu de s’en rapporter aux justificatifs produits par le bailleur s’agissant des provisions facturées au titre des charges d’électricité. 
Dès lors que le tribunal a déjà retenu que les provisions sur charges 2022 pour l’électricité étaient justifiées et condamné la société [Z] [G] à verser à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros correspondant au solde des charges d’électricité dépassant les sommes provisionnées, il s’en déduit que la demande reconventionnelle en restitution des provisions sur charges pour l’année 2022 n’est pas fondée.
En conséquence, la société [Z] [G] sera déboutée de sa demande. 
En revanche, la société TECHNOLOGIES qui ne fournit aucun justificatif autre que l’attestation du commissaire aux comptes, insuffisante pour démontrer que la société [Z] [G] lui est redevable de la somme de 512 euros au titre du rappel de charges pour 2022 (64 m² x 8 €), dès lors qu’elle ne produit pas les factures, avis d’imposition ou tout autre document émanant de tiers permettant de justifier des montants réclamés, elle sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre. 

II. Sur la demande en paiement au titre de la remise en état des lieux

Moyens des parties
La société TECHNOLOGIES fait valoir que l’état des lieux de sortie a révélé plusieurs dégradations imputables au preneur, en méconnaissance de son obligation contractuelle d’entretien et de restitution des locaux en bon état. Elle expose que ces désordres ont été constatés par huissier et ont nécessité des travaux de remise en état, chiffrés par devis à la somme de 3 047,26 euros TTC, dont elle sollicite le remboursement. 
La société [Z] [G] oppose, d’une part, que le preneur n’est pas tenu de rendre les locaux en parfait état et que les dégradations invoquées ne correspondent pas aux constatations de l’huissier, lequel a relevé un état général conforme à un usage normal des locaux. Elle fait valoir que le bailleur tente de lui imputer des travaux de remise à neuf, excédant les obligations locatives, sans démontrer ni l’existence de dégradations, ni la nécessité des travaux envisagés. Elle souligne l’absence de justification précise des prestations facturées.
Réponse du tribunal
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »
L'article 1730 du code civil dispose que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule, au 3) de sa clause intitulée « charges et conditions », que le preneur s’oblige à « entretenir les lieux loués de façon constante et en bon état de réparations locatives, afin de les rendre en fin de jouissances conformes à l’état des lieux qui sera dressé avant l’entrée en jouissance devant huissier »
Le bailleur sollicite des réparations pour un montant total de 3 047,26 euros TTC, selon devis établi le 13 janvier 2023, réparti comme suit :
685 euros HT pour « mise en peinture à 2 couches, comprenant enduit à 2 passes et impression »,420 euros HT pour « lessivage de cloisons amovibles 2 faces »,312,50 euros HT pour « remplacement de porte endommagée, y compris quincaillerie et béquillage »,871,88 euros HT pour « remplacement des stores endommagés »,150 euros HT pour « déplacement, protection, remplis et nettoyage » ;Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 28 décembre 2022 par constat de commissaire de justice. 
S’agissant de la peinture, il en ressort que dans le bureau principal, la peinture est en bon état d’usage, et qu’il existe « une petite reprise au plâtre à droite de la fenêtre de droite, ainsi que la présence d’une trace circulaire et de deux adhésifs en allège ». Dans cette même pièce, l’état des lieux d’entrée établi le 27 décembre 2019 mentionnait « la peinture est en bon état. De légères traces de meubles sont visibles ». Dans le bureau cloisonné, l’état des lieux de sortie mentionne « la peinture est en bon état d’usage. Un impact est visible en partie haute du mur de gauche, à gauche de la fenêtre de gauche ». Dans cette même pièce, l’état des lieux d’entrée indiquait « la peinture est en bon état ». Il s’évince de ces éléments que ces dégradations relèvent de la vétusté, et ne peuvent être mises à la charge du preneur, en l’absence de disposition en ce sens insérée au bail. En conséquence, ce poste de remise en état ne sera pas mis à la charge du preneur.
S’agissant du « lessivage de cloisons amovibles 2 faces », aucun élément ne concerne l’état de propreté des cloisons amovibles dans l’état des lieux de sortie, puisque le constat mentionne, pour la cloison du bureau, que le tout est en bon état et qu’il est à noter la présence d’une « éraflure sur le deuxième panneau en entrant sur la gauche ». Ainsi, le poste de remise en état réclamé par le bailleur ne correspond pas aux constatations faites lors de l’état des lieux de sortie, de sorte que les sommes correspondantes ne seront pas mises à la charge du preneur. 
S’agissant du remplacement d’une porte endommagée, l’état des lieux de sortie indique que le béquillage d’une porte d’accès présente du jeu et qu’il y est collé un adhésif sur le panneau extérieur. L’état des lieux d’entrée mentionnait le bon état de la menuiserie de cette porte. Le bailleur ne démontre pas en quoi le fait que la poignée de la porte présente un jeu nécessite le remplacement de la porte dans son ensemble. En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.
S’agissant des stores, aucun élément de l’état des lieux de sortie ne permet de démontrer la présence de dégradations sur les stores, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande en paiement du bailleur à ce titre.
Aucun des postes visés dans le devis de remise en état ne revenant à la charge du preneur, il en sera de même concernant les frais de « déplacement, protection, remplis et nettoyage ».
En conséquence, la société TECHNOLOGIES sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la remise en état.

III. Sur le partage des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie 

La société TECHNOLOGIES soutient que les frais d’établissement de l’état des lieux doivent être partagés entre le bailleur et le preneur conformément aux stipulations du bail, et demande en conséquence la condamnation de [Z] [G] au paiement de sa quote-part à cet égard.
La société [Z] [G] résiste à cette demande, faute pour le bailleur de justifier du règlement effectif de la facture correspondante.
En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule, au 3) de sa clause intitulée « charges et conditions », qu’un « état des lieux de sortie sera réalisé devant huissier aux frais partagés du preneur et du bailleur ». 
Le bailleur produit la facture émise par le commissaire de justice ayant procédé au constat d’état des lieux de sortie, à hauteur de 420 euros TTC, cette pièce étant suffisante pour établir l’existence de la créance sans que le bailleur soit tenu de rapporter la preuve du paiement effectif de cette somme. Ainsi, conformément aux stipulations du bail, la société [Z] [G] sera condamnée à payer la moitié de cette somme, soit 210 euros TTC.


IV. Sur le dépôt de garantie

Moyens des parties
La société TECHNOLOGIES sollicite l’autorisation de conserver le dépôt de garantie dans sa totalité et s’oppose à la demande de compensation formée par la locataire, estimant n’y avoir lieu à compensation dès lors que les sommes dues par le preneur sont supérieures au montant du dépôt de garantie.
La société [Z] [G] sollicite la condamnation de la société TECHNOLOGIES à lui restituer le montant du dépôt de garantie et la compensation des créances réciproques des parties, soit en l’espèce toute somme qu’elle serait condamnée à payer à son bailleur d’une part, et le montant du dépôt de garantie d’autre part, sur le fondement des articles 1347 et 1348-1 du code civil. 
Réponse du tribunal
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En vertu des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, selon les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
En l’espèce, le bail commercial stipule, en son article « dépôt de garantie », que la somme de 5 784,16 euros est versée par le preneur au bailleur en dépôt de garantie, somme qui sera conservée par le bailleur durant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de quelque nature que ce soit que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux. Cet article précise que « Le remboursement de ce dépôt en fin de jouissance – après déménagement et remise des clefs, déduction faite de toutes les sommes dont le Preneur pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour le Preneur – reste subordonné à l’état des lieux qui doit être fait à la sortie du Preneur ».
Aucune somme n’étant due par le preneur au titre de la remise en état des lieux, le dépôt de garantie doit lui être restitué, et la société TECHNOLOGIES sera en conséquence condamnée à restituer déboutée de sa demande de conservation intégrale du montant du dépôt de garantie.
Sur la compensation, les parties étant titulaires de créances réciproques l'une envers l'autre, il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces dernières.
En conséquence, il convient de condamner la société TECHNOLOGIES à payer à la société [Z] [G] la somme de 5 784,16 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et d’ordonner la compensation entre, d'une part, la somme de (210 + 307,20) = 517,20 euros au titre du montant total des sommes dues par la société [Z] [G], et d'autre part, la somme de 5 784,16 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la société TECHNOLOGIES, à hauteur de la somme la plus faible.

V. Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Moyens des parties
La société TECHNOLOGIES soutient que le comportement de [Z] [G] caractérise une résistance abusive. Elle fait valoir que le preneur a adopté une attitude de mauvaise foi, en refusant de coopérer, en déclinant les propositions de rendez-vous destinées à examiner les pièces justificatives, et en différant volontairement le règlement de sommes dont il ne contestait pourtant pas sérieusement le principe. Elle ajoute que ce comportement l’a contrainte à engager une procédure judiciaire inutile, générant un préjudice distinct du simple retard de paiement. Elle sollicite en conséquence l’octroi de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.
La société [Z] [G] oppose avoir adopté une attitude diligente et de bonne foi, en sollicitant légitimement les justificatifs des charges et en proposant des solutions pour parvenir à un règlement amiable. Elle fait valoir que le litige trouve son origine dans le refus du bailleur de communiquer des éléments clairs et exploitables, et non dans un quelconque comportement dilatoire de sa part. Elle ajoute que la demanderesse ne justifie d’aucun préjudice distinct du simple retard de paiement, condition nécessaire à l’octroi de dommages et intérêts. Elle en conclut que la demande indemnitaire formée à ce titre est infondée.
Réponse du tribunal
L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive suppose la caractérisation d’une mauvaise foi du débiteur ainsi que l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement.
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le refus de paiement opposé par la société [Z] [G] était fondé sur une contestation relative au montant des charges, laquelle n’apparaît pas manifestement infondée au regard des insuffisances relevées dans les justificatifs produits par le bailleur. Il ne saurait, dans ces conditions, être reproché à la société [Z] [G] un comportement fautif ou dilatoire constitutif de mauvaise foi.
En outre, la société TECHNOLOGIES ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

VI. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société TECHNOLOGIES, qui succombe pour l’essentiel de ses demandes, sera condamnée aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La société TECHNOLOGIES, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société [Z] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 307,20 euros en paiement du solde locatif au titre des charges d’électricité pour l’année 2022 et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ;
CONDAMNE la société [Z] [G] à payer à la société TECHNOLOGIES la somme de 210 euros au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie ;
DEBOUTE la société TECHNOLOGIES du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE la société [Z] [G] de sa demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2022 ;



CONDAMNE la société TECHNOLOGIES à restituer à la société [Z] [G] le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 5 784,16 euros ;
ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes dues par la société [Z] [G] à la société TECHNOLOGIES, soit 517,20 euros TTC au total et les sommes due par la société TECHNOLOGIES à la société [Z] [G] en restitution du dépôt de garantie, soit 5 784,16 euros au total, à hauteur de la somme la plus faible ;
CONDAMNE la société TECHNOLOGIES aux dépens de la présente instance ;
CONDAMNE la société TECHNOLOGIES à payer à la société [Z] [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

signé par Camille COSQUER, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présente, lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code de commerce R145-36, code civil 1731, code civil 1348-1, code de commerce L145-40-2, code civil 1348, code de commerce L145-40-1, code civil 1344, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T20:22:31.171Z.