Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 23 juin 2026, n° 23/04533

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2016, la SARL Sovalfi a donné à bail commercial à la SAS Proxiges des locaux à usage exclusif de bureaux sis [Adresse 4], à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 31 octobre 2016, moyennant un loyer initial de 108 000 euros par an en principal, payable trimestriellement à terme d'avance.

Par acte sous seing privé contresigné par avocat du 8 décembre 2017 intitulé « Promesse synallagmatique de cession des actions de la société Progestion sous conditions suspensives », la société de droit chypriote G.C.M. Granite Capital Management Ltd s'est engagée sous diverses conditions suspensives à céder à la société Richelieu Immobilier la pleine propriété de l'intégralité des actions composant le capital de la société Progestion, société elle-même détentrice de l'intégralité des parts du capital de la société Proxiges.

L'acte de promesse de cession du 8 décembre 2017 a notamment érigé en condition suspensive l'« Obtention d'un engagement écrit irrévocable de la SARL SOVALFI pour la signature d'un avenant au bail à la Date de cession, prévoyant la faculté pour la [Etablissement 1] de donner congé au bout de trois années à compter de la Date de cession », la date de cession étant fixée au 31 mars 2018.

Par courrier du 26 mars 2018, la société Sovalfi a indiqué à la société Proxiges avoir décidé de lui accorder une faculté de congé au 31 mars 2021 sous réserve d’un délai de prévenance de six mois dans les formes requises.

Par courrier recommandé du 22 juin 2020 adressé à la société Sovalfi, la société Proxiges a donné congé pour le 31 mars 2021.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2020, la société Sovalfi a mis en demeure la société Proxiges de lui adresser la somme de 42 182,50 euros au titre des loyers et charges du quatrième trimestre 2020 et de l'appel de remboursement de la taxe foncière.

La preneuse a libéré les lieux le 31 mars 2021. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par procès-verbal d'huissier de justice du même jour.

Par ordonnance du 23 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de [I], saisi d'une demande de provision par la société Sovalfi, a constaté que la société Proxiges avait réglé le 30 avril 2021 la provision sollicitée à hauteur de 37 017,30 euros et a condamné la société Proxiges à payer à la société Sovalfi, à titre provisionnel, une majoration de 10 % sur la somme de 37 017,30 euros TTC, outre un intérêt de 1 % par mois de retard, à compter du 15 mars 2021 et jusqu'au 30 avril 2021.

Par lettre officielle du 3 novembre 2021, le conseil de la société Proxiges a mis en demeure la bailleresse de lui restituer le dépôt de garantie, à défaut de communication de factures de travaux incombant à la preneuse et susceptibles de justifier la non-restitution.

Par courrier officiel du 1er décembre 2021, le conseil de la société Sovalfi a communiqué à la preneuse diverses factures relatives à la remise en état des locaux loués et l'a mise en demeure de payer sous huit jours une somme de 11 013,44 euros au titre de la prise en charge par la bailleresse des travaux de remise en état, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Par acte du 30 mars 2023, la société Proxiges, devenue Ami [I], a fait assigner la société Sovalfi devant le tribunal judiciaire de [I], aux fins de la voir condamner au paiement d’une somme de 23 543,97 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, après déduction des factures de travaux incombant à la locataire d’un montant de 12 456,03 euros, de voir prononcer une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, et de voir condamner la société Sovalfi au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par la « réticence » abusive du dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, la société Ami [I] demande au tribunal de :
« DECLARER que la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA est recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,
DEBOUTER la société SOVALFI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Et par conséquent,
CONDAMNER la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA à la somme de 12.456,03 euros au titre des travaux de réparation en fin de bail,
CONDAMNER la société SOVALFI à restituer le dépôt de garantie de 36.000 euros à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA,
ORDONNER la compensation entre ces deux sommes et condamnations précitées,
En conséquence,
CONDAMNER la société SOVALFI à régler la somme de 23.543,97 euros, après déduction des factures de travaux incombant à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA à hauteur de 12.456,03 euros, au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie de 36.000 euros, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
CONDAMNER, la société SOVALFI à régler à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice du fait de la réticence abusive du dépôt de garantie par la société SOVALFI
CONDAMNER la société SOVALFI à verser à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la société SOVALFI aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, la société Sovalfi demande au tribunal judiciaire de :
« – Juger la Société SOVALFI recevable et bien fondée en ses présentes écritures,
Y faisant doit,
– Débouter la Société AMI [I] de toutes ses fins, demandes et prétentions ;
– Condamner la Société AMI [I] à payer à la Société SOVALFI la somme de 49.010,43 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son manquement à son obligation d’exécuter les travaux d’entretien et de réparations locatives ;
– Condamner la Société AMI [I] à payer à la Société SOVALFI la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la Société AMI [I] aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 12 décembre 2024 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 17 novembre 2025. Par bulletin du 5 juin 2025, les parties ont été informées que « Suite à une réorganisation au sein de la 18ème chambre, je vous informe que l’audience de plaidoiries, initialement fixée au 17 novembre 2025, est reportée au 24 mars 2026 à 14h15 ».

L’affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 4 juin 2026, prorogée au 23 juin 2026 et rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’indemnisation au titre de l’état des locaux restitués

La société Sovalfi estime à la somme de 49 010,43 euros les dommages et intérêts dus par la société Ami [I] en réparation de ses manquements à son obligation d’exécuter les travaux d’entretien et de réparations locatives. Au soutien de cette demande, la bailleresse énonce que l’état des lieux de sortie démontre que les locaux n’ont pas été restitués dans le parfait état de réparations locatives et d’entretien prévu par le bail. Elle expose que la locataire sortante lui est redevable d’une somme de 16 010,43 euros au titre de diverses factures, à savoir une facture correspondant aux frais d’état des lieux de sortie, une indemnité pour non-relocation du sous-sol pendant la durée de réalisation des travaux de réparation et d’entretien inexécutés par la preneuse, une facture de débarras, une facture de duplication de clés, une facture de changement de serrure et de clés de boîte à lettres, ainsi qu’une facture des travaux rénovation électrique et de peinture des murs, sols et plafonds. Elle ajoute que la preneuse lui doit en outre une somme de 27 500 euros HT, soit 33 000 euros TTC, en raison de la remise commerciale d’un trimestre de loyer consentie à sa nouvelle locataire au titre de sa participation aux travaux effectués par cette dernière pour aménager les locaux pour une activité de crèche.

La société Ami [I] demande de limiter à un montant de 12 456,03 euros les sommes dues au titre des travaux de réparation en fin de bail. À l'appui de ses prétentions, la locataire sortante admet devoir prendre à sa charge certaines factures, qu’elle énumère, mais dénie toute valeur probante de l’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2016 produit par la bailleresse, estime que la bailleresse ne peut se prévaloir de la présomption de bon état de réparation locative posée par l'article 1731 du code civil et conteste l’essentiel des factures versées par la bailleresse, dont elle souligne qu’elles ont été communiquées très tardivement. Elle conteste, en outre, l’imputabilité de la remise de loyers accordée par la bailleresse à la locataire suivante, la société Crecheo, les travaux nécessaires à l’activité de crèche de cette dernière étant des travaux d’adaptation des locaux à une activité spécifique.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

D’après l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, applicable en l’espèce s’agissant d’un contrat de bail postérieur au 20 juin 2014, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, ainsi que du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

*Sur l’existence de manquements contractuels

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule :

« 10.2 Restitution des locaux loués



Le Preneur devra rendre les locaux loués en parfait état de réparations et de propreté comme ils lui ont été délivrés au début du bail, libres de toute occupation. Le preneur effectuera toutes les réparations nécessaires y compris celles qui trouvent leur origine dans la vétusté, la force majeure, le cas fortuit ou l’usage normal des locaux objets du bail.
A cet effet, il sera procédé, en la présence du Preneur, dûment convoqué, à l’état des lieux de sortie qui sera effectué par huissier de justice dont les frais seront à la charge exclusive du Preneur.
Au cas où les locaux ne seraient pas restitués comme il est dit au premier paragraphe ci-dessus, le Bailleur aura le choix :
– soit de refuser les clefs et d’enjoindre au Preneur de procéder aux travaux de réparations, nettoyage, débarras, etc qui s'avèreraient [sic] nécessaires et qui devront être réalisés impérativement dans les trois mois suivant la date d’expiration du bail.
– soit de procéder lui-même à ces travaux, le Preneur en remboursant au Bailleur le coût sur présentation des factures correspondantes.
Dans tous les cas, le Preneur sera redevable d'une indemnité journalière égale au double du loyer en cours, plus charges et taxes pendant la durée nécessaire pour cette remise en état et ce, à compter de la date d'expiration du bail. »

L’article 8.1.3 du bail prévoit en outre :
« 8.1.3 Le Preneur jouira desdits lieux en bon père de famille, les entretiendra en parfait état de réparations locatives et effectuera en outre à ses frais, toutes réparations locatives ou d’entretien même celles nécessitées par la force majeure ou cas fortuit qui seraient nécessaires à la seule exception des réparations prévues par l'article 606 du Code Civil. »

Il résulte de ces stipulations claires et précises que la société Ami [I] était tenue de restituer les lieux en parfait état de réparation et d’entretien, sans se limiter à les rendre en bon état ou dans l’état qui étaient le leur lors de la prise de possession des locaux, ce que ne conteste pas la société Ami [I], qui se limite à énoncer qu’elle n’était pas tenue de procéder à une restructuration des locaux ou à une remise à neuf.

Dès lors que les lieux devaient contractuellement être restitués par la société Ami [I] en parfait état, l’état des locaux lors de leur prise de possession est indifférent, et les moyens de la preneuse aux fins de contester la valeur probante de l’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2016 produit par la bailleresse et aux fins de voir juger que la bailleresse ne pourrait se prévaloir de la présomption de bon état de réparation locative posée par l’article 1731 du code civil sont inopérants.

Un constat d’état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 31 mars 2021 à la requête de la société Sovalfi. Aux termes de ce procès-verbal, l’huissier de justice relève différents éléments n’apparaissant pas en parfait état de réparation, tels que des moquettes tachées, des peintures décollées, des traces d’infiltration, des éléments sales et recouverts de poussière ou des dalles de plafond fissurées.

Ainsi, au regard des éléments ne présentant pas le parfait état de réparation contractuellement prévu, la société Ami [I] a commis des manquements susceptibles d’engager sa responsabilité civile contractuelle envers la société Sovalfi, en cas de démonstration par cette dernière d’un préjudice et d’un lien de causalité.









*Sur le préjudice non contesté à hauteur de 12 456,03 euros

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Ami [I] admet qu'il lui revient de supporter la charge de plusieurs postes de travaux de réparation locative réclamés par la société Sovalfi, à savoir : un montant de 2 160 euros correspondant à des frais de débarras selon facture de la société SGB n° 2021 80 du 23 septembre 2021 ; un montant de 95 euros correspondant à un changement de serrure de boîte à lettres selon facture de la société Edelen n° FA09110 du 6 septembre 2021 ; un montant de 7 820,40 euros correspondant aux travaux de peintures des murs et sols, de peinture des plafonds et de peinture antirouille au niveau des fontes selon facture de la société L.F.B n° 21/09-1016 du 25 octobre 2021.

La preneuse reconnait qu’aux termes du bail il convient d’ajouter aux sommes mises à sa charge la facture d’huissier d’état des lieux de sortie de 600 euros et une indemnité de non-relocation pendant les travaux du sous-sol à hauteur de 1 780,63 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir que la société Ami [I] est tenue envers la société Sovalfi d’une dette non contestée de 12 456,03 euros au titre des travaux de réparation de fin de bail et de l’indemnité de non relocation du sous-sol.

*Sur les sommes réclamées au titre des travaux de rénovation électrique du sous-sol

La société Sovalfi sollicite la prise en charge par la société Ami [I] du montant total de la facture L.F.B n° 21/09-1016 du 25 octobre 2021, soit 10 390,80 euros, sans exclure les postes correspondant aux travaux de rénovation électrique, qui représentent 2 570,40 euros. La bailleresse précise que ces travaux ne concernent pas la pose d’un compteur électrique mais la mise aux normes de l’installation électrique dans les locaux situés au sous-sol, ce qui entre dans l’obligation d’entretien à laquelle la locataire a manqué.

La société Ami [I] conteste devoir prendre en charge la fraction de 2 570,40 euros de la facture L.F.B n° 21/09-1016 du 25 octobre 2021 correspondant aux travaux d’installation électrique. Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention d’un quelconque problème électrique nécessitant des travaux de rénovation, et que, le sous-sol n’ayant pas été donné à bail à son successeur, les travaux résultent seulement de la nécessité de rendre chacune des surfaces indépendantes sur le plan électrique, avec chacune un compteur individuel, ce qui ne saurait être mis à sa charge.

En l’espèce, s’agissant du sous-sol, l’état des lieux de sortie énonce que l’espace est sale, que des détritus sont présents dans la pièce, que le sol présente des aspérités et des trous, et qu’il existe des différences de revêtements au sol et de niveau. Toutefois, il ne contient aucune constatation relative aux installations électriques, de sorte que rien ne laisse supposer la nécessité d’une mise aux normes. En outre, le remplacement complet d’une installation électrique prétendument vétuste en vue de sa mise en conformité relève des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, de sorte que de tels travaux sont à la charge du bailleur.

En conséquence, il convient de considérer que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’un préjudice imputable aux inexécutions de la locataire en matière d’entretien des installations électriques au sous-sol.









*Sur les sommes réclamées au titre de la duplication des clés

La société Sovalfi réclame que la société Ami [I] supporte le coût de la duplication des clés des portes d’accès au local, d’un montant de 984 euros, au motif que seules 8 clés ont été restituées sur les 27 remises en début de bail, de sorte qu’il a été nécessaire de dupliquer 19 clés.

La société Ami [I] s’y oppose, considérant que l’état des lieux de sortie indique que les clés du local ont bien été restituées, que l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention d’une quelconque déclaration de la société Sovalfi indiquant qu’il manquerait des clés d’accès, pas plus que le nombre de clés remises lors de l’acte de cession d’actions de la société Proxiges, ledit acte étant silencieux sur ce point, et qu’aucun justificatif de la remise de 27 clés n’est versé aux débats, alors que la charge de la preuve incombe à la société Sovalfi.

En l’espèce, l’article 12 du bail stipule : « Il est remis ce jour 16 clés de la porte d’entrée sur rue, trois clés de la porte d’accès au second hall de l’immeuble, deux clés par porte pour les deux portes de la remise située au premier sous-sol et deux clés de la porte sur jardin du bureau situé tout au fond des locaux et deux clés de la boite aux lettres située au niveau du premier hall de l’immeuble. »

En l’absence de tout élément de preuve contraire, c’est donc à juste titre que la bailleresse énonce que 27 clés ont été mises à disposition de la preneuse en début de bail, en ce compris les deux clés de la boîte aux lettres.

Or, l’état des lieux de sortie, pris en sa deuxième page, fait état de la restitution de huit clés seulement. La société Ami [I] ne verse aucun élément additionnel attestant de la restitution de l’ensemble des clés en sa possession.

La société Sovalfi est donc fondée à réclamer réparation de son préjudice résultant de l'absence de restitution des 19 clés manquantes.

Sur ce point, elle produit une facture de la société L.F.B n° 21/09-1019 en date du 20 novembre 2021, d’un montant de 984 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir que la société Ami [I] est redevable envers la société Sovalfi de la somme de 984 euros au titre de la duplication des clés rendue nécessaire par leur restitution incomplète.

*Sur les sommes réclamées au titre de la franchise de loyer consentie au successeur de la preneuse

La société Sovalfi sollicite le paiement de la somme de 27 500 euros HT, soit 33 000 euros TTC, en raison de la remise commerciale d’un trimestre de loyer consentie à sa nouvelle locataire, la société Crecheo, au titre de sa participation aux travaux effectués par cette dernière pour aménager les locaux, faisant valoir que le devis et les factures des travaux exécutés dans les locaux par la société Crecheo atteignent un montant total de 267 471 euros, et que si ces travaux ont abouti à aménager les locaux pour une activité de crèche, ils ont également eu pour objet la réalisation des réparations locatives et d’entretien non exécutées par la société Ami [I], dont la fourniture et la pose de faux plafonds, les travaux de peinture et revêtements muraux et la fourniture et la pose de châssis de fenêtres.






La société Ami [I] expose que la société Sovalfi a signé un bail avec la société Crecheo dès le 1er février 2021, soit deux mois avant la restitution des locaux et pour une prise d’effet au lendemain de cette restitution, de sorte que la bailleresse ne justifie d’aucune difficulté pour relouer les locaux ; que la franchise de loyer invoquée par la société Sovalfi a été accordée par elle à titre d’accompagnement commercial et est donc sans lien avec l’état de restitution des locaux ; que les travaux réalisés par la société Crecheo ont été nécessaires non pas à cause de l’état des locaux restitués mais à cause de l’obligation de mise en conformité des locaux pour une activité exclusive de crèche et halte-garderie, qui répond à des normes spécifiques d’accueil du public de jeunes enfants ; que la mise à la charge de la société Sovalfi du coût des travaux litigieux est en outre justifiée par l’obligation de délivrance conforme des locaux à la destination pour laquelle ils sont loués, à savoir l’activité de crèche de la société Crecheo ; qu’enfin aucun préjudice n’a résulté d’un défaut de réalisation des réparations locatives dès lors que les locaux ont été restructurés et réaménagés complètement par la société Crecheo, rendant des travaux de réparation locative sans aucune utilité.

En l'espèce, le bail unissant la société Sovalfi à la société Crecheo, successeur de la société Ami [I], stipule : « A titre d’accompagnement commercial, les parties conviennent que le loyer annuel HT sera diminué d’une somme forfaitaire de 27.500 euros qui sera répartie sur les trois premières années soit 9.166,66 euros par an, somme qui viendra en déduction des appels de loyers trimestriels à compter du 1er avril 2021. Le Preneur s’engage à fournir en contrepartie au Bailleur et au plus tard pour le 1er septembre 2021 une facture dont il assurera le paiement au nom du Bailleur d’un montant total de 27.500 euros HT avec la mention « acquittée » afin que ce dernier puisse la comptabiliser dans sa propre comptabilité. »

Ce bail prévoit en outre : « De surcroît, en cas de départ ou de résiliation anticipée de bail avant les six premières années, le Preneur devra rembourser la totalité du montant de l’accompagnement commercial concédé par le Bailleur soit la somme de 27.500 euros et ce, nonobstant la fourniture par le Preneur au Bailleur d’une facture de travaux acquittée au nom du Bailleur du même montant. »

Il ressort des termes précités que la société Sovalfi a consenti une franchise de loyer à la société Crecheo en raison des travaux par elle effectués au sein des locaux nouvellement pris à bail.

Ainsi, la société Sovalfi justifie d’un préjudice indemnisable à la condition que les travaux réalisés par la société Crecheo trouvent leur origine dans l’état imparfait des locaux restitués par la société Ami [I], ce qu’il y a lieu de vérifier, étant observé que, contrairement à ce que soutient la société Ami [I], la formule « à titre d’accompagnement commercial » utilisée par le nouveau bail ne permet pas d’exclure la nécessité des travaux résultant du mauvais état des locaux.

Il convient d’examiner la nature des postes des devis et factures afférents aux travaux réalisés par la société Crecheo et de les comparer aux éléments décrits dans l'état des lieux de sortie et révélant un état de réparation non satisfaisant au vu des termes du bail.

La bailleresse verse un devis n° 2021-066-203/21 de la société LFC Cloisons en date du 12 avril 2021, d’un montant de 267 471 euros, ainsi que les factures acquittées correspondantes n° 2104035, 2106015 et 2108009, datées des 20 avril, 14 juin et 3 août 2021, d’un montant de 80 241,30 euros, 80 241,30 euros et 106 988,40 euros.






Il y a lieu d’observer que les travaux réalisés concernent notamment la dépose des faux-plafonds (2 200 euros), la dépose des revêtements des sols carrelés (870 euros) et moquettés (1 134 euros), l’installation de nouveaux faux-plafonds (8 154,50 euros), la pose de nouveaux revêtements de sols (16 518 euros), la mise en peinture du plafond (968 euros) et celle des murs (10 600 euros).

Ces postes représentent un montant de 40 444,50 euros sur le montant total de 267 471 euros engagé par la société Crecheo et correspondent à des éléments explicitement décrits dans l’état des lieux de sortie comme étant en état de réparation insatisfaisant. En effet, aux termes de l’état des lieux, l’intégralité des peintures des treize pièces du rez-de-chaussée présentent des défauts tels que des salissures, des décollements, des trous ou des traces d’infiltration ; l’ensemble des moquettes est taché ou déchiré, à l’exception de celle du quatrième bureau à droite, qui est décrite comme étant « en état d’usage » ; les carrelages sont alternativement dépeints comme étant « en état d’usage », sales ou abîmés avec éclats et fissures ; enfin, les plafonds des treize pièces comportent des défauts, étant notamment relevé que 331 dalles de polystyrène sont énumérées comme étant manquantes ou abîmées avec éclats ou fissures.

La société Ami [I] soutient avec pertinence que certains postes des travaux exécutés par la société LFC Cloisons correspondent à des restructurations, notamment la dépose de cloisons, ou à des mises en conformité à la destination du nouveau bail et aux normes spécifiques des crèches et haltes-garderies, comme l’installation en hauteur des prises de courant. C’est donc à juste titre qu’elle affirme qu’elle n’était pas tenue de procéder à ces aménagements ou rénovations. Toutefois, les postes répertoriés plus haut pour un montant de 40 444,50 euros sont sans lien avec une éventuelle restructuration, mise en conformité à la destination du bail du successeur de la société Ami [I] ou mise en conformité avec des normes spécifiques.

Dès lors, le montant des travaux de remise en état réalisés en raison des manquements de la société Ami [I], d’un montant minimal de 40 444,50 euros, est supérieur au montant de la franchise consentie par la société Sovalfi à la société Crecheo, d’un montant de 27 500 euros.

Il en résulte que la société Sovalfi justifie d’un préjudice résultant de l’état des locaux restitués par la société Ami [I] d’un montant égal à celui de la franchise accordée à la société Crecheo.

En conséquence, il convient de retenir que la société Ami [I] est tenue envers la société Sovalfi au titre de l’état des locaux restitués de dommages-intérêts d’un montant de 27 500 euros hors taxes, soit 33 000 euros taxes comprises.

S’agissant de l’argumentation de la société Ami [I] tendant à souligner l’absence de difficulté de la société Sovalfi à relouer les locaux en litige, il y a lieu de constater que la bailleresse ne sollicite pas d’indemnisation au titre d’un préjudice d’immobilisation, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

*Conclusion sur les sommes à la charge de la société Ami [I]

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, il y a lieu de retenir que la société Ami [I], à l'issue de la restitution des locaux, est débitrice envers la société Sovalfi d’une somme totale de :
12 456,03 euros + 984 euros + 33 000 euros = 46 440,03 euros.


Sur le dépôt de garantie et la demande de condamnation à paiement formée par la société Sovalfi

La société Ami [I] sollicite la restitution du dépôt de garantie, après déduction des seules sommes dont elle se reconnaît redevable au titre de l’état des locaux restitués et des réparations locatives.

La société Sovalfi soutient qu’après compensation de sa dette avec le dépôt de garantie, la preneuse lui demeure redevable d’un reliquat de 11 013,44 euros, mais, dans le dispositif de ses conclusions, la bailleresse sollicite le débouté de la preneuse de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation au paiement d’une somme de 49 010,43 euros au titre des manquements de la société Ami [I] à ses obligations d’entretien des locaux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 6 du bail, relatif au dépôt de garantie, stipule :
« ARTICLE 6 - DEPOT DE GARANTIE
A titre de garantie de l’exécution de toutes charges et conditions du bail par le Preneur, il est versé en deux fois une somme de 36.000 € (trente-six mille euros) représentant un tiers du loyer annuel hors taxes pour 27.000 euros le 31 janvier 2017 et le 30 octobre 2017 pour le solde.
Cette somme sera remboursable en fin de bail au Preneur, sous réserve de la libération totale des locaux et après remise des clés, après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le Preneur à titre de loyers, de charges, de réparations locatives, ou à tout autre titre. Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêts au profit du Preneur, ainsi que ce dernier le reconnaît. Le Bailleur demandera tous les ans au preneur le versement de la somme complémentaire permettant de maintenir ce loyer de garantie au tiers du loyer annuel.
Si la propriété de l’immeuble devait être transférée, le montant du dépôt de garantie en possession du Bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au Preneur. Le Preneur le reconnaît expressément, de telle sorte qu’il ne pourra formuler quelque demande de remboursement de dépôt de garantie que ce soit à l’encontre du Bailleur actuel, sa créance éventuelle au titre du dépôt de garantie étant alors détenue contre le nouveau propriétaire de l'immeuble.
Toutefois, en cas d’une ouverture de procédure de redressement ou de liquidation judiciaire à l’encontre du Preneur, le Bailleur pourra demander, si bon lui semble et même en cas de poursuite du bail, la compensation avec les sommes dues au titre du passif. En cas de cession de bail et par dérogation à l'article 8-4-2 du présent bail, le dépôt de garantie devra alors être reconstitué par le cessionnaire de façon à être toujours égal à la moitié du loyer annuel. »

En application de ces stipulations, le dépôt de garantie est restituable en fin de bail après déduction de toutes sommes pouvant être dues par la preneuse.

En l’espèce, la dette de la société Ami [I], d’un montant de 46 440,03 euros, étant supérieure au dépôt de garantie, d’un montant non contesté de 36 000 euros, il y a lieu de débouter la société Ami [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Après déduction du montant du dépôt de garantie de 36 000 euros, que la bailleresse est fondée à conserver, il y a lieu de condamner la société Ami [I] à payer à la société Sovalfi au titre de l'état des locaux restitués la somme de : 46 440,03 euros – 36 000 euros = 10 440,03 euros.


Sur la demande de dommages-intérêts de la société Ami [I] au titre du dépôt de garantie

La société Ami [I] indique solliciter la condamnation de la société Sovalfi au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour « réticence abusive » du dépôt de garantie.

La société Sovalfi estime qu'il convient de débouter la preneuse de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la société Ami [I] réclame la condamnation de la société Sovalfi au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour « réticence abusive » du dépôt de garantie, sans expliquer en quoi celle-ci consisterait.

Si cette prétention semble viser la « non restitution » du dépôt de garantie par la bailleresse, force est de constater qu’il a précédemment été statué que la société Sovalfi était fondée à conserver l’intégralité du dépôt de garantie au vu du montant de la dette de sa preneuse.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Ami [I] de sa demande de dommages-intérêts.


Sur les autres demandes

La société Ami [I], succombante, sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser à la société Sovalfi une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes sur ce même fondement.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu'il soit besoin de l'ordonner.

Dispositif

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe le montant des dommages-intérêts dont est redevable la SAS Ami [I] à la SARL Sovalfi au titre des réparations locatives à la somme de 46 440,03 euros ;

Constate que la compensation s’opère de plein droit entre la créance de dommages-intérêts détenue par la SARL Sovalfi au titre des réparations locatives et la créance de 36 000 euros détenue par la SAS Ami [I] au titre du dépôt de garantie ;




Déboute, en conséquence, la SAS Ami [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS Ami [I] à payer à la SARL Sovalfi la somme de 10 440,03 euros au titre des réparations locatives de fin de bail, après compensation avec le montant du dépôt de garantie de 36 000 euros ;

Déboute la SAS Ami [I] de sa demande de dommages-intérêts pour « réticence abusive » du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS Ami [I] à payer à la SARL Sovalfi la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Ami [I] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Ami [I] aux dépens ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait et jugé à [I] le 23 Juin 2026


Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [I] [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

N° RG 23/04533 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZNNP

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
30 Mars 2023









JUGEMENT 
rendu le 23 Juin 2026 


DEMANDERESSE

Société AMI [I] 
(anciennement dénommée AGIA), SAS 
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

représentée par Me Roxane BOURG, avocat au barreau de [I], vestiaire #E0751




DÉFENDERESSE

SARL SOVALFI
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de [I], vestiaire #E0874







Décision du 23 Juin 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/04533 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNNP



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 23 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2016, la SARL Sovalfi a donné à bail commercial à la SAS Proxiges des locaux à usage exclusif de bureaux sis [Adresse 4], à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 31 octobre 2016, moyennant un loyer initial de 108 000 euros par an en principal, payable trimestriellement à terme d'avance.

Par acte sous seing privé contresigné par avocat du 8 décembre 2017 intitulé « Promesse synallagmatique de cession des actions de la société Progestion sous conditions suspensives », la société de droit chypriote G.C.M. Granite Capital Management Ltd s'est engagée sous diverses conditions suspensives à céder à la société Richelieu Immobilier la pleine propriété de l'intégralité des actions composant le capital de la société Progestion, société elle-même détentrice de l'intégralité des parts du capital de la société Proxiges.

L'acte de promesse de cession du 8 décembre 2017 a notamment érigé en condition suspensive l'« Obtention d'un engagement écrit irrévocable de la SARL SOVALFI pour la signature d'un avenant au bail à la Date de cession, prévoyant la faculté pour la [Etablissement 1] de donner congé au bout de trois années à compter de la Date de cession », la date de cession étant fixée au 31 mars 2018.

Par courrier du 26 mars 2018, la société Sovalfi a indiqué à la société Proxiges avoir décidé de lui accorder une faculté de congé au 31 mars 2021 sous réserve d’un délai de prévenance de six mois dans les formes requises.

Par courrier recommandé du 22 juin 2020 adressé à la société Sovalfi, la société Proxiges a donné congé pour le 31 mars 2021.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2020, la société Sovalfi a mis en demeure la société Proxiges de lui adresser la somme de 42 182,50 euros au titre des loyers et charges du quatrième trimestre 2020 et de l'appel de remboursement de la taxe foncière.

La preneuse a libéré les lieux le 31 mars 2021. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par procès-verbal d'huissier de justice du même jour.

Par ordonnance du 23 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de [I], saisi d'une demande de provision par la société Sovalfi, a constaté que la société Proxiges avait réglé le 30 avril 2021 la provision sollicitée à hauteur de 37 017,30 euros et a condamné la société Proxiges à payer à la société Sovalfi, à titre provisionnel, une majoration de 10 % sur la somme de 37 017,30 euros TTC, outre un intérêt de 1 % par mois de retard, à compter du 15 mars 2021 et jusqu'au 30 avril 2021.

Par lettre officielle du 3 novembre 2021, le conseil de la société Proxiges a mis en demeure la bailleresse de lui restituer le dépôt de garantie, à défaut de communication de factures de travaux incombant à la preneuse et susceptibles de justifier la non-restitution.

Par courrier officiel du 1er décembre 2021, le conseil de la société Sovalfi a communiqué à la preneuse diverses factures relatives à la remise en état des locaux loués et l'a mise en demeure de payer sous huit jours une somme de 11 013,44 euros au titre de la prise en charge par la bailleresse des travaux de remise en état, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Par acte du 30 mars 2023, la société Proxiges, devenue Ami [I], a fait assigner la société Sovalfi devant le tribunal judiciaire de [I], aux fins de la voir condamner au paiement d’une somme de 23 543,97 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, après déduction des factures de travaux incombant à la locataire d’un montant de 12 456,03 euros, de voir prononcer une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, et de voir condamner la société Sovalfi au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par la « réticence » abusive du dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, la société Ami [I] demande au tribunal de :
« DECLARER que la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA est recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,
DEBOUTER la société SOVALFI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Et par conséquent,
CONDAMNER la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA à la somme de 12.456,03 euros au titre des travaux de réparation en fin de bail,
CONDAMNER la société SOVALFI à restituer le dépôt de garantie de 36.000 euros à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA,
ORDONNER la compensation entre ces deux sommes et condamnations précitées,
En conséquence,
CONDAMNER la société SOVALFI à régler la somme de 23.543,97 euros, après déduction des factures de travaux incombant à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA à hauteur de 12.456,03 euros, au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie de 36.000 euros, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
CONDAMNER, la société SOVALFI à régler à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice du fait de la réticence abusive du dépôt de garantie par la société SOVALFI
CONDAMNER la société SOVALFI à verser à la société AMI [I] ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AGIA la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la société SOVALFI aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 septembre 2024, la société Sovalfi demande au tribunal judiciaire de :
« – Juger la Société SOVALFI recevable et bien fondée en ses présentes écritures,
Y faisant doit,
– Débouter la Société AMI [I] de toutes ses fins, demandes et prétentions ;
– Condamner la Société AMI [I] à payer à la Société SOVALFI la somme de 49.010,43 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son manquement à son obligation d’exécuter les travaux d’entretien et de réparations locatives ;
– Condamner la Société AMI [I] à payer à la Société SOVALFI la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la Société AMI [I] aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 12 décembre 2024 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 17 novembre 2025. Par bulletin du 5 juin 2025, les parties ont été informées que « Suite à une réorganisation au sein de la 18ème chambre, je vous informe que l’audience de plaidoiries, initialement fixée au 17 novembre 2025, est reportée au 24 mars 2026 à 14h15 ».

L’affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 4 juin 2026, prorogée au 23 juin 2026 et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’indemnisation au titre de l’état des locaux restitués

La société Sovalfi estime à la somme de 49 010,43 euros les dommages et intérêts dus par la société Ami [I] en réparation de ses manquements à son obligation d’exécuter les travaux d’entretien et de réparations locatives. Au soutien de cette demande, la bailleresse énonce que l’état des lieux de sortie démontre que les locaux n’ont pas été restitués dans le parfait état de réparations locatives et d’entretien prévu par le bail. Elle expose que la locataire sortante lui est redevable d’une somme de 16 010,43 euros au titre de diverses factures, à savoir une facture correspondant aux frais d’état des lieux de sortie, une indemnité pour non-relocation du sous-sol pendant la durée de réalisation des travaux de réparation et d’entretien inexécutés par la preneuse, une facture de débarras, une facture de duplication de clés, une facture de changement de serrure et de clés de boîte à lettres, ainsi qu’une facture des travaux rénovation électrique et de peinture des murs, sols et plafonds. Elle ajoute que la preneuse lui doit en outre une somme de 27 500 euros HT, soit 33 000 euros TTC, en raison de la remise commerciale d’un trimestre de loyer consentie à sa nouvelle locataire au titre de sa participation aux travaux effectués par cette dernière pour aménager les locaux pour une activité de crèche.

La société Ami [I] demande de limiter à un montant de 12 456,03 euros les sommes dues au titre des travaux de réparation en fin de bail. À l'appui de ses prétentions, la locataire sortante admet devoir prendre à sa charge certaines factures, qu’elle énumère, mais dénie toute valeur probante de l’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2016 produit par la bailleresse, estime que la bailleresse ne peut se prévaloir de la présomption de bon état de réparation locative posée par l'article 1731 du code civil et conteste l’essentiel des factures versées par la bailleresse, dont elle souligne qu’elles ont été communiquées très tardivement. Elle conteste, en outre, l’imputabilité de la remise de loyers accordée par la bailleresse à la locataire suivante, la société Crecheo, les travaux nécessaires à l’activité de crèche de cette dernière étant des travaux d’adaptation des locaux à une activité spécifique.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

D’après l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, applicable en l’espèce s’agissant d’un contrat de bail postérieur au 20 juin 2014, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, ainsi que du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

*Sur l’existence de manquements contractuels

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule :

« 10.2 Restitution des locaux loués



Le Preneur devra rendre les locaux loués en parfait état de réparations et de propreté comme ils lui ont été délivrés au début du bail, libres de toute occupation. Le preneur effectuera toutes les réparations nécessaires y compris celles qui trouvent leur origine dans la vétusté, la force majeure, le cas fortuit ou l’usage normal des locaux objets du bail.
A cet effet, il sera procédé, en la présence du Preneur, dûment convoqué, à l’état des lieux de sortie qui sera effectué par huissier de justice dont les frais seront à la charge exclusive du Preneur.
Au cas où les locaux ne seraient pas restitués comme il est dit au premier paragraphe ci-dessus, le Bailleur aura le choix :
– soit de refuser les clefs et d’enjoindre au Preneur de procéder aux travaux de réparations, nettoyage, débarras, etc qui s'avèreraient [sic] nécessaires et qui devront être réalisés impérativement dans les trois mois suivant la date d’expiration du bail.
– soit de procéder lui-même à ces travaux, le Preneur en remboursant au Bailleur le coût sur présentation des factures correspondantes.
Dans tous les cas, le Preneur sera redevable d'une indemnité journalière égale au double du loyer en cours, plus charges et taxes pendant la durée nécessaire pour cette remise en état et ce, à compter de la date d'expiration du bail. »

L’article 8.1.3 du bail prévoit en outre :
« 8.1.3 Le Preneur jouira desdits lieux en bon père de famille, les entretiendra en parfait état de réparations locatives et effectuera en outre à ses frais, toutes réparations locatives ou d’entretien même celles nécessitées par la force majeure ou cas fortuit qui seraient nécessaires à la seule exception des réparations prévues par l'article 606 du Code Civil. »

Il résulte de ces stipulations claires et précises que la société Ami [I] était tenue de restituer les lieux en parfait état de réparation et d’entretien, sans se limiter à les rendre en bon état ou dans l’état qui étaient le leur lors de la prise de possession des locaux, ce que ne conteste pas la société Ami [I], qui se limite à énoncer qu’elle n’était pas tenue de procéder à une restructuration des locaux ou à une remise à neuf.

Dès lors que les lieux devaient contractuellement être restitués par la société Ami [I] en parfait état, l’état des locaux lors de leur prise de possession est indifférent, et les moyens de la preneuse aux fins de contester la valeur probante de l’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2016 produit par la bailleresse et aux fins de voir juger que la bailleresse ne pourrait se prévaloir de la présomption de bon état de réparation locative posée par l’article 1731 du code civil sont inopérants.

Un constat d’état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 31 mars 2021 à la requête de la société Sovalfi. Aux termes de ce procès-verbal, l’huissier de justice relève différents éléments n’apparaissant pas en parfait état de réparation, tels que des moquettes tachées, des peintures décollées, des traces d’infiltration, des éléments sales et recouverts de poussière ou des dalles de plafond fissurées.

Ainsi, au regard des éléments ne présentant pas le parfait état de réparation contractuellement prévu, la société Ami [I] a commis des manquements susceptibles d’engager sa responsabilité civile contractuelle envers la société Sovalfi, en cas de démonstration par cette dernière d’un préjudice et d’un lien de causalité.









*Sur le préjudice non contesté à hauteur de 12 456,03 euros

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Ami [I] admet qu'il lui revient de supporter la charge de plusieurs postes de travaux de réparation locative réclamés par la société Sovalfi, à savoir : un montant de 2 160 euros correspondant à des frais de débarras selon facture de la société SGB n° 2021 80 du 23 septembre 2021 ; un montant de 95 euros correspondant à un changement de serrure de boîte à lettres selon facture de la société Edelen n° FA09110 du 6 septembre 2021 ; un montant de 7 820,40 euros correspondant aux travaux de peintures des murs et sols, de peinture des plafonds et de peinture antirouille au niveau des fontes selon facture de la société L.F.B n° 21/09-1016 du 25 octobre 2021.

La preneuse reconnait qu’aux termes du bail il convient d’ajouter aux sommes mises à sa charge la facture d’huissier d’état des lieux de sortie de 600 euros et une indemnité de non-relocation pendant les travaux du sous-sol à hauteur de 1 780,63 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir que la société Ami [I] est tenue envers la société Sovalfi d’une dette non contestée de 12 456,03 euros au titre des travaux de réparation de fin de bail et de l’indemnité de non relocation du sous-sol.

*Sur les sommes réclamées au titre des travaux de rénovation électrique du sous-sol

La société Sovalfi sollicite la prise en charge par la société Ami [I] du montant total de la facture L.F.B n° 21/09-1016 du 25 octobre 2021, soit 10 390,80 euros, sans exclure les postes correspondant aux travaux de rénovation électrique, qui représentent 2 570,40 euros. La bailleresse précise que ces travaux ne concernent pas la pose d’un compteur électrique mais la mise aux normes de l’installation électrique dans les locaux situés au sous-sol, ce qui entre dans l’obligation d’entretien à laquelle la locataire a manqué.

La société Ami [I] conteste devoir prendre en charge la fraction de 2 570,40 euros de la facture L.F.B n° 21/09-1016 du 25 octobre 2021 correspondant aux travaux d’installation électrique. Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention d’un quelconque problème électrique nécessitant des travaux de rénovation, et que, le sous-sol n’ayant pas été donné à bail à son successeur, les travaux résultent seulement de la nécessité de rendre chacune des surfaces indépendantes sur le plan électrique, avec chacune un compteur individuel, ce qui ne saurait être mis à sa charge.

En l’espèce, s’agissant du sous-sol, l’état des lieux de sortie énonce que l’espace est sale, que des détritus sont présents dans la pièce, que le sol présente des aspérités et des trous, et qu’il existe des différences de revêtements au sol et de niveau. Toutefois, il ne contient aucune constatation relative aux installations électriques, de sorte que rien ne laisse supposer la nécessité d’une mise aux normes. En outre, le remplacement complet d’une installation électrique prétendument vétuste en vue de sa mise en conformité relève des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, de sorte que de tels travaux sont à la charge du bailleur.

En conséquence, il convient de considérer que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’un préjudice imputable aux inexécutions de la locataire en matière d’entretien des installations électriques au sous-sol.









*Sur les sommes réclamées au titre de la duplication des clés

La société Sovalfi réclame que la société Ami [I] supporte le coût de la duplication des clés des portes d’accès au local, d’un montant de 984 euros, au motif que seules 8 clés ont été restituées sur les 27 remises en début de bail, de sorte qu’il a été nécessaire de dupliquer 19 clés.

La société Ami [I] s’y oppose, considérant que l’état des lieux de sortie indique que les clés du local ont bien été restituées, que l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention d’une quelconque déclaration de la société Sovalfi indiquant qu’il manquerait des clés d’accès, pas plus que le nombre de clés remises lors de l’acte de cession d’actions de la société Proxiges, ledit acte étant silencieux sur ce point, et qu’aucun justificatif de la remise de 27 clés n’est versé aux débats, alors que la charge de la preuve incombe à la société Sovalfi.

En l’espèce, l’article 12 du bail stipule : « Il est remis ce jour 16 clés de la porte d’entrée sur rue, trois clés de la porte d’accès au second hall de l’immeuble, deux clés par porte pour les deux portes de la remise située au premier sous-sol et deux clés de la porte sur jardin du bureau situé tout au fond des locaux et deux clés de la boite aux lettres située au niveau du premier hall de l’immeuble. »

En l’absence de tout élément de preuve contraire, c’est donc à juste titre que la bailleresse énonce que 27 clés ont été mises à disposition de la preneuse en début de bail, en ce compris les deux clés de la boîte aux lettres.

Or, l’état des lieux de sortie, pris en sa deuxième page, fait état de la restitution de huit clés seulement. La société Ami [I] ne verse aucun élément additionnel attestant de la restitution de l’ensemble des clés en sa possession.

La société Sovalfi est donc fondée à réclamer réparation de son préjudice résultant de l'absence de restitution des 19 clés manquantes.

Sur ce point, elle produit une facture de la société L.F.B n° 21/09-1019 en date du 20 novembre 2021, d’un montant de 984 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir que la société Ami [I] est redevable envers la société Sovalfi de la somme de 984 euros au titre de la duplication des clés rendue nécessaire par leur restitution incomplète.

*Sur les sommes réclamées au titre de la franchise de loyer consentie au successeur de la preneuse

La société Sovalfi sollicite le paiement de la somme de 27 500 euros HT, soit 33 000 euros TTC, en raison de la remise commerciale d’un trimestre de loyer consentie à sa nouvelle locataire, la société Crecheo, au titre de sa participation aux travaux effectués par cette dernière pour aménager les locaux, faisant valoir que le devis et les factures des travaux exécutés dans les locaux par la société Crecheo atteignent un montant total de 267 471 euros, et que si ces travaux ont abouti à aménager les locaux pour une activité de crèche, ils ont également eu pour objet la réalisation des réparations locatives et d’entretien non exécutées par la société Ami [I], dont la fourniture et la pose de faux plafonds, les travaux de peinture et revêtements muraux et la fourniture et la pose de châssis de fenêtres.






La société Ami [I] expose que la société Sovalfi a signé un bail avec la société Crecheo dès le 1er février 2021, soit deux mois avant la restitution des locaux et pour une prise d’effet au lendemain de cette restitution, de sorte que la bailleresse ne justifie d’aucune difficulté pour relouer les locaux ; que la franchise de loyer invoquée par la société Sovalfi a été accordée par elle à titre d’accompagnement commercial et est donc sans lien avec l’état de restitution des locaux ; que les travaux réalisés par la société Crecheo ont été nécessaires non pas à cause de l’état des locaux restitués mais à cause de l’obligation de mise en conformité des locaux pour une activité exclusive de crèche et halte-garderie, qui répond à des normes spécifiques d’accueil du public de jeunes enfants ; que la mise à la charge de la société Sovalfi du coût des travaux litigieux est en outre justifiée par l’obligation de délivrance conforme des locaux à la destination pour laquelle ils sont loués, à savoir l’activité de crèche de la société Crecheo ; qu’enfin aucun préjudice n’a résulté d’un défaut de réalisation des réparations locatives dès lors que les locaux ont été restructurés et réaménagés complètement par la société Crecheo, rendant des travaux de réparation locative sans aucune utilité.

En l'espèce, le bail unissant la société Sovalfi à la société Crecheo, successeur de la société Ami [I], stipule : « A titre d’accompagnement commercial, les parties conviennent que le loyer annuel HT sera diminué d’une somme forfaitaire de 27.500 euros qui sera répartie sur les trois premières années soit 9.166,66 euros par an, somme qui viendra en déduction des appels de loyers trimestriels à compter du 1er avril 2021. Le Preneur s’engage à fournir en contrepartie au Bailleur et au plus tard pour le 1er septembre 2021 une facture dont il assurera le paiement au nom du Bailleur d’un montant total de 27.500 euros HT avec la mention « acquittée » afin que ce dernier puisse la comptabiliser dans sa propre comptabilité. »

Ce bail prévoit en outre : « De surcroît, en cas de départ ou de résiliation anticipée de bail avant les six premières années, le Preneur devra rembourser la totalité du montant de l’accompagnement commercial concédé par le Bailleur soit la somme de 27.500 euros et ce, nonobstant la fourniture par le Preneur au Bailleur d’une facture de travaux acquittée au nom du Bailleur du même montant. »

Il ressort des termes précités que la société Sovalfi a consenti une franchise de loyer à la société Crecheo en raison des travaux par elle effectués au sein des locaux nouvellement pris à bail.

Ainsi, la société Sovalfi justifie d’un préjudice indemnisable à la condition que les travaux réalisés par la société Crecheo trouvent leur origine dans l’état imparfait des locaux restitués par la société Ami [I], ce qu’il y a lieu de vérifier, étant observé que, contrairement à ce que soutient la société Ami [I], la formule « à titre d’accompagnement commercial » utilisée par le nouveau bail ne permet pas d’exclure la nécessité des travaux résultant du mauvais état des locaux.

Il convient d’examiner la nature des postes des devis et factures afférents aux travaux réalisés par la société Crecheo et de les comparer aux éléments décrits dans l'état des lieux de sortie et révélant un état de réparation non satisfaisant au vu des termes du bail.

La bailleresse verse un devis n° 2021-066-203/21 de la société LFC Cloisons en date du 12 avril 2021, d’un montant de 267 471 euros, ainsi que les factures acquittées correspondantes n° 2104035, 2106015 et 2108009, datées des 20 avril, 14 juin et 3 août 2021, d’un montant de 80 241,30 euros, 80 241,30 euros et 106 988,40 euros.






Il y a lieu d’observer que les travaux réalisés concernent notamment la dépose des faux-plafonds (2 200 euros), la dépose des revêtements des sols carrelés (870 euros) et moquettés (1 134 euros), l’installation de nouveaux faux-plafonds (8 154,50 euros), la pose de nouveaux revêtements de sols (16 518 euros), la mise en peinture du plafond (968 euros) et celle des murs (10 600 euros).

Ces postes représentent un montant de 40 444,50 euros sur le montant total de 267 471 euros engagé par la société Crecheo et correspondent à des éléments explicitement décrits dans l’état des lieux de sortie comme étant en état de réparation insatisfaisant. En effet, aux termes de l’état des lieux, l’intégralité des peintures des treize pièces du rez-de-chaussée présentent des défauts tels que des salissures, des décollements, des trous ou des traces d’infiltration ; l’ensemble des moquettes est taché ou déchiré, à l’exception de celle du quatrième bureau à droite, qui est décrite comme étant « en état d’usage » ; les carrelages sont alternativement dépeints comme étant « en état d’usage », sales ou abîmés avec éclats et fissures ; enfin, les plafonds des treize pièces comportent des défauts, étant notamment relevé que 331 dalles de polystyrène sont énumérées comme étant manquantes ou abîmées avec éclats ou fissures.

La société Ami [I] soutient avec pertinence que certains postes des travaux exécutés par la société LFC Cloisons correspondent à des restructurations, notamment la dépose de cloisons, ou à des mises en conformité à la destination du nouveau bail et aux normes spécifiques des crèches et haltes-garderies, comme l’installation en hauteur des prises de courant. C’est donc à juste titre qu’elle affirme qu’elle n’était pas tenue de procéder à ces aménagements ou rénovations. Toutefois, les postes répertoriés plus haut pour un montant de 40 444,50 euros sont sans lien avec une éventuelle restructuration, mise en conformité à la destination du bail du successeur de la société Ami [I] ou mise en conformité avec des normes spécifiques.

Dès lors, le montant des travaux de remise en état réalisés en raison des manquements de la société Ami [I], d’un montant minimal de 40 444,50 euros, est supérieur au montant de la franchise consentie par la société Sovalfi à la société Crecheo, d’un montant de 27 500 euros.

Il en résulte que la société Sovalfi justifie d’un préjudice résultant de l’état des locaux restitués par la société Ami [I] d’un montant égal à celui de la franchise accordée à la société Crecheo.

En conséquence, il convient de retenir que la société Ami [I] est tenue envers la société Sovalfi au titre de l’état des locaux restitués de dommages-intérêts d’un montant de 27 500 euros hors taxes, soit 33 000 euros taxes comprises.

S’agissant de l’argumentation de la société Ami [I] tendant à souligner l’absence de difficulté de la société Sovalfi à relouer les locaux en litige, il y a lieu de constater que la bailleresse ne sollicite pas d’indemnisation au titre d’un préjudice d’immobilisation, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

*Conclusion sur les sommes à la charge de la société Ami [I]

Au vu de l'ensemble de ce qui précède, il y a lieu de retenir que la société Ami [I], à l'issue de la restitution des locaux, est débitrice envers la société Sovalfi d’une somme totale de :
12 456,03 euros + 984 euros + 33 000 euros = 46 440,03 euros.


Sur le dépôt de garantie et la demande de condamnation à paiement formée par la société Sovalfi

La société Ami [I] sollicite la restitution du dépôt de garantie, après déduction des seules sommes dont elle se reconnaît redevable au titre de l’état des locaux restitués et des réparations locatives.

La société Sovalfi soutient qu’après compensation de sa dette avec le dépôt de garantie, la preneuse lui demeure redevable d’un reliquat de 11 013,44 euros, mais, dans le dispositif de ses conclusions, la bailleresse sollicite le débouté de la preneuse de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation au paiement d’une somme de 49 010,43 euros au titre des manquements de la société Ami [I] à ses obligations d’entretien des locaux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 6 du bail, relatif au dépôt de garantie, stipule :
« ARTICLE 6 - DEPOT DE GARANTIE
A titre de garantie de l’exécution de toutes charges et conditions du bail par le Preneur, il est versé en deux fois une somme de 36.000 € (trente-six mille euros) représentant un tiers du loyer annuel hors taxes pour 27.000 euros le 31 janvier 2017 et le 30 octobre 2017 pour le solde.
Cette somme sera remboursable en fin de bail au Preneur, sous réserve de la libération totale des locaux et après remise des clés, après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le Preneur à titre de loyers, de charges, de réparations locatives, ou à tout autre titre. Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêts au profit du Preneur, ainsi que ce dernier le reconnaît. Le Bailleur demandera tous les ans au preneur le versement de la somme complémentaire permettant de maintenir ce loyer de garantie au tiers du loyer annuel.
Si la propriété de l’immeuble devait être transférée, le montant du dépôt de garantie en possession du Bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au Preneur. Le Preneur le reconnaît expressément, de telle sorte qu’il ne pourra formuler quelque demande de remboursement de dépôt de garantie que ce soit à l’encontre du Bailleur actuel, sa créance éventuelle au titre du dépôt de garantie étant alors détenue contre le nouveau propriétaire de l'immeuble.
Toutefois, en cas d’une ouverture de procédure de redressement ou de liquidation judiciaire à l’encontre du Preneur, le Bailleur pourra demander, si bon lui semble et même en cas de poursuite du bail, la compensation avec les sommes dues au titre du passif. En cas de cession de bail et par dérogation à l'article 8-4-2 du présent bail, le dépôt de garantie devra alors être reconstitué par le cessionnaire de façon à être toujours égal à la moitié du loyer annuel. »

En application de ces stipulations, le dépôt de garantie est restituable en fin de bail après déduction de toutes sommes pouvant être dues par la preneuse.

En l’espèce, la dette de la société Ami [I], d’un montant de 46 440,03 euros, étant supérieure au dépôt de garantie, d’un montant non contesté de 36 000 euros, il y a lieu de débouter la société Ami [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Après déduction du montant du dépôt de garantie de 36 000 euros, que la bailleresse est fondée à conserver, il y a lieu de condamner la société Ami [I] à payer à la société Sovalfi au titre de l'état des locaux restitués la somme de : 46 440,03 euros – 36 000 euros = 10 440,03 euros.


Sur la demande de dommages-intérêts de la société Ami [I] au titre du dépôt de garantie

La société Ami [I] indique solliciter la condamnation de la société Sovalfi au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour « réticence abusive » du dépôt de garantie.

La société Sovalfi estime qu'il convient de débouter la preneuse de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, la société Ami [I] réclame la condamnation de la société Sovalfi au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour « réticence abusive » du dépôt de garantie, sans expliquer en quoi celle-ci consisterait.

Si cette prétention semble viser la « non restitution » du dépôt de garantie par la bailleresse, force est de constater qu’il a précédemment été statué que la société Sovalfi était fondée à conserver l’intégralité du dépôt de garantie au vu du montant de la dette de sa preneuse.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Ami [I] de sa demande de dommages-intérêts.


Sur les autres demandes

La société Ami [I], succombante, sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser à la société Sovalfi une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes sur ce même fondement.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu'il soit besoin de l'ordonner.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe le montant des dommages-intérêts dont est redevable la SAS Ami [I] à la SARL Sovalfi au titre des réparations locatives à la somme de 46 440,03 euros ;

Constate que la compensation s’opère de plein droit entre la créance de dommages-intérêts détenue par la SARL Sovalfi au titre des réparations locatives et la créance de 36 000 euros détenue par la SAS Ami [I] au titre du dépôt de garantie ;




Déboute, en conséquence, la SAS Ami [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS Ami [I] à payer à la SARL Sovalfi la somme de 10 440,03 euros au titre des réparations locatives de fin de bail, après compensation avec le montant du dépôt de garantie de 36 000 euros ;

Déboute la SAS Ami [I] de sa demande de dommages-intérêts pour « réticence abusive » du dépôt de garantie ;

Condamne la SAS Ami [I] à payer à la SARL Sovalfi la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Ami [I] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Ami [I] aux dépens ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait et jugé à [I] le 23 Juin 2026


Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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Mise à jour de la source le 2026-06-23T18:35:26.149Z.