Tribunal judiciaire de Montauban, Droit commun, 7 juillet 2026, n° 24/00132

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE:


Suivant contrat du 5 septembre 2016, M.[R] [X] a donné à bail à la SASU B.F. des locaux à usage commercial dans un ensemble immobilier situé 3570 à 3580 route du Nord à Montauban ( 82000), pour l’exercice d’une activité de restauration rapide, moyennant un loyer annuel HT de 16800 euros payable en termes mensuels de 1400 euros, à effet au 15 septembre 2016. 

Suivant arrêt du 1er février 2023, la cour d’appel de Toulouse a confirmé le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 23 juin 2020 en ce qu’il a:
- prononcé la résiliation du bail commercial 
- condamné la société B.F. à procéder au retrait de la terrasse en bois installée sur le parking de l’ensemble immobilier sis 3570-3580 route du Nord à Montauban dans lequel est situé le local loué par [R] [X], sous astreinte de 50 euros par jour, à compter de l’expiration d’un mois suivant la signification de la présente décision
- condamné la société B.F. à payer à M.[R] [X] la somme de 1000 euros en indemnisation de son préjudice moral
- débouté la société B.F. de ses demandes
- condamné la société B.F. à payer à M.[X] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
- condamné la société B.F. aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile
- ordonné l’exécution provisoire

Les juges d’appel ont par ailleurs condamné la société B.F. aux dépens d’appel ainsi qu’à verser à M.[X] une indemnité de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. 

Le preneur a quitté les lieux le 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, M. [R] [X] a fait assigner la SASU B.F. devant le tribunal judiciaire de Montauban en paiement de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux et les pertes de loyers. 

La clôture a été prononcée le 5 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 janvier 2026.
A cette date, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogé au 7 juillet 2026.


PRETENTIONS DES PARTIES:


Par conclusions n°3 du 9 avril 2025, M.[R] [X] sollicite en dernier lieu, au visa des articles 1731, 1732 et 1240 du code civil, de:
- débouter la SASU B.F. de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens
- juger M.[X] recevable et bien fondé en ses demandes
- condamner la SASU B.F. à lui verser la somme de 140 846,72 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de remise en état, avec indexataion sur l’indice national du bâtiment BT01
- condamner la SASU B.F. à lui verser la somme de 1400 euros par mois au titre du préjudice subi du fait de la perte des loyers en raison de la nécessaire remise en état des lieux, soit 15 400 euros au 1er août 2024 ( à parfaire au jour de la réalisation des travaux)
- condamner la SASU B.F. aux dépens et à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilen en ce compris les frais engagés au titre des constats d’huissier
- écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs du jugement faisant droit à des demandes formulées à l’encontre du concluant
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées par la concluante, dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire en ce que M.[X] a droit à une réparation intégrale de son préjudice. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, la SASU B.F. sollicite, au visa de l’article 1103 du code civil, et de l’article L.145-40-1 du code de commerce, de:
- débouter M.[X] de l’ensemble de ses demandes
A titre reconventionnel:
- condamner M.[X] à rembourser le dépôt de garantie de 4200 euros à la SASU B.F.
- condamner M.[X] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’affichage de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse en date du 1er février 2023 sans autorisation du juge qui l’a rendu
- condamner M.[X] à payer à la SASU B.F. la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
En tout état de cause:
- condamner M.[X] à payer à la SASU B.F. la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance
- écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées à l’encontre de la concluante
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées par la concluante, dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire en ce que la SASU B.F. a droit à une réparation intégrale de son préjudice.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

Motifs

MOTIFS: 

1.Sur les dommages et intérêts sollicités au titre des frais de remise en état:

M.[X] soutient en premier lieu que le bien a été reçu en parfait état locatif conformément au constat établi le 1er août 2016, remis à la société B.F. à son entrée dans les lieux le 15 septembre 2016 avec le Consuel, le tout sans contestations. Il précise que le bâtiment, construit en 2004, n’avait jamais été utilisé jusqu’en 2014, et que les fonds investis par la société B.F. consistent en la création de deux vitrines à sa demande, raison pour laquelle il a été consenti une baisse de loyers, outre une participation à divers frais.
M.[X] estime que le local présentait au départ de son locataire différents désordres concernant les installations électriques, les peintures, les panneaux sandwiches, la reprise d’éléments fixes en violation des stipulations contractuelles, justifiant les indemnisations sollicitées. 

En réponse, la SASU B.F. soutient en premier lieu qu’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée entre les parties de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption posée par l’article 1731 du code civil. Elle indique que le local, construit en 2004, a nécessité des investissements de plus de 20 000 euros afin de rendre le fonds exploitable.
Elle ajoute qu’en lecture des stipulations contractuelles, rédigées par le conseil de M.[X], elle était légitime à reprendre possession sans indemnité des équipements et du matériel installés.
Elle estime que les procès-verbaux produits ne rapportent pas la preuve d’une quelconque responsabilité de sa part, et conteste in fine tous les points de remise en état sollicités. 


1.1. sur l’état du bien à l’entrée en jouissance: 

En application des dispositions des articles 1730 et 1731 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
 Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
 Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En l’espèce, il est constant qu’il n’a pas été réalisé d’état des lieux entre M.[X] et la SASU B.F. lors de l’entrée dans les lieux le 15 septembre 2016, et pas davantage postérieurement. 

M.[X] affirme que le procès-verbal de constat dressé le 1er août 2016, au départ du précédant locataire, aurait été remis à la SASU B.F. ainsi que le Consuel; cette affirmation n’est corroborée par aucune pièce ni stipulation du contrat de bail.

Certes, il est précisé à l’article 5 du bail que [...] dans le mois de l’entrée en jouissance, il sera dressé, contradictoirement entre les parties, un état des lieux aux frais du preneur. A défaut de cet état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu les biens en parfait état, sans que postérieurement il puisse établir la preuve du contraire”. 

Cependant, cette stipulation est sans portée comme étant contraire aux exigences impératives de l’article L.145-40-1 précité, de sorte qu’en l’absence d’état des lieux contradictoire, ou à tout le moins d’établir la commune intention des parties de se prévaloir du procès-verbal de constat du 1er août 2016 comme état des lieux d’entrée, M.[X] ne peut utilement invoquer la présomption de bon état des lieux lors de l’entrée en jouissance.

M. [X] invoque l’article 2 du bail, relatif à la désignation des locaux, précisant que le local d’environ 200 m2 est en “parfait état”.

La lecture du procès-verbal de constat dressé le 1er août 2016 au départ de la précédente locataire permet toutefois de considérer que le bien était “en état” selon les indications de l’huissier de justice: ainsi, il est noté une infiltration d’eau en plafond sur une des dalles, une autre dalle déplacée, une cassée, la présence de multiples trous avec chevilles et vis dans les murs.
De fait, M.[X] reconnaît in fine que le bâtiment date de 2013, même s’il soutient avoir effectué des travaux de division et de création dudit local en 2014. 

La SASU B.F. affirme de son côté avoir été contrainte d’investir 20 000 euros de travaux pour pouvoir exploiter le fonds ; au vu des factures communiquées, il apparaît que ces travaux représentent pour beaucoup l’aménagement intérieur du local afin de le rendre compatible avec l’activité envisagée, semble-t-il parfaitement étrangère au fonds précédemment exploité: acquisition d’enseignes, fourniture de petit matériel sanitaire, de projecteurs/éclairages, création de cloisons et ouverture dans cloison, fourniture et pose de menuiseries à rupture de pont thermique, travaux d’électricité pour l’alimentation des différents matériels et éclairages.
Ils incluent également, comme l’a souligné M.[X], la création de deux ouvertures ( facture Chevilley CM).

Ces différents travaux n’apparaissent donc pas dictés par un état de vétusté des lieux ou de remise aux normes, mais bien par les nécessités de l’activité commerciale envisagée, ainsi que stipulé à l’article 2 du bail: “le preneur supportera seul la charge de toutes les transformations, améliorations ou mises en conformité nécessitées par l’exercice de son activité.”

De plus, l’article 23 relatif aux loyers et charges précise : “à titre exceptionnel, le propriétaire fait une participation aux travaux de 2500 euros; le propriétaire accorde une franchise de loyer d’un trimestre ; le propriétaire accorde une réduction sur le loyer mensuel de 100 euros pendant le reste de la première période triennale”.
Il en résulte que le bailleur a minoré le loyer pour tenir compte des travaux d’aménagement rendus nécessaires, sans qu’il puisse en être déduit que le local aurait été hors d’état. 

1.2. sur l’état du bien à la sortie des lieux et les indemnités réclamées: 

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, ainsi que du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

1.2.1: sur la date à retenir pour apprécier l’état du bien:

La SASU B.F. soutient que l’état du bien tel que relevé dans le dernier procès-verbal de constat, établi le 4 septembre 2023, ne peut lui être opposé en ce qu’il est non-contradictoire et qu’elle avait restitué les clés.

Il est effectivement indiqué en page 43 du procès-verbal établi le 31 août 2023 que M.[Y], gérant de la SASU B.F., a restitué trois clés ( porte de la vitrine latérale, portée d’entrée principale, clé de commande du volet roulant). 
M.[X] ne soutient pas que des clés auraient été conservées de telle sorte que le locataire aurait pu avoir accès au local postérieurement à cette date.

Il en résulte que les éléments contenus au procès-verbal du 4 septembre 2023 ne pourront utilement permettre d’apprécier les remises en état imputables au locataire. 

1.2.2. sur l’installation électrique: 

M.[X] soutient, en lecture des trois procès-verbaux dressés les 2 août, 31 août et 4 septembre 2023, que le local n’a pas été restitué en l’état d’usage et en violation de l’état initial déterminé par le procès-verbal du 1er août 2016. 
Il estime que l’installation, vandalisée, est à refaire entièrement et sollicite paiement à ce titre de la somme de 35 974,80 euros TTC. 

La SASU B.F. relève que les deux premiers constats ne font état d’aucune dégradation, que celui du 4 septembre 2023 est non-contradictoire et établi après la remise des clés faite le 31 août, de sorte que seul celui du 31 août peut être retenu, lequel ne mentionne aucun câble sectionné. Un câble a été coupé afin de récupérer le matériel qui devait être retiré conformément au bail. Elle soutient avoir restitué le local avec un compteur électrique en parfait état de fonctionnement et affirme qu’il n’y avait pas d’armoire. Elle considère que l’accusation de boite de dérivation et prises arrachées n’est pas établie par les pièces produites.

*

Il résulte du procès-verbal de constat du 31 août 2023 les éléments saillants suivants:
- pages 16 et suivantes: le tableau électrique présent n’est pas identique aux précédents constats établis, et notamment à celui de Me [V] ( 2 août 2023), qui fait état d’une armoire électrique différentes. Au droit du tableau, le commissaire de justice constate une trace sur le mur d’un rectangle plus important. 
Au niveau du tableau, sous l’armoire, présence d’un fil électrique à nu, sans protection. Egalement dans la goulotte, présence de plusieurs fils coupés, sans protection.
Le locataire ne fait état d’aucun rapport de conformité suite à d’éventuels travaux électriques. 
- page 35: dans les WC, présence de fils électriques et domino au-dessus de la porte ( M.[X] va indiquer que le bloc “issue de secours” a été enlevé).
- page 38: présence d’une trace, liée par M.[X] à l’ancienne présence d’un boitier électrique permettant la coupure des enseignes 

Il est également préalablement mentionné que l’alimentation électrique a été coupée par le locataire, aucune vérification quant au fonctionnement n’étant dès lors possible.

Contrairement à ce que soutient M.[X], il n’est pas établi que la boite de dérivation aurait été arrachée ; de même, le constat ne vise pas des câbles sectionnés “partout”, mais uniquement dans la goulotte à proximité du tableau. Il n’est pas davantage fait mention de prises arrachées. 

S’agissant de l’armoire électrique, le procès-verbal de constat du 1er août 2016 met en exergue la seule présence d’un tableau avec le disjoncteur ( p. 14). 
Il semble résulter de la photographie prise le 2 août 2023 par Me [V] la présence d’une armoire, dont le tracé se voit clairement sur les photographies prises le 31 août. 
La SASU B.F. souligne que le local a été loué avec un compteur et restitué avec un compteur “en parfait état de fonctionnement”. Ce faisant, elle admet implicitement avoir mis en place, puis retiré l’armoire à son départ au titre des équipements et matériels qu’elle était tenue de récupérer à son départ. 
Or, il n’est pas justifié que cette installation reprise soit conforme, ni qu’elle fonctionne contrairement à ce qui est soutenu puisque l’alimentation électrique était coupée lors du constat. L’absence de conformité peut du reste se déduire de la présence de câbles laissés à nu dont certains sont coupés. 

Quant au dispositif lumineux “issue de secours” du WC, il n’est pas loisible au tribunal de déterminer s’il était présent le 1er août 2016 ou le 2 août 2023. Celui dont fait état M.[X] dans ses écritures vise la grande salle.

Il en est de même des luminaires, qui apparaissent présents sur les photographies figurant au procès-verbal du 31 août 2023. Il n’existe aucune constatation ultérieure qui permettrait de considérer qu’ils seraient in fine défaillants après mise en oeuvre de l’alimentation électrique. 

Il n’est pas davantage loisible de considérer, à la lecture du procès-verbal de constat du 31 août 2023, que les alarmes incendie seraient absentes ou défaillantes, de même que les normes de sécurité.

Enfin, le procès-verbal de constat du 31 août 2023 ne dit rien des radiateurs visés dans le devis produit par M.[X] comme devant être mis à la charge du locataire. Ce point sera traité au 1.2.4. 

Le devis mentionne de manière non détaillée un poste “dépose de l’ensemble de l’installation”, sans qu’il soit précisé à quoi il est fait référence. Il est toutefois prévu la pose et fourniture d’une armoire pour l’ensemble de l’installation et d’un coffret de brassage, outre le Consuel.
Dès lors, il sera retenu une indemnisation de 12 600 euros TTC. 

1.2.3. les peintures: 

M.[X] produit un devis de M.[K] relatif à la reprise des peintures intérieures et du sol pour la somme totale de 9255,60 euros TTC. 
Il considère que les sols sont sales et abimés, que les murs sont globalement repeints avec une peinture incompatible avec un commerce alimentaire, et aux couleurs de la franchise, deux murs ont été repeints en marron sans autorisation du bailleur alors qu’ils étaient précédemment en rouge, des cloisons sont inachevées, et un mur est recouvert d’une fresque.
Il précise produire les photographies en couleur. 

La SASU B.F. soutient que les trous dans les murs étaient déjà présents, que les murs étaient déjà peints en 2016 et que la peinture utilisée par le locataire était compatible avec le commerce alimentaire. Elle fait remarquer que le précédent locataire tenait un fonds de commerce de cours de yoga de sorte que les locaux n’étaient aucunement aux normes alimentaires à la prise d’effet du bail. Elle ajoute que le sol est en état normal d’usage et oppose donc au bailleur l’usure normale de l’article 1755 du code civil.

*

A titre liminaire et contrairement à ce qui est conclu, le tribunal ne dispose pas des photographies couleurs des lieux telles qu’elles ont été prises lors des constats. 

En 2016, le constat est le suivant: les murs de la grande salle étaient partiellement peints en rouge dans la grande salle, et présentaient des trous avec chevilles et vis. Il n’est rien précisé du sol. L’une des salles était peinte en blanc, avec différents trous et chevilles, et le sol est constitué d’une dalle ciment lissée cirée. La partie sanitaire et vestiaire était en carrelage “bon état”, des murs peints en blanc en bon état. La pièce dite “vestiaire” était également peinte en blanc avec des trous avec chevilles, de la faïence sur deux mètres de hauteur, en bon état. Les murs des toilettes sont blancs, en état, un carrelage en état au sol.
Dans le vestiaire dames, là encore les murs sont peints en blanc , avec présence de ving-huit trous dans les murs, et le carrelage en bon état. 
Dans le bureau, le sol est constitué d’une dalle ciment avec trous et chevilles, les murs sont crépis et peints, présence de trois trous sur le mur placoplâtre.


Lors du constat dressé le 31 août 2023, le commissaire de justice a relevé que le sol en ciment de la grande salle était très usagé et présentait de nombreuses traces, dont des traces de scellement. Le mur de gauche est peint en marron. 
Le bureau est divisé en deux parties avec des cloisons en plaque de plâtre, en état d’usage mais non achevé, le sol est taché.
Le couloir sanitaire présente deux carreaux cassées sur le pas de la porte. Une fresque est présente sur le pan gauche du couloir.
Dans la partie sanitaire et vestiaires, il est noté la présence d’un pan de mur inachevé en plaques de plâtre brut. Il est également relevé la présence de plusieurs trous de vis sur le mur.

Les trous constatés sur la paroi à droite constituée des panneaux sandwiches seront traités dans le paragraphe 1.2.3 ci-dessous.

Au vu des traces relevées au sol, la SASU B.F. ne peut se retrancher derrière l’usure normale , et doit réparation à ce titre, pour la somme de 6240 euros HT conformément au devis [K]. 

Sagissant de la peinture, le bailleur ne justifie pas en quoi la peinture appliquée serait incompatible avec un commerce alimentaire, ou qu’elle aurait été soumise à l’autorisation préalable du bailleur, ce qui ne résulte pas expressément des clauses du bail et notamment de l’article 8. Il est constant que certains murs étaient déjà peints en rouge. Le devis produit ne permet pas de ventiler entre la reprise des peintures marron et la mise en peinture des placos. Le tribunal retiendra une somme de 484 euros HT. 

Il apparaît encore nécessaire de procéder à la reprise de la fresque murale, pour un coût de 420 euros HT. 

S’agissant de la porte visée dans le devis, en l’absence d’explications, ce poste ne pourra être retenu.

En conséquence, il sera mis à la charge de la SASU B.F. la somme totale de 8 572,80 euros TTC. 

1.2.4. les panneaux sandwiches et le bardage extérieur:


M.[X] sollicite les sommes de 15 940,99 euros et 3 820,13 euros pour la remise en état des panneaux, expliquant que la réparation est impossible car les panneaux ont troué le bâtiment.

La SASU B.F. estime qu’il n’est justifié d’aucune dégradation, mais d’une usure normale après plus de dix années d’exploitation. 

*

Selon constat du 31 août 2023, le bardage extérieur a été peint en marron et gris anthracite. Présence de nombreux trous dans les panneaux extérieurs. En façade sud, présence de deux supports métalliques avec des traces, peinture usagée, avec inscriptions et traces, trous semblables à des trous de vis sur le bardag, trou au-dessus d’une goulotte., présence d’un bandeau métallique comme une corniche, présence d’une bouche en inox provenant de l’intérieur du local. 

Force est de constater que l’état initial extérieur du bâtiment, à la date de prise d’effet du bail, est ignoré. De même, le bailleur ne justifie pas en quoi les panneaux auraient altéré le clos et justifieraient des travaux de l’ampleur de ceux sollicités. 

En conséquence, ce poste ne sera pas retenu. 

1.2.5. la reprise d’éléments fixes: 

M.[X] soutient que la SASU B.F. ne pouvait récupérer le groupe de climatisation et les radiateurs qui préexistaient à l’entrée en jouissance et relèvent de l’article 8 b du bail. 
Il ajoute que les autres équipements doivent être considérés comme des équipements fixes, que la SASU B.F. reconnaît avoir pris et dont elle lui doit remboursement, à savoir : une plonge en inox, une hotte en inox, une climatisation, un lave-main, une chambre froide positive et une chambre froide négative, le tout pour un montant de 79 885,20 euros TTC. 

La SASU B.F. oppose le fait que les éléments enlevés lui reviennent en application de l’article 8 du bail, et soutient que M.[X] ne démontre pas l’existence d’une climatisation dans les locaux lors de l’entrée en jouissance, et affirme avoir procédé à une installation à ses frais, dispositif qu’elle a fait retirer lors de son départ. S’agissant du groupe de froid et des deux chambres froides, la SASU B.F. affirme qu’ils lui appartenaient et qu’étant mobiles, elle pouvait parfaitement les récupérer. 
Elle conteste l’existence d’un quelconque radiateur dans le local. 

*
La climatisation et les radiateurs : 

Il convient de relever qu’en lecture du procès-verbal de constat du 1er août 2016, le chauffage est assuré non pas par des radiateurs mais par une climatisation réversible de marque Ariston, à l’exception de la pièce dite “vestiaire” qui comportait alors un radiateur radian, lequel n’est pas retrouvé le 31 août, des trous de vis étant relevés dans le mur dont l’emplacement paraît correspondre ( p.27), et du vestiaire dames qui comportait en 2016 un radiateur, dont la correspondance n’est pas retrouvée dans le procès-verbal du 31 août 2023. 

La SASU B.F. affirme quant à elle que le local ne disposait ni de climatisation ni de radiateur, raison pour laquelle elle a fait installer une climatisation réversible. Or, cette affirmation n’est nullement corroborée, notamment en lecture des différentes factures produites pour aménagement du local. 
Il apparaît encore hautement improbable que le local, précédemment occupé pour des cours de yoga, se soit trouvé sans aucun système de chauffage. 

Dès lors, M.[X] est bien fondé à solliciter la prise en charge d’un groupe de climatisation et d’un radiateur. S’agissant de la climatisation, M.[X] produit la facture d’achat pour la somme de 1027,80 euros à lui revenir.
Il est par ailleurs justifié de retenir la somme de 527,20 euros HT ( 263,60 x 2 conformément au devis Caze) soit 632,64 euros TTC au titre de deux radiateurs.

Les éléments figurant au devis Delzescaux: 

En application de l’article 8 b du contrat de bail, “tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui serait fait par le preneur même avec l’autorisation du bailleur resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.
[...]
Les équipements, matériels et installations mobiles ou simplement boulonnés ou vissés, installés par le preneur resteront sa propriété et devront être enlevés, lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en l’état et de supprimer toute trace de leur emplacement.”

En l’espèce, il apparaît manifestement, à la lecture du procès-verbal de constat du 31 août 2023, que le sol de la grande salle présente des traces de scellement, très visibles. Toutefois, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de déterminer ce qui se trouvait à cet endroit, sauf à considérer en lecture du plan produit par la défenderesse qu’il puisse s’agir de la vitrine froide, ou plus largement de la banque où étaient présentés le pain et les viennoiseries, qui ne font pas partie des éléments revendiqués. 

En conséquence, aucune indemnité ne sera retenue à ce titre. 

** 

Au vu de ce qui précède, la SASU B.F. apparaît redevable à M.[X] de la somme totale de 22 833,24 euros TTC au titre des travaux de remise en état.
La somme ainsi allouée sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date des devis concernés et la présente décision. 


2. Sur les dommages et intérêts au titre de la perte de loyers : 

M.[X] expose que les devis produit justifient des travaux pour une durée de deux mois, et qu’il subit une perte de chance de relouer eu égard aux dégradations constatées, représentant une somme mensuelle de 1400 euros soit 26600 euros arrêtés au 1er avril 2025. 

La SASU B.F. fait observer qu’il n’est produit aucun justificatif et que la perte de chance de louer ne saurait être équivalente au montant du loyer.

*

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition du bien. 

Le préjudice tiré de la difficulté à relouer au vu des réparations à prévoir ne peut constituer qu’une perte de chance, dès lors que de nombreux autres facteurs de commercialité entrent en jeu. 

Par ailleurs, les travaux de remise en état imputables à la SASU B.F. tels que retenus ci-dessus ne sauraient justifier la somme sollicitée. 

Enfin, il n’est nullement établi que les travaux ne seraient pas réalisés à ce jour, presque trois ans après la libération des lieux, et ceux-ci non loués. 

In fine, il paraît justifié de retenir un préjudice équivalent à deux mois de loyers, soit la somme de 2800 euros. 


3.Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie:

Se référant à l’article 25 du contrat de bail, la SASU B.F. sollicite remboursement de la somme de 4200 euros. 
M.[X] s’y oppose au motif de la résiliation du bail intervenue suite aux violations contractuelles du preneur. 

*

En application de l’article 25 in fine du contrat de bail,” il est expressément convenu qu’en cas de résiliation judiciaire du bail pour inexécution de ses conditions ou pour défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.”


En l’espèce, il est constant que le tribunal judiciaire de Montauban, puis la cour d’appel, ont retenu à l’encontre de la SASU B.F. divers manquements à ses obligations contractuelles, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il en résulte que M.[X] est contractuellement fondé à conserver le dépôt de garantie, la SASU B.F. étant déboutée de sa demande à ce titre. 


4.Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour affichage abusif de la décision:

La SASU B.F. soutient l’existence d’un préjudice commercial, qu’elle chiffre à 50 000 euros, faisant suite àl’affichage de la décision de la cour d’appel de Toulouse sur la vitrine du local anciennement exploité, sans qu’il puisse lui être opposé un nouvel emplacement moins favorable.

En réponse, M.[X] objecte que le préjudice n’est pas démontré, et pas davantage le lien de causalité entre la perte de chiffre d’affaire et le prétendu affichage, alors que la SASU s’est installée à Albias, commune de bien moindre importance que Montauban. Il ajoute que l’affichage ne porte nullement atteinte à la réputation de la société.

*
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



En l’espèce, la SASU B.F. a fait constater le 23 septembre 2023 que figurait sur la vitrine du local anciennement exploité, une copie complète de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse le 1er février 2023, imprimé sur des feuilles A3, très lisibles. 

Cet affichage, dont on ne sait combien de temps il a duré, est nécessairement fautif en ce, non autorisé par décision de justice, il livre publiquement à l’appréciation du public le comportement de la SASU B.F. dans le cadre de ses relations contractuelles professionnelles. 

La SASU B.F. produit une attestation de son expert-comptable, lequel précise que “l’incidence du déménagement sur l’activité de l’entreprise est visible à la lecture des chiffres d’affaires hors taxes réalisés entre août et mars sur les deux dernières années [...] 
soit une baisse du chiffre d’affaires de 88 554,15 euros HT.”

Ainsi, l’expert-comptable relie quant à lui le recul du chiffre d’affaires au déménagement, et non à l’affichage.

En outre, le déménagement résulte de la résiliation du bail précédant, laquelle trouve son origine dans les manquements contractuels de la SASU B.F.elle-même, de sorte qu’elle ne saurait reprocher à M.[X] ses propres manquements. 

Enfin, au regard des aléas de l’activité exercée, de la différence d’emplacement et des facteurs de commercialité, la baisse du chiffre d’affaires peut résulter d’une multitude de facteurs.

Dès lors, la SASU B.F. ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 


5.Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive: 

En considération de ce qui précède, la procédure engagée par M.[X] n’apparaît pas abusive de sorte que la demande formée à ce titre par la SASU B.F. sera de même rejetée. 


6.Sur les frais irrépétibles et les dépens :
 
La SASU B.F. sera tenue aux dépens de la présente instance, lesquels ne comprennent pas les frais de constat en lecture de l’article 695 du code de procédure civile. 
Elle devra en outre la somme de 3500 euros à M.[X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût des constats faits à son initiative. 
 
Sur l’exécution provisoire: 

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune des parties ne justifie d’une incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe : 

Condamne la SASU B.F. à payer à M.[R] [X] la somme de 22 833,24 euros TTC au titre des travaux de remise en état du local précédemment loué, outre indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date des devis et la présente décision ; 

Condamne la SASU B.F. à payer à M.[R] [X] la somme de 2800 euros au titre de la perte de loyers durant les travaux de remise en état ; 

Déboute la SASU B.F. de ses demandes reconventionnelles tendant à la restitution du dépôt de garantie, ainsi qu’à l’octroi de dommages et intérêts pour le préjudice commercial tiré de l’affichage de la décision et pour procédure abusive; 

Condamne la SASU B.F. aux dépens de l’instance, lesquels ne comprennent pas les frais exposés pour les constats ; 

Condamne la SASU B.F. à verser à M. [R] [X] la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision ; 

La greffière, La présidente,

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026



Objet : Autres demandes en matière de baux commerciaux
NAC : 30Z


Le SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :



DEMANDEUR :

Monsieur [R] [X]
né le 22 Décembre 1956 à BELVEZE (31260)
282 Chein des Tourterelles
82000 MONTAUBAN

représenté par Me Laurent MASCARAS, avocat au barreau de TOULOUSE




DEFENDERESSE :

S.A.S. B.F.
3580 route du nord
82000 MONTAUBAN


représentée par Maître Thierry EGEA de la SELARL CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE




La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00132 - N° Portalis DB3C-W-B7I-ECO6, a été plaidée à l’audience du 27 janvier 2026 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.






EXPOSE DU LITIGE:


Suivant contrat du 5 septembre 2016, M.[R] [X] a donné à bail à la SASU B.F. des locaux à usage commercial dans un ensemble immobilier situé 3570 à 3580 route du Nord à Montauban ( 82000), pour l’exercice d’une activité de restauration rapide, moyennant un loyer annuel HT de 16800 euros payable en termes mensuels de 1400 euros, à effet au 15 septembre 2016. 

Suivant arrêt du 1er février 2023, la cour d’appel de Toulouse a confirmé le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 23 juin 2020 en ce qu’il a:
- prononcé la résiliation du bail commercial 
- condamné la société B.F. à procéder au retrait de la terrasse en bois installée sur le parking de l’ensemble immobilier sis 3570-3580 route du Nord à Montauban dans lequel est situé le local loué par [R] [X], sous astreinte de 50 euros par jour, à compter de l’expiration d’un mois suivant la signification de la présente décision
- condamné la société B.F. à payer à M.[R] [X] la somme de 1000 euros en indemnisation de son préjudice moral
- débouté la société B.F. de ses demandes
- condamné la société B.F. à payer à M.[X] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
- condamné la société B.F. aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile
- ordonné l’exécution provisoire

Les juges d’appel ont par ailleurs condamné la société B.F. aux dépens d’appel ainsi qu’à verser à M.[X] une indemnité de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. 

Le preneur a quitté les lieux le 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, M. [R] [X] a fait assigner la SASU B.F. devant le tribunal judiciaire de Montauban en paiement de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux et les pertes de loyers. 

La clôture a été prononcée le 5 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 janvier 2026.
A cette date, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogé au 7 juillet 2026.


PRETENTIONS DES PARTIES:


Par conclusions n°3 du 9 avril 2025, M.[R] [X] sollicite en dernier lieu, au visa des articles 1731, 1732 et 1240 du code civil, de:
- débouter la SASU B.F. de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens
- juger M.[X] recevable et bien fondé en ses demandes
- condamner la SASU B.F. à lui verser la somme de 140 846,72 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de remise en état, avec indexataion sur l’indice national du bâtiment BT01
- condamner la SASU B.F. à lui verser la somme de 1400 euros par mois au titre du préjudice subi du fait de la perte des loyers en raison de la nécessaire remise en état des lieux, soit 15 400 euros au 1er août 2024 ( à parfaire au jour de la réalisation des travaux)
- condamner la SASU B.F. aux dépens et à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilen en ce compris les frais engagés au titre des constats d’huissier
- écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs du jugement faisant droit à des demandes formulées à l’encontre du concluant
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées par la concluante, dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire en ce que M.[X] a droit à une réparation intégrale de son préjudice. 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, la SASU B.F. sollicite, au visa de l’article 1103 du code civil, et de l’article L.145-40-1 du code de commerce, de:
- débouter M.[X] de l’ensemble de ses demandes
A titre reconventionnel:
- condamner M.[X] à rembourser le dépôt de garantie de 4200 euros à la SASU B.F.
- condamner M.[X] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’affichage de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse en date du 1er février 2023 sans autorisation du juge qui l’a rendu
- condamner M.[X] à payer à la SASU B.F. la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
En tout état de cause:
- condamner M.[X] à payer à la SASU B.F. la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance
- écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées à l’encontre de la concluante
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire pour l’ensemble des chefs de jugement faisant droit à des demandes formulées par la concluante, dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire en ce que la SASU B.F. a droit à une réparation intégrale de son préjudice.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés à l’appui de leurs prétentions. 


MOTIFS: 

1.Sur les dommages et intérêts sollicités au titre des frais de remise en état:

M.[X] soutient en premier lieu que le bien a été reçu en parfait état locatif conformément au constat établi le 1er août 2016, remis à la société B.F. à son entrée dans les lieux le 15 septembre 2016 avec le Consuel, le tout sans contestations. Il précise que le bâtiment, construit en 2004, n’avait jamais été utilisé jusqu’en 2014, et que les fonds investis par la société B.F. consistent en la création de deux vitrines à sa demande, raison pour laquelle il a été consenti une baisse de loyers, outre une participation à divers frais.
M.[X] estime que le local présentait au départ de son locataire différents désordres concernant les installations électriques, les peintures, les panneaux sandwiches, la reprise d’éléments fixes en violation des stipulations contractuelles, justifiant les indemnisations sollicitées. 

En réponse, la SASU B.F. soutient en premier lieu qu’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée entre les parties de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption posée par l’article 1731 du code civil. Elle indique que le local, construit en 2004, a nécessité des investissements de plus de 20 000 euros afin de rendre le fonds exploitable.
Elle ajoute qu’en lecture des stipulations contractuelles, rédigées par le conseil de M.[X], elle était légitime à reprendre possession sans indemnité des équipements et du matériel installés.
Elle estime que les procès-verbaux produits ne rapportent pas la preuve d’une quelconque responsabilité de sa part, et conteste in fine tous les points de remise en état sollicités. 


1.1. sur l’état du bien à l’entrée en jouissance: 

En application des dispositions des articles 1730 et 1731 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article L.145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
 Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
 Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

En l’espèce, il est constant qu’il n’a pas été réalisé d’état des lieux entre M.[X] et la SASU B.F. lors de l’entrée dans les lieux le 15 septembre 2016, et pas davantage postérieurement. 

M.[X] affirme que le procès-verbal de constat dressé le 1er août 2016, au départ du précédant locataire, aurait été remis à la SASU B.F. ainsi que le Consuel; cette affirmation n’est corroborée par aucune pièce ni stipulation du contrat de bail.

Certes, il est précisé à l’article 5 du bail que [...] dans le mois de l’entrée en jouissance, il sera dressé, contradictoirement entre les parties, un état des lieux aux frais du preneur. A défaut de cet état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu les biens en parfait état, sans que postérieurement il puisse établir la preuve du contraire”. 

Cependant, cette stipulation est sans portée comme étant contraire aux exigences impératives de l’article L.145-40-1 précité, de sorte qu’en l’absence d’état des lieux contradictoire, ou à tout le moins d’établir la commune intention des parties de se prévaloir du procès-verbal de constat du 1er août 2016 comme état des lieux d’entrée, M.[X] ne peut utilement invoquer la présomption de bon état des lieux lors de l’entrée en jouissance.

M. [X] invoque l’article 2 du bail, relatif à la désignation des locaux, précisant que le local d’environ 200 m2 est en “parfait état”.

La lecture du procès-verbal de constat dressé le 1er août 2016 au départ de la précédente locataire permet toutefois de considérer que le bien était “en état” selon les indications de l’huissier de justice: ainsi, il est noté une infiltration d’eau en plafond sur une des dalles, une autre dalle déplacée, une cassée, la présence de multiples trous avec chevilles et vis dans les murs.
De fait, M.[X] reconnaît in fine que le bâtiment date de 2013, même s’il soutient avoir effectué des travaux de division et de création dudit local en 2014. 

La SASU B.F. affirme de son côté avoir été contrainte d’investir 20 000 euros de travaux pour pouvoir exploiter le fonds ; au vu des factures communiquées, il apparaît que ces travaux représentent pour beaucoup l’aménagement intérieur du local afin de le rendre compatible avec l’activité envisagée, semble-t-il parfaitement étrangère au fonds précédemment exploité: acquisition d’enseignes, fourniture de petit matériel sanitaire, de projecteurs/éclairages, création de cloisons et ouverture dans cloison, fourniture et pose de menuiseries à rupture de pont thermique, travaux d’électricité pour l’alimentation des différents matériels et éclairages.
Ils incluent également, comme l’a souligné M.[X], la création de deux ouvertures ( facture Chevilley CM).

Ces différents travaux n’apparaissent donc pas dictés par un état de vétusté des lieux ou de remise aux normes, mais bien par les nécessités de l’activité commerciale envisagée, ainsi que stipulé à l’article 2 du bail: “le preneur supportera seul la charge de toutes les transformations, améliorations ou mises en conformité nécessitées par l’exercice de son activité.”

De plus, l’article 23 relatif aux loyers et charges précise : “à titre exceptionnel, le propriétaire fait une participation aux travaux de 2500 euros; le propriétaire accorde une franchise de loyer d’un trimestre ; le propriétaire accorde une réduction sur le loyer mensuel de 100 euros pendant le reste de la première période triennale”.
Il en résulte que le bailleur a minoré le loyer pour tenir compte des travaux d’aménagement rendus nécessaires, sans qu’il puisse en être déduit que le local aurait été hors d’état. 

1.2. sur l’état du bien à la sortie des lieux et les indemnités réclamées: 

Il résulte de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, ainsi que du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

1.2.1: sur la date à retenir pour apprécier l’état du bien:

La SASU B.F. soutient que l’état du bien tel que relevé dans le dernier procès-verbal de constat, établi le 4 septembre 2023, ne peut lui être opposé en ce qu’il est non-contradictoire et qu’elle avait restitué les clés.

Il est effectivement indiqué en page 43 du procès-verbal établi le 31 août 2023 que M.[Y], gérant de la SASU B.F., a restitué trois clés ( porte de la vitrine latérale, portée d’entrée principale, clé de commande du volet roulant). 
M.[X] ne soutient pas que des clés auraient été conservées de telle sorte que le locataire aurait pu avoir accès au local postérieurement à cette date.

Il en résulte que les éléments contenus au procès-verbal du 4 septembre 2023 ne pourront utilement permettre d’apprécier les remises en état imputables au locataire. 

1.2.2. sur l’installation électrique: 

M.[X] soutient, en lecture des trois procès-verbaux dressés les 2 août, 31 août et 4 septembre 2023, que le local n’a pas été restitué en l’état d’usage et en violation de l’état initial déterminé par le procès-verbal du 1er août 2016. 
Il estime que l’installation, vandalisée, est à refaire entièrement et sollicite paiement à ce titre de la somme de 35 974,80 euros TTC. 

La SASU B.F. relève que les deux premiers constats ne font état d’aucune dégradation, que celui du 4 septembre 2023 est non-contradictoire et établi après la remise des clés faite le 31 août, de sorte que seul celui du 31 août peut être retenu, lequel ne mentionne aucun câble sectionné. Un câble a été coupé afin de récupérer le matériel qui devait être retiré conformément au bail. Elle soutient avoir restitué le local avec un compteur électrique en parfait état de fonctionnement et affirme qu’il n’y avait pas d’armoire. Elle considère que l’accusation de boite de dérivation et prises arrachées n’est pas établie par les pièces produites.

*

Il résulte du procès-verbal de constat du 31 août 2023 les éléments saillants suivants:
- pages 16 et suivantes: le tableau électrique présent n’est pas identique aux précédents constats établis, et notamment à celui de Me [V] ( 2 août 2023), qui fait état d’une armoire électrique différentes. Au droit du tableau, le commissaire de justice constate une trace sur le mur d’un rectangle plus important. 
Au niveau du tableau, sous l’armoire, présence d’un fil électrique à nu, sans protection. Egalement dans la goulotte, présence de plusieurs fils coupés, sans protection.
Le locataire ne fait état d’aucun rapport de conformité suite à d’éventuels travaux électriques. 
- page 35: dans les WC, présence de fils électriques et domino au-dessus de la porte ( M.[X] va indiquer que le bloc “issue de secours” a été enlevé).
- page 38: présence d’une trace, liée par M.[X] à l’ancienne présence d’un boitier électrique permettant la coupure des enseignes 

Il est également préalablement mentionné que l’alimentation électrique a été coupée par le locataire, aucune vérification quant au fonctionnement n’étant dès lors possible.

Contrairement à ce que soutient M.[X], il n’est pas établi que la boite de dérivation aurait été arrachée ; de même, le constat ne vise pas des câbles sectionnés “partout”, mais uniquement dans la goulotte à proximité du tableau. Il n’est pas davantage fait mention de prises arrachées. 

S’agissant de l’armoire électrique, le procès-verbal de constat du 1er août 2016 met en exergue la seule présence d’un tableau avec le disjoncteur ( p. 14). 
Il semble résulter de la photographie prise le 2 août 2023 par Me [V] la présence d’une armoire, dont le tracé se voit clairement sur les photographies prises le 31 août. 
La SASU B.F. souligne que le local a été loué avec un compteur et restitué avec un compteur “en parfait état de fonctionnement”. Ce faisant, elle admet implicitement avoir mis en place, puis retiré l’armoire à son départ au titre des équipements et matériels qu’elle était tenue de récupérer à son départ. 
Or, il n’est pas justifié que cette installation reprise soit conforme, ni qu’elle fonctionne contrairement à ce qui est soutenu puisque l’alimentation électrique était coupée lors du constat. L’absence de conformité peut du reste se déduire de la présence de câbles laissés à nu dont certains sont coupés. 

Quant au dispositif lumineux “issue de secours” du WC, il n’est pas loisible au tribunal de déterminer s’il était présent le 1er août 2016 ou le 2 août 2023. Celui dont fait état M.[X] dans ses écritures vise la grande salle.

Il en est de même des luminaires, qui apparaissent présents sur les photographies figurant au procès-verbal du 31 août 2023. Il n’existe aucune constatation ultérieure qui permettrait de considérer qu’ils seraient in fine défaillants après mise en oeuvre de l’alimentation électrique. 

Il n’est pas davantage loisible de considérer, à la lecture du procès-verbal de constat du 31 août 2023, que les alarmes incendie seraient absentes ou défaillantes, de même que les normes de sécurité.

Enfin, le procès-verbal de constat du 31 août 2023 ne dit rien des radiateurs visés dans le devis produit par M.[X] comme devant être mis à la charge du locataire. Ce point sera traité au 1.2.4. 

Le devis mentionne de manière non détaillée un poste “dépose de l’ensemble de l’installation”, sans qu’il soit précisé à quoi il est fait référence. Il est toutefois prévu la pose et fourniture d’une armoire pour l’ensemble de l’installation et d’un coffret de brassage, outre le Consuel.
Dès lors, il sera retenu une indemnisation de 12 600 euros TTC. 

1.2.3. les peintures: 

M.[X] produit un devis de M.[K] relatif à la reprise des peintures intérieures et du sol pour la somme totale de 9255,60 euros TTC. 
Il considère que les sols sont sales et abimés, que les murs sont globalement repeints avec une peinture incompatible avec un commerce alimentaire, et aux couleurs de la franchise, deux murs ont été repeints en marron sans autorisation du bailleur alors qu’ils étaient précédemment en rouge, des cloisons sont inachevées, et un mur est recouvert d’une fresque.
Il précise produire les photographies en couleur. 

La SASU B.F. soutient que les trous dans les murs étaient déjà présents, que les murs étaient déjà peints en 2016 et que la peinture utilisée par le locataire était compatible avec le commerce alimentaire. Elle fait remarquer que le précédent locataire tenait un fonds de commerce de cours de yoga de sorte que les locaux n’étaient aucunement aux normes alimentaires à la prise d’effet du bail. Elle ajoute que le sol est en état normal d’usage et oppose donc au bailleur l’usure normale de l’article 1755 du code civil.

*

A titre liminaire et contrairement à ce qui est conclu, le tribunal ne dispose pas des photographies couleurs des lieux telles qu’elles ont été prises lors des constats. 

En 2016, le constat est le suivant: les murs de la grande salle étaient partiellement peints en rouge dans la grande salle, et présentaient des trous avec chevilles et vis. Il n’est rien précisé du sol. L’une des salles était peinte en blanc, avec différents trous et chevilles, et le sol est constitué d’une dalle ciment lissée cirée. La partie sanitaire et vestiaire était en carrelage “bon état”, des murs peints en blanc en bon état. La pièce dite “vestiaire” était également peinte en blanc avec des trous avec chevilles, de la faïence sur deux mètres de hauteur, en bon état. Les murs des toilettes sont blancs, en état, un carrelage en état au sol.
Dans le vestiaire dames, là encore les murs sont peints en blanc , avec présence de ving-huit trous dans les murs, et le carrelage en bon état. 
Dans le bureau, le sol est constitué d’une dalle ciment avec trous et chevilles, les murs sont crépis et peints, présence de trois trous sur le mur placoplâtre.


Lors du constat dressé le 31 août 2023, le commissaire de justice a relevé que le sol en ciment de la grande salle était très usagé et présentait de nombreuses traces, dont des traces de scellement. Le mur de gauche est peint en marron. 
Le bureau est divisé en deux parties avec des cloisons en plaque de plâtre, en état d’usage mais non achevé, le sol est taché.
Le couloir sanitaire présente deux carreaux cassées sur le pas de la porte. Une fresque est présente sur le pan gauche du couloir.
Dans la partie sanitaire et vestiaires, il est noté la présence d’un pan de mur inachevé en plaques de plâtre brut. Il est également relevé la présence de plusieurs trous de vis sur le mur.

Les trous constatés sur la paroi à droite constituée des panneaux sandwiches seront traités dans le paragraphe 1.2.3 ci-dessous.

Au vu des traces relevées au sol, la SASU B.F. ne peut se retrancher derrière l’usure normale , et doit réparation à ce titre, pour la somme de 6240 euros HT conformément au devis [K]. 

Sagissant de la peinture, le bailleur ne justifie pas en quoi la peinture appliquée serait incompatible avec un commerce alimentaire, ou qu’elle aurait été soumise à l’autorisation préalable du bailleur, ce qui ne résulte pas expressément des clauses du bail et notamment de l’article 8. Il est constant que certains murs étaient déjà peints en rouge. Le devis produit ne permet pas de ventiler entre la reprise des peintures marron et la mise en peinture des placos. Le tribunal retiendra une somme de 484 euros HT. 

Il apparaît encore nécessaire de procéder à la reprise de la fresque murale, pour un coût de 420 euros HT. 

S’agissant de la porte visée dans le devis, en l’absence d’explications, ce poste ne pourra être retenu.

En conséquence, il sera mis à la charge de la SASU B.F. la somme totale de 8 572,80 euros TTC. 

1.2.4. les panneaux sandwiches et le bardage extérieur:


M.[X] sollicite les sommes de 15 940,99 euros et 3 820,13 euros pour la remise en état des panneaux, expliquant que la réparation est impossible car les panneaux ont troué le bâtiment.

La SASU B.F. estime qu’il n’est justifié d’aucune dégradation, mais d’une usure normale après plus de dix années d’exploitation. 

*

Selon constat du 31 août 2023, le bardage extérieur a été peint en marron et gris anthracite. Présence de nombreux trous dans les panneaux extérieurs. En façade sud, présence de deux supports métalliques avec des traces, peinture usagée, avec inscriptions et traces, trous semblables à des trous de vis sur le bardag, trou au-dessus d’une goulotte., présence d’un bandeau métallique comme une corniche, présence d’une bouche en inox provenant de l’intérieur du local. 

Force est de constater que l’état initial extérieur du bâtiment, à la date de prise d’effet du bail, est ignoré. De même, le bailleur ne justifie pas en quoi les panneaux auraient altéré le clos et justifieraient des travaux de l’ampleur de ceux sollicités. 

En conséquence, ce poste ne sera pas retenu. 

1.2.5. la reprise d’éléments fixes: 

M.[X] soutient que la SASU B.F. ne pouvait récupérer le groupe de climatisation et les radiateurs qui préexistaient à l’entrée en jouissance et relèvent de l’article 8 b du bail. 
Il ajoute que les autres équipements doivent être considérés comme des équipements fixes, que la SASU B.F. reconnaît avoir pris et dont elle lui doit remboursement, à savoir : une plonge en inox, une hotte en inox, une climatisation, un lave-main, une chambre froide positive et une chambre froide négative, le tout pour un montant de 79 885,20 euros TTC. 

La SASU B.F. oppose le fait que les éléments enlevés lui reviennent en application de l’article 8 du bail, et soutient que M.[X] ne démontre pas l’existence d’une climatisation dans les locaux lors de l’entrée en jouissance, et affirme avoir procédé à une installation à ses frais, dispositif qu’elle a fait retirer lors de son départ. S’agissant du groupe de froid et des deux chambres froides, la SASU B.F. affirme qu’ils lui appartenaient et qu’étant mobiles, elle pouvait parfaitement les récupérer. 
Elle conteste l’existence d’un quelconque radiateur dans le local. 

*
La climatisation et les radiateurs : 

Il convient de relever qu’en lecture du procès-verbal de constat du 1er août 2016, le chauffage est assuré non pas par des radiateurs mais par une climatisation réversible de marque Ariston, à l’exception de la pièce dite “vestiaire” qui comportait alors un radiateur radian, lequel n’est pas retrouvé le 31 août, des trous de vis étant relevés dans le mur dont l’emplacement paraît correspondre ( p.27), et du vestiaire dames qui comportait en 2016 un radiateur, dont la correspondance n’est pas retrouvée dans le procès-verbal du 31 août 2023. 

La SASU B.F. affirme quant à elle que le local ne disposait ni de climatisation ni de radiateur, raison pour laquelle elle a fait installer une climatisation réversible. Or, cette affirmation n’est nullement corroborée, notamment en lecture des différentes factures produites pour aménagement du local. 
Il apparaît encore hautement improbable que le local, précédemment occupé pour des cours de yoga, se soit trouvé sans aucun système de chauffage. 

Dès lors, M.[X] est bien fondé à solliciter la prise en charge d’un groupe de climatisation et d’un radiateur. S’agissant de la climatisation, M.[X] produit la facture d’achat pour la somme de 1027,80 euros à lui revenir.
Il est par ailleurs justifié de retenir la somme de 527,20 euros HT ( 263,60 x 2 conformément au devis Caze) soit 632,64 euros TTC au titre de deux radiateurs.

Les éléments figurant au devis Delzescaux: 

En application de l’article 8 b du contrat de bail, “tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui serait fait par le preneur même avec l’autorisation du bailleur resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.
[...]
Les équipements, matériels et installations mobiles ou simplement boulonnés ou vissés, installés par le preneur resteront sa propriété et devront être enlevés, lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en l’état et de supprimer toute trace de leur emplacement.”

En l’espèce, il apparaît manifestement, à la lecture du procès-verbal de constat du 31 août 2023, que le sol de la grande salle présente des traces de scellement, très visibles. Toutefois, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de déterminer ce qui se trouvait à cet endroit, sauf à considérer en lecture du plan produit par la défenderesse qu’il puisse s’agir de la vitrine froide, ou plus largement de la banque où étaient présentés le pain et les viennoiseries, qui ne font pas partie des éléments revendiqués. 

En conséquence, aucune indemnité ne sera retenue à ce titre. 

** 

Au vu de ce qui précède, la SASU B.F. apparaît redevable à M.[X] de la somme totale de 22 833,24 euros TTC au titre des travaux de remise en état.
La somme ainsi allouée sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date des devis concernés et la présente décision. 


2. Sur les dommages et intérêts au titre de la perte de loyers : 

M.[X] expose que les devis produit justifient des travaux pour une durée de deux mois, et qu’il subit une perte de chance de relouer eu égard aux dégradations constatées, représentant une somme mensuelle de 1400 euros soit 26600 euros arrêtés au 1er avril 2025. 

La SASU B.F. fait observer qu’il n’est produit aucun justificatif et que la perte de chance de louer ne saurait être équivalente au montant du loyer.

*

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition du bien. 

Le préjudice tiré de la difficulté à relouer au vu des réparations à prévoir ne peut constituer qu’une perte de chance, dès lors que de nombreux autres facteurs de commercialité entrent en jeu. 

Par ailleurs, les travaux de remise en état imputables à la SASU B.F. tels que retenus ci-dessus ne sauraient justifier la somme sollicitée. 

Enfin, il n’est nullement établi que les travaux ne seraient pas réalisés à ce jour, presque trois ans après la libération des lieux, et ceux-ci non loués. 

In fine, il paraît justifié de retenir un préjudice équivalent à deux mois de loyers, soit la somme de 2800 euros. 


3.Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie:

Se référant à l’article 25 du contrat de bail, la SASU B.F. sollicite remboursement de la somme de 4200 euros. 
M.[X] s’y oppose au motif de la résiliation du bail intervenue suite aux violations contractuelles du preneur. 

*

En application de l’article 25 in fine du contrat de bail,” il est expressément convenu qu’en cas de résiliation judiciaire du bail pour inexécution de ses conditions ou pour défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.”


En l’espèce, il est constant que le tribunal judiciaire de Montauban, puis la cour d’appel, ont retenu à l’encontre de la SASU B.F. divers manquements à ses obligations contractuelles, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il en résulte que M.[X] est contractuellement fondé à conserver le dépôt de garantie, la SASU B.F. étant déboutée de sa demande à ce titre. 


4.Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour affichage abusif de la décision:

La SASU B.F. soutient l’existence d’un préjudice commercial, qu’elle chiffre à 50 000 euros, faisant suite àl’affichage de la décision de la cour d’appel de Toulouse sur la vitrine du local anciennement exploité, sans qu’il puisse lui être opposé un nouvel emplacement moins favorable.

En réponse, M.[X] objecte que le préjudice n’est pas démontré, et pas davantage le lien de causalité entre la perte de chiffre d’affaire et le prétendu affichage, alors que la SASU s’est installée à Albias, commune de bien moindre importance que Montauban. Il ajoute que l’affichage ne porte nullement atteinte à la réputation de la société.

*
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



En l’espèce, la SASU B.F. a fait constater le 23 septembre 2023 que figurait sur la vitrine du local anciennement exploité, une copie complète de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse le 1er février 2023, imprimé sur des feuilles A3, très lisibles. 

Cet affichage, dont on ne sait combien de temps il a duré, est nécessairement fautif en ce, non autorisé par décision de justice, il livre publiquement à l’appréciation du public le comportement de la SASU B.F. dans le cadre de ses relations contractuelles professionnelles. 

La SASU B.F. produit une attestation de son expert-comptable, lequel précise que “l’incidence du déménagement sur l’activité de l’entreprise est visible à la lecture des chiffres d’affaires hors taxes réalisés entre août et mars sur les deux dernières années [...] 
soit une baisse du chiffre d’affaires de 88 554,15 euros HT.”

Ainsi, l’expert-comptable relie quant à lui le recul du chiffre d’affaires au déménagement, et non à l’affichage.

En outre, le déménagement résulte de la résiliation du bail précédant, laquelle trouve son origine dans les manquements contractuels de la SASU B.F.elle-même, de sorte qu’elle ne saurait reprocher à M.[X] ses propres manquements. 

Enfin, au regard des aléas de l’activité exercée, de la différence d’emplacement et des facteurs de commercialité, la baisse du chiffre d’affaires peut résulter d’une multitude de facteurs.

Dès lors, la SASU B.F. ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 


5.Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive: 

En considération de ce qui précède, la procédure engagée par M.[X] n’apparaît pas abusive de sorte que la demande formée à ce titre par la SASU B.F. sera de même rejetée. 


6.Sur les frais irrépétibles et les dépens :
 
La SASU B.F. sera tenue aux dépens de la présente instance, lesquels ne comprennent pas les frais de constat en lecture de l’article 695 du code de procédure civile. 
Elle devra en outre la somme de 3500 euros à M.[X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût des constats faits à son initiative. 
 
Sur l’exécution provisoire: 

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune des parties ne justifie d’une incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe : 

Condamne la SASU B.F. à payer à M.[R] [X] la somme de 22 833,24 euros TTC au titre des travaux de remise en état du local précédemment loué, outre indexation sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date des devis et la présente décision ; 

Condamne la SASU B.F. à payer à M.[R] [X] la somme de 2800 euros au titre de la perte de loyers durant les travaux de remise en état ; 

Déboute la SASU B.F. de ses demandes reconventionnelles tendant à la restitution du dépôt de garantie, ainsi qu’à l’octroi de dommages et intérêts pour le préjudice commercial tiré de l’affichage de la décision et pour procédure abusive; 

Condamne la SASU B.F. aux dépens de l’instance, lesquels ne comprennent pas les frais exposés pour les constats ; 

Condamne la SASU B.F. à verser à M. [R] [X] la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision ; 

La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00453

  en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06891

  en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04533

  en commun : code civil 1231-2, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732

• 13 août 2026 · Tribunal judiciaire de Valence · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/03209

  en commun : code civil 1231-2, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/07196

  en commun : code civil 1755, code de commerce L145-40-1, code civil 1731

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Autres mesures ordonnées en référé · n° 25/05640

  en commun : code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01421

  en commun : code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/11038

  en commun : code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732

Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:19:13.833Z.