Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, CH1 Contentieux Général, 13 août 2026, n° 24/03209

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation et baux professionnels

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé conclu le 28 janvier 2015 et avenant du 14 août 2015, la société GLR a donné à bail commercial à la SAS [K] [G], exploitant sous l'enseigne IRRIJARDIN, à compter du 1 er février 2015 et pour une durée de 09 années devant se terminer le 31 janvier 2024, des locaux à usage d'atelier et de bureaux d'une surface de 320 m² situés [Adresse 4] à [Localité 4]. 


Le 11 juin 2021, la SAS IRRI 26 BDP a signifié à la société GLR la cession du fonds de commerce de la société [K] [G] à son bénéfice. A l’occasion de cette cession, un procès-verbal de constat a été établi le 20 mai 2021. 

La société [K] [G] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de ROMANS en date du 31 mai 2022. 
 
La SAS IRRI 26 BDP a donné congé pour le 31 janvier 2024, date d’expiration du bail.

A cette date, un état des lieux de sortie a été amiablement et contradictoirement établi, doublé d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice.

Motifs

Sur ce fondement, la société GLR a réclamé à la société IRRI 26 BDP le paiement de travaux de remise en état, et lui a notamment adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2024.

La société IRRI 26 BDP a contesté, par l’intermédiaire de son conseil, être redevable de telles dégradations et a sollicité le remboursement du dépôt de garantie versé. 

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la société GLR a assigné la société IRRI 26 BDP devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa de l’article R145-23 du Code de commerce, 1730 et suivants du Code civil, L145-5 du Code de commerce.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 22 avril 2026, la société GLR demande de :
- DIRE ET JUGER que la société GLR est recevable et bien fondée à faire valoir une créance de 31.749,60 € à l'encontre de la société IRRI 26 BDP, 
EN CONSEQUENCE, 
- CONDAMNER la société IRRI 26 BDP à payer à la société GLR la somme de 31.749,60 € - 6.686,94 € ( dépôt de garantie conservé par la société GLR) = 25.062,66 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024 ; 
- CONDAMNER la société IRRI 26 BDP à payer à la société GLR la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER la société IRRI 26 BDP aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maitre Fabrice LEMAIRE sur son affirmation de droit, 
- RAPPELER ou au besoin ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 février 2026, la société IRRI 26 BDP demande de :
-Dire et Juger que la société GLR ne démontre pas que les lieux n’ont été rendus tels qu’ils avaient été reçus, 
-Dire et Juger que la société GLR ne justifie pas d’un préjudice 
En conséquence 
-Débouter la société GLR de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société IRRI 26 BDP comme étant mal fondées, 
A titre reconventionnel, 
- Condamner la société GLR à rembourser la somme de 6.686,94 euros à la société IRRI 26 BDP au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2024, 
 

-Condamner la société GLR à payer à la société IRRI 26 BDP la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
-Condamner la même aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes au titre des travaux de réparation :

Les articles 1730 et 1731 du Code civil disposent que : “S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” ; “S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”.

Néanmoins l’article L145-40-1 du Code de commerce prévoit que : “Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.”.

L’article 1732 du même Code précise quant à lui que : “Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.”.

Les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil disposent enfin que : “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.” ; “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”.

Il est nécessaire de prendre en compte pour évaluer le préjudice, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.



En l’espèce, il n’est pas contesté que les locaux concernés ont été immédiatement reloués. Cela n’a pas nécessairement pour conséquence d’exclure tout préjudice du bailleur, quelles que soient par ailleurs les conditions financières de la location, et il convient d’étudier les différentes dégradations invoquées, à la lumière des conditions de relocation.

De façon générale, s’agissant des dégradations invoquées concernant l’extérieur des locaux, il n’apparaît pas que de nouveaux travaux aient été supportés par le locataire, de sorte que le bailleur justifie bien d’un préjudice pour les dégradations qui seraient démontrées et qui seraient imputables à la défenderesse.

* Les trous des enseignes sur le bardage :

Un état des lieux du 02 février 2015 est produit au débat, établi lors de la prise à bail de la société [K] [G], aux droits de laquelle vient la SAS IRRI 26 BDP. Il y est indiqué que la façade est du bardage est dégradée sur plusieurs points, et présente en partie basse de nombreuses déformations et traces de choc et des trous, et que la façade nord est marquée par des anciennes enseignes. Les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier de justice du 07 décembre 2014 montrent la présence de nombreux trous sur les façades nord, sud et est.

La société GLR soutient que ces trous avaient par la suite fait l’objet de réparations. Elle produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice des 20 et 21 mai 2021, réalisé suite à la cession de fonds de commerce entre la société [K] [G] et la SAS IRRI 26 BDP, qui n’en fait pas état. Les photographies montrent la présence de plusieurs enseignes de la SAS IRRI 26 BDP posées sur les bardages.

L’état des lieux de sortie de la SAS IRRI 26 BDP du 31 janvier 2024 note s’agissant des bardages: “Environ 60 trous suite enseignes enlevées sur la partie sud (entrée) + tâches des 4 enseignes ; Environ 60 trous également en façade nord + tâches de 4 enseignes”.

Un état des lieux a été réalisé entre le bailleur et son nouveau locataire, la société ENGIE HOME SERVICE, postérieurement à la réalisation de travaux, qui note toujours la présence de traces anciennes d’enseignes sur les façades nord et sud, ainsi qu’une trace de choc récente sur la partie Est. Dès lors, il est démontré la persistance d’un préjudice pour le bailleur.

Si la SAS IRRI 26 BDP fait valoir dans ses écritures que la société GLR ne produit pas de justificatifs montrant qu’elle a procédé aux réparations des trous. Pourtant, il apparaît bien dans le constat des 20 et 21 mai 2021 que ceux-ci ont réparé, et la défenderesse ne soutient pas avoir elle-même procédé à ces travaux.

Il est donc démontré que ces trous et traces lui sont imputables, et elle en doit réparation à son bailleur.

* Le choc en partie basse du bardage côté nord :

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 janvier 2024 relève la présence de cette trace de choc. Il n’est pas contesté que cette trace ne figure pas dans l’état des lieux de sortie du 31 janvier 2024. Pour autant, le procès-verbal de constat qui la relève a été établi en présence de représentants des deux parties, qui ne l’ont alors pas contestée, et aucun élément ne permet de remettre en cause cette constatation. Il convient donc de retenir l’existence de cette dégradation, qui n’apparaît pas avoir existé antérieurement au bail commercial.

* Le parking à l’arrière du bâtiment :

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 janvier 2024 note l’existence côté Nord de tâches blanchâtres aspect ciment, ce qui ressort également de l’état des lieux de sortie du même jour qui mentionne au sujet de la zone entourant le bâtiment : “Zone nettoyée, hormis deux petites zones cimentées au Nord”.

Si la société IRRI 26 BDP soutient qu’il n’est pas prouvé que ces traces n’étaient pas préexistantes, elles ne ressortent pas de l’état des lieux d’entré du 02 février 2015, et la défenderesse ne démontre pas qu’elles étaient présentes lors de l’entrée dans les lieux de la société [K] [G]. Elle doit donc répondre de cette dégradation.

L’état des lieux après travaux du 10 octobre 2024 mentionne que la société GLR a pris en charge les reprises au sol sur le parking, de sorte qu’il est démontré que le bailleur a subi un préjudice de ce fait.

La société GLR produit deux attestations, émanant de la société JACQUES [X] ENVIRONNEMENT, ainsi que de son dirigeant Monsieur [C] [X], pièces qui se corroborrent suffisamment pour revêtir une valeur probante, et dont il ressort que le coût du nettoyage du béton sur l’enrobé a été facturé 1.450 euros HT.

* La porte sur façade sud :

La société GLR met en cause à ce sujet l’absence de barillet sur la porte côté Sud, ce qui ressort du procès-verbal de constat du 31 janvier 2024. Cet état de fait ne ressort pas du constat d’état des lieux du 02 février 2015, et la défenderesse n’apporte pas la preuve qui lui incombe de l’absence du barillet antérieure à sa prise de possession des lieux.

* L’intérieur du bâtiment :

La société GLR reproche les travaux de redistribution des locaux réalisés pendant le bail, et notamment :
- les déposes de cloisons ;
- la transformation d’un abri dans la zone de déchargement et la création dans la salle principale d’un local technique ;
- la suppression des gardes corps de la mezzanine, partiellement remplacés par des cloisons placoplâtre.

Il ressort du procès-verbal de constat du 31 janvier 2024, par comparaison avec celui du 07 décembre 2014, qu’un local technique a été édifié, qu’un local WC a été créé dans la zone de déchargement là où seules des cloisons étaient présentes, que la zone de douche a été modifiée, qu’un local technique comportant un système de vidéo-surveillance a été créé, corroborant la description faite par la société GLR dans ses écritures. Le procès-verbal de constat du 31 janvier 2024 fait en outre état de traces de marquage linéaire sur le sol, liées à l’emplacement des cloisons d’origine, de plusieurs trous et tâches dans la salle d’eau et les WC créés, ainsi que de l’absence d’une VMC dans la salle d’eau, de dégradations du placoplâtre au niveau des WC.

L’imputabilité de ces travaux à la SAS IRRI 26 BDP est établie, de même que les dégradations constatées.

S’agissant des gardes corps de la mezzanine, le procès-verbal de constat du 07 décembre 2014 fait état d’une rambarde de bois, et celui des 20 et 21 mai 2021 fait figurer deux photographies sur lesquelles la rambarde de bois n’apparait pas, mais montrant des cloisons qui ne font pas tout le tour de la mezzanine. Dans l’état des lieux de sortie du 31 janvier 2024, il est indiqué “mezzanine non sécurisée” et les photographies produites dans le constat du même jour montrent la présence de cloisons ne la clôturant que partiellement, comme dans le constat des 20 et 21 mai 2021. En revanche, s’agissant des cloisons existant sous la mezzanine, les pièces produites ne permettent pas de s’assurer si elles existaient ou non avant la prise d’effet du bail.

Monsieur [B] [R], directeur d’agence de la société ENGIE HOME SERVICE, a attesté avoir du déposer les cloisons de placoplâtre existant sur la mezzanine, qui étaient dégradées et incomplètes, et nécessitaient de tout refaire pour bénéficier de l’espace proposé. Ainsi, si l’état des lieux après travaux du 10 octobre 2024 indique que la mezzanine est cloisonnée, cela ne remet pas en cause le fait que les cloisons sur la mezzanine aient été préalablement déposées avant d’être reconstruites, comme l’indique cette attestation.

En outre, le bail commercial conclu entre la société GLR et la société ENGIE HOME SERVICE précise que la première prendra notamment à sa charge la dépose des cloisons en-dessous et au-dessus de la mezzanine.

Enfin, le bail commercial du 28 janvier 2015 prévoyait que le bailleur pouvait exiger que les lieux soient remis, aux frais du preneur, dans l’état primitif.

Il en résulte que le bailleur est fondé à réclamer à la SAS IRRI 26 BDP le coût de la dépose des cloisons de placoplâtre au-dessus de la mezzanine, édifiées en cours de bail, et qu’il démontre l’existence d’un préjudice puisque le bail prévoit que ces travaux seront à sa charge.

En revanche, ce même bail ne précise pas que le surplus des travaux invoqués restera à la charge du bailleur. Au contraire, les travaux d’aménagement de cloisons et liés à l’évacuation des points d’eau incombent au preneur. L’état des lieux après travaux du 10 octobre 2024 indique notamment que trois réseaux de VMC ont été remis à neuf et en conformité, le réseau électrique a été intégralement refait, le WC-douche existant a été supprimé et deux nouveaux blocs sanitaires ont été créés, ce même document précisant que les sanitaires PMR ont été créés par la société ENGIE. Il n’est pas précisé pour le surplus des travaux qui les a pris en charge. La société ENGIE HOME SERVICE ayant procédé à des travaux de réaménagement des locaux, acceptés par le bailleur, celui-ci ne justifie d’aucun autre préjudice restant à sa charge concernant la réfection des travaux pour revenir à l’état antérieur à l’entrée dans les lieux de la société [K] [G].


Les photographies reproduites dans les différents procès-verbaux de constat ne montrent aucun papier peint, non plus que les constatations faites ou les états des lieux d’entrée et de sortie. Il n’y a donc pas lieu de retenir la demande faite au titre de la pose de papier peint.

L’état des lieux de sortie du 31 janvier 2024 note, au sujet des murs de la zone de déchargement, que ceux-ci sont sales. Cependant, il ressort des photographies du procès-verbal de constat du 07 décembre 2014 que des traces étaient déjà présentes sur les murs, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire supporter à la SAS IRRI 26 BDP le côut du nettoyage.

Ainsi, eu égard à ce qui précède, et par rapport au devis du 26 février 2024, la SAS IRRI 26 BDP est tenue de verser à la société GLR :
- la somme de 2.340 euros HT pour le rebouchage des trous et la peinture du bardage ;
- la somme de 1.850 euros HT pour la reprise du choc sur le bardage côté Nord ;
- la somme de 1.450 euros HT pour le nettoyage du parking ;
- la somme de 350 euros HT pour la fourniture et la pose d’un barillet ;
- la somme de 1.540 euros pour la démolition des cloisons sur la mezzanine (NB : la somme de 3.080 euros, qui concernait aussi les cloisons sous la mezzanine, a été divisée par deux) ; il y a lieu de rajouter à cette somme la somme de 1.000 euros pour le chargement et évacuation des gravats.

Il ressort du bail commercial conclu entre la société GLR et la société ENGIE HOME SERVICE que la première a consenti à la seconde une franchise de loyer de 8.000 euros HT. Aucun lien n’est cependant explicitement fait avec les travaux liés à la dégradation ou au réaménagement des locaux imputables à la SAS IRRI 26 BDP, étant observé qu’il était prévu que la société ENGIE HOME SERVICE réaménage les locaux en vue de sa propre activité, y compris sur des points non concernés par le litige. Aucun lien de causalité n’est donc démontré.

Au total, la SAS IRRI BDP 26 est condamnée à payer à la société GLR la somme de 8.530 euros HT, soit 10.236 euros TTC, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 6.686,94 euros. Après compensation, la SAS IRRI 26 BDP est donc condamnée à verser à la société GLR la somme de 3.549,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la SAS IRRI 26 BDP est condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice LEMAIRE, ainsi qu’à verser à la société GLR la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d'Appel de Grenoble :

DIT que la SAS IRRI 26 BDP doit à la société GLR la somme de 10.236 euros au titre des travaux de réparations ;

DIT que la société GLR doit à la SAS IRRI 26 BDP la somme de 6.686,94 euros au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS IRRI 26 BDP à verser à la société GLR, après compensation, la somme de 3.549,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS IRRI 26 BDP à verser à la société GLR la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IRRI 26 BDP aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice LEMAIRE ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution. 
aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires, d'y tenir la main, 
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier

Texte intégral

N° RG 24/03209 - N° Portalis DBXS-W-B7I-II5P




















Copie exécutoire délivrée
le 13/08/2026

à :
- la SELARL CABINET EZINGEARD [Localité 1], 
-Me Fabrice LEMAIRE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 13 AOUT 2026


DEMANDERESSE :

Société G.L.R., prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège, 
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE,



DÉFENDERESSE :

S.A.S. IRRI 26 [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège, 
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Valérie EZINGEARD de la SELARL CABINET EZINGEARD MAGNAN, avocats au barreau de la DRÔME, 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Marjolaine CHEZEL, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Gaëlle SOUCHE


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 juin 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé conclu le 28 janvier 2015 et avenant du 14 août 2015, la société GLR a donné à bail commercial à la SAS [K] [G], exploitant sous l'enseigne IRRIJARDIN, à compter du 1 er février 2015 et pour une durée de 09 années devant se terminer le 31 janvier 2024, des locaux à usage d'atelier et de bureaux d'une surface de 320 m² situés [Adresse 4] à [Localité 4]. 


Le 11 juin 2021, la SAS IRRI 26 BDP a signifié à la société GLR la cession du fonds de commerce de la société [K] [G] à son bénéfice. A l’occasion de cette cession, un procès-verbal de constat a été établi le 20 mai 2021. 

La société [K] [G] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de ROMANS en date du 31 mai 2022. 
 
La SAS IRRI 26 BDP a donné congé pour le 31 janvier 2024, date d’expiration du bail.

A cette date, un état des lieux de sortie a été amiablement et contradictoirement établi, doublé d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice.

Sur ce fondement, la société GLR a réclamé à la société IRRI 26 BDP le paiement de travaux de remise en état, et lui a notamment adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2024.

La société IRRI 26 BDP a contesté, par l’intermédiaire de son conseil, être redevable de telles dégradations et a sollicité le remboursement du dépôt de garantie versé. 

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la société GLR a assigné la société IRRI 26 BDP devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa de l’article R145-23 du Code de commerce, 1730 et suivants du Code civil, L145-5 du Code de commerce.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 22 avril 2026, la société GLR demande de :
- DIRE ET JUGER que la société GLR est recevable et bien fondée à faire valoir une créance de 31.749,60 € à l'encontre de la société IRRI 26 BDP, 
EN CONSEQUENCE, 
- CONDAMNER la société IRRI 26 BDP à payer à la société GLR la somme de 31.749,60 € - 6.686,94 € ( dépôt de garantie conservé par la société GLR) = 25.062,66 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024 ; 
- CONDAMNER la société IRRI 26 BDP à payer à la société GLR la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER la société IRRI 26 BDP aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maitre Fabrice LEMAIRE sur son affirmation de droit, 
- RAPPELER ou au besoin ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 février 2026, la société IRRI 26 BDP demande de :
-Dire et Juger que la société GLR ne démontre pas que les lieux n’ont été rendus tels qu’ils avaient été reçus, 
-Dire et Juger que la société GLR ne justifie pas d’un préjudice 
En conséquence 
-Débouter la société GLR de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société IRRI 26 BDP comme étant mal fondées, 
A titre reconventionnel, 
- Condamner la société GLR à rembourser la somme de 6.686,94 euros à la société IRRI 26 BDP au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2024, 
 

-Condamner la société GLR à payer à la société IRRI 26 BDP la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
-Condamner la même aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes au titre des travaux de réparation :

Les articles 1730 et 1731 du Code civil disposent que : “S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” ; “S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”.

Néanmoins l’article L145-40-1 du Code de commerce prévoit que : “Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.”.

L’article 1732 du même Code précise quant à lui que : “Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.”.

Les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil disposent enfin que : “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.” ; “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”.

Il est nécessaire de prendre en compte pour évaluer le préjudice, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.



En l’espèce, il n’est pas contesté que les locaux concernés ont été immédiatement reloués. Cela n’a pas nécessairement pour conséquence d’exclure tout préjudice du bailleur, quelles que soient par ailleurs les conditions financières de la location, et il convient d’étudier les différentes dégradations invoquées, à la lumière des conditions de relocation.

De façon générale, s’agissant des dégradations invoquées concernant l’extérieur des locaux, il n’apparaît pas que de nouveaux travaux aient été supportés par le locataire, de sorte que le bailleur justifie bien d’un préjudice pour les dégradations qui seraient démontrées et qui seraient imputables à la défenderesse.

* Les trous des enseignes sur le bardage :

Un état des lieux du 02 février 2015 est produit au débat, établi lors de la prise à bail de la société [K] [G], aux droits de laquelle vient la SAS IRRI 26 BDP. Il y est indiqué que la façade est du bardage est dégradée sur plusieurs points, et présente en partie basse de nombreuses déformations et traces de choc et des trous, et que la façade nord est marquée par des anciennes enseignes. Les photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier de justice du 07 décembre 2014 montrent la présence de nombreux trous sur les façades nord, sud et est.

La société GLR soutient que ces trous avaient par la suite fait l’objet de réparations. Elle produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice des 20 et 21 mai 2021, réalisé suite à la cession de fonds de commerce entre la société [K] [G] et la SAS IRRI 26 BDP, qui n’en fait pas état. Les photographies montrent la présence de plusieurs enseignes de la SAS IRRI 26 BDP posées sur les bardages.

L’état des lieux de sortie de la SAS IRRI 26 BDP du 31 janvier 2024 note s’agissant des bardages: “Environ 60 trous suite enseignes enlevées sur la partie sud (entrée) + tâches des 4 enseignes ; Environ 60 trous également en façade nord + tâches de 4 enseignes”.

Un état des lieux a été réalisé entre le bailleur et son nouveau locataire, la société ENGIE HOME SERVICE, postérieurement à la réalisation de travaux, qui note toujours la présence de traces anciennes d’enseignes sur les façades nord et sud, ainsi qu’une trace de choc récente sur la partie Est. Dès lors, il est démontré la persistance d’un préjudice pour le bailleur.

Si la SAS IRRI 26 BDP fait valoir dans ses écritures que la société GLR ne produit pas de justificatifs montrant qu’elle a procédé aux réparations des trous. Pourtant, il apparaît bien dans le constat des 20 et 21 mai 2021 que ceux-ci ont réparé, et la défenderesse ne soutient pas avoir elle-même procédé à ces travaux.

Il est donc démontré que ces trous et traces lui sont imputables, et elle en doit réparation à son bailleur.

* Le choc en partie basse du bardage côté nord :

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 janvier 2024 relève la présence de cette trace de choc. Il n’est pas contesté que cette trace ne figure pas dans l’état des lieux de sortie du 31 janvier 2024. Pour autant, le procès-verbal de constat qui la relève a été établi en présence de représentants des deux parties, qui ne l’ont alors pas contestée, et aucun élément ne permet de remettre en cause cette constatation. Il convient donc de retenir l’existence de cette dégradation, qui n’apparaît pas avoir existé antérieurement au bail commercial.

* Le parking à l’arrière du bâtiment :

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 janvier 2024 note l’existence côté Nord de tâches blanchâtres aspect ciment, ce qui ressort également de l’état des lieux de sortie du même jour qui mentionne au sujet de la zone entourant le bâtiment : “Zone nettoyée, hormis deux petites zones cimentées au Nord”.

Si la société IRRI 26 BDP soutient qu’il n’est pas prouvé que ces traces n’étaient pas préexistantes, elles ne ressortent pas de l’état des lieux d’entré du 02 février 2015, et la défenderesse ne démontre pas qu’elles étaient présentes lors de l’entrée dans les lieux de la société [K] [G]. Elle doit donc répondre de cette dégradation.

L’état des lieux après travaux du 10 octobre 2024 mentionne que la société GLR a pris en charge les reprises au sol sur le parking, de sorte qu’il est démontré que le bailleur a subi un préjudice de ce fait.

La société GLR produit deux attestations, émanant de la société JACQUES [X] ENVIRONNEMENT, ainsi que de son dirigeant Monsieur [C] [X], pièces qui se corroborrent suffisamment pour revêtir une valeur probante, et dont il ressort que le coût du nettoyage du béton sur l’enrobé a été facturé 1.450 euros HT.

* La porte sur façade sud :

La société GLR met en cause à ce sujet l’absence de barillet sur la porte côté Sud, ce qui ressort du procès-verbal de constat du 31 janvier 2024. Cet état de fait ne ressort pas du constat d’état des lieux du 02 février 2015, et la défenderesse n’apporte pas la preuve qui lui incombe de l’absence du barillet antérieure à sa prise de possession des lieux.

* L’intérieur du bâtiment :

La société GLR reproche les travaux de redistribution des locaux réalisés pendant le bail, et notamment :
- les déposes de cloisons ;
- la transformation d’un abri dans la zone de déchargement et la création dans la salle principale d’un local technique ;
- la suppression des gardes corps de la mezzanine, partiellement remplacés par des cloisons placoplâtre.

Il ressort du procès-verbal de constat du 31 janvier 2024, par comparaison avec celui du 07 décembre 2014, qu’un local technique a été édifié, qu’un local WC a été créé dans la zone de déchargement là où seules des cloisons étaient présentes, que la zone de douche a été modifiée, qu’un local technique comportant un système de vidéo-surveillance a été créé, corroborant la description faite par la société GLR dans ses écritures. Le procès-verbal de constat du 31 janvier 2024 fait en outre état de traces de marquage linéaire sur le sol, liées à l’emplacement des cloisons d’origine, de plusieurs trous et tâches dans la salle d’eau et les WC créés, ainsi que de l’absence d’une VMC dans la salle d’eau, de dégradations du placoplâtre au niveau des WC.

L’imputabilité de ces travaux à la SAS IRRI 26 BDP est établie, de même que les dégradations constatées.

S’agissant des gardes corps de la mezzanine, le procès-verbal de constat du 07 décembre 2014 fait état d’une rambarde de bois, et celui des 20 et 21 mai 2021 fait figurer deux photographies sur lesquelles la rambarde de bois n’apparait pas, mais montrant des cloisons qui ne font pas tout le tour de la mezzanine. Dans l’état des lieux de sortie du 31 janvier 2024, il est indiqué “mezzanine non sécurisée” et les photographies produites dans le constat du même jour montrent la présence de cloisons ne la clôturant que partiellement, comme dans le constat des 20 et 21 mai 2021. En revanche, s’agissant des cloisons existant sous la mezzanine, les pièces produites ne permettent pas de s’assurer si elles existaient ou non avant la prise d’effet du bail.

Monsieur [B] [R], directeur d’agence de la société ENGIE HOME SERVICE, a attesté avoir du déposer les cloisons de placoplâtre existant sur la mezzanine, qui étaient dégradées et incomplètes, et nécessitaient de tout refaire pour bénéficier de l’espace proposé. Ainsi, si l’état des lieux après travaux du 10 octobre 2024 indique que la mezzanine est cloisonnée, cela ne remet pas en cause le fait que les cloisons sur la mezzanine aient été préalablement déposées avant d’être reconstruites, comme l’indique cette attestation.

En outre, le bail commercial conclu entre la société GLR et la société ENGIE HOME SERVICE précise que la première prendra notamment à sa charge la dépose des cloisons en-dessous et au-dessus de la mezzanine.

Enfin, le bail commercial du 28 janvier 2015 prévoyait que le bailleur pouvait exiger que les lieux soient remis, aux frais du preneur, dans l’état primitif.

Il en résulte que le bailleur est fondé à réclamer à la SAS IRRI 26 BDP le coût de la dépose des cloisons de placoplâtre au-dessus de la mezzanine, édifiées en cours de bail, et qu’il démontre l’existence d’un préjudice puisque le bail prévoit que ces travaux seront à sa charge.

En revanche, ce même bail ne précise pas que le surplus des travaux invoqués restera à la charge du bailleur. Au contraire, les travaux d’aménagement de cloisons et liés à l’évacuation des points d’eau incombent au preneur. L’état des lieux après travaux du 10 octobre 2024 indique notamment que trois réseaux de VMC ont été remis à neuf et en conformité, le réseau électrique a été intégralement refait, le WC-douche existant a été supprimé et deux nouveaux blocs sanitaires ont été créés, ce même document précisant que les sanitaires PMR ont été créés par la société ENGIE. Il n’est pas précisé pour le surplus des travaux qui les a pris en charge. La société ENGIE HOME SERVICE ayant procédé à des travaux de réaménagement des locaux, acceptés par le bailleur, celui-ci ne justifie d’aucun autre préjudice restant à sa charge concernant la réfection des travaux pour revenir à l’état antérieur à l’entrée dans les lieux de la société [K] [G].


Les photographies reproduites dans les différents procès-verbaux de constat ne montrent aucun papier peint, non plus que les constatations faites ou les états des lieux d’entrée et de sortie. Il n’y a donc pas lieu de retenir la demande faite au titre de la pose de papier peint.

L’état des lieux de sortie du 31 janvier 2024 note, au sujet des murs de la zone de déchargement, que ceux-ci sont sales. Cependant, il ressort des photographies du procès-verbal de constat du 07 décembre 2014 que des traces étaient déjà présentes sur les murs, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire supporter à la SAS IRRI 26 BDP le côut du nettoyage.

Ainsi, eu égard à ce qui précède, et par rapport au devis du 26 février 2024, la SAS IRRI 26 BDP est tenue de verser à la société GLR :
- la somme de 2.340 euros HT pour le rebouchage des trous et la peinture du bardage ;
- la somme de 1.850 euros HT pour la reprise du choc sur le bardage côté Nord ;
- la somme de 1.450 euros HT pour le nettoyage du parking ;
- la somme de 350 euros HT pour la fourniture et la pose d’un barillet ;
- la somme de 1.540 euros pour la démolition des cloisons sur la mezzanine (NB : la somme de 3.080 euros, qui concernait aussi les cloisons sous la mezzanine, a été divisée par deux) ; il y a lieu de rajouter à cette somme la somme de 1.000 euros pour le chargement et évacuation des gravats.

Il ressort du bail commercial conclu entre la société GLR et la société ENGIE HOME SERVICE que la première a consenti à la seconde une franchise de loyer de 8.000 euros HT. Aucun lien n’est cependant explicitement fait avec les travaux liés à la dégradation ou au réaménagement des locaux imputables à la SAS IRRI 26 BDP, étant observé qu’il était prévu que la société ENGIE HOME SERVICE réaménage les locaux en vue de sa propre activité, y compris sur des points non concernés par le litige. Aucun lien de causalité n’est donc démontré.

Au total, la SAS IRRI BDP 26 est condamnée à payer à la société GLR la somme de 8.530 euros HT, soit 10.236 euros TTC, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 6.686,94 euros. Après compensation, la SAS IRRI 26 BDP est donc condamnée à verser à la société GLR la somme de 3.549,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la SAS IRRI 26 BDP est condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice LEMAIRE, ainsi qu’à verser à la société GLR la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d'Appel de Grenoble :

DIT que la SAS IRRI 26 BDP doit à la société GLR la somme de 10.236 euros au titre des travaux de réparations ;

DIT que la société GLR doit à la SAS IRRI 26 BDP la somme de 6.686,94 euros au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS IRRI 26 BDP à verser à la société GLR, après compensation, la somme de 3.549,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS IRRI 26 BDP à verser à la société GLR la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IRRI 26 BDP aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice LEMAIRE ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT


























En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution. 
aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires, d'y tenir la main, 
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code de commerce R145-23, code de commerce L145-40-1, code de commerce L145-5, code civil 1731, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04533
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7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Montauban · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00132
en commun : code civil 1231-2, code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732
15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Autres mesures ordonnées en référé · n° 25/05640
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16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01421
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6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00453
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16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06891
en commun : code de commerce L145-40-1, code civil 1731, code civil 1732
3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/11038
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25 septembre 2025 · Cour d'appel de Lyon · Autre · n° 21/07964
en commun : code de commerce L145-40-1, code de commerce L145-5

Mise à jour de la source le 2026-08-13T21:45:45.446Z.