Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Chambre Civile, 10 septembre 2026, n° 24/00861

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [E] [L] a donné à bail le 21 octobre 1988 à la SAS PIERRE NOVARINA divers locaux à usage commerciaux sis [Adresse 3] [Adresse 4] (pièce 1 du demandeur).

Par avenant du 1er janvier 1999, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans, puis il s’est poursuivi tacitement depuis le 1er janvier 2008 (pièce 3 du demandeur).

M. [E] [L] étant décédé, son fils M. [F] [L] a repris la gestion des baux.

La SAS PIERRE NOVARINA a donné congé en date du 28 décembre 2020 à effet du 30 juin 2021 et, le 28 avril 2021 un procès-verbal de constat des lieux a été dressé en vue de l’état des lieux de sortie (pièces 4 et 5 du demandeur).

Par acte du 21 mai 2021, M. [F] [L] a sommé la SAS PIERRE NOVARINA d’effectuer toutes les réparations locatives et l’entretien des locaux, et l’a convoquée à l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pièce 6 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2021, M. [F] [L] a adressé à la SAS PIERRE NOVARINA le descriptif des travaux d’entretien et de réparation à réaliser avant l’état des lieux de sortie (pièce 7 du demandeur).

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 1er juillet 2021, et signifié à la SAS PIERRE NOVARINA le 28 juillet 2021 (pièces 8 et 9 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2021, M. [F] [L] a mis en demeure la SAS PIERRE NOVARINA de réaliser les travaux de remise en état des locaux loués (pièce 11 du demandeur).

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2022, M. [F] [L] a assigné la SAS PIERRE NOVARINA devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référés, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 22 juillet 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a désigné Mme [A] [K] ès qualités. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 25 septembre 2023 (côte mesure d’instruction du demandeur).

Par acte de Commissaire de justice du 29 mars 2024, M. [F] [L] a assigné la SAS PIERRE NOVARINA devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [F] [L] demande au tribunal de :
Rejeter les demandes adverses, Condamner la SAS PIERRE NOVARINA au paiement de la somme de 251.430,13 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loués avec indexation de l'indice BT01 du coût de la construction, à compter du prononcé du jugement à intervenir, Ordonner l'exécution provisoire du jugement,Condamner la SAS PIERRE NOVARINA à lui payer la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise, le coût des opérations d'expertise de Mme [A] [K] et les dépens de la présente instance.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS PIERRE NOVARINA demande au tribunal de :
A titre principal : rejeter les demandes adverses, A titre subsidiaire :Concernant la réfection des clôtures, débouter M. [F] [L] de sa demande de condamnation à hauteur de 20 220 euros et subsidiairement, juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] la somme de 3 360 euros,Concernant l’enrobage, débouter M. [F] [L] de sa demande,Concernant la reprise des peintures, débouter M. [F] [L] de sa demande,Concernant la toiture de l’entrepôt, débouter M. [F] [L] de sa demande et subsidiairement, juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] la somme de 200 euros,Concernant le bardage du chalet, débouter M. [F] [L] de sa demande et subsidiairement, juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] les sommes de 3 000 euros au titre du bardage du chalet et 300 euros au titre de la réfection de la descente d’eau,Concernant le mur en béton cellulaire du bâtiment principal, débouter M. [F] [L] de sa demande,Concernant les portes métalliques coulissantes du bâtiment principal, débouter M. [F] [L] de sa demande et subsidiairement juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] la somme de 1 000 euros,Concernant le remplacement des vitrages cassés dans l’entrepôt, débouter M. [F] [L] de sa demande,En tout état de cause : condamner M. [F] [L] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé, de l’expertise et de la présente instance.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de M. [F] [L]

Sur la responsabilité de la SAS PIERRE NOVARINA

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil dispose que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il est constant que si la clause entretien, réparation et travaux figurant au bail n’inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté, le bailleur ne peut les mettre à la charge du preneur. (3ème civ., 3 décembre 2015, n°14-21.166)

Il est enfin constant qu’au sens de l'article 606 du code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou l'autre de ces qualifications, et dans la présente espèce, la cour d'appel en a exactement déduit que les grosses réparations étaient imputables au propriétaire dès lors que le contrat de bail mettait à la charge du locataire les réparations locatives ou d'entretien à l'exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil (Civ 3ème, 13 juillet 2005, n°04-13.764).

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties avant la loi Pinel stipule que :
Le locataire supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires, soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle, Le locataire aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la toiture, des cheminées, des portes, des fenêtres, balustrades, balcons, bords d’appui et bords intérieurs ou extérieurs du bien loué, le tout devra être entretenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les dix ans, Toutes les réparations grosses et menues, même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux portes et aux fenêtres, ainsi qu’aux volets, rideaux et fermetures du bâtiment principal seront à sa charge exclusive (ne s’appliquant pas au bâtiment d’habitation),Tous les travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier sans indemnité.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire (côte mesure d’instruction du demandeur) que :

- Depuis la prise de possession en 1989, la SAS PIERRE NOVARINA a effectué divers travaux de transformation, d’amélioration et d’entretien des bâtiments, afin de les mettre aux normes et de pouvoir y exercer son activité (pages 17 à19).

- S’agissant des extérieurs : la clôture est ancienne, soutenue par des poteaux métalliques rouillés et tordus, le grillage est endommagé, couché ou détendu par endroit et certains piquets sont inclinés coté propriété à cause du passage du chasse-neige sur la route départementale, mais pour le reste il s’agit de vétusté. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 9, 20 et 36).

- S’agissant du terrain : l’enrobé visible jusqu’au bâtiment est ancien et présente des faïençages, bien que les ornières aient été rebouchées par la SAS PIERRE NOVARINA avec de l’enrobé récent. Les murs séparatifs des box de stockage pour matériaux en béton armé sont dégradés sur leur sommet et les armatures métalliques intérieures sont partiellement visibles. Les fissures de l’enrobé dans le secteur ouest sont dues à la vétusté liée à l’usage et au temps, mais elles ne présentent pas de danger. Les fissures de l’enrobé devant le portail sont dues à des dégradations humaines (passages d’engins de manutention et de camions) et à de la vétusté, et le dallage refait par la SAS PIERRE NOVARINA, bien qu’il ne soit pas homogène, ne présente pas de danger. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 10 et 21).

- S’agissant des façades du bâtiment principal (l’entrepôt) : les façades crépies et peintes sont en mauvais état avec des fissures apparentes. L’ensemble vitré d’entrée en menuiserie métallique est rouillé et des vitres sont vétustes, fendues ou cassées, celles-ci n’ayant pas été changées depuis 1989. La fenêtre en prisme est rouillée, un tas de graviers recouvre les herbes sèches, les appuis de fenêtres sont abîmés, les ouvertures vitrées métalliques et les portes coulissantes en tôle sont rouillées. L’experte précise cependant que les appuis de fenêtre sont des éléments de renfort structurel sur les menuiseries, de sorte que la nature du sol et les épisodes climatiques peuvent être à l’origine de fissures sur le bâtiment lorsque les fondations ne sont pas adaptées au type de sol qui supporte la construction. Or, les fondations ont été réalisées par M. [L] avant 1989. Quant aux façades, elles n’étaient pas peintes lors de la prise de possession des lieux en 1988, la façade coté route n’a pas été rénovée depuis 1989 et la façade ouest a été trouée par les fourches des chariots élévateurs. Ces dégradations sont donc liées à la fois à l’activité humaine et à la vétusté. Les portes métalliques d’accès aux entrepôts n’ont quant à elles jamais été peintes et sont rouillées en partie basse, et la porte avec vitre circulaire est endommagée en pied par l’arrêt du rail de guidage au sol dans lequel elle coulisse en raison de sa vétusté. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 11, 12, 22 et 23).

- S’agissant du chalet : l’experte a constaté une descente d’eau cabossée et fendue par le gel, un bardage endommagé, absent ou grisâtre présentant des impacts et des lames de bois désolidarisées, ainsi qu’un enfoncement sur un mètre en pied de façade nord, suite à un éboulis de pierres en provenance de la falaise située à l’arrière. Le bardage présente plusieurs impacts, il est absent sur environ 10m², et des lames de bardage sont désolidarisées ou endommagées. La porte coulissante en bois, de l’abri ouvert entre le bâtiment et le chalet, donnant vers un local de stockage, présente des dégradations en pied, ces dernières ayant été causées par l’activité humaine. Des travaux d’amélioration ont été réalisés en façade sud par la SAS PIERRE NOVARINA, et le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 13, 24 et 25). 

- S’agissant des intérieurs :
- Dans le bâtiment principal (entrepôt), les huisseries sont en mauvais état et rouillées, les murs en aggloméré présentent des fissures, impacts et traces, la peinture s’écaille et le carrelage de l’entrée est fissuré. Ces dégradations sont minimes, liées à l’activité de la SAS PIERRE NOVARINA et au temps. L’ensemble de la pièce est désormais occupé par une société de blanchisserie qui l’a réaménagée (pages 14 et 25).
- Dans le local de stockage, les murs en agglos ou en béton cellulaire sont en état d’usage et comportent quelques impacts, des trous et fissures. Les nouveaux locataires ont changé la porte qui le dessert à partir de la pièce n°1, et la pièce n°3 est occupée par une entreprise de menuiserie qui a réalisé de nombreux aménagements (pages 14 et 15). 

- S’agissant du chalet d’exposition : le couloir et la montée d’escalier créés par la SAS PIERRE NOVARINA sont en état d’usage sans beaucoup d’entretien (page 15), une fissure coupe le palier du rez-de-chaussée en deux, l’espace en soupente, la pièce n°1 et n°2 n’ont pas été entretenus depuis longtemps, les WC et la salle d’eau sont sales et la pièce n°3 est en état d’usage. L’experte estime que ces dégradations sont normales eu égard à l’usage et au temps, puisque les travaux sont d’origine et datent de 1980. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 16, 27 et 28).

- La SAS PIERRE NOVARINA a nettoyé et remis le site en état avant la restitution des lieux en le nettoyant, en effectuant le nivellement de la plateforme et le rebouchage des ornières en rabotine, la mise en décharge des encombrants et le nettoyage des espaces verts, pour la somme de 5 268 euros TTC suivant facture de juillet 2021 (page 19).

- Aucune grille de vétusté ni aucun état des lieux d’entrée dans les locaux n’a été réalisé (pages 33 et 37), mais l’entrepôt dont la SAS PIERRE NOVARINA a pris possession était en maçonnerie non peint, sans fenêtre, avec une toiture et deux portes métalliques, de sorte que l’aspect de l’édifice a considérablement changé (page 40).

La défenderesse ne peut donc pas se prévaloir des travaux d’amélioration ayant engendré une plus-value pour le bailleur, et ne peut arguer de l’absence de préjudice pour le bailleur, alors même que les stipulations contractuelles mettaient à sa charge l’ensemble des réparations d'entretien et les grosses réparations du bâtiment principal. Elle aurait donc dû remettre en place la clôture, refaire tous les travaux afférents au bâtiment principal, ainsi que les travaux d’entretien des intérieurs et des chalets, les menuiseries et les peintures.

S’agissant de la réfection de l’enrobé, la somme de 14 881 euros résultant du devis de la société EUROVIA ne peut pas être demandée à la SAS PIERRE NOVARINA puisque, bien que le dallage refait par cette dernière en 2021 au titre des travaux d’entretien ne soit pas homogène, lors de la prise de possession des lieux en 1988 le terrain était en stabilisé, non-goudronné et il n’y avait pas de réseau d’assainissement ou d’eaux pluviales, ni d’accès PMR (page 21 du rapport d’expertise). Elle a donc effectué elle-même tous les aménagements et a restitué un sol en meilleur état que lors de la prise de possession des lieux, de sorte que M. [F] [L] ne peut qu’être débouté de sa demande de réfection de l’enrobé.

Il en va de même s’agissant des box de stockage installés par la SAS PIERRE NOVARINA et démolis par M. [F] [L] en anticipation de la procédure en cours (page 22 du rapport d’expertise). Ces derniers n’existaient pas lors de la prise de possession des lieux, et le bail susmentionné stipule que tous les travaux qui seraient faits par le preneur resteront en fin de bail la propriété du bailleur, de sorte que la SAS PIERRE NOVARINA n’est pas tenue de payer la facture de démolition des box. L’experte a d’ailleurs précisé dans ses réponses aux dires, que la réfection des box aurait été moins onéreuse que leur démolition (page 39), de sorte que ce montant n’est pas justifié.

S’agissant des peintures, le rapport d’expertise susmentionné précise que les façades n’étaient pas peintes lors de la prise de possession des lieux en 1988. Or, le contrat de bail stipule bien que « les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les dix ans », de sorte qu’il appartenait à la SAS PIERRE NOVARINA de les peindre 10 ans après la prise d’effet du bail, bien qu’elles ne l’étaient pas à l’origine. Elle sera donc tenue au paiement des travaux de reprise des peintures.




S’agissant des murs en agglos ou en béton cellulaire dans le local de stockage, ils sont en état d’usage et comportent quelques impacts, des trous et fissures (pages 14 et 15), de sorte que la SAS PIERRE NOVARINA ne les a pas correctement entretenus avant la sortie des lieux, en dépit de ses obligations contractuelles.

S’agissant enfin des ouvrages vétustes, il ressort de la jurisprudence susvisée que le preneur n’y est pas tenu.

Par conséquent, la SAS PIERRE NOVARINA engage bien sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. [F] [L], mais seulement pour une partie des réparations locatives.

2) S’agissant des demandes pécuniaires

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire susmentionné que l’experte a retenu les sommes de :

3 360 euros pour la réfection de la clôture, expliquant que lors de la prise de possession en 1988 il n’y avait que 56ml de clôture à l’est, de sorte que la SAS PIERRE NOVARINA n’est pas tenue de la refaire entièrement,
15 195,98 euros pour la reprise des peintures (page 30),
200 euros pour la réparation de la toiture, l’experte précisant qu’elle est en bon état, qu’elle a été entretenue et que seule 0,50m de demi-faîtière à boudin sont absents du faîtage coté est (page 31). M. [F] [L] se fonde sur ce point sur la note d’observations techniques susmentionnée pour contrer les conclusions de l’experte (pièce 37). Or, dans cette note, dont l’intégralité des pages ne sont pas produites, l’architecte ne se prononce pas précisément sur la toiture, de sorte que cette pièce ne peut à elle seule suffire à imputer la reprise de l’ensemble de la toiture à la SAS PIERRE NOVARINA,
3 300 euros pour la réfection du bardage du chalet et la descente d’eau fendue à changer, l’experte précisant qu’il n’y a lieu de reprendre qu’une surface de 25m² et non sa totalité (page 31). M. [F] [L] sollicite une somme bien supérieure à celle retenue par l’experte en se fondant sur la note d’observations techniques susmentionnée. Pourtant, l’architecte explique bien que seuls les bardages endommagés ou absents doivent être réparés et remplacés, ainsi que les garde-corps et lasures, et que le bâtiment doit être nettoyé, de sorte qu’il n’estime pas non plus que les bardages de l’ensemble du chalet seraient à reprendre (pièce 37 du demandeur, page 3). 
300 euros pour la réfection du palier intérieur du chalet, correspondant à la réalisation des joints (page 31). Il s’agit de la seule estimation de l’experte concernant la réfection de l’intérieur du chalet d’exposition, alors même qu’il ressort des développements précédents qu’il n’a pas été entretenu et que les différentes pièces sont sales et en état d’usage. Or, il incombait bien à la SAS PIERRE NOVARINA de rendre le chalet en bon état puisqu’elle était contractuellement tenue aux réparations locatives et menus entretiens. La note d’observations techniques relève également que l’étage n’a pas été entretenu et qu’il n’est plus habitable. L’architecte retient alors la somme de 73 500 euros TTC pour la réfection de l’étage, après avoir appliqué un coefficient de vétusté de 30 % (pièce 38 du demandeur). Ce montant n’étant pas contesté par la défenderesse, il sera alors retenu en lieu et place de celui retenu par l’experte.
Aucune somme au titre de la réparation des murs en béton cellulaire au motif que les fondations ont été réalisées par M. [F] [L] (page 31). Or, il résulte des développements précédents qu’il appartenait à la SAS PIERRE NOVARINA de les entretenir, ce qui n’a pas été fait puisqu’ils comportent des impacts, des trous et des fissures (pages 14 et 15). M. [F] [L] produit ainsi un devis n°20200469 établi par la société BENAND & CIE, qui chiffre les divers rebouchages (seul point du devis pouvant être imputé à la défenderesse) à la somme de 946,77 euros HT (pièce 16 du demandeur). 
1 000 euros pour la réparation de la porte à vitre circulaire coulissante, l’experte ayant écarté la réparation de la porte avec incrustation de vitrages ronds au motif qu’elle assurait encore la fonction de fermeture des dépôts. Elle ajoute que ces portes n’ont jamais été peintes et qu’elles sont rouillées (page 31), ce qui témoigne d’un défaut d’entretien courant de la part de la SAS PIERRE NOVARINA en plus de la vétusté du rail de guidage au sol. Les deux portes doivent ainsi être réparées, mais M. [F] [L] ne verse aux débats qu’un devis les remplaçant toutes deux (pièce 17), ce qui n’est pas préconisé par l’experte eu égard au maintien de leur fonctionnalité. Ainsi, à défaut d’éléments permettant de chiffrer la réparation desdites portes, il conviendra de prendre en compte le montant retenu par l’experte. 
1 100 euros pour le remplacement des vitrages cassés dans l’entrepôt, l’experte précisant que les vitrages cassés dans le chalet d’exposition n’ont pas été pris en compte car ils n’ont pas été notés sur le constat d’état des lieux du 1er juillet 2021 (page 32). Il n’y a donc pas lieu de tenir compte du devis produit aux débats par M. [F] [L] incluant le remplacement des vitres du chalet (pièce 18).
En conséquence, la SAS PIERRE NOVARINA sera condamnée à payer à M. [F] [L] les sommes de :
- 3 360 euros TTC pour la réfection de la clôture,
- 15 195,98 euros TTC pour la reprise des peintures,
- 200 euros TTC pour la réparation de la toiture,
- 3 300 euros TTC pour la réfection du bardage du chalet et la descente d’eau fendue,
- 73 500 euros TTC pour la réfection de l’étage du chalet,
- 946,77 euros HT, soit 1 136,12 euros TTC pour la réparation des murs en béton cellulaire,
- 1 000 euros pour la réparation de la porte à vitre circulaire coulissante,
- 1 100 euros pour le remplacement des vitrages cassés dans l’entrepôt,
- soit la somme totale de 98 792,10 euros TTC.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 à compter du présent jugement.

Le surplus des demandes de M. [F] [L] sera rejeté.

Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS PIERRE NOVARINA succombe à l’instance.
En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, en ce incluant le coût de la procédure de référé et des opérations d’expertise.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS PIERRE NOVARINA est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à M. [F] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS PIERRE NOVARINA à payer à M. [F] [L] la somme totale de 98 792,10 euros TTC au titre des réparations locatives résultant de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 ;

DIT que la somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [F] [L] ;

CONDAMNE la SAS PIERRE NOVARINA à payer à M. [F] [L] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS PIERRE NOVARINA aux dépens, en ce incluant le coût de la procédure de référé et des opérations d’expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 10 Septembre 2026 N°: 26/00313

 N° RG 24/00861 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E5T6
_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame [A] BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 25 Juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026 



DEMANDEUR



M. [F], [Y] [L]
né le 25 Mars 1958 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Marie LAMOTTE de la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant




DÉFENDERESSE



S.A.S. PIERRE NOVARINA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Denis BALTAZARD de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant









Grosse(s) délivrée(s) le 11/09/26
à
- Me LAMOTTE

Expédition(s) délivrée(s) le 11/09/26
à
- Me BALTAZARD







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [E] [L] a donné à bail le 21 octobre 1988 à la SAS PIERRE NOVARINA divers locaux à usage commerciaux sis [Adresse 3] [Adresse 4] (pièce 1 du demandeur).

Par avenant du 1er janvier 1999, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans, puis il s’est poursuivi tacitement depuis le 1er janvier 2008 (pièce 3 du demandeur).

M. [E] [L] étant décédé, son fils M. [F] [L] a repris la gestion des baux.

La SAS PIERRE NOVARINA a donné congé en date du 28 décembre 2020 à effet du 30 juin 2021 et, le 28 avril 2021 un procès-verbal de constat des lieux a été dressé en vue de l’état des lieux de sortie (pièces 4 et 5 du demandeur).

Par acte du 21 mai 2021, M. [F] [L] a sommé la SAS PIERRE NOVARINA d’effectuer toutes les réparations locatives et l’entretien des locaux, et l’a convoquée à l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pièce 6 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2021, M. [F] [L] a adressé à la SAS PIERRE NOVARINA le descriptif des travaux d’entretien et de réparation à réaliser avant l’état des lieux de sortie (pièce 7 du demandeur).

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 1er juillet 2021, et signifié à la SAS PIERRE NOVARINA le 28 juillet 2021 (pièces 8 et 9 du demandeur).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2021, M. [F] [L] a mis en demeure la SAS PIERRE NOVARINA de réaliser les travaux de remise en état des locaux loués (pièce 11 du demandeur).

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2022, M. [F] [L] a assigné la SAS PIERRE NOVARINA devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référés, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 22 juillet 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a désigné Mme [A] [K] ès qualités. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 25 septembre 2023 (côte mesure d’instruction du demandeur).

Par acte de Commissaire de justice du 29 mars 2024, M. [F] [L] a assigné la SAS PIERRE NOVARINA devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [F] [L] demande au tribunal de :
Rejeter les demandes adverses, Condamner la SAS PIERRE NOVARINA au paiement de la somme de 251.430,13 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loués avec indexation de l'indice BT01 du coût de la construction, à compter du prononcé du jugement à intervenir, Ordonner l'exécution provisoire du jugement,Condamner la SAS PIERRE NOVARINA à lui payer la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise, le coût des opérations d'expertise de Mme [A] [K] et les dépens de la présente instance.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS PIERRE NOVARINA demande au tribunal de :
A titre principal : rejeter les demandes adverses, A titre subsidiaire :Concernant la réfection des clôtures, débouter M. [F] [L] de sa demande de condamnation à hauteur de 20 220 euros et subsidiairement, juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] la somme de 3 360 euros,Concernant l’enrobage, débouter M. [F] [L] de sa demande,Concernant la reprise des peintures, débouter M. [F] [L] de sa demande,Concernant la toiture de l’entrepôt, débouter M. [F] [L] de sa demande et subsidiairement, juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] la somme de 200 euros,Concernant le bardage du chalet, débouter M. [F] [L] de sa demande et subsidiairement, juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] les sommes de 3 000 euros au titre du bardage du chalet et 300 euros au titre de la réfection de la descente d’eau,Concernant le mur en béton cellulaire du bâtiment principal, débouter M. [F] [L] de sa demande,Concernant les portes métalliques coulissantes du bâtiment principal, débouter M. [F] [L] de sa demande et subsidiairement juger que la SAS PIERRE NOVARINA doit tout au plus à M. [F] [L] la somme de 1 000 euros,Concernant le remplacement des vitrages cassés dans l’entrepôt, débouter M. [F] [L] de sa demande,En tout état de cause : condamner M. [F] [L] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé, de l’expertise et de la présente instance.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de M. [F] [L]

Sur la responsabilité de la SAS PIERRE NOVARINA

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil dispose que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il est constant que si la clause entretien, réparation et travaux figurant au bail n’inclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté, le bailleur ne peut les mettre à la charge du preneur. (3ème civ., 3 décembre 2015, n°14-21.166)

Il est enfin constant qu’au sens de l'article 606 du code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l'une ou l'autre de ces qualifications, et dans la présente espèce, la cour d'appel en a exactement déduit que les grosses réparations étaient imputables au propriétaire dès lors que le contrat de bail mettait à la charge du locataire les réparations locatives ou d'entretien à l'exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil (Civ 3ème, 13 juillet 2005, n°04-13.764).

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties avant la loi Pinel stipule que :
Le locataire supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires, soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle, Le locataire aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la toiture, des cheminées, des portes, des fenêtres, balustrades, balcons, bords d’appui et bords intérieurs ou extérieurs du bien loué, le tout devra être entretenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les dix ans, Toutes les réparations grosses et menues, même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux portes et aux fenêtres, ainsi qu’aux volets, rideaux et fermetures du bâtiment principal seront à sa charge exclusive (ne s’appliquant pas au bâtiment d’habitation),Tous les travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier sans indemnité.
Il ressort du rapport d’expertise judiciaire (côte mesure d’instruction du demandeur) que :

- Depuis la prise de possession en 1989, la SAS PIERRE NOVARINA a effectué divers travaux de transformation, d’amélioration et d’entretien des bâtiments, afin de les mettre aux normes et de pouvoir y exercer son activité (pages 17 à19).

- S’agissant des extérieurs : la clôture est ancienne, soutenue par des poteaux métalliques rouillés et tordus, le grillage est endommagé, couché ou détendu par endroit et certains piquets sont inclinés coté propriété à cause du passage du chasse-neige sur la route départementale, mais pour le reste il s’agit de vétusté. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 9, 20 et 36).

- S’agissant du terrain : l’enrobé visible jusqu’au bâtiment est ancien et présente des faïençages, bien que les ornières aient été rebouchées par la SAS PIERRE NOVARINA avec de l’enrobé récent. Les murs séparatifs des box de stockage pour matériaux en béton armé sont dégradés sur leur sommet et les armatures métalliques intérieures sont partiellement visibles. Les fissures de l’enrobé dans le secteur ouest sont dues à la vétusté liée à l’usage et au temps, mais elles ne présentent pas de danger. Les fissures de l’enrobé devant le portail sont dues à des dégradations humaines (passages d’engins de manutention et de camions) et à de la vétusté, et le dallage refait par la SAS PIERRE NOVARINA, bien qu’il ne soit pas homogène, ne présente pas de danger. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 10 et 21).

- S’agissant des façades du bâtiment principal (l’entrepôt) : les façades crépies et peintes sont en mauvais état avec des fissures apparentes. L’ensemble vitré d’entrée en menuiserie métallique est rouillé et des vitres sont vétustes, fendues ou cassées, celles-ci n’ayant pas été changées depuis 1989. La fenêtre en prisme est rouillée, un tas de graviers recouvre les herbes sèches, les appuis de fenêtres sont abîmés, les ouvertures vitrées métalliques et les portes coulissantes en tôle sont rouillées. L’experte précise cependant que les appuis de fenêtre sont des éléments de renfort structurel sur les menuiseries, de sorte que la nature du sol et les épisodes climatiques peuvent être à l’origine de fissures sur le bâtiment lorsque les fondations ne sont pas adaptées au type de sol qui supporte la construction. Or, les fondations ont été réalisées par M. [L] avant 1989. Quant aux façades, elles n’étaient pas peintes lors de la prise de possession des lieux en 1988, la façade coté route n’a pas été rénovée depuis 1989 et la façade ouest a été trouée par les fourches des chariots élévateurs. Ces dégradations sont donc liées à la fois à l’activité humaine et à la vétusté. Les portes métalliques d’accès aux entrepôts n’ont quant à elles jamais été peintes et sont rouillées en partie basse, et la porte avec vitre circulaire est endommagée en pied par l’arrêt du rail de guidage au sol dans lequel elle coulisse en raison de sa vétusté. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 11, 12, 22 et 23).

- S’agissant du chalet : l’experte a constaté une descente d’eau cabossée et fendue par le gel, un bardage endommagé, absent ou grisâtre présentant des impacts et des lames de bois désolidarisées, ainsi qu’un enfoncement sur un mètre en pied de façade nord, suite à un éboulis de pierres en provenance de la falaise située à l’arrière. Le bardage présente plusieurs impacts, il est absent sur environ 10m², et des lames de bardage sont désolidarisées ou endommagées. La porte coulissante en bois, de l’abri ouvert entre le bâtiment et le chalet, donnant vers un local de stockage, présente des dégradations en pied, ces dernières ayant été causées par l’activité humaine. Des travaux d’amélioration ont été réalisés en façade sud par la SAS PIERRE NOVARINA, et le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 13, 24 et 25). 

- S’agissant des intérieurs :
- Dans le bâtiment principal (entrepôt), les huisseries sont en mauvais état et rouillées, les murs en aggloméré présentent des fissures, impacts et traces, la peinture s’écaille et le carrelage de l’entrée est fissuré. Ces dégradations sont minimes, liées à l’activité de la SAS PIERRE NOVARINA et au temps. L’ensemble de la pièce est désormais occupé par une société de blanchisserie qui l’a réaménagée (pages 14 et 25).
- Dans le local de stockage, les murs en agglos ou en béton cellulaire sont en état d’usage et comportent quelques impacts, des trous et fissures. Les nouveaux locataires ont changé la porte qui le dessert à partir de la pièce n°1, et la pièce n°3 est occupée par une entreprise de menuiserie qui a réalisé de nombreux aménagements (pages 14 et 15). 

- S’agissant du chalet d’exposition : le couloir et la montée d’escalier créés par la SAS PIERRE NOVARINA sont en état d’usage sans beaucoup d’entretien (page 15), une fissure coupe le palier du rez-de-chaussée en deux, l’espace en soupente, la pièce n°1 et n°2 n’ont pas été entretenus depuis longtemps, les WC et la salle d’eau sont sales et la pièce n°3 est en état d’usage. L’experte estime que ces dégradations sont normales eu égard à l’usage et au temps, puisque les travaux sont d’origine et datent de 1980. Le nouveau preneur n’a pas réalisé de travaux, de sorte que les lieux correspondent toujours aux constats de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 (pages 16, 27 et 28).

- La SAS PIERRE NOVARINA a nettoyé et remis le site en état avant la restitution des lieux en le nettoyant, en effectuant le nivellement de la plateforme et le rebouchage des ornières en rabotine, la mise en décharge des encombrants et le nettoyage des espaces verts, pour la somme de 5 268 euros TTC suivant facture de juillet 2021 (page 19).

- Aucune grille de vétusté ni aucun état des lieux d’entrée dans les locaux n’a été réalisé (pages 33 et 37), mais l’entrepôt dont la SAS PIERRE NOVARINA a pris possession était en maçonnerie non peint, sans fenêtre, avec une toiture et deux portes métalliques, de sorte que l’aspect de l’édifice a considérablement changé (page 40).

La défenderesse ne peut donc pas se prévaloir des travaux d’amélioration ayant engendré une plus-value pour le bailleur, et ne peut arguer de l’absence de préjudice pour le bailleur, alors même que les stipulations contractuelles mettaient à sa charge l’ensemble des réparations d'entretien et les grosses réparations du bâtiment principal. Elle aurait donc dû remettre en place la clôture, refaire tous les travaux afférents au bâtiment principal, ainsi que les travaux d’entretien des intérieurs et des chalets, les menuiseries et les peintures.

S’agissant de la réfection de l’enrobé, la somme de 14 881 euros résultant du devis de la société EUROVIA ne peut pas être demandée à la SAS PIERRE NOVARINA puisque, bien que le dallage refait par cette dernière en 2021 au titre des travaux d’entretien ne soit pas homogène, lors de la prise de possession des lieux en 1988 le terrain était en stabilisé, non-goudronné et il n’y avait pas de réseau d’assainissement ou d’eaux pluviales, ni d’accès PMR (page 21 du rapport d’expertise). Elle a donc effectué elle-même tous les aménagements et a restitué un sol en meilleur état que lors de la prise de possession des lieux, de sorte que M. [F] [L] ne peut qu’être débouté de sa demande de réfection de l’enrobé.

Il en va de même s’agissant des box de stockage installés par la SAS PIERRE NOVARINA et démolis par M. [F] [L] en anticipation de la procédure en cours (page 22 du rapport d’expertise). Ces derniers n’existaient pas lors de la prise de possession des lieux, et le bail susmentionné stipule que tous les travaux qui seraient faits par le preneur resteront en fin de bail la propriété du bailleur, de sorte que la SAS PIERRE NOVARINA n’est pas tenue de payer la facture de démolition des box. L’experte a d’ailleurs précisé dans ses réponses aux dires, que la réfection des box aurait été moins onéreuse que leur démolition (page 39), de sorte que ce montant n’est pas justifié.

S’agissant des peintures, le rapport d’expertise susmentionné précise que les façades n’étaient pas peintes lors de la prise de possession des lieux en 1988. Or, le contrat de bail stipule bien que « les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les dix ans », de sorte qu’il appartenait à la SAS PIERRE NOVARINA de les peindre 10 ans après la prise d’effet du bail, bien qu’elles ne l’étaient pas à l’origine. Elle sera donc tenue au paiement des travaux de reprise des peintures.




S’agissant des murs en agglos ou en béton cellulaire dans le local de stockage, ils sont en état d’usage et comportent quelques impacts, des trous et fissures (pages 14 et 15), de sorte que la SAS PIERRE NOVARINA ne les a pas correctement entretenus avant la sortie des lieux, en dépit de ses obligations contractuelles.

S’agissant enfin des ouvrages vétustes, il ressort de la jurisprudence susvisée que le preneur n’y est pas tenu.

Par conséquent, la SAS PIERRE NOVARINA engage bien sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. [F] [L], mais seulement pour une partie des réparations locatives.

2) S’agissant des demandes pécuniaires

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire susmentionné que l’experte a retenu les sommes de :

3 360 euros pour la réfection de la clôture, expliquant que lors de la prise de possession en 1988 il n’y avait que 56ml de clôture à l’est, de sorte que la SAS PIERRE NOVARINA n’est pas tenue de la refaire entièrement,
15 195,98 euros pour la reprise des peintures (page 30),
200 euros pour la réparation de la toiture, l’experte précisant qu’elle est en bon état, qu’elle a été entretenue et que seule 0,50m de demi-faîtière à boudin sont absents du faîtage coté est (page 31). M. [F] [L] se fonde sur ce point sur la note d’observations techniques susmentionnée pour contrer les conclusions de l’experte (pièce 37). Or, dans cette note, dont l’intégralité des pages ne sont pas produites, l’architecte ne se prononce pas précisément sur la toiture, de sorte que cette pièce ne peut à elle seule suffire à imputer la reprise de l’ensemble de la toiture à la SAS PIERRE NOVARINA,
3 300 euros pour la réfection du bardage du chalet et la descente d’eau fendue à changer, l’experte précisant qu’il n’y a lieu de reprendre qu’une surface de 25m² et non sa totalité (page 31). M. [F] [L] sollicite une somme bien supérieure à celle retenue par l’experte en se fondant sur la note d’observations techniques susmentionnée. Pourtant, l’architecte explique bien que seuls les bardages endommagés ou absents doivent être réparés et remplacés, ainsi que les garde-corps et lasures, et que le bâtiment doit être nettoyé, de sorte qu’il n’estime pas non plus que les bardages de l’ensemble du chalet seraient à reprendre (pièce 37 du demandeur, page 3). 
300 euros pour la réfection du palier intérieur du chalet, correspondant à la réalisation des joints (page 31). Il s’agit de la seule estimation de l’experte concernant la réfection de l’intérieur du chalet d’exposition, alors même qu’il ressort des développements précédents qu’il n’a pas été entretenu et que les différentes pièces sont sales et en état d’usage. Or, il incombait bien à la SAS PIERRE NOVARINA de rendre le chalet en bon état puisqu’elle était contractuellement tenue aux réparations locatives et menus entretiens. La note d’observations techniques relève également que l’étage n’a pas été entretenu et qu’il n’est plus habitable. L’architecte retient alors la somme de 73 500 euros TTC pour la réfection de l’étage, après avoir appliqué un coefficient de vétusté de 30 % (pièce 38 du demandeur). Ce montant n’étant pas contesté par la défenderesse, il sera alors retenu en lieu et place de celui retenu par l’experte.
Aucune somme au titre de la réparation des murs en béton cellulaire au motif que les fondations ont été réalisées par M. [F] [L] (page 31). Or, il résulte des développements précédents qu’il appartenait à la SAS PIERRE NOVARINA de les entretenir, ce qui n’a pas été fait puisqu’ils comportent des impacts, des trous et des fissures (pages 14 et 15). M. [F] [L] produit ainsi un devis n°20200469 établi par la société BENAND & CIE, qui chiffre les divers rebouchages (seul point du devis pouvant être imputé à la défenderesse) à la somme de 946,77 euros HT (pièce 16 du demandeur). 
1 000 euros pour la réparation de la porte à vitre circulaire coulissante, l’experte ayant écarté la réparation de la porte avec incrustation de vitrages ronds au motif qu’elle assurait encore la fonction de fermeture des dépôts. Elle ajoute que ces portes n’ont jamais été peintes et qu’elles sont rouillées (page 31), ce qui témoigne d’un défaut d’entretien courant de la part de la SAS PIERRE NOVARINA en plus de la vétusté du rail de guidage au sol. Les deux portes doivent ainsi être réparées, mais M. [F] [L] ne verse aux débats qu’un devis les remplaçant toutes deux (pièce 17), ce qui n’est pas préconisé par l’experte eu égard au maintien de leur fonctionnalité. Ainsi, à défaut d’éléments permettant de chiffrer la réparation desdites portes, il conviendra de prendre en compte le montant retenu par l’experte. 
1 100 euros pour le remplacement des vitrages cassés dans l’entrepôt, l’experte précisant que les vitrages cassés dans le chalet d’exposition n’ont pas été pris en compte car ils n’ont pas été notés sur le constat d’état des lieux du 1er juillet 2021 (page 32). Il n’y a donc pas lieu de tenir compte du devis produit aux débats par M. [F] [L] incluant le remplacement des vitres du chalet (pièce 18).
En conséquence, la SAS PIERRE NOVARINA sera condamnée à payer à M. [F] [L] les sommes de :
- 3 360 euros TTC pour la réfection de la clôture,
- 15 195,98 euros TTC pour la reprise des peintures,
- 200 euros TTC pour la réparation de la toiture,
- 3 300 euros TTC pour la réfection du bardage du chalet et la descente d’eau fendue,
- 73 500 euros TTC pour la réfection de l’étage du chalet,
- 946,77 euros HT, soit 1 136,12 euros TTC pour la réparation des murs en béton cellulaire,
- 1 000 euros pour la réparation de la porte à vitre circulaire coulissante,
- 1 100 euros pour le remplacement des vitrages cassés dans l’entrepôt,
- soit la somme totale de 98 792,10 euros TTC.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 à compter du présent jugement.

Le surplus des demandes de M. [F] [L] sera rejeté.

Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS PIERRE NOVARINA succombe à l’instance.
En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, en ce incluant le coût de la procédure de référé et des opérations d’expertise.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS PIERRE NOVARINA est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à M. [F] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SAS PIERRE NOVARINA à payer à M. [F] [L] la somme totale de 98 792,10 euros TTC au titre des réparations locatives résultant de l’état des lieux de sortie du 1er juillet 2021 ;

DIT que la somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [F] [L] ;

CONDAMNE la SAS PIERRE NOVARINA à payer à M. [F] [L] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS PIERRE NOVARINA aux dépens, en ce incluant le coût de la procédure de référé et des opérations d’expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code civil 1755, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00453

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06891

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/11378

  en commun : code civil 1755, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00814

  en commun : code civil 1755, code civil 1754, code civil 606, code civil 1732

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/07196

  en commun : code civil 1731, code civil 1755, code civil 1754, code civil 606

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00460

  en commun : code civil 1755, code civil 1754, code civil 1732

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07079

  en commun : code civil 1755, code civil 1754, code civil 1732

• 30 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00156

  en commun : code civil 1755, code civil 1754, code civil 606

Mise à jour de la source le 2026-09-11T19:19:08.981Z.