Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 3, 9 juillet 2026, n° 24/00814

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par un acte sous seing privé en date du 27 avril 2004, Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] (ci-après les époux [A]) ont consenti à la société anonyme CHANTEMUR CENTRALE un bail commercial à usage de négoce situé [Adresse 3] à [Localité 4].
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2003.
Par acte authentique en date du 12 décembre 2012, la société anonyme CHANTEMUR CENTRALE a cédé à la société anonyme 4 [Localité 2] (ci-après la SA 4 [Localité 2]) son fonds de commerce exploité dans les lieux de ce bail. 
Par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2012, la SA 4 [Localité 2] a fait signifier aux époux [A] une demande de renouvellement du bail commercial.
Les époux [A] ne se sont pas opposés à cette demande de renouvellement conformément à l’article L145-10 du code de commerce. Dès lors, le bail a été renouvelé au bénéfice de la SA 4 [Localité 2] pour une période de neuf ans à compter du 1er janvier 2013.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 avril 2021, les époux [A] ont fait signifier à la SA 4 [Localité 2] un congé portant sur ce bail avec effet au 31 décembre 2021.
Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2021, les époux [A] ont fait délivrer à la SA 4 [Localité 2] un commandement de payer la somme de 23 776,82 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2020, visant la clause résolutoire.
Le 24 novembre 2021, les époux [A] ont mandaté un commissaire de justice aux fins de faire établir un pré-état des lieux de sortie aux termes duquel a été relevée la présence de dégradations.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 décembre 2021, les époux [A] ont fait signifier à la SA 4 [Localité 2] ce procès-verbal accompagné d’une sommation d’effectuer les travaux de remise en état du local commercial.
L’état des lieux de sortie contradictoire, établi par procès-verbal de commissaire de justice le 20 décembre 2021, a constaté la persistance de plusieurs dégradations.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2022, les époux [A] ont fait signifier à la SA 4 [Localité 2] une sommation de payer les sommes dues.
Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, les époux [A] ont fait assigner la SA 4 [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir condamner au paiement des sommes dues au titre des loyers impayés, des réparations locatives et de l’indemnité pour entrave aux visites en vue de la relocation ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.
Par ordonnance du 7 octobre 2024, le Premier vice-président a convoqué les parties à une audience de règlement amiable.
Le 19 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.
La clôture de la mise en état est intervenue le 19 janvier 2026.
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 7 mai 2026 et a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.
À l’audience de plaidoiries, les époux [A] représentés par Maître [I] ont soulevé l’irrecevabilité des conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2] dans la mesure où elles ont été communiquées le lendemain du jour de dépôt fixé par le juge de la mise en état. 
La SA 4 [Localité 2] représentée par Maître MONFORT ne s’oppose pas à cette irrecevabilité. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2025, les époux [A] demandent au tribunal de :
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur verser la somme de 23 776,82 euros au titre des loyers impayés, augmentée d’une pénalité de 1,5% par mois à compter du 2 novembre 2021 en application de la clause pénale ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur verser la somme de 68 368,64 euros au titre des réparations locatives ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 71 330,46 euros en réparation de leur préjudice lié à la vacance locative ;35 665,23 euros au titre de l’indemnité prévue au bail en réparation de leur préjudice lié au refus de visite en vue de la relocation ;
Ordonner la compensation judiciaire entre le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SA 4 [Localité 2] et le montant du dépôt de garantie de 35 665,23 euros ;
Débouter la SA 4 [Localité 2] de ses demandes ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] aux dépens, incluant le coût de la dénonciation du 9 décembre 2021, des commandements de payer des 13 décembre 2021 et 2 novembre 2021, des procès-verbaux de constat des 29 mars 2021 et 20 décembre 2021, de la dénonciation du procès-verbal du 9 décembre 2021 et de la sommation de payer du 9 août 2022 ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes de paiement au titre des loyers impayés, fondées sur l’article 1728 du code civil, les époux [A] font valoir que la SA 4 [Localité 2] a manqué à son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus :
Sur les loyers impayés, les époux [A] indiquent que le bail commercial prévoit que le loyer est payable trimestriellement. Ils soulignent qu’à compter du mois de juillet 2020, la SA 4 [Localité 2] n’a réglé qu’une partie du deuxième trimestre 2020 et a irrégulièrement payé les loyers du premier trimestre 2021. Ils relèvent que la SA 4 [Localité 2] s’est acquittée avec retard des loyers correspondant au premier trimestre 2021 mais a cependant refusé de solder le loyer du deuxième trimestre 2020, en dépit de la reconnaissance du montant de cette dette.
Sur la clause pénale et la compensation de la dette locative avec le dépôt de garantie, en réponse aux conclusions du défendeur, les époux [A] font valoir au visa de l’article 1er de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 que la SA 4 [Localité 2] n’apporte pas la preuve qu’elle remplit les critères d’éligibilité pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 4 de cette ordonnance de sorte que la clause pénale est due conformément à l’article 16 du contrat de bail. 
Les époux [A] s’opposent à la compensation de la dette locative avec le montant du dépôt de garantie au regard des dégradations locatives et du coût des réparations subséquentes. 
Au soutien de leurs demandes de paiement au titre des réparations locatives, fondées sur l’article 1732 du code civil, les époux [A] estiment que la SA 4 [Localité 2] a manqué à son obligation de répondre des dégradations affectant le bien loué en tant que dernière locataire. 
Ils soutiennent que, en application des articles 7, 12 et 17 du bail, la SA 4 [Localité 2], en tant que cessionnaire, était tenue d’entretenir les locaux et d’effectuer à ses frais les réparations locatives afin de rendre les locaux en parfait état. Or, ils font valoir le procès-verbal de constat du commissaire de justice, lequel corroboré par l’état des lieux de sortie, révèle la présence de plusieurs dégradations.
Pour s’opposer aux moyens du défendeur, les époux [A] relèvent que le mauvais état général des locaux loués est la conséquence de leur occupation depuis une durée de neuf ans et ne saurait résulter de l’état d’usage lié à une occupation de vingt-sept ans. 
Les époux [A] constatent que le bail a pris fin le 31 décembre 2021 sans que les travaux de remise en état n’aient été effectués, en dépit des mises en demeure, des sommations et de l’engagement écrit pris par la société par lettre du 7 décembre 2012.
Les époux [A] affirment que la SA 4 [Localité 2] ne démontre pas avoir correctement entretenu les locaux ni avoir réalisé les travaux de remise en état. 
Pour s’opposer aux moyens du défendeur, les époux [A] considèrent que les travaux qu’ils ont dû engager sont justifiés. Ils indiquent également que les deux devis du 23 janvier 2022 et du 12 avril 2023 se justifient par la nécessité de repeindre des zones différentes. Les époux [A] concluent en précisant ne pas avoir besoin d’en apporter la preuve dans la mesure où l’inexécution des obligations de la SA 4 [Localité 2] suffit à justifier leur demande d’indemnisation. 
Les époux [A] estiment subir un préjudice financier. 
D’une part, ils expliquent avoir engagé des travaux de remise en état et avoir attendu six mois avant de relouer le local. Ils soulignent ne pas avoir donné suite à la proposition du repreneur de la SA 4 [Localité 2] dans la mesure où l’activité de ce dernier ne correspondait pas aux activités autorisées par le bail commercial. 
D’autre part, les époux [A] se fondent sur l’article 7.17 du bail commercial et soutiennent que l’indemnité relative à l’organisation des visites est due. Ils déclarent que la SA 4 [Localité 2] a quitté les locaux le 29 mars 2021 sans les avertir puis a délivré congé le 9 avril 2021 à effet du 31 décembre 2021. Le magasin a donc été fermé pendant les neuf derniers mois de jouissance sans qu’il n’ait été possible pour les époux [A] d’organiser des visites et de poser des écriteaux pour informer de la disponibilité des lieux.
Pour s’opposer à la demande de la SA 4 [Localité 2] d’écarter l’exécution provisoire, les époux [A] soulignent que cette dernière ne produit aucun élément justifiant le bien-fondé de cette demande. 

Dans ses conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la SA 4 [Localité 2] demande au tribunal de : 
À titre principal :
Rejeter les demandes formulées par les époux [A] à l’exclusion de celle concernant le paiement du loyer du deuxième trimestre lié au COVID soit un montant de 23 776,82 euros ;
Déduire ce montant du dépôt de garantie ;
Ordonner la restitution du solde du dépôt de garantie sous 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;À titre subsidiaire :
 À défaut de rejeter les demandes relatives aux réparations locatives, limiter la condamnation à une somme maximale de 4 000 euros correspondant à la franchise de loyer consentie à la société HOWDENS minorée pour tenir compte de l’usure normale du bien loué pendant 27 ans ;En tout état de cause :
Condamner les époux [A] aux dépens distraits au profit de Maître Maël MONFORT ;
Condamner les époux [A] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner l’exécution provisoire.Concernant la demande de condamnation au remboursement des loyers impayés formulée par les époux [A], la SA 4 [Localité 2] admet être redevable de la somme de 23 776,82 euros au titre des loyers impayés et sollicite que ce montant soit imputé sur le dépôt de garantie détenu par les bailleurs.
Pour s’opposer à l’application de la clause pénale, la SA 4 [Localité 2] se fonde sur l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020. Elle indique remplir les conditions prévues audit article en raison de l’obtention d’un prêt garanti par l’État et conclut qu’elle n’est donc pas redevable du montant de cette clause pénale. À titre subsidiaire, elle demande que celle-ci ne s’applique que jusqu’au mois de septembre 2022, date à laquelle une proposition de règlement a été formalisée. 
Pour s’opposer à la demande de remboursement des frais liés aux réparations locatives, la SA 4 [Localité 2] se fonde sur la responsabilité contractuelle et le principe de réparation intégrale impliquant que le préjudice résultant d’un fait délictuel soit réparé dans son intégralité sans perte ni profit pour la victime et à défaut, il en résulte un enrichissement sans cause. Elle soutient d’une part ne pas avoir commis de faute et d’autre part que les époux [A] réclament des sommes leur permettant pour partie de réaliser un profit dans la mesure où ils ne prouvent pas s’être acquittés desdites sommes.
La SA 4 [Localité 2] précise que les dégradations constatées sont liées à « l’usure normale » des locaux loués pendant 27 ans. Elle fait valoir qu’elle a tenu ses engagements en réalisant des travaux de remise en état conformément à l’état des lieux du 19 novembre 2012. Elle en conclut que ces dégradations ne sont pas de son fait. Elle poursuit en précisant que le procès-verbal de l’état des lieux de sortie mentionne que le local a été rendu en « état d’usage ». 
Elle indique que les époux [A] ne peuvent prétendre obtenir une remise à neuf d’un local loué depuis plusieurs années. Elle constate que les époux [A] ne justifient pas avoir réalisé les travaux urgents de réparation dans la mesure où ils ne produisent aucune facture acquittée, mais uniquement des devis.
Elle ajoute que certains devis ne sauraient être retenus pour les raisons suivantes :
Concernant le devis daté du 12 avril 2023, il a été établi postérieurement à la date à laquelle le bail a pris fin, soit le 31 décembre 2021 et après la conclusion du bail du nouveau preneur en juillet 2022. Elle relève que le nouveau preneur a d’ailleurs réalisé les travaux de remise en état. Elle souligne que ce devis fait doublon avec le devis daté du 23 janvier 2022.
Concernant le devis d’électricité, le remplacement des dalles de faux plafond n’est pas justifié au regard de l’état des lieux. Elle ajoute que les travaux ont été pris en charge par le nouveau preneur.
À titre subsidiaire, la SA 4 [Localité 2] considère que si une somme devait être retenue, elle ne saurait excéder la franchise de loyer accordée à la société HOWDENS de 40 000 euros correspondant à 3 mois d’un loyer annuel de 160 000 euros. La société souhaite que ce montant soit réduit à 4 000 euros au regard de l’usure normale découlant des 27 années d’occupation.
Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts : 
Concernant la vacance locative, la SA 4 [Localité 2] souligne que les époux [A] n’apportent ni la preuve que les travaux ont été réalisés ni la preuve d’un lien de causalité entre l’état du local et le retard de la mise en location. Elle rappelle avoir proposé aux époux [A] un repreneur au cours du bail, lesquels n’ont pas donné suite arguant du fait que l’activité du repreneur n’était pas compatible avec les termes du bail. À ce titre, elle précise que les clauses du bail sont librement convenues entre les parties qui peuvent donc les modifier. Elle estime que le montant sollicité est manifestement excessif et qu’il convient de débouter les bailleurs de cette demande au regard de leur mauvaise foi. 
À titre subsidiaire, la SA 4 [Localité 2] souhaite que ce montant soit ramené à de plus justes proportions.
Concernant le préjudice lié à la fermeture du magasin, privant les bailleurs de la possibilité de faire visiter le local, la SA 4 [Localité 2] fait valoir que les époux [A] font preuve de mauvaise foi dans la mesure où ils disposaient de leurs coordonnées mais n’ont entrepris aucune démarche afin de convenir d’un rendez-vous pour organiser les visites. La société mentionne qu’ils ne justifient pas avoir entamé de démarches auprès de la société afin d’organiser ces visites et ne prouvent pas qu’il y ait eu un refus. Elle note que les locaux étaient vides de sorte qu’il était possible d’apposer des pancartes notamment sur les façades extérieures de la structure. 
La SA 4 [Localité 2] souligne que la somme de 35 665,23 euros réclamée au titre du préjudice financier figure au dispositif sans être étayée dans le corps des conclusions. Elle constate également que cette somme n’est rattachée à aucune démonstration d’un préjudice. 
Concernant l’exécution provisoire, la SA 4 [Localité 2] soutient qu’au regard de l’ancienneté du litige et de la mauvaise foi des époux [A], il convient de rejeter la demande d’exécution provisoire.

Motifs

MOTIVATION
A titre liminaire sur l’irrecevabilité des conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2].

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Le 17 novembre 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à la mise en état du 19 janvier 2026 pour éventuelles conclusions en réplique du défendeur à la suite desquelles le demandeur était invité à indiquer s’il entendait répliquer, à défaut l’affaire serait clôturée et fixée. Le bulletin précisait que tout message transmis par RPVA, en ce compris des conclusions, devait être communiqué le jeudi précédent l’audience de mise en état avant minuit et qu’à défaut, le juge n’en avait pas connaissance. 

Les dernières conclusions de la SA 4 [Localité 2] ont été notifiées le 16 janvier 2026 soit un jour après la date fixée par le juge de la mise en état. Elles ne l’ont pas été en temps utile au sens de l’article 15 du code de procédure civile. La SA 4 [Localité 2] ne conteste pas à l’audience l’irrecevabilité de ses conclusions. 

En conséquence, les conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2] notifiées le 16 janvier 2026 sont déclarées irrecevables. Il convient dès lors de prendre en compte les précédentes conclusions à savoir celles notifiées le 8 septembre 2025.

I. Sur la condamnation de la SA 4 [Localité 2] au paiement des loyers 

Sur les loyers impayés 

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. 

Dès lors, le preneur à bail commercial a principalement l'obligation de payer le prix du loyer aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants :

Un bail commercial a été conclu entre les parties prévoyant un loyer annuel de 102 140 euros payable en quatre termes les 2 janvier, 2 avril, 2 juillet et 2 octobre de chaque année. 

Le montant du loyer a été révisé et fixé à la somme de 35 665,25 euros payable par trimestre. 

Une lettre de mise en demeure du 27 juillet 2020 et une facture datée du 8 décembre 2020 ont fait apparaître une dette de 23 776,82 euros au titre des loyers impayés du deuxième trimestre 2020, soit du 1er avril 2020 au 30 juin 2020

Un commandement de payer a été signifié le 2 novembre 2021 à la SA 4 [Localité 2] portant sur ladite somme au principal de 23 776, 82 euros.

Par ailleurs, la SA 4 [Localité 2] reconnaît le montant de cette dette et a accepté dans une lettre recommandée en date du 19 septembre 2022 de verser cette somme aux époux [A].

En conséquence, la SA 4 [Localité 2] est redevable de la somme de 23 776.82 euros selon le décompte arrêté au deuxième trimestre 2020.

Sur la clause pénale 

Concernant l’application du mécanisme de suspension mis en place par l’ordonnance N°2020-316 du 25 mars 2020,

Aux termes de l’article 1er de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, « peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d'une attestation de l'un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure. Les critères d'éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire. »

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, « Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L.622-14 et L.641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020. »

L'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 prévoit qu'il « est institué, jusqu'au 31 décembre 2021, un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. »

Aux termes de l’article 16 du contrat de bail commercial, il est stipulé qu’« en cas de non-paiement à leur échéance du loyer et des charges, le preneur s’engage par la présente clause pénale qu’il déclare accepter entièrement et définitivement, à régler au bailleur en sus du loyer des charges et des frais réclamés, une pénalité fixée à 1.5 % par mois ou fraction de mois de retard. La présente clause pénale sera appliquée un mois après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou d’un commandement de payer qui en demanderont l’application. »

La SA 4 [Localité 2] se fonde sur l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et indique remplir les conditions pour obtenir la suspension de la clause pénale en raison de l’obtention d’un prêt garanti par l’État.

Il n'est pas contesté que la cessation de l'état d'urgence sanitaire est survenue le 10 juillet 2020, de sorte que les dispositions invoquées par la SA 4 [Localité 2] sont applicables aux loyers litigieux. En effet, le commandement de payer du 2 novembre 2021 porte sur les échéances locatives couvrant la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020.

Il y a donc lieu de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour une dette locative au cours de la période protégée instaurée par l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316.

Pour justifier avoir bénéficié de cette aide, la SA 4 [Localité 2] transmet une attestation démontrant la démarche entamée afin d’obtenir un prêt garanti par l’État. Toutefois, ce document ne prouve pas que la SA 4 [Localité 2] est susceptible de bénéficier du fonds de solidarité. 

Dès lors, la SA 4 [Localité 2] ne démontre pas qu’elle remplit les conditions mises en place pour se prévaloir des mesures de suspension prévues par l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020.

II convient de rejeter la demande subsidiaire de la SA 4 [Localité 2] sollicitant que cette clause pénale ne s’applique que jusqu’au mois de septembre 2022 dans la mesure où cette prétention n’est pas reprise au dispositif de ses conclusions conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

La SA 4 [Localité 2] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 43 832,24 euros au titre des loyers impayés comprenant la pénalité de 1,5% par mois à compter du commandement de payer en date du 2 novembre 2021 en vertu de la clause pénale.

II - Sur la condamnation de la SA 4 [Localité 2] au paiement des travaux de remise en état

Sur la demande de réparation des époux [A] 

L’article 1754 du code civil dispose que « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.»

L’article 606 du même code, définit les grosses réparations comme étant « […] celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

L'article 1315 du code civil, dans sa rédaction à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Par ailleurs, suivant l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute et l’article 1755 du code civil dispose « qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » 

Ainsi, le preneur doit répondre des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute, par la vétusté ou la force majeure. 

En l’espèce, il ressort de l’article 7.3 du bail commercial que, « le preneur s’oblige à entretenir les lieux loués en parfait état et à faire effectuer à ses frais toutes les réparations locatives ainsi que tous les travaux d’entretien, consolidations ou réfections locatives y compris celles des portes d’entrée et des fenêtres et accessoires relatifs à des dégradations résultant de son fait, de son personnel, de sa clientèle, ou pour toute autre cause. Il est précisé que les travaux prévus à l’article 606 du code civil sont à la charge du preneur. »

Il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 19 novembre 2012 les éléments suivants :

À l’intérieur du bâtiment :
Le sol est usagé ;Les murs sont à repeindre ;Le plafond est à revoir.
À l’extérieur du bâtiment :
Le bardage côté gauche est à nettoyer et côté droit, les plaques de bardage sont à changer ;La couverture et les chéneaux sont à nettoyer et à vérifier.
Les parkings :
Les plots sont à remettre en place ;Le traçage au sol est à effectuer ;Les caniveaux sont à nettoyer ;Les regards sont à nettoyer.
Les canalisations :
Les égouts sont à nettoyer et il convient de réparer l’affaissement à l’entrée du passage. 
Le procès-verbal de constat du 24 novembre 2021 relève les dégradations suivantes :
« À l’extérieur du bâtiment :
Les plots en béton de couleur blanche délimitant le parking présentent une peinture défraîchie et des traces de couleur rouille éparses ;Le grillage métallique en partie droite face au magasin contient un panneau qui est accidenté et désolidarisé ;L’accès au parking est obstrué par des blocs de béton ;L’emplacement des places de stationnement est à l’état d’usage, et de larges fissures sont présentes dans lesquelles de la mousse est incrustée ;À gauche du parking face au local commercial, le passage goudronné est protégé par une barrière métallique dont l’un des poteaux est tordu et désolidarisé de la barrière ;À l’extérieur du local, le bardage métallique est soutenu par quatre pylônes métalliques. En partie basse, ils sont oxydés et présentent des décollements de peinture ;À gauche du local commercial, une seconde barrière métallique dessert une contre-allée dont la peinture du portail est oxydée. Des décollements de peinture sont signalés ;Sur le bardage métallique situé en partie latérale gauche du local commercial, il y a la présence d’une zone peinte de couleur grise sur une hauteur d’environ 4 mètres. Au-dessus de la zone peinte de couleur grise se trouvent des traces de couleur noire et des trous de percement épars ;Le reste du bardage situé en partie gauche présente des traces noires éparses ;Le bardage situé en partie latérale droite du local est peint de couleur grise sur une hauteur de 4 mètres ;Au niveau du trottoir se trouve une ornière présentant un niveau d’eau d’environ 3 centimètres ;L’accès au local commercial s’effectue par deux portes dont, au niveau des chants, la peinture est défraîchie.
À l’intérieur du bâtiment :
Le sol présente des zones d’enfoncement éparses ;Les murs sont défraîchis. Ils présentent différentes teintes, des traces caractéristiques de rayonnage et des trous à la scie cloche. Ils contiennent des sorties de fils électriques ;À environ 5 mètres de l’entrée, en partie gauche, un ensemble de gaines pendantes est présent ;La pièce se trouvant à l’extrémité droite du local présente une moquette usagée et tachée par endroits. Les murs sont défraîchis et présentent des traces éparses. Une dalle minérale est perforée.Au sein de la réserve, une poignée est manquante. Des fils électriques de couleur rouge sont pendants à droite de la porte. La chape au sol est usagée et comporte des dépôts par endroits. Les murs sont à l’état brut avec des traces d’enduit et de perforations.
Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, réalisé le 20 décembre 2021, en présence d’un représentant de chacune des parties au bail commercial, mentionne que « la situation est identique en tout point à celle constatée en date du 24 novembre 2021 ».

La matérialité des dégradations est établie. Elles ont été constatées le 24 novembre 2021 puis le 20 décembre 2021 au jour de l’état des lieux de sortie. Elles sont donc survenues pendant la jouissance dudit bail confié à la SA 4 [Localité 2].

Si la SA 4 [Localité 2] ne conteste pas les constatations effectuées, elle soutient que les dégradations constatées sont liées à « l’usure normale » des locaux loués pendant 27 ans dans la mesure où les lieux ont été occupés normalement.

Dès lors, il appartient au locataire de prouver que les dégradations constatées sont dues à la vétusté qui est définie comme la simple usure du temps, exclusive des détériorations résultant de l’usage normal des lieux, du fait volontaire du locataire ou d’un défaut d’entretien régulier de ce dernier. 

En l’espèce, la SA 4 [Localité 2] s’est engagée par courrier en date du 7 décembre 2012, à réaliser les travaux visés à l’état des lieux du 19 novembre 2012 conformément aux prescriptions du bail. Elle fournit des photographies démontrant que les travaux concernant le parking, la toiture et les canalisations ont été réalisés corroborés par des devis ainsi que des éléments comptables. 

Pour autant, ces éléments sont insuffisants pour justifier de l’usage normal des lieux mais également du fait que les détériorations sont liées à la simple usure du temps. 

Dès lors, la SA 4 [Localité 2] n’apporte pas la preuve que les dégradations constatées sont dues à la vétusté. 

En conséquence, la SA 4 [Localité 2] doit répondre de ces dégradations.

Les époux [A] sont donc en droit d'obtenir de la SA 4 [Localité 2] le paiement du coût de la remise en état, sans pouvoir exiger la remise à neuf des locaux.

À ce titre, il convient de rejeter le moyen de la SA 4 [Localité 2] suivant lequel les époux [A] ne justifient pas avoir réalisé les travaux urgents de réparation dans la mesure où ils ne produisent aucune facture acquittée. En effet, l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution de réparations par le bailleur.
De même, il convient de rejeter le moyen suivant lequel les époux [A] ont mis à la charge du nouveau preneur, la société HOWDENS, la peinture du bardage puisque ces derniers n’en apportent pas la preuve. En effet, la SA 4 [Localité 2] fournit des photographies et la conclusion du bail démontrant que le devis du 12 avril 2023 a été établi postérieurement à la conclusion de ce dernier. Le bail prévoit également que le preneur s’engage à repeindre le bâtiment à l’extérieur sur les deux faces et que le bailleur prendra à sa charge 3 mois de loyer pour pallier les frais de remise en état du bâtiment. Pour autant, ces éléments ne permettent pas de s’assurer que c’est bien la société HOWDENS qui a supporté le coût de la peinture du bardage. 
Les postes de travaux réclamés par les époux [A] seront examinés à l’appui de la lettre de mise en demeure du 4 février 2022 corroborée par la sommation de payer du 9 août 2022 ainsi que les devis et factures présents au dossier. 
S’agissant de la réfection de la barrière pivotante avec remplacement du poteau de réception, au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice, les travaux de remise en état seront évalués à la somme de 540 euros suivant la facture de la société Neves Clôtures en date du 27 janvier 2022 produite par les époux [A] et qui est jointe au courrier recommandé de mise en demeure du 4 février 2022 corroboré par la sommation de payer du 9 août 2022. Ces documents ont été adressés à la SA 4 [Localité 2].

S’agissant de la remise en état du local commercial, au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice, il convient de prendre en compte le devis ELEC en date du 23 janvier 2022 produit par les époux [A] et qui est joint au courrier recommandé de mise en demeure du 4 février 2022 corroboré par la sommation de payer du 9 août 2022. Ces documents ont été adressés à la SA 4 [Localité 2].

Les travaux de remise en état seront évalués à la somme de 14 088,51 euros à savoir :
La dépose de câbleries pendantes et non isolées dans l’ensemble de la surface, la mise en sécurité et la vérification du bon fonctionnement après remise en service du fournisseur d’énergie : 3 280 euros ;La fourniture de 40 dalles : 315,37 euros ;Le remplacement de 30 mètres carrés de dalles de faux plafonds : 353,14 eurosLa mise en peinture de la surface de vente : 9 172,03 eurosLa protection et le nettoyage de la surface de vente : 577,99 eurosLa reprise des soubassements détériorés : 389,98 euros
S’agissant de l’enseigne extérieure, le devis ELEC prévoyait également une location de nacelle pour un montant de 564,37 euros. Les époux [A] produisent une facture d’un montant de 861,10 euros en date du 08 septembre 2022 correspondant à la dépose de la bâche et à la mise en décharge. D’une part, ce point prévu au sein du devis ELEC a été pris en compte pour un montant de 435,40 euros de sorte qu’il n’est pas possible de retenir ces deux sommes. D’autre part, les constats du commissaire de justice ne permettent pas d'établir un mauvais état de l’enseigne. Ce dernier a précisé dans son constat que le bardage métallique était à l’état d’usage et que des traces caractéristiques d’anciens adhésifs et de trous de percements étaient visibles. Ces dégradations sont prises en charge par le devis ELEC susvisé. Ces travaux ne peuvent donc être mis à la charge de la SA 4 [Localité 2]. 

S’agissant du devis en date du 12 avril 2023, il prend en compte la peinture sur le bardage du bâtiment en façades nord et ouest, mais également à l’intérieur du bâtiment sans qu’il soit possible de déterminer si cette prise en charge est distincte du devis en date du 23 janvier 2022. En effet, il prend en compte également la mise en peinture de la surface de vente. Dès lors, le devis du 12 avril 2023 ne sera pas pris en compte pour établir la somme due au titre des réparations locatives. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA 4 [Localité 2] n’apporte pas la preuve du profit réalisé par les époux [A] au titre des travaux de réparations susvisés. 

En conséquence, la SA 4 [Localité 2] sera condamnée à verser aux époux [A] la somme de 14 628,51 euros au titre des réparations locatives.
Sur la demande à titre subsidiaire de la SA 4 [Localité 2] de réduire le montant des travaux à 4000 euros

À titre subsidiaire, la SA 4 [Localité 2] sollicite la limitation de cette condamnation à une somme maximale de 4 000 euros correspondant à la franchise de loyer consentie à la société HOWDENS minorée pour tenir compte de l’usure normale du bien loué pendant 27 ans.
Au regard des éléments susvisés démontrant que la SA 4 [Localité 2] n’a pas rapporté la preuve de cette vétusté, il convient de rejeter cette demande.
III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, soit toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur le préjudice financier lié à la vacance locative

Les époux [A] sollicitent la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de la SA 4 [Localité 2], en arguant de ses manquements aux obligations prévues au bail et de son engagement écrit. Ils estiment subir un préjudice financier en ayant engagé des travaux de remise en état qui ne leur ont pas permis de relouer le local avant plusieurs mois. 

Toutefois, les époux [A] n’apportent pas de précisions quant à la réalisation effective de ces travaux, au-delà de la production des factures et des devis. Par ailleurs, ces derniers ne démontrent pas avoir subi un préjudice spécifique qui ne serait pas déjà réparé par les sommes auxquelles la SA 4 [Localité 2] a été condamnée d’autant que la SA 4 [Localité 2] avait proposé aux époux [A] un nouveau preneur comme en atteste le courrier du 6 février 2020. 

Dans ces conditions, les époux [A] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier lié à la vacance locative.

Sur l’indemnité liée au refus de visite

L’article 7.17 du contrat de bail dispose que le preneur doit permettre au bailleur de faire visiter les lieux loués pendant les six derniers mois de jouissance et doit laisser le bailleur poser deux écriteaux pendant le même temps, aux endroits qu’il jugera utiles pour la location. 

Dans le cas où, par le fait du preneur, le bailleur n’aurait pas pu mettre en location et assurer la visite des lieux loués ou en faire la livraison à un locataire nouveau, il aurait droit à une indemnité au moins égale à un terme de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 mars 2021 que « les locaux sont inoccupés, vides de meubles et d’objets mobiliers ». 

Trois pancartes sont affichées sur la façade du local sur lesquelles sont inscrites les éléments suivants :

« 4 [Localité 2] découvrez notre nouveau magasin au centre shopping promenade. »

« Ouverture de notre nouveau magasin 4 [Localité 2] pour nous joindre tel : [XXXXXXXX01]. »

La SA 4 [Localité 2] a par ailleurs fait signifier un congé du bail aux époux [A] le 9 avril 2021 avec effet au 31 décembre 2021.

Les époux [A] n’apportent pas la preuve que la SA 4 [Localité 2] ne leur a pas laissé la possibilité d’organiser les visites et de poser des écriteaux sur la structure. Il convient de relever que dès le 29 mars 2021, les époux [A] ayant constaté le départ de la SA 4 [Localité 2], avaient la possibilité de contacter la société afin d’organiser ces modalités de visite. 
Ils avaient également la possibilité de le faire dès la signification du congé le 9 avril 2021 avec effet au 31 décembre 2021 soit pendant un délai supérieur aux six derniers mois de jouissance.

Dans ces conditions, les époux [A] seront déboutés de leur demande d’indemnité conformément à l'article 7.17 dudit bail. 

IV. Sur la demande de compensation entre le montant des condamnations et le dépôt de garantie

Les époux [A] et la SA 4 [Localité 2] ne justifient d’aucun fondement légal au soutien de leur demande de compensation. Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligation réciproques entre deux personnes lorsque celles-ci sont débitrices l’une envers l’autre de dettes certaines, liquides et exigibles.

Il n’est pas contesté par les parties que les époux [A] détiennent un dépôt de garantie de 35 665,23 euros.
Réciproquement, la SA 4 [Localité 2] est redevable de la somme de 43 832,24 euros au titre des loyers impayés et de 14 628,51 euros au titre des frais de remise en état. 
Après compensation des sommes réciproquement dues par les parties, il y a lieu de condamner la SA 4 [Localité 2] à payer aux époux [A] la somme de 22 796,52 euros restant due (43 832,24 + 14 628,51 – 35 664.23 euros). 
V. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SA 4 [Localité 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant le coût de la dénonciation du 9 décembre 2021, des commandements de payer des 13 décembre 2021 et 2 novembre 2021, des procès-verbaux de constat des 29 mars 2021 et 20 décembre 2021, de la dénonciation du procès-verbal du 9 décembre 2021 et de la sommation de payer du 9 août 2022.
La SA 4 [Localité 2] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA 4 [Localité 2] condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.
La SA 4 [Localité 2] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la SA 4 [Localité 2] sollicite dans le corps de ses conclusions le rejet de l’exécution provisoire tandis que dans le dispositif, elle sollicite son prononcé.
En conséquence, la prétention énoncée au dispositif sera examinée à défaut de celle prévue dans le corps des conclusions.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2] notifiées le 16 janvier 2026 ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] à verser à Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] la somme de 43 832,24 euros au titre des loyers impayés, outre la pénalité de 1,5% par mois à compter du 2 novembre 2021 en application de la clause pénale ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] à verser à Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] la somme de 14 628,51 euros au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] de leur demande tendant à condamner la SA 4 [Localité 2] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 71 330,46 euros en réparation de leur préjudice lié à la vacance locative et de 35 665,23 euros au titre de l’indemnité prévue au bail en réparation de leur préjudice lié au refus de visite en vue de la relocation ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SA 4 [Localité 2] et le montant du dépôt de garantie de 35 665,23 euros ;

CONDAMNE en conséquence la SA 4 [Localité 2] à payer la somme totale de 22 796,52 euros à Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] aux dépens ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] à verser à Monsieur [P] [A] et à Madame [F] [J] épouse [A] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA 4 [Localité 2] de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

- N° RG 24/00814 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDM2J
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE





Minute n°26/534 
 N° RG 24/00814 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDM2J



Date de l'ordonnance de
clôture : 19 janvier 2026 


le

CCC : dossier

FE

ME [I]
ME MONFORT 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT SIX


PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [P] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Nora DOSQUET de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [F] [J] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Nora DOSQUET de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A. 4 [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Maël MONFORT de la SELEURL SELARLU Maël MONFORT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :
Président : Mme CAUQUIL, Vice-présidente
Assesseurs: Mme LEVALLOIS, Juge
Mme KARAGUILIAN, Juge

Greffiers lors du délibéré : Madame KILICASLAN 

Jugement rédigé par :Mme CAUQUIL, Vice-présidente

DEBATS

A l'audience publique du 07 Mai 2026, tenue en rapporteur à deux juges : Madame CAUQUIL assisté de Madame KILICASLAN, Greffier le tribunal a, en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés. 
Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l'audience de mise à disposition du 09 Juillet 2026.

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;
- N° RG 24/00814 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDM2J

EXPOSE DU LITIGE
Par un acte sous seing privé en date du 27 avril 2004, Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] (ci-après les époux [A]) ont consenti à la société anonyme CHANTEMUR CENTRALE un bail commercial à usage de négoce situé [Adresse 3] à [Localité 4].
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2003.
Par acte authentique en date du 12 décembre 2012, la société anonyme CHANTEMUR CENTRALE a cédé à la société anonyme 4 [Localité 2] (ci-après la SA 4 [Localité 2]) son fonds de commerce exploité dans les lieux de ce bail. 
Par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2012, la SA 4 [Localité 2] a fait signifier aux époux [A] une demande de renouvellement du bail commercial.
Les époux [A] ne se sont pas opposés à cette demande de renouvellement conformément à l’article L145-10 du code de commerce. Dès lors, le bail a été renouvelé au bénéfice de la SA 4 [Localité 2] pour une période de neuf ans à compter du 1er janvier 2013.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 avril 2021, les époux [A] ont fait signifier à la SA 4 [Localité 2] un congé portant sur ce bail avec effet au 31 décembre 2021.
Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2021, les époux [A] ont fait délivrer à la SA 4 [Localité 2] un commandement de payer la somme de 23 776,82 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2020, visant la clause résolutoire.
Le 24 novembre 2021, les époux [A] ont mandaté un commissaire de justice aux fins de faire établir un pré-état des lieux de sortie aux termes duquel a été relevée la présence de dégradations.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 décembre 2021, les époux [A] ont fait signifier à la SA 4 [Localité 2] ce procès-verbal accompagné d’une sommation d’effectuer les travaux de remise en état du local commercial.
L’état des lieux de sortie contradictoire, établi par procès-verbal de commissaire de justice le 20 décembre 2021, a constaté la persistance de plusieurs dégradations.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2022, les époux [A] ont fait signifier à la SA 4 [Localité 2] une sommation de payer les sommes dues.
Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, les époux [A] ont fait assigner la SA 4 [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir condamner au paiement des sommes dues au titre des loyers impayés, des réparations locatives et de l’indemnité pour entrave aux visites en vue de la relocation ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.
Par ordonnance du 7 octobre 2024, le Premier vice-président a convoqué les parties à une audience de règlement amiable.
Le 19 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.
La clôture de la mise en état est intervenue le 19 janvier 2026.
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 7 mai 2026 et a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.
À l’audience de plaidoiries, les époux [A] représentés par Maître [I] ont soulevé l’irrecevabilité des conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2] dans la mesure où elles ont été communiquées le lendemain du jour de dépôt fixé par le juge de la mise en état. 
La SA 4 [Localité 2] représentée par Maître MONFORT ne s’oppose pas à cette irrecevabilité. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2025, les époux [A] demandent au tribunal de :
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur verser la somme de 23 776,82 euros au titre des loyers impayés, augmentée d’une pénalité de 1,5% par mois à compter du 2 novembre 2021 en application de la clause pénale ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur verser la somme de 68 368,64 euros au titre des réparations locatives ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 71 330,46 euros en réparation de leur préjudice lié à la vacance locative ;35 665,23 euros au titre de l’indemnité prévue au bail en réparation de leur préjudice lié au refus de visite en vue de la relocation ;
Ordonner la compensation judiciaire entre le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SA 4 [Localité 2] et le montant du dépôt de garantie de 35 665,23 euros ;
Débouter la SA 4 [Localité 2] de ses demandes ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] aux dépens, incluant le coût de la dénonciation du 9 décembre 2021, des commandements de payer des 13 décembre 2021 et 2 novembre 2021, des procès-verbaux de constat des 29 mars 2021 et 20 décembre 2021, de la dénonciation du procès-verbal du 9 décembre 2021 et de la sommation de payer du 9 août 2022 ;
Condamner la SA 4 [Localité 2] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes de paiement au titre des loyers impayés, fondées sur l’article 1728 du code civil, les époux [A] font valoir que la SA 4 [Localité 2] a manqué à son obligation de payer le prix du bail aux termes convenus :
Sur les loyers impayés, les époux [A] indiquent que le bail commercial prévoit que le loyer est payable trimestriellement. Ils soulignent qu’à compter du mois de juillet 2020, la SA 4 [Localité 2] n’a réglé qu’une partie du deuxième trimestre 2020 et a irrégulièrement payé les loyers du premier trimestre 2021. Ils relèvent que la SA 4 [Localité 2] s’est acquittée avec retard des loyers correspondant au premier trimestre 2021 mais a cependant refusé de solder le loyer du deuxième trimestre 2020, en dépit de la reconnaissance du montant de cette dette.
Sur la clause pénale et la compensation de la dette locative avec le dépôt de garantie, en réponse aux conclusions du défendeur, les époux [A] font valoir au visa de l’article 1er de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 que la SA 4 [Localité 2] n’apporte pas la preuve qu’elle remplit les critères d’éligibilité pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 4 de cette ordonnance de sorte que la clause pénale est due conformément à l’article 16 du contrat de bail. 
Les époux [A] s’opposent à la compensation de la dette locative avec le montant du dépôt de garantie au regard des dégradations locatives et du coût des réparations subséquentes. 
Au soutien de leurs demandes de paiement au titre des réparations locatives, fondées sur l’article 1732 du code civil, les époux [A] estiment que la SA 4 [Localité 2] a manqué à son obligation de répondre des dégradations affectant le bien loué en tant que dernière locataire. 
Ils soutiennent que, en application des articles 7, 12 et 17 du bail, la SA 4 [Localité 2], en tant que cessionnaire, était tenue d’entretenir les locaux et d’effectuer à ses frais les réparations locatives afin de rendre les locaux en parfait état. Or, ils font valoir le procès-verbal de constat du commissaire de justice, lequel corroboré par l’état des lieux de sortie, révèle la présence de plusieurs dégradations.
Pour s’opposer aux moyens du défendeur, les époux [A] relèvent que le mauvais état général des locaux loués est la conséquence de leur occupation depuis une durée de neuf ans et ne saurait résulter de l’état d’usage lié à une occupation de vingt-sept ans. 
Les époux [A] constatent que le bail a pris fin le 31 décembre 2021 sans que les travaux de remise en état n’aient été effectués, en dépit des mises en demeure, des sommations et de l’engagement écrit pris par la société par lettre du 7 décembre 2012.
Les époux [A] affirment que la SA 4 [Localité 2] ne démontre pas avoir correctement entretenu les locaux ni avoir réalisé les travaux de remise en état. 
Pour s’opposer aux moyens du défendeur, les époux [A] considèrent que les travaux qu’ils ont dû engager sont justifiés. Ils indiquent également que les deux devis du 23 janvier 2022 et du 12 avril 2023 se justifient par la nécessité de repeindre des zones différentes. Les époux [A] concluent en précisant ne pas avoir besoin d’en apporter la preuve dans la mesure où l’inexécution des obligations de la SA 4 [Localité 2] suffit à justifier leur demande d’indemnisation. 
Les époux [A] estiment subir un préjudice financier. 
D’une part, ils expliquent avoir engagé des travaux de remise en état et avoir attendu six mois avant de relouer le local. Ils soulignent ne pas avoir donné suite à la proposition du repreneur de la SA 4 [Localité 2] dans la mesure où l’activité de ce dernier ne correspondait pas aux activités autorisées par le bail commercial. 
D’autre part, les époux [A] se fondent sur l’article 7.17 du bail commercial et soutiennent que l’indemnité relative à l’organisation des visites est due. Ils déclarent que la SA 4 [Localité 2] a quitté les locaux le 29 mars 2021 sans les avertir puis a délivré congé le 9 avril 2021 à effet du 31 décembre 2021. Le magasin a donc été fermé pendant les neuf derniers mois de jouissance sans qu’il n’ait été possible pour les époux [A] d’organiser des visites et de poser des écriteaux pour informer de la disponibilité des lieux.
Pour s’opposer à la demande de la SA 4 [Localité 2] d’écarter l’exécution provisoire, les époux [A] soulignent que cette dernière ne produit aucun élément justifiant le bien-fondé de cette demande. 

Dans ses conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la SA 4 [Localité 2] demande au tribunal de : 
À titre principal :
Rejeter les demandes formulées par les époux [A] à l’exclusion de celle concernant le paiement du loyer du deuxième trimestre lié au COVID soit un montant de 23 776,82 euros ;
Déduire ce montant du dépôt de garantie ;
Ordonner la restitution du solde du dépôt de garantie sous 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;À titre subsidiaire :
 À défaut de rejeter les demandes relatives aux réparations locatives, limiter la condamnation à une somme maximale de 4 000 euros correspondant à la franchise de loyer consentie à la société HOWDENS minorée pour tenir compte de l’usure normale du bien loué pendant 27 ans ;En tout état de cause :
Condamner les époux [A] aux dépens distraits au profit de Maître Maël MONFORT ;
Condamner les époux [A] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner l’exécution provisoire.Concernant la demande de condamnation au remboursement des loyers impayés formulée par les époux [A], la SA 4 [Localité 2] admet être redevable de la somme de 23 776,82 euros au titre des loyers impayés et sollicite que ce montant soit imputé sur le dépôt de garantie détenu par les bailleurs.
Pour s’opposer à l’application de la clause pénale, la SA 4 [Localité 2] se fonde sur l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020. Elle indique remplir les conditions prévues audit article en raison de l’obtention d’un prêt garanti par l’État et conclut qu’elle n’est donc pas redevable du montant de cette clause pénale. À titre subsidiaire, elle demande que celle-ci ne s’applique que jusqu’au mois de septembre 2022, date à laquelle une proposition de règlement a été formalisée. 
Pour s’opposer à la demande de remboursement des frais liés aux réparations locatives, la SA 4 [Localité 2] se fonde sur la responsabilité contractuelle et le principe de réparation intégrale impliquant que le préjudice résultant d’un fait délictuel soit réparé dans son intégralité sans perte ni profit pour la victime et à défaut, il en résulte un enrichissement sans cause. Elle soutient d’une part ne pas avoir commis de faute et d’autre part que les époux [A] réclament des sommes leur permettant pour partie de réaliser un profit dans la mesure où ils ne prouvent pas s’être acquittés desdites sommes.
La SA 4 [Localité 2] précise que les dégradations constatées sont liées à « l’usure normale » des locaux loués pendant 27 ans. Elle fait valoir qu’elle a tenu ses engagements en réalisant des travaux de remise en état conformément à l’état des lieux du 19 novembre 2012. Elle en conclut que ces dégradations ne sont pas de son fait. Elle poursuit en précisant que le procès-verbal de l’état des lieux de sortie mentionne que le local a été rendu en « état d’usage ». 
Elle indique que les époux [A] ne peuvent prétendre obtenir une remise à neuf d’un local loué depuis plusieurs années. Elle constate que les époux [A] ne justifient pas avoir réalisé les travaux urgents de réparation dans la mesure où ils ne produisent aucune facture acquittée, mais uniquement des devis.
Elle ajoute que certains devis ne sauraient être retenus pour les raisons suivantes :
Concernant le devis daté du 12 avril 2023, il a été établi postérieurement à la date à laquelle le bail a pris fin, soit le 31 décembre 2021 et après la conclusion du bail du nouveau preneur en juillet 2022. Elle relève que le nouveau preneur a d’ailleurs réalisé les travaux de remise en état. Elle souligne que ce devis fait doublon avec le devis daté du 23 janvier 2022.
Concernant le devis d’électricité, le remplacement des dalles de faux plafond n’est pas justifié au regard de l’état des lieux. Elle ajoute que les travaux ont été pris en charge par le nouveau preneur.
À titre subsidiaire, la SA 4 [Localité 2] considère que si une somme devait être retenue, elle ne saurait excéder la franchise de loyer accordée à la société HOWDENS de 40 000 euros correspondant à 3 mois d’un loyer annuel de 160 000 euros. La société souhaite que ce montant soit réduit à 4 000 euros au regard de l’usure normale découlant des 27 années d’occupation.
Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts : 
Concernant la vacance locative, la SA 4 [Localité 2] souligne que les époux [A] n’apportent ni la preuve que les travaux ont été réalisés ni la preuve d’un lien de causalité entre l’état du local et le retard de la mise en location. Elle rappelle avoir proposé aux époux [A] un repreneur au cours du bail, lesquels n’ont pas donné suite arguant du fait que l’activité du repreneur n’était pas compatible avec les termes du bail. À ce titre, elle précise que les clauses du bail sont librement convenues entre les parties qui peuvent donc les modifier. Elle estime que le montant sollicité est manifestement excessif et qu’il convient de débouter les bailleurs de cette demande au regard de leur mauvaise foi. 
À titre subsidiaire, la SA 4 [Localité 2] souhaite que ce montant soit ramené à de plus justes proportions.
Concernant le préjudice lié à la fermeture du magasin, privant les bailleurs de la possibilité de faire visiter le local, la SA 4 [Localité 2] fait valoir que les époux [A] font preuve de mauvaise foi dans la mesure où ils disposaient de leurs coordonnées mais n’ont entrepris aucune démarche afin de convenir d’un rendez-vous pour organiser les visites. La société mentionne qu’ils ne justifient pas avoir entamé de démarches auprès de la société afin d’organiser ces visites et ne prouvent pas qu’il y ait eu un refus. Elle note que les locaux étaient vides de sorte qu’il était possible d’apposer des pancartes notamment sur les façades extérieures de la structure. 
La SA 4 [Localité 2] souligne que la somme de 35 665,23 euros réclamée au titre du préjudice financier figure au dispositif sans être étayée dans le corps des conclusions. Elle constate également que cette somme n’est rattachée à aucune démonstration d’un préjudice. 
Concernant l’exécution provisoire, la SA 4 [Localité 2] soutient qu’au regard de l’ancienneté du litige et de la mauvaise foi des époux [A], il convient de rejeter la demande d’exécution provisoire.
MOTIVATION
A titre liminaire sur l’irrecevabilité des conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2].

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Le 17 novembre 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à la mise en état du 19 janvier 2026 pour éventuelles conclusions en réplique du défendeur à la suite desquelles le demandeur était invité à indiquer s’il entendait répliquer, à défaut l’affaire serait clôturée et fixée. Le bulletin précisait que tout message transmis par RPVA, en ce compris des conclusions, devait être communiqué le jeudi précédent l’audience de mise en état avant minuit et qu’à défaut, le juge n’en avait pas connaissance. 

Les dernières conclusions de la SA 4 [Localité 2] ont été notifiées le 16 janvier 2026 soit un jour après la date fixée par le juge de la mise en état. Elles ne l’ont pas été en temps utile au sens de l’article 15 du code de procédure civile. La SA 4 [Localité 2] ne conteste pas à l’audience l’irrecevabilité de ses conclusions. 

En conséquence, les conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2] notifiées le 16 janvier 2026 sont déclarées irrecevables. Il convient dès lors de prendre en compte les précédentes conclusions à savoir celles notifiées le 8 septembre 2025.

I. Sur la condamnation de la SA 4 [Localité 2] au paiement des loyers 

Sur les loyers impayés 

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. 

Dès lors, le preneur à bail commercial a principalement l'obligation de payer le prix du loyer aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants :

Un bail commercial a été conclu entre les parties prévoyant un loyer annuel de 102 140 euros payable en quatre termes les 2 janvier, 2 avril, 2 juillet et 2 octobre de chaque année. 

Le montant du loyer a été révisé et fixé à la somme de 35 665,25 euros payable par trimestre. 

Une lettre de mise en demeure du 27 juillet 2020 et une facture datée du 8 décembre 2020 ont fait apparaître une dette de 23 776,82 euros au titre des loyers impayés du deuxième trimestre 2020, soit du 1er avril 2020 au 30 juin 2020

Un commandement de payer a été signifié le 2 novembre 2021 à la SA 4 [Localité 2] portant sur ladite somme au principal de 23 776, 82 euros.

Par ailleurs, la SA 4 [Localité 2] reconnaît le montant de cette dette et a accepté dans une lettre recommandée en date du 19 septembre 2022 de verser cette somme aux époux [A].

En conséquence, la SA 4 [Localité 2] est redevable de la somme de 23 776.82 euros selon le décompte arrêté au deuxième trimestre 2020.

Sur la clause pénale 

Concernant l’application du mécanisme de suspension mis en place par l’ordonnance N°2020-316 du 25 mars 2020,

Aux termes de l’article 1er de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, « peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d'une attestation de l'un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure. Les critères d'éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire. »

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, « Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L.622-14 et L.641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020. »

L'article 1er de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 prévoit qu'il « est institué, jusqu'au 31 décembre 2021, un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. »

Aux termes de l’article 16 du contrat de bail commercial, il est stipulé qu’« en cas de non-paiement à leur échéance du loyer et des charges, le preneur s’engage par la présente clause pénale qu’il déclare accepter entièrement et définitivement, à régler au bailleur en sus du loyer des charges et des frais réclamés, une pénalité fixée à 1.5 % par mois ou fraction de mois de retard. La présente clause pénale sera appliquée un mois après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou d’un commandement de payer qui en demanderont l’application. »

La SA 4 [Localité 2] se fonde sur l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et indique remplir les conditions pour obtenir la suspension de la clause pénale en raison de l’obtention d’un prêt garanti par l’État.

Il n'est pas contesté que la cessation de l'état d'urgence sanitaire est survenue le 10 juillet 2020, de sorte que les dispositions invoquées par la SA 4 [Localité 2] sont applicables aux loyers litigieux. En effet, le commandement de payer du 2 novembre 2021 porte sur les échéances locatives couvrant la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020.

Il y a donc lieu de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour une dette locative au cours de la période protégée instaurée par l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316.

Pour justifier avoir bénéficié de cette aide, la SA 4 [Localité 2] transmet une attestation démontrant la démarche entamée afin d’obtenir un prêt garanti par l’État. Toutefois, ce document ne prouve pas que la SA 4 [Localité 2] est susceptible de bénéficier du fonds de solidarité. 

Dès lors, la SA 4 [Localité 2] ne démontre pas qu’elle remplit les conditions mises en place pour se prévaloir des mesures de suspension prévues par l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020.

II convient de rejeter la demande subsidiaire de la SA 4 [Localité 2] sollicitant que cette clause pénale ne s’applique que jusqu’au mois de septembre 2022 dans la mesure où cette prétention n’est pas reprise au dispositif de ses conclusions conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

La SA 4 [Localité 2] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 43 832,24 euros au titre des loyers impayés comprenant la pénalité de 1,5% par mois à compter du commandement de payer en date du 2 novembre 2021 en vertu de la clause pénale.

II - Sur la condamnation de la SA 4 [Localité 2] au paiement des travaux de remise en état

Sur la demande de réparation des époux [A] 

L’article 1754 du code civil dispose que « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.»

L’article 606 du même code, définit les grosses réparations comme étant « […] celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

L'article 1315 du code civil, dans sa rédaction à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Par ailleurs, suivant l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute et l’article 1755 du code civil dispose « qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » 

Ainsi, le preneur doit répondre des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute, par la vétusté ou la force majeure. 

En l’espèce, il ressort de l’article 7.3 du bail commercial que, « le preneur s’oblige à entretenir les lieux loués en parfait état et à faire effectuer à ses frais toutes les réparations locatives ainsi que tous les travaux d’entretien, consolidations ou réfections locatives y compris celles des portes d’entrée et des fenêtres et accessoires relatifs à des dégradations résultant de son fait, de son personnel, de sa clientèle, ou pour toute autre cause. Il est précisé que les travaux prévus à l’article 606 du code civil sont à la charge du preneur. »

Il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 19 novembre 2012 les éléments suivants :

À l’intérieur du bâtiment :
Le sol est usagé ;Les murs sont à repeindre ;Le plafond est à revoir.
À l’extérieur du bâtiment :
Le bardage côté gauche est à nettoyer et côté droit, les plaques de bardage sont à changer ;La couverture et les chéneaux sont à nettoyer et à vérifier.
Les parkings :
Les plots sont à remettre en place ;Le traçage au sol est à effectuer ;Les caniveaux sont à nettoyer ;Les regards sont à nettoyer.
Les canalisations :
Les égouts sont à nettoyer et il convient de réparer l’affaissement à l’entrée du passage. 
Le procès-verbal de constat du 24 novembre 2021 relève les dégradations suivantes :
« À l’extérieur du bâtiment :
Les plots en béton de couleur blanche délimitant le parking présentent une peinture défraîchie et des traces de couleur rouille éparses ;Le grillage métallique en partie droite face au magasin contient un panneau qui est accidenté et désolidarisé ;L’accès au parking est obstrué par des blocs de béton ;L’emplacement des places de stationnement est à l’état d’usage, et de larges fissures sont présentes dans lesquelles de la mousse est incrustée ;À gauche du parking face au local commercial, le passage goudronné est protégé par une barrière métallique dont l’un des poteaux est tordu et désolidarisé de la barrière ;À l’extérieur du local, le bardage métallique est soutenu par quatre pylônes métalliques. En partie basse, ils sont oxydés et présentent des décollements de peinture ;À gauche du local commercial, une seconde barrière métallique dessert une contre-allée dont la peinture du portail est oxydée. Des décollements de peinture sont signalés ;Sur le bardage métallique situé en partie latérale gauche du local commercial, il y a la présence d’une zone peinte de couleur grise sur une hauteur d’environ 4 mètres. Au-dessus de la zone peinte de couleur grise se trouvent des traces de couleur noire et des trous de percement épars ;Le reste du bardage situé en partie gauche présente des traces noires éparses ;Le bardage situé en partie latérale droite du local est peint de couleur grise sur une hauteur de 4 mètres ;Au niveau du trottoir se trouve une ornière présentant un niveau d’eau d’environ 3 centimètres ;L’accès au local commercial s’effectue par deux portes dont, au niveau des chants, la peinture est défraîchie.
À l’intérieur du bâtiment :
Le sol présente des zones d’enfoncement éparses ;Les murs sont défraîchis. Ils présentent différentes teintes, des traces caractéristiques de rayonnage et des trous à la scie cloche. Ils contiennent des sorties de fils électriques ;À environ 5 mètres de l’entrée, en partie gauche, un ensemble de gaines pendantes est présent ;La pièce se trouvant à l’extrémité droite du local présente une moquette usagée et tachée par endroits. Les murs sont défraîchis et présentent des traces éparses. Une dalle minérale est perforée.Au sein de la réserve, une poignée est manquante. Des fils électriques de couleur rouge sont pendants à droite de la porte. La chape au sol est usagée et comporte des dépôts par endroits. Les murs sont à l’état brut avec des traces d’enduit et de perforations.
Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, réalisé le 20 décembre 2021, en présence d’un représentant de chacune des parties au bail commercial, mentionne que « la situation est identique en tout point à celle constatée en date du 24 novembre 2021 ».

La matérialité des dégradations est établie. Elles ont été constatées le 24 novembre 2021 puis le 20 décembre 2021 au jour de l’état des lieux de sortie. Elles sont donc survenues pendant la jouissance dudit bail confié à la SA 4 [Localité 2].

Si la SA 4 [Localité 2] ne conteste pas les constatations effectuées, elle soutient que les dégradations constatées sont liées à « l’usure normale » des locaux loués pendant 27 ans dans la mesure où les lieux ont été occupés normalement.

Dès lors, il appartient au locataire de prouver que les dégradations constatées sont dues à la vétusté qui est définie comme la simple usure du temps, exclusive des détériorations résultant de l’usage normal des lieux, du fait volontaire du locataire ou d’un défaut d’entretien régulier de ce dernier. 

En l’espèce, la SA 4 [Localité 2] s’est engagée par courrier en date du 7 décembre 2012, à réaliser les travaux visés à l’état des lieux du 19 novembre 2012 conformément aux prescriptions du bail. Elle fournit des photographies démontrant que les travaux concernant le parking, la toiture et les canalisations ont été réalisés corroborés par des devis ainsi que des éléments comptables. 

Pour autant, ces éléments sont insuffisants pour justifier de l’usage normal des lieux mais également du fait que les détériorations sont liées à la simple usure du temps. 

Dès lors, la SA 4 [Localité 2] n’apporte pas la preuve que les dégradations constatées sont dues à la vétusté. 

En conséquence, la SA 4 [Localité 2] doit répondre de ces dégradations.

Les époux [A] sont donc en droit d'obtenir de la SA 4 [Localité 2] le paiement du coût de la remise en état, sans pouvoir exiger la remise à neuf des locaux.

À ce titre, il convient de rejeter le moyen de la SA 4 [Localité 2] suivant lequel les époux [A] ne justifient pas avoir réalisé les travaux urgents de réparation dans la mesure où ils ne produisent aucune facture acquittée. En effet, l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution de réparations par le bailleur.
De même, il convient de rejeter le moyen suivant lequel les époux [A] ont mis à la charge du nouveau preneur, la société HOWDENS, la peinture du bardage puisque ces derniers n’en apportent pas la preuve. En effet, la SA 4 [Localité 2] fournit des photographies et la conclusion du bail démontrant que le devis du 12 avril 2023 a été établi postérieurement à la conclusion de ce dernier. Le bail prévoit également que le preneur s’engage à repeindre le bâtiment à l’extérieur sur les deux faces et que le bailleur prendra à sa charge 3 mois de loyer pour pallier les frais de remise en état du bâtiment. Pour autant, ces éléments ne permettent pas de s’assurer que c’est bien la société HOWDENS qui a supporté le coût de la peinture du bardage. 
Les postes de travaux réclamés par les époux [A] seront examinés à l’appui de la lettre de mise en demeure du 4 février 2022 corroborée par la sommation de payer du 9 août 2022 ainsi que les devis et factures présents au dossier. 
S’agissant de la réfection de la barrière pivotante avec remplacement du poteau de réception, au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice, les travaux de remise en état seront évalués à la somme de 540 euros suivant la facture de la société Neves Clôtures en date du 27 janvier 2022 produite par les époux [A] et qui est jointe au courrier recommandé de mise en demeure du 4 février 2022 corroboré par la sommation de payer du 9 août 2022. Ces documents ont été adressés à la SA 4 [Localité 2].

S’agissant de la remise en état du local commercial, au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice, il convient de prendre en compte le devis ELEC en date du 23 janvier 2022 produit par les époux [A] et qui est joint au courrier recommandé de mise en demeure du 4 février 2022 corroboré par la sommation de payer du 9 août 2022. Ces documents ont été adressés à la SA 4 [Localité 2].

Les travaux de remise en état seront évalués à la somme de 14 088,51 euros à savoir :
La dépose de câbleries pendantes et non isolées dans l’ensemble de la surface, la mise en sécurité et la vérification du bon fonctionnement après remise en service du fournisseur d’énergie : 3 280 euros ;La fourniture de 40 dalles : 315,37 euros ;Le remplacement de 30 mètres carrés de dalles de faux plafonds : 353,14 eurosLa mise en peinture de la surface de vente : 9 172,03 eurosLa protection et le nettoyage de la surface de vente : 577,99 eurosLa reprise des soubassements détériorés : 389,98 euros
S’agissant de l’enseigne extérieure, le devis ELEC prévoyait également une location de nacelle pour un montant de 564,37 euros. Les époux [A] produisent une facture d’un montant de 861,10 euros en date du 08 septembre 2022 correspondant à la dépose de la bâche et à la mise en décharge. D’une part, ce point prévu au sein du devis ELEC a été pris en compte pour un montant de 435,40 euros de sorte qu’il n’est pas possible de retenir ces deux sommes. D’autre part, les constats du commissaire de justice ne permettent pas d'établir un mauvais état de l’enseigne. Ce dernier a précisé dans son constat que le bardage métallique était à l’état d’usage et que des traces caractéristiques d’anciens adhésifs et de trous de percements étaient visibles. Ces dégradations sont prises en charge par le devis ELEC susvisé. Ces travaux ne peuvent donc être mis à la charge de la SA 4 [Localité 2]. 

S’agissant du devis en date du 12 avril 2023, il prend en compte la peinture sur le bardage du bâtiment en façades nord et ouest, mais également à l’intérieur du bâtiment sans qu’il soit possible de déterminer si cette prise en charge est distincte du devis en date du 23 janvier 2022. En effet, il prend en compte également la mise en peinture de la surface de vente. Dès lors, le devis du 12 avril 2023 ne sera pas pris en compte pour établir la somme due au titre des réparations locatives. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA 4 [Localité 2] n’apporte pas la preuve du profit réalisé par les époux [A] au titre des travaux de réparations susvisés. 

En conséquence, la SA 4 [Localité 2] sera condamnée à verser aux époux [A] la somme de 14 628,51 euros au titre des réparations locatives.
Sur la demande à titre subsidiaire de la SA 4 [Localité 2] de réduire le montant des travaux à 4000 euros

À titre subsidiaire, la SA 4 [Localité 2] sollicite la limitation de cette condamnation à une somme maximale de 4 000 euros correspondant à la franchise de loyer consentie à la société HOWDENS minorée pour tenir compte de l’usure normale du bien loué pendant 27 ans.
Au regard des éléments susvisés démontrant que la SA 4 [Localité 2] n’a pas rapporté la preuve de cette vétusté, il convient de rejeter cette demande.
III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction à la date de signature du renouvellement du bail litigieux, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, soit toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur le préjudice financier lié à la vacance locative

Les époux [A] sollicitent la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de la SA 4 [Localité 2], en arguant de ses manquements aux obligations prévues au bail et de son engagement écrit. Ils estiment subir un préjudice financier en ayant engagé des travaux de remise en état qui ne leur ont pas permis de relouer le local avant plusieurs mois. 

Toutefois, les époux [A] n’apportent pas de précisions quant à la réalisation effective de ces travaux, au-delà de la production des factures et des devis. Par ailleurs, ces derniers ne démontrent pas avoir subi un préjudice spécifique qui ne serait pas déjà réparé par les sommes auxquelles la SA 4 [Localité 2] a été condamnée d’autant que la SA 4 [Localité 2] avait proposé aux époux [A] un nouveau preneur comme en atteste le courrier du 6 février 2020. 

Dans ces conditions, les époux [A] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier lié à la vacance locative.

Sur l’indemnité liée au refus de visite

L’article 7.17 du contrat de bail dispose que le preneur doit permettre au bailleur de faire visiter les lieux loués pendant les six derniers mois de jouissance et doit laisser le bailleur poser deux écriteaux pendant le même temps, aux endroits qu’il jugera utiles pour la location. 

Dans le cas où, par le fait du preneur, le bailleur n’aurait pas pu mettre en location et assurer la visite des lieux loués ou en faire la livraison à un locataire nouveau, il aurait droit à une indemnité au moins égale à un terme de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 mars 2021 que « les locaux sont inoccupés, vides de meubles et d’objets mobiliers ». 

Trois pancartes sont affichées sur la façade du local sur lesquelles sont inscrites les éléments suivants :

« 4 [Localité 2] découvrez notre nouveau magasin au centre shopping promenade. »

« Ouverture de notre nouveau magasin 4 [Localité 2] pour nous joindre tel : [XXXXXXXX01]. »

La SA 4 [Localité 2] a par ailleurs fait signifier un congé du bail aux époux [A] le 9 avril 2021 avec effet au 31 décembre 2021.

Les époux [A] n’apportent pas la preuve que la SA 4 [Localité 2] ne leur a pas laissé la possibilité d’organiser les visites et de poser des écriteaux sur la structure. Il convient de relever que dès le 29 mars 2021, les époux [A] ayant constaté le départ de la SA 4 [Localité 2], avaient la possibilité de contacter la société afin d’organiser ces modalités de visite. 
Ils avaient également la possibilité de le faire dès la signification du congé le 9 avril 2021 avec effet au 31 décembre 2021 soit pendant un délai supérieur aux six derniers mois de jouissance.

Dans ces conditions, les époux [A] seront déboutés de leur demande d’indemnité conformément à l'article 7.17 dudit bail. 

IV. Sur la demande de compensation entre le montant des condamnations et le dépôt de garantie

Les époux [A] et la SA 4 [Localité 2] ne justifient d’aucun fondement légal au soutien de leur demande de compensation. Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligation réciproques entre deux personnes lorsque celles-ci sont débitrices l’une envers l’autre de dettes certaines, liquides et exigibles.

Il n’est pas contesté par les parties que les époux [A] détiennent un dépôt de garantie de 35 665,23 euros.
Réciproquement, la SA 4 [Localité 2] est redevable de la somme de 43 832,24 euros au titre des loyers impayés et de 14 628,51 euros au titre des frais de remise en état. 
Après compensation des sommes réciproquement dues par les parties, il y a lieu de condamner la SA 4 [Localité 2] à payer aux époux [A] la somme de 22 796,52 euros restant due (43 832,24 + 14 628,51 – 35 664.23 euros). 
V. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SA 4 [Localité 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant le coût de la dénonciation du 9 décembre 2021, des commandements de payer des 13 décembre 2021 et 2 novembre 2021, des procès-verbaux de constat des 29 mars 2021 et 20 décembre 2021, de la dénonciation du procès-verbal du 9 décembre 2021 et de la sommation de payer du 9 août 2022.
La SA 4 [Localité 2] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA 4 [Localité 2] condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.
La SA 4 [Localité 2] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la SA 4 [Localité 2] sollicite dans le corps de ses conclusions le rejet de l’exécution provisoire tandis que dans le dispositif, elle sollicite son prononcé.
En conséquence, la prétention énoncée au dispositif sera examinée à défaut de celle prévue dans le corps des conclusions.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les conclusions n°5 de la SA 4 [Localité 2] notifiées le 16 janvier 2026 ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] à verser à Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] la somme de 43 832,24 euros au titre des loyers impayés, outre la pénalité de 1,5% par mois à compter du 2 novembre 2021 en application de la clause pénale ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] à verser à Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] la somme de 14 628,51 euros au titre des réparations locatives ; 

DEBOUTE Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] de leur demande tendant à condamner la SA 4 [Localité 2] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 71 330,46 euros en réparation de leur préjudice lié à la vacance locative et de 35 665,23 euros au titre de l’indemnité prévue au bail en réparation de leur préjudice lié au refus de visite en vue de la relocation ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SA 4 [Localité 2] et le montant du dépôt de garantie de 35 665,23 euros ;

CONDAMNE en conséquence la SA 4 [Localité 2] à payer la somme totale de 22 796,52 euros à Monsieur [P] [A] et Madame [F] [J] épouse [A] ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] aux dépens ;

CONDAMNE la SA 4 [Localité 2] à verser à Monsieur [P] [A] et à Madame [F] [J] épouse [A] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA 4 [Localité 2] de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-10, code civil 606, code de commerce L641-12, code civil 1755, code civil 1754, code civil 1732, code de commerce L622-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/11378

  en commun : code civil 606, code civil 1755, code civil 1754, code civil 1732

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00453

  en commun : code civil 606, code civil 1755, code civil 1754, code civil 1732

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06891

  en commun : code civil 606, code civil 1755, code civil 1754, code civil 1732

• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00861

  en commun : code civil 606, code civil 1755, code civil 1754, code civil 1732

• 19 mars 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/09512

  en commun : code de commerce L145-10, code de commerce L641-12, code de commerce L622-14

• 19 décembre 2025 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 23/02165

  en commun : code de commerce L145-10, code de commerce L641-12, code de commerce L622-14

• 8 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/12469

  en commun : code de commerce L145-10, code de commerce L641-12, code de commerce L622-14

• 2 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/14444

  en commun : code civil 1755, code civil 1754, code de commerce L622-14

Mise à jour de la source le 2026-07-10T16:20:39.001Z.