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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR référé, 21 juillet 2026, n° 25/07079

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 14 mai 2024, la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (ci-après dénommée la CRPNPAC) a donné à bail à la SCI PCBT un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (bâtiment B, 4ème étage, appartement n°B12, porte 2041, lot n°20) à Paris (75017), comprenant une cave (n°603, lot n°1020) et un emplacement de parking couvert (n°36 au 1er sous-sol, lot n° 2033), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 300 euros et d'une provision sur charges de 197 euros, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Le bail, consenti à une personne morale, est exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le même jour.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 mars 2025, la SCI PCBT a donné congé des locaux. Elle les a libérés le 2 juillet 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été établi. 

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la CRPNPAC a fait signifier à la SCI PCBT un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la CRPNPAC a fait assigner la SCI PCBT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 mai 2025, ordonner l'expulsion de la SCI PCBT ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un commissaire de justice, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, condamner par provision la SCI PCBT au paiement de la somme de 12 535,93 euros au titre de l'arriéré locatif majorée des intérêts au taux légal, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux, outre 
2 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

À l'audience du 4 juin 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la CRPNPAC, représentée par son conseil, s'est désistée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la SCI PCBT et condamner celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation, a conclu au débouté des demandes adverses et a sollicité la condamnation à titre provisionnel de la SCI PCBT au paiement de la somme de 11 529,84 euros, subsidiairement de 11 069,94 euros, au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de ses demandes, la CRPNPAC fait valoir, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, que sa créance n'est pas sérieusement contestable dès lors que la SCI PCBT demeure tenue, en application de l'article 1728 du code civil et de l'article 1.5 du bail, au paiement des loyers et charges jusqu'à l'expiration du délai de préavis de trois mois, et également, au titre des articles 1754 du code civil et 1.9, 1.10 et 2.2.2 du bail, des réparations locatives correspondant, selon le devis de la société ERI du 17 juillet 2025, au remplacement des joints en silicone et des dégradations du parquet, pour un montant total de 833,91 euros. Elle indique avoir imputé sur sa créance 80 % du dépôt de garantie, conformément aux stipulations du bail et aux dispositions de la loi ALUR, et sollicite, à titre subsidiaire, une condamnation calculée après imputation de l'intégralité de ce dépôt de garantie.

Elle considère que la SCI PCBT est mal fondée à opposer une exception d'inexécution, en l'absence de preuve des désordres allégués qui, à les supposer établis, demeurent mineurs et ne sont pas de nature à avoir empêché une jouissance normale des lieux. Elle fait valoir, en outre, que ces désordres relèvent des obligations d'entretien incombant au preneur. Elle indique également que les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables au bail litigieux et que les sommes réclamées au titre des provisions sur charges sont justifiées par les pièces produites. Elle en déduit que les demandes reconventionnelles au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral, de la restitution de provisions sur charges et de la restitution de frais facturés se heurtent à des contestations sérieuses et ne peuvent, dès lors, donner lieu à l'allocation d'une provision.

Enfin, elle s'oppose à la demande de délais de paiement, la SCI PCBT ne démontrant pas l'existence de difficultés financières susceptibles de les justifier.

La SCI PCBT, représentée par son conseil, a conclu :

- au débouté des demandes,

À titre reconventionnel, à la condamnation à titre provisionnel de la CRPNPAC au paiement des sommes suivantes :

- 10 269,90 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- 1 149,17 euros au titre d'un indu de provisions sur charges, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,
- 2 550,12 euros au titre de frais indûment facturés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,

À titre subsidiaire :

- à l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois avec compensation des sommes dues de part et d'autre,

En tout état de cause :

- à la condamnation de la CRPNPAC au paiement de la somme de 
8 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI PCBT fait valoir, sur le fondement des articles 1217, 1219, 1719 et 1720 du code civil, que la CRPNPAC a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien en laissant persister plusieurs désordres affectant notamment le parquet, le chauffe-eau, la plomberie, les placards et les mitigeurs, malgré ses relances. Elle estime que ces désordres, loin d'être purement esthétiques, compromettent la sécurité des occupants et la jouissance normale des lieux, de sorte qu'elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution et à suspendre le paiement des loyers.

Elle considère ne pas être tenue au paiement des loyers et charges jusqu'au 2 juillet 2025, en faisant valoir qu'elle a libéré les lieux dès le 2 mai 2025 et que la CRPNPAC, en différant l'organisation de l'état des lieux de sortie et la restitution des clés, ne peut lui imputer les conséquences de ce retard.

Elle conteste la retenue de 20 % opérée sur le dépôt de garantie au titre d'une éventuelle régularisation des charges, estimant que la CRPNPAC ne justifie ni du principe d'une telle retenue ni de l'application au bail litigieux des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle s'oppose à la demande en paiement au titre des réparations locatives, au motif que la CRPNPAC ne démontre pas que les dégradations lui sont imputables et que les travaux dont le coût lui est réclamé correspondent en réalité à des désordres qu'elle aurait dû prendre à sa charge au cours du bail, notamment s'agissant du soulèvement du parquet.

Elle justifie sa demande de restitution des provisions sur charges en soutenant que la CRPNPAC ne justifie ni du montant des charges récupérables ni d'une régularisation conforme aux stipulations du bail, de sorte que les provisions versées doivent lui être restituées. 

Elle en déduit que les demandes en paiement de la CRPNPAC se heurtent à des contestations sérieuses et sollicite, à titre reconventionnel, l'allocation d'une provision correspondant à 50 % du montant des loyers et charges à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, ainsi que d'une provision en réparation de son préjudice moral, et la restitution des honoraires de location et des frais d'établissement de l'état des lieux d'entrée qu'elle estime indûment facturés.

Elle sollicite enfin l'octroi de délais de paiement avec compensation des sommes dues de part et d'autre, au regard de sa bonne foi, des difficultés financières qu'elle a rencontrées et de la qualité de bailleur institutionnel de la CRPNPAC.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes provisionnelles en paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant. La condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En outre, si le juge des référés n'a pas le pouvoir de fixer le montant définitif des dommages et intérêts susceptibles d'être dus, il peut, en revanche, accorder une provision à valoir sur leur indemnisation lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En l'espèce, la CRPNPAC sollicite la condamnation de la SCI PCBT à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 11 529,84 euros correspondant, selon décompte établi au 31 octobre 2025, à un arriéré de loyers et charges impayé à la date d'établissement de l'état des lieux de sortie à hauteur de 12 535,93 euros, outre la somme de 833,91 euros au titre des frais de remise en état, sous déduction d'un acompte de 
1 840 euros correspondant à 80 % du dépôt de garantie.
La circonstance que le chauffe-eau de la cuisine se soit décroché du mur en janvier 2025, incident auquel la bailleresse a rapidement remédié, ainsi que l'existence alléguée de désordres concernant les meubles de la cuisine ou le mitigeur, non démontrée - à l'exception des désordres affectant le parquet - et n'ayant donné lieu qu'à une seule réclamation le 26 août 2024, sans relance ultérieure, n'autorisait pas la SCI PCBT à suspendre le paiement des loyers et charges dès lors qu'elle n'établit pas, avec l'évidence requise en référé, avoir été privée de la jouissance des locaux dans des conditions caractérisant une exception d'inexécution au sens de l'article 1219 du code civil et ainsi prétendre à l'allocation d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

La SCI PCBT est par ailleurs incontestablement tenue, en application de l'article 1.5 du bail, au paiement des loyers et charges jusqu'au terme du préavis contractuel de trois mois, dont il n'est pas contesté qu'il a expiré le 2 juillet 2025, le fait que la preneuse ait libéré les lieux avant cette date étant sans incidence sur ses obligations contractuelles, alors qu'il n'est soutenu par aucune des parties que le bail aurait pris fin antérieurement par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Elle ne peut davantage, pour réduire le montant de la créance dont elle est redevable, solliciter la restitution des provisions sur charges versées depuis la conclusion du bail, alors que la CRPNPAC justifie, par les pièces qu'elle verse aux débats, notamment le relevé des dépenses de l'exercice 2024 établi par son mandataire, le relevé individuel de répartition des charges et le décompte de régularisation correspondant, avoir procédé à la régularisation annuelle des charges de cet exercice et alors que, s'agissant de l'exercice 2025, il ne saurait être exigé d'elle qu'elle justifie du montant définitif des charges récupérables, les comptes de la copropriété n'ayant pas encore été arrêtés par le syndic. Au surplus, les contestations élevées quant au caractère prétendument non récupérable de certaines charges, dont la liste est reproduite en annexe du bail, ou aux modalités de leur répartition ne suffisent pas, en l'état des pièces produites, à caractériser une contestation sérieuse de la créance, alors que la SCI PCBT ne soutient à aucun moment s'être heurtée au refus de la bailleresse de lui communiquer les pièces justificatives correspondantes.

En revanche, si le locataire répond, en application des articles 1730, 1732 et 1755 du code civil, des dégradations imputables à sa jouissance, hors vétusté, force majeure, faute du bailleur ou vice de construction, la CRPNPAC ne peut, avec l'évidence requise en référé, imputer à la SCI PCBT le coût de reprise du parquet, alors que celle-ci avait dénoncé des soulèvements dès le 26 août 2024 et qu'il n'est justifié d'aucune diligence particulière de la bailleresse pour y remédier. Elle ne peut davantage lui réclamer le coût de reprise des joints en silicone, l'état des lieux d'entrée faisant déjà apparaître des joints dégradés dans la cuisine sans que les pièces produites permettent d'identifier ceux dont le remplacement est aujourd'hui sollicité.

De même, la CRPNPAC ne précise pas sur quelles stipulations contractuelles elle fonde la retenue de 20 % du dépôt de garantie opérée dans l'attente de la régularisation définitive des charges, alors qu'en vertu de l'article 1.10 du contrat de bail, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans les deux mois suivant la fin du préavis, déduction faite de toute somme dûment justifiée, sans autoriser une telle retenue provisionnelle, de sorte que cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

Enfin, rien ne justifie que la SCI PCBT obtienne la répétition des honoraires de commercialisation et d'établissement de l'état des lieux d'entrée qu'elle a acquittés, ceux-ci étant expressément prévus par les stipulations du contrat de bail, sans qu'elle n'invoque aucun texte de nature à remettre en cause leur validité ni n'établisse les avoir contestés lors de la conclusion du contrat.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI PCBT au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12 535,93 euros, sous déduction du dépôt de garantie de 2 300 euros, soit la somme de 10 235,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, et de rejeter le surplus des demandes de la CRPNPAC. La SCI PCBT sera par ailleurs déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. 

En l'espèce, la SCI PCBT ne justifie d'aucun élément relatif à sa situation financière permettant de faire droit à sa demande. Celle-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI PCBT, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 avril 2025.

L'équité commande en outre de la condamner à payer à la CRPNPAC la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, vu l'existence d'une obligation non sérieusement contestable,

CONDAMNONS la SCI PCBT à verser à la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (CRPNPAC), à titre provisionnel, la somme de 10 235,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025,

REJETONS le surplus des demandes de la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (CRPNPAC),

DÉBOUTONS la SCI PCBT de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNONS la SCI PCBT à verser à la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (CRPNPAC) la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la SCI PCBT aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 avril 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Jean-Olivier D’ORIA


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Antoine MARY 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/07079 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQUD

N° MINUTE : 
1/2026






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 juillet 2026


DEMANDERESSE
Institution de retraite complémentaire CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L’AERONAUTIQUE CIVILE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Antoine MARY de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #T0003

DÉFENDERESSE
S.C.I. PCBT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Olivier D’ORIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier




Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07079 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQUD





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 14 mai 2024, la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (ci-après dénommée la CRPNPAC) a donné à bail à la SCI PCBT un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (bâtiment B, 4ème étage, appartement n°B12, porte 2041, lot n°20) à Paris (75017), comprenant une cave (n°603, lot n°1020) et un emplacement de parking couvert (n°36 au 1er sous-sol, lot n° 2033), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 300 euros et d'une provision sur charges de 197 euros, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Le bail, consenti à une personne morale, est exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le même jour.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 mars 2025, la SCI PCBT a donné congé des locaux. Elle les a libérés le 2 juillet 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été établi. 

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la CRPNPAC a fait signifier à la SCI PCBT un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la CRPNPAC a fait assigner la SCI PCBT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 mai 2025, ordonner l'expulsion de la SCI PCBT ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un commissaire de justice, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, condamner par provision la SCI PCBT au paiement de la somme de 12 535,93 euros au titre de l'arriéré locatif majorée des intérêts au taux légal, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux, outre 
2 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

À l'audience du 4 juin 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la CRPNPAC, représentée par son conseil, s'est désistée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la SCI PCBT et condamner celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation, a conclu au débouté des demandes adverses et a sollicité la condamnation à titre provisionnel de la SCI PCBT au paiement de la somme de 11 529,84 euros, subsidiairement de 11 069,94 euros, au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de ses demandes, la CRPNPAC fait valoir, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, que sa créance n'est pas sérieusement contestable dès lors que la SCI PCBT demeure tenue, en application de l'article 1728 du code civil et de l'article 1.5 du bail, au paiement des loyers et charges jusqu'à l'expiration du délai de préavis de trois mois, et également, au titre des articles 1754 du code civil et 1.9, 1.10 et 2.2.2 du bail, des réparations locatives correspondant, selon le devis de la société ERI du 17 juillet 2025, au remplacement des joints en silicone et des dégradations du parquet, pour un montant total de 833,91 euros. Elle indique avoir imputé sur sa créance 80 % du dépôt de garantie, conformément aux stipulations du bail et aux dispositions de la loi ALUR, et sollicite, à titre subsidiaire, une condamnation calculée après imputation de l'intégralité de ce dépôt de garantie.

Elle considère que la SCI PCBT est mal fondée à opposer une exception d'inexécution, en l'absence de preuve des désordres allégués qui, à les supposer établis, demeurent mineurs et ne sont pas de nature à avoir empêché une jouissance normale des lieux. Elle fait valoir, en outre, que ces désordres relèvent des obligations d'entretien incombant au preneur. Elle indique également que les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables au bail litigieux et que les sommes réclamées au titre des provisions sur charges sont justifiées par les pièces produites. Elle en déduit que les demandes reconventionnelles au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral, de la restitution de provisions sur charges et de la restitution de frais facturés se heurtent à des contestations sérieuses et ne peuvent, dès lors, donner lieu à l'allocation d'une provision.

Enfin, elle s'oppose à la demande de délais de paiement, la SCI PCBT ne démontrant pas l'existence de difficultés financières susceptibles de les justifier.

La SCI PCBT, représentée par son conseil, a conclu :

- au débouté des demandes,

À titre reconventionnel, à la condamnation à titre provisionnel de la CRPNPAC au paiement des sommes suivantes :

- 10 269,90 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- 1 149,17 euros au titre d'un indu de provisions sur charges, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,
- 2 550,12 euros au titre de frais indûment facturés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,

À titre subsidiaire :

- à l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois avec compensation des sommes dues de part et d'autre,

En tout état de cause :

- à la condamnation de la CRPNPAC au paiement de la somme de 
8 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI PCBT fait valoir, sur le fondement des articles 1217, 1219, 1719 et 1720 du code civil, que la CRPNPAC a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien en laissant persister plusieurs désordres affectant notamment le parquet, le chauffe-eau, la plomberie, les placards et les mitigeurs, malgré ses relances. Elle estime que ces désordres, loin d'être purement esthétiques, compromettent la sécurité des occupants et la jouissance normale des lieux, de sorte qu'elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution et à suspendre le paiement des loyers.

Elle considère ne pas être tenue au paiement des loyers et charges jusqu'au 2 juillet 2025, en faisant valoir qu'elle a libéré les lieux dès le 2 mai 2025 et que la CRPNPAC, en différant l'organisation de l'état des lieux de sortie et la restitution des clés, ne peut lui imputer les conséquences de ce retard.

Elle conteste la retenue de 20 % opérée sur le dépôt de garantie au titre d'une éventuelle régularisation des charges, estimant que la CRPNPAC ne justifie ni du principe d'une telle retenue ni de l'application au bail litigieux des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle s'oppose à la demande en paiement au titre des réparations locatives, au motif que la CRPNPAC ne démontre pas que les dégradations lui sont imputables et que les travaux dont le coût lui est réclamé correspondent en réalité à des désordres qu'elle aurait dû prendre à sa charge au cours du bail, notamment s'agissant du soulèvement du parquet.

Elle justifie sa demande de restitution des provisions sur charges en soutenant que la CRPNPAC ne justifie ni du montant des charges récupérables ni d'une régularisation conforme aux stipulations du bail, de sorte que les provisions versées doivent lui être restituées. 

Elle en déduit que les demandes en paiement de la CRPNPAC se heurtent à des contestations sérieuses et sollicite, à titre reconventionnel, l'allocation d'une provision correspondant à 50 % du montant des loyers et charges à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, ainsi que d'une provision en réparation de son préjudice moral, et la restitution des honoraires de location et des frais d'établissement de l'état des lieux d'entrée qu'elle estime indûment facturés.

Elle sollicite enfin l'octroi de délais de paiement avec compensation des sommes dues de part et d'autre, au regard de sa bonne foi, des difficultés financières qu'elle a rencontrées et de la qualité de bailleur institutionnel de la CRPNPAC.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2026.

MOTIFS

Sur les demandes provisionnelles en paiement

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant. La condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En outre, si le juge des référés n'a pas le pouvoir de fixer le montant définitif des dommages et intérêts susceptibles d'être dus, il peut, en revanche, accorder une provision à valoir sur leur indemnisation lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En l'espèce, la CRPNPAC sollicite la condamnation de la SCI PCBT à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 11 529,84 euros correspondant, selon décompte établi au 31 octobre 2025, à un arriéré de loyers et charges impayé à la date d'établissement de l'état des lieux de sortie à hauteur de 12 535,93 euros, outre la somme de 833,91 euros au titre des frais de remise en état, sous déduction d'un acompte de 
1 840 euros correspondant à 80 % du dépôt de garantie.
La circonstance que le chauffe-eau de la cuisine se soit décroché du mur en janvier 2025, incident auquel la bailleresse a rapidement remédié, ainsi que l'existence alléguée de désordres concernant les meubles de la cuisine ou le mitigeur, non démontrée - à l'exception des désordres affectant le parquet - et n'ayant donné lieu qu'à une seule réclamation le 26 août 2024, sans relance ultérieure, n'autorisait pas la SCI PCBT à suspendre le paiement des loyers et charges dès lors qu'elle n'établit pas, avec l'évidence requise en référé, avoir été privée de la jouissance des locaux dans des conditions caractérisant une exception d'inexécution au sens de l'article 1219 du code civil et ainsi prétendre à l'allocation d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

La SCI PCBT est par ailleurs incontestablement tenue, en application de l'article 1.5 du bail, au paiement des loyers et charges jusqu'au terme du préavis contractuel de trois mois, dont il n'est pas contesté qu'il a expiré le 2 juillet 2025, le fait que la preneuse ait libéré les lieux avant cette date étant sans incidence sur ses obligations contractuelles, alors qu'il n'est soutenu par aucune des parties que le bail aurait pris fin antérieurement par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Elle ne peut davantage, pour réduire le montant de la créance dont elle est redevable, solliciter la restitution des provisions sur charges versées depuis la conclusion du bail, alors que la CRPNPAC justifie, par les pièces qu'elle verse aux débats, notamment le relevé des dépenses de l'exercice 2024 établi par son mandataire, le relevé individuel de répartition des charges et le décompte de régularisation correspondant, avoir procédé à la régularisation annuelle des charges de cet exercice et alors que, s'agissant de l'exercice 2025, il ne saurait être exigé d'elle qu'elle justifie du montant définitif des charges récupérables, les comptes de la copropriété n'ayant pas encore été arrêtés par le syndic. Au surplus, les contestations élevées quant au caractère prétendument non récupérable de certaines charges, dont la liste est reproduite en annexe du bail, ou aux modalités de leur répartition ne suffisent pas, en l'état des pièces produites, à caractériser une contestation sérieuse de la créance, alors que la SCI PCBT ne soutient à aucun moment s'être heurtée au refus de la bailleresse de lui communiquer les pièces justificatives correspondantes.

En revanche, si le locataire répond, en application des articles 1730, 1732 et 1755 du code civil, des dégradations imputables à sa jouissance, hors vétusté, force majeure, faute du bailleur ou vice de construction, la CRPNPAC ne peut, avec l'évidence requise en référé, imputer à la SCI PCBT le coût de reprise du parquet, alors que celle-ci avait dénoncé des soulèvements dès le 26 août 2024 et qu'il n'est justifié d'aucune diligence particulière de la bailleresse pour y remédier. Elle ne peut davantage lui réclamer le coût de reprise des joints en silicone, l'état des lieux d'entrée faisant déjà apparaître des joints dégradés dans la cuisine sans que les pièces produites permettent d'identifier ceux dont le remplacement est aujourd'hui sollicité.

De même, la CRPNPAC ne précise pas sur quelles stipulations contractuelles elle fonde la retenue de 20 % du dépôt de garantie opérée dans l'attente de la régularisation définitive des charges, alors qu'en vertu de l'article 1.10 du contrat de bail, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans les deux mois suivant la fin du préavis, déduction faite de toute somme dûment justifiée, sans autoriser une telle retenue provisionnelle, de sorte que cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

Enfin, rien ne justifie que la SCI PCBT obtienne la répétition des honoraires de commercialisation et d'établissement de l'état des lieux d'entrée qu'elle a acquittés, ceux-ci étant expressément prévus par les stipulations du contrat de bail, sans qu'elle n'invoque aucun texte de nature à remettre en cause leur validité ni n'établisse les avoir contestés lors de la conclusion du contrat.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI PCBT au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12 535,93 euros, sous déduction du dépôt de garantie de 2 300 euros, soit la somme de 10 235,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, et de rejeter le surplus des demandes de la CRPNPAC. La SCI PCBT sera par ailleurs déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. 

En l'espèce, la SCI PCBT ne justifie d'aucun élément relatif à sa situation financière permettant de faire droit à sa demande. Celle-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI PCBT, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 avril 2025.

L'équité commande en outre de la condamner à payer à la CRPNPAC la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, vu l'existence d'une obligation non sérieusement contestable,

CONDAMNONS la SCI PCBT à verser à la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (CRPNPAC), à titre provisionnel, la somme de 10 235,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025,

REJETONS le surplus des demandes de la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (CRPNPAC),

DÉBOUTONS la SCI PCBT de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNONS la SCI PCBT à verser à la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L'AÉRONAUTIQUE CIVILE (CRPNPAC) la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la SCI PCBT aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 avril 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.

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Mise à jour de la source le 2026-07-21T18:31:15.250Z.